DOSSIER : N° RG 23/00344 – N° Portalis DB2P-W-B7H-EIRP

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE CHAMBERY

CHAMBRE CIVILE

— =-=-=-=-=-=-=-=-=-

J U G E M E N T

rendu le 25 JUILLET 2025

DEMANDEURS :

Madame [N] [P]

née le 10 Août 1971 à BOURG EN BRESSE,

et

Monsieur [X] [O]

né le 13 Décembre 1951 à SOUSSE (Tunisie),

demeurant ensemble 16 A route de Gigors – 26400 BEAUFORT SUR GERVANNE

Représentés par Maître Franck GRIMAUD de la SELARL LEXAVOUE GRENOBLE-CHAMBERY, avocats postulants au barreau de CHAMBERY et Maître Olivier JULIEN de la SELARL GOURRET-JULIEN, avocats plaidants au barreau de VALENCE

DEFENDEURS :

Madame [Y], [I], [F] [D]

née le 27 Décembre 1970 à ANNECY,

et

Monsieur [S], [K], [C] [R]

né le 10 Août 1964 à BONNEVILLE,

demeurant ensemble 266 chemin des fourches – 73000 SONNAZ

Représentés par Maître Christophe THILL de la SCP MILLIAND THILL PEREIRA, avocats au barreau de CHAMBERY

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

PRESIDENT : Monsieur François GORLIER statuant à JUGE UNIQUE, en application des dispositions des articles 801 et suivants du Code de procédure civile, avis ayant été donné aux avocats constitués.

Avec l’assistance de Madame Amélie DEGEORGES faisant fonction de Greffière, lors des débats et du prononcé.

DEBATS :

A l’audience publique du 14 Avril 2025, l’affaire a été débattue et mise en délibéré. A l’issue des débats, le Président a, conformément aux dispositions de l’article 450al2 du Code de procédure civile, indiqué que le jugement serait prononcé par sa mise à disposition au greffe de la juridiction à la date du 25 Juillet 2025.

EXPOSÉ DU LITIGE :

Par acte des 8 et 20 septembre 2021, Monsieur [S] [R] et Madame [Y] [D], propriétaires indivis d’un terrain à bâtir situé dans la commune de LESCHERAINES (73340), lieudit « Pré du Roi », cadastré section A n°1493 et 1549 ont conclu avec Madame [N] [P] et Monsieur [X] [O] un compromis de vente portant sur ce bien immobilier, contre un prix de 250 000 euros.

Ce compromis de vente, dont la réitération a été fixée au plus tard au 30 avril 2022, comporte notamment deux conditions suspensives :

la première relative à l’obtention, au profit de Madame [N] [P] et de Monsieur [X] [O], d’un permis de construire autorisant la construction, sur le terrain objet du compromis de vente, d’un tènement immobilier comprenant une maison à usage d’habitation, une maison d’hôtes et un local technique pour élevage canin d’une superficie totale de 300 m² environ, ce permis de construire devant être obtenu dans les cinq mois du dépôt de la demande de permis de construire ;la deuxième relative à l’obtention d’un prêt par Madame [N] [P] et par Monsieur [X] [O], par tout établissement bancaire ou de crédit, d’un montant maximal de 400 000 euros, d’une durée maximale de remboursement de 15 ans et d’un taux nominal d’intérêts maximal de 1,5% l’an hors assurance, le dépôt du dossier nécessaire à l’instruction de la demande devant être déposé dans un délai de deux mois à compter de la signature du compromis.

Par ailleurs, aux termes de ce compromis de vente, Madame [N] [P] et Monsieur [X] [O] se sont engagés à verser, au plus tard douze jours à compter du compromis de vente, la somme de 12 500 euros à titre de dépôt de garantie en l’étude de la SCP [M] [W] – BERNARD PACAUD – [T] [H] – PATRICIA MUGNIER – ISABELLE VIVANCE – [U] [A], Notaires à ANNECY.

Par virements du 6 octobre 2021, Madame [N] [P] et Monsieur [X] [O] ont versé en la comptabilité de la SCP [M] [W] – BERNARD PACAUD – [T] [H] – PATRICIA MUGNIER – ISABELLE VIVANCE – [U] [A] la somme de 12 500 euros au titre de dépôt de garantie et la somme de 250 euros à titre de provision.

En raison de l’absence de réalisation des conditions suspensives mentionnées dans le compromis de vente des 8 et 20 septembre 2021, Monsieur [S] [R] et Madame [Y] [D] d’une part, et Madame [N] [P] et Monsieur [X] [O] d’autre part ont, par acte des 18 juillet et 5 septembre 2022, conclu un avenant prévoyant :

une diminution du prix de vente à hauteur de 235 000 euros ;une obtention du permis de construire par Madame [N] [P] et Monsieur [X] [O] au plus tard le 4 janvier 2023 ;l’obtention d’un prêt dans un délai de deux mois après le dépôt d’une demande, ce dépôt devant lui-même intervenir dans un délai raisonnable ;une réitération par acte authentique au plus tard le 4 février 2023.

Se prévalant de manquements de Monsieur [S] [R] et de Madame [Y] [D] à leur obligation d’information, et de l’absence de réalisation de la condition suspensive relative au financement, Madame [N] [P] et Monsieur [X] [O] ont, par actes de commissaires de justice du 21 février 2023, fait assigner Madame [Y] [D] et Monsieur [S] [R] devant le tribunal judiciaire de CHAMBÉRY aux fins principalement de voir constater la caducité du compromis de vente daté des 8 et 20 septembre 2021, de restitution de la somme de 12 750 euros qui a été séquestrée et de condamnation au payement de dommages et intérêts.

Dans leurs dernières conclusions notifiées par voie électronique le 25 juin 2024, Monsieur [X] [O] et Madame [N] [P] demandent au tribunal de :

dire que la promesse synallagmatique de vente signée les 18 juillet et 5 septembre 2022 est caduque ;ordonner la restitution à leur profit de la somme de 12 750 euros précédemment séquestrée en l’étude de Maître [T] [H], outre intérêts au taux légal majoré de moitié auxquels Monsieur [S] [R] et Madame [Y] [D] seront condamnés à compter du quinzième jour suivant la demande de remboursement du 20 septembre 2022, et jusqu’au 9 mars 2023 ;dire que Monsieur [S] [R] et Madame [Y] [D] ont manqué à leur devoir d’information à leur égard concernant le bien immobilier objet de la promesse synallagmatique ;les condamner en conséquence à leur payer la somme de 7 858 euros à titre de dommages et intérêts ;les condamner à leur payer la somme de 3 600 euros au titre des frais irrépétibles ;les condamner aux dépens avec distraction au profit de Maître GRIMAUD.

Au soutien de leurs prétentions, ils exposent, sur le fondement des articles 1128, 1304 et 1344-1 du Code civil et L.313-41 du Code de la consommation, que la promesse synallagmatique de vente prévoyait la condition d’obtention par les demandeurs d’un prêt d’un montant maximal de 400 000 euros, remboursables en 15 ans au taux maximal de 1,5% l’an, avec caution ou sureté hypothécaire, que le CRÉDIT AGRICOLE DES SAVOIE a, par courrier du 9 septembre 2022, refusé un prêt de 311 000 euros destiné à financer leur résidence principale, que la condition suspensive tenant à l’obtention du financement bancaire n’étant pas satisfaite, la promesse synallagmatique de vente est caduque et la restitution de dépôt de garantie s’impose. Ils ajoutent que Madame [Y] [D] et Monsieur [S] [R] ont attendu de se voir signifier l’assignation pour restituer le dépôt de garantie, tandis qu’eux-mêmes ont respecté leurs obligations contractuelles. Ils soutiennent, sur le fondement de l’article 1112-1 du Code civil, que Madame [Y] [D] et Monsieur [S] [R] ont manqué à leur obligation d’information, qu’ils se sont ainsi abstenus de mentionner l’instabilité du terrain du fait de l’existence d’une ancienne carrière en sous-sol, la présence de lignes moyenne tension au-dessus des parcelles, et l’absence de desserte par le réseau des eaux usées, et que Madame [N] [P] et Monsieur [X] [O] ont dans ce cadre vainement dépensé les sommes de 426 euros au titre du relevé des courbes de niveaux, 2 452 euros au titre de l’étude de sols et 4 980 euros au titre du dépôt d’un permis de construire.

Dans leurs dernières conclusions notifiées par voie électronique le 8 octobre 2024, Monsieur [S] [R] et Madame [Y] [D] demandent au tribunal de :

débouter Monsieur [X] [O] et Madame [N] [P] de l’intégralité de leurs demandes ;les condamner solidairement à leur payer les sommes de :* 12 500 euros à titre de dommages et intérêts pour l’immobilisation et l’indisponibilité de leur bien immobilier ;

* 3 600 euros au titre des frais irrépétibles ;

les condamner aux dépens.

A l’appui de leurs demandes, ils expliquent, sur le fondement des articles 1103 et 1104 du Code civil, que la promesse synallagmatique de vente a été signée, qu’un avenant a ensuite modifié ladite promesse, et que Madame [N] [P] et Monsieur [X] [O] ont renoncé à acquérir le bien en vente sans justifier du moindre arrêté refusant leur permis de construire ni de leurs démarches pour obtenir le financement de leur projet. Ils admettent avoir dans un premier temps déclaré que la promesse était caduque et avoir restitué le dépôt de garantie, et précisent que compte tenu du maintien de la procédure judiciaire ils soutiennent à présent que les demandeurs n’ont pas exécuté toutes les obligations pour lever les conditions suspensives de la promesse et de l’avenant, que par ailleurs le compromis de vente précisait que les acquéreurs s’interdisaient d’agir contre les vendeurs au titre de la consistance du terrain, qu’une étude géotechnique a été effectuée, que l’étude de sols devait être réalisée aux frais de Madame [N] [P] et de Monsieur [X] [O], de sorte qu’ils ne sont pas fondés à réclamer ce coût, que Monsieur [S] [R] et Madame [Y] [D] sont profanes en matière de construction, que les acquéreurs disposaient des mêmes informations que les vendeurs, que les lignes électriques étaient parfaitement visibles, que les défendeurs ignoraient que ces lignes étaient moyenne tension, que le permis de construire qui a été déposé n’est pas produit aux débats, et que le compromis ne comporte aucune pièce tendant à établir que le terrain n’était pas desservi par les eaux usées.

L’ordonnance fixant la clôture a été rendue le 9 janvier 2025, l’affaire a été fixée et retenue à l’audience de plaidoiries du 14 avril 2025, et mise en délibéré au 25 juillet 2025 par mise à disposition au greffe, conformément aux dispositions des articles 450 et 451 du Code de procédure civile.

MOTIFS DE LA DÉCISION :

A) Sur la demande tendant au prononcé de la caducité du compromis de vente daté des 8 et 20 septembre 2021 :

Aux termes de l’article 1103 du Code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

En outre, aux termes de l’article 1304 dudit Code, l’obligation est conditionnelle lorsqu’elle dépend d’un événement futur et incertain. La condition est suspensive lorsque son accomplissement rend l’obligation pure et simple. Elle est résolutoire lorsque son accomplissement entraîne l’anéantissement de l’obligation.

Aux termes de l’article 1304-6 dudit Code, l’obligation devient pure et simple à compter de l’accomplissement de la condition suspensive. Toutefois, les parties peuvent prévoir que l’accomplissement de la condition rétroagira au jour du contrat. La chose, objet de l’obligation, n’en demeure pas moins aux risques du débiteur, qui en conserve l’administration et a droit aux fruits jusqu’à l’accomplissement de la condition. En cas de défaillance de la condition suspensive, l’obligation est réputée n’avoir jamais existé.

Il est admis que lorsque, dans une promesse synallagmatique de vente, un délai est prévu pour la réalisation de la condition suspensive, et qu’à la date prévue pour la réitération par acte authentique, cette condition n’est pas accomplie, la promesse est caduque (Arrêt de la Cour de cassation, troisième chambre civile, 9 mars 2017, n°15-26.182).

En l’espèce, Madame [N] [P] et Monsieur [X] [O] demandent de voir prononcer la caducité du compromis de vente qu’ils ont conclu les 8 et 20 septembre 2021 avec Monsieur [S] [R] et Madame [Y] [D], aux motifs que les conditions suspensives prévues dans ce compromis ont défailli.

La lecture dudit compromis de vente, produit en pièce n°1 par les défendeurs, permet de constater que les parties ont soumis la réalisation de la vente du terrain à bâtir situé dans la commune de LESCHERAINES (73340), lieudit « Pré du Roi », cadastré section A n°1493 et 1549, à plusieurs conditions, et plus particulièrement :

à l’obtention, au profit de Madame [N] [P] et de Monsieur [X] [O], d’un permis de construire autorisant la construction, sur le terrain objet du compromis de vente, d’un tènement immobilier comprenant une maison à usage d’habitation, une maison d’hôtes et un local technique pour élevage canin d’une superficie totale de 300 m² environ, ce permis de construire devant être obtenu dans les cinq mois du dépôt de la demande de permis de construire, cette condition apparaissant en pages n°9 et 10 du compromis de vente ;à l’obtention d’un prêt par Madame [N] [P] et par Monsieur [X] [O], par tout établissement bancaire ou de crédit, d’un montant maximal de 400 000 euros, d’une durée maximale de remboursement de 15 ans et d’un taux nominal d’intérêts maximal de 1,5% l’an hors assurance, le dépôt du dossier nécessaire à l’instruction de la demande devant être déposé dans un délai de deux mois à compter de la signature du compromis, cette condition apparaissant en page n°11 et 12 du compromis.

En outre, les parties produisent, en pièce n°1 pour les demandeurs et en pièce n°2 pour les défendeurs, un avenant à ce compromis de vente, signé les 18 juillet et 5 septembre 2022, et qui prévoit notamment :

en page n°10, une obtention du permis de construire par Madame [N] [P] et Monsieur [X] [O] au plus tard le 4 janvier 2023 ;en page n°11, l’obtention d’un prêt dans un délai de deux mois après le dépôt d’une demande, ce dépôt devant lui-même intervenir dans un délai raisonnable ;en page n°12, une réitération par acte authentique au plus tard le 4 février 2023.

Ceci étant dit, Madame [N] [P] et Monsieur [X] [O] produisent :

en pièce 8, le récépissé de dépôt d’une demande de permis de construire daté du 4 juillet 2022 ;en pièce n°9, un courriel daté du 24 août 2022 aux termes duquel la mairie de la commune de LESCHERAINES a indiqué aux demandeurs qu’elle a été destinataire de l’avis du service des eaux relatif à la demande de permis de construire, et que cet avis est défavorable en ce que le projet n’est pas directement desservi par le réseau public d’eau potable.

Par ailleurs, les demandeurs produisent également :

en pièce n°12, un courrier daté du 9 septembre 2022 aux termes duquel le CRÉDIT AGRICOLE DES SAVOIE a expliqué à Madame [N] [P] et à Monsieur [X] [O] qu’il refusait la demande tendant à l’obtention d’un prêt d’un montant de 311 000 euros destiné à financer une résidence principale ;en pièce n°20, une attestation du 27 octobre 2022 aux termes de laquelle la BANQUE POPULAIRE AUVERGNE – RHÔNE – ALPES a fait part aux demandeurs de son refus de leur octroyer un prêt d’un montant de 405 000 euros, remboursable en 180 échéances mensuelles, et au taux nominal de 1,80%.

Ces différentes pièces permettent d’établir que Madame [N] [P] et Monsieur [X] [O] ont effectué des démarches pour parvenir à la réalisation des conditions suspensives prévues dans le compromis de vente des 8 et 20 septembre 2021 et dans l’avenant des 18 juillet et 5 septembre 2022, mais qu’ils n’ont obtenu ni permis de construire, ni prêt.

L’absence d’obtention du permis de construire et d’un prêt n’est pas contestée par Monsieur [S] [R] et par Madame [Y] [D].

Dès lors, il y a lieu de relever qu’au jour prévu pour la réitération de la vente, soit au 4 février 2023, les conditions suspensives prévues par les parties n’ont pas été accomplies.

Or la conséquence de l’absence d’accomplissement, à la date prévue pour la réitération par acte authentique, de réalisation d’une ou de plusieurs conditions suspensives est la caducité du compromis de vente.

Par conséquent, la caducité du compromis de vente des 8 et 20 septembre 2021 sera constatée.

B) Sur la demande de restitution de la somme de 12 750 euros :

Aux termes de l’article 1187 du Code civil, la caducité met fin au contrat. Elle peut donner lieu à restitution dans les conditions prévues aux articles 1352 à 1352-9.

En l’espèce, Madame [N] [P] et Monsieur [X] [O] sollicitent la condamnation de Monsieur [S] [R] et de Madame [Y] [D] à leur restituer la somme de 12 750 euros, outre intérêts au taux légal majoré de moitié à compter du quinzième jour suivant la demande de remboursement du 20 septembre 2022, et jusqu’au 9 mars 2023.

A titre liminaire, il convient de relever que le compromis de vente des 8 et 20 septembre 2021 comporte, en page n°13, un paragraphe intitulé « Versement par l’acquéreur – Dépôt de garantie », selon lequel « la présente vente ne produira ses effets que lors de la réitération par acte authentique ; en conséquence, et à titre de dépôt de garantie, l’ACQUÉREUR s’engage à verser, au plus tard dans un délai de 12 jours à compter des présentes, par virement bancaire à la comptabilité de la SCP [M] [W] – BERNARD PACAUD – [T] [H] – PATRICIA MUGNIER – ISABELLE VIVANCE – [U] [A] […] la somme de 12 500 euros. Cette somme, qui ne sera pas productive d’intérêts, restera au compte de l’ACQUÉREUR jusqu’à la régularisation de l’acte authentique de vente. Lors de la passation de l’acte authentique, elle sera imputée sur le prix payé comptant. En aucun cas cette somme ne peut être considérée comme un versement d’arrhes tel que prévu par l’article 1590 du Code civil permettant aux parties de se départir de leur engagement, l’ACQUÉREUR en s’en dessaisissant, et le VENDEUR en restituant le double ».

Ce compromis de vente comporte également, en page n°32, un paragraphe intitulé « Provision sur frais » stipulant que « à titre de provision sur frais, l’ACQUÉREUR s’engage à verser au plus tard dans un délai de 12 jours à compter des présentes, par virement bancaire à la comptabilité de la SCP [M] [W] – BERNARD PACAUD – [T] [H] – PATRICIA MUGNIER – ISABELLE VIVANCE – [U] [A] […] la somme de 250 euros. Il autorise d’ores et déjà l’office notarial à effectuer sur cette somme tous prélèvements rendus nécessaires pour les frais de recherche, correspondance, demandes, pièces, documents divers et accomplissement de toute formalité en vue de l’établissement de l’acte authentique de vente, dans les conditions et délais prévus aux présentes. Cette somme viendra en compte sur les frais attachés à la réalisation de cet acte. Toutefois, en cas de non-réitération par acte authentique du présent avant contrat par défaillance de l’ACQUÉREUR, sauf s’il s’agit de l’exercice du droit de rétractation, cette somme demeurera intégralement et forfaitairement acquise au notaire rédacteur au titre de l’article 4 du décret n°78-262 du 8 mars 1978 ».

En outre, il ressort d’un relevé de compte provenant de la SCP [M] [W] – BERNARD PACAUD – [T] [H] – PATRICIA MUGNIER – ISABELLE VIVANCE – [U] [A], devenue la SCP [W] – [H] – MUGNIER – VIVANCE – [A] – PACAUD – PACAUD, produit en pièce n°6 par les défendeurs, que figurent au crédit de ce compte trois versements de Madame [N] [P] et de Monsieur [X] [O], le premier de 6 500 euros, le deuxième de 6 000 euros et le troisième de 250 euros, effectués tous trois le 6 octobre 2021.

Cette pièce permet d’établir que les demandeurs ont effectivement versé la somme représentant le dépôt de garantie prévu par le compromis de vente des 8 et 20 septembre 2021, ainsi que la somme prévue au titre de la provision.

Toutefois, ce relevé de compte laisse également apparaître un débit d’une somme de 12 737,75 euros, survenu le 9 mars 2023, au titre de la « restitution du dépôt de garantie et du solde de provision », au profit de la SARL « ROVAL », présentée comme l’étude notariale de Madame [N] [P] et de Monsieur [X] [O].

Il y a lieu de préciser que les demandeurs produisent, en pièces n°13 et 14, des courriels de l’étude de Maître [L] [V], Notaire à ALIXAN (26330), demeurant 8 avenue de la gare Parc Rovaltin, et qui indiquait notamment avoir sollicité de la SCP [W] – [H] – MUGNIER – VIVANCE – [A] – PACAUD – PACAUD la restitution du dépôt de garantie.

Compte tenu de la similarité entre l’intitulé du virement et l’adresse du Notaire représentant les demandeurs, et du fait que ce notaire avait sollicité la restitution du dépôt de garantie, il sera considéré que la somme de 12 737,75 euros a bien été virée à la comptabilité de l’étude de Maître [L] [V] pour le compte de Madame [N] [P] et de Monsieur [X] [O].

Il résulte de cette pièce que la somme de 12 500 euros, constitutive du dépôt de garantie, a intégralement été restituée à Madame [N] [P] et à Monsieur [X] [O].

Dès lors, ceux-ci ne sont pas fondés à solliciter une seconde fois la restitution de cette somme, au risque de bénéficier d’un indu.

S’agissant spécifiquement de la somme de 250 euros relative à la provision, qui a été partiellement restituée à hauteur de 237,75 euros, force est de constater que cette somme n’a pas été versée au bénéfice de Monsieur [S] [R] et de Madame [Y] [D], mais au profit du notaire rédacteur, qui n’est pas partie à la présente instance.

En outre, le compromis de vente des 8 et 20 septembre 2021 ne prévoit aucune possibilité de restitution de cette somme au profit de Madame [N] [P] et Monsieur [X] [O] sauf en cas d’exercice de leur droit de rétractation, ce qui n’est pas le cas en l’espèce.

Enfin, les demandeurs n’étayent leur demande de restitution sur aucun moyen de droit ou de fait.

Partant, leur raisonnement tendant à se voir restituer la somme de 250 euros ne saurait être suivi.

S’agissant enfin de la question des intérêts afférents à la somme de 12 750 euros, il y a lieu de relever que le compromis de vente est taisant sur ce point.

De plus, et une fois encore, les demandeurs ne précisent pas les moyens de droit et de fait fondant une telle demande, de sorte qu’il ne saurait y être fait droit.

Par conséquent, la demande de Madame [N] [P] et de Monsieur [X] [O], tendant à la condamnation de Monsieur [S] [R] et de Madame [Y] [D] à leur restituer la somme de 12 750 euros, outre intérêts au taux légal majoré de moitié à compter du quinzième jour suivant la demande de remboursement du 20 septembre 2022, et jusqu’au 9 mas 2023, sera rejetée.

C) Sur la demande de dommages et intérêts à hauteur de 7 858 euros :

Aux termes de l’article 1231-1 du Code civil, le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, s’il ne justifie pas que l’exécution a été empêchée par la force majeure.

En outre, aux termes de l’article 1112-1 dudit Code, celle des parties qui connaît une information dont l’importance est déterminante pour le consentement de l’autre doit l’en informer dès lors que, légitimement, cette dernière ignore cette information ou fait confiance à son cocontractant. Néanmoins, ce devoir d’information ne porte pas sur l’estimation de la valeur de la prestation. Ont une importance déterminante les informations qui ont un lien direct et nécessaire avec le contenu du contrat ou la qualité des parties. Il incombe à celui qui prétend qu’une information lui était due de prouver que l’autre partie la lui devait, à charge pour cette autre partie de prouver qu’elle l’a fournie. Les parties ne peuvent ni limiter, ni exclure ce devoir. Outre la responsabilité de celui qui en était tenu, le manquement à ce devoir d’information peut entraîner l’annulation du contrat dans les conditions prévues aux articles 1130 et suivants.

En l’espèce, Madame [N] [P] et Monsieur [X] [O] sollicitent la condamnation de Monsieur [S] [R] et de Madame [Y] [D] à leur payer la somme de 7 858 euros à titre de dommages et intérêts, au motif que les défendeurs ont manqué à leur devoir d’information concernant la consistance du bien immobilier objet du compromis de vente.

Ils indiquent que la somme de 7 858 euros comprend une somme de 426 euros au titre des frais de relevé des courbes de niveaux, une somme de 2 452 euros au titre de l’étude des sols, et une somme de 4 980 euros au titre des frais de dépôt du permis de construire, et ils produisent en ce sens :

en pièce n°3, une facture de la SCP GÉODE datée du 14 février 2022, mentionnant un montant de 426,48 euros relative à l’établissement d’un plan topographique et de relevé des réseaux émergents ;en pièce n°4, une facture de la SARL ALPINA GÉOTECHNIQUE datée du 21 avril 2022 mentionnant un montant de 2 452 euros relatif à la réalisation d’un sondage à la pelle mécanique, à la réalisation de sondages au pénétromètre dynamique, et à l’établissement d’un rapport d’étude géotechnique et d’un rapport d’étude de gestion des eaux pluviales ;en pièce n°7, une facture de la SARLU ABC – ARCHITECTURE [E] [X] datée du 29 juin 2022 mentionnant un coût de 4 980 euros relatif à un « dépôt de permis ».

A titre liminaire, il convient de rappeler que la caducité du compromis de vente des 8 et 20 septembre 2021 a été prononcée parce que les conditions suspensives, mises à la charge de Madame [N] [P] et de Monsieur [X] [O], n’étaient pas accomplies au jour prévu pour la réitération de la vente par acte authentique, et qu’elle ne s’explique pas par une quelconque faute de la part des défendeurs.

Or, puisque le préjudice dont Madame [N] [P] et Monsieur [X] [O] se prévalent est relatif à un préjudice financier, pour des sommes qu’ils ont engagées en vue de la vente qui ne s’est finalement pas faite, il apparaît que ce préjudice est sans lien avec la question de la caducité du compromis de vente.

Il n’existe donc pas de lien entre le préjudice dont les demandeurs se prévalent et une éventuelle faute imputable à Madame [Y] [D] et à Monsieur [S] [R].

Au surplus, en supposant que l’absence de réitération de la vente est imputable à Madame [Y] [D] et à Monsieur [S] [R], et donc que le manquement à leur devoir d’information qui leur est reproché aurait empêché les demandeurs d’accomplir les conditions suspensives susmentionnées ou les aurait contraints à renoncer à accomplir ces conditions, et notamment à obtenir un permis de construire, il doit être que Madame [N] [P] et Monsieur [X] [O] pointent trois informations qui ne leur ont pas été communiquées par Monsieur [S] [R] et Madame [Y] [D] :

la première relative à l’instabilité du terrain en raison de la présence d’une ancienne carrière en sous-sol ;la deuxième relative à la présence de lignes moyenne tension qui surplombent le terrain objet du compromis de vente ;la troisième relative à l’absence de desserte directe par le réseau public des eaux usées.

S’agissant en premier lieu de la question de l’instabilité du terrain, il apparaît, en page n°26 du compromis de vente, un paragraphe intitulé « Étude géotechnique » selon lequel « le terrain se trouvant dans une zone exposée au phénomène de mouvement de terrain différentiel consécutif à la sécheresse et à la réhydratation des sols […], une étude géotechnique est prescrite par les dispositions de l’article L.112-21 du Code de la construction et de l’habitation. En l’espèce, l’étude géotechnique a été effectuée par la SARL AMO GÉO […] le 20 avril 2021, et une copie est annexée aux présentes ».

L’étude de la SARL AMO GÉO, produite par les défendeurs en pièce n°8, est une étude géotechnique préalable de type G1, permettant de décrire un modèle géologique préliminaire et les spécificités géotechniques du site ainsi que d’établir une première identification des risques géotechniques majeurs.

Cette étude met en évidence le fait que le sol du terrain objet du compromis est composé d’une couche de terre végétale d’une épaisseur de 40 centimètres, se trouvant au-dessus de dépôts alluvionnaires, et précise, dans une partie consacrée aux dispositions constructives, que sont envisageables des fondations superficielles de type semelles filantes et/ou isolées compte tenu de la configuration des lieux.

Par la suite, une étude géotechnique plus approfondie et établie à l’aune du projet de construction des demandeurs a été réalisée à la demande de ceux-ci par la SARL ALPINA GÉOTECHNIQUE, laquelle s’entend d’une étude de type G2, qui est par nature plus complète que celle réalisée par la SARL AMO GÉO, en ce qu’elle s’entend d’une étude géotechnique de conception, permettant l’élaboration du projet des ouvrages géotechniques.

Cette étude, produite en pièce n°21 par les demandeurs, met en évidence le fait que le sol du terrain objet du compromis est composé de terre végétale au-dessus d’un remblai de limons argileux à débris anthropiques, et préconise la construction d’un système de fondations superficielles de type radier compte tenu de la configuration des lieux.

Ces préconisations apparaissent en contradiction avec une clause du compromis de vente figurant en page n°10 et qui stipule que la convention est consentie sous la condition que l’opération envisagée ne donne pas lieu à une surtaxe et que la nature du sous-sol ne comporte pas, au vu d’investigations réalisées à l’initiative des acheteurs, de sujétions particulières nécessitant des fondations spéciales, à savoir notamment des pieux et des radiers.

Il n’en demeure pas moins qu’il ne saurait être reproché à Madame [Y] [D] et à Monsieur [S] [R] de ne pas avoir indiqué aux demandeurs la nécessité de la pose d’un radier dès lors que cette information n’a été connue qu’à la suite d’une seconde étude plus approfondie, que Madame [N] [P] et Monsieur [X] [O] avaient l’obligation de financer, et qui ne pouvait être établie qu’à l’aune du projet de construction des demandeurs tel qu’envisagé dans le permis de construire déposé par eux.

Compte tenu de ces considérations, il ne saurait être considéré que Madame [Y] [D] et Monsieur [S] [R], qui ont communiqué à Madame [N] [P] et Monsieur [X] [O] des informations relatives à la configuration des lieux, ont, en leur qualité de promettants-vendeurs, manqué à leur obligation d’information.

S’agissant en deuxième lieu de la question de la présence de lignes électriques moyenne tension surplombant le terrain objet du compromis de vente, il convient de relever que Madame [N] [P] et Monsieur [X] [O] ne contestent pas avoir eu connaissance au moment de la signature de l’acte des 8 et 20 septembre 2021, de l’existence de ces lignes électriques aériennes.

En outre, et quand bien même ces lignes seraient des lignes moyenne tension et non des ligne basse tension, ce qui n’est établi par aucune pièce versée aux débats, et que Madame [Y] [D] et Monsieur [S] [R] auraient eu connaissance de l’ampleur de la tension, force est de constater que Madame [N] [P] et Monsieur [X] [O] n’apportent aucun élément permettant d’établir l’existence d’une impossibilité de construire et/ou d’une nécessité d’envisager le déplacement de ces lignes.

Compte tenu de ces considérations, il n’y a pas lieu de considérer que Madame [Y] [D] et Monsieur [S] [R] ont manqué à leur obligation d’information en qualité de promettants-vendeurs à ce titre.

S’agissant en dernier lieu de la question de l’absence de desserte directe par le réseau public des eaux usées, il ressort de la page n°14 du compromis de vente que « les frais de raccordement aux réseaux de distribution, notamment d’eau s’il existe, et d’électricité de la construction à édifier par l’ACQUÉREUR, dans la mesure où le raccordement n’existerait pas à ce jour, et à défaut d’assainissement collectifs ce seront les frais de création d’un dispositif d’assainissement individuel qui seront à supporter par lui, et également le ou les taxes afférentes (sic) ».

Il se déduit de la lecture de cette clause, rédigée pour la première partie en des termes dépourvus d’équivoque, qu’il n’existait aucun raccordement des réseaux, et donc du réseau d’eaux usées, au réseau public, sur le terrain objet du compromis de vente.

Dès lors, Madame [N] [P] et Monsieur [X] [O], qui ne pouvaient ignorer ce point, ne sauraient utilement reprocher à Madame [Y] [D] et Monsieur [S] [R] de s’être abstenus de les informer de l’absence de viabilisation du terrain susmentionné.

Il résulte de ce qui précède que, même à supposer qu’il existerait un lien entre le devoir d’information des défendeurs et le préjudice dont les demandeurs se prévalent, il ne saurait être considéré que Madame [Y] [D] et Monsieur [S] [R] ont manqué à leur obligation d’information en qualité de promettants-vendeurs.

Partant, aucune faute, en lien avec le préjudice dont Madame [N] [P] et Monsieur [X] [O] se prévalent, ne leur est imputable.

Par conséquent, la demande de Madame [N] [P] et de Monsieur [X] [O] tendant à la condamnation de Madame [Y] [D] et de Monsieur [S] [R] à leur payer la somme de 7 858 euros à titre de dommages et intérêts sera rejetée.

D) Sur la demande reconventionnelle de dommages-intérêts formulée par Madame [Y] [D] et par Monsieur [S] [R] :

Vu les articles 1103 et 1231-1 du Code civil susmentionnés ;

En l’espèce, Madame [Y] [D] et Monsieur [S] [R] sollicitent, à titre reconventionnel, la condamnation solidaire de Madame [N] [P] et de Monsieur [X] [O] à leur payer la somme de 12 500 euros pour l’immobilisation et l’indisponibilité de leur bien immobilier.

La lecture du compromis de vente, et plus particulièrement de la page n°12, permet de constater, dans le paragraphe relatif à la condition suspensive d’obtention de prêt, une clause selon laquelle « si la non obtention du prêt a pour cause la faute, la négligence, la passivité, la mauvaise foi, ou tout abus de droit de l’ACQUÉREUR comme en cas de comportements ou de réticences de nature à faire échec à l’instruction de la demande de prêt(s) ou à la conclusion du(es) contrat(s) de prêt(s), le VENDEUR pourra demander au tribunal de déclarer la condition suspensive de prêt(s) réalisée, en application de l’article 1304-3 du Code civil, avec attribution de dommages et intérêts pour le préjudice subi du fait de l’immobilisation abusive des biens à vendre […] ».

En outre, il convient de rappeler :

d’une part, que la condition suspensive d’obtention de prêt contenue dans le compromis de vente visait à ce que Madame [N] [P] et par Monsieur [X] [O] obtiennent un prêt de la part de tout établissement bancaire ou de crédit, d’un montant maximal de 400 000 euros, d’une durée maximale de remboursement de 15 ans et d’un taux nominal d’intérêts maximal de 1,5% l’an hors assurance, le dépôt du dossier nécessaire à l’instruction de la demande devant être déposé dans un délai de deux mois à compter de la signature du compromis ;d’autre part, que Madame [N] [P] et Monsieur [X] [O] ont produit :* en pièce n°12, un courrier daté du 9 septembre 2022 aux termes duquel le CRÉDIT AGRICOLE DES SAVOIE leur a expliqué qu’il refusait la demande tendant à l’obtention d’un prêt d’un montant de 311 000 euros destiné à financer une résidence principale ;

* en pièce n°20, une attestation du 27 octobre 2022 aux termes de laquelle la BANQUE POPULAIRE AUVERGNE – RHÔNE – ALPES a fait part aux demandeurs de son refus de leur octroyer un prêt d’un montant de 405 000 euros, remboursable en 180 échéances mensuelles, et au taux nominal de 1,80%.

Force est de constater que si l’attestation du CRÉDIT AGRICOLE DES SAVOIE mentionne un montant inférieur à celui indiqué dans le compromis de vente, il n’existe aucune information quant à la durée de remboursement ou au taux d’intérêts, de sorte que cette attestation n’est pas susceptible d’établir le rejet par un établissement bancaire d’une demande d’obtention de prêt qui serait conforme aux stipulations contractuelles.

De même, l’attestation de la BANQUE POPULAIRE AUVERGNE-RHÔNE-ALPES mentionne un montant prêté et un taux d’intérêts supérieurs aux stipulations contractuelles, de sorte que Madame [N] [P] et Monsieur [X] [O] ne sauraient utilement se prévaloir de cette attestation pour affirmer qu’ils ont déposé des dossiers de demandes de prêt conformes aux mentions du compromis de vente des 8 et 20 septembre 2021, étant précisé que ces deux attestations sont postérieures à la rédaction de l’avenant des 18 juillet et 5 septembre 2022, ce qui induit une absence de démarche entre le compromis de vente et la rédaction de l’avenant.

Compte tenu de la date de ces attestations et de leur non-conformité aux stipulations contractuelles, il y a lieu de retenir que Madame [N] [P] et Monsieur [X] [O] ont fait montre de passivité entre la rédaction du compromis de vente et la rédaction de l’avenant, puis de mauvaise foi en sollicitant des prêts selon des modalités non conformes aux stipulations contractuelles.

Au surplus, il sera rappelé que le compromis de vente comportait une deuxième condition suspensive, à savoir l’obtention, au profit des demandeur, d’un permis de construire autorisant la construction, sur le terrain objet du compromis de vente, d’un tènement immobilier comprenant une maison à usage d’habitation, une maison d’hôtes et un local technique pour élevage canin d’une superficie totale de 300 m² environ, ce permis de construire devant être obtenu dans les cinq mois du dépôt de la demande de permis de construire.

Or, il apparaît que tout en justifiant de l’avis défavorable formulé par le service des eaux de la commune de LESCHERAINES quant à leur demande de permis de construire, Madame [N] [P] et Monsieur [X] [O] s’abstiennent de produire une copie du dossier afférent à cette demande ainsi que la réponse qui y a été apportée par le service municipal de l’urbanisme.

Il n’est ainsi pas possible de s’assurer que leur demande de permis de construire était conforme aux conditions prévues dans le compromis de vente.

Il s’en déduit dans ces circonstances, aucun élément ne permettant d’établir que les demandeurs ont formulé une demande de permis de construire conforme aux exigences fixées dans le contrat conclu avec les défendeurs.

Ceci étant dit, si le compromis de vente prévoit, comme sanction au comportement des demandeurs relatif à l’obtention d’un prêt, la réalisation de la condition suspensive pouvant donner lieu à une vente forcée, une deuxième sanction, constitutive de dommages et intérêts, est également prévue.

L’allocation de dommages et intérêts ne peut intervenir que si Madame [Y] [D] et Monsieur [S] [R] démontrent l’existence d’un préjudice en lien avec la faute de Madame [N] [P] et de Monsieur [X] [O].

A ce titre, il doit être relevé que du fait de la conclusion du compromis de vente et de ses effets, Madame [Y] [D] et Monsieur [S] [R] se sont trouvés juridiquement empêchés de vendre leur bien à un tiers, ceci jusqu’à la date fixée pour la réitération de la vente par acte authentique.

Compte tenu de ces considérations, il apparaît que les défendeurs ont nécessairement subi un préjudice du fait de l’immobilisation et de l’indisponibilité de leur bien pendant le délai considéré.

S’agissant de la réparation de ce préjudice, il doit être tenu compte du fait que l’immobilisation du bien a duré du 20 septembre 2021, date la plus récente du compromis de vente, jusqu’au 4 février 2023, date prévue pour la réitération par acte authentique, soit plus de quinze mois.

Eu égard à cette durée, et à la valeur du bien qu’avaient voulu retenir les parties, soit 450 000 puis 435 000 euros, l’allocation d’une somme de 12 500 euros apparaît de nature à réparer intégralement le préjudice subi par Madame [Y] [D] et Monsieur [S] [R].

Par conséquent, Madame [N] [P] et Monsieur [X] [O] seront condamnés in solidum à leur payer la somme de 12 500 euros à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice lié à l’immobilisation du bien objet du compromis de vente des 8 et 20 septembre 2021.

E) Sur les demandes accessoires :

1°) Sur les dépens :

L’article 696 du Code de procédure civile dispose que « la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie ».

En l’espèce, il n’a pas été fait droit aux prétentions indemnitaires de Madame [N] [P] et de Monsieur [X] [O], demandeurs à la présente instance, formulées à l’encontre de Madame [Y] [D] et de Monsieur [S] [R].

A l’inverse, il a été fait droit à la demande reconventionnelle des défendeurs.

Par conséquent, Madame [N] [P] et Monsieur [X] [O], parties perdantes, supporteront in solidum la charge des dépens.

2°) Sur les frais irrépétibles :

Aux termes de l’article 700 du Code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

En l’espèce, Madame [N] [P] et Monsieur [X] [O] ont été condamnés in solidum aux dépens, et il serait inéquitable que Monsieur [S] [R] et Madame [Y] [D] aient à supporter la charge des frais qu’ils ont dû exposer dans le cadre de la présente instance.

Par conséquent, Madame [N] [P] et Monsieur [X] [O] seront condamnés in solidum à leur payer la somme de 2 500 euros au titre des frais irrépétibles.

3°) Sur l’exécution provisoire :

Aux termes de l’article 514 du Code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

En outre, aux termes de l’article 514-1 dudit Code, le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire. Il statue, d’office ou à la demande d’une partie, par décision spécialement motivée.

En l’espèce, l’exécution provisoire n’est pas incompatible avec la nature de l’affaire.

Il n’existe donc aucune raison de l’écarter.

Par conséquent, la présente décision sera assortie de l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS :

Le tribunal, statuant publiquement après débats publics, par jugement contradictoire et en premier ressort, mis à disposition au greffe ;

CONSTATE la caducité du compromis de vente conclu les 8 et 20 septembre 2021 entre Monsieur [S] [R] et Madame [Y] [D] d’une part, Madame [N] [P] et Monsieur [X] [O] d’autre part, et portant sur un terrain à bâtir situé dans la commune de LESCHERAINES (73340), lieudit « Pré du Roi », cadastré section A n°1493 et 1549, et sur un prix de 250 000 euros ;

REJETTE la demande de Madame [N] [P] et de Monsieur [X] [O] tendant à la condamnation de Monsieur [S] [R] et de Madame [Y] [D] à leur restituer la somme de 12 750 euros, outre intérêts au taux légal majoré de moitié à compter du quinzième jour suivant la demande de remboursement du 20 septembre 2022, et jusqu’au 9 mas 2023 ;

REJETTE la demande de Madame [N] [P] et de Monsieur [X] [O] tendant à la condamnation de Monsieur [S] [R] et de Madame [Y] [D] à leur payer la somme de 7 858 euros à titre de dommages et intérêts ;

CONDAMNE in solidum Madame [N] [P] et Monsieur [X] [O] à payer à Madame [Y] [D] et Monsieur [S] [R] la somme de 12 500 euros à titre de dommages-intérêts en réparation du préjudice lié à l’immobilisation du bien objet du compromis de vente des 8 et 20 septembre 2021 ;

CONDAMNE in solidum Madame [N] [P] et Monsieur [X] [O] à payer à Madame [Y] [D] et Monsieur [S] [R] la somme de 2 500 euros au titre des frais irrépétibles ;

CONDAMNE in solidum Madame [N] [P] et Monsieur [X] [O] aux dépens ;

DIT que la présente décision est assortie de l’exécution provisoire ;

Ainsi jugé et prononcé, le 25 juillet 2025, la minute étant signée par Monsieur François GORLIER, Président, et Madame Amélie DEGEORGES, Greffière.

La Greffière, Le Président,

Projet de jugement rédigé par Monsieur [J] [Z], Auditeur de justice.