DU 18 Mars 2026 Minute numéro :

N° RG 25/00818 – N° Portalis DB3U-W-B7J-OUMY

Code NAC : 30B

S.C.I., [K], [F], [G]

C/

S.A.S. CB

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE, [Localité 1]

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RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

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ORDONNANCE RÉFÉRÉ

LE JUGE DES REFERES : Didier FORTON, Juge,

LE GREFFIER : Clémentine IHUMURE

LES PARTIES :

DEMANDEUR

S.C.I., [K], [F], [G], dont le siège social est sis, [Adresse 1]

représentée par Maître Julien AUCHET de la SCP EVODROIT, avocats au barreau de VAL D’OISE, vestiaire : 13, M^e Eléonore TARNAUD, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : C2141

DÉFENDEUR

S.A.S. CB, dont le siège social est sis, [Adresse 2]

représentée par M^e Antoine DELPLA, avocat au barreau de VAL D’OISE, vestiaire : 150, M^e Martial JEAN, avocat au barreau d’ESSONNE,

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Débats tenus à l’audience du : 11 Février 2026

Date de délibéré indiquée par le Président par mise à disposition au greffe

le 18 Mars 2026

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EXPOSE DU LITIGE

Selon acte sous signature privée du 22 décembre 2017, la S.C.I., [K], [F], [G] a consenti un bail commercial à la société CB, portant sur un local commercial n°4 dépendant du centre commercial « Côté Seine » sis à, [Localité 2] (95) pour une durée de dix années entières et consécutives à compter du 15 mai 2018, moyennant un loyer de base annuel de 72.000 euros HT HC et un loyer variable additionnel correspondant à 8% du chiffre d’affaires annuel HT réalisé par le preneur.

Un protocole d’accord transactionnel, valant avenant au bail du 22 décembre 2017, a été conclu entre les parties le 10 juin 2021, aux termes duquel le bailleur a notamment consenti au preneur une franchise de loyer de base en vigueur pour la période du 1er avril 2020 au 31 mai 2020 inclus et le preneur s’est engagé en contrepartie à régler en sept mensualités, son arriéré locatif d’un montant de 52.063,33 euros TTC.

Le 5 juin 2023, la S.C.I., [K], [F], [G] a délivré à la société CB une sommation de payer la somme de 31.651,49 euros TTC dans un délai de 8 jours.

Par actes extrajudiciaires en date du 03 janvier 2024, la S.C.I., [K], [F], [G] a fait signifier un procès-verbal de saisie conservatoire entre les mains du CIC de NOISY LE, [J] et de la SOCIETE GENERALE de MONTIGNY LE BRET pour le paiement de la somme de 59.022,13 euros en principal, intérêts et frais, en vertu d’une ordonnance sur requête rendue le 5 décembre 2023 par le juge de l’exécution du tribunal judicaire de BOBIGNY.

Les actes de saisie-conservatoire de créance ont été dénoncés à la société CB le 10 janvier 2024.

Les saisies-conservatoires réalisées entre les mains du CIC de, [Localité 3], [J] et de la SOCIETE GENERALE de, [Localité 4] se sont révélées fructueuses à hauteur respectivement de 2.410,28 euros et de 13.142,32 euros.

Les actes d’acquiescement du débiteur ont été signifiées par voie électronique le 17 janvier 2024 au CIC de, [Localité 5] et à la SOCIETE GENERALE de, [Localité 4].

Par acte extrajudiciaire en date du 1er février 2024, la S.C.I., [K], [F], [G] a assigné la société CB, devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Pontoise, aux fins de voir notamment condamner la société CB à lui payer diverses provisions au titre de la dette locative et de la clause pénale.

Le société CB ayant acquiescé à toutes les saisies pratiquées sur ses comptes bancaires, la S.C.I., [K], [F], [G] s’est désisté de sa demande et le juge des référés, a par ordonnance en date du 25 octobre 2024, constaté l’extinction de l’instance engagée par la S.C.I., [K], [F], [G] et le dessaisissement de la juridiction.

Le 19 mai 2025, la S.C.I., [K], [F], [G] a délivré à la société CB une sommation de payer la somme de 32.976,85 euros TTC dans un délai de 8 jours.

Par acte extrajudiciaire en date du 11 juin 2025, la S.C.I., [K], [F], [G] a fait signifier un procès-verbal de saisie conservatoire entre les mains de la CAIXA GERAL DE DEPOSITOS S A AG de, [Localité 6] (92) pour le paiement de la somme de 33.265,74 euros en principal, intérêts et frais, laquelle s’est révélée infructueuse.

Le 30 juin 2025, la S.C.I., [K], [F], [G] a délivré un commandement de payer visant la clause résolutoire à l’encontre de la société CB, portant sur la somme de 33.219,47 euros TTC.

Par actes extrajudiciaires en date du 22 juillet 2025, la S.C.I., [K], [F], [G] a fait signifier un procès-verbal de saisie conservatoire entre les mains de la BRED BANQUE POLULAIRE AG de Lagny Sur Marne (77), la CAISSE D’EPARGNE ILE DE FRANCE AG CAISSE CENTRALE de Paris (75021), la S.A. CAIXA GENERAL DE DEPOSITOS de Boulogne Billancourt (92), le CIC de Noisy le Sec (93), le CREDIT LYONNAIS AG GARE DE L’EST de Paris (75010), la STE GENERALE AG CENTRE de St-Denis (93) à l’encontre de la société CB pour le paiement de la somme de 67.780,46 euros en principal, intérêts et frais, en vertu d’une ordonnance sur requête rendue le 16 juillet 2025 par le juge de l’exécution du tribunal judicaire de BOBIGNY.

Les actes de saisie-attribution ont été dénoncés à la société CB le 29 juillet 2025.

Les saisies-conservatoires effectuées sur les comptes de la STE, [Adresse 3] de, [Localité 7] (93), du CIC de, [Localité 5] (93) et du CREDIT LYONNAIS AG GARE DE L’EST de, [Localité 8] se sont révélées fructueuses à hauteur respectivement de 2.372,15 €, de 21.122,48 € et de 72,50 €.

Par acte de commissaire de justice en date du 20 août 2025 et du 3 septembre 2025, la S.C.I., [K], [F], [G] a fait assigner en référé la société CB devant le tribunal judiciaire de PONTOISE afin de voir notamment constater l’acquisition de la clause résolutoire et condamner la société CB à payer diverses provisions.

L’état d’endettement ne mentionne aucun créancier inscrit.

Après renvoi à la demande des parties et la mise en place d’un calendrier de procédure, l’affaire a été retenue à l’audience du 11 février 2026

Aux termes de ses dernières conclusions développées oralement et visées à l’audience, la S.C.I., [K], [F], [G] demande au juge des référés de :

Débouter la société CB de toutes ses demandes, fins et prétentions,Débouter la société CB de sa demande de délais de paiement et de suspension de la clause résolutoire,Juger que la société CB n’a pas réglé les causes du commandement visant la clause résolutoire du 30 juin 2025 dans le mois de sa signification,En conséquence,

Constater l’acquisition de la clause résolutoire et la résiliation de plein droit à la date du 30 juillet 2025 du bail commercial signé le 22 décembre 2017,Ordonner l’expulsion de la société CB ainsi que celle de tout occupant de son chef, et ce avec le concours de la force publique s’il y a lieu,Dire que les meubles et objets mobiliers se trouvant sur place donneront lieu à l’application des dispositions des articles L.433-1 et R.433-1 du code des procédures civiles d’exécution,Condamner par provision la société CB à payer à la SOCIETE CIVILE IMMOBILIERE, [K], [F], [G] la somme de 114.438,23 € TTC, correspondant au montant des loyers et accessoires arrêtés au 14 janvier 2026, somme à parfaire avec le montant des indemnités d’occupation mensuelles auxquelles la société CB sera condamnée,Condamner par provision la société CB à régler à la SOCIETE CIVILE IMMOBILIERE, [K], [F], [G] la somme de 11.443,82 € TTC, correspondant à 10 % des sommes dues, en application de l’article 20.1 du Titre II du bail,Condamner par provision la société CB à régler à la SOCIETE CIVILE IMMOBILIERE, [K], [F], [G] des intérêts de retard au taux d’intérêt légal majoré de 4 points (soit, 400 points de base), applicable sur les sommes dues, et ce à compter de la date d’exigibilité de chaque somme impayée, en application des articles 20.3, 20.4 et 20.5 du Titre II du bail,Condamner par provision la société CB à régler à la SOCIETE CIVILE IMMOBILIERE, [K], [F], [G] une indemnité de résiliation correspondant à six mois de loyer calculée au jour de la résiliation et indexée au jour de son paiement, en application de l’article 22.1.1 du Titre II du bail,

Condamner à titre provisionnel la société CB à payer à la SOCIETE CIVILE IMMOBILIERE, [K], [F], [G] une indemnité d’occupation mensuelle égale au double du montant du dernier loyer de base facturé au titre de la dernière année précédant la résiliation, soit la somme de 13.692,98 euros et ce, jusqu’à la restitution effective des lieux qui s’entend de la remise des clés et des lieux libres de tous occupants, marchandises et mobiliers et dans un état conforme aux stipulations de l’article 24.2 du bail,Juger que le dépôt de garantie, restera acquise à la SOCIETE CIVILE IMMOBILIERE, [K], [F], [G], conformément aux stipulations de l’article 5 du titre II du bail,Condamner la société CB à payer à la SOCIETE CIVILE IMMOBILIERE, [K], [F], [G] la somme de 5 000 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile,La condamner aux entiers dépens qui incluront le coût de la sommation de payer du 19 mai 2025, de la saisie conservatoire réalisée le 11 juin 2025, du commandement de payer du 30 juin 2025, de la signification de la présente assignation, ainsi que la levée de l’état des créanciers inscrits.

Aux termes de ses dernières conclusions développées oralement et visées à l’audience, la société CB demande au juge des référés de :

Déclarer la société CB recevable et bien fondée en ses demandes,Débouter la SOCIETE CIVILE IMMOBILIERE, [K], [F], [G] de sa demande tendant à voir acquise la clause résolutoire,Débouter la SOCIETE CIVILE IMMOBILIERE, [K], [F], [G] de sa demande relative à la pénalité forfaitaire contractuelle (clause pénale) de 10% et à sa demande de majoration des intérêts au taux légal,Débouter la SOCIETE CIVILE IMMOBILIERE, [K], [F], [G] de sa demande au titre de l’indemnité de résiliation,Débouter la SOCIETE CIVILE IMMOBILIERE, [K], [F], [G] de sa demande tendant à voir fixer l’indemnité d’occupation au double du montant du loyer,Débouter la SOCIETE CIVILE IMMOBILIERE, [K], [F], [G] de sa demande tendant à conserver le dépôt de garantie,Débouter la SOCIETE CIVILE IMMOBILIERE, [K], [F], [G] de sa demande tendant à voir mettre à la charge de la concluante les frais afférents à l’assignation rectificative,Octroyer à la société CB les plus larges délais de paiement,L’autoriser en conséquence à s’acquitter des sommes dues envers la SOCIETE CIVILE IMMOBILIERE, [K], [F], [G] en 24 mensualités d’égal montant, Dire que le premier règlement interviendra le 15 du mois suivant la signification de l’ordonnance à intervenir,Suspendre la résiliation et les effets de la clause résolutoire pendant le cours des délais accordés,Dire que la clause résolutoire sera réputée ne pas avoir joué si la société CB se libère dans les conditions qu’il plaira au président du tribunal judiciaire de céans de fixer,Condamner la SOCIETE CIVILE IMMOBILIERE, [K], [F], [G] à payer à la concluante une somme de 3.000 euros par application de l’article 700 du code de procédure civile,La condamner aux entiers dépens.

Conformément à l’article 446-1 du code de procédure civile, pour plus ample informé de l’exposé et des prétentions, il est renvoyé à l’assignation introductive d’instance et aux écritures déposées et développées oralement à l’audience.

La décision a été mise en délibéré au 18 mars 2026 par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

L’article 4 du code de procédure civile dispose en son premier alinéa que l’objet du litige est déterminé par les prétentions respectives des parties. Il résulte de l’application de ces dispositions que l’opinion formulée par les parties sur un point de pur droit ne constitue pas un terme du litige.

Dès lors, il n’y a pas lieu à statuer sur les demandes visant à voir dire, juger ou constater l’opinion des parties sur la qualification juridique de faits ou d’actes de nature à nourrir les moyens et arguments en débat.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire et les demandes subséquentes

L’article 834 du code de procédure civile dispose que dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence de différents.

La juridiction des référés n’est toutefois pas tenue de caractériser l’urgence au sens de l’article 834 du code de procédure civile, pour constater l’acquisition de la clause résolutoire et la résiliation d’un droit au bail.

L’article L. 145-41 du code de commerce dispose que toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.

Le juge des référés peut constater la résiliation de plein droit du bail au titre d’une clause contenue à l’acte à cet effet, à condition que :

— le défaut de paiement de la somme réclamée dans le commandement de payer visant la clause résolutoire soit manifestement fautif,

— le bailleur soit, de toute évidence, en situation d’invoquer de bonne foi la mise en jeu de cette clause,

— la clause résolutoire soit dénuée d’ambiguïté et ne nécessite pas interprétation ; en effet, la clause résolutoire d’un bail doit s’interpréter strictement.

Enfin la juridiction des référés ne peut, sans excéder ses pouvoirs, accorder d’office un délai de grâce et suspendre les effets de la clause résolutoire dès lors que ce délai ne lui a pas été demandé par le preneur.

En l’espèce, la soumission du bail au statut des baux commerciaux ne donne lieu à aucune discussion.

Le bail conclu entre les parties le 22 décembre 2017 contient une clause résolutoire (article 21 en page 64) qui stipule qu’à défaut de paiement d’un seul terme de loyer, charges ou accessoires, ou à défaut de paiement de tout rappel de loyers dus après une révision ou un renouvellement amiable ou judiciaire, ou encore à défait de paiement de toute autre somme due (…), le présent bail sera, si bon semble au bailleur, résilié de plein droit un mois après un commandement de payer resté sans effet.

La société bailleresse justifie par la production du commandement de payer visant la clause résolutoire et délivré le 30 juin 2025 dans les formes prévues à l’article L. 145-41 du code de commerce, que la société preneuse a cessé de payer ses loyers.

Il n’existe aucune contestation sérieuse sur la régularité dudit commandement en ce qu’il mentionne la nature des sommes réclamées et les échéances auxquelles elles se rapportent. Il précise en outre qu’à défaut de paiement dans le délai d’un mois, le bailleur entend expressément se prévaloir de la clause résolutoire incluse dans le bail. Ainsi le commandement contenait toutes les précisions permettant au locataire de connaître la nature, la cause, le montant des sommes réclamées et les sanctions encourues, de procéder au règlement des sommes dues ou de motiver la critique du décompte.

Toutefois, la société preneuse se prévaut de l’existence de contestation sérieuses tirées de sa délivrance de mauvaise foi. Elle soutient que la société bailleresse sait que le montant du loyer est inadapté au chiffre d’affaires généré par l’exploitation du local loué, l’ensemble des loyers et charges représentant en moyenne près de 60% du chiffre d’affaires.

Elle fait également état d’une inadéquation entre le montant important du loyer et la « chalandise » du centre commercial. Elle expose qu’elle n’a eu de cesse de se plaindre de l’inadéquation du montant du loyer et que pour toute réponse la bailleresse formule des demandes de nature à mettre en péril la poursuite de son activité. Elle allègue également de déloyauté fautive de la bailleresse caractérisant ainsi sa mauvaise foi.

En l’espèce, le bail commercial conclu entre les parties prévoit le versement d’un loyer de base annuel de 72.000 euros HT HC et d’un loyer variable additionnel correspondant à 8% du chiffre d’affaires annuel HT réalisé par le preneur.

La partie défenderesse avait donc parfaitement connaissance de ce loyer et ne peut se prévaloir a posteriori du montant disproportionné de ce loyer par rapport au chiffre d’affaires qu’elle réalise. En outre si elle allègue d’une inadéquation entre le loyer et l’attraction du centre commercial, elle ne verse aucune pièce au soutien de ses déclarations.

De plus, il convient de rappeler qu’un commandement de payer visant la clause résolutoire délivré pour une somme supérieure à la dette véritable reste valable pour la partie des sommes réclamées effectivement due.

Enfin, s’agissant de l’attitude de la bailleresse, il y a lieu de rappeler qu’un protocole d’accord transactionnel a été signé entre les parties le 10 juin 2021 suite à la constitution d’une dette locative de 52.063,33 euros durant la crise sanitaire, que la première sommation de payer a été délivrée à la défenderesse le 5 juin 2023, les premiers procès-verbaux de saisie-conservatoire le 3 janvier 2024, la première assignation en référé le 1er février 2024 et que le désistement d’instance constaté par ordonnance du 25 octobre 2024 n’est motivé que par l’acquiescement de la société CB aux saisies pratiquées sur ses comptes bancaires.

Ainsi, les pièces versées aux débats ne permettent pas de caractériser une déloyauté fautive de la société bailleresse, ni que le commandement de payer a été délivré de mauvaise foi.

Dès lors, il n’apparait aucune contestation sérieuse sur ce point.

Or, il résulte des décomptes versés aux débats que les causes du commandement du 30 juin 2025 n’ont pas été réglées dans le mois de sa délivrance, ce qui n’est pas contesté par les parties.

Dès lors, la clause résolutoire est acquise au 30 juillet 2025 et le bail se trouve résilié de plein droit avec toutes conséquences de droit.

L’obligation de la locataire ainsi que celle de tous occupants de son chef de quitter les lieux n’étant dès lors pas contestable, il convient d’accueillir la demande d’expulsion si besoin avec le concours de la force publique et d’un serrurier.

Les meubles se trouvant sur place devront être déposés et séquestrés dans un lieu choisi par la bailleresse aux frais, risques et péril de la locataire, conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution.

Sur les demandes provisionnelles

Aux termes de l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, « Le président du tribunal judiciaire peut toujours, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire ».

L’article 1353 du code civil, c’est à celui qui réclame l’exécution d’une obligation de la prouver et à celui qui se prétend libéré de justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

Il résulte des articles 1103 et 1104 du code civil que les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits et doivent être négociés, formés et exécutés de bonne foi. Cette disposition est d’ordre public.

Sur la dette locative

La société demanderesse verse à l’audience du 11 février 2026 un décompte actualisé faisant état d’une dette locative de 114.438,23 euros arrêtée au 14 janvier 2026.

La société défenderesse ne conteste pas le montant de la somme réclamée.

Ainsi, et au vu des pièces produites, l’obligation de la société CB n’est pas sérieusement contestable à hauteur de 114.438,23 euros au titre de l’arriéré des loyers, charges et accessoires selon décompte arrêté au 14 janvier 2026.

Sur les intérêts de retard

Selon l’article 1231-6 du code civil, les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure.

En l’espèce, le contrat de bail stipule en son article 20 CLAUSES PENALES – INTERÊTS DE RETARD :

« 20.3 Dans tous les cas, toutes sommes dues, y compris celles résultant de l’application de la clause pénale, porteront intérêt de plein droit à compter de leur date d’exigibilité, au taux d’intérêt légal majoré de 4 points (soit 400 points de base), les intérêts afférents à tout mois commencé étant dus dans leur intégralité.

20.4 Il en sera de même alors que le Preneur aura bénéficié de délais de grâce en vertu de l’article 1343-5 du Code Civil ou de tout autre texte, le tout indépendamment de tous frais de commandement, de recette, de droit proportionnel d’encaissement et de tous autres frais légaux qui seront supportés par le Preneur.

20.5 L’application de pénalités se fera sans préjudice de la résiliation du bail qui pourrait en outre être mise en œuvre par le Bailleur dans les conditions de l’article 21 et avec les sanctions de l’article 22. »

Or, la demande tendant à voir majorer l’intérêt au taux légal en application d’une stipulation contractuelle sera rejetée car fondée sur une clause s’apparentant à une clause pénale, manifestement excessive et susceptible de se heurter à une contestation sérieuse qu’il n’appartient pas au juge des référés de trancher.

Dès lors, il conviendra de condamner la société CB par provision au paiement de la somme de 114.438,23 euros, avec intérêts au taux légal à compter de la délivrance du commandement de quitter les lieux du 30 juin 2025 pour la somme de 33.219,47 euros et à compter de la signification de la présente ordonnance pour le surplus.

Sur la clause pénale

Aux termes de l’article 1231-5 du code civil, « Lorsque le contrat stipule que celui qui manquera de l’exécuter paiera une certaine somme à titre de dommages et intérêts, il ne peut être alloué à l’autre partie une somme plus forte ni moindre.

Néanmoins, le juge peut, même d’office, modérer ou augmenter la pénalité ainsi convenue si elle est manifestement excessive ou dérisoire.

Lorsque l’engagement a été exécuté en partie, la pénalité convenue peut être diminuée par le juge, même d’office, à proportion de l’intérêt que l’exécution partielle a procuré au créancier, sans préjudice de l’application de l’alinéa précédent.

Toute stipulation contraire aux deux alinéas précédents est réputée non écrite.

Sauf inexécution définitive, la pénalité n’est encourue que lorsque le débiteur est mis en demeure ».

En l’espèce, le contrat de bail contient une clause pénale (article 20.1 du Titre II) qui stipule :

« En cas de retard dans le paiement d’un seul terme ou fraction de terme du loyer, de ses accessoires, et plus généralement de retard dans le paiement de toute somme exigible aux termes du présent Bail, celle-ci sera automatiquement et de plein droit, sans qu’il soit besoin pour le Bailleur d’accomplir aucune formalité ni mise en demeure, majorée, à titre de clause pénale, de dix pour cent de son montant. »

La société bailleresse sollicite une provision de 11.443,82 euros au titre de la clause pénale correspondant à 10% du montant de la dette locative.

La société défenderesse souligne quant à elle le caractère comminatoire de la clause pénale et fait valoir que la somme réclamée est manifestement excessive au regard de ses difficultés et de la situation économique ayant mené à la présente instance.

La clause pénale contractuelle dont il est demandé de faire application est susceptible comme telle d’être modérée par le juge du fond en application des dispositions de l’article 1231-5 du code civil, est contestée par la défenderesse et apparaît manifestement excessive au vu du montant de la dette locative, de sorte qu’il n’y a pas lieu à référé sur ce point.

Sur l’indemnité de résiliation

Le contrat de bail stipule en son article 22.1.1 du titre II : « Conformément à l’article 1224 et suivants du code civil, en cas de résiliation par la faute du preneur, par application de la clause résolutoire ou par décision judiciaire, le Preneur devra, à titre de réparation du préjudice causé au Bailleur du fait de la rupture du contrat, une indemnité correspondant à six mois de loyer calculée au jour de la résiliation et indexée au jour de son paiement. ».

Or, cette stipulation contractuelle s’analyse comme une clause pénale, est contestée par la défenderesse et apparait manifestement excessive, de sorte qu’il n’y a pas lieu à référé sur ce point.

Sur l’indemnité d’occupation

Il est rappelé qu’à compter de la résiliation du bail par l’effet de la clause résolutoire le preneur n’est plus débiteur de loyers mais d’une indemnité d’occupation.

Le bail stipule dans son article 22.1.2 du Titre II « « En cas de résiliation du bail, si le Preneur ne libère pas les lieux à bonne date, il devra une indemnité d’occupation HT calculée sur la base du double du dernier loyer de base facturé au titre de la dernière année précédant la résiliation. Cette indemnité d’occupation sera indexée dans les mêmes conditions que le loyer contractuel.

Il en sera de même en cas de résiliation non fautive ou de congé donné par le Preneur, si celui-ci ne libère pas les lieux à la date donnée dans le congé, et acceptée par le Bailleur.

L’indemnité d’occupation sera due même après la reprise des locaux par le Bailleur pendant le temps nécessaire à la remise en état des locaux si des réparations s’avèrent nécessaires.

Dans tous les cas, malgré la résiliation, les remboursements de charges et toutes les sommes dues aux termes du bail devront s’ajouter à l’indemnité d’occupation ».

Il n’est pas sérieusement contestable par le preneur que ce dernier devait s’acquitter, au titre de l’occupation des lieux le temps du bail, du loyer convenu par les parties et que la résiliation du bail prive le bailleur de ce revenu locatif.

En revanche, l’application de la majoration sollicitée excède le revenu locatif dont il se trouve privé du fait de la résiliation du bail et est susceptible de s’analyser en une clause pénale que le juge du fond peut réduire si elle est manifestement excessive au regard de la situation financière du locataire.

La demande d’indemnité provisionnelle ne peut donc être accueillie devant le juge des référés, juge de l’évidence, qu’à concurrence du montant du loyer courant, charges et taxes en sus, auquel le bailleur peut prétendre en cas de maintien dans les lieux après résiliation du bail.

L’indemnité d’occupation due par la société CB depuis l’acquisition de la clause résolutoire et jusqu’à la libération effective des lieux par la remise des clés, sera fixée à titre provisionnel au montant du dernier loyer contractuel, outre les charges, taxes et accessoires.

Sur le dépôt de garantie

Le bail commercial conclu entre les parties prévoit le versement d’un dépôt de garantie de 18.000 euros, équivalent à trois mois de loyer de base tel et stipule en son article 22.1.1 du Titre II du bail qu’en cas de résiliation par la faute du Preneur, par application de la clause résolutoire ou par décision judiciaire, « le dépôt de garantie restera dans cette hypothèse, acquis au Bailleur à titre de la réparation du préjudice causé au Bailleur ».

En l’espèce, la clause du bail relative au dépôt de garantie s’analyse comme une clause pénale.

Toutefois, elle n’apparaît pas manifestement excessive et il y aura lieu de faire droit à la demande à ce titre, eu égard aux manquements du preneur à ses obligations contractuelles et en application des dispositions du bail.

Sur la demande reconventionnelle de délais de paiement et de suspension de la clause résolutoire

Selon l’article L145-41 du code de commerce, « Toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.

Les juges saisis d’une demande présentée dans les formes et conditions prévues à l’article 1343-5 du code civil peuvent, en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets des clauses de résiliation, lorsque la résiliation n’est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l’autorité de la chose jugée. La clause résolutoire ne joue pas, si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge. »

Aux termes de l’article 1343-5 du code civil, « Le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues. (…) ».

La société défenderesse sollicite des délais de paiement en faisant valoir que ces deniers éviteront à la bailleresse d’engager des frais de recouvrement et lui permettra de rationnaliser le règlement de l’arriéré. Elle expose qu’elle exploite l’enseigne de vente de détail de chaussures « Bel Chou’s » à travers plusieurs établissements de vente et que son chiffre d’affaires global s’est considérablement accru ces dernières années.

Au soutien de sa demande elle produit les bilans de sa société pour les exercices 2019 à 2024 en ce compris les chiffres d’affaires et résultats d’exploitation pour ses différents établissements, le tableau des résultats en 2021 des différents établissements, une assignation en liquidation judiciaire, le protocole d’accord signé par avec l’administration fiscale concernant une dette de 308.357,97 euros et des échanges de courriels avec le bailleur.

Il résulte des pièces comptables versées aux débats que si son chiffre d’affaires global est en constante augmentation depuis 2020 (1.365.316€ à 4.586.495,45€), son résultat d’exploitation a quant à lui fortement diminué et a presque été divisé de moitié entre 2019 et 2024 (155.476 € à 82.199,34 €).

Par ailleurs, il convient de souligner les éléments suivants :

la société CB a déjà bénéficié d’une franchise de loyers et d’un échéancier pour sa dette locative dans le cadre du protocole d’accord transactionnel du 10 juin 2021,une nouvelle dette locative s’est constituée dès l’année 2023,la bailleresse a dû procéder à plusieurs saisies-conservatoires aux fins de recouvrir le montant des arriérés locatifs, lesquelles ont été partiellement fructueuses,aucun paiement n’est intervenu depuis le 1er avril 2025,la dette locative est très importante,la société CB supporte actuellement un échéancier avec l’administration fiscale prévoyant des échéances mensuelles comprises entre 61.672 et 61.669,97 euros.

Ainsi, la société défenderesse ne démontre pas avoir réalisé des efforts de paiement même partiels et être en capacité d’honorer les échéances d’un plan d’apurement.

Dès lors, au regard des délais de fait dont la société CB a déjà bénéficié, de l’absence de règlement et du montant très important de la dette, il ne sera pas fait droit à la demande de délais de paiement.

Sur l’article 700 du code de procédure civile et les dépens

L’article 491, alinéa 2 du Code de procédure civile dispose que le juge statuant en référé statue sur les dépens. L’article 696 dudit code précise que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

La société CB qui succombe, supportera la charge des dépens, excepté les frais de la sommation de payer du 19 mai 2025 et du commandement de payer du 30 juin 2025 qui sont déjà compris dans la dette locative (facturés à hauteur de 202,18 € HT le 27 mai 2025 et de 212.63 € HT le 08 juillet 2025), ainsi que les frais de saisie conservatoire réalisée le 11 juin 2025 qui ne concernent pas la présente procédure.

Il apparaît inéquitable de laisser à la charge de la S.C.I., [K], [F], [G] le montant des frais irrépétibles et il y aura lieu de condamner la société CB à lui payer la somme de 2.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Il convient de rappeler que l’exécution provisoire est de droit.

PAR CES MOTIFS

Statuant publiquement, par ordonnance contradictoire et en premier ressort, rendue par mise à disposition au greffe,

CONSTATONS l’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail du 22 décembre 2017 et la résiliation de ce bail à la date du 30 juillet 2025 ;

ORDONNONS, à défaut de départ volontaire du local commercial n°4 dépendant du centre commercial « Côté Seine » sis à, [Localité 2] (95) dans un délai de quinze jours suivant la signification de la présente ordonnance, l’expulsion de la société CB et celle de tous occupants de son chef des locaux loués, si besoin avec le concours de la force publique et d’un serrurier;

DISONS, en cas de besoin, que les meubles se trouvant sur les lieux seront remis aux frais de la personne expulsée dans un lieu désigné par elle et qu’à défaut, ils seront laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrits avec précision par l’huissier chargé de l’exécution, avec sommation à la personne expulsée d’avoir à les retirer dans le délai d’un mois non renouvelable à compter de la signification de l’acte, à l’expiration duquel il sera procédé à leur mise en vente aux enchères publiques, sur autorisation du juge de l’exécution, ce conformément à ce que prévoient les articles L. 433-1 et suivants et R. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNONS la société CB à payer à la S.C.I., [K], [F], [G] la somme provisionnelle de 114.438,23 euros au titre des loyers, charges, accessoires et indemnités d’occupation impayés, arrêtée au 14 janvier 2026, avec intérêts au taux légal à compter de la délivrance du commandement de quitter les lieux du 30 juin 2025 pour la somme de 33.219,47 euros et à compter de la signification de la présente ordonnance pour le surplus :

FIXONS à titre provisionnel l’indemnité d’occupation due par la société CB à la S.C.I., [K], [F], [G], à compter du 30 juillet 2025, et jusqu’à la libération effective des lieux caractérisée par la remise des clés, à une somme égale au montant du loyer contractuel, outre les taxes, charges et accessoires, et condamnons en tant que de besoin la société CB au paiement de cette indemnité ;

ORDONNONS que le dépôt de garantie soit conservé par le bailleur eu égard aux manquements du preneur à ses obligations contractuelles et en application des dispositions du bail ;

DISONS n’y avoir lieu à référé sur les demandes relatives à la clause pénale de 10%, à l’indemnité de résiliation, à la majoration des intérêts de retard, à la majoration de l’indemnité d’occupation ;

DEBOUTONS la société CB de sa demande de délais de paiement et de suspension des effets la clause résolutoire ;

REJETONS toute autre demande plus ample ou contraire des parties ;

CONDAMNONS la société CB au paiement des dépens ;

CONDAMNONS la société CB à payer à la S.C.I., [K], [F], [G] la somme de 2.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELONS que la présente décision est exécutoire à titre provisoire.

Fait au Tribunal Judiciaire de Pontoise, le 18 Mars 2026.

LA GREFFIERE LE PRESIDENT