TRIBUNAL JUDICIAIRE DE PRIVAS 1ERE CHAMBRE
JUGEMENT DU 24 MARS 2025
Minute N° DOSSIER NE RG 23/02222 – N° Portalis DBWS-W-B7H-D7TZ
copie executoire la SELARL FAYOL & ASSOCIES la SCP SIGMA AVOCATS M^e Viviane SONIER
DEMANDEURS
Monsieur X Y né le […] à ANNONAY (07100), demeurant […]
Madame Z AA épouse Y née le […] à ANNONAY (07100), demeurant […]
Madame AB AC veuve AD née le […] à ANNONAY (07100), demeurant […]
Madame AE AF née le […] à ANNONAY (07100), demeurant […]
Syndicat des copropriétaires de la copropriété […]e […] pris en la personne de son syndic en exercice, la société CIB immobilier, dont le siège social est […] […]
représentés par la SCP SIGMA AVOCATS, avocats au barreau d’ARDECHE, postulants et par M^e BF AV, avocat au barreau de la DROME, plaidant.
DÉFENDEURS
Monsieur AG AH né le […] à ANNONAY (07100), demeurant […]
représenté par la SELARL FAYOL & ASSOCIES, avocats au barreau d’ARDECHE, postulant et par M^e France MASSOT avocat au barreau de la DROME, plaidant.
S.A. QBE INSURANCE EUROPE LIMITED, dont le siège social est […] Tour A 110, Esplanade du Général de Gaulle – 92931 PARIS LA DEFENSE
représentée par M^e Viviane SONIER, avocat au barreau d’ARDECHE, postulant et par M^e Jerôme TERTIAN, avocat au barreau de MARSEILLE, plaidant.
S.A.R.L. SUD ETANCHEITE Prise en la personne de son liquidateur amiable M. AI AJ, dont le siège social est […] […] sans avocat constitué
Page 1 /

---

S.A.R.L. AK représenté par M. AL AM agissant et ayant les pouvoirs en tant que gérant, dont le siège social est […] […]
sans avocat constitué
INTERVENANT VOLONTAIRE
Société QBE EUROPE SA/NV dont le siège social est […] […]
représentée par M^e Viviane SONIER, avocat au barreau d’ARDECHE, postulant et par M^e Jerôme TERTIAN, avocat au barreau de MARSEILLE, plaidant.
COMPOSITION DU TRIBUNAL lors des débats
Sonia ZOUAG, Président Slovia STELZIG et Noémie TURGIS, assesseurs as[…]tées de Audrey GUILLOT, greffier
COMPOSITION DU TRIBUNAL lors du délibéré
Sonia ZOUAG, Président Slovia STELZIG et Noémie TURGIS, assesseurs as[…]tées de Chrystelle CARAU, faisant fonction de greffier
à l’issue des débats à l’audience du 03 Décembre 2024, l’affaire a été mise en délibéré. La présidente a avisé les parties que le jugement serait prononcé le 04 Février 2025 par mise à disposition au greffe. Le délibéré a été prorogé au 24 mars 2025.
La présente décision réputée contradictoire rendue en premier ressort, est signée par Sonia ZOUAG, Présidente et par Chrystelle CARAU, faisant fonction de greffier.
Page 2 /

---

EXPOSE DU LITIGE
En vertu d’un permis de construire délivré le 22 décembre 2017 à M. Yavuz AN puis transféré à M. AG AN par arrêté du 7 février 2019, avant de faire l’objet d’un permis modificatif délivré le 15 janvier 2020, M. AG AN a fait édifier, en qualité de maitre d’ouvrage, un ensemble immobilier composé de 4 appartements sur un terrain […] […].
Par acte notarié du 18 septembre 2020, M^me AB AO veuve AP a acquis, de M. AG AN, l’usufruit d’un appartement constituant le lot n°1 de l’immeuble […] […] et M^me AQ en a acquis, par le même acte, la nue-propriété.
Par acte notarié du 22 septembre 2020, M. X AR et M^me Z AS épouse AR ont acquis, de M. AN, un appartement constituant le lot n°3 du même immeuble en copropriété.
Selon les dispositions des deux actes de vente, M. AN a été désigné en qualité de syndic à titre provisoire de l’immeuble. Une assemblée générale de copropriété s’est tenue le 7 juillet 2020, M. AN étant alors seul propriétaire.
Les actes de vente des 18 et 22 septembre 2020 mentionnent une date d’achèvement des travaux au 10 juin 2020 et font état d’une déclaration attestant de l’achèvement et de la conformité des travaux déposée en mairie de Davézieux le 18 juin 2020, accompagnée d’une attestation établie le 12 juin 2020 concernant les normes PMR que l’ouvrage devait respecter ainsi que la délivrance d’un certificat de non contestation à cette déclaration, dressé par la mairie de Davezeux le 10 août 2020.
Estimant les travaux non conformes au permis de construire et aux normes PMR et les garde-corps des terrasses et escaliers non-conformes aux normes en vigueur, ayant constaté la non édification d’un abri de jardin, l’absence de reprise de désordres constatés après la vente et de travaux de finition et enfin ayant constaté des défauts d’étanchéité, les requérants ont saisi le juge des référés en vue d’une expertise.
Par ordonnance en date du 14 octobre 2021, le juge des référés a désigné M. AT pour procéder à l’expertise judiciaire.
L’expert a déposé son rapport le 15 mai 2023 suivi d’un additif le 5 juin 2023.
Par assignation délivrée les 18, 19 et 25 juillet 2023, M. X AR, M^me Z AS épouse AR, M^me AB AO veuve AP et M^me AE AQ AU ont fait citer le syndicat des copropriétaires de la Copropriété […]e […], M. AG AN, la société Sud Etanchéité, la société BB et la société QBE Insurance Europe Limited en sa qualité d’assureur des sociétés BB et Sud Etanchéité devant le tribunal judiciaire de Privas aux fins d’indemnisation.
Lors de l’assemblée générale de la copropriété du 13 mars 2024, la société CIB IMMOBILIER a été désignée en qualité de syndic de l’immeuble. Par décision de son assemblée générale extraordinaire du 6 mai 2024, le syndicat des copropriétaires a habilité Maître AV à intervenir dans le cadre de la présente instance au nom du syndic.
Dans leurs dernières conclusions notifiées par la voie du RPVA le 12 novembre 2024, M. X AR, M^me Z AS épouse AR, M^me AB AO veuve AP, M^me AE AQ AU et le syndicat des copropriétaires demandent au tribunal de :
• RECEVOIR l’intégralité des moyens et prétentions des requérants ;
• PRENDRE ACTE de l’intervention volontaire de la société QBE EUROPE SA / NV en sa qualité d’assureur des sociétés SUD ETANCHEITE et AM ;
• AW M. AG AH à verser au syndicat des copropriétaires de la Copropriété […]e […] les sommes suivantes, outre intérêts au taux légal à compter de la date de l’exploit introductif de la présente instance, majorés de cinq points à l’issue du délai de deux mois à compter du jour où la décision est exécutoire fût-ce par provision
Page 3 /

---

• 36.150, 44 € au titre des travaux de reprise des deux terrasses de l’étage et de leurs escaliers, in solidum avec la société AM et son assureur, la société QBE EUROPE SA/ NV ;
• 22.000 € au titre des travaux de remplacement des garde-corps de l’étage;
• 41.867 € au titre des travaux de reprise, finition et mise en conformité de la toiture-terrasse, in solidum avec la société SUD ETANCHEITE et son assureur, la société QBE EUROPE SA/ NV ;
• 2.690 € au titre des travaux de reprise et finition de la colonne montante de l’appartement des époux Y et des sous faces des terrasses de l’étage ;
• 5.850 € au titre des travaux de finition de l’extérieur de la Copropriété (chemin, enduits des murs)
• AW M. AG AH à prendre en charge la différence susceptible d’exister entre les sommes qui seront exposées par le syndicat des copropriétaires pour les besoins de ces travaux et les sommes allouées par le tribunal,
• AW M. AG AH à verser aux époux Y les sommes suivantes, outre intérêts au taux légal à compter de la date de l’exploit introductif de la présente instance, majorés de cinq points à l’issue du délai de deux mois à compter du jour où la décision est exécutoire fût-ce par provision :
• 6.618 € au titre des travaux de reprise et mise en conformité du sol de leur terrasse ;
• 2.500 € au titre des travaux de reprise de l’électricité et des luminaires extérieurs, in solidum avec la société AM et son assureur, la société QBE EUROPE SA/ NV ;
• 6.300 € au titre du remplacement de la porte d’entrée et des travaux de reprise accessoires ;
• 5.680 € au titre de l’indemnisation des ouvrages édifiés à leurs frais (poteaux avec chapeaux, seuil), de leurs enduits à réaliser ;
• 230 € au titre de la grille de protection de la pompe à chaleur ;
• 13.347, 95 € au titre du coût de la construction de l’abri de jardin et des frais et taxes afférents ;
• 150 € par mois à compter du mois de septembre 2020 et jusqu’à la date de la décision à intervenir en réparation du préjudice de jouissance résultant des désordres affectant leur terrasse ;
• 65 € par mois à compter du mois de mars 2021 et jusqu’à la date de la décision à intervenir en réparation du préjudice résultant de la privation de jouissance de l’abri de jardin ;
• 1.500 €, à parfaire, en réparation des troubles de jouissance occasionnés par le surplus des désordres, non-conformités et inachèvements ;
• AW M. AG AH à verser aux consorts AD- AF les sommes suivantes, outre intérêts au taux légal à compter de la date de l’exploit introductif de la présente instance, majorés de cinq points à l’issue du délai de deux mois à compter du jour où la décision est exécutoire fût-ce par provision :
• 6.618 € au titre des travaux de reprise et mise en conformité du sol de leur terrasse ;
• 2.500 € au titre des travaux de reprise de l’électricité et des luminaires extérieurs, in solidum avec la société AM et son assureur, la société QBE EUROPE SA/ NV
• 230 € au titre de la grille de protection de la pompe à chaleur ;
• 150 € par mois à compter du mois de septembre 2020 et jusqu’à la date de la décision à intervenir en réparation du préjudice de jouissance résultant des désordres affectant leur terrasse ;
• 1.500 €, à parfaire, en réparation des troubles de jouissance occasionnés par
Page 4 /

---

le surplus des désordres, non conformités et inachèvements,
• AW M. AG AH à verser à M^me AD, M^me Y et M. Y une somme de 2.500 € chacun, à parfaire, en réparation de leur préjudice moral ;
• DIRE et JUGER que les indemnités allouées au titre des travaux seront actualisées selon la variation de l’indice du coût de la construction en vigueur à la date du dépôt du rapport de M. DORGNON (24 mai 2023) et la date de la décision à intervenir ;
• ASSORTIR l’ensemble des condamnations indemnitaires prononcées au titre des travaux d’une astreinte de 100 € par jour à compter de l’expiration d’un délai de 15 jours suivant la signification de la décision à intervenir ;
• DEBOUTER M. AG AH et la société QBE EUROPE SA / NV de l’ensemble de leurs demandes, fins et prétentions plus amples ou contraires ;
• AW in solidum M. AH et les sociétés SUD ETANCHEITE, AM et QBE EUROPE SA I NV à verser aux époux Y et aux consorts AD-AF une indemnité globale de 10.000 € sur le fondement des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile ;
• AW in solidum M. AH et les sociétés SUD ETANCHEITE, AM et QBE EUROPE SA / NV à verser au syndicat des copropriétaires, agissant par son syndic en exercice, la société CIB IMMOBILIER, une indemnité de 3.000 € sur le fondement des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile ;
• DISPENSER les époux Y et les consorts AD-AF de toute participation à la dépense des frais de procédure exposés par le syndicat des copropriétaires et dont la charge devra donc être répartie entre les autres copropriétaires,
• AW in solidum M. AH et les sociétés SUD ETANCHEITE,
• AM et QBE EUROPE SA / NV aux dépens de l’instance, y inclus les frais d’expertise judiciaire, dont distraction au profit de la SELARL CABINET HADRIEN AV, agissant par Maître BF AV ;
Dans ses dernières écritures notifiées par RPVA le 10 septembre 2024, la société QBE Europe SA/NV demande au tribunal de :
• Constater la liquidation de la société QBE INSURANCE EUROPE LIMITED et déclarer l’instance éteinte à son encontre,
• Donner acte à la société QBE EUROPE SA/NV de son intervention volontaire à titre principal,
• Débouter Monsieur Y, Madame Y, Madame AC veuve AD, Madame AF, le Syndicat des copropriétaires […], Monsieur AZ, et tous contestants, de toute demande formée à l’encontre de la société QBE,
• Prononcer la mise hors de cause de la société QBE,
Subsidiairement,
· Condamner Monsieur AH à relever et garantir la société QBE indemne de toute éventuelle condamnation
Subsidiairement encore,
· Faire le cas échéant application des franchises d’assurance prévues aux contrats de la compagnie QBE
En tout état de cause,
· Condamner les requérants et tous succombants à payer à la société QBE EUROPE SA/NV la somme de 3.000€ sur le fondement des dispositions de l’article 700 du CPC outre les dépens de l’instance.
Page 5 /

---

Dans ses dernières écritures notifiées par RPVA le 14 mai 2024, M. AG AN demande au tribunal de :
1° En ce qui concerne les parties communes
· CONSTATER que le syndicat des copropriétaires n’est pas représenté par son syndic en exercice
· JUGER que les époux Y et les consorts AD AF n’ont pas qualité à agir pour les parties communes ne leur causant pas de préjudice personnel
· DEBOUTER les époux Y et les consorts AD AF de leurs demandes de verser le coût des travaux au syndicat des copropriétaires non représenté
· DEBOUTER les époux Y et les consorts AD AF de leurs demandes concernant les non finitions apparentes à la vente et non réservées
· AUTORISER M. AG AH à réaliser dans un délai de six mois à compter du prononcer du jugement les travaux suivants :
o Reprise des deux terrasses de l’étage, des deux escaliers et de l’enduit
o Reprise des garde-corps de l’étage
o Reprise peinture sous-faces des balcons
o Reprise de la colonne montante
o Murets de clôture non enduits sur les 2 faces et 2 poteaux à enduire
· A titre principal DEBOUTER les époux Y et les consorts AD AF de leurs demandes concernant l’étanchéité de la toiture terrasse et sa végétalisation, à titre subsidiaire en cas de condamnation de M. AH, AW la société SUD ETANCHEITE et son assureur QBE à relever et garantir M. AH à hauteur de 90%.
2° En ce qui concerne les parties privatives
· AW M AG AH à verser aux époux Y la somme de 2.718 € au titre de la reprise du carrelage de leur terrasse
· AW M AG AH à verser aux consorts AD AF la somme de 2.718 € au titre de la reprise du carrelage de leur terrasse
· AUTORISER M. AG AH à venir poser la porte d’entrée chez les époux Y dans un délai de deux mois à compter du jugement avec reprise d’enduit si nécessaire, à défaut fixer le coût de la porte à 1.014,43 €.
· AW M AG AH à verser aux époux Y la somme de 10.000 € outre une somme de 738 € de taxe au titre de l’abri de jardin.
· DEBOUTER les époux Y et les consorts AD AF de leurs demandes au titre du préjudice de jouissance et moral.
· DEBOUTER les époux Y et les consorts AD AF de leurs demandes plus amples ou contraire
· REDUIRE à de plus justes proportions la demande au titre de l’indemnité de procédure
En application de l’article 455 du code de procédure civile qui dispose que « le jugement doit exposer succinctement les prétentions respectives des parties et leurs moyens. Cet exposé peut revêtir la forme d’un visa des conclusions des parties avec l’indication de leur date. Le jugement doit être motivé. Il énonce la décision sous forme de dispositif », il sera fait renvoi pour un plus ample exposé du litige et des moyens aux conclusions des parties.
La société Sud Etanchéité et la société BB n’ont pas constitué avocat, laissant la juridiction dans l’ignorance de leur position, s’exposant à voir rendre une décision sur la base des éléments fournis par le demandeur.
Les défendeurs régulièrement assignés, n’ayant pas tous constitué avocats, le présent jugement, susceptible d’appel, sera réputé contradictoire à l’égard de toutes les parties en application de l’article 474 du code de procédure civile.
Page 6 /

---

L’ordonnance de clôture a été rendue le 19 septembre 2024.
MOTIFS
En application de l’article 472 du code de procédure civile, « Si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée ».
Sur la mise hors de cause de la société QBE Insurance Europe Limited et l’intervention volontaire de la société QBE Europe SA/NV
Il résulte des éléments versés en procédure que les activités de la société QBE Insurance Europe Limited ont été transférés à la société QBE Europe SA/NV, la première ayant par ailleurs été liquidée de sorte que la mise hors de cause de la société QBE Insurance Europe Limited sera constatée et qu’il sera pris acte de l’intervention volontaire de la société QBE Europe SA/NV.
Sur la fin de non-recevoir tirée de l’absence de qualité à agir des copropriétaires pour le syndicat des copropriétaires
Selon l’article 122 du même code, constitue une fin de non-recevoir tout moyen qui tend à faire déclarer l’adversaire irrecevable en sa demande, sans examen au fond, pour défaut de droit d’agir, tel le défaut de qualité, le défaut d’intérêt, la prescription, le délai préfix, la chose jugée.
En application de l’article 789 du code de procédure civile, lorsque la demande est présentée postérieurement à sa désignation, le juge de la mise en état est, jusqu’à son dessai[…]sement, seul compétent, à l’exclusion de toute autre formation du tribunal, pour statuer sur les fins de non-recevoir. Les parties ne sont plus recevables à soulever ces fins de non-recevoir au cours de la même instance à moins qu’elles ne surviennent ou soient révélées postérieurement au dessai[…]sement du juge de la mise en état.
M. AN expose que, s’agissant des désordres affectant les parties communes, ceux-ci ne causent aucun préjudice aux requérants qui n’ont dès lors pas qualité à agir, seul le syndicat des copropriétaires étant compétent pour formuler des demandes pour ces désordres.
Or, il appartenait à M. AN de soulever la fin de non-recevoir invoquée devant le juge de la mise en état. Il n’entre en effet pas dans les compétences de la présente formation de jugement de statuer sur la fin de non-recevoir soulevée par ce dernier.
Au surplus, il sera relevé que par décision de l’assemblée générale extraordinaire de la copropriété du 6 mai 2024, M^e Praly a été habilité à intervenir au nom du syndic dans le cadre de cette instance.
M. AN sera en conséquence déclaré irrecevable à soulever la fin de non-recevoir précitée.
Sur les désordres et leur responsabilité
Selon l’article 1792 du code civil, tout constructeur d’un ouvrage est responsable de plein droit, envers le maître ou l’acquéreur de l’ouvrage, des dommages, même résultant d’un vice du sol, qui compromettent la solidité de l’ouvrage ou qui, l’affectant dans l’un de ses éléments constitutifs ou l’un de ses éléments d’équipement, le rendent impropre à sa destination.
Selon l’article 1792-1 du même code, est réputé constructeur de l’ouvrage :
1° Tout architecte, entrepreneur, technicien ou autre personne liée au maître de l’ouvrage par un contrat de louage d’ouvrage ;
2° Toute personne qui vend, après achèvement, un ouvrage qu’elle a construit ou fait construire ;
3° Toute personne qui, bien qu’agissant en qualité de mandataire du propriétaire de l’ouvrage, accomplit une mission assimilable à celle d’un locateur d’ouvrage.
Page 7 /

---

Selon l’ancien article 1147 du code civil, le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts, soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, toutes les fois qu’il ne justifie pas que l’inexécution provient d’une cause étrangère qui ne peut lui être imputée, encore qu’il n’y ait aucune mauvaise foi de sa part.
En présence de désordres apparus postérieurement à la réception, l’application de la responsabilité contractuelle de droit commun est réservée aux cas dans lesquels les conditions requises par les articles 1792 à 1792-6 du Code civil ne sont pas réunies.
Toutefois les désordres non apparents à la réception, qui ne concernent pas des éléments d’équipement soumis à la garantie de bon fonctionnement et ne portent atteinte ni à la solidité, ni à la destination de l’ouvrage, relèvent de la responsabilité de droit commun pour faute prouvée.
Aux termes de l’article L.124-3 du code des assurances : « Le tiers lésé dispose d’un droit d’action directe à l’encontre de l’assureur garantissant la responsabilité civile de la personne responsable. L’assureur ne peut payer à un autre que le tiers lésé tout ou partie de la somme due par lui, tant que ce tiers n’a pas été désintéressé, jusqu’à concurrence de ladite somme, des conséquences pécuniaires du fait dommageable ayant entraîné la responsabilité de l’assuré. »
Aux termes de l’article L.113-1 du même code : « Les pertes et les dommages occasionnés par des cas fortuits ou causés par la faute de l’assuré sont à la charge de l’assureur, sauf exclusion formelle et limitée contenue dans la police.
Toutefois, l’assureur ne répond pas des pertes et dommages provenant d’une faute intentionnelle ou dolosive de l’assuré. »
Sur la nature et l’origine des désordres
Dans son rapport en date du 5 juin 2023, l’expert judiciaire constate que l’immeuble est affecté de divers désordres :
· les deux balcons du R+1 surplombant les 2 terrasses du REZ , problème d’étanchéité : venue d’eau des balcons sur les terrasses du REZ + destruction électrique.
· le garde-corps des terrasses : non conforme
· les escaliers : non carrelés
· l’accès aux appartements (porte d’entrée et accès au terrasses du REZ) : non conformes à la règlementation PMR
· Porte d’entrée de l’appartement des époux AR : abimée à la livraison
· Auvent sous terrasse à l’entrée de l’appartement de M. et M^me AR : finition de l’alimentation électrique apparente en goulotte mal finie
· Terrasses du REZ : taches de rouille des garde-corps et des stalactites qui tombent sur le carrelage des terrasses
· 2 appuis de fenêtres appartement des époux AR : défaut esthétique (ébréchés)
· Entrée d’eau en angle de fenêtre sous escalier chez les consorts AO-AQ (escalier non étanché).
La réalité des désordres est ainsi caractérisée par les conclusions du rapport d’expertise. Au regard de leur nature, les désordres affectant l’ouvrage dans l’un de ses éléments constitutifs ou l’un de ses éléments d’équipement et rendant l’ouvrage impropre à sa destination, le régime de la responsabilité décennale doit recevoir application.
S’agissant des désordres n’affectant pas la solidité de l’ouvrage ou ne le rendant pas impropre à sa destination, le régime de responsabilité contractuelle a vocation à s’appliquer.
Sur l’imputabilité des désordres et les responsabilités
· Sur la responsabilité de la société BB
Les requérants exposent que la société AM dirigée par M. AL BB a exécuté les travaux de chapes et carrelages extérieurs qui sont affectés de désordres, la
Page 8 /

---

société AM BATI2P n’étant intervenue que pour les chapes et carrelages intérieurs. Ils soulignent, en tout état de cause, que la confusion sur la nature de l’intervention de ces deux entreprises est la conséquence des ambiguïtés maintenues par M. AN quant aux entreprises intervenantes.
La société QBE fait valoir que son assuré, la société AM dirigée par M. AL AM, n’a réalisé aucune prestation relative à la pose de carrelage, celle-ci ayant été réalisée par la société AM BATI2P dirigée par M. BB BC qu’elle n’assure pas.
En l’espèce, la responsabilité de la société AM est recherchée pour les problèmes d’étanchéité affectant les balcons du premier étage créant des venues d’eau sur les terrasses du rez et trouvant son origine dans une conception et construction des terrasses ne permettant pas leur étanchéité, les carrelages devant être démolis pour exécuter un carrelage conforme.
Il résulte des pièces versées aux débats que la société BB BATI2P, dirigée par M. BC BB a réalisé la pose de carrelages. La société ASR Mosaïque a de même réalisé des prestations relatives à la pose de carrelage sur chape. Les factures relatives aux interventions de la société BB dirigée par M. AL BB et dont la responsabilité est ici recherchée ne mentionnent aucune prestation relative à la pose de carrelage.
L’expert judiciaire relève « La responsabilité incombe à M. AH qui a la mission de contrôle des travaux n’ayant pas mandaté d’architecte (10%). L’entreprise a sa part de responsabilité puisqu’elle a réalisé un carrelage sur chape (pose non conforme) et n’a pas conseillé au maitre de l’ouvrage la réalisation d’une étanchéité (90%). En effet la facture AM BC indique : forfait sans fourniture pour immeuble de 4 appartements. Une autre entreprise est intervenue pour poser uniquement les carrelages des balcons. »
Il en ressort que la responsabilité de la société BB ne peut être retenue pour les désordres affectant l’étanchéité des terrasses.
La garantie de la société QBE, assurant uniquement la société BB et non les deux autres sociétés ayant procédé aux poses de carrelage, ne peut ainsi être mobilisée.
· Sur la responsabilité de M. AN
Les requérants font valoir qu’en sa qualité de vendeur-constructeur, M. AN est responsable des désordres et non-conformités affectant l’immeuble sur le fondement de l’article 1792 du code civil et à titre subsidiaire sur le fondement de la responsabilité de droit commun. Ils soulignent en outre que s’agissant des désordres apparents lors de la vente, celui-ci s’était engagé à intervenir sur les points suivants selon la liste établie le jour de la remise des clés.
M. AN indique que les désordres ou non-finitions listés étaient nécessairement apparents lors de la signature de l’avant contrat signé entre les parties les 1er juin 2020 pour le lot AP et le 6 juillet 2020 pour les époux AR, qu’il leur appartenait donc d’en faire mention dans cet avant contrat et qu’ils ont donc acheté leur appartement en l’état. S’agissant de la toiture terrasse, il fait valoir que les défendeurs savaient lors de l’achat que la toiture végétalisée n’était pas plantée. Pour le reste, il ne conteste pas l’existence des désordres.
La circonstance selon laquelle un avant contrat a été signé entre les parties mentionnant la réalisation de divers travaux mais ne listant pas précisément l’ensemble des désordres identifiés par les requérants et relevés par l’expert ne saurait exclure la responsabilité de M. AN pour ces désordres, la preuve n’étant par ailleurs aucunement rapportée du fait que ces désordres étaient nécessairement apparents comme allégué par M. AN.
L’expert judiciaire relève la responsabilité de M. AN pour les éléments suivants :
· Venue d’eau des balcons sur les terrasses du REZ + destruction électrique : La responsabilité incombe à M. AN qui a la mission de contrôle des travaux n’ayant pas mandaté d’architecte (10%).
· Garde-corps terrasse : la responsabilité est en totalité à M. AN.
· Accès au REZ aux terrasses : non PMR. 100% de responsabilité de M. AN qui, réalisant la mission de MOE aurait dû coordonner le maçon, le carreleur, le
Page 9 /

---

menuisier.
· Tâches sur terrasses du REZ + chutes luminaires : Les tâches sont issues des garde- corps mal peints. La chute est dure au problème de carrelage sur chape (responsabilité 100% M. AN)
· Complexe d’étanchéité de toiture : Aucune protection de l’étanchéité (complexe végétal ou gravillons) n’est réalisée. L’entreprise aurait dû attirer l’attention de M. AN sur le risque de détérioration de l’étanchéité, en l’absence de protection à court terme. L’entreprise a donc failli à son devoir de conseil auprès d’un maître d’ouvrage dont la commande en sa qualité de non sachant était imprécise. En aucune manière, la commande était une « prestation à l’économie ». Par ailleurs, les relevés en acrotères sont trop faibles pour une toiture à végétaliser. Responsabilité 90% M. AN 10% entreprise
· Tôle de protection des climatiseurs : à fournir par M. AN 100%
Il n’est pas contesté par les parties, et notamment par M. AN que selon permis de construire délivré le 22 décembre 2017 à M. Yavuz AN puis transféré à M. AG AN par arrêté du 7 février 2019, celui-ci a fait construire un ensemble immobilier sur la commune de Davezieux, cette construction étant l’objet de la présente instance. La qualité de constructeur de l’ouvrage au sens de l’article 1792 du code civil est ainsi établie.
Il résulte des pièces versées par les parties et des constats de l’expert judiciaire que cet ouvrage est affecté de multiples désordres qui rendent l’ouvrage impropre à sa destination.
S’agissant de la toiture terrasse, il n’est pas démontré par M. AN que les demandeurs savaient que la toiture végétalisée n’était pas posée. Il résulte en outre des pièces versées aux débats que M. AN a obtenu le document attestant de la conformité de l’ouvrage au permis de construire et qu’ainsi les acheteurs ont légitimement pu croire que la toiture terrasse était achevée conformément au permis de construire.
M. AN est par conséquent responsable de plein droit de ces désordres. Il appartiendra à M. AN, s’il le souhaite, d’appeler en garantie les entreprises qu’il estime responsable des certains des désordres relevés et pour lesquels sa responsabilité est aujourd’hui retenue en qualité de constructeur.
Il sera encore relevé qu’aux termes des actes notariés des 18 septembre et 22 septembre 2020, le vendeur, M. AN, s’était engagé s’agissant des époux AR à édifier à ses frais un abri de jardin sous réserve de l’obtention d’une autorisation d’urbanisme et s’agissant des consorts AP/AQ à édifier un mur de séparation entre les lots 1 et 3 et à amener de la terre végétale dans le jardin privatif.
En outre, et dans le cadre des échanges intervenus avant l’instance, le conseil de M. AN a indiqué à plusieurs reprises que ce dernier s’engageait à effectuer divers travaux relatifs aux désordres visés par l’expert judiciaire, et ce conformément aux listes des travaux à effectuer dressées par les parties à réception des clés des appartements consécutivement à la signature des actes authentiques et signées par M. AN. Si certains des dits travaux ont été réalisés, M. AN n’a pas rempli ses engagements pour chacun des points évoqués et engage ainsi sa responsabilité contractuelle.
· Sur la responsabilité de la société SUD Etanchéité et la garantie de la société QBE
Les demandeurs font valoir que la société Sud Etanchéité est responsable des désordres et manquements affectant le complexe d’étanchéité de la toiture terrasse. Ils indiquent qu’elle a commis un manquement à son obligation de résultat en réalisant un ouvrage ne permettant pas sa finalisation de manière conforme aux règles de l’art et aux cahiers des charges, l’ouvrage étant dépourvu de la protection indispensable à sa pérennité. Elle a de plus manqué à son devoir de conseil en n’interpellant pas le maitre de l’ouvrage sur ce point. Ils exposent en outre que la compagnie QBE doit sa garantie au titre des dommages consécutifs aux travaux effectués par la société SUD Etanchéité dès lors que les désordres relatifs aux problèmes d’étanchéité de la terrasse sont bien de nature décennale.
La société QBE, assureur de la société Sud Etanchéité indique que cette dernière s’est vue confier la réalisation de l’étanchéité de la toiture terrasse mais pas sa protection ou végétalisation prévue sur l’acte de vente de sorte que sa responsabilité ne peut être engagée. Elle fait en outre valoir que les conditions de mise en œuvre de la garantie
Page 10 /

---

décennale ne sont pas réunies en ce que la non-conformité de la toiture-terrasse n’a engendré aucun désordre constituant une atteinte à la solidité de l’ouvrage ou le rendant impropre à destination et qu’ils étaient apparents à la réception. Elle souligne en outre ne pas devoir sa garantie au titre de la responsabilité civile qui n’a pas vocation à couvrir les malfaçons ou inachèvements mais a vocation à être mobilisée en cas de dommage à un tiers ou à des ouvrages tiers ou lorsque le dommage est la conséquence d’un événement accidentel.
Il ressort des pièces du dossier que la société Sud Etanchéité s’est vu confier la prestation suivante, selon facture établie en date du 2 juin 2019 : « pose avec fourniture de travaux d’étanchéité – travaux d’étanchéité sur terrasse béton ».
Dans son rapport, l’expert judiciaire relève que la SARL SUD Etanchéité est intervenue sur l’étanchéité de la toiture. Il indique s’agissant de la toiture végétalisée : « Ces travaux restent à terminer : à ce jour, l’étanchéité n’est pas protégée depuis 3 ans et se trouve donc non conforme au DTU, non pérenne et non conforme au permis de construire. Il y aura lieu de maintenir, en périphérie contre les acrotères, une hauteur minimale de 15 cm entre le haut du relevé d’acrotère et le dessus du complexe à rapporter (cf. DTU). L’acrotère reste donc à rehausser ou autre solution technique à proposer. A ce jour, cette couverture ne comporte aucun désordre apparent. »
S’agissant des responsabilités, il expose : « - Complexe d’étanchéité de toiture : Aucune protection de l’étanchéité (complexe végétal ou gravillons) n’est réalisée. L’entreprise aurait dû attirer l’attention de M. AN sur le risque de détérioration de l’étanchéité, en l’absence de protection à court terme. L’entreprise a donc failli à son devoir de conseil auprès d’un maître d’ouvrage dont la commande en sa qualité de non sachant était imprécise. En aucune manière, la commande était une « prestation à l’économie ». Par ailleurs, les relevés en acrotères sont trop faibles pour une toiture à végétaliser. Responsabilité 90% M. AN 10% entreprise ».
Si la société QBE fait valoir que les désordres étaient apparents, cet argument ne saurait prospérer dès lors que les requérants, profanes, n’auraient pu déceler seuls l’insuffisance de la hauteur des relevés d’étanchéité qui rendent l’ouvrage non-conforme.
S’agissant du caractère décennal des désordres l’expert judiciaire n’a pas, lors de la réalisation de son rapport, relevé de désordre apparent. Il résulte toutefois du PV de constat d’huissier en date du 10 avril 2024 et des attestations fournies par les requérants, notamment du représentant du syndic, que des infiltrations émanant du toit se sont manifestées ayant nécessairement pour origine le toit de l’immeuble, aucun appartement ne se trouvant au-dessus des pièces où les infiltrations ont été constatées. L’expert judiciaire a en outre relevé que l’étanchéité, non protégée depuis 3 ans, était non conforme au DTU et non pérenne, induisant ainsi que des désordres portant atteinte à la destination de l’ouvrage allaient survenir.
Ainsi, dès lors que le complexe d’étanchéité de toiture ne remplit pas sa fonction essentielle de protection de l’étanchéité de l’immeuble, il y a lieu de considérer que ces désordres sont de nature décennale.
La société SUD Etanchéité engage en conséquence sa responsabilité de plein droit et la société QBE est tenue de garantir son assuré.
Sur les préjudices matériels et appels en garantie
Le recours d’un constructeur contre un autre constructeur a pour objet de déterminer la charge définitive de la dette que devra supporter chaque responsable. Une telle action, qui ne peut être fondée sur la garantie décennale, est de nature contractuelle si les constructeurs sont contractuellement liés et de nature quasi-délictuelle s’ils ne le sont pas.
Dans leurs rapports entre eux, les responsables ne peuvent ainsi exercer de recours qu’à proportion de leurs fautes respectives, sur le fondement des dispositions de l’article 1382 du code civil applicable à la date des faits s’agissant des locateurs d’ouvrage non liés contractuellement entre eux, ou de l’article 1147 du code civil s’ils sont contractuellement liés.
Page 11 /

---

Le recours d’un constructeur contre un autre constructeur ou son sous-traitant relève des dispositions de l’article 2224 du code civil et se prescrit en conséquence par cinq ans à compter du jour où le premier a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l’exercer
En outre, il ne peut y avoir « de condamnation à garantir in solidum » dans le cadre des recours entre co-débiteurs dès lors qu’il s’agit de fixer la contribution à la dette.
· Sur les demandes pour le syndicat des copropriétaires
Les requérants sollicitent la condamnation des défendeurs au paiement au syndicat des copropriétaires de la Copropriété […]e […] des sommes de :
· 36.150, 44 € au titre des travaux de reprise des deux terrasses de l’étage et de leurs escaliers, in solidum avec la société AM et son assureur, la société QBE EUROPE SA/ NV ;
· 22.000 € au titre des travaux de remplacement des garde-corps de l’étage ;
· 41.867 € au titre des travaux de reprise, finition et mise en conformité de la toiture- terrasse, in solidum avec la société SUD ETANCHEITE et son assureur, la société QBE EUROPE SA/ NV ;
· 2.690 € au titre des travaux de reprise et finition de la colonne montante de l’appartement des époux Y et des sous faces des terrasses de l’étage ;
· 5.850 € au titre des travaux de finition de l’extérieur de la Copropriété (chemin, enduits des murs)
Ils sollicitent en outre la condamnation de AG AN à prendre en charge la différence susceptible d’exister entre les sommes qui seront exposées par le syndicat des copropriétaires pour les besoins de ces travaux et les sommes allouées par le tribunal.
o Sur les travaux de reprise des deux terrasses de l’étage et de leurs escaliers
L’expert judiciaire a chiffré les travaux de la manière suivante :
· 2 terrasses privatives du R+1 + 2 escaliers d’accès / Démolition carrelage, étanchéité : 12 044,06 €
· Fourniture et pose carrelage : 4781,16 €
Les demandeurs font valoir que ce chiffrage est affecté d’erreurs matérielles en ce que l’enduit de façade des tranches des terrasses a été oublié et la somme de 12 044,06 € TTC correspond au devis de la société AD RESINE pour une seule des deux terrasses de l’étage.
M. AN ne conteste pas devoir réparation et confirme qu’il convient de rajouter au devis de l’expert la somme de 2500 € pour la reprise des enduits. Il indique toutefois que le devis porte bien sur les deux terrasses. Il ajoute souhaiter faire réaliser les travaux dans un délai de 6 mois. Il expose enfin entendre appeler en garantie la société AZR mosaïque et son assureur.
Si l’expert a chiffré les travaux de reprise à la somme de 12 044, 06 €, il résulte de la note de synthèse n°3 que le cout des travaux à réaliser pour ce poste était de 2 500 € pour la reprise de l’enduit et 35 708,12 € pour la démolition du carrelage et l’étanchéité ainsi que 3053,10 € pour la pose du carrelage des deux balcons. Les demandeurs produisent en outre une attestation de la société AD RESINE précisant que son devis, sur le fondement duquel l’expert s’est basé pour estimer les travaux, ne concernait qu’une seule terrasse de 13836,72 €.
M. AN présente un devis pour la reprise du carrelage des terrasses extérieurs d’un montant total de 9 336 €. Ce devis ne comprend toutefois pas le détail des prestations et ne mentionne pas la démolition du carrelage et l’étanchéité.
En conséquence et eu égard aux pièces fournies par les parties et aux conclusions de l’expert, M. AN sera condamné au paiement de la somme de 36 150, 44 € au titre des travaux de reprise des deux terrasses de l’étage et de leurs escaliers
Page 12 /

---

o Sur les désordres affectant les garde-corps
L’expert indique que les garde-corps des terrasses sont « dans un état de rouille avancée.
[…] Cet ouvrage est impropre à sa destination ». Il chiffre le coût de reprise de ces garde- corps (remplacement intégral) à la somme de 22 000 €.
M. AN ne conteste pas ce chiffrage.
Le montant arrêté par l’expert judiciaire de 22 000 € sera ainsi retenu et M. AN sera condamné à son paiement.
o Sur les désordres affectant la toiture-terrasse
Les demandeurs sollicitent la condamnation de M. AN solidairement avec celle de la société Sud Etanchéité et son assureur QBE pour les travaux de reprise de la toiture terrasse. Ils font valoir que ces derniers ne pouvaient savoir, lorsqu’ils ont acheté l’appartement qu’elle n’était pas conforme.
M. AN conclut au débouté des demandeurs du fait de leur connaissance lors de l’achat de l’état de la toiture terrasse et de l’absence de désordre à ce jour. A titre subsidiaire il sollicite la condamnation de la société Sud étanchéité à 90%.
La responsabilité de plein droit de M. AN et de la société Sud Etanchéité a été établie de même que l’existence de désordres consécutifs à sa non-conformité.
La société QBE ne formule aucune contestation sur le montant des travaux de reprise.
Selon devis annexé au rapport d’expertise judiciaire, les travaux de reprise de la toiture terrasse ont été estimés à la somme de 41 867 € montant qu’il convient de retenir.
L’expert judiciaire a indiqué : « Aucune protection de l’étanchéité (complexe végétal ou gravillons) n’est réalisée. L’entreprise aurait dû attirer l’attention de M. AN sur le risque de détérioration de l’étanchéité, en l’absence de protection à court terme. L’entreprise a donc failli à son devoir de conseil auprès d’un maître d’ouvrage dont la commande en sa qualité de non sachant était imprécise. En aucune manière, la commande était une « prestation à l’économie ». Par ailleurs, les relevés en acrotères sont trop faibles pour une toiture à végétaliser. Responsabilité 90% M. AN 10% entreprise »
Au regard des conclusions de l’expert et des pièces versées aux débats, eu égard à leurs manquements respectifs, s’agissant des rapports entre coobligés, il convient de fixer la contribution à la dette de réparation des désordres affectant la toiture terrasse comme suit:
· M. AN : 90% soit 37 680 €.
· La société Sud Etanchéité : 10% soit 4 187 € pour la société Sud étanchéité et son assureur la société QBE.
o Sur travaux de reprise et finition de la colonne montante de l’appartement des époux Y et des sous faces des terrasses de l’étage
Les demandeurs sollicitent la somme de 2 690 € indiquant que la finition des sous-faces des deux terrasses n’est prévue par aucun document contractuel.
M. AN indique souhaiter réaliser ces travaux dans un délai de 6 mois s’agissant des sous- faces des balcons à reprendre du fait des désordres subis suite aux infiltrations et de la colonne montante.
L’expert évalue le cout des travaux de reprise de la finition autour de la colonne montante et en sous-face partiellement du balcon à la somme de 600 €.
M. AN fournit aux débats un devis pour la reprise du crépi sous face balcon extérieur d’un montant de 1500 € TTC.
Au regard de ce devis qui ne mentionne pas la colonne montante, et des préconisations de l’expert, M. AN sera condamné au paiement de la somme de 2100 € au titre de ces travaux de reprise.
o Sur les travaux de finition de l’extérieur de la Copropriété (chemin, enduits des murs)
Page 13 /

---

M. AN sollicite le débouté des requérants sur ces demandes indiquant que le chemin d’accès était conforme aux règles de l’art, qu’il fera le nécessaire pour les enduits et que les autres éléments listés ne causent pas de préjudice aux requérants.
L’expert judiciaire évalue les travaux relatifs aux espaces extérieurs de la manière suivante :
· Chemin d’accès : graviers roulés sur BIDIM 600 € / muret à enduire aux deux faces 200 €
· Tracé places de stationnement : 250 €
· Murs à enduire en totalité : 4 800 €.
Il convient de retenir ce montant et de condamner M. AN au paiement de la somme de 5.850 € au titre de ces travaux de reprise.
***
S’agissant des demandes tendant à faire lui-même réaliser les travaux dans un délai de 6 mois, M. AN en sera débouté, aucun élément ne venant justifier qu’il n’ait pu procéder auparavant à ces travaux de reprises malgré ses engagements répétés dans les courriers soumis aux débats et avant qu’il ne soit attrait devant cette juridiction.
S’agissant de la demande de prise en charge par M. AN de la différence susceptible d’exister entre les sommes qui seront exposées par le syndicat des copropriétaires pour les besoins de ces travaux et les sommes allouées par le tribunal, le tribunal ne peut se prononcer sur des demandes futures ou hypothétiques de sorte que les requérants en seront déboutés.
M. AN sera ainsi condamné au paiement de la somme de 103 780,44 € au titre de la reprise des désordres subi par le syndicat des copropriétaires avec intérêts au taux légal à compter de la date de l’exploit introductif de la présente instance.
La société Sud Etanchéité et son assureur la société QBE seront condamnés au paiement de la somme de 4 187 € avec intérêts au taux légal à compter de la date de l’exploit introductif de la présente instance.
La condamnation des constructeurs à ce titre sera indexée sur l’indice Bt 01 du coût de la construction à compter de la date du rapport d’expertise judiciaire jusqu’à la date du présent jugement.
Il appartient à M. AN d’appeler en garantie les sociétés qu’il estime responsable des conséquences des désordres, le tribunal ne pouvant se prononcer sur les demandes relatives aux sociétés n’ayant pas été attraite à la cause.
· Sur les demandes pour les époux AR
Les requérants sollicitent la condamnation des défendeurs au paiement aux époux AR des sommes de :
· 6.618 € au titre des travaux de reprise et mise en conformité du sol de leur terrasse,
· 2.500 € au titre des travaux de reprise de l’électricité et des luminaires extérieurs, in solidum avec la société AM et son assureur, la société QBE EUROPE SA/ NV,
· 6.300 € au titre du remplacement de la porte d’entrée et des travaux de reprise accessoires ;
· 5.680 € au titre de l’indemnisation des ouvrages édifiés à leurs frais (poteaux avec chapeaux, seuil), de leurs enduits à réaliser,
· 230 € au titre de la grille de protection de la pompe à chaleur,
· 13.347, 95 € au titre du coût de la construction de l’abri de jardin et des frais et taxes afférents,
o Sur les travaux de reprise et mise en conformité du sol de leur terrasse
Page 14 /

---

Les demandeurs sollicitent la somme de 6 618 € soit la moitié de l’estimation de l’expert pour la reprise des deux terrasses.
M. AN indique souhaiter effectuer le travail dans un délai de 6 mois et appeler la société ASR Mosaïque en garantie à hauteur de 90 % du cout des travaux.
L’expert évalue la reprise des tâches d’enduit et de rouille indélébile sur les deux terrasses du REZ à la somme de 5 436 € et les travaux relatifs à l’accès PMR aux 2 appartements et aux 2 terrasses du REZ sans remplacement de baies à la somme de 7 800 €.
Il convient de valider les montants évalués par l’expert et de condamner M. AN au paiement de la somme de 6 618 € au titre des travaux de reprise de la terrasse des époux AR.
o Sur les travaux de reprise de l’électricité et des luminaires extérieurs
Les demandeurs sollicitent la somme de 2 500 € soit la moitié de l’estimation de l’expert pour la reprise.
M. AN indique souhaiter effectuer le travail dans un délai de 6 mois et appeler la société ASR Mosaïque en garantie à hauteur de 90 % du cout des travaux.
L’expert évalue la reprise électricité et lustrerie sous balcon pour 2 appartements à la somme de 5 000 €.
Il convient de valider les montants évalués par l’expert et de condamner M. AN au paiement de la somme de 2 500 € au titre des travaux de reprise de la terrasse des époux AR.
o Sur le remplacement de la porte d’entrée et des travaux de reprise accessoires
Les demandeurs sollicitent la validation de l’estimation de l’expert.
M. AN indique avoir commandé la porte le 7 mai 2021 et n’avoir jamais pu la poser. Il demande à être autorisé à venir poser la porte dans un délai de deux mois.
L’expert évalue les travaux de remplacement de la porte d’entrée avec travaux de reprise plâtrerie et peinture périphérique à la somme de 6 300 €.
M. AN soumet aux débats un document mentionnant la commande d’une porte d’entrée pour un montant de 1 014, 43 € signée le 7 mai 2021 sans toutefois que le versement d’un acompte, qui apparait sur le document conditionner la commande, ne soit mentionné. En outre, et si tant est que M. AN ait effectivement commandé, payé et réceptionné cette porte, il n’apporte aucun élément justifiant son incapacité à la poser depuis cette date.
En conséquence, M. AN sera condamné au paiement de la somme de 6 300 € au titre du remplacement de la porte et des travaux de reprise.
o Sur l’indemnisation des ouvrages édifiés à leurs frais (poteaux avec chapeaux, seuil), de leurs enduits à réaliser
Les demandeurs sollicitent la validation de l’estimation de l’expert.
M. AN indique qu’il réalisera les enduits selon le devis qu’il fournit pour un montant de 2 500 €.
L’expert évalue ce poste à la somme de 5 680 €. M. AN fournit un devis pour la réalisation de l’enduit du mur de clôture pour un montant TTC de 3 300 €. Ce montant n’inclut pas les poteaux avec chapeaux et les seuils.
En conséquence, M. AN sera condamné au paiement de la somme de 5 680 € à ce titre.
o Sur la grille de protection de la pompe à chaleur
Les demandeurs sollicitent la somme de 230 € soit la moitié de l’estimation de l’expert.
M. AN indique que ces grilles n’ont qu’une fonction esthétique et sollicite le rejet de cette demande.
Page 15 /

---

L’expert évalue le coût des deux grilles de protection à la somme de 460 €.
Il convient de valider ce montant et de condamner M. AN au paiement de la somme de 230 € à ce titre.
o Sur la construction de l’abri de jardin et des frais et taxes afférents
Les époux AR sollicitent la condamnation de M. AN au paiement de la somme de 13.347, 95 € soit 11 109, 96 € au titre de la construction, 1 500 € au titre du cout de la constitution du dossier d’autorisation d’urbanisme et 738 € au titre des taxes d’urbanisme.
M. AN indique son accord pour l’allocation d’une somme de 10 000 € pour la construction et 738 € de taxe.
L’expert indique, s’agissant de l’abri de jardin : Abri de jardin sans équipement ni dallage : coût dossier autorisation d’urbanisme 1500 € / Travaux 10 000 € et taxe de redevance archéologique 1107 €.
Il résulte du devis produit par M. AN que le coût de la construction est évalué à la somme de 11 109,96 pour un abri de jardin de 20 m2 tel que prévu dans l’acte de vente du 22 septembre 2020. L’acte authentique prévoyait en outre qu’il relevait de la responsabilité du vendeur d’obtenir l’autorisation d’urbanisme pour la construction dudit abri.
Les requérants démontrent en outre devoir régler la somme de 1 107 € pour un abri de jardin de 30 m2, ce qui revient ainsi à la somme de 738 € pour une surface de 20 m2 conformément aux obligations du vendeur tels que résultantes de l’acte de vente.
En conséquence, M. AN sera condamné au paiement de la somme de 11 109, 96 € pour la construction de l’abri, 1 500 € pour la constitution du dossier d’urbanisme et 738 € pour les taxes d’urbanisme soit la somme totale de 13 347, 95 €.
· Sur les demandes pour les consorts AP-AQ
Les requérants sollicitent la condamnation des défendeurs au paiement aux consorts AP-AQ des sommes de :
· 6.618 € au titre des travaux de reprise et mise en conformité du sol de leur terrasse;
· 2.500 € au titre des travaux de reprise de l’électricité et des luminaires extérieurs, in solidum avec la société AM et son assureur, la société QBE EUROPE SA/ NV
· 230 € au titre de la grille de protection de la pompe à chaleur.
o Sur les travaux de reprise et mise en conformité du sol de leur terrasse
Les demandeurs sollicitent la somme de 6 618 € soit la moitié de l’estimation de l’expert pour la reprise des deux terrasses.
M. AN indique souhaiter effectuer le travail dans un délai de 6 mois et appeler la société ASR Mosaïque en garantie à hauteur de 90 % du cout des travaux.
L’expert évalue la reprise des tâches d’enduit et de rouille indélébile sur les deux terrasses du REZ à la somme de 5 436 € et les travaux relatifs à l’accès PMR aux 2 appartements et aux 2 terrasses du REZ sans remplacement de baies à la somme de 7 800 €.
Il convient de valider les montants évalués par l’expert et de condamner M. AN au paiement de la somme de 6 618 € au titre des travaux de reprise de la terrasse des consorts AP-AQ.
o Sur les travaux de reprise de l’électricité et des luminaires extérieurs
Les demandeurs sollicitent la somme de 2 500 € soit la moitié de l’estimation de l’expert pour la reprise.
M. AN indique souhaiter effectuer le travail dans un délai de 6 mois et appeler la société ASR Mosaïque en garantie à hauteur de 90 % du cout des travaux.
Page 16 /

---

L’expert évalue la reprise électricité et lustrerie sous balcon pour 2 appartements à la somme de 5 000 €.
Il convient de valider les montants évalués par l’expert et de condamner M. AN au paiement de la somme de 2 500 € au titre des travaux de reprise de la terrasse des consorts AP-AQ.
o Sur la grille de protection de la pompe à chaleur
Les demandeurs sollicitent la somme de 230 € soit la moitié de l’estimation de l’expert pour la reprise.
M. AN indique que ces grilles n’ont qu’une fonction esthétique et sollicite le rejet de cette demande.
L’expert évalue le coût des deux grilles de protection à la somme de 460 €.
Il convient de valider ce montant et de condamner M. AN au paiement de la somme de 230 € à ce titre.
***
S’agissant des demandes tendant à faire lui-même réaliser les travaux dans un délai de 6 mois, M. AN en sera comme précédemment exposé débouté, aucun élément ne venant justifier qu’il n’ait pu procéder auparavant aux travaux visés avant qu’il ne soit attrait devant cette juridiction.
M. AN sera ainsi condamné au paiement de la somme de 34 675, 95 € à verser aux époux AR et 9 348 € aux consorts AP-AQ avec intérêts au taux légal à compter de la date de l’exploit introductif de la présente instance.
La condamnation à ce titre sera indexée sur l’indice Bt 01 du coût de la construction à compter de la date du rapport d’expertise judiciaire jusqu’à la date du présent jugement.
Il n’apparait toutefois pas nécessaire de prononcer une astreinte s’agissant d’une condamnation pécuniaire.
Il sera rappelé qu’il appartient à M. AN d’appeler en garantie les sociétés qu’il estime responsable des conséquences des désordres, le tribunal ne pouvant se prononcer sur les demandes relatives aux sociétés n’ayant pas été attraite à la cause.
Sur les autres préjudices
Les époux AR sollicitent la condamnation de M. AN au paiement aux des sommes suivantes :
· 150 € par mois à compter du mois de septembre 2020 et jusqu’à la date de la décision à intervenir en réparation du préjudice de jouissance résultant des désordres affectant leur terrasse,
· 65 € par mois à compter du mois de mars 2021 et jusqu’à la date de la décision à intervenir en réparation du préjudice résultant de la privation de jouissance de l’abri de jardin,
· 1.500 €, à parfaire, en réparation des troubles de jouissance occasionnés par le surplus des désordres, non-conformités et inachèvements,
· 2500 € au titre du préjudice moral.
Les consorts AP-AQ sollicitent la condamnation de M. AN au paiement de :
· 150 € par mois à compter du mois de septembre 2020 et jusqu’à la date de la décision à intervenir en réparation du préjudice de jouissance résultant des désordres affectant leur terrasse ;
· 1.500 €, à parfaire, en réparation des troubles de jouissance occasionnés par le surplus des désordres, non conformités et inachèvements,
· 2500 € au titre du préjudice moral pour M^me AP uniquement.
Aucune demande n’est formulée par les parties à l’encontre de la société QBE ou de son
Page 17 /

---

assuré au titre de la réparation du préjudice immatériel de sorte que les arguments de cette dernière sur ce point ne seront pas examinés.
L’expert judiciaire indique, s’agissant de ces postes de préjudice : « Depuis septembre 2020, les acquéreurs réclament les travaux de finition, diverses interventions pour réparations, cités-ci avant, diverses attestations d’assurances et factures des entreprises ayant réalisé plusieurs corps d’état pour le compte de M. AN […]. Les travaux restant à réaliser ou à corriger n’empêchent pas d’habiter intérieurement, hormis les garde-corps non conformes pour l’escalade de petits enfants (travaux privatifs mais dus par M. AN). Il n’en reste pas moins un préjudice moral, de voir un bâtiment neuf dont les finitions trainent en longueur, non terminé malgré l’engagement du vendeur et une importante quantité de travaux à réaliser pour environ 120 000 € TTC sur une durée globale d’environ 7 semaines. J’estime le préjudice de jouissance des terrasses à 1 500 € par appartement et le préjudice moral à 1 500 € par appartement. »
o Sur le préjudice de jouissance
Les requérants contestent l’évaluation de l’expert concernant les terrasses soulignant que ce dernier avait évalué dans sa note de synthèse n°3 ce préjudice à la somme de 150 € par mois depuis l’acquisition. Ils estiment en outre subir un préjudice de jouissance lié au surplus des désordres. Les époux AR indiquent enfin avoir été privé durant 3 ans d’un abri de jardin et sollicitent à ce titre réparation.
M. AN indique que les terrasses peuvent être utilisées et que rien n’empêche l’utilisation d’un éclairage d’appoint et sollicite ainsi le débouté des parties. Il expose en outre avoir connu beaucoup de difficulté avec le COVID et que les requérants ne leur ont pas laissé le temps de finir les travaux.
Le trouble de jouissance s’analyse comme l’impossibilité ou la difficulté dans laquelle se sont trouvés les demandeurs d’utiliser le bien pendant une période déterminée.
A l’appui de leur prétention s’agissant de l’usage des terrasses, les requérants produisent des photos de stalactites au-dessus des terrasses ainsi que des photos de chute de ciment.
Il résulte de l’ensemble des pièces versées au dossier que si les requérants n’ont pas été privé de l’usage de leur terrasse depuis 2020, leur jouissance a été entravée par les infiltrations et ses conséquences tant sur les luminaires que sur les risques de chute de glace ou de ciment, préjudice dont la juste réparation sera assurée par l’octroi d’une somme de 600 € par an depuis 2020, soit 2 400 €.
S’agissant des demandes au titre des troubles de jouissance occasionnés par le surplus des désordres, non conformités et inachèvement, les requérants en seront déboutés, ces derniers n’ayant pas été privés de l’usage de leur habitation et ne rapportant en outre aucun élément de nature à démontrer que leur jouissance a été entravée, ces derniers faisant valoir uniquement le fait qu’ils vivent dans un chantier, sans préciser les endroits affectés.
Concernant le trouble de jouissance résultant de l’absence de construction de l’abri de jardin, il est démontré par les requérants que si M. AN a déposé une demande d’autorisation d’urbanisme, il n’a pas donné suite aux demandes de pièces complémentaires freinant ainsi l’obtention de ladite autorisation obtenue par la suite directement par les époux AR. Il n’est encore pas contesté que ledit abri n’a pas été construit. L’absence de l’abri de jardin a nécessairement causé un préjudice de jouissance aux requérants qu’il apparait juste de réparer par l’octroi de la somme de 400 € par an depuis 2021 soit 1200 €.
Il sera ainsi accordée la somme totale de 3 600 € aux époux AR et 2 400 € aux consorts AP-AQ en réparation du préjudice de jouissance.
" Sur le préjudice moral
Les requérants exposent voir dû se battre pour faire valoir leurs droits. Ils soulignent qu’ils ne savent toujours pas qui a exécuté l’ensemble des travaux. Ils font valoir qu’ils vivent dans un immeuble présentant des risques pour leur sécurité du fait des non-conformité. Ils indiquent enfin que M^me AP a subi une pathologie du fait de son état de stress.
Page 18 /

---

Le défendeur s’oppose à cette demande.
Les demandeurs versent aux débats un certificat médical pour M^me AP indiquant que la pathologie cutanée dont elle souffre a « probablement » été favorisé par un état de stress ainsi que des photos. Ils ne présentent pas d’autres pièces aux débats permettant de démontrer plus amplement l’atteinte psychologique, à leurs sentiments d’affection, d’honneur et/ou de considération.
Au regard de ces éléments, il sera octroyé la somme de 1 500 € aux époux AR en réparation de leur préjudice moral et 1800 € à M^me AP.
Sur les mesures accessoires
Sur les dépens,
En application de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.
M. AG AN, la SARL Sud Etanchéité et la société QBE qui succombent à l’instance seront condamnés in solidum aux entiers dépens comprenant les frais d’expertise. Il sera également accordé à Maître BF Praly le bénéfice des dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.
Sur les frais irrépétibles,
Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a lieu à condamnation.
L’équité commande de condamner in solidum M. AG AN, la SARL Sud Etanchéité et la société QBE à verser une somme de 2 500,00 au titre des frais irrépétibles que les époux AR et les consorts AP-AQ ont pu exposer pour la présente procédure et 800 € pour le syndicat des copropriétaires.
Les requérants seront toutefois déboutés de leur demande tendant à se voir dispenser de toute participation à la défense des frais de procédure exposés par le syndicat des copropriétaires.
Sur l’exécution provisoire,
En application de l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont, de droit, exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.
En conséquence, il y a lieu de rappeler que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit.
PAR CES MOTIFS
Le tribunal statuant publiquement par jugement réputé contradictoire et rendu en premier ressort,
Page 19 /

---

MET HORS de cause la société QBE INSURANCE EUROPE LIMITED,
CONSTATE l’intervention volontaire de la société QBE EUROPE SA/NV,
DECLARE irrecevable la fin de non-recevoir soulevée par M. AG AN relative tirée du défaut de qualité à agir pour le syndicat des copropriétaires,
CONDAMNE M. AG AN à payer au syndicat des copropriétaires de la Copropriété du […], pris en la personne de son syndic en exercice, la société CIB immobilier, la somme de 103 780,44 € en réparation des désordres, ce avec intérêts au taux légal à compter de la date de l’exploit introductif de la présente instance, somme qui sera indexée sur l’indice BT01 du coût de la construction depuis le 5 juin 2023 jusqu’à la date du présent jugement,
CONDAMNE in solidum la SARL Sud Etanchéité et la société QBE Europe SA/NV à payer au syndicat des copropriétaires de la Copropriété du […], pris en la personne de son syndic en exercice, la société CIB immobilier, la somme de 4 187 € en réparation des désordres, ce avec intérêts au taux légal à compter de la date de l’exploit introductif de la présente instance, somme qui sera indexée sur l’indice BT01 du coût de la construction depuis le 5 juin 2023 jusqu’à la date du présent jugement,
CONDAMNE M. AG AN à payer à M. X AR et M^me Z AS épouse AR la somme de 34 675, 95 € en réparation des désordres, ce avec intérêts au taux légal à compter de la date de l’exploit introductif de la présente instance, somme qui sera indexée sur l’indice BT01 du coût de la construction depuis le 5 juin 2023 jusqu’à la date du présent jugement,
CONDAMNE M. AG AN à payer à M^me AB AO veuve AP et M^me AE AQ la somme de 9 348 € en réparation des désordres, ce avec intérêts au taux légal à compter de la date de l’exploit introductif de la présente instance, somme qui sera indexée sur l’indice BT01 du coût de la construction depuis le 5 juin 2023 jusqu’à la date du présent jugement,
CONDAMNE M. AG AN à payer à M. X AR et M^me Z AS épouse AR la somme de 3 600 € en réparation du préjudice de jouissance,
CONDAMNE M. AG AN à payer à M^me AB AO veuve AP et M^me AE AQ la somme de 2 400 € en réparation du préjudice de jouissance,
CONDAMNE M. AG AN à payer à M. X AR et M^me Z AS épouse AR la somme de 1 500 € en réparation du préjudice moral,
CONDAMNE M. AG AN à payer à M^me AB AO veuve AP la somme de 1 800 € en réparation du préjudice moral,
CONDAMNE in solidum M. AG AN, la SARL Sud Etanchéité et la société QBE Europe SA/NV aux dépens,comprenant les frais d’expertise,
ACCORDE à Maître BF Praly le bénéfice des dispositions de l’article 699 du code de procédure civile,
CONDAMNE in solidum M. AG AN, la SARL Sud Etanchéité et la société QBE Europe SA/NV à payer à M. X AR, M^me Z AS épouse AR, M^me AB AO veuve AP et M^me AE AQ la somme de 2 500 € en application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile,
Page 20 /

---

CONDAMNE in solidum M. AG AN, la SARL Sud Etanchéité et la société QBE Europe SA/NV à payer au syndicat des copropriétaires de la Copropriété du […], pris en la personne de son syndic en exercice, la société CIB immobilier, la somme de 800 € en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,
DEBOUTE les parties de leurs autres demandes,
RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit.
Le greffier La présidente
Page 21 /