République française

Au nom du peuple français

ROLE N° RG 24/02652 – N° Portalis DBZA-W-B7I-E3Z4

AFFAIRE : S.C.I. [T] / [F] [M], [C] [Y] épouse [M]

Nature affaire : 50D

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE REIMS

PÔLE CIVIL

JUGEMENT DU 04 JUIN 2026

DEMANDERESSE :

S.C.I. [T], société civile immobilière Immatriculée au RCS de [Localité 1] sous le n° 819 675 844,

dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par M^e Fanny QUENTIN, avocat au barreau de REIMS

DÉFENDEURS :

Monsieur [F] [M]

né le 6 février 1968 à [Localité 1]

demeurant [Adresse 1]

représenté par M^e Arthur DEHAN, avocat au barreau de REIMS

Madame [C] [Y] épouse [M]

née le 9 mars 1969 à [Localité 1]

demeurant [Adresse 1]

représentée par M^e Arthur DEHAN, avocat au barreau de REIMS

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Madame Anna-Marina OJEDA, juge, statuant en qualité de juge unique conformément aux dispositions des articles 812 et suivants du code de procédure civile.

Assistée de Monsieur Alan COPPE, greffier lors des plaidoiries.

Le Tribunal, après avoir entendu les avocats des parties à l’audience publique de plaidoiries du 24 mars 2026, a averti les parties que l’affaire était mise en délibéré et que le jugement serait rendu le 4 juin 2026.

EXPOSE DU LITIGE

Par acte de vente en date du 5 août 2022, la S.C.I [T] a acquis de Monsieur [F] [M] et Madame [C] [Y] une maison à usage d’habitation située [Adresse 2] [Localité 1], cadastrée section BH n°[Cadastre 1], moyennant le prix de 1.730.000,00 euros. L’acte comportait une clause d’exclusion de garantie des vices cachés.

Postérieurement à l’acquisition du bien, Monsieur [Q] [I], propriétaire du fonds voisin, a informé la S.C.I. [T] qu’il avait adressé antérieurement à la réitération de la vente un courrier recommandé alertant Monsieur [F] [M] et Madame [C] [Y] de l’existence de dégradations affectant les cheminées du bâtiment.

La S.C.I. [T] a fait dresser un constat d’huissier en date du 15 novembre 2022.

Se plaignant de l’existence de désordres affectant les souches de cheminées de l’immeuble, la S.C.I [T] a, par acte d’huissier de justice du 1er août 2024, fait assigner Monsieur [F] [M] et Madame [C] [Y] épouse [M] (ci-après les époux [M]) devant le tribunal judiciaire de Reims.

Dans ses dernières conclusions, notifiées par voie électronique le 30 juin 2025, la S.C.I [T] demande au tribunal de céans de :

A titre principal,

— Condamner solidairement les époux [M] à lui payer, à titre de dommages et intérêts, la somme de 67.500 euros correspondant au préjudice matériel ;

A titre subsidiaire,

— Condamner solidairement les époux [M] à lui payer la somme de 67.500 euros correspondant au titre de la restitution du prix de vente ;

En toute hypothèse,

— Condamner solidairement les époux [M] à lui payer, à titre de dommages et intérêts, la somme de 5.000 euros correspondant au préjudice moral ;

— Débouter les époux [M] de leurs demandes ;

— Condamner les époux [M] aux dépens, en ce compris les frais de constat de commissaire de justice ;

— Condamner les époux [M] à lui payer la somme de 4.000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Dans leurs conclusions en réponse, notifiées par voie électronique le 6 octobre 2025, Monsieur [F] [M] et Madame [C] [Y] épouse [M] demandent au tribunal de :

— Rejeter les demandes de la S.C.I [T] ;

— Condamner la S.C.I [T] aux dépens ;

— Condamner la S.C.I [T] à leur payer la somme de 4.000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Par application de l’article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé aux écritures des parties pour un exposé détaillé de leurs prétentions et moyens.

Une ordonnance de clôture a été rendue le 2 décembre 2025, fixant l’audience de plaidoiries au 24 mars 2026. Ce jour, l’affaire a été retenue et, à l’issue, la décision mise en délibéré au 4 juin 2026.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la demande indemnitaire de la S.C.I. [T] au titre de la réticence dolosive

La S.C.I [T] soutient, sur le fondement de l’article 1137 du code civil, que les époux [M] lui ont sciemment dissimulé l’état de dégradation des cheminées et leur dangerosité, dont ils connaissaient l’existence du fait de la lettre recommandée avec demande d’avis de réception adressée par leur voisin et réceptionnée la veille de la vente, la signature sur l’accusé réception étant présumée être celle des époux [M] jusqu’à preuve du contraire. Elle souligne à ce titre l’existence de précédentes dissimulations d’informations dans le cadre de la même vente par les époux [M]. Elle indique que ces informations lui étaient déterminantes dès lors qu’elles concernent la sécurité des personnes et des biens et qu’elles ont un impact financier sur le prix de vente. En réplique aux époux [M], elle conteste que les cheminées aient été visibles depuis la rue et, en tout état de cause, indique que les dégradations ne pouvaient être constatées qu’en accédant au toit de sorte qu’elle ne pouvait en avoir connaissance.

La S.C.I [T] conclut, sur le fondement des articles 1130, 1131, 1178 et 1240 du code civil, à l’existence d’un préjudice constitué par le coût des travaux de réparation des souches de cheminées.

Pour s’opposer à la demande de la S.C.I [T], les époux [M] indiquent, sur le fondement des articles 1137 du code civil et 9 du code de procédure civile, qu’ils n’avaient pas connaissance de la dégradation des cheminées dès lors qu’ils n’ont pas reçu le courrier adressé par Monsieur [Q] [I], soulignant la différence entre les signatures présentes sur l’acte de vente et celle apposée sur l’accusé de réception. En toute hypothèse, ils contestent que ce courrier, qui ne provient pas d’un professionnel, constitue une information essentielle à porter à la connaissance de leur cocontractant. Ils ajoutent qu’ils sont des particuliers et contestent connaître l’état de leur toiture. En outre, ils indiquent que les cheminées sont visibles depuis la voie publique de sorte que leur état n’est pas dissimulé et que la S.C.I [T] pouvait procéder aux vérifications de la toiture dans le cadre des visites immobilières.

S’agissant du préjudice matériel, Monsieur [F] [M] et Madame [C] [Y] épouse [M] contestent l’existence du préjudice de la S.C.I [T]. Ils indiquent d’une part qu’elle ne saurait solliciter le remboursement d’une somme qu’elle n’a pas versé et d’autre part que le chiffrage du coût des travaux est surévalué. Soulignant qu’une seule cheminée du bien est fonctionnelle, ils contestent la nécessité d’effectuer des travaux sur les sept cheminées, ainsi que la proportionnalité du devis.

Sur ce,

Aux termes de l’article 1137 du code civil, le dol est le fait pour un contractant d’obtenir le consentement de l’autre par des manœuvres ou des mensonges. Constitue également un dol la dissimulation intentionnelle par l’un des contractants d’une information dont il sait le caractère déterminant pour l’autre partie.

— Sur la réalité des désordres :

En l’occurrence, la S.C.I. [T] fait état de dégradations affectant l’ensemble des cheminées du bien situé [Adresse 3], [Localité 2].

Il ressort des pièces produites aux débats que des premières dégradations sur deux des souches de cheminées du bien des époux [M] ont été constatées par Monsieur [I], propriétaire du fonds voisin.

Il indique dans un courrier recommandé daté au 31 juillet 2022 et adressé à Madame [M], qu’il observe depuis sa propre toiture que « le chapiteau et les briques d’une de ces cheminées présentent une fissure et une inclinaison qui, bien qu’incompétent, me font penser à une chute probable à plus ou moins long terme. Concernant l’autre cheminée des gros blocs de pierre du chapiteau sont tombés. Vu la taille de ces blocs, j’imagine que des ardoises de la couverture sont cassées ». Trois photos des cheminées concernées sont jointes au courrier. L’existence de ces dégradations est corroborée par le procès-verbal de constat réalisé par Maître [P] le 15 novembre 2022.

S’agissant des désordres affectant les cinq autres souches de cheminée et plus généralement la toiture, ceux-ci sont corroborés par l’attestation de Monsieur [S] du 25 mars 2024, rectifiée s’agissant de la date de son intervention par une nouvelle attestation du 25 avril 2025, qui indique avoir observé lors de son intervention du 19 août 2022 « la présence de gravats provenant des couronnements de cheminées. Ces débris étaient présents à de multiples endroits ». Les désordres sont également objectivés par le procès-verbal de constat réalisé par Maître [P] le 15 novembre 2022 faisant état de dégradations et de fissurations sur l’ensemble des sept cheminées du bâtiment.

— Sur la dissimulation intentionnelle :

La S.C.I [T] soutient que les époux [M] lui ont intentionnellement dissimulé les dégradations puisqu’ils en étaient informés depuis la réception du courrier recommandé adressé par Monsieur [I] et qu’ils n’en ont pas fait état aux acquéreurs lors de la vente.

En l’occurrence, il ressort des pièces produites que le courrier adressé en recommandé par Monsieur [I] à l’adresse des époux [M] a été réceptionné le 4 août 2022, soit la veille de la vente.

La réception du courrier est contestée par les époux [M] qui indiquent qu’il ne s’agit pas d’une de leurs signatures. A cet égard, il convient d’observer que la signature apposée sur l’accusé réception ne correspond effectivement pas aux signatures de Monsieur [F] [M] et Madame [C] [M] présentes sur l’acte de vente.

En toute hypothèse, à supposer que les époux [M] aient été en possession de la lettre adressée par Monsieur [I] qui a bien été réceptionnée à leur adresse, force est de constater que ce courrier n’est pas de nature à établir la connaissance par le vendeur des dégradations litigieuses.

D’une part, il s’agit d’un courrier adressé aux vendeurs par leur voisin, qui n’a pas la qualité de professionnel, Monsieur [I] précisant ainsi dans son courrier qu’il est « incompétent » en la matière, et avec lequel ils ont des relations conflictuelles tel qu’établi par l’attestation de Monsieur [I]. Dès lors, il n’est pas établi qu’un tel courrier, adressé au surplus la veille de la vente, entraîne nécessairement une prise de conscience par des propriétaires de la réalité de dégradations affectant leur bien. Par ailleurs, Monsieur [I], qui observe des dégradations affectant deux des sept souches de cheminées, ne fait aucunement état de dégradations affectant les cinq autres souches dont la remise en état est sollicitée par la S.C.I. [T].

Dans ces circonstances, le courrier adressé par Monsieur [I] n’est pas de nature à établir que les époux [M] avaient connaissance au jour de la vente, dans leur pleine gravité et étendue, des dégradations déplorées par la S.C.I [T], alors même que la société demanderesse n’a découvert l’ensemble des dégradations qu’à la suite de l’intervention de Monsieur [S] sur la toiture.

Au surplus, les époux [M], qui sont des vendeurs profanes, n’avaient pas nécessairement connaissance de l’état de leur toiture, dans la mesure où les attestations versées aux débats font état de l’absence d’un accès direct au toit depuis l’immeuble ainsi que de l’absence de travaux sur la toiture depuis 2009, et qu’il ressort de l’attestation de Monsieur [D] [X], artisan couvreur, que lors de son intervention en février 2020, il n’avait pas constaté de risque d’effondrement des cheminées.

Enfin, force est de constater que la preuve d’une dissimulation des souches de cheminées n’est pas non plus rapportée. Ainsi, trois visites ont été effectuées par la S.C.I. [T], ce qui n’est pas contesté. Or, il résulte de l’attestation de Madame [H] [B], corroborée par l’attestation de Madame [O] [U], que " Monsieur et Madame [M] ont donné leur accord total pour faire procéder à des vérifications concernant l’état de la maison système de chauffage, électricité toiture par des professionnels du bâtiment compte tenu de la date de construction de ce bien […] d’ailleurs lors d’une visite ils m’ont proposé de faire vérifier le toit ". En outre, il ressort du procès-verbal de constat établi par Me [P] que sont visibles, depuis le jardin de la maison du [Adresse 3], « la grande cheminée de gauche », correspondant à l’une des cheminées visée par Monsieur [I], ainsi qu’une autre cheminée. Monsieur [W] [R] atteste en ce sens que « nous avons eu à plusieurs reprises l’occasion d’observer la toiture », de sorte que celle-ci n’était pas dissimulée.

Au vu de l’ensemble de ces éléments, la S.C.I. [T] échoue à rapporter la preuve d’une dissimulation intentionnelle d’information par les époux [M].

Par conséquent, sa demande sur le fondement de la réticence dolosive sera rejetée.

Sur la demande en restitution du prix de la S.C.I. [T]

Au soutien de sa demande de restitution partielle du prix de vente, la S.C.I [T] indique, au fondement de l’article 1641 du code civil, que les époux [M] avaient connaissance du vice affectant la chose vendue, à savoir les désordres conséquents sur les cheminées, de sorte qu’ils ne peuvent se prévaloir de la clause d’exonération de garantie prévue par l’acte de vente du 5 août 2022. Elle fait valoir que ce vice était caché dès lors qu’il n’était pas apparent lors de la vente. Elle ajoute que son action n’est pas forclose. Elle demande, sur le fondement de l’article 1644 du code civil, une restitution du prix correspondant au coût des travaux nécessaires pour remédier aux vices dont est atteint l’immeuble.

En réplique, les époux [M] exposent, sur le fondement de l’article 1641 du code civil, que l’existence du vice n’est pas établie, et qu’en toute hypothèse le prétendu vice, qui est apparent, ne rend pas impropre à l’usage la maison vendue. S’agissant du coût des travaux demandés au titre de la restitution du prix, ils reprennent les observations précédemment développées au titre du préjudice matériel.

Aux termes de l’article 1641 du code civil, le vendeur est tenu de la garantie à raison des défauts cachés de la chose vendue qui la rendent impropre à l’usage auquel on la destine ou qui en diminuent tellement l’usage que l’acheteur ne l’aurait pas acquise, ou n’en aurait donné qu’un moindre prix, s’il les avait connus.

L’article 1643 du code civil précise que le vendeur est tenu des vices cachés, quand bien même il ne les aurait pas connus.

L’article 1644 du code civil laisse à l’acheteur d’un bien affecté de vices cachés une option entre rendre la chose et se faire restituer le prix, dans le cadre d’une résolution de la vente, ou garder la chose et se faire rendre une partie du prix.

Il incombe à l’acheteur exerçant l’une de ces options de rapporter la preuve du défaut affectant la chose qu’il a achetée, défaut qui doit, non seulement avoir été antérieur à la vente et caché à ses yeux au moment de la vente, mais également être d’une certaine gravité.

Le vendeur est tenu des vices cachés quand bien même il ne les aurait pas connus, à moins que, dans ce cas, il n’ait stipulé qu’il ne sera obligé à aucune garantie.

En l’espèce, l’acte de vente du 5 août 2022 comporte la clause suivante :

“ Etat du bien

L’ACQUEREUR prend le BIEN dans l’ETAT où il se trouve au jour de l’entrée en jouissance, sans recours contre le VENDEUR pour quelque cause que ce soit notamment en raison :

— Des vices apparents,

— Des vices cachés.

S’agissant des vices cachés, il est précisé que cette exonération de garantie ne s’applique pas :

Si le VENDEUR a la qualité de professionnel de l’immobilier ou de la construction, sauf si l’ACQUEREUR a également cette qualité,

Ou s’il est prouvé par l’ACQUEREUR, dans les délais légaux, que les vices cachés étaient en réalité connus du VENDEUR "

Or, d’une part, il ne ressort pas des débats que les époux [M] soient des professionnels de l’immobilier ou de la construction.

D’autre part, il résulte des développements précédents qu’il n’est pas démontré que les vendeurs avaient connaissance, au jour de la vente, de la gravité et de l’étendue du vice invoqué par la S.C.I [T], à savoir les désordres affectant les souches de cheminées.

Dès lors, il n’est pas prouvé par l’acquéreur que les vices cachés allégués étaient en réalité connus du vendeur, de sorte que la clause de non-garantie prévue par l’acte de vente lui est opposable.

Par conséquent, la S.C.I. [T] sera déboutée de sa demande en restitution du prix sur le fondement de la garantie des vices cachés.

Sur la demande de dommages et intérêts de la S.C.I. [T]

La S.C.I [T] soutient que les agissements des époux [M], en ce qu’ils sont contraires à la bonne foi contractuelle, lui ont causé un préjudice moral.

En réplique, les époux [M] indiquent que cette demande doit être rejetée dès lors que la preuve du préjudice n’est pas rapportée.

L’article 1231-1 du code civil dispose que le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, s’il ne justifie pas que l’exécution a été empêchée par la force majeure.

En l’espèce, la S.C.I [T] a été déboutée de ses demandes sur le fondement de la réticence dolosive ainsi que de la garantie des vices cachés puisqu’il n’est pas établi que le vice allégué était connu par les vendeurs.

La preuve d’une inexécution contractuelle n’est donc pas rapportée.

Par conséquent, la S.C.I [T] sera déboutée de sa demande d’indemnisation au titre du préjudice moral.

Sur les mesures accessoires

L’issue du litige commande de condamner la S.C.I. [T], partie succombant à la première instance, aux dépens.

Il est en outre équitable de condamner la S.C.I. [T], partie tenue aux dépens, à payer aux époux [M] la somme de 1.500 euros au titre des frais irrépétibles.

Elle sera également déboutée de sa propre demande de ce chef.

Il est enfin rappelé que la présente décision est de droit exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal judiciaire de Reims, statuant publiquement, par jugement contradictoire rendu en premier ressort et par mise à disposition au greffe,

DEBOUTE la S.C.I. [T] de ses demandes ;

CONDAMNE la S.C.I. [T] aux dépens ;

CONDAMNE la S.C.I. [T] à payer à Monsieur [F] [M] et Madame [C] [Y] épouse [M] la somme de 1.500 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire du présent jugement est de droit.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition du jugement au greffe du Pôle Civil, le 4 juin 2026, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de procédure civile, la minute étant signée par Anna-Marina OJEDA, statuant en qualité de juge unique conformément aux dispositions des articles 812 et suivants du Code de procédure civile, et par Alan COPPE, greffier ayant assisté au prononcé, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

LE GREFFIER, LE MAGISTRAT,

En conséquence, la République française mande et ordonne à tous huissiers de justice, sur ce requis, de mettre ladite décision à exécution, aux procureurs généraux et aux procureurs de la République près les tribunaux judiciaires d’y tenir la main, à tous commandants et officiers de la force publique de prêter main-forte lorsqu’ils en seront légalement requis.

En foi de quoi, le présent jugement a été signé par le magistrat et le greffier du tribunal judiciaire.

La présente grosse certifiée conforme a été signée par le greffier du tribunal judiciaire de Reims.