TRIBUNAL JUDICIAIRE DE REIMS

JUGEMENT DU 30 MARS 2026

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N° RG 25/03897 – N° Portalis DBZA-W-B7J-FHYZ

Minute 26-

Jugement du :

30 mars 2026

La présente décision est prononcée le 30 mars 2026 par sa mise à disposition au greffe de la juridiction ;

Sous la présidence de Monsieur Laurent STEVENIN, magistrat à titre temporaire statuant en qualité de juge des contentieux de la protection, assisté de Madame Ourouk ALNEJEM greffière lors des débats et de la mise à disposition au greffe de la juridiction ;

Date des débats : 05 janvier 2026

DEMANDEUR :

S.A. PLURIAL NOVILIA

[Adresse 1]

[Localité 1]

représenté par M^e Clémence GIRAL-FLAYELLE avocate au barreau de Reims

ET

DÉFENDEUR :

Madame [S] [N] [Y]

[Adresse 2]

[Adresse 3]

[Localité 1]

Non comparante ni représentée

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Par acte sous seing privé du 30 octobre 2024, la société PLURIAL NOVILIA a consenti un bail d’habitation à Mme [N] [Y] [S] sur des locaux situés au [Adresse 4] à [Localité 2] – porte 5/B, moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 410,11 euros et d’une provision pour charges de 170,31 euros.

Par acte sous seing privé en date du 22 novembre 2024, la société PLURIAL NOVILIA a consenti un bail à Mme [N] [Y] [S] sur un garage situé à [Localité 3], [Adresse 5], moyennant un loyer de 35,62 euros

Des loyers étant impayés, la société bailleresse a fait signifier le 12 août 2025 un commandement de payer visant la clause résolutoire du bail pour paiement de la somme en principal de 1 825,75 euros.

Soutenant le caractère infructueux de ce commandement, la société PLURIAL NOVILIA, par assignation du 20 octobre 2025, a fait assigner la locataire devant le juge des contentieux de la protection de [Localité 3] aux fins de voir constater, sous bénéfice de l’exécution provisoire, la résiliation des deux baux en date du 30 octobre 2024 et 22 novembre 2024 par application de la clause résolutoire, son expulsion et celle de tout occupant de son chef du logement principal et de l’emplacement de stationnement, sa condamnation au paiement de la dette locative, au paiement d’une indemnité d’occupation des lieux, d’une indemnité sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile et enfin, aux entiers dépens de l’instance.

Par application de l’article 455 du Code de procédure civile, il y a lieu de se référer à l’assignation pour un exposé détaillé des prétentions et moyens.

L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 22 octobre 2025, et un diagnostic social et financier a été réalisé. Ses conclusions ont été reçues au greffe avant l’audience, à laquelle il en a été donné lecture. Ce dernier relève que la locataire ne s’est pas déplacée au rendez-vous fixé.

Prétentions et moyens des parties

À l’audience du 5 janvier 2026, la société PLURIAL NOVILIA, représentée par son avocate, maintient l’intégralité de ses demandes, et précise que la dette locative, actualisée au 30 novembre 2025, s’élève désormais à 4 664,78 euros.

Au soutien de ses prétentions, la société PLURIAL NOVILIA fait valoir que la locataire ne s’est pas acquittée des causes du commandement dans le délai imparti.

La société PLURIAL NOVILIA considère enfin qu’il n’y a pas eu de reprise du paiement intégral du loyer courant avant l’audience, au sens de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989.

Bien que régulièrement assignée par acte de commissaire de justice délivré à étude, Mme [N] [Y] [S] n’a pas comparu et ne s’est pas fait représenter

La société PLURIAL NOVILIA ne forme aucune demande de suspension des effets de la clause résolutoire.

En application de l’article 24 V de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, les parties ont été invitées à produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation.

La société PLURIAL NOVILIA a précisé ne pas avoir connaissance de l’existence d’une telle procédure concernant Mme [N] [Y] [S].

À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré au 2 Mars 2026, prorogé au au 30 Mars 2026 où elle a été mise à disposition des parties au greffe.

La décision étant susceptible d’appel, elle sera réputée contradictoire en application des dispositions de l’article 474 du code de procédure civile.

MOTIVATION

En application de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant alors droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

1.Sur le caractère accessoire du bail portant sur le garage

En application de l’article 2 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, sont soumis au contrat de location, les garages loués accessoirement au local principal par le même bailleur.

Il ressort des éléments de la procédure que le garage fait l’objet d’un contrat séparé avec le même bailleur et Mme [N] [Y] [S], laquelle a, par ailleurs, conclu un bail d’habitation à titre principal.

L’existence d’un contrat séparé pour le garage dont le propriétaire est le même que celui du logement loué au même locataire, n’a pas pour effet d’exclure le caractère accessoire à la location du bail d’habitation.

Dans ce prolongement, il de jurisprudence constante que les juges doivent donner aux conventions leur véritable qualification juridique en s’attachant à la volonté des parties contractantes telle qu’elle s’exprime lors de leur conclusion.

A cet égard, Il ressort d’une façon non équivoque des débats et de la procédure, que les parties n’ont pas entendu écarter la nature accessoire du contrat de location d’emplacement de stationnement.

En l’espèce, il est établi que le garage loué se dans le même parc immobilier que le logement principal occupé par Mme [N] [Y] [S].

Par ailleurs, la lecture du contrat de location d’emplacement de stationnement laisse apparaître que les rapports contractuels sont ordonnés de façon dépendante de la location principale d’habitation.

En effet, il est précisé au contrat qu’à défaut pour le preneur d’être locataire d’un logement dans le parc de l’organisme et par application de l’article L 411-1 du code de la construction et de l’habitation, la location est révocable à tout moment par le bailleur dès lors que l’un de ses locataires formule une demande d’aire de stationnement.

Dès lors, il y a lieu de considérer que cette situation crée une dépendance l’un vis-à-vis de l’autre dans la mesure où ils sont occupés par le même locataire et loués selon contrat signé par le même propriétaire et il y a lieu de constater que l’intention des parties de créer un lien juridique entre le bail d’habitation et celui de location d’emplacement de stationnement est suffisamment caractérisée et sans équivoque.

En conséquence, le bail relatif au garage constitue l’accessoire du bail d’habitation principal qui suivra le sort de celui-ci.

2. Sur la demande de constat de la résiliation du bail

2.1. Sur la recevabilité de la demande

La société PLURIAL NOVILIA justifie avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département plus de six semaines avant l’audience.

Elle justifie également avoir saisi la commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation.

Son action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

2.2. Sur la résiliation du bail

Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 modifié par la loi du 27 juillet 2023, tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, un commandement de payer reproduisant textuellement les dispositions légales et la clause résolutoire contenue dans le contrat de bail a été signifié à la locataire le 12 août 2025. Or, d’après l’historique des versements, la somme de 1 825,75 euros n’a pas été réglée par cette dernière dans le délai de six semaines suivant la signification de ce commandement et aucun plan d’apurement n’a été conclu dans ce délai entre les parties.

La bailleresse est donc bien fondée à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 24 septembre 2025.

Il convient, en conséquence, d’ordonner à la locataire ainsi qu’à tous les occupants de son chef de quitter les lieux, et, pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, d’ordonner son l’expulsion, si besoin est avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier dans les formes et délais prévus par les articles L. 412-1, R. 412-1 et suivants, L. 431-1 et suivants et R. 411-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution..

En application du principe selon lequel l’accessoire suit le principal, la résiliation du bail d’habitation entraîne celle du bail relatif au garage.

3. Sur la dette locative

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver tandis que celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement.

L’article 1103 du même code prévoit, par ailleurs, que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.

En l’espèce, la société PLURIAL NOVILIA verse aux débats un décompte démontrant qu’à la date du 30 novembre 2025, Mme [N] [Y] [S] lui devait la somme de 4 664,78 euros, soustraction faite des frais de procédure.

Mme [N] [Y] [S] n’apportant aucun élément de nature à remettre en cause ce montant, elle sera condamnée à payer cette somme à la société PLURIAL NOVILIA.

4. Sur l’indemnité d’occupation

En cas de maintien dans les lieux de la locataire ou de toute personne de son chef malgré la résiliation du bail, une indemnité d’occupation sera due au regard du montant actuel du loyer et des charges.

L’indemnité d’occupation est payable et révisable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, à partir du 24 septembre 2025, et ne cessera d’être due qu’à la libération effective des locaux avec remise des clés à la société PLURIAL NOVILIA ou à son mandataire.

5. Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité et de la situation économique de la partie condamnée.

Mme [N] [Y] [S], qui succombe à la cause, sera condamnée aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile.

L’équité commande par ailleurs de faire droit à hauteur de 150 euros à la demande de la société PLURIAL NOVILIA concernant les frais non compris dans les dépens, en application des dispositions précitées.

Selon l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit, exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

Toutefois, selon l’article 514-1 du même code, le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire. Il statue, d’office ou à la demande d’une partie, par décision spécialement motivée.

En l’espèce, compte tenu du montant et de l’ancienneté de la dette et de l’absence totale de reprise du paiement des loyers depuis l’assignation, il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire de la présente décision.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, réputé contradictoire et en premier ressort,

DECLARE l’action de la société PLURIAL NOVILIA recevable ;

CONSTATE que la dette locative visée dans le commandement de payer du 12 août 2025 n’a pas été réglée dans le délai de six semaines,

CONSTATE, en conséquence, que le contrat conclu le 30 octobre 2024 entre la société PLURIAL NOVILIA, d’une part, et Mme [N] [Y] [S], d’autre part, concernant les locaux situés au [Adresse 4] à [Localité 2] – porte 5/B est résilié depuis le 24 septembre 2025,

DIT que le bail relatif au garage en date du 22 novembre 2024 suit le sort du bail principal d’habitation et se trouve résilié depuis le 24 septembre 2025 ;

DIT n’y avoir lieu d’octroyer des délais de paiement à Mme [N] [Y] [S], sans préjudice des délais qui pourraient lui être accordés dans le cadre d’une procédure de surendettement,

ORDONNE à Mme [N] [Y] [S] de libérer de sa personne, de ses biens, ainsi que de tous occupants de son chef, les lieux situés au [Adresse 4] à [Localité 2] – porte 5/B ainsi que, le cas échéant, tous les lieux loués accessoirement au logement, y compris le garage situé [Adresse 5] à [Localité 3], box n° 133 ;

ORDONNE à défaut de libération volontaire des lieux, son expulsion et celle de tous occupants de son chef avec si besoin l’assistance de la force publique et d’un serrurier,

CONDAMNE Mme [N] [Y] [S] à payer à la société PLURIAL NOVILIA une indemnité d’occupation s’élevant au montant du loyer augmenté des charges et subissant les augmentations prévues aux baux, à compter du mois de décembre 2025, et jusqu’à la libération effective des lieux, avec intérêts au taux légal à compter de l’exigibilité de chacune des échéances ;

DIT que cette indemnité d’occupation, qui se substitue au loyer dès le 24 septembre 2025, est payable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges ;

CONDAMNE Mme [N] [Y] [S] à payer à la société PLURIAL NOVILIA la somme de 4 664,78 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au 30 novembre 2025,

DIT n’y avoir lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit de la présente décision,

CONDAMNE Mme [N] [Y] [S] à payer à la société PLURIAL NOVILIA la somme de 150 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE Mme [N] [Y] [S] aux dépens comprenant notamment le coût du commandement de payer du 12 août 2025 ;

DIT que la présente décision sera notifiée par le greffe du tribunal à Monsieur le Préfet de la MARNE en application de l’article R412-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 30 Mars 2026, et signé par le juge et la greffière susnommés.

La Greffière Le Juge