TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE RENNES

Service des contentieux de la protection

[Adresse 5]

[Localité 6]

JUGEMENT DU 21 Novembre 2024

N° RG 24/03589 – N° Portalis DBYC-W-B7I-K7OX

Jugement du 21 Novembre 2024

Société ARCHIPEL HABITAT

C/

[T] [H]

Société ATI

EXÉCUTOIRE DÉLIVRÉ

LE

à ARCHIPEL HABITAT

CERTIFIE CONFORME DELIVRE

LE

à maitre COTTEREAU

Au nom du Peuple Français ;

Rendu par mise à disposition le 21 Novembre 2024 ;

Par Aude PRIOL, Vice-Président au Tribunal judiciaire de RENNES statuant en qualité de juge des contentieux de la protection, assistée de Emmanuelle BADUFLE, Greffier ;

Audience des débats : 10 Octobre 2024.

Le juge à l’issue des débats a avisé les parties présentes ou représentées, que la décision serait rendue le 21 Novembre 2024, conformément aux dispositions de l’article 450 du Code de Procédure Civile.

ENTRE :

DEMANDEUR :

Société ARCHIPEL HABITAT

[Adresse 3]

[Localité 6]

représentée par Mme [C] (Membre de l’entrep.)

ET :

DEFENDEURS :

M. [T] [H]

[Adresse 1]

[Adresse 1]

[Localité 6]

représenté par M^e Amélie COTTEREAU, avocat au barreau de RENNES

Société ATI

[Adresse 4]

[Adresse 4]

[Localité 6]

non comparante, ni représentée

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 13 août 2020, à effet au 14 août 2020, l’établissement ARCHIPEL HABITAT a consenti un bail d’habitation à M. [T] [H] sur des locaux situés au [Adresse 2] à [Localité 6], moyennant le paiement d’un loyer mensuel, hors charges, de 323.55 euros.

Par lettres recommandées avec accusé de réception en date des 15 février et 20 septembre 2023 puis par acte de commissaire de justice en date du 1er décembre 2023, ARCHIPEL HABITAT a sommé son locataire de cesser les troubles de voisinage occasionnés par lui-même ou les personnes qu’il accueille.

Une tentative préalable de conciliation a abouti à un échec le 23 février 2024.

Par acte de commissaire de justice en date du 8 mars 2024, l’établissement ARCHIPEL HABITAT a fait assigner M. [T] [H] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Rennes aux fins de voir prononcer la résiliation du bail et l’expulsion du locataire.

L’affaire a été appelée à l’audience du 6 juin 2024. A cette date, faute d’être en état d’être jugée, elle a été renvoyée à l’audience du 10 octobre 2024 où elle a été retenue.

A l’audience, l’établissement ARCHIPEL HABITAT a comparu représenté par Mme [W] [C] dûment munie d’un pouvoir.

Elle a entendu oralement se référer aux termes de ses dernières conclusions déposées à l’audience et préalablement notifiées au défendeur. Ainsi, au visa de la loi du 6 juillet 1989, des articles 1103, 1728, 1729, 1741 et suivants, 1231-6 du Code civil, L.412-2 et L412-6 du Code des procédures civiles d’exécution, 514 du Code de procédure civile, elle sollicite :

— prononcer la résiliation du bail consenti à M. [T] [H] ;

— ordonner en conséquence l’expulsion de M. [T] [H] et de tout occupant et bien de son chef et ce avec, au besoin, le concours de la force publique ;

— autoriser l’expulsion immédiate dès signification du commandement de quitter les lieux sans qu’il soit fait application du délai de deux mois ;

— condamner M. [T] [H] à lui payer :

— les loyers dus entre le 5 mars 2024 jusqu’à la date de résiliation judiciaire des baux ;

— une indemnité d’occupation égale au montant du loyer révisable conformément à la législation en vigueur et des charges, à compter de la résiliation judiciaire du bail jusqu’à libération effective des lieux de tout occupant ;

— une somme de 400 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile outre les entiers dépens.

Au soutien de ses prétentions, ARCHIPEL HABITAT expose que le locataire méconnaît ses obligations contractuelles relatives au respect des règles de tranquillité et occasionnent des nuisances sonores intolérables qui perturbent la tranquillité du voisinage. Il souligne que les voisins se plaignent des nuisances causées par des cris, des bagarres, des coups dans les murs, des dégradations des parties communes. Il rappelle que le locataire est responsable tant des nuisances causées par lui-même que par les personnes qu’il héberge. Il fait valoir qu’aucune démarche auprès du locataire ou de son curateur lorsqu’il bénéficiait de cette mesure n’ont permis de faire cesser les troubles.

Au vu de l’ancienneté, de la récurrence et de la gravité des faits subis par le voisinage de M. [H], ARCHIPEL HABITAT s’oppose aux délais demandés par celui-ci.

A l’audience, M. [T] [H] a comparu représenté par son avocat, Maître Amélie COTTEREAU, avocate au barreau de RENNES.

Sollicitant le bénéfice de l’aide juridictionnelle provisoire, et soutenant oralement ses dernières conclusions déposées à l’audience, M. [T] [H] sollicite à titre principal de débouter l’établissement ARCHIPEL HABITAT de l’ensemble de ses demandes.

A titre subsidiaire, M. [T] [H] demande l’octroi de délais renouvelables, dont le premier à 12 mois, afin de lui permettre de se reloger et ce en application des articles L.412-3 et L.412-4 du Code des procédures civiles d’exécution.

En tout état de cause, il demande à ce que chacune des parties conserve ses dépens et que le demandeur soit débouté de sa demande au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

A titre de moyens en défense, il rappelle qu’il présente un état de vulnérabilité et expose qu’il a pu être dépassé par le comportement de personnes qui profitaient de cet état. Il reconnaît qu’il a pu exister des nuisances mais affirme qu’elles ont cessé à ce jour. Il soutient que la précarité de sa situation justifie l’absence d’expulsion ou, à titre subsidiaire, l’octroi de délais pour lui permettre de retrouver un logement.

À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu’à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

1/ Sur la demande de résiliation judiciaire du bail

Par application des articles 1217 et 1227 du Code civil, la résolution judiciaire du contrat peut être demandée en toute hypothèse.

L’article 1728 du Code civil précise que le preneur est tenu d’user de la chose louée raisonnablement et suivant la destination qui lui a été donnée par le bail.

L’article 1729 du Code civil dispose que, si le preneur n’use pas de la chose louée raisonnablement, le bailleur peut, suivant les circonstances faire résilier le bail.

Enfin, l’article 7 b) de la loi du 6 juillet 1989 rappelle que le locataire est obligé d’user paisiblement des locaux loués suivant la destination qui leur a été donnée par le contrat de location.

En l’espèce, il est constaté que le contrat de bail conclu entre les parties le 14 août 2020 rappelle en son article 8 les obligations du locataire dont celle « d’habiter paisiblement les lieux loués », « de respecter le règlement intérieur ainsi que le règlement d’hygiène et salubrité de l’immeuble ».

L’article 9 dudit contrat prévoit une possibilité de résiliation du contrat pour des troubles du voisinage, soit de plein droit, soit par résiliation judiciaire à la demande du bailleur, « en cas de manquement grave du locataire à ses obligations et/ou du non-respect d’une ou des clauses du contrat, du règlement intérieur et/ou du règlement de salubrité ».

L’ensemble des pages du contrat de location, y compris celles comportant les articles ci-dessus rappelés, sont paraphés par le locataire. Il en est de même des annexes dont le règlement intérieur de l’immeuble qui décrit dans son article 1 les règles nécessaires pour garantir la tranquillité des voisins. L’article 1.4 prévoit ainsi que le locataire « s’interdira de troubler le voisinage et de provoquer tout bruit ou toute nuisance, de son fait ou du fait des personnes introduites ou hébergées, d’animaux, d’équipements ». Le règlement intérieur détaille dans son article 2 les règles relatives à l’hygiène des parties communes et dans son article 3, les règles relatives au civisme au sein de l’immeuble.

Il résulte de ces éléments, que l’usage paisible des locaux par le locataire constitue une obligation essentielle du contrat, laquelle ne pouvait être ignorée par le locataire.

L’établissement ARCHIPEL HABITAT justifie par la production des fiches de réclamations des voisins de M. [T] [H], de sommations interpellatives réalisées par huissier de justice, et d’attestations, de plaintes des résidents de l’immeuble s’agissant du comportement du locataire et des personnes qu’il héberge et ce à compter du mois de septembre 2023. Il est ainsi fait état de « nuisances nocturnes », « d’incivilités », « d’insultes, de menaces », « de dégradations », « de bagarres », « de cris », de vomissures, défécations, urines dans les parties communes, et ce « tous les jours », « jour et nuit » selon certains et « par crise », « surtout le soir et la nuit » selon d’autres.

Contrairement aux affirmations de M. [T] [H], la situation persiste à ce jour, le demandeur produisant un courrier et une fiche de réclamation datées du 7 octobre 2024.

Le bailleur justifie également avoir mis en demeure le locataire de faire cesser ces troubles de voisinage à trois reprises et avoir tenté une conciliation, démarches restées vaines.

Dès lors, au vu de leur nature, de leur ancienneté et de leur persistance, ces manquements du locataire à son obligation d’user paisiblement des lieux loués sont suffisamment graves pour justifier le prononcé de la résiliation du bail à compter de la présente décision.

La résiliation du contrat étant prononcée, l’expulsion du locataire et de tout occupant de son chef sera ordonnée, au besoin, avec l’assistance de la force publique.

2/ Sur les délais d’expulsion

Aux termes de l’article L.412-1 du Code des procédures civiles d’exécution, « Si l’expulsion porte sur un lieu habité par la personne expulsée ou par tout occupant de son chef, elle ne peut avoir lieu qu’à l’expiration d’un délai de deux mois qui suit le commandement, sans préjudice des dispositions des articles L. 412-3 à L. 412-7. Toutefois, le juge peut, notamment lorsque la procédure de relogement effectuée en application de l’article L. 442-4-1 du code de la construction et de l’habitation n’a pas été suivie d’effet du fait du locataire ou lorsque la procédure d’expulsion porte sur un lieu habité en vertu du dispositif visant à assurer la protection et la préservation de locaux vacants par l’occupation de résidents temporaires, régi par l’article 29 de la loi n° 2018-1021 du 23 novembre 2018 portant évolution du logement, de l’aménagement et du numérique, réduire ou supprimer ce délai.

Le délai prévu au premier alinéa du présent article ne s’applique pas lorsque le juge qui ordonne l’expulsion constate la mauvaise foi de la personne expulsée ou que les personnes dont l’expulsion a été ordonnée sont entrées dans les locaux à l’aide de manœuvres, de menaces, de voies de fait ou de contrainte ».

L’article L.412-2 du même Code précise que : « Lorsque l’expulsion aurait pour la personne concernée des conséquences d’une exceptionnelle dureté, notamment du fait de la période de l’année considérée ou des circonstances atmosphériques, le délai prévu à l’article L. 412-1 peut être prorogé par le juge pour une durée n’excédant pas trois mois ».

L’article L.412-3 du même Code prévoit, en ses alinéas 1 et 2, que « Le juge peut accorder des délais renouvelables aux occupants de lieux habités ou de locaux à usage professionnel, dont l’expulsion a été ordonnée judiciairement, chaque fois que le relogement des intéressés ne peut avoir lieu dans des conditions normales.

Le juge qui ordonne l’expulsion peut accorder les mêmes délais, dans les mêmes conditions ».

En l’espèce, il résulte des éléments du dossier que le locataire présente des difficultés psychiques ayant conduit à son placement sous curatelle renforcée et à une hospitalisation courant janvier 2024. Toutefois, son comportement, notamment son agressivité envers le mandataire à la protection judiciaire des majeurs, ont conduit le juge des tutelles à prononcer la mainlevée de la mesure de protection par jugement en date du 24 juillet 2024.

Au vu de ces éléments, il ne saurait être considérer que le locataire ait été de mauvaise foi au sens de l’article L.412-1 aliéna 2 du Code des procédures civiles d’exécution ci-dessus rappelé. Dès lors, le délai de deux mois après un commandement de quitter les lieux ne saurait être écarté.

Par contre, au vu de l’ancienneté des troubles de voisinage et de leur conséquence pour les habitants de l’immeuble, aucun délai supplémentaire ne saurait être accordé à M. [T] [H], lequel ne s’est pas saisi des aides proposées pour remédier à la situation et/ou engager des démarches en vue de se reloger.

Dès lors, sa demande reconventionnelle en délais d’expulsion sera rejetée.

3/ Sur la demande d’indemnité d’occupation et les sommes dues antérieurement à la résiliation

Par application de l’article 1240 du Code civil, au vu du préjudice causé au bailleur en cas de maintien dans les lieux du locataire ou de toute personne de son chef malgré la résiliation du bail, il conviendra de le condamner au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer révisable et des charges.

L’indemnité d’occupation sera payable et révisable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges et ne cessera d’être due qu’à la libération effective des locaux avec remise des clés à l’établissement ARCHIPEL HABITAT ou à son mandataire.

En application de l’article 1353 du Code civil, en l’absence de précisions et de justificatifs sur d’éventuelles sommes dues entre le 5 mars 2024 et la date de résiliation judiciaire du bail, la demande à ce titre du bailleur sera rejetée.

4/ Sur les demandes accessoires

Sur l’aide juridictionnelle totale à titre provisoire,

Par application de l’article 20 de la loi n°91-647 relative à l’aide juridique, la présente instance mettant en péril les conditions essentielles de vie du défendeur, s’agissant de la résiliation d’un bail d’habitation et de son expulsion, le dépôt antérieur de la demande non encore traité à ce jour par le bureau d’aide juridictionnelle étant justifié ainsi que ses revenus constitués de l’allocation adulte handicapé, l’aide juridictionnelle totale sera accordée à titre provisoire à M. [T] [H].

Sur les dépens,

En application de l’article 696 du Code de procédure civile, partie perdante, M. [T] [H] sera condamné aux dépens de l’instance.

Sur les frais irrépétibles,

En application de l’article 700 du Code de procédure civile, au vu de la situation économique de la partie tenue aux dépens, la demande à ce titre sera rejetée.

PAR CES MOTIFS,

La juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

PRONONCE la résiliation du bail d’habitation conclu le 13 août 2020 entre l’établissement ARCHIPEL HABITAT et M. [T] [H], d’autre part, concernant les locaux situés au [Adresse 2] à [Localité 6] ;

ORDONNE à M. [T] [H] de libérer de sa personne, de ses biens, ainsi que de tous occupants de son chef, les lieux situés [Adresse 2] à [Localité 6], ainsi que, le cas échéant, tous les lieux loués accessoirement au logement,

DIT qu’à défaut de libération volontaire, il pourra être procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef au besoin avec l’assistance de la force publique,

DIT que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

RAPPELLE que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’hors période hivernale et à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux,

CONDAMNE M. [T] [H] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au loyer et aux charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail,

DIT que cette indemnité d’occupation, qui se substitue au loyer à compter de ce jour, est payable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, jusqu’à libération effective des lieux et remise des clés au bailleur ou à son mandataire,

REJETTE la demande de l’établissement ARCHIPEL HABITAT au titre des loyers dus entre le 5 mars 2024 et la date de résiliation judiciaire du bail,

REJETTE la demande reconventionnelle en délais de relogement présentée par M. [T] [H],

ACCORDE, à titre provisoire, l’aide juridictionnelle totale à M. [T] [H],

CONDAMNE M. [T] [H] aux dépens de l’instance,

REJETTE la demande de l’établissement ARCHIPEL HABITAT au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 21 novembre 2024, et signé par la juge et la greffière susnommées.

La Greffière La Juge