TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 14]

Service des contentieux de la protection

[Adresse 10]

[Localité 5]

JUGEMENT DU 05 Septembre 2025

N° RG 25/01350 – N° Portalis DBYC-W-B7J-LOEF

Jugement du 05 Septembre 2025

N°: 25/722

AGENCE IMMOBILIERE A VOCATION SOCIALE (AIVS) DE [Localité 14] METROPOLE

C/

[I] [U]

EXÉCUTOIRE DÉLIVRÉ

LE

à Me [Localité 12]

COPIE à la PREFECTURE

Au nom du Peuple Français ;

Rendu par mise à disposition le 05 Septembre 2025 ;

Par Caroline ABIVEN, Vice-Présidente au Tribunal judiciaire de RENNES statuant en qualité de juge des contentieux de la protection, assistée de Géraldine LE GARNEC, Greffier ;

Audience des débats : 20 Juin 2025.

Le juge à l’issue des débats a avisé les parties présentes ou représentées, que la décision serait rendue le 05 Septembre 2025, conformément aux dispositions de l’article 450 du Code de Procédure Civile.

ENTRE :

DEMANDEUR :

l’ AGENCE IMMOBILIERE A VOCATION SOCIALE (AIVS) DE [Localité 14] METROPOLE

[Adresse 9]

[Localité 8]

représentée par M^e Hugo CASTRES, avocat au barreau de RENNES

ET :

DEFENDEUR :

M. [I] [U]

[Adresse 2]

[Adresse 11]

[Localité 7]

non comparant, ni représenté

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 24 mai 2024, la société A.I.V.S. a consenti un contrat de sous-location à M. [I] [U] sur des locaux situés au [Adresse 4] ([Adresse 6]), moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 215,10 euros et d’une provision pour charges de 48,20 euros auquel s’ajoute 3,96 euros au titre des ordures ménagères.

Par acte de commissaire de justice du 17 octobre 2024, la bailleresse a fait délivrer à M. [U] un commandement de payer la somme principale de 603,49 euros au titre de l’arriéré locatif dans un délai de deux mois, en visant la clause résolutoire prévue au contrat.

La Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions locatives (CCAPEX) a été informée de la situation de M. [I] [U] le 24 octobre 2024.

Par assignation du 29 janvier 2025, la société A.I.V.S. a ensuite saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Rennes aux fins de voir, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

constater que M. [I] [U] n’exécute pas ses obligations contractuelles et légalesconstater que la société A.I.V.S est dans son bon droit en sollicitant la résiliation du contrat de mise à dispositionà titre principal, constater la résiliation du contrat de mise à disposition du fait de l’acquisition de la clause résolutoireà titre subsidiaire, prononcer la résiliation du contrat de mise à dispositionordonner l’expulsion immédiate de M. [I] [U], au besoin avec le concours de la force publique,supprimer le délai de deux mois prévu par l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution et le bénéfice de la trêve hivernale,et obtenir sa condamnation au paiement des sommes suivantes :2.028,87 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au 24 mai 2025, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payerune indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal à celui du loyer et des charges, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à libération des lieux,500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 29 janvier 2025, mais aucun diagnostic social et financier n’est parvenu au greffe avant l’audience.

À l’audience du 20 juin 2025, la société A.I.V.S. maintient l’intégralité de ses demandes, et précise que la dette locative, actualisée au 16 juin 2025, s’élève désormais à la somme de 3.271,06 euros. Elle considère qu’il n’y a pas eu de reprise du paiement intégral du loyer courant avant l’audience, au sens de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, seul un paiement d’un montant de 77 euros en date du 3 juin 2025 ayant eu lieu depuis l’entrée dans les lieux.

Bien que régulièrement assigné par acte de commissaire de justice délivré à étude, M. [I] [U] n’a pas comparu et ne s’est pas fait représenter.

En application de l’article 24 V de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, les parties ont été invitées à produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation.

La société A.I.V.S. a précisé ne pas avoir connaissance de l’existence d’une telle procédure concernant M. [I] [U].

À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu’à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.

MOTIVATION

En application de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant alors droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

1. Sur la demande de constat de la résiliation du contrat de mise à disposition

Aux termes de l’article 1103 du code civil : « les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits ».

Selon les articles 1217, 1224 et 1227, la partie envers laquelle l’engagement n’a pas été exécuté, ou l’a été imparfaitement, peut provoquer la résolution du contrat, laquelle peut résulter de l’application d’une clause résolutoire et être demandée en justice.

Aux termes de l’article 1225 du code civil, « la clause résolutoire précise les engagements dont l’inexécution entraînera la résolution du contrat. La résolution est subordonnée à une mise en demeure infructueuse, s’il n’a pas été convenu que celle-ci résulterait du seul fait de l’inexécution. La mise en demeure ne produit effet que si elle mentionne expressément la clause résolutoire ».

Aux termes de l’article 1229 du code civil « la résolution prend effet, selon les cas, soit dans les conditions prévues par la clause résolutoire, soit à la date de la réception par le débiteur de la notification faite par le créancier, soit à la date fixée par le juge ou, à défaut, au jour de l’assignation en justice ».

En l’espèce, le contrat de sous location conclu entre les parties contient une clause résolutoire, prévoyant notamment qu’à défaut de paiement du loyer ou des charges ou de défaut d’assurance locative, AIVS pourra résilier le contrat, sous réserve de respecter un préavis d’un mois. De plus, un commandement de payer reproduisant textuellement les dispositions légales et la clause résolutoire contenue dans le contrat de bail a été signifié au locataire le 17 octobre 2024.

Or, d’après l’historique des versements, la somme de 603,49 euros n’a pas été réglée par ce dernier dans le délai de deux mois suivant la signification de ce commandement et aucun plan d’apurement n’a été conclu dans ce délai entre les parties.

La société AIVS est donc bien fondée à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 18 décembre 2024.

Il convient, en conséquence, d’ordonner à M. [I] [U] ainsi qu’à tous les occupants de son chef de quitter les lieux, et, pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, d’autoriser la société A.I.V.S. à faire procéder à l’expulsion de toute personne y subsistant.

2. Sur la suppression du délai de deux mois et du bénéfice du sursis de la trêve hivernale

La société A.I.V.S. sollicite la suppression du délai de deux mois à compter de la délivrance du commandement, ainsi que du bénéfice du sursis de la trêve hivernale eu égard aux larges délais dont M. [I] [U] a déjà bénéficié et à sa mauvaise foi.

Ces allégations non démontrées sont insuffisantes pour justifier la suppression de ces délais légaux. Dès lors, qu’aucune circonstance sérieuse ne justifie la réduction du délai prévu à l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution, il convient de rappeler que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance au locataire d’un commandement de quitter les lieux. Le bénéfice de la trêve hivernale ne sera pas écarté.

3. Sur la dette locative

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver tandis que celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement.

L’article 1103 du même code prévoit, par ailleurs, que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.

En l’espèce, la société A.I.V.S. verse aux débats un décompte démontrant qu’à la date du 16 juin 2025, M. [I] [U] lui devait la somme de 3.181,98 euros, soustraction faite des frais de procédure relatifs à la délivrance du commandement de payer et à sa dénonciation à la CCAPEX.

M. [I] [U] n’ayant pas comparu, il n’apporte aucun élément de nature à remettre en cause ce montant. Il sera donc condamné à payer cette somme à AIVS, avec intérêts au taux légal à compter du 17 octobre 2024 sur la somme de 603,49 euros, à compter de l’assignation sur la somme de 1.425,38 euros et à compter de la signification de la présente décision pour le surplus, conformément aux dispositions des articles 1231-6 et 1344-1 du code civil.

4. Sur l’indemnité d’occupation

En cas de maintien dans les lieux du locataire ou de toute personne de son chef malgré la résiliation du bail, une indemnité d’occupation sera due. Au regard du montant actuel du loyer et des charges, son montant sera fixé à la somme mensuelle de 274,27 euros.

L’indemnité d’occupation est payable et révisable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, à partir du 18 décembre 2024, et ne cessera d’être due qu’à la libération effective des locaux avec remise des clés à la société A.I.V.S. ou à son mandataire.

5. Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité et de la situation économique de la partie condamnée.

M. [I] [U], qui succombe à la cause, sera condamné aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile.

En revanche, compte tenu de sa situation économique, il n’y a pas lieu de le condamner à une quelconque indemnité sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Selon l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit, exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

Toutefois, selon l’article 514-1 du même code, le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire. Il statue, d’office ou à la demande d’une partie, par décision spécialement motivée.

En l’espèce, compte tenu du montant et de l’ancienneté de la dette et de l’absence totale de reprise du paiement des loyers depuis l’assignation, il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire de la présente décision.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, réputé contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que la dette locative visée dans le commandement de payer du 17 octobre 2024 n’a pas été réglée dans le délai de deux mois,

CONSTATE, en conséquence, que le contrat conclu le 24 mai 2024 entre la société A.I.V.S., d’une part, et M. [I] [U], d’autre part, concernant les locaux situés au [Adresse 3] [Localité 1] est résilié depuis le 18 décembre 2024,

DIT n’y avoir lieu d’octroyer des délais de paiement à M. [I] [U], sans préjudice des délais qui pourraient lui être accordés dans le cadre d’une procédure de surendettement,

ORDONNE à M. [I] [U] de libérer de sa personne, de ses biens, ainsi que de tous occupants de son chef, les lieux situés au [Adresse 2] à [Adresse 13] [Localité 1] ainsi que, le cas échéant, tous les lieux loués accessoirement au logement,

DIT qu’à défaut de libération volontaire, il pourra être procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef avec l’assistance de la force publique,

DIT que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

RAPPELLE que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’hors période hivernale et à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux,

CONDAMNE M. [I] [U] à payer à la société A.I.V.S. la somme de 3.181,98 euros (trois mille cent quatre-vingt-un euros et quatre-vingt-dix-huit centimes) au titre de l’arriéré locatif arrêté au 16 juin 2025, avec intérêts au taux légal à compter du 17 octobre 2024 sur la somme de 603,49 euros, à compter de l’assignation sur la somme de 1.425,38 euros et à compter de la signification de la présente décision pour le surplus,

CONDAMNE M. [I] [U] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au loyer et aux charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail, soit 274,27 euros (deux cent soixante-quatorze euros et vingt-sept centimes) par mois,

DIT que cette indemnité d’occupation, qui se substitue au loyer dès le 18 décembre 2024, est payable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, jusqu’à libération effective des lieux et remise des clés à la bailleresse ou à son mandataire,

DIT n’y avoir lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit de la présente décision,

DÉBOUTE la société A.I.V.S. de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE M. [I] [U] aux dépens comprenant notamment le coût du commandement de payer du 17 octobre 2024 et celui de l’assignation du 29 janvier 2025.

Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 5 septembre 2025, et signé par le juge et la greffière susnommées.

La Greffière Le Juge