TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 11]

Service des contentieux de la protection

[Adresse 6]

[Localité 4]

JUGEMENT DU 30 Janvier 2025

N° RG 24/06243 – N° Portalis DBYC-W-B7I-LFAS

Jugement du 30 Janvier 2025

Société ARCHIPEL HABITAT

C/

[M] [L]

EXÉCUTOIRE DÉLIVRÉ

LE

à ARCHIPEL HABITAT

Au nom du Peuple Français ;

Rendu par mise à disposition le 30 Janvier 2025 ;

Par Aude PRIOL, Vice-Présidente au Tribunal judiciaire de RENNES statuant en qualité de juge des contentieux de la protection, assistée de Emmanuelle BADUFLE, Greffier ;

Audience des débats : 21 Novembre 2024.

Le juge à l’issue des débats a avisé les parties présentes ou représentées, que la décision serait rendue le 30 Janvier 2025, conformément aux dispositions de l’article 450 du Code de Procédure Civile.

ENTRE :

DEMANDEUR :

Société ARCHIPEL HABITAT

[Adresse 3]

[Adresse 8]

[Localité 5]

représentée par madame [W], munie d’un pouvoir

ET :

DEFENDEUR :

M. [M] [L]

[Adresse 2]

[Localité 7]

non comparant, ni représenté

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 21 décembre 2007, l’établissement ARCHIPEL HABITAT a consenti un bail d’habitation à M. [M] [L] sur des locaux situés au [Adresse 1], moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 458,19 euros.

Un état des lieux d’entrée du logement a été effectué contradictoirement le 30 janvier 2008.

Par ordonnance de référé du 23 janvier 2009, le président du tribunal d’instance de RENNES a, notamment, constaté la résiliation du bail, condamné le locataire à payer un arriéré locatif et suspendu les effets de la clause résolutoire pendant les délais de paiement ainsi accordés.

Dans les suites de la reprise des lieux, un procès-verbal de constat a été dressé le 15 mars 2010 par Mme [X], collaboratrice habilitée pour ce faire au sein du cabinet THOUMAZEAU, [V], [Localité 10], huissiers de justice à [Localité 11], au titre de l’état des lieux de sortie.

Par ordonnance du 8 juillet 2013, le juge d’instance de [Localité 11] a donné force exécutoire aux mesures recommandées par la commission de surendettement des particuliers d’Ille et Vilaine au bénéfice de M. [L].

Par lettre recommandée avec accusé de réception, en date du 24 juillet 2024, le bailleur a mis en demeure le locataire de payer la somme de 3.170,33 euros dont 627,94 euros au titre des réparations locatives. Ce courrier est revenu portant la mention « distribué le 27 juillet 2024 ».

Par requête déposée au greffe le 22 août 2024, l’établissement ARCHIPEL HABITAT a saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Rennes aux fins de voir condamner M. [M] [L] au paiement des sommes restant dues au titre du bail.

Les parties ont été convoquées par les soins du greffe à l’audience du 21 novembre 2024. La convocation adressée au défendeur étant revenue portant la mention « pli avisé et non réclamé », le demandeur a été invité à procéder par voie de citation laquelle a été réalisée par acte de commissaire de justice en date du 28 octobre 2024.

A l’audience du 21 novembre 2024, l’établissement ARCHIPEL HABITAT a comparu représenté par Mme [N] [W] dûment munie d’un pouvoir.

Elle a entendu oralement se référer aux termes de son acte introductif d’instance.

Ainsi, au visa des dispositions de la loi du 6 juillet 1989, des articles 1103, 1728 et suivants du Code civil, l’établissement ARCHIPEL HABITAT sollicite la condamnation de M. [M] [L] au paiement des sommes suivantes :

481,16 euros au titre des réparations locatives déduction faite du dépôt de garantie ;146,78 euros correspondant à la moitié du coût du procès-verbal de constat dressé par huissier de justice ;50 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.A l’appui de ses demandes, elle souligne que la comparaison des états des lieux d’entrée et de sortie laisse apparaître que le nettoyage du logement et le changement de quelques éléments peuvent être mis à la charge du locataire. Elle rappelle que M. [L] a cessé de respecter le plan de surendettement en 2021 alors qu’il restait des sommes à lui devoir. Elle souligne qu’au vu de son éloignement géographique, elle n’a pu procéder à une conciliation préalable.

A l’audience, M. [M] [L] n’a pas comparu ni personne pour lui. L’acte introductif d’instance a été signifié à sa personne le 28 octobre 2024.

En application de l’article 473 du Code de procédure civile, la citation ayant été délivrée à la personne du défendeur, le jugement sera réputé contradictoire.

À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu’à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

En application de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant alors droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

1/ Sur la recevabilité

Aux termes de l’article 750-1 du Code de procédure civile, « En application de l’article 4 de la loi n° 2016-1547 du 18 novembre 2016, à peine d’irrecevabilité que le juge peut prononcer d’office, la demande en justice est précédée, au choix des parties, d’une tentative de conciliation menée par un conciliateur de justice, d’une tentative de médiation ou d’une tentative de procédure participative, lorsqu’elle tend au paiement d’une somme n’excédant pas 5 000 euros ou lorsqu’elle est relative à l’une des actions mentionnées aux articles R. 211-3-4 et R. 211-3-8 du code de l’organisation judiciaire ou à un trouble anormal de voisinage.

Les parties sont dispensées de l’obligation mentionnée au premier alinéa dans les cas suivants :

1° Si l’une des parties au moins sollicite l’homologation d’un accord ;

2° Lorsque l’exercice d’un recours préalable est imposé auprès de l’auteur de la décision ;

3° Si l’absence de recours à l’un des modes de résolution amiable mentionnés au premier alinéa est justifiée par un motif légitime tenant soit à l’urgence manifeste, soit aux circonstances de l’espèce rendant impossible une telle tentative ou nécessitant qu’une décision soit rendue non contradictoirement, soit à l’indisponibilité de conciliateurs de justice entraînant l’organisation de la première réunion de conciliation dans un délai supérieur à trois mois à compter de la saisine d’un conciliateur ; le demandeur justifie par tout moyen de la saisine et de ses suites ;

4° Si le juge ou l’autorité administrative doit, en application d’une disposition particulière, procéder à une tentative préalable de conciliation ;

5° Si le créancier a vainement engagé une procédure simplifiée de recouvrement des petites créances, conformément à l’article L. 125-1 du code des procédures civiles d’exécution ».

En l’espèce, il résulte des éléments du dossier, particulièrement des modalités de signification de l’acte introductif d’instance, que le défendeur réside [Adresse 2] à [Localité 9] dans le département des Deux-[Localité 12]. Au vu de la compétence territoriale du tribunal judiciaire de Rennes, lieu de situation de l’immeuble, cet éloignement géographique constitue un motif légitime rendant impossible une tentative préalable de conciliation.

En conséquence, l’action de l’établissement ARCHIPEL HABITAT sera déclarée recevable

2/ Sur la demande au titre des réparations locatives

Aux termes de l’article 1728 du code civil, "Le preneur est tenu de deux obligations principales :

1° D’user de la chose louée raisonnablement, et suivant la destination qui lui a été donnée par le bail, ou suivant celle présumée d’après les circonstances, à défaut de convention ;

2° De payer le prix du bail aux termes convenus."

L’article 1730 du même code précise que : « S’il a été fait un état des lieux entre le bailleur et le preneur, celui-ci doit rendre la chose telle qu’il l’a reçue, suivant cet état, excepté ce qui a péri ou a été dégradé par vétusté ou force majeure. »

L’article 7 c) et d) de la loi du 6 juillet 1989 précise que le locataire est obligé : “ c) De répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive, à moins qu’il ne prouve qu’elles ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d’un tiers qu’il n’a pas introduit dans le logement ;

d) De prendre à sa charge l’entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat et les menues réparations ainsi que l’ensemble des réparations locatives définies par décret en Conseil d’Etat, sauf si elles sont occasionnées par vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou force majeure. […] ”.

Enfin, il est rappelé qu’en application de l’article 1353 du Code civil, c’est à celui qui réclame l’exécution d’une obligation de la prouver. L’article 9 du Code de procédure civile précise qu’il incombe à chaque partie de prouver, conformément à la loi, les faits nécessaires au succès de sa prétention.

En l’espèce, l’état des lieux d’entrée établi contradictoirement entre les parties le 30 janvier 2008 fait état d’un logement globalement en bon état. Toutefois plusieurs éléments sont notés comme présentant des défauts (par exemple, le sol vinylique de l’entrée est « marqué »).

L’état des lieux de sortie a été réalisé par huissier de justice le 15 mars 2010 dans les suites d’une décision de justice et de la délivrance d’un commandement d’avoir à quitter les lieux.

La comparaison des états des lieux d’entrée et de sortie permet de constater que les sommes mises à la charge du locataire concernent essentiellement le nettoyage du logement et de ses équipements. Elles correspondent au constat de l’huissier de justice lequel a relevé dans chaque pièce des éléments « sales » voire « très sales » ou « à lessiver ». Le nettoyage d’un logement entre dans les obligations du locataire au titre de son obligation d’entretien courant du logement.

Toutefois le bailleur entend également faire supporter au locataire le lessivage de certaines peintures. Or, toutes n’apparaissent pas justifiées. Ainsi, s’agissant de l’entrée du logement, la comparaison des états des lieux permet de relever qu’à l’entrée, il était mentionné une peinture de plafond légèrement noircie quand, à la sortie, l’huissier de justice constate une « peinture jaunie, noircie en périphérie », « en état d’usage » et note la présence de « toiles d’araignée ». Au vu de l’état de cette peinture lors de l’entrée dans les lieux, il ne saurait être mis à la charge du locataire son lessivage, seule la présence de toiles d’araignée pouvant lui être reprochée. Ainsi, la somme de 12,80 euros imputée à ce titre sera déduite.

De même, la peinture du plafond de la chambre n°2 présentait déjà trois traces lors de l’entrée dans les lieux, le seul fait qu’elle soit également notée comme « poussiéreuse », ne peut justifier d’imputer le coût d’un lessivage complet au locataire. Ainsi la somme de 28,16 euros imputée à ce titre sera déduite.

Le bailleur sollicite une somme globale de 953,16 euros avant déduction du dépôt de garantie. Il produit des bons de travaux à l’appui de ses demandes. Il est constaté qu’un bon de travaux à hauteur de 163,84 euros correspond aux prestations de nettoyage du logement quand le bailleur prévoyait une facturation de 339,16 euros au locataire. Seule la somme effectivement engagée sera retenue.

Ainsi, le coût des réparations locatives peut être arrêté ainsi :

(953,16 – 339,16 – 12,80 – 28,16) + 163.84 = 736,88 euros.

Il convient de déduire le dépôt de garantie versé lors de l’entrée dans les lieux, soit 472 euros au vu des mentions portées au bail ; ainsi, reste dû : 736,88 – 472 = 264,88 euros.

En conséquence, M. [M] [L] sera condamné à payer à l’établissement ARCHIPEL HABITAT la somme de 264.88 euros au titre des dégradations locatives, déduction faite du dépôt de garantie.

3/ Sur la demande au titre des frais d’état des lieux de sortie

En application de l’article 3 de la loi du 6 juillet 1989, dans sa rédaction applicable en l’espèce, « Un état des lieux, établi contradictoirement par les parties lors de la remise et de la restitution des clés ou, à défaut, par huissier de justice, à l’initiative de la partie la plus diligente et à frais partagés par moitié, est joint au contrat. Lorsque l’état des lieux doit être établi par huissier de justice, les parties en sont avisées par lui au moins sept jours à l’avance par lettre recommandée avec demande d’avis de réception. A défaut d’état des lieux, la présomption établie par l’article 1731 du code civil ne peut être invoquée par celle des parties qui a fait obstacle à l’établissement de l’état des lieux ».

En l’espèce, il convient de rappeler que la reprise des lieux a été réalisée par huissier de justice dans les suites d’une résiliation judiciaire du bail. Il est justifié que le commissaire de justice a convoqué M. [M] [L] à cette visite d’état des lieux par lettre recommandée avec accusé de réception en date du 5 mars 2010 conformément aux dispositions précitées. Il est justifié du coût de l’acte à hauteur de 293,56 euros. Dès lors la moitié de cette somme soit 146,78 euros sera mise à la charge de M. [M] [L].

En conséquence, M. [M] [L] sera condamné à payer à l’établissement ARCHIPEL HABITAT la somme de 146,78 euros au titre des frais d’état des lieux de sortie.

4/ Sur les demandes accessoires

En application de l’article 696 du Code de procédure civile, partie perdante, M. [M] [L] sera condamné aux dépens de l’instance.

En application de l’article 700 du Code de procédure civile, en équité, la demande de l’établissement ARCHIPEL HABITAT à ce titre sera rejetée.

En application de l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement. Il n’est par suite pas nécessaire de rappeler cette disposition.

PAR CES MOTIFS :

La juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, réputé contradictoire et en dernier ressort,

DECLARE l’action de l’établissement ARCHIPEL HABITAT recevable ;

CONDAMNE M. [M] [L] à payer à l’établissement ARCHIPEL HABITAT la somme de 264,88 euros (deux cent soixante-quatre euros et quatre-vingt-huit centimes) au titre des dégradations locatives, déduction faite du dépôt de garantie ;

CONDAMNE M. [M] [L] à payer à l’établissement ARCHIPEL HABITAT la somme de 146,78 euros (cent quarante-huit euros et soixante-dix-huit centimes) au titre des frais d’état des lieux de sortie ;

CONDAMNE M. [M] [L] aux dépens de l’instance ;

REJETTE la demande de l’établissement ARCHIPEL HABITAT au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 30 janvier 2025, et signé par la juge et la greffière susnommées.

La Greffière La Juge