TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 8]

Service des contentieux de la protection

[Adresse 6]

[Localité 2]

JUGEMENT DU 13 Juin 2025

N° RG 24/09267 – N° Portalis DBYC-W-B7I-LLBZ

Jugement du 13 Juin 2025

N°: 25/553

OPH [H]

C/

[Z] [U]

EXÉCUTOIRE DÉLIVRÉ

LE

à OPH [H]

COPIE à la PREFECTURE

Au nom du Peuple Français ;

Rendu par mise à disposition le 13 Juin 2025 ;

Par Maud CASAGRANDE, Vice-Présidente au Tribunal judiciaire de RENNES statuant en qualité de juge des contentieux de la protection, assistée de Géraldine LE GARNEC, Greffier ;

Audience des débats : 02 Mai 2025.

Le juge à l’issue des débats a avisé les parties présentes ou représentées, que la décision serait rendue le 13 Juin 2025, conformément aux dispositions de l’article 450 du Code de Procédure Civile.

ENTRE :

DEMANDEUR :

OPH [H]

[Adresse 4]

[Localité 1]

représentée par Mme [K] [I], munie d’un pouvoir

ET :

DEFENDEUR :

Mme [Z] [U]

[Adresse 5]

[Localité 3]

non comparante, ni représentée

RAPPEL DES FAITS, PROCÉDURE, PRÉTENTIONS ET MOYENS DES PARTIES:

Par acte sous seing privé du 21 mars 2019, l’établissement [H] a consenti un bail d’habitation à Mme [Z] [U] sur des locaux situés au [Adresse 5] à [Localité 7], moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 349,69 euros.

Par acte de commissaire de justice du 2 aout 2024, le bailleur a fait délivrer à la locataire un commandement de payer la somme principale de 2469,17 euros au titre de l’arriéré locatif dans un délai de deux mois, en visant une clause résolutoire.

La commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives a été informée de la situation de Mme [Z] [U] le 5 aout 2024.

Par assignation du 4 décembre 2024, l’établissement [H] a ensuite saisi le Juge des Contentieux de la Protection du Tribunal Judiciaire de Rennes pour faire constater l’acquisition de la clause résolutoire, être autorisé à faire procéder à l’expulsion de Mme [Z] [U] et obtenir sa condamnation au paiement des sommes suivantes :

4254,43 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au 3 décembre 2024, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer,une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal à celui du loyer et des charges, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à libération des lieux,50 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 5 décembre 2024, mais aucun diagnostic social et financier n’est parvenu au greffe avant l’audience.

A l’audience du 2 mai 2025, l’établissement [H] a maintenu l’intégralité de ses demandes, précisant que la dette locative, actualisée au 2 mai 2025, s’élevait désormais à la somme de 5248,17 euros. L’établissement [H] a ajouté que Mme [Z] [U] n’avait pas payé son loyer courant au mois d’avril 2025. Le bailleur a également précisé que la locataire avait déposé un dossier de surendettement, déclaré recevable le 30 avril 2025.

Bien que régulièrement assignée par acte de commissaire de justice délivré à personne, Mme [Z] [U] n’a pas comparu et ne s’est pas fait représenter. Elle n’a pas fait connaître les motifs de son absence.

L’établissement [H] ne forme aucune demande de suspension des effets de la clause résolutoire, en raison de l’absence de reprise des paiements au jour de l’audience.

En cet état l’affaire a été mise en délibéré, la décision étant prononcée par mise à disposition au greffe le 13 juin 2025.

MOTIVATION

En application de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant alors droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la demande de constat de la résiliation du bail

Sur la recevabilité de la demande

L’établissement [H] justifie avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département plus de six semaines avant l’audience.

Il justifie également avoir saisi la commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation.

Son action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Sur la résiliation du bail

Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version en vigueur à la date de la conclusion du contrat de bail litigieux, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, un commandement de payer reproduisant textuellement les dispositions légales et la clause résolutoire contenue dans le contrat de bail a été signifié à la locataire le 2 aout 2024. Or, d’après l’historique des versements, la somme de 2469,17 euros n’a pas été réglée par cette dernière dans le délai de deux mois suivant la signification de ce commandement et aucun plan d’apurement n’a été conclu dans ce délai entre les parties.

Le bailleur est donc bien fondé à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 3 octobre 2024.

En application de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, dans sa rédaction issue de la loi du 27 juillet 2023, dont les dispositions relatives aux délais de paiement et aux effets de la clause résolutoire sont d’effet immédiat, en l’absence de reprise intégral du paiement du loyer courant avant la date d’audience, le Juge doit constater l’acquisition de la clause résolutoire et ordonner l’expulsion du locataire, sans accorder des délais de paiement, sauf accord du bailleur.

En l’espèce, Mme [Z] [U] n’a pas repris le paiement intégral du loyer avant la date d’audience, le loyer du mois d’avril 2025 étant impayé au jour de l’audience. Cette absence de reprise des paiements ne permet pas à Mme [Z] [U] de bénéficier des dispositions spécifiques relatives à la procédure de surendettement en cas de demande de résiliation du bail et d’expulsion. Le bailleur s’est, en outre, opposé à la poursuite du bail.

Il convient, donc, de constater que la clause résolutoire a produit ses effets à compter du 3 octobre 2024 et que le contrat de bail s’est trouvé résilié de plein droit à compter de cette date.

Il convient, en conséquence, d’ordonner à Mme [Z] [U] ainsi qu’à tous les occupants de son chef de quitter les lieux, et, pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, d’autoriser l’établissement [H] à faire procéder à l’expulsion de toute personne y subsistant.

Dès lors qu’aucune circonstance ne justifie la réduction du délai prévu à l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution, il convient de rappeler que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance à la locataire d’un commandement de quitter les lieux.

Sur la dette locative

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver tandis que celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement.

L’article 1103 du même code prévoit, par ailleurs, que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.

En l’espèce, l’établissement [H] verse aux débats un décompte démontrant qu’à la date du 2 mai 2025, Mme [Z] [U] lui devait la somme de 5248,17 euros, soustraction faite des frais de procédure.

Mme [Z] [U], défaillante dans le cadre de la procédure, n’apporte aucun élément de nature à remettre en cause ce montant. Elle sera donc condamnée à payer cette somme au bailleur, avec intérêts au taux légal à compter du 2 aout 2024 sur la somme de 2469,17 euros, à compter de l’assignation sur la somme de 2409,18 euros et à compter de la signification de la présente décision pour le surplus, conformément aux dispositions des articles 1231-6 et 1344-1 du code civil.

Sur l’indemnité d’occupation

En cas de maintien dans les lieux de la locataire ou de toute personne de son chef malgré la résiliation du bail, une indemnité d’occupation sera due.

L’indemnité d’occupation est payable et révisable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, à partir du 3 mai 2025, et ne cessera d’être due qu’à la libération effective des locaux avec remise des clés à l’établissement [H] ou à son mandataire.

Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité et de la situation économique de la partie condamnée.

Mme [Z] [U], qui succombe à la cause, sera condamnée aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile.

En revanche, compte tenu de sa situation économique, il n’y a pas lieu de la condamner à une quelconque indemnité sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Selon l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

Toutefois, selon l’article 514-1 du même code, le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire. Il statue, d’office ou à la demande d’une partie, par décision spécialement motivée.

En l’espèce, compte tenu du montant et de l’ancienneté de la dette et de l’absence totale de reprise du paiement des loyers depuis l’assignation, il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire de la présente décision.

PAR CES MOTIFS,

La juge des Contentieux de la Protection, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, réputé contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que la dette locative visée dans le commandement de payer du 2 aout 2024 n’a pas été réglée dans les deux mois,

CONSTATE que Mme [Z] [U] n’a pas repris le versement intégral du loyer courant avant la date d’audience et que l’établissement [H] s’oppose à des délais de paiement et à la poursuite du bail,

CONSTATE, en conséquence, que le contrat conclu le 21 mars 2019 entre l’établissement [H], d’une part, et Mme [Z] [U], d’autre part, concernant les locaux situés au [Adresse 5] à [Localité 7] est résilié depuis le 3 octobre 2024,

ORDONNE à Mme [Z] [U] de libérer de sa personne, de ses biens, ainsi que de tous occupants de son chef, les lieux situés au [Adresse 5] à [Localité 7] ainsi que, le cas échéant, tous les lieux loués accessoirement au logement,

DIT qu’à défaut de libération volontaire, il pourra être procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef avec l’assistance de la force publique,

DIT que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

RAPPELLE que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’hors période hivernale et à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux,

CONDAMNE Mme [Z] [U] à payer à l’établissement [H] la somme de 5248,17 euros (cinq mille deux cent quarante-huit euros et dix-sept centimes) au titre de l’arriéré locatif arrêté au 2 mai 2025, loyer du mois d’avril 2025 inclus, avec intérêts au taux légal à compter du 2 aout 2024 sur la somme de 2469,17 euros, à compter de l’assignation sur la somme de 2409,18 euros et à compter de la signification de la présente décision pour le surplus,

CONDAMNE Mme [Z] [U] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au loyer et aux charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail,

DIT que cette indemnité d’occupation, qui se substitue au loyer à compter du 3 mai 2025, est payable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, jusqu’à libération effective des lieux et remise des clés au bailleur ou à son mandataire,

DIT n’y avoir lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit de la présente décision,

DÉBOUTE l’établissement [H] de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE Mme [Z] [U] aux dépens comprenant notamment le coût du commandement de payer du 2 aout 2024 et celui de l’assignation du 4 décembre 2024.

Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 13 juin 2025, et signé par la juge et la greffière susnommées.

La Greffière La Juge