Cour d’appel de Rennes

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE RENNES

[Adresse 4] – tél : [XXXXXXXX01]

10 Mars 2025

1re chambre civile

54G

N° RG 21/07856 – N° Portalis DBYC-W-B7F-JQJY

AFFAIRE :

[G] [U]

C/

S.A.S. ICADE PROMOTION

copie exécutoire délivrée

le :

à :

PREMIÈRE CHAMBRE CIVILE

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS ET DU DÉLIBÉRÉ

PRESIDENT : Dominique FERALI, Première vice-présidente

ASSESSEUR : Grégoire MARTINEZ, Juge

ASSESSEUR : Léo GAUTRON, Juge

GREFFIER : Karen RICHARD lors des débats et lors du prononcé du jugement, qui a signé la présente décision.

DÉBATS

A l’audience publique du 13 Janvier 2025

Léo GAUTRON assistant en qualité de juge rapporteur sans opposition des avocats et des parties

JUGEMENT

En premier ressort, contradictoire,

prononcé par Madame Dominique FERALI ,

par sa mise à disposition au greffe le 10 Mars 2025,

date indiquée à l’issue des débats.

Jugement rédigé par Léo GAUTRON.

-2-

ENTRE :

DEMANDERESSE :

Madame [G] [U]

[Adresse 3]

[Localité 5]

représentée par M^e Julie PHILIPONET, avocat au barreau de RENNES, avocat plaidant

ET :

DEFENDERESSE :

S.A.S. ICADE PROMOTION

[Adresse 2]

[Localité 6]

représentée par M^e Estelle GARNIER, avocat au barreau de RENNES, avocat plaidant

Faits et procédure

Suivant acte notarié reçu le 2 août 2018, la SAS Icade Promotion a vendu en l’état futur d’achèvement à Mme [G] [U] un appartement et un cellier situés [Adresse 9] à [Localité 8] (35), bâtiment C de la résidence « [7] », ainsi qu’un emplacement de stationnement situé en sous-sol.

La vente a été consentie moyennant le prix de 216 000 euros, taxe sur la valeur ajoutée incluse.

L’article du contrat intitulé « Délai d’exécution » précisait que la SAS Icade Patrimoine Logement s’engageait à achever et livrer le bien au plus tard au cours du premier trimestre 2020, sauf survenance d’un cas de force majeure ou plus généralement d’une cause légitime de suspension du délai d’exécution.

Par courrier du 13 juin 2019, la SAS Icade Promotion informait Mme [G] [U] d’un report de la date contractuelle de livraison du bien au 19 août 2020 au plus tard ; puis, par courrier du 1er juillet 2020, le promoteur l’informait d’un nouveau report de la date prévisionnelle de livraison au 1er trimestre 2021.

Mme [G] [U] a pris possession des lieux le 26 mars 2021, date d’établissement du procès-verbal de livraison des locaux et de remise des clefs, qui mentionne une réception partielle des travaux du bâtiment C entre la SAS Icade Promotion et les entreprises intervenue le 23 mars précédent ; une liste de réserves était annexée à ce procès-verbal de livraison.

Par courrier recommandé avec accusé de réception en date du 19 mars 2021, Mme [G] [U] a, par l’intermédiaire de son conseil, réclamé une indemnisation au titre du retard de livraison et des préjudices consécutifs subis, qu’elle estimait à la somme totale de 34 380,92 euros, proposant à titre purement transactionnel le versement d’une indemnité globale et forfaitaire de 20 000 euros.

Par courrier officiel de son conseil en date du 22 juillet 2021, la SAS Icade Patrimoine, faisant valoir que le retard pris dans la livraison a résulté de causes de suspension légitimes, a refusé de procéder à toute indemnisation.

C’est dans ces circonstances que, par acte de commissaire de justice en date du 19 novembre 2021, Mme [G] [U] a assigné la SAS Icade Patrimoine devant le tribunal judiciaire de Rennes, aux fins d’obtenir paiement réparation de ses préjudices de jouissance et financier ayant résulté du retard dans la livraison, ainsi qu’aux fins de voir condamner sous astreinte la SAS Icade Patrimoine à faire lever les réserves émises lors de la livraison.

Dans ses dernières conclusions, notifiées par RPVA le 13 février 2024, Mme [G] [U] demande au tribunal de :

« Vu les dispositions des articles 1217 et suivants du Code civil,

Dire et juger Madame [R] [K] recevable et fondée en ses demandes,

Déclarer la clause de suspension du délai de livraison abusive et la réputer non écrite,

Subsidiairement, dire qu’aucune des causes avancées par la société ICADE n’est de nature à avoir suspendu le délai de livraison et déclarer responsable la société ICADE du retard de livraison subi par Madame [R] [K],

Condamner la société ICADE à payer à Madame [R] [K] une indemnité de (38 165,92 + 2 500) 40 665,92 € en réparation de ses préjudices de jouissance et financier, et ce avec intérêts au taux légal à compter du 19 mars 2021,

Ordonner la capitalisation des intérêts,

Condamner la société ICADE à faire lever les réserves visées aux présentes, et ce dans un délai d’un mois à compter de la signification de la décision à intervenir, à peine d’astreinte de 100 € par jour de retard pendant trois mois, délai à l’issue duquel il sera de nouveau fait droit,

Débouter la société ICADE de toutes ses demandes, fins et conclusions,

Condamner la société ICADE au paiement d’une somme de 2 500 € par application de l’article 700 du Code de Procédure Civile, ainsi qu’aux entiers dépens, conformément aux dispositions de l’article 699 du Code de Procédure Civile, dont distraction au profit du cabinet ACTB représenté par Julie PHILIPONET. »

***

La SAS Icade Promotion a notifié ses dernières conclusions par RPVA le 30 novembre 2023, aux termes desquelles elle demande au tribunal de :

« Vu l’article 1218 du Code civil,

Vu l’article 1195 du Code civil,

DEBOUTER Madame [R] de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions à l’encontre de la société ICADE, au besoin en procédant à la révision pour imprévision du contrat liant les parties ;

CONDAMNER Madame [R] à verser à la société ICADE la somme de 3.000€ en indemnisation de ses frais irrépétibles sur le fondement des dispositions de l’article 700 du Code de Procédure Civile, outre la prise en charge des entiers dépens. »

***

En application de l’article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé aux conclusions visées ci-dessus pour un plus ample exposé des moyens développés par les parties.

Le présent jugement est contradictoire conformément aux dispositions de l’article 467 du code de procédure civile.

Le 28 mars 2024, le juge de la mise en état a ordonné la clôture de l’instruction ainsi que le renvoi de l’affaire à l’audience de plaidoiries du 13 janvier 2025, à l’issue de laquelle la décision a été mise en délibéré au 10 mars 2025.

Motifs de la décision

Sur l’engagement de la responsabilité contractuelle du promoteur au titre du retard pris dans la livraison :

Mme [G] [U] expose que le promoteur a engagé sa responsabilité contractuelle à son égard en ne satisfaisant pas à son obligation de résultat de livrer les biens vendus dans le délai mentionné dans l’acte authentique signé le 2 août 2018.

Elle fait valoir que la clause de prorogation du délai de livraison insérée dans l’acte revêt un caractère abusif au sens de l’article L. 212-1 du code de la consommation, en ce qu’elle ne définit pas la « cause légitime » susceptible de justifier le report du délai de livraison et contient une liste des causes de suspension qui n’est pas exhaustive, ainsi qu’il ressort de l’emploi de l’adverbe « notamment » ; elle en déduit que cette clause, qui occasionne un déséquilibre significatif entre les droits et obligations des parties, doit être réputée non écrite. Elle ajoute que le promoteur ne démontre pas que les évènements qu’il invoque ont constitué des cas de force majeure.

Elle soutient à titre subsidiaire, si le caractère abusif de la clause litigieuse devait être écarté, que les motifs invoqués par la défenderesse ne sauraient constituer des causes légitimes de report du délai de livraison, dès lors que :

s’agissant du retard du concessionnaire de la [Adresse 10] dans la prise en charge des terres polluées et le traitement des eaux d’exhaure, le concessionnaire ne constitue pas un tiers vis-à-vis du promoteur auquel il est lié, l’indisponibilité du sous-traitant du terrassier à l’origine d’une semaine de retard supplémentaire ne pouvant en tout état de cause être considérée comme relevant d’une cause légitime de suspension du délai de livraison ;la découverte de dalles et massifs béton dans le sous-sol relève d’une négligence du promoteur et du maître d’œuvre au stade des travaux préparatoires de reconnaissance des sols et était prévisible, compte tenu de l’occupation antérieure du terrain par divers bâtiments dont le promoteur ne pouvait ignorer l’emprise ;la crise sanitaire liée à la pandémie de Covid19 n’a pas revêtu les caractères de la force majeure, seule la période d’arrêt du chantier de six semaines et cinq jours (soit entre le 12 mars et le 28 avril 2020) en raison des mesures prises par le gouvernement pouvant constituer une cause légitime de report du délai de livraison ;aucun retard de livraison ne lui a été notifié par le promoteur concernant les intempéries, contrairement à ce que prévoit l’acte de vente.

La SAS Icade Promotion conteste l’engagement de sa responsabilité contractuelle. Elle affirme que la clause de prorogation du délai de livraison litigieuse n’est pas abusive, cette dernière comportant une liste précise des cas pouvant entraîner le report du délai, l’adverbe « notamment » ne faisant que renforcer la particularité des causes légitimes de suspension listées ; elle observe que toutes les causes légitimes de suspension du délai de livraison dont elle se prévaut en l’espèce figurent dans cette liste.

Elle soutient que le délai de livraison, initialement fixé au 1er trimestre 2020, a fait l’objet de deux reports parfaitement justifiés, à savoir :

un premier report au 19 août 2020 en raison du retard du concessionnaire de la [Adresse 10] dans la prise en charge des terres polluées et le traitement des eaux d’exhaure –constituant une cause légitime indiquée dans le contrat de VEFA ainsi qu’un cas de force majeure échappant totalement au promoteur – ainsi que de la découverte de dalles et massifs béton dans le sous-sol – constituant là encore une cause légitime de suspension prévue par le contrat et pour laquelle la demanderesse se borne à alléguer une faute du maître d’œuvre sans caractériser l’existence de manquements imputables à ce dernier ; un second report au 1er trimestre 2021 intervenu en raison de la crise sanitaire, laquelle a constitué un cas de force majeur pour le promoteur puisque les mesures gouvernementales prises pour lutter contre la pandémie de Covid-19 s’analysent en des injonctions administratives de suspendre ou arrêter les travaux, les décisions produites par la demanderesse concernant les loyers commerciaux n’étant aucunement transposables au cas d’espèce.Elle ajoute sur ce dernier point que la période « juridiquement protégée » instaurée par les ordonnances prises pendant la crise sanitaire a couru du 12 mars au 24 juin 2020, soit trois mois et demi, de sorte qu’elle est fondée à retenir un nouveau délai de suspension de sept mois, ayant couru jusqu’au 19 mars 2021, par application des dispositions contractuelles prévoyant un doublement du délai de suspension. Elle soutient que la reprise du chantier à compter du 28 avril 2020 a eu lieu dans des conditions très dégradées, ainsi qu’il ressort de l’attestation établie par le maître d’œuvre, rendant impossible le respect du délai de livraison prévu. Elle fait subsidiairement valoir qu’elle est bien fondée à se prévaloir de la théorie de l’imprévision prévue à l’article 1195 du code civil.

Elle observe au surplus que le chantier a fait l’objet de 42 jours d’intempéries, justifiant un report supplémentaire de 84 jours.

Aux termes des articles 1103 et 1104 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits et ils doivent être négociés, formés et exécutés de bonne foi.

En vertu de l’article 1601-1 du code civil, la vente d’immeubles à construire est celle par laquelle le vendeur s’oblige à édifier un immeuble dans un délai déterminé par le contrat. Elle peut être conclue à terme ou en l’état futur d’achèvement.

Selon l’article 1611 du code civil, dans tous les cas, le vendeur doit être condamné aux dommages et intérêts, s’il résulte un préjudice pour l’acquéreur, du défaut de délivrance au terme convenu.

Le vendeur, tenu d’une obligation de résultat, ne peut se dégager de la responsabilité qui pèse sur lui en cas de retard qu’en établissant la force majeure, la faute de l’acquéreur ou le fait d’un tiers présentant les caractères de la force majeure.

Toutefois, une clause de majoration du délai d’achèvement permet de reporter le délai de livraison du bien, si une telle clause est légale et non-abusive.

En l’espèce, l’acte de vente en l’état de futur achèvement signé entre les parties le 2 août 2018 prévoit les clauses suivantes :

« II. Engagement d’achèvement des travaux de construction

Le VENDEUR s’oblige à poursuivre les travaux jusqu’à l’achèvement de l’ensemble dont dépendent les biens vendus ainsi que tous les éléments d’infrastructure et d’équipements communs prévus aux documents visés dans l’exposé qui précède.

Il s’oblige à réaliser les divers travaux de voirie et de réseaux qui sont nécessaires à la desserte de cet ensemble.

(…)

IV. Délai d’exécution

Le VENDEUR s’oblige à mener les travaux de telle manière que les ouvrages et les éléments d’équipement nécessaires à l’utilisation des BIENS vendus soient achevés et livrés au plus tard au cours du semestre suivant :

PREMIER TRIMESTRE DEUX MILLE VINGT (1er trimestre 2020)

Sauf survenance d’un cas de force majeure ou plus généralement d’une cause légitime de suspension du délai de livraison.

A ce sujet, l’ACQUEREUR déclare expressément prendre acte du report du délai d’achèvement et de livraison au plus tard au 1er trimestre 2020 et accepter ce report par rapport à la date prévue au contrat préliminaire.

Causes légitimes de suspension du délai de livraison

Pour l’application de cette disposition, sont notamment considérés comme causes légitimes de report de de délai de livraison, les évènements suivants :

Les intempéries dûment constatées par une attestation du maître d’œuvre de l’opération, fondée sur les données de la station météorologique la plus proche du bien,

(…)

La découverte de zones de pollution ou de contaminations des terrains d’assiette de l’opération ou d’anomalies du sous-sol telles que notamment présente ou résurgence d’eau, nature hétérogène du terrain aboutissant à la réalisation de remblais spéciaux, de fondations spécifiques ou de reprises en sous œuvre des immeubles voisins et plus généralement tous éléments dans le sous-sol susceptibles de nécessiter des travaux non programmés complémentaires et nécessitant un délai complémentaire pour leur réalisation,

(…)

S’il survenait un cas de force majeure ou une cause légitime de suspension des délais de livraison, l’époque prévue pour l’achèvement des travaux serait différée d’un temps égal à deux fois celui pendant lequel l’évènement considéré aurait mis obstacle à la poursuite des travaux.

Un certificat établi sous sa responsabilité par le maître d’œuvre chargé de la direction des travaux sera valablement admis pour l’appréciation des évènements ci-dessus évoqués adressé à l’ACQUEREUR en la forme recommandée avec accusé de réception. »

***

1.1. Sur l’absence de caractère abusif de la clause :

Mme [G] [U] se prévaut du caractère abusif de la clause de prorogation du délai de livraison insérée dans l’acte de VEFA.

L’article L. 212-1 du Code de la consommation dispose que « dans les contrats conclus entre professionnels et consommateurs, sont abusives les clauses qui ont pour objet ou pour effet de créer, au détriment du consommateur, un déséquilibre significatif entre les droits et obligations des parties au contrat. »

La clause litigieuse n’est pas au nombre de celles répertoriées aux articles R212-1 et R212-2 du code de la consommation comme devant être regardées de manière irréfragable comme abusives, ou comme étant présumées abusives sauf au professionnel à rapporter la preuve contraire. Dès lors, son caractère abusif doit en être apprécié en se référant, au moment de la conclusion du contrat, à toutes les circonstances qui entourent sa conclusion, de même qu’à toutes les autres clauses du contrat.

Il apparaît en l’espèce que cette clause comporte une liste de treize évènements expressément désignés, sans emploi du conditionnel, comme constituant des causes légitimes de suspension du délai de livraison, de sorte que Mme [G] [U] ne pouvait se méprendre sur l’existence de ces causes.

Les différents évènements listés présentent un lien avec le chantier et ne sont pas hors de propos, de sorte que leur choix ne permet pas d’établir l’existence du caractère déséquilibré de la clause. En outre, le relevé desdits évènements justifiant le retard est réalisé par un tiers au contrat de sorte que la référence au maître d’œuvre ne présente pas un caractère abusif.

Par ailleurs, le report du délai de livraison pour un nombre de jours double de celui des jours des évènements retenus ne paraît pas, au regard des nécessités de réorganisation d’un chantier, manifestement disproportionné.

Ledit report ne modifie pas les stipulations rendant exigibles les obligations de paiement échelonné des sommes dues par le consommateur qu’au fur et à mesure de l’achèvement des étapes de la construction.

En outre, la clause en question n’écarte pas strictement la responsabilité du vendeur mais se limite à aménager les modalités d’exécution de son obligation de livraison.

Enfin, la seule insertion de l’adverbe « notamment » n’apparaît pas de nature à créer, au détriment du non-professionnel ou du consommateur, un déséquilibre significatif entre les droits et obligations des parties au contrat susceptible de conférer un caractère abusif à cette clause, les causes énumérées pouvant s’entendre comme présentant un caractère exhaustif sans que cela ne préjudicie en aucune façon à l’acheteur non-professionnel, étant observé que la SAS Icade Promotion ne se prévaut en l’espèce d’aucune autre cause légitime de suspension du délai de livraison.

En conséquence, la demanderesse doit être déboutée de sa demande tendant à voir déclarer cette clause abusive.

1.2. Sur le bienfondé des causes de suspension invoquées par le promoteur :

En l’espèce, la réalité du retard dans la livraison n’est pas contestée.

Il convient de reprendre chaque évènement invoqué par la SA Icade Patrimoine afin d’apprécier s’il constitue l’une des causes de suspension contractuellement envisagées par les parties, ou si le retard de livraison est fautif appelant dès lors réparation.

1.2.1. Sur le retard du concessionnaire de la [Adresse 10] dans la prise en charge des terres polluées et le traitement des eaux d’exhaure, et sur la découverte de dalles et massifs béton dans le sous-sol :

Il ressort de l’attestation établie le 15 avril 2019 par le maître d’œuvre, la société EGIS, jointe au courrier du 13 juin 2019 informant Mme [G] [U] d’un premier report du délai de livraison, que le chantier a accusé un retard de dix semaines en raison des points suivants :

Un retard dans la mise à disposition par le maître d’ouvrage de la [Adresse 10] de la décharge pour le stockage des terres polluées et dans le fonctionnement opérationnel de la centrale de traitement des eaux d’exhaure, éléments indispensables au démarrage du chantier, ayant différé les travaux de terrassement pendant six semaines ; La découverte par le terrassier sous-traitant de dalles de béton inconnues et jusqu’à présent masquées, ayant généré un arrêt des travaux de terrassement pendant quatre semaines.

Ce retard, attesté par le maître d’œuvre et notifié à la demanderesse, apparaît constitutif d’une cause légitime de report du délai de livraison, expressément prévue par la clause précitée du contrat de VEFA.

Les moyens développés par la demanderesse concernant le défaut de qualité de tiers du concessionnaire de la [Adresse 10] par rapport au promoteur ou l’existence d’une faute du maître d’œuvre – laquelle n’est aucunement démontrée au demeurant – n’apparaissent pas de nature à paralyser le jeu de la clause de prorogation du délai de livraison expressément convenue entre les parties.

La SAS Icade Promotion a ainsi pu valablement reporter le délai de livraison pour un nombre de jours double de celui des jours des évènements retenus par le maître d’œuvre, soit un total de 20 semaines ayant prorogé le délai de livraison au 19 août 2020.

1.2.2. Sur le retard résultant du contexte sanitaire :

En l’espèce, la clause afférente aux causes légitimes de suspension du délai de livraison ne prévoit pas le contexte sanitaire lié à la survenance d’un phénomène épidémique tel que la pandémie de Covid-19 ; la SAS Icade Promotion ne se prévaut ainsi d’aucune cause légitime de suspension à ce titre, mais fait valoir que ce contexte sanitaire a constitué un cas de force majeure, justifiant le report du délai de livraison pour une durée supplémentaire de sept mois, ce que conteste Mme [G] [U].

Aux termes de l’article 1218 du code civil, il y a force majeure en matière contractuelle lorsqu’un événement échappant au contrôle du débiteur, qui ne pouvait être raisonnablement prévu lors de la conclusion du contrat et dont les effets ne peuvent être évités par des mesures appropriées, empêche l’exécution de son obligation par le débiteur ; si l’empêchement est temporaire, l’exécution de l’obligation est suspendue à moins que le retard qui en résulterait ne justifie la résolution du contrat. Si l’empêchement est définitif, le contrat est résolu de plein droit et les parties sont libérées de leurs obligations dans les conditions prévues aux articles 1351 et 1351-1.

En l’espèce, la SAS Icade Promotion verse aux débats une attestation établie par le maître d’œuvre le 29 mars 2021, lequel estimait à six semaines, soit 30 jours, les décalages générés par la crise sanitaire induite par la pandémie de Covid-19 (en raison des mesures de restriction de déplacement imposées provoquant un arrêt des activités sur chantier suivi de la reprise des activités nonobstant des aménagements des conditions de travail impactant les rendements et temps de mise en œuvre, de problèmes d’effectifs remontés par les différentes entreprises intervenant sur site, puis d’une interruption des approvisionnements de matériaux et d’équipement).

Il n’est par ailleurs pas contesté en l’espèce que le chantier a été totalement interrompu entre le 12 mars et le 28 avril 2020 en raison de la survenance de la crise sanitaire.

Cet événement, extérieur aux parties, imprévisible et irrésistible, présente les caractéristiques de la force majeure, de sorte qu’il y a lieu de suspendre de nouveau le délai de livraison pour une durée totale de douze semaines (soit le double du nombre de jours de retard retenu par le maître d’œuvre) ; la livraison aurait ainsi dû intervenir au plus tard le 11 novembre 2020.

La SAS Icade Promotion ne justifie en revanche aucunement des difficultés postérieures qu’elle allègue, ni de leur caractère imprévisible et irrésistible ; aucune suspension supplémentaire du délai de livraison ne saurait dès lors lui être consentie et il n’y a pas davantage lieu de faire droit à sa demande subsidiaire tendant à la révision du contrat sur le fondement des dispositions de l’article 1195 du code civil.

1.2.3. Sur les intempéries :

La SAS Icade Promotion produit une attestation du maître d’œuvre datée du 26 mars 2024, indiquant que les intempéries ayant affecté le chantier ont totalisé 42 journées déclarées par les entreprises.

La défenderesse ne démontre cependant aucunement avoir notifié ce retard par lettre recommandée à Mme [G] [U], ainsi que le prévoit le contrat de VEFA.

Elle ne saurait dès lors valablement se prévaloir d’une suspension du délai de livraison à ce titre.

Il s’ensuit que la livraison, en date du 26 mars 2021, est intervenue avec un retard non justifié de 135 jours, soit dix-huit semaines, pour lequel la responsabilité contractuelle de la SAS Icade Promotion est engagée.

Sur la réparation des préjudices subis par la demanderesse :

Mme [G] [U] soutient qu’elle a subi un préjudice de jouissance ainsi qu’un préjudice financier du fait des retards accumulés dans l’achèvement de l’immeuble.

Elle expose avoir été empêchée de jouir de son logement à raison de ce retard, lequel a été aggravé par la tardiveté et le caractère lacunaire des informations qui lui ont été communiquées sur ce point par le promoteur, et expose avoir subi d’importants troubles et tracas au vu des démarches qu’elle a été contrainte de multiplier auprès de différents interlocuteurs (promoteur, banque et gestionnaire locatif. Elle évalue ce préjudice de jouissance à la somme de 2 500 euros.

S’agissant du préjudice financier subi, elle expose avoir perdu le bénéfice fiscal du dispositif « Pinel » pour l’année 2020, soit une somme de 4 320 euros, à laquelle elle ne peut plus prétendre à la suite d’une baisse de ses revenus consécutive à un licenciement pour motif économique. Elle indique avoir par ailleurs subi un préjudice résultant de l’impossibilité de percevoir des loyers du fait du retard dans la livraison de l’appartement, lequel était déjà promis à bail, qu’elle évalue à la somme de 3 450 euros (soit cinq loyers non perçus de 690 euros). Elle ajoute qu’elle a subi un important préjudice financier en lien avec les concours bancaires obtenus pour le financement de l’acquisition des biens vendus, précisant avoir dû rembourser sept mensualités de son prêt contracté en 2017 arrivé en amortissement au mois de septembre 2020, sans bénéficier parallèlement de revenus locatifs (soit un préjudice de 749 euros x 7 mois = 5 250 euros) et avoir dû souscrire deux nouveaux prêts pour faire face à ses engagements d’un coût total de 25 145,92 euros, somme dont elle sollicite également le remboursement.

Elle en conclut à la condamnation de la SAS Icade Promotion à lui verser une somme totale de 40 665,92 euros en indemnisation des différents préjudices subis, avec capitalisation des intérêts.

En réponse, la SAS Icade Promotion fait valoir que la demande formée au titre du préjudice de jouissance n’est pas fondée, dès lors que Mme [G] [U] indique elle-même que l’appartement litigieux est destiné à la location et qu’elle n’a pas eu l’intention d’y vivre ; elle ajoute que les troubles et tracas allégués ne relèvent pas d’un préjudice de jouissance mais d’un préjudice moral, qui n’est en tout état de cause justifié par aucune pièce.

Elle soutient que le préjudice résultant de la perte d’un avantage fiscal n’est aucunement démontré.

S’agissant des pertes de loyers invoquées, elle observe que la demanderesse ne justifie pas de la promesse de bail dont elle se prévaut et fait valoir qu’une telle promesse serait contraire aux dispositions du contrat de VEFA, lesquelles interdisent à l’acquéreur de consentir un droit ou la promesse d’un droit quelconque de jouissance sans les accords écrits préalables du vendeur et de la banque ayant consenti la garantie financière d’achèvement ; elle ajoute qu’il est constant que les pertes de loyers s’analysent en une perte de chance, de sorte que le montant réclamé ne saurait être alloué à la demanderesse.

Elle ajoute que, s’agissant du prêt contracté par la demanderesse en 2017, la demande est dépourvue de sens, l’éventuel préjudice subi ne pouvant en aucune manière prendre sa mesure dans les échéances du prêt que Mme [G] [U] se serait trouvée tenue de rembourser quelle que soit la date de livraison de son bien. S’agissant des prêts souscrits en 2020, elle fait valoir que la demanderesse ne justifie pas de la nécessité de leur souscription du fait du retard de livraison, le retard dans la livraison ne constituant pas en tout état de cause la source d’un renchérissement du coût du bien fixé dans l’acte de vente.

Aux termes de l’article 9 du code de procédure civile, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

Sur le trouble de jouissance :

Il ressort des déclarations de Mme [G] [U] que cette dernière n’a jamais eu pour intention de résider dans l’appartement acheté en VEFA, qu’elle destinait à la mise en location ; par ailleurs, les troubles et tracas allégués, qui ne sauraient constituer un préjudice de jouissance, ne sont étayés par la production d’aucune pièce.

En conséquence, la réalité de ce préjudice n’est pas démontrée.

Sur la perte d’un avantage fiscal :

Mme [G] [U], qui allègue la perte définitive d’un avantage fiscal auquel elle était en droit de prétendre dans le cadre du dispositif « Pinel », produit pour seul justificatif une attestation d’employeur relative à un licenciement pour motif économique ayant mis fin à son contrat de travail le 30 juillet 2021 ; elle ne démontre en revanche aucunement que ses revenus et sa situation personnelle lui permettaient jusqu’alors de bénéficier de cet avantage fiscal, ni que les changements induits par ce licenciement l’ont privée du bénéfice de ce dispositif.

Dès lors, cette demande doit également être rejetée.

Sur la perte de loyers :

Ce préjudice apparaît fondé dans son principe, dès lors qu’il est indéniable que la demanderesse n’a pu mettre en location l’appartement vendu entre le 11 novembre 2020, date à laquelle la livraison aurait dû intervenir au plus tard, et le 26 mars 2021, date à laquelle la livraison est effectivement intervenue.

Le défaut de production de la promesse de bail auquel la demanderesse se réfère et la discussion sur la validité de cette promesse n’apparaissent pas de nature à remettre en cause l’existence de ce préjudice, dès lors que Mme [G] [U] disposait en toute hypothèse d’une pleine capacité juridique pour consentir seule un bail sur l’appartement qu’elle a acquis en VEFA dès sa livraison.

Toutefois, le préjudice ne peut s’analyser qu’en une perte de chance puisqu’il n’est pas certain que Mme [U] aurait trouvé, dès le 11 novembre 2020, un locataire.

Compte tenu de l’emplacement de l’immeuble sur la commune de [Localité 8] où la demande de logement est très forte, la perte de chance peut être évaluée à 70%.

Au vu de des caractéristiques du bien (soit un appartement de type T3), de sa situation et de son prix d’achat, la valeur locative de l’appartement peut par ailleurs être estimée à la somme de 690 euros par mois.

En conséquence, le préjudice de la demanderesse doit être liquidé par l’allocation d’une somme de 2 144,52 euros (soit 135 jours = 4,44 mois x 690 euros x 70% = 2 144,52 euros).

Sur les mensualités payées au titre du prêt souscrit pour l’acquisition des biens :

Mme [G] [U] ne justifie aucunement de la réalité des difficultés financières qu’elle déclare avoir rencontrées dans le remboursement de son prêt en raison du retard dans la livraison des biens vendus ; à supposer ces difficultés établies, le préjudice en résultant ne saurait résider dans le montant des mensualités versées pour l’amortissement de son prêt, l’existence d’un lien de causalité entre le retard de livraison imputable au promoteur et le remboursement de ce prêt n’étant aucunement démontré.

Cette demande doit être rejetée en conséquence.

Sur les nouveaux prêts souscrits :

Mme [G] [U] produit au soutien de sa demande une offre de crédit immobilier non signée, portant sur le financement des biens qu’elle a acquis en VEFA, incluant un premier prêt de 22 602,48 euros (d’un coût total pour l’emprunteur de 1 781,11 euros, outre 124,12 euros de primes d’assurance) et un second prêt de 77 654,25 euros (d’un coût total pour l’emprunteur de 21 583,72 euros, outre 684 euros de primes d’assurance) et mentionnant des frais de commission de cautionnement.

Outre le fait qu’il n’est pas justifié de l’acceptation de cette offre, la demanderesse ne démontre pas, en l’état des pièces produites, l’existence d’un lien de causalité entre le retard dans la livraison des biens et la souscription de ces nouveaux prêts. Elle ne justifie notamment d’aucune démarche effectuée auprès de l’organisme de crédit lui ayant consenti le prêt immobilier initial en vue d’obtenir un report des mensualités d’amortissement.

Il convient dès lors de la débouter de cette demande.

Au vu de ce qui précède, la SAS Icade Promotion doit être condamnée à payer à Mme [G] [U] une somme de 2144.52 euros en réparation du préjudice financier subi à raison du retard dans la livraison du bien, avec capitalisation des intérêts dans les conditions de l’article 1343-2 du code civil, cette dernière étant de droit lorsqu’elle est demandée.

Sur la demande tendant à voir ordonner la levée des réserves sous astreinte :

Mme [G] [U] demande la condamnation de la SAS Icade Promotion à faire lever, dans un délai d’un mois à compter de la signification de la décision à intervenir et sous astreinte de 100 euros par jour de retard pendant trois mois à l’issue duquel il sera de nouveau fait droit, les réserves non encore levées visées dans ses conclusions, à savoir :

« a) Réserves de livraison

Plinthe griffée => levée

Manque un bout de caoutchouc sous le volet

b) Réserves complémentaires

Plaque métallique perforée manquante

c) Malfaçons dénoncées dans l’année

Retouches peinture balconPorte vitrée difficile à ouvrirJoint plinthe manquant Deux carreaux de carrelage de la cuisine fêlés »

Elle fait valoir que, si des interventions ont finalement eu lieu pour reprendre les réserves émises lors et suite à la réception du bien, les réserves susmentionnées subsistent, ajoutant que des tâches non portées en réserve persistent sur le parquet malgré un nettoyage effectué le 28 mai 2021.

La SAS Icade Promotion conclut au rejet de cette demande, exposant que sur les 33 réserves émises à la livraison, seules 8 demeuraient lors du dernier relevé, de sorte qu’il n’y pas lieu de la condamner à reprendre ces réserves sous astreinte. Elle ajoute qu’il n’y a pas lieu de reprendre les tâches sur le parquet, apparues à la suite d’un dégât des eaux postérieur à la livraison du lot de la demanderesse.

Aux termes du premier alinéa de l’article 1642-1 du code civil, le vendeur d’un immeuble ne peut être déchargé, ni avant la réception des travaux, ni avant l’expiration d’un délai d’un mois après la prise de possession par l’acquéreur, des vices de construction ou des défauts de conformité alors apparents.

En l’espèce, il n’est pas contesté que, si des interventions ont eu lieu pour reprendre la plupart des réserves formulées par la demanderesse lors de la livraison du lot ou dans le mois suivant cette livraison, certaines de ces réserves n’ont pas encore été levées.

Il ressort cependant du rapport de réserves généré le 20 mai 2022 sur la plateforme « Kaliti » que les réserves « plinthe griffée » et « joint plinthe manquant » sont indiquées comme levées dans la colonne « statut », tandis que Mme [G] [U] ne produit aucun élément technique récent attestant de la persistance de ces réserves, qui n’est en conséquence pas démontrée.

Les tâches présentes sur le paquet, signalées par Mme [G] [U] au promoteur par un courriel du 3 juin 2021 mais n’ayant pas donné lieu à l’émission d’une réserve sur la plateforme « Kaliti », ne sauraient donner lieu à reprise, la persistance de ces désordres n’étant pas davantage justifiée.

Le rapport de réserves du 20 mai 2022 mentionne en revanche comme non levées les réserves suivantes :

« Manque un petit bout de caoutchouc en dessous du volet », « Plaque métallique perforée manquante »,« Retouches peinture balcon »,« réglage Ouvrant droite baie vitrée difficile à ouvrir ».

Il y a lieu en conséquence de condamner la SAS Icade Promotion à faire lever ces réserves, dans un délai de deux mois à compter de la signification du présent jugement, sous astreinte provisoire de 50 euros par jour de retard et pendant une durée de trois mois.

S’agissant des deux carreaux de carrelage fêlés de la cuisine, il s’agit d’un désordre apparu postérieurement à la livraison, non mentionné comme réservé sur la plateforme « Kaliti » et signalé par la demanderesse au promoteur par un courriel daté du 16 février 2023 (soit près de deux ans après la livraison du bien), que la défenderesse ne saurait être tenue de reprendre sous astreinte.

Sur les autres demandes :

La SAS Icade Promotion, partie perdante, est condamnée aux dépens en application de l’article 696 du code de procédure civile.

En application de l’article 699 du code de procédure civile, il n’y a pas lieu d’accorder un droit de recouvrement direct au conseil de la demanderesse, qui n’allègue pas avoir avancé certains dépens sans recevoir provision.

Par ailleurs, l’équité commande de condamner la SAS Icade Promotion à verser à Mme [G] [U] la somme de 2 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ; la SAS Icade Promotion doit par ailleurs être déboutée de sa demande de ce même chef.

L’exécution provisoire est de droit en application de l’article 514 du code de procédure civile et aucune circonstance ne justifie de l’écarter.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal,

Déboute Mme [G] [U] de sa demande tendant à voir déclarer abusive la clause de prorogation du délai de livraison insérée dans l’acte de VEFA,

Condamne la SAS Icade Promotion à verser à Mme [G] [U] la somme de 2 144,52 euros en réparation du préjudice financier subi à raison du retard dans la livraison du bien, avec capitalisation des intérêts dans les conditions de l’article 1343-2 du code civil,

Condamne la SAS Icade Promotion à faire lever, dans un délai de deux mois à compter de la signification du présent jugement, sous astreinte provisoire de 50 euros par jour de retard et pendant une durée de trois mois, les réserves suivantes :

« Manque un petit bout de caoutchouc en dessous du volet », « Plaque métallique perforée manquante »,« Retouches peinture balcon »,« réglage Ouvrant droite baie vitrée difficile à ouvrir ».

Condamne la SAS Icade Promotion aux dépens,

Condamne la SAS Icade Promotion à verser à Mme [G] [U] la somme de 2 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

Déboute les parties de leurs demandes plus amples ou contraires.

La greffière La présidente