TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

Pôle de Proximité

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

ORDONNANCE DU : 16 Mai 2024

Président : Monsieur BOTTERO, Vice-Président

Greffier : Madame BOINE, Greffier

Débats en audience publique le : 29 Février 2024

GROSSE :

Le 22 mai 2024

à M^e ROUX

Le ……………………………………………

à Me ………………………………………..

Le ……………………………………………

à Me ………………………………………..

EXPEDITION :

Le 22 mai 2024

à M. [W]

à Mme [I]

Le …………………………………………………..

à Me ………………………………………………

N° RG 23/04856 – N° Portalis DBW3-W-B7H-3X5Q

PARTIES :

DEMANDERESSE

S.C.I. FLAPO

dont le siège social est sis [Adresse 4]

représentée par M^e Lionel ROUX, avocat au barreau de MARSEILLE

DEFENDEURS

Monsieur [D] [W]

né le 16 Novembre 1974 à [Localité 5]

demeurant [Adresse 3]

comparant

Madame [Z] [I]

née le 01 Janvier 1982 à [Localité 6] (13)

demeurant [Adresse 3]

comparante

EXPOSE DU LITIGE

Par contrat sous signature privée en date du 26 octobre 2017, la SCI FLAPO a donné à bail à Monsieur [D] [W] et Madame [Z] [I] un appartement à usage d’habitation situé [Adresse 2] pour un loyer mensuel de 770 euros, outre 100 euros de provision sur charges.

Des loyers étant demeurés impayés, la SCI FLAPO a fait signifier à Monsieur [D] [W] et Madame [Z] [I] par acte de commissaire de justice en date du 20 mars 2023 un commandement de payer la somme de 8948,64 euros, en principal, correspondant à l’arriéré locatif et visant la clause résolutoire contractuelle.

Par acte de commissaire de justice en date du 4 juillet 2023 la SCI FLAPO a fait assigner Monsieur [D] [W] et Madame [Z] [I] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Marseille, statuant en référé, aux fins de voir :

— déclarer la demande de la Société Civile Immobilière FLAPO recevable et bien fondée ;

— constater que par le jeu de la clause résolutoire, le bail consenti par la Société Civile Immobilière FLAPO à Monsieur [D] [W] et Madame [Z] [I], ainsi que tous occupants de leur chef des locaux sis [Adresse 1], si besoin avance le concours de la force publique ;

— juger que Monsieur [D] [W] et Madame [Z] [I] occupent sans droit ni titre le logement sis [Adresse 1] ;

— ordonner l’expulsion immédiate et sans délais de Monsieur [D] [W] et Madame [Z] [I], ainsi que tous occupants de leur chef des locaux sis [Adresse 1] ;

— ordonner l’enlèvement et le dépôt des meubles et objets immobiliers garnissant les lieux loués en lieux appropriés aux frais, risques et périls du défendeur ;

— assortir l’obligation de quitter les lieux d’une astreinte de 50 euros par jour de retard à compter du prononcé de la décision à intervenir et ce jusqu’au jour de complète libération des lieux et de remise des clés ;

— condamner Monsieur [D] [W] et Madame [Z] [I] à payer à la SCI FLAPO, la somme de 10 789,82 euros charges comprises au titre de l’indemnité d’occupation et ce, jusqu’à la libération effective des lieux ;

— condamner Monsieur [D] [W] et Madame [Z] [I] à payer à la SCI FLAPO, la somme de 1500 euros au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile ;

— condamner Monsieur [D] [W] et Madame [Z] [I] aux entiers dépens de l’instance, en ceux compris le coût du commandement de payer et le droit du recouvrement du Commissaire de justice.

Au soutien de ses prétentions, la SCI FLAPO expose que plusieurs échéances de loyers sont demeurées impayées malgré un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au contrat de bail délivré, le 20 mars 2023 et ce, pendant plus de deux mois.

Appelée à l’audience du 26 octobre 2023, l’affaire a fait l’objet d’un renvoi pour être finalement retenue à l’audience du 29 février 2024.

A cette audience, la SCI FLAPO, représentée par son conseil, sollicite le bénéfice de son acte introductif d’instance et actualise sa créance à la somme de 10 530,89 euros, selon décompte en date du 5 mars 2024, terme de mars inclus.

Monsieur [D] [W] et Madame [Z] [I], comparaissent en personne à l’audience. Ils indiquent avoir repris les paiements depuis mai 2023 et sollicitent des délais de paiement. Ils proposent de régler la somme 290 euros par mois sur une durée de 36 mois.

La décision a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 16 mai 2024.

MOTIFS DE LA DECISION

En application des dispositions des articles 834 et 835 du code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le juge du contentieux de la protection peut, dans les limites de sa compétence, ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend. Il peut également allouer au créancier une provision, lorsque l’obligation n’est pas sérieusement contestable.

Sur la recevabilité de la demande de résiliation

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture des Bouches du Rhône le 4 juillet 2023, soit plus de deux mois avant la première audience du 26 octobre 2023, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Par ailleurs, la SCI FLAPO justifie avoir signalé la situation d’impayés à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) le 27 mars 2023, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation le 4 juillet 2023, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

La demande aux fins de constatation de la résiliation du bail est donc recevable.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire et la résiliation du bail

L’une des obligations essentielles du preneur d’un contrat de bail est celle du paiement des loyers aux termes convenus en application de l’article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

En matière de bail, l’article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, dans sa rédaction issue de la loi du 27 juillet 2023 entrée en vigueur le 29 juillet 2023, dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux. Ce délai était antérieurement de deux mois.

L’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 est une disposition d’ordre public de protection. Le délai de deux mois ou de six semaines est un délai minimum donné au locataire pour régulariser la dette locative durant lequel les effets de clause résolutoire sont neutralisés.

Par ailleurs, en application de l’article 1103 du code civil, anciennement 1134 du même code, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

En l’espèce, le bail conclu le 26 octobre 2017 contient une clause résolutoire stipulant un délai de deux mois et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 20 mars 2023 pour la somme en principal de 8948.64 euros.

Le commandement de payer est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail sont réunies à la date du 20 mai 2023.

Sur la demande en paiement au titre de l’arriéré locatif et de l’indemnité d’occupation

Monsieur [D] [W] et Madame [Z] [I] sont redevables des loyers impayés jusqu’à la date de résiliation du bail.

Le contrat de bail contient une clause stipulant la solidarité entre les cotitulaires du bail.

Par ailleurs, le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du bail constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu’elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l’occupation indue de son bien l’a privé de sa jouissance. L’indemnité d’occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux.

Compte tenu du contrat antérieur et afin de préserver les intérêts du demandeur, il convient de fixer le montant de l’indemnité d’occupation mensuelle due de la date de résiliation du bail au départ de Monsieur [D] [W] et Madame [Z] [I] par remise des clés ou expulsion.

Il ressort du commandement de payer, de l’assignation et du décompte fourni que Monsieur [D] [W] et Madame [Z] [I] restent devoir la somme de 10 333,93 euros, à la date du 5 mars 2024, cette somme correspondant à l’arriéré des loyers impayés et aux indemnités d’occupation, déduction faite des frais de justice, terme du mois de mars 2024 inclus.

Monsieur [D] [W] et Madame [Z] [I] sont donc solidairement condamnés, par provision, au paiement de la somme de 10 333,93 euros, avec les intérêts au taux légal sur la somme de 8948.64 euros à compter de la délivrance du commandement de payer et du prononcé de la décision pour le surplus conformément aux dispositions de l’article 1231-6 et 1231-7 du code civil.

Sur l’octroi de délais de paiement au titre de l’arriéré locatif

L’article 24 V de la loi 89-462 du 6 juillet 1989, tel que modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, en vigueur à compter du 29 juillet 2023, permet au juge même d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil. La décision du juge suspend les procédures d’exécution qui auraient été engagées par le créancier. Les majorations d’intérêts ou les pénalités prévues en cas de retard ne sont pas encourues pendant le délai fixé par le juge.

En application de l’article 24 VII de la loi 89-462 du 6 juillet 1989, tel que modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, en vigueur à compter du 29 juillet 2023, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, Monsieur [D] [W] déclare une reprise de travail depuis le 1 er avril 2024 et indique percevoir un salaire de 2500 euros, Madame [Z] [I] déclare percevoir un salaire de 730 euros en plus des aides la CAF pour 5 enfants à charges et de l’allocation enfant handicapé (AEH). Il résulte du décompte que Monsieur [D] [W] et Madame [Z] [I] justifient avoir repris les paiements depuis le mois de mai 2023 et avoir versé le montant intégral du loyer courant avant la date d’audience.

Compte tenu de ces éléments, de l’ancienneté du bail, de la qualité de la bailleresse et des propositions de règlements formulées, il convient d’accorder des délais de paiement dans les termes du dispositif.

Les effets de la clause résolutoire seront suspendus et si le moratoire est intégralement respecté en sus du paiement du loyer courant, la clause sera réputée ne pas avoir joué.

A défaut de paiement d’une échéance de l’arriéré à son terme ou du loyer courant à sa date d’exigibilité contractuelle, et quinze jours après l’envoi d’une simple mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception :

«  la clause résolutoire retrouvera son plein effet,

«  à défaut pour Monsieur [D] [W] et Madame [Z] [I] d’avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, le bailleur sera autorisé à faire procéder à leur expulsion et celle de tous occupants de leur chef avec, si nécessaire, l’assistance de la force publique et d’un serrurier,

«  Monsieur [D] [W] et Madame [Z] [I], devenus occupants sans droit ni titre, seront condamnés solidairement à verser à la SCI FLAPO une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges, tel qu’il aurait été dû si le contrat s’était poursuivi, jusqu’à la libération effective des lieux caractérisée par la remise des clés,

«  le solde de la dette deviendra immédiatement exigible.

Aucune circonstance particulière de l’espèce ne justifie que le délai de deux mois prévu par les dispositions des articles L.412-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution soit réduit ou supprimé.

Il n’apparaît pas non plus nécessaire d’assortir l’obligation de quitter les lieux d’une astreinte. En effet, la condamnation au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation, de nature à réparer le préjudice subi par la bailleresse satisfait déjà l’objectif assigné à l’astreinte en cette matière par l’article L.421-2 du code des procédures civiles d’exécution.

Le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution.

Sur les demandes accessoires

Monsieur [D] [W] et Madame [Z] [I], partie perdante, parties perdantes, supporteront la charge des dépens en application de l’article 696 du code de procédure civile, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer.

Il serait inéquitable de laisser à la charge de la SCI FLAPO les frais exposés par elle dans la présente instance et non compris dans les dépens. La somme de 200 euros lui sera donc allouée au titre de l’article 700 du code de procédure civile au paiement de laquelle le défendeur sera condamné.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection statuant en référé, par contradictoire rendue en premier ressort et mise à disposition au greffe,

Au principal, RENVOIE les parties à se pourvoir ainsi qu’elles aviseront mais, dès à présent,

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 26 octobre 2017 entre la SCI FLAPO et Monsieur [D] [W] et Madame [Z] [I] concernant le logement, situé [Adresse 2] sont réunies à la date du 20 mai 2023 ;

CONDAMNE solidairement Monsieur [D] [W] et Madame [Z] [I] à verser à la SCI FLAPO, à titre provisionnel, la somme de 10 333,93 euros décompte arrêté au 5 mars 2024, incluant la mensualité de mars 2024, correspondant à l’arriéré de loyers, charges et indemnités d’occupation, déduction faite des frais de justice, avec les intérêts au taux légal sur la somme de 8948.64 euros à compter du 20 mars 2023 et à compter du prononcé de la décision pour le surplus ;

AUTORISE Monsieur [D] [W] et Madame [Z] [I] à s’acquitter de la dette par 36 acomptes successifs et mensuels de 287,05 euros, payables avant le 5 de chaque mois et pour la première fois, le 5 du mois suivant la signification de la présente décision, et jusqu’à extinction de la dette, la dernière mensualité étant majorée du solde de la dette, des intérêts et frais,

RAPPELLE que ces sommes sont à verser en plus du loyer et des charges courants à leur date d’exigibilité ;

SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés ;

DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise ;

RAPPELLE qu’à défaut de paiement d’une seule des mensualités à son terme ou du loyer courant :

— la dette deviendra immédiatement exigible,

— la clause résolutoire reprendra tous ses effets,

— faute de départ volontaire des lieux loués dans les deux mois après la signification du commandement d’avoir à quitter les lieux, il pourra être procédé à l’expulsion, de Monsieur [D] [W] et Madame [Z] [I] et de tous occupants de leur chef, avec le concours de la force publique et d’un serrurier le cas échéant, étant rappelé que le sort des meubles et effets se trouvant dans le local sera réglé conformément aux articles L. 433-1 et suivants et R. 433-1 et suivants du Code des procédures civiles d’exécution,

— Monsieur [D] [W] et Madame [Z] [I] sera seront solidairement tenus au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux caractérisée par la remise des clefs au bailleur ou à son mandataire, soit 958,72 euros à ce jour ;

RAPPELLE que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

REJETTE la demande d’astreinte pour quitter les lieux de la SCI FLAPO ;

REJETTE le surplus des demandes ;

CONDAMNE solidairement Monsieur [D] [W] et Madame [Z] [I] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer ;

CONDAMNE Monsieur [D] [W] et Madame [Z] [I] solidairement à verser à la SCI FLAPO une somme de 200 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que la présente ordonnance est exécutoire de plein droit à titre provisoire.

Ainsi ordonné et prononcé par ordonnance signée les jour, mois et an susdits par le président et le greffier susnommés et mise à disposition au greffe.

LA GREFFIERE LE PRESIDENT