TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 8]

Service des contentieux de la protection

[Adresse 6]

[Localité 4]

JUGEMENT DU 26 Septembre 2025

N° RG 25/01918 – N° Portalis DBYC-W-B7J-LPF6

Jugement du 26 Septembre 2025

N° : 25/811

[H] [K] épouse [X]

C/

[W] [Y]

EXÉCUTOIRE DÉLIVRÉ

LE

à M^e DE VILLARTAY

COPIE CERTIFIEE CONFORME

à M^e ALLIOUX

COPIE à la PREFECTURE

Au nom du Peuple Français ;

Rendu par mise à disposition le 26 Septembre 2025 ;

Par Aude PRIOL, Vice-Présidente au Tribunal judiciaire de RENNES statuant en qualité de juge des contentieux de la protection, assistée de Géraldine LE GARNEC, Greffier ;

Audience des débats : 06 Juin 2025.

Le juge à l’issue des débats a avisé les parties présentes ou représentées, que la décision serait rendue le 26 Septembre 2025, conformément aux dispositions de l’article 450 du Code de Procédure Civile.

ENTRE :

DEMANDEUR :

Mme [H] [K] épouse [X]

[Adresse 1]

[Localité 5]

représentée par M^e Axel DE VILLARTAY, avocat au barreau de RENNES

ET :

DEFENDEUR :

M. [W] [Y]

[Adresse 2]

[Adresse 7]

[Localité 3]

représenté par M^e Valentine ALLIOUX, avocat au barreau de RENNES

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro c352382025002816 du 03/04/2025 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de [Localité 8])

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 19 juin 2006, à effet au 5 août 2006, M. [L] [X], par l’intermédiaire de son mandataire la société BVI, a consenti un bail d’habitation à M. [W] [Y] et Mme [D] [V] sur des locaux situés au [Adresse 2] à [Localité 9], moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 410 euros et d’une provision pour charges de 50 euros.

Mme [D] [V] a donné congé le 10 juin 2017.

M. [L] [X] est décédé le 5 janvier 2022.

Par acte de commissaire de justice du 20 septembre 2024, Mme [H] [K] épouse [X], venant aux droits de son époux M. [L] [X], a fait délivrer au locataire un commandement de payer la somme principale de 2.206,96 euros au titre de l’arriéré locatif dans un délai de deux mois, en visant la clause résolutoire insérée au bail.

Par assignation du 17 décembre 2024, Mme [H] [K] épouse [X] a ensuite saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Rennes pour faire constater l’acquisition de la clause résolutoire, être autorisée à faire procéder à l’expulsion de M. [W] [Y] et obtenir sa condamnation au paiement des sommes restant dues au titre du bail.

L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 19 décembre 2024, mais aucun diagnostic social et financier n’est parvenu au greffe avant l’audience.

L’affaire a été appelée à l’audience du 28 mars 2025. A cette date, faute d’être en état d’être jugée, elle a été renvoyée à l’audience du 6 juin 2025.

A cette date, Mme [H] [K] épouse [X] a comparu représentée par son conseil.

Soutenant oralement les termes de son assignation, et les actualisant s’agissant du montant de la dette, au bénéfice de l’exécution provisoire et au visa des dispositions de la loi du 6 juillet 1989, elle sollicite :

A titre principal :

— de constater la résiliation du contrat de bail du fait de l’acquisition de la clause résolutoire ;

— de condamner M. [Y] à lui verser la somme de 4.905,01 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au 30 mai 2025 avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation ;

A titre subsidiaire, de prononcer la résiliation du contrat et de condamner le même au paiement de l’arriéré locatif ;

En tout état de cause :

— d’ordonner l’expulsion de M. [Y] et de tous occupants de son chef des lieux loués au besoin avec le concours de la force publique ;

— de condamner M. [Y] au paiement d’une indemnité d’occupation à compter de la date de résiliation du bail jusqu’à libération des lieux et remise effective des clés, correspondant au montant des loyers, charges comprises, soit la somme de 553,34 euros, avec indexation selon les modalités prévues au contrat de bail,

— de condamner M. [Y] à lui verser la somme de 1.500 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile outre aux entiers dépens.

Au soutien de ses demandes, Mme [H] [K] épouse [X] souligne que le locataire n’a pas régularisé l’arriéré locatif dans les deux mois du commandement de payer.

En réponse aux demandes reconventionnelles, Mme [H] [K] épouse [X] s’oppose à toute suspension des effets de la clause résolutoire et à l’octroi de délai de paiement. Elle considère que les règlements partiels effectués avant l’audience ne sauraient être assimilés au paiement du loyer intégral au sens de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989. Elle souligne que M. [Y] est désormais occupant sans droit ni titre et qu’il ne dispose pas des moyens financiers nécessaires au paiement du loyer.

Elle s’oppose également à l’octroi de délais supplémentaires avant de procéder à l’expulsion.

À l’audience, M. [W] [Y] a comparu représenté par son conseil.

Soutenant oralement ses écritures déposées à l’audience et préalablement communiquées à la demanderesse, au visa de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, de l’article 412-3 du Code des procédures civiles d’exécution et 700 du Code de procédure civile, il sollicite :

A titre principal :

— de l’autoriser à se libérer de sa dette en réglant chaque mois, pendant 36 mois, en plus du loyer courant, une somme minimale de 130 euros ;

— de suspendre les effets de la clause résolutoire pendant ce délai ;

— de juger que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise ;

A titre subsidiaire :

— de lui accorder un délai de six mois pour quitter les lieux ;

— de limiter toute condamnation au paiement d’une indemnité d’occupation à la somme de 251,74 euros ;

En tout état de cause :

— de rejeter les demandes de Mme [X] au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

— de rejeter les demandes de Mme [X] au titre des entiers dépens ;

— d’écarter l’exécution provisoire du jugement à intervenir si aucun délai de grâce ne lui est accordé.

Au soutien de ses demandes reconventionnelles et à titre de moyen en défense, M. [W] [Y] rappelle qu’il a toujours réglé ses loyers pendant 18 ans et qu’il a connu récemment des difficultés à trouver un emploi, ce qui a conduit à des difficultés financières et de paiement de son loyer.

Il relève que les aides au logement sont versées directement à la bailleresse et il considère que le montant restant à sa charge, soit 251,74 euros, soit considéré comme satisfaisant aux dispositions légales de reprise du paiement intégral du loyer courant permettant de suspendre les effets de la clause résolutoire.

Il souligne qu’il recherche activement un emploi, y compris en s’éloignant de [Localité 8], élément de nature à lui permettre d’assumer le paiement de 130 euros en plus du loyer en cas d’octroi de délais de paiement. Il affirme que ses difficultés ne sont que passagère.

A titre subsidiaire, au vu de l’ancienneté du bail, de sa situation personnelle, ayant en garde un enfant de 5 ans, il sollicite un délai supplémentaire pour quitter les lieux.

À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu’à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

1. Sur la demande de constat de la résiliation du bail

1.1. Sur la recevabilité de la demande

Mme [H] [K] épouse [X] justifie avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département plus de six semaines avant l’audience.

Son action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

1.2. Sur la résiliation du bail et ses conséquences

Sur le constat de la résiliation,

Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 modifié par la loi du 27 juillet 2023, tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Cependant, la loi du 27 juillet 2023 ne comprend aucune disposition dérogeant à l’article 2 du Code civil, selon lequel la loi ne dispose que pour l’avenir et n’a point d’effet rétroactif. Ainsi, il n’y a pas lieu de faire application aux contrats conclus antérieurement au 29 juillet 2023 de l’article 10 de cette loi, en ce qu’il fixe à six semaines – et non plus deux mois -- le délai minimal accordé au locataire pour apurer sa dette, au terme duquel la clause résolutoire est acquise. Ces contrats demeurent donc régis par les stipulations des parties, telles qu’encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail.

En l’espèce, le contrat de bail contient en son paragraphe 2.11 une clause résolutoire prévoyant la résiliation de plein droit du bail en cas d’impayés de loyers et de charges, deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

La bailleresse justifie qu’un commandement de payer reproduisant textuellement les dispositions légales et la clause résolutoire contenue dans le contrat de bail a été signifié au locataire le 20 septembre 2024. Or, d’après l’historique des versements, la somme de 2.206,96 euros n’a pas été réglée par ce dernier dans le délai de deux mois suivant la signification de ce commandement et aucun plan d’apurement n’a été conclu dans ce délai entre les parties.

La bailleresse est donc bien fondée à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 21 novembre 2024.

Sur les délais et la suspension des effets de la clause résolutoire,

Par application de l’article 24 V de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du Code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

L’article 24 VII précise que, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés par le juge. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, l’examen du décompte versé aux débats laisse apparaître que si la bailleresse bénéficie du versement direct de l’aide au logement accordée au locataire par la Caisse d’Allocations Familiales, soit la somme de 301 euros par mois, depuis le mois de novembre 2024, M. [W] [Y] ne verse aucune somme au titre du reliquat, soit 252,34 euros, le loyer et la provision pour charges s’élevant à 553,34 euros.

Dès lors, il ne peut être considéré que le paiement du loyer intégral a repris avant l’audience.

De plus, se faisant, M. [W] [Y] ne démontre pas de sa capacité à apurer la dette locative.

En conséquence, M. [W] [Y] sera débouté de ses demandes reconventionnelles en délais de paiement et en suspension des effets de la clause résolutoire.

Sur les délais d’expulsion,

Au vu des développements précédents, il convient, en conséquence, de constater la résiliation du bail au 21 novembre 2024 et d’ordonner au locataire ainsi qu’à tous les occupants de son chef de quitter les lieux, et, pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, d’autoriser Mme [H] [K] épouse [X] à faire procéder à l’expulsion de toute personne y subsistant.

Cependant, dès lors qu’aucune circonstance ne justifie la réduction du délai prévu à l’article L.412-1 du Code des procédures civiles d’exécution, il convient de rappeler que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance au locataire d’un commandement de quitter les lieux. L’occupant pourra également se prévaloir du bénéfice de la trêve hivernale en application de l’article L.412-6 du même Code.

Sur la demande reconventionnelle en délai supplémentaire,

Aux termes des deux premiers alinéas de l’article L. 412-3 du Code des procédures civiles d’exécution, « le juge peut accorder des délais renouvelables aux occupants de lieux habités ou de locaux à usage professionnel, dont l’expulsion a été ordonnée judiciairement, chaque fois que le relogement des intéressés ne peut avoir lieu dans des conditions normales.

Le juge qui ordonne l’expulsion peut accorder les mêmes délais, dans les mêmes conditions ».

L’article L.412-4 du même Code dispose que : « La durée des délais prévus à l’article L. 412-3 ne peut, en aucun cas, être inférieure à un mois ni supérieure à un an. Pour la fixation de ces délais, il est tenu compte de la bonne ou mauvaise volonté manifestée par l’occupant dans l’exécution de ses obligations, des situations respectives du propriétaire et de l’occupant, notamment en ce qui concerne l’âge, l’état de santé, la qualité de sinistré par faits de guerre, la situation de famille ou de fortune de chacun d’eux, les circonstances atmosphériques, ainsi que des diligences que l’occupant justifie avoir faites en vue de son relogement. Il est également tenu compte du droit à un logement décent et indépendant, des délais liés aux recours engagés selon les modalités prévues aux articles L. 441-2-3 et L. 441-2-3-1 du Code de la construction et de l’habitation et du délai prévisible de relogement des intéressés ».

En l’espèce, les délais légaux et le bénéfice de la trêve hivernale permettent à M. [W] [Y] de disposer d’un délai suffisant pour permettre son relogement, l’octroi d’un délai supplémentaire risquant, au vu des ses difficultés financières, d’augmenter de manière importante la dette locative au détriment de la bailleresse.

En conséquence, la demande de délai supplémentaire avant l’expulsion sera rejetée.

1.3 Sur l’indemnité d’occupation

Par application de l’article 1240 du Code civil, au vu du préjudice causé au bailleur par l’occupation des locaux, en cas de maintien dans les lieux du locataire ou de toute personne de son chef malgré la résiliation du bail, une indemnité d’occupation sera due. Au regard du montant actuel du loyer et des charges, son montant sera fixé à la somme mensuelle de 553,34 euros. Elle ne saurait être fixée à un montant moindre, le versement de l’allocation logement étant par nature aléatoire et ne pouvant être garantie à la bailleresse puisque fonction de l’évolution de la situation de son bénéficiaire.

L’indemnité d’occupation est payable et révisable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, à partir du 21 novembre 2024, et ne cessera d’être due qu’à la libération effective des locaux avec remise des clés à Mme [H] [K] épouse [X] ou à son mandataire.

2. Sur la dette locative

Aux termes de l’article 1103 du Code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

Selon l’article 7,a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

Aux termes de l’article 1353 du Code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver tandis que celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement.

En l’espèce, le contrat de bail précise que le loyer est payable d’avance le 1er de chaque mois.

Mme [H] [K] épouse [X] verse aux débats un décompte démontrant qu’à la date du 30 mai 2025, M. [W] [Y] lui devait la somme de 4.905,01 euros, échéance de juin 2025 incluse.

M. [W] [Y] ne conteste pas ce montant, il sera condamné à payer cette somme à la bailleresse, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation sur la somme de 2.668,31 euros et à compter de la signification de la présente décision pour le surplus.

4. Sur les demandes accessoires

M. [W] [Y], qui succombe à la cause, sera condamné aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du Code de procédure civile.

En revanche, compte tenu de sa situation économique, il n’y a pas lieu de le condamner à une quelconque indemnité sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile.

Selon l’article 514 du Code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

Toutefois, selon l’article 514-1 du même Code, le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire. Il statue, d’office ou à la demande d’une partie, par décision spécialement motivée.

Ainsi, au vu des conséquences manifestement excessives de la présente décision, au regard du droit fondamental au logement, il y a lieu en application de l’article 514 du Code de procédure civile, d’écarter l’exécution provisoire de la présente décision.

PAR CES MOTIFS,

La juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que la dette locative visée dans le commandement de payer du 20 septembre 2024 n’a pas été réglée dans le délai de deux mois,

CONSTATE, en conséquence, que le contrat conclu le 19 juin 2006 entre Mme [H] [K] épouse [X], d’une part, et M. [W] [Y], d’autre part, concernant les locaux situés au [Adresse 2] à [Localité 9] est résilié depuis le 21 novembre 2024,

ORDONNE à M. [W] [Y] de libérer de sa personne, de ses biens, ainsi que de tous occupants de son chef, les lieux situés au [Adresse 2] à [Localité 9] ainsi que, le cas échéant, tous les lieux loués accessoirement au logement,

DIT qu’à défaut de libération volontaire, il pourra être procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef, au besoin, avec l’assistance de la force publique,

DIT que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

RAPPELLE que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’hors période hivernale et à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux,

CONDAMNE M. [W] [Y] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au loyer et aux charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail, soit 553,34 euros (cinq cent cinquante-trois euros et trente-quatre centimes) par mois,

DIT que cette indemnité d’occupation, qui se substitue au loyer dès le 21 novembre 2024, est payable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, jusqu’à libération effective des lieux et remise des clés à la bailleresse ou à son mandataire,

CONDAMNE M. [W] [Y] à payer à Mme [H] [K] épouse [X] la somme de 4.905,01 euros (quatre mille neuf cent cinq euros et un centime) au titre de l’arriéré locatif arrêté au 30 mai 2025, échéance de juin 2025 incluse, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation sur la somme de 2.668,31 euros et à compter de la signification de la présente décision pour le surplus,

DEBOUTE M. [W] [Y] de ses demandes reconventionnelles en délais de paiement et en suspension des effets de la clause résolutoire,

DEBOUTE M. [W] [Y] de sa demande reconventionnelle subsidiaire en délai supplémentaire d’expulsion,

DÉBOUTE Mme [H] [K] épouse [X] de sa demande au titre de l’article 700 du Code de procédure civile,

CONDAMNE M. [W] [Y] aux dépens comme il est dit en matière d’aide juridictionnelle,

ÉCARTE l’exécution provisoire de droit de la présente décision,

Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 26 septembre 2025, et signé par la juge et la greffière susnommées.

La Greffière La Juge