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REPUBLIQUE FRANCAISE – AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE ST DENIS

MINUTE N°

1ERE CHAMBRE

AFFAIRE N° RG 20/00848 – N° Portalis DB3Z-W-B7E-FQML

NAC : 54G

JUGEMENT CIVIL

DU 25 MARS 2025

DEMANDEURS

Mme [G] [D] divorcée [A]

[Adresse 13]

[Adresse 13]

[Localité 16]

Rep/assistant : M^e Amina GARNAULT, avocat au barreau de SAINT-DENIS-DE-LA-REUNION

M. [H] [A]

[Adresse 14]

[Adresse 14]

[Localité 9]

Rep/assistant : M^e Amina GARNAULT, avocat au barreau de SAINT-DENIS-DE-LA-REUNION

M. [F] [A]

[Adresse 6]

[Localité 11]

Rep/assistant : M^e Amina GARNAULT, avocat au barreau de SAINT-DENIS-DE-LA-REUNION

DEFENDEURS

S.C.I. SULLY

[Adresse 5]

[Localité 16]

Rep/assistant : M^e Fabrice SAUBERT, avocat au barreau de SAINT-DENIS-DE-LA-REUNION

Société ELITE INSURANCE Ltd Cy, ès qualité d’assureur de la SCI SULLY

[Adresse 3]

[Localité 7]

La société HIROU, ès qualité de mandataire judiciaire de la SCI SULLY

[Adresse 8]

[Localité 16]

M. [N] [L]

[Adresse 1]

[Localité 12]

Rep/assistant : M^e Jean claude christia SAINTE-CLAIRE, avocat au barreau de SAINT-DENIS-DE-LA-REUNION

S.E.L.A.S. BL & ASSOCIES, représenté par Maître [B] [Y], es qualité d’administrateur judiciaire de la société SULLY

[Adresse 4]

[Localité 10]

Rep/assistant : M^e Pierre HOARAU, avocat au barreau de SAINT-DENIS-DE-LA-REUNION

Copie exécutoire délivrée le :25.03.2025

Expédition délivrée le :

à M^e Amina GARNAULT

M^e Pierre HOARAU

M^e Jean claude christia SAINTE-CLAIRE

M^e Fabrice SAUBERT

COMPOSITION DU TRIBUNAL

LORS DES DEBATS :

Le Tribunal était composé de :

Madame Brigitte LAGIERE, Vice-Présidente

Madame Sophie PARAT, Vice-Présidente,

Madame Dominique BOERAEVE, Juge Honoraire,

assistées de Madame Isabelle SOUNDRON, Greffier

Les débats ont eu lieu à l’audience tenue le 28 Janvier 2025.

MISE EN DELIBERE

A l’issue des débats, les parties présentes et leurs conseils ont été avisés que le

jugement serait mis à leur disposition le 25 Mars 2025.

JUGEMENT :Réputé contradictoire, du 25 Mars 2025, en premier ressort

Prononcé par mise à disposition par Madame Brigitte LAGIERE, Présidente assistée de Madame Isabelle SOUNDRON, Greffier

***********

FAITS, PROCÉDURE ET PRÉTENTIONS DES PARTIES :

Par acte du 5 octobre 2017 reçu en la forme notariée la SCI SULLY a vendu aux consorts [A], en l’état futur d’achèvement un appartement de type T4 situé [Adresse 15] à [Localité 16] contre le paiement d’un prix total de 405 000 €. Cet acte stipule que le bien sera achevé au plus tard le 30 septembre 2017, pour une livraison au plus tard le 3 octobre 2017.

La SCI n’ayant toujours pas achevé la réalisation du bien vendu, les Consorts [A] ont saisi le juge des référés qui, par décision du 31 janvier 2019, a ordonné une mesure d’expertise judiciaire confiée à Monsieur [R] [I].

L’Expert a déposé son rapport le 24 septembre 2019. Il confirme que l’appartement n’était toujours pas achevé à la visite du chantier intervenue le 24 août 2019, alors que la livraison de l’appartement aurait dû intervenir au plus tard le 30 septembre 2017.

C’est dans ces conditions que, par actes d’huissier du 28 avril 2020, les consorts [A] ont fait citer la SCI SULLY, la société ELITE INSURANCE LTD CY et Monsieur [N] [L], architecte, devant le tribunal de céans aux fins principales d’obtenir la résiliation du contrat de vente en l’état futur d’achèvement (VEFA) ainsi que la réparation de leurs préjudices.

Sur cette assignation, la SCI SULLY et Monsieur [N] [L] ont constitué avocat.

Bien que régulièrement attraite par acte déposé à l’étude, ELITE INSURANCE LTD CY n’a pas constitué avocat.

En cours de procédure, la SCI SULLY a été placée en redressement judiciaire.

La Selarl HIROU a été désignée comme mandataire judiciaire et la SELAS BL& ASSOCIES a été désignée comme administrateur judiciaire.

Les demandeurs ont alors assigné en intervention forcée la société HIROU.

La société BL&ASSOCIES est-elle même intervenue volontairement à l’instance le 2 mai 2023.

En cours de procédure, les demandeurs ont modifié leur demande.

Désormais, ils ne demandent plus la résiliation du contrat de vente en l’état futur d’achèvement mais des dommages-intérêts au titre du retard dans la livraison.

Dans leurs dernières conclusions notifiées par voie électronique le 4 octobre 2024, les consorts [A] demandent au tribunal de :

écarter des débats les pièces adverses n°33 et 34 s’agissant de correspondances strictement confidentielles échangées entre la SCI SULLY, son avocat et celui de son administrateur judiciaire ;débouter la SCI SULLY de toute prétention fondée sur ces pièces ;Concernant le contrat de VEFA :

ordonner la livraison du bien, au besoin sous astreinte de 500 € par jour de retard à compter de la décision à intervenir ;fixer leur créance indemnitaire au passif de la procédure de redressement de la SCI SULLY à :*146.110 € arrêté au 31 mai 2022 (à parfaire) au titre du préjudice de jouissance;

*3.500 € au titre des frais d’expertise ;

*4.073,72 € au titre des frais accessoires à la procédure d’expertise ;

*3.634,75 € au titre du coût du garde-meuble ;

*1.246,95 € en raison des frais annexes aux déménagement (eau, agence, etc.) ;

*6.701 € au titre des taxes foncières ;

*100.000 € au titre du préjudice moral ;

condamner in solidum l’assureur ELLITE INSURANCE et Monsieur [T] [W] à leur payer les même sommes : *146.110 € arrêté au 31 mai 2022 (à parfaire) au titre du préjudice de jouissance;

*3.500 € au titre des frais d’expertise ;

*4.073,72 € au titre des frais accessoires à la procédure d’expertise ;

*3.634,75 € au titre du coût du garde-meuble ;

*1.246,95 € en raison des frais annexes aux déménagement (eau, agence, etc.) ;

*6.701 € au titre des taxes foncières ;

*100.000 € au titre du préjudice moral ;

Concernant le défaut d’assurance DO, CNR, GFA et responsabilité civile :

À titre principal,

enjoindre la SCI SULLY à justifier dès à présent, puis sous astreinte de 200 € par jour de retard à compter de la signification du Jugement à intervenir, d’un nouveau contrat d’assurance dûment réglé aux différents titres :*De la Dommage-Ouvrage ;

*De la responsabilité Constructeur Non Réalisateur ;

*De la responsabilité civile.

enjoindre la société ELITE INSURANCE à justifier dès à présent, puis sous astreinte de 200 € par jour de retard à compter de la signification du Jugement à intervenir, du transfert de la GFA et de la police d’assurance responsabilité du Maitre d’ouvrage consenties à la SCI SULLY ;À titre subsidiaire,

fixer la créance indemnitaire de Madame [G] [A] et Messieurs [H] et [F] [A] au passif de la procédure de redressement de la SCI SULLY au titre de la D-O, alternativement :*soit du montant des cotisations au titre de la Dommage-Ouvrage à déterminer au regard des quittances de règlement qu’il appartiendra à la SCI SULLY de produire aux débats ;

*soit du coût que les requérants seront amenés à exposer pour assurer leur bien au titre de la Dommage-Ouvrage ;

condamner in solidum la société ELITE INSURANCE à indemniser Madame [G] [A] et Messieurs [H] et [F] [A] à la même indemnité au titre de la D-O ;Concernant l’inscription d’une hypothèque du trésor public :

enjoindre la SCI SULLY à procéder à la radiation de ces inscriptions d’hypothèque à ses frais sous astreinte de 200 € par jour de retard à compter de la signification du Jugement à intervenir ;En tout état de cause,

débouter la SCI SULLY, la SELAS BL & Associés et Monsieur [N] [L] de l’ensemble de leurs demandes, fins et conclusions ;fixer la créance de Madame [G] [A] et Messieurs [H] et [F] [A] au passif de la procédure de redressement de la SCI SULLY au titre de l’article 700 du code de procédure civile à 10.000 € ;condamner in solidum la SELAS BL & Associes, ELITE INSURANCE Ltd Cy et Monsieur [N] [L] à payer aux consorts [A] la somme de 10.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.condamner les mêmes aux frais ainsi qu’aux entiers dépens.

Dans ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 5 septembre 2024, la SCI SULLY demande au tribunal de :

Sur le retard de livraison

dire que la SCI SULLY n’est pas la seule responsable du non-respect du délai de livraison et retenir une suspension légitime du délai de livraison qui ne peut être inférieure à 18 mois ; Sur la demande de résiliation judiciaire

rejeter la demande de résiliation judiciaire ;En tout état de cause et à titre reconventionnel

condamner les Consorts [A] à lui payer une somme de 40 500 euros correspondant au solde du prix de vente en VEFA non encore réglé. Sur les assurances:

rejeter la demande visant la production sous astreinte du respect de l’obligation d’assurance DO ;rejeter la demande des acquéreurs visant la production sous astreinte du respect de l’obligation d’assurance responsabilité civile ; rejeter la demande des acquéreurs visant la production sous astreinte du respect de l’obligation de GFA ; Sur les hypothèques

rejeter la demande des acquéreurs visant la radiation de cette hypothèque au service de publicité foncière ; Sur les demandes financières des acquéreurs.

Sur la perte de jouissance.

rejeter la demande indemnitaire fondée sur la valeur locative du bien au titre de la perte de jouissance ;

Sur les frais d’expertise.

dire que les frais d’expertise seront supportés à part égale par les consort [A], Monsieur [L] architecte et la SCI SULLY ; Sur les frais accessoires

rejeter faute de justificatifs concernant la réalité de ces frais et de leur paiement par les demandeurs, la demande de règlement d’une somme de 4.073,72 euros et correspondraient aux frais d’avocat et autres frais d’huissier; Sur le préjudice moral.

dire n’y avoir lieu à préjudice moral ; Subsidiairement : ramener la demande de préjudice moral à de plus justes proportions ; constater que suivant un jugement en date du 6 décembre 2022 la SCI SULLY a été placée en redressement judiciaire avec maintien d’activités et en tirer toutes les conséquences de droit ; Sur les dépens et l’article 700 du code de procédure civile.

rejeter les demandes.

Dans ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 10 mars 2022, Monsieur [N] [L] demande au tribunal de :

débouter les consorts [A] de toutes leurs fins et demandes à son encontre ; En conséquence

dire et juger n’y avoir lieu à sa condamnation in solidum des autres défendeurs ;débouter les demandeurs de leurs demandes tendant à le voir condamner s’agissant des frais d’expertise et au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;condamner in solidum les demandeurs à lui verser une somme de 3000 euros à titre de dommages et intérêts pour procédure abusive ;les condamner au paiement d’une somme de 2000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens de l’instance en ce compris les frais d’expertise.

Par message électronique du 5 septembre 2024, l’avocat de l’administrateur judiciaire de la SCI SULLY a indiqué que l’administrateur n’était plus en fonction et qu’en conséquence, il n’avait plus aucune qualité pour intervenir.

Conformément aux termes de l’article 455 du code de procédure civile, il sera renvoyé aux écritures des parties pour le surplus des moyens développés au soutien de leurs prétentions.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 12 novembre 2024, a fixé la date de dépôt des dossiers au greffe le 17 décembre 2024et la date de mise à disposition du jugement au 28 janvier 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION :

À titre liminaire, il convient de rappeler les dispositions de l’article 768 du code de procédure civile, aux termes duquel les conclusions des parties doivent formuler expressément leurs prétentions ainsi que les moyens en fait et en droit sur lesquels chacune de ces prétentions est fondée avec indication pour chaque prétention des pièces invoquées et de leur numérotation. Le tribunal ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif et n’examine les moyens au soutien de ces prétentions que s’ils sont invoqués dans la discussion.

De plus, il doit être rappelé que l’article 4 du code de procédure civile dispose en son premier alinéa que l’objet du litige est déterminé par les prétentions respectives des parties. Il en résulte que l’opinion formulée par les parties sur un point de pur droit ne constitue pas un terme du litige. Aussi, il n’y a pas lieu à statuer sur les demandes visant à voir dire, juger, donner acte ou constater l’opinion des parties sur la qualification juridique de faits ou d’actes de nature à nourrir les moyens et arguments en débat.

En outre, il convient de rappeler qu’en application de l’article 12 du code de procédure civile, il appartient au juge de trancher le litige conformément aux règles de droit qui lui sont applicables en donnant ou restituant leur exacte qualification aux faits et actes litigieux sans s’arrêter à la dénomination que les parties en auraient proposée.

Par ailleurs, il résulte de l’article 9 du même code qu’il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

Sur la recevabilité des pièces n°33 et 34 de la SCI SULLY :

L’article 66-5 alinéa 1er de la loi n° 71-1130 du 31 décembre 1971 portant réforme de certaines professions judiciaires et juridiques dispose :

« En toutes matières, que ce soit dans le domaine du conseil ou dans celui de la défense, les consultations adressées par un avocat à son client ou destinées à celui-ci, les correspondances échangées entre le client et son avocat, entre l’avocat et ses confrères à l’exception pour ces dernières de celles portant la mention « officielle », les notes d’entretien et, plus généralement, toutes les pièces du dossier sont couvertes par le secret professionnel. »

En application de cette disposition, le Conseil national des barreaux a adopté un article 3 de son règlement intérieur national.

En l’espèce, les Consorts [A] sollicitent que soient écartées des débats les pièces n°33 et 34 produites par la SCI SULLY, alléguant la confidentialité des correspondances entre cette dernière et, respectivement, son propre Conseil et son administrateur judiciaire.

Les pièces n°33 et 34 produites par la SCI SULLY consistent en des reproductions de mails adressées par cette dernière à son Conseil.

Il convient donc d’écarter des débats ces pièces couvertes par le secret professionnel.

Sur la livraison du bien et le transfert de propriété

L’article 1601-3 du code civil dispose :

« La vente en l’état futur d’achèvement est le contrat par lequel le vendeur transfère immédiatement à l’acquéreur ses droits sur le sol ainsi que la propriété des constructions existantes. Les ouvrages à venir deviennent la propriété de l’acquéreur au fur et à mesure de leur exécution ; l’acquéreur est tenu d’en payer le prix à mesure de l’avancement des travaux.

Le vendeur conserve les pouvoirs de maître de l’ouvrage jusqu’à la réception des travaux. »

En l’espèce, les Consorts [A] sollicitent le tribunal d’ordonner la livraison du bien, sous astreinte. Ils soutiennent, ce faisant, avoir payé l’intégralité du prix d’achat.

En réponse, la SCI SULLY demande notamment de constater que l’appartement de Madame [G] [D] divorcée [A], de [H] et [F] [A] est achevé aujourd’hui et en état d’être livré.

À ce stade, il convient de relever que les Consorts [A] ont abandonné leur prétention initiale en résiliation de la vente, de sorte qu’il n’y a pas lieu à statuer sur la demande de rejet de cette prétention formée par la SCI SULLY.

Par ailleurs, la SCI SULLY produit une sommation interpellative faite à Madame [D] divorcée [A], le 3 juin 2024, signifiée au domicile du destinataire, [Adresse 2]. Force est donc de constater que les Consorts [A] ont pris possession du bien litigieux, depuis le 3 juin 2024 à tout le moins.

Corrélativement, les Consorts [A] ont payé les dernières tranches du prix de vente, par renonciation au séquestre de la somme de 35.384,17 euros consignée à la Caisse des dépôts et consignation ainsi que par chèque pour une somme de 5.115,38 euros. Cela ressort d’un courrier officiel du Conseil des Consorts [A] adressé à l’administrateur judiciaire de la SCI SULLY le 15 février 2024. La SCI SULLY, qui n’a pas actualisé ses conclusions sur ce point, ne le conteste pas.

Partant, la SCI SULLY sera déboutée de sa demande tendant au paiement d’une somme de 40.500 euros correspondant au solde du prix de vente.

Parallèlement, les Consorts [A] seront déboutés de leur demande tendant à voir ordonner la livraison sous astreinte du bien (qui ne saurait être assimilée à une demande en livraison de quelconques travaux), alors qu’ils en ont manifestement pris possession.

Sur la suspension du délai et le retard de livraison

Aux termes des articles 1103 et 1104 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits ; ils doivent être négociés, formés et exécutés de bonne foi.

S’agissant du régime général des contrats, l’article 1217 du code civil dispose que:

« La partie envers laquelle l’engagement n’a pas été exécuté, ou l’a été imparfaitement, peut:

— refuser d’exécuter ou suspendre l’exécution de sa propre obligation;

— poursuivre l’exécution forcée en nature de l’obligation;

— obtenir une réduction du prix;

— provoquer la résolution du contrat;

— demander réparation des conséquences de l’inexécution.

Les sanctions qui ne sont pas incompatibles peuvent être cumulées; des dommages et intérêts peuvent toujours s’y ajouter. »

Les articles 1231-1 à 1231-4 du code civil disposent que :

« Le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, s’il ne justifie pas que l’exécution a été empêchée par la force majeure. »

« Les dommages et intérêts dus au créancier sont, en général, de la perte qu’il a faite et du gain dont il a été privé, sauf les exceptions et modifications ci-après. »

« Le débiteur n’est tenu que des dommages et intérêts qui ont été prévus ou qui pouvaient être prévus lors de la conclusion du contrat, sauf lorsque l’inexécution est due à une faute lourde ou dolosive. »

« Dans le cas même où l’inexécution du contrat résulte d’une faute lourde ou dolosive, les dommages et intérêts ne comprennent que ce qui est une suite immédiate et directe de l’inexécution. »

S’agissant spécialement des ventes, il résulte des articles 1602 et suivants du code civil, que le vendeur est tenu d’expliquer clairement ce à quoi il s’oblige, tout pacte obscur ou ambigu s’interprétant contre le vendeur ; celui-ci a deux obligations principales, celle de délivrer et celle de garantir la chose qu’il vend ; la délivrance est le transport de la chose vendue en la puissance et possession de l’acheteur ; elle est remplie, en matière d’immeuble, lorsque le vendeur a remis les clefs, s’il s’agit d’un bâtiment, ou lorsqu’il a remis les titres de propriété.

Aux termes de l’article 1610, si le vendeur manque à faire la délivrance dans le temps convenu entre les parties, l’acquéreur pourra, à son choix, demander la résolution de la vente, ou sa mise en possession, si le retard ne vient que du fait du vendeur.

L’article 1611 dispose, que le vendeur doit, dans tous les cas, être condamné aux dommages et intérêts, s’il résulte un préjudice pour l’acquéreur, du défaut de délivrance au terme convenu.

L’acte authentique de VEFA en date du 5 octobre 2017 stipule :

« ACHÈVEMENT DE L’IMMEUBLE

Définition de l’achèvement

Il est précisé que l’achèvement au sens du présent chapitre s’entend tel qu’il est défini par l’article R 261-1 du code de la construction et de l’habitation (…)

…/

Conditions d’exécution des travaux – Délai -Causes légitimes de suspension du délai de livraison

…/

Délai – Livraison

Le VENDEUR s’oblige à mener les travaux de telle manière que les ouvrages et les éléments d’équipement nécessaires à l’utilisation des BIENS vendus soient achevés au plus tard le 30 septembre 2017 et livrés au plus tard le 3 octobre 2017 sauf survenance d’un cas de force majeure ou de suspension du délai de livraison.

Causes légitimes de suspension du délai de livraison

— …/

— Retards provenant de la défaillance d’une entreprise (la justification de la défaillance pouvant être fournie par le VENDEUR à l’ACQUÉREUR au moyen de la production du double de la lettre recommandée avec demande d’avis de réception adressée par le Maître d’œuvre du chantier à l’entrepreneur défaillant) ;

— Retards entraînés par la recherche et la désignation d’une nouvelle entreprise se substituant à une entreprise défaillante et à l’approvisionnement du chantier par celle-ci ;

— …/

— Retards de paiement de l’acquéreur tant en ce qui concerne la partie principale, que les intérêts de retard et les éventuels travaux supplémentaires ou modificatifs que le vendeur aurait accepter de réaliser.

…/ »

En l’espèce, les Consorts [A] reprochent à la SCI SULLY de ne pas avoir livré un bien achevé.

La SCI SULLY soutient avoir proposé aux Consorts [A] une remise des clés le 9 mars 2024. Elle soutient, par ailleurs, que les travaux seraient achevés et que les retards pris résulteraient de la défaillance de certains entrepreneurs, de la faillite de son assureur, du retard des paiement des propriétaires s’agissant de la dernière tranche des travaux et de commandes spécifiques sollicitées par les Consorts [A].

La SCI SULLY reconnait néanmoins s’être engagée à livrer le bien le 3 octobre 2017.

Sur la défaillance des entrepreneurs

La SCI SULLY produit, s’agissant de justifier d’une suspension du délai résultant de la défaillance d’entreprises, des copies de courriers par lettre simple ainsi que deux procès-verbaux de constats d’huissiers, réalisés les 15 mai 2018 et 27 janvier 2020 faisant état de l’absence d’ouvrier de l’entreprise CYCLONE RUN chargée des travaux d’enduit extérieur et de l’abandon du chantier par l’entreprise FOLESSA chargée de la reprise d’étanchéité.

Néanmoins, ces pièces, de même que l’ensemble des éléments du dossier, ne permettent pas à la juridiction de céans de constater, ni la date effective de l’arrêt du chantier ou de la résiliation du marché, ni, de la date de reprise effective des travaux ou de la conclusion des nouveaux marchés.

Partant, la SCI SULLY, qui ne justifie pas du délai certain de défaillance et de recherche, ne peut bénéficier d’un délai de suspension à ce titre.

Sur l’interruption d’assurance dommage-ouvrage

L’article L 241-1 du code des assurances dispose d’une obligation d’assurance pesant sur tout constructeur d’ouvrage s’agissant de la responsabilité décennale objective fondée sur les articles 1792 et suivant du code civil.

La SCI SULLY se prévaut de ce que son assureur dommage ouvrage et constructeur non réalisateur, l’Alpha Group Insurance, aurait fait faillite début 2019, la laissant sans assurance jusqu’à désignation d’ALLIANZ par décision du bureau central de tarification en date du 11 octobre 2019 et signature d’un contrat d’assurance dommage-ouvrage le 14 septembre 2020.

Elle ne produit aucun élément pertinent quant à la faillite de son assureur, ni permettant d’établir à quelle date elle en aurait eu connaissance.

Elle justifie toutefois d’une décision du bureau central de tarification statuant en matière d’assurance de travaux de construction saisi sur requête du 14 avril 2019 et du contrat d’assurance dommage-ouvrage conclu le 14 septembre 2020.

Nonobstant, il résulte du rapport d’expertise judiciaire qu’à la date de réunion du 24 avril 2019, le chantier avait repris et l’avancement a progressé. Ce constat fait échec à l’argument de la SCI SULLY tendant à voir reconnaître que l’absence d’assurance dommage-ouvrage constituerait un cas de force majeur l’ayant empêché d’avancer les travaux, qui n’ont, de fait, pas été interrompus.

Sur les commandes spécifiques et le retard de paiement des consorts [A]

Il résulte de l’article R. 261-1 du code de la construction et de l’habitation que l’immeuble vendu en l’état futur d’achèvement est réputé achevé lorsque sont exécutés les ouvrages et sont installés les éléments d’équipement qui sont indispensables à l’utilisation, conformément à sa destination, de l’immeuble faisant l’objet du contrat, à l’exception des travaux dont l’acquéreur se réserve l’exécution. Pour l’appréciation de cet achèvement, les défauts de conformité avec les prévisions du contrat ne sont pas pris en considération lorsqu’ils n’ont pas un caractère substantiel, ni les malfaçons qui ne rendent pas les ouvrages ou éléments ci-dessus précisés impropres à leur utilisation. La constatation de l’achèvement n’emporte par elle-même ni reconnaissance de la conformité aux prévisions du contrat, ni renonciation aux droits que l’acquéreur tient de l’article L. 242-1 du code des assurances.

L’article R. 261-24 du code de la construction et de l’habitation dispose :

« La garantie financière d’achèvement ou de remboursement prend fin à l’achèvement de l’immeuble, tel que défini à l’article R. 261-1. Cet achèvement résulte de la constatation qui en est faite soit par une personne désignée dans les conditions prévues à l’article R. 261-2, soit par un organisme de contrôle indépendant ou un homme de l’art. Lorsque le vendeur assure lui-même la maîtrise d’œuvre, la constatation est faite par un organisme de contrôle indépendant.

La personne qui constate l’achèvement remet au vendeur une attestation d’achèvement, en trois exemplaires originaux, établie conformément à un modèle défini par arrêté du ministre chargé du logement. Le vendeur remet l’un des trois exemplaires de cette attestation à l’organisme garant mentionné à l’article R. 261-17 et un autre au notaire chargé de la vente. »

L’acte authentique de VEFA en date du 5 octobre 2017 stipule :

« PRIX

…/

PAIEMENT DU SURPLUS

…/

5% à l’achèvement des travaux conformément à l’article R. 261-24 du CCH, soit la somme de (…) 20.250.00€ ;5% à la livraison (remise des clés), soit la somme de (…) 20.250.00€ …/ »

En l’espèce, la SCI SULLY ne justifie d’aucune attestation d’achèvement qu’elle aurait obtenu, a fortiori, qu’elle aurait signifié aux requérants.

Dès lors, elle échoue à établir le caractère exigible de l’obligation des Consorts [A] d’avoir à payer les deux dernières tranches du prix.

Elle soutient avoir proposé une remise des clés aux Consorts [A] suivant mail du 15 mars 2024. Néanmoins, la pièce produite pour étayer cette affirmation est écartée des débats.

Par ailleurs, elle ne produit aucun élément propre à établir efficacement ce que les Consorts [A] auraient demandé des travails modificatifs, leur description ou la date de réalisation.

Partant, la SCI SULLY échoue à démontrer la suspension du délai de livraison convenu.

En conséquence, elle est responsable d’un retard de 79 mois à la livraison du bien litigieux, pour s’être engagée à le livrer aux Consorts [A] le 3 octobre 2017, ceux-ci ayant pris possession du bien le 3 juin 2024 au plus tard.

Sur la liquidation du préjudice des Consorts [A]

En l’espèce, les Consorts [A] sollicitent :

146.110 €, à parfaire, au titre du préjudice de jouissance ;3.500 € au titre des frais d’expertise ;4.073,72 € au titre des frais accessoires à la procédure d’expertise ;3.634,75 € au titre du coût du garde-meuble ;1.246,95 € en raison des frais annexes aux déménagement (eau, agence, etc.) ;6.701 € au titre des taxes foncières ;100.000 € au titre du préjudice moral.

La SCI SULLY nie l’existence d’un préjudice moral chez les Consorts [A], elle sollicite subsidiairement d’en ramener le quantum à de plus justes proportions.

S’agissant de l’ampleur du retard et de la suspension du délai de livraison, il y a lieu de constater, en premier lieu, que les Consorts [A], qui ont acquis le 5 octobre 2017 un bien en l’état futur d’achèvement décrit comme « hors d’eau » bien que censé livré le 3 octobre 2017, soit deux jours auparavant, ne peuvent prétendre à l’application d’une exécution stricte de cette clause au risque de se prévaloir de leur propre turpitude.

Sur le préjudice de jouissance le coût de garde-meuble et frais annexes de déménagements

Pour être indemnisable, le préjudice doit être certain et direct ; il peut être existant ou futur, mais ne doit pas être hypothétique.

En l’espèce, les Consorts [A] s’appuient sur le rapport d’expertise, pour solliciter l’octroi de dommages et intérêts fixés sur la valeur locative estimée du bien.

Néanmoins, les pièces du dossier mettent en exergue ce que Madame [D] ex-épouse [A] a acquis ce bien, en indivision avec ses enfants, en vue de l’habiter. Dès lors, son préjudice ne peut résulter que de la perte de chance de ne pas avoir pu profiter, en tant qu’occupant de son bien, et non en la perte de chance d’en tirer un revenu locatif. Il se matérialise, le cas échéant, dans les échéances de remboursements d’un emprunt, de loyer d’emplacement ou des autres frais payés en l’attente de pouvoir emménager dans le bien et l’éventuelle perte d’agrément.

En outre, les Consorts [A], qui ont acquis le 5 octobre 2017 un appartement en l’état futur d’achèvement, à l’état « hors d’eau », pour une livraison promise trois jours plus tôt, ne sauraient se voir indemniser s’agissant de l’entier retard sans décotte de la partie qu’ils ont nécessaire consentie.

Le préjudice de jouissance sera donc équitablement fixé à 60% de la valeur locative du bien tel que retenue par l’Expert, soit la somme de 1.900 euros mensuel, s’agissant d’une période également fixée à 60% du retard courant du 3 octobre 2017 à la prise de possession effective du bien retenue au 3 juin 2024, soit 47 mois, pour un total de 89.300 euros.

Il sera, en outre, fait droit à la demande concernant les frais de garde-meuble et d’emménagements, justifiés par la production des factures y relatives.

Sur les frais d’expertise et accessoires à la procédure d’expertise

Les frais d’expertise seront inclus aux dépens.

Les frais accessoires à la procédure pris des honoraires de représentation en procédure de référé et à l’expertise, concernent pour part des frais irrépétibles qu’il convenait de solliciter au stade du référé. Le surplus relève des frais irrépétibles de la présente instance.

Concernant les frais d’huissier et de réquisition hypothécaire, ceux-ci relèvent des dépens de la présente instance.

La prétention en dommage-intérêt formulée par les Consorts [A] concernant ces frais sera rejetée.

Sur les taxes foncières

L’acte authentique de VEFA en date du 5 octobre 2017 stipule :

« CHARGES ET CONDITIONS

1°) CONDITIONS GÉNÉRALES

D- Impôts

Les impôts et contributions de toute nature auxquels donneront lieu les Biens vendus seront à la charge de l’ACQUÉREUR à compter de la date à laquelle le VENDEUR lui aura notifié que les BIENS sont mis à sa disposition dans les conditions ci-dessus prévues sous le titre « Constatation de l’Achèvement des Ouvrage et Prise de Possession »

En l’espèce, les Consorts [A], qui sollicitent le remboursement des taxes foncières 2022 et 2023, produisent des éléments parcellaires (avis de dégrèvement pour 2022 et avis d’impôt pour 2023) qui ne permettent pas d’identifier le bien faisant assiette à l’impôt.

Leur demande de ce chef sera rejetée.

Sur le préjudice moral

L’article 1611 dispose, que le vendeur doit, dans tous les cas, être condamné aux dommages et intérêts, s’il résulte un préjudice pour l’acquéreur, du défaut de délivrance au terme convenu.

En l’espèce, les Consorts [A] sollicitent l’indemnisation de leur préjudice moral en application de la responsabilité contractuelle de la SCI SULLY résultant du retard d’exécution.

Elle expose que, ayant placé tout son patrimoine et ses espérances dans l’achat de ce bien, co-financés par ses fils (nus-propriétaires), elle a vu ses espoirs déçus et ses finances obérées.

Elle verse plusieurs attestations de témoin pour étayer la réalité de ses souffrances.

La SCI SULLY nie l’existence et le quantum du préjudice allégué.

En l’espèce, les agissements fautifs de la SCI SULLY, qui a livré le bien promis à l’achèvement avec un délais de retard anormalement excessif, a nécessairement causé un préjudice moral aux Consorts [A], dont l’existence est attestée par témoins, qui sera indemnisé par l’allocation d’une juste somme de 30.000 euros.

Sur les responsabilités de la SCI SULLY, de ELITE INSURANCE et de Monsieur [W]

En l’espèce, les Consorts [A] sollicitent de voir porter les sommes qu’ils revendiquent au passif de la SCI SULLY et de voir solidairement condamnés ELITE INSURANCE et de Monsieur [W] à leur paiement.

S’agissant de la SCI SULLY

L’article L. 622-22 du Code de commerce, s’agissant des procédures de sauvegarde judiciaire ainsi que, par renvoi expresse des articles L. 631-14 et L. 641-3, aux redressements et liquidations judiciaires, dispose :

« les instances en cours sont interrompues jusqu’à ce que le créancier poursuivant ait procédé à la déclaration de sa créance. Elles sont alors reprises de plein droit, le mandataire judiciaire et, le cas échéant, l’administrateur ou le commissaire à l’exécution du plan nommé en application de l’article L. 626-25 dûment appelés, mais tendent uniquement à la constatation des créances et à la fixation de leur montant.

Le débiteur, partie à l’instance, informe le créancier poursuivant de l’ouverture de la procédure dans les dix jours de celle-ci. »

La SCI SULLY est en situation de redressement judiciaire à la suite d’une procédure ouverte selon jugement du 6 décembre 2022.

Partant, les sommes correspondantes à l’indemnisation des Consorts [A] de leurs préjudices résultant du retard dans la livraison du bien litigieux, seront portées au passif de la procédure collective.

S’agissant d’ELITE INSURANCE et de Monsieur [W]

L’article 1240 du code civil dispose : « Tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. »

L’application de cette disposition suppose de la part de celui qui l’invoque, la démonstration d’un dommage, d’une faute ainsi qu’un lien de causalité entre la faute alléguée et le préjudice qui en est résulté.

En l’espèce, les Consorts [A] sollicitent la condamnation d’ELITE INSURANCE, assignée en qualité d’assureur garantie financière d’achèvement et responsabilité civile de la SCI SULLY, et de Monsieur [W], assigné en qualité architecte maître d’œuvre, solidairement à la SCI SULLY quant à l’entier préjudice, sur le fondement de l’article 1240 du code civil.

Néanmoins, ils ne procèdent pas à la démonstration d’une faute de l’architecte ou de la compagnie d’assurance, ni du lien de causalité avec l’entier préjudice, puisqu’une responsabilité solidaire est revendiquée.

S’agissant, en particulier, du grief tiré d’une fausse déclaration d’achèvement des travaux, il convient de relever que l’argumentaire des demandeurs (p. 20 et suivantes de leurs conclusions n°6), est développé dans l’ancien débat quant à la résiliation de la VEFA et en réponse à l’argument de la SCI SULLY tirée d’un refus des demandeurs de payer les 10% restant du prix.

Il convient de faire remarquer que si l’architecte avait eu une mission complète de conception, d’exécution des travaux et de réception de l’ouvrage sa responsabilité aurait pu être engagée pour retard et défaut de surveillance des travaux.

Or, force est de constater que les demandeurs n’ont pas produit le contrat d’architecte se contentant de leur argumentaire à l’appui de leur demande de résiliation initiale à savoir la fausse déclaration d’achèvement des travaux signée par l’architecte, grief sans intérêt s’agissant désormais d’une problématique de retard dans la livraison du bien.

Échouant dans l’établissement des faits nécessaire au succès de leur prétention, les Consorts [A] seront déboutés de la demande de condamnation solidaire d’ELITE INSURANCE et de Monsieur [L].

Concernant les assurances DO, CNR, GFA et RC :

Les articles L. 242-1 et -2 du code des assurances rendent obligatoire pour tout vendeur d’ouvrage, ou promoteur immobilier, qui fait réaliser des travaux de construction d’avoir à souscrire, pour son compte ou pour celui des propriétaires successifs, une assurance garantissant, en dehors de toute recherche des responsabilités, le paiement de la totalité des travaux de réparation des dommages de la nature de ceux dont sont responsables les constructeurs au sens de l’article 1792-1, les fabricants et importateurs ou le contrôleur technique sur le fondement de l’article 1792 du code civil.

En l’espèce, les Consorts [A] sollicitent qu’injonction soit faite à la SCI SULLY d’avoir à justifier, sous astreinte, de contrats d’assurance dommage-ouvrage, constructeur non réalisateur, de garantie financière d’achèvement et de responsabilité civile. De même s’agissant d’enjoindre ELITE INSURANCE à justifier du transfert de la garantie financière d’achèvement et de l’assurance responsabilité du maître d’ouvrage consenties à la SCI SULLY.

Il sera fait droit à ces demandes dans la limite des assurances de dommage obligatoires au sens des articles L. 242-1 et -2 du code des assurances. Le prononcé d’une astreinte n’apparaît toutefois pas nécessaire à ce stade.

Concernant l’inscription d’une hypothèque du trésor public :

L’acte authentique de VEFA en date du 5 octobre 2017 stipule :

« DISPOSITIONS DIVERSES – CLÔTURE

SITUATION HYPOTHÉCAIRE

Le VENDEUR déclare que les BIENS immobiliers sont libres de toute inscription d’hypothèque ou de privilège à l’exception d’une hypothèque légale du Trésor, pour un montant de 28.000 euros dont la radiation est actuellement en cours suite aux paiements intervenus. »

En l’espèce, les Consorts [A] reprochent à la SCI SULLY de ne pas avoir fait radier l’hypothèque légale du trésor. Ils produisent un relevé de formalités publiées au 27 décembre 2018 faisant état de l’hypothèque litigieuse déposée 7 juin 2017.

La SCI SULLY entend se prévaloir d’un acte de mainlevée de l’hypothèque en date du 23 octobre 2017.

Elle produit un acte de mainlevée sur l’hypothèque légale litigieuse en date du 23 octobre 2017. Il en résulte que le comptable des finances publiques consent à la radiation entière et définitive de l’inscription 2017 D n°6091 enregistrée le 7 juin 2017 sous la référence 2017 V n°1937. Décharge est donnée au comptable des finances publiques du service publicité foncière pour radier l’inscription.

Or, il ressort du relevé de formalité établi par le service de la publicité foncière le 18 février 2020 qu’au 27 décembre 2018 (date de mise à jour fichier) l’inscription 2017 V n°1937 n’était pas radiée.

Dès lors, il apparaît que l’inscription hypothécaire querellée n’a pas été radiée, et il incombe à la SCI SULLY de faire effectivement radier cette inscription.

Aussi, il sera fait droit à la demande des Consorts [A] d’enjoindre la SCI SULLY à procéder à la radiation l’inscription hypothécaire 2017 V n°1937, à ses frais.

Eu égard le fait que l’effectivité d’une telle radiation aurait dû être suivie par la SCI SULLY depuis l’origine, et alors qu’une radiation n’a pas été requise au cours de la procédure d’instruction de l’affaire, qui a pourtant duré près de cinq ans, il sera prononcé une astreinte provisoire sur ce point.

Sur la demande de dommages-intérêts formée par Monsieur [L]

En l’espèce, Monsieur [L] sollicite le tribunal de condamner les demandeurs, in solidum, à lui verser une somme de 3.000 euros à titre de dommages et intérêts pour procédure abusive.

Toutefois, Monsieur [L] se dispense de toute démonstration factuelle et ne fonde pas sa demande en droit.

Il n’appartient pas au Tribunal de se substituer à Monsieur [L], qui sera donc débouté de sa demande.

Sur les frais irrépétibles et les dépens

L’issue du litige et l’équité commandent de condamner la SCI SULLY aux entiers dépens, en ce compris les frais de l’expertise judiciaire décidée par ordonnance de référé de ce tribunal en date du 31 janvier 2019.

Elle sera, en outre, tenue à de justes frais irrépétibles à l’endroit des Consorts [A].

Monsieur [L] sera débouté de sa demande formée au titre de l’article 700 du code de procédure civile, eu égard à sa déclaration d’achèvement des travaux prématurément déposée le 30 avril 2019.

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal, statuant publiquement, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort,

ÉCARTE des débats les pièces n°33 et 34 communiquées aux débats dans les intérêts de la SCI SULLY ;

DÉBOUTE la SCI SULLY de sa demande tendant au paiement d’une somme de 40 500 euros correspondant au solde du prix de vente ;

DIT n’y avoir à statuer sur la demande de résiliation, laquelle a été abandonnée en demande ;

DÉBOUTE Madame [G] [D] divorcée [A], [H] et [F] [A] de leur demande tendant à voir ordonner la livraison, sous astreinte, du bien ;

FIXE à 124.181,70 € (cent vingt-quatre mille cent quatre-vingt-un euros et soixante-dix centimes) la créance indemnitaire de Madame [G] [D] divorcée [A], [H] et [F] [A] au passif de la procédure de redressement de la SCI SULLY, soit :

89.300 au titre du préjudice de jouissance ;3.634,75 € au titre du coût du garde-meuble ;1.246,95 € en raison des frais annexes aux déménagements ;30.000 € au titre du préjudice moral résultant du retard de livraison ;

REJETTE la demande en dommage-intérêts formulée par Madame [G] [D] divorcée [A], [H] et [F] [A] concernant les frais d’expertise, les frais accessoires à la procédure d’expertise, les frais d’huissier et de réquisition hypothécaire ;

REJETTE la demande en dommage-intérêts formulée par Madame [G] [D] divorcée [A], [H] et [F] [A] concernant les taxes foncières 2022 et 2023 ;

DÉBOUTE Madame [G] [D] divorcée [A], [H] et [F] [A] de leurs demandes pécuniaires formées à l’encontre d’ELITE INSURANCE LTD CY et de Monsieur [N] [L] ;

ENJOINT la SCI SULLY d’avoir à justifier d’une couverture d’assurance obligatoire conformément aux dispositions des articles L. 242-1 et L. 242-2 du code des assurances ;

ENJOINT la société ELITE INSURANCE LTD CY d’avoir à justifier du transfert de la garantie financière d’achèvement et de la police d’assurance responsabilité du maître d’ouvrage consenties à la SCI SULLY ;

ENJOINT la SCI SULLY d’avoir à procéder à la radiation l’inscription hypothécaire 2017 V n°1937, ce, à ses frais et sous astreinte provisoire ;

DIT que cette astreinte provisoire est d’un montant de 50€ (cinquante euros) par jour de retard pendant une durée de 60 jours et qu’elle commencera à courir passé un délai de 15 jours à compter de la signification du présent jugement ;

DÉBOUTE Monsieur [N] [L] de sa demande de dommages-intérêts formée contre les Consorts [A] ;

REJETTE toute demande plus ample ou contraire ;

CONDAMNE la SCI SULLY à payer à Madame [G] [D] divorcée [A], [H] et [F] [A] une somme de 5.000 euros au titre des frais irrépétibles et des dépens ;

DÉBOUTE Monsieur [N] [L] de sa demande faite au titre des frais irrépétibles et des dépens ;

CONDAMNE la SCI SULLY aux entiers dépens, en ce compris les frais de l’expertise judiciaire prononcée par ordonnance de référé de ce tribunal en date du 31 janvier 2019 ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire du présent jugement est de droit ;

Et le présent jugement a été signé par Brigitte LAGIERE, Présidente et Isabelle SOUNDRON, Greffière.

La Greffière La Présidente