TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 10]

Service des contentieux de la protection

[Adresse 8]

[Localité 2]

JUGEMENT DU 27 Novembre 2025

N° RG 25/05178 – N° Portalis DBYC-W-B7J-LVSV

Jugement du 27 Novembre 2025

N°: 25/1000

AGENCE IMMOBILIERE A VOCATION SOCIALE (A.I.V.S.)

C/

[C] [H]

[Y] [J]

EXÉCUTOIRE DÉLIVRÉ

LE

à Me [Localité 9]

COPIE à la PREFECTURE

Au nom du Peuple Français ;

Rendu par mise à disposition le 27 Novembre 2025 ;

Par Killian MAILLEFAUD, Juge des contentieux de la protection au Tribunal judiciaire de RENNES, assisté de Géraldine LE GARNEC, Greffier ;

Audience des débats : 03 Octobre 2025.

Le juge à l’issue des débats a avisé les parties présentes ou représentées, que la décision serait rendue le 21 Novembre 2025 date à laquelle le délibéré a été prorogé au 27 Novembre 2025, conformément aux dispositions de l’article 450 du Code de Procédure Civile.

ENTRE :

DEMANDEUR :

AGENCE IMMOBILIERE A VOCATION SOCIALE (A.I.V.S.)

[Adresse 4]

[Localité 3]

représentée par M^e Hugo CASTRES, avocat au barreau de RENNES

ET :

DEFENDEURS :

M. [C] [H]

[Adresse 6]

[Adresse 12]

[Localité 1]

non comparant, ni représenté

Mme [Y] [J]

[Adresse 6]

[Adresse 12]

[Localité 1]

non comparante, ni représentée

EXPOSÉ DU LITIGE

En vertu d’un contrat passé par acte sous signature privée en date du 28 décembre 2021, la société Agence IMMOBILIERE A VOCATION SOCIALE a mis à disposition à Monsieur [H] et Madame [J] un local à usage d’habitation situé [Adresse 5], moyennant un loyer mensuel initial de 353,69 euros, incluant les provisions pour charges.

Par acte de commissaire de justice du 25 septembre 2024, la société Agence IMMOBILIERE A VOCATION SOCIALE a fait délivrer à Monsieur [H] et Madame [J] un commandement de payer la somme de 1941,35 euros au titre des loyers et charges échus, outre le coût de l’acte.

La commission départementale de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) a été saisie le 26 septembre 2024.

Par acte de commissaire de justice en date du 15 mai 2025 délivré à étude, la société Agence IMMOBILIERE A VOCATION SOCIALE a fait assigner Monsieur [H] et Madame [J] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Rennes et demande, sous le bénéfice de l’exécution provisoire, de :

A titre principal :

constater l’acquisition de la clause résolutoire au profit du requérant quant au bail consenti à Monsieur [H] et Madame [J] à la date du 25 novembre 2024 ;A titre subsidiaire :Prononcer la résiliation du contrat de bail aux torts exclusifs des locataires à compter de la décision à intervenir

En conséquence

condamner in solidum Monsieur [H] et Madame [J] à payer à la société Agence IMMOBILIERE A VOCATION SOCIALE la somme de 1647,56 euros représentant le montant des loyers et des charges impayées arrêtée au jour de la délivrance de la présente assignation, outre les loyers et charges échus ou à échoir à la date de la résiliation du contrat, ladite somme portant intérêts judiciaires à compter du commandement du 25 septembre 2024 ;condamner in solidum Monsieur [H] et Madame [J] à payer à la société Agence IMMOBILIERE A VOCATION SOCIALE une indemnité mensuelle d’occupation dudit logement d’habitation équivalente au montant du loyer et des charges à compter du jour de sa résiliation et ce, jusqu’à la libération effective des lieuxOrdonner l’expulsion immédiate de Monsieur [H] et Madame [J] ainsi que touts les occupants de leur chef du bien immobilier sis [Adresse 7] à [Localité 11], et au besoin avec le concours de la force publique ;ordonner en tant que de besoin le concours de la force publique pour l’exécution du jugement à intervenir et qu’il en sera rendu compte au tribunal en cas de difficultéSupprimer le délai de deux mois à compter de la délivrance du commandement d’avoir à quitter les lieux prévu à l ‘article L412-1 du code des procédures civiles d’exécutionSupprimer le bénéfice du sursis de la trève hivernale en application des dispositions de l’article L412-6 du code des procédures civiles d’exécutionEn tout état de cause :

condamner in solidum Monsieur [H] et Madame [J] à verser au requérant une somme de 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens lesquels comprendront le coût des actes établis par la SCP GRAIVE BRIZARD COMMISSAIRES DE JUSTICE et de l’assignation, au titre de l’article 696 du code de procédure civile.

L’assignation aux fins de constat de résiliation du bail a été notifiée au Préfet du département d’Ille-et-Vilaine le 15 mai 2025.

L’affaire a été appelée et retenue lors de l’audience du 3 octobre 2025.

A cette audience, la société Agence IMMOBILIERE A VOCATION SOCIALE, comparant, sollicite le bénéfice de son acte introductif d’instance, en actualisant sa créance, celle-ci s’élevant désormais à la somme de 2462,35 euros au 30 septembre 2025, échéance du mois de septembre incluse. Le bailleur précise que les locataires n’ont pas quitté les lieux, qu’il s’agit d’un contrat d’occupation précaire.

Monsieur [H] et Madame [J] n’ont pas comparu et ne se sont pas faits représenter.

L’affaire est mise en délibéré au 21 novembre 2025, prorogé au 27 novembre 2025.

MOTIVATION DE LA DÉCISION

L’article 1 de la loi du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs dispose que « le droit au logement est un droit fondamental ; il s’exerce dans le cadre des lois qui le régissent. L’exercice de ce droit implique la liberté de choix pour toute personne de son mode d’habitation grâce au maintien et au développement d’un secteur locatif et d’un secteur d’accession à la propriété ouverts à toutes les catégories sociales. (…) Les droits et obligations réciproques des bailleurs et des locataires doivent être équilibrés dans leurs relations individuelles comme dans leurs relations collectives ».

Selon l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

En application de l’article 473 du même Code, le jugement est réputé contradictoire, la décision étant susceptible d’appel.

I. Sur les demandes principales

• Sur l’acquisition des effets de la clause résolutoire

L’article 1103 du code civil dispose que « Les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits. »

Il ressort de l’article 1353 du code civil, alinéa 1er, que « celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.  » et de l’article 9 du code de procédure civile qu’il « incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention ».

Le contrat de bail unissant les parties stipule en son article 8 : « le présent contrat sera résilié immédiatement et de plein droit, un mois après commandement demeuré infructueux, sans qu’il soit besoin de faire ordonner cette résolution en justice, dans les cas suivants : défaut de paiement intégral ou partiel du loyer ou des charges au terme convenu à l’article 3, ou de toute indemnité d’occupation qui s’y substituerait. »

Un plan d’apurement avait été signé le 26 juillet 2024 prévoyant le versement de la somme de 362,96€ au titre du loyer et 37,04€ au titre de la dette

L’historique de compte des locataires démontre l’existence d’une dette locative jamais résorbée à compter du mois de mars 2024, que les versements prévus par le plan d’apurement n’ont pas été respectés,

En l’espèce, il est établi que les loyers et charges n’ont pas été régulièrement et intégralement payés, un unique règlement de 304€ ayant eu lieu dans le mois du commandement de payer, insuffisant pour régler le montant des sommes sollicitées et le loyer mensuel.

Les conditions d’application de la clause résolutoire sont réunies à la date du 28 octobre 2024.

Il est cependant relevé dans le commandement de payer que le bailleur a accordé un délai de deux mois pour régler les sommes dues. Les versements faits entre le 30 octobre 2024 et le 12 novembre 2024 d’un montant total de 936€ sont cependant insuffisants pour régler les sommes appelées.

Ainsi, conformément à la demande et au délai accordé dans le commandement de payer, il sera dit que les conditions d’acquisition de la clause sont réunies au 26 novembre 2024.

• Sur l’expulsion et l’indemnité d’occupation

Le bailleur produit un congé effectué par Monsieur [H] le 11 aout 2025. Il a cependant été précisé à l’audience que les locataires n’ont pas quitté les lieux et il n’est pas démontré qu’il y aurait eu une remise des clés.

Le bailleur ayant un intérêt certain à voir reprendre possession dans un bref délai des lieux occupés sans droit ni titre à la suite de la résiliation du bail, et cela au vu des impayés qui se sont accumulés depuis le commandement de payer, il y a lieu d’ordonner à Monsieur [H] et Madame [J] de remettre les clés et de quitter les lieux.

A défaut de départ volontaire, la société Agence IMMOBILIERE A VOCATION SOCIALE sera autorisée à faire procéder à l’expulsion de Monsieur [H] et Madame [J], ainsi que de tous occupants de leur chef dans les conditions prévues par la loi.

Au surplus, à compter de la résiliation du bail, en vertu de l’article 1760 du Code civil, les locataires déchus de tout droit d’occupation du local donné à bail se trouvent redevables d’une indemnité d’occupation mensuelle qui a une nature indemnitaire et non pas contractuelle.

Dans ces conditions, il convient de condamner Monsieur [H] et Madame [J] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle qui sera d’un montant égal à celui des loyers et charges, jusqu’à la libération effective et définitive des lieux.

Le sort des meubles sera alors également régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution.

• Sur la demande de condamnation en paiement

Il ressort de l’article 1353 du code civil, alinéa 1er, que « celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver » et de l’article 9 du code de procédure civile qu’il « incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention ».

L’article 1310 du code civil dispose que « la solidarité est légale ou conventionnelle ; elle ne se présume pas ».

En l’espèce, la société Agence IMMOBILIERE A VOCATION SOCIALE verse aux débats l’acte de mise à disposition ainsi que le décompte des loyers et charges, afin de démontrer les obligations dont elle réclame l’exécution.

Il est mentionné sur l’historique de compte qu’au 30 septembre 2025, les défendeurs sont redevables de la somme de 2462,35€.

Il convient de vérifier les éléments de la dette locative qui s’est créée à compter du mois de mars 2024.

En premier lieu, si les locataires sont effectivement tenus de régler la taxe d’ordure ménagère, la société AIVS n’apporte aucune preuve de son montant qui est facturé en plus des charges prévues contractuellement. En l’absence de cette preuve, le demandeur ne démontre pas le bienfondé de ces sommes sollicitées qui seront donc déduites pour un montant total de 131,6€ (6,58x20)

Il sera également déduit la somme de 139,89€ au titre des frais du commandement de payer qui ne constituent pas une dette de loyer ou de charges et qui seront traités dans les dépens.

La dette au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés concernant le local à usage d’habitation s’élève à 2190,86€ euros au 30 septembre 2025, terme du mois de septembre 2025 inclus. Il convient donc de condamner en conséquence les locataires au paiement de cette somme ceux-ci n’apportant pas d’élément de nature à contester le principe ou le montant de cette somme.

L’article 1202 du code civil prévoit que la solidarité ne se présume point ; il faut qu’elle soit expressément stipulée. Cette règle ne cesse que dans les cas où la solidarité a lieu de plein droit, en vertu d’une disposition légale.

Le contrat de bail ne comprenant pas de clause de solidarité, il ne sera pas fait droit à la demande de voir condamner les défendeurs à régler cette somme de manière in solidum.

La dette locative portera intérêts au taux légal à compter de la date du commandement de payer du 25 septembre 2024 pour la somme de 1941,35 euros, puis à compter de la présente décision pour le surplus.

IV) Sur la demande de suppression des délais d’expulsion

Aux termes de l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution, si l’expulsion porte sur un local affecté à l’habitation principale de la personne expulsée ou de tout occupant de son chef, elle ne peut avoir lieu qu’à l’expiration d’un délai de deux mois qui suit le commandement, sans préjudice des dispositions des articles L. 412-3 à L. 412-7. Toutefois, le juge peut, notamment lorsque les personnes dont l’expulsion a été ordonnée sont entrées dans les locaux par voie de fait ou lorsque la procédure de relogement effectuée en application de l’article L. 442-4-1 du code de la construction et de l’habitation n’a pas été suivie d’effet du fait du locataire, réduire ou supprimer ce délai.

Le délai prévu au premier alinéa du présent article ne s’applique pas lorsque le juge qui ordonne l’expulsion constate la mauvaise foi de la personne expulsée ou que les personnes dont l’expulsion a été ordonnée sont entrées dans les locaux à l’aide de manœuvres, de menaces, de voies de fait ou de contrainte.

En l’espèce, le demandeur ne démontre aucune circonstance particulière justifiant la réduction du délai prévu par l’article précité. En conséquence, il convient de rappeler que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance au locataire d’un commandement de quitter les lieux.

V) Sur la demande de suppression du bénéfice du sursis de la trêve hivernale

Aux termes de l’article L.412-6 du code des procédures civiles d’exécution, nonobstant toute décision d’expulsion passée en force de chose jugée et malgré l’expiration des délais accordés en vertu de l’article L. 412-3, il est sursis à toute mesure d’expulsion non exécutée à la date du 1er novembre de chaque année jusqu’au 31 mars de l’année suivante, à moins que le relogement des intéressés soit assuré dans des conditions suffisantes respectant l’unité et les besoins de la famille.

Par dérogation au premier alinéa du présent article, ce sursis ne s’applique pas lorsque la mesure d’expulsion a été prononcée en raison d’une introduction sans droit ni titre dans le domicile d’autrui à l’aide de manœuvres, de menaces, de voies de fait ou de contrainte.

Le juge peut supprimer ou réduire le bénéfice du sursis mentionné au même premier alinéa lorsque les personnes dont l’expulsion a été ordonnée sont entrées dans tout autre lieu que le domicile à l’aide des procédés mentionnés au deuxième alinéa.

En l’espèce, les pièces produites par le demandeur ne mettent pas en évidence que le relogement des défendeurs est assuré. En outre, il ne ressort pas des éléments du dossier que les défendeurs se sont introduits sans droit ni titre dans le logement.

En conséquence, la demande de suppression du bénéfice du sursis de la trêve hivernale sera rejetée.

IV. Sur les demandes accessoires

• Sur les dépens

L’article 696 du code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Monsieur [H] et Madame [J] succombent à l’instance de sorte qu’ils doivent être condamnés aux entiers dépens in solidum, ceux-ci comprenant le coût du commandement de payer du 25 septembre 2024 et de l’assignation du 15 mai 2025, la notification de cet acte à l’administration et le coût de la signification de la présente décision, qu’il serait inéquitable de laisser à la charge de la société Agence IMMOBILIERE A VOCATION SOCIALE.

• Sur les frais irrépétibles

Il résulte des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile que dans toutes les instances, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à cette condamnation.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir la société Agence IMMOBILIERE A VOCATION SOCIALE, Monsieur [H] et Madame [J] seront condamnés in solidum à lui verser la somme de 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

• Sur l’exécution provisoire

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

En l’espèce, compte tenu de la nature du litige et en l’absence de dispositions légales contraires, l’exécution provisoire est de droit.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant après débats tenus en audience publique, par jugement réputé contradictoire, rendu en premier ressort, par mise à disposition au greffe,

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 28 décembre 2021 entre la société Agence IMMOBILIERE A VOCATION SOCIALE, d’une part, et Monsieur [H] et Madame [J], d’autre part, concernant le logement situé [Adresse 5] sont réunies à la date du 26 novembre 2024 ;

CONDAMNE Monsieur [H] et Madame [J] à verser à la société Agence IMMOBILIERE A VOCATION SOCIALE la somme de 2190,86€ euros (décompte arrêté au 30 septembre 2025, terme du mois de septembre 2025 inclus), au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation dus à cette date ; avec intérêt au taux légal à compter du 25 septembre 2024 sur la somme de 1941,35 euros, puis à compter de la présente décision pour le surplus ;

DIT que Monsieur [H] et Madame [J] devront quitter les lieux loués sis [Adresse 5] et les rendre libres de toute occupation en satisfaisant aux obligations des locataires sortants, notamment par la remise des clefs ;

ORDONNE l’expulsion, à défaut de départ volontaire, de Monsieur [H] et Madame [J] ainsi que celle de tout occupant de leur chef et ce au besoin avec le concours de la force publique et d’un serrurier à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la signification d’un commandement de libérer les lieux et en dehors de la trêve hivernale;

DIT que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L.433-1 et L.433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNE Monsieur [H] et Madame [J] à verser à la société Agence IMMOBILIERE A VOCATION SOCIALE une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant équivalent à celui du loyer et des charges, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi, à compter de l’acquisition de la clause résolutoire et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux, caractérisée par la restitution des clés ;

DÉBOUTE la société Agence IMMOBILIERE A VOCATION SOCIALE de ses demandes de supprimer le délai de deux mois à compter de la délivrance du commandement d’avoir à quitter les lieux prévu à l’article L412-1 du code des procédures civiles d’exécution et de supprimer le bénéfice du sursis de la trève hivernale en application des dispositions de l’article L412-6 du code des procédures civiles d’exécution

CONDAMNE in solidum Monsieur [H] et Madame [J] aux dépens de la présente instance qui comprendront le coût du commandement de payer du 25 septembre 2024 et de l’assignation du 15 mai 2025, la notification de cet acte à l’administration et le coût de la signification de la présente décision ;

CONDAMNE in solidum Monsieur [H] et Madame [J] à payer à la société Agence IMMOBILIERE A VOCATION SOCIALE la somme de 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETTE toute autre demande ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit ;

DIT que la présente décision sera notifiée par le greffe du tribunal à Monsieur le Préfet d’Ille-et-Vilaine en application de l’article R412-2 du code des procédures civiles d’exécution.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition de la décision au greffe du tribunal judiciaire, le 27 novembre 2025, la minute étant signée par le juge des contentieux de la protection et par la greffière.

La greffière, Le juge des contentieux de la protection,