TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 12]

Service des contentieux de la protection

[Adresse 10]

[Localité 8]

JUGEMENT DU 11 Septembre 2025

N° RG 24/02454 – N° Portalis DBYC-W-B7I-K45N

Jugement du 11 Septembre 2025

[R] [K]

[D] [Y]

C/

S.A. TERRITOIRE ET DEVELOPPEMENT SOCIETE D’AMENGAMENT D U BASSIN RENNAIS

Société FONCIA

EXÉCUTOIRE DÉLIVRÉ

LE

à maitre BERREZAI et maitre BOMMELAER

CERTIFIE CONFORME DELIVRE

LE

à maitre SEVESTRE

Au nom du Peuple Français ;

Rendu par mise à disposition le 11 Septembre 2025 ;

Par Aude PRIOL, Vice-Présidente au Tribunal judiciaire de RENNES statuant en qualité de juge des contentieux de la protection, assistée de Emmanuelle BADUFLE, Greffier ;

Audience des débats : 05 Juin 2025.

Le juge à l’issue des débats a avisé les parties présentes ou représentées, que la décision serait rendue le 11 Septembre 2025, conformément aux dispositions de l’article 450 du Code de Procédure Civile.

ENTRE :

DEMANDEURS :

M. [R] [K]

[Adresse 3]

[Localité 9]

Mme [D] [Y]

[Adresse 3]

[Localité 9]

représentés par maitre Bruno SEVESTRE de la SELARL SEVESTRE AVOCATS, avocats au barreau de RENNES substituée par maitre Adeline HERVE, avocate au barreau de RENNES

ET :

DEFENDEUR :

S.A. TERRITOIRE ET DEVELOPPEMENT SOCIETE D’AMENGAMENT D U BASSIN RENNAIS

[Adresse 2]

[Localité 6]

représentée par maitre Marie BERREZAI, avocate au barreau de RENNES, substituée par maitre EMELIEN, avocat au barreau de RENNES

Société FONCIA

[Adresse 1]

[Adresse 11]

[Localité 7]

représentée par maitre Benoît BOMMELAER, avocat au barreau de RENNES, substitué par maitre DAVID, avocate au barreau de RENNES

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 23 mai 2016, la société Territoire et Développement a confié un mandat de gestion locative à la société FONCIA Armor portant sur une maison d’habitation située [Adresse 5].

Par acte sous seing privé en date du 7 mai 2018, à effet au 9 mai 2018, la société Territoire et Développement, par l’intermédiaire de son mandataire, la société FONCIA, a donné à bail à Mme [D] [Y] et M. [R] [K] ladite maison d’habitation, sis [Adresse 4], moyennant un loyer mensuel de 650 euros.

Les locataires ont donné leur préavis au cours du mois d’août 2022.

Par lettre en date du 12 juillet 2023, Mme [D] [Y] a mis en demeure la bailleresse de procéder à une indemnisation financière des frais liés à un problème d’évacuation des eaux usées.

Une tentative de conciliation auprès de la commission départementale de conciliation a échoué le 10 octobre 2023.

Par acte de commissaire de justice en date du 2 avril 2024, Mme [D] [Y] et M. [R] [K] ont fait assigner la société Territoire et Développement et la société FONCIA Armor par devant le tribunal judiciaire de RENNES aux fins d’obtenir l’indemnisation de leurs préjudices.

L’affaire a été appelée à l’audience du 30 janvier 2025. A cette date, faute d’être en état d’être jugée, elle a été renvoyée à plusieurs reprises, à la demande des parties, pour être retenue à l’audience du 5 juin 2025.

A cette date, Mme [D] [Y] et M. [R] [K] ont comparu représentés par leur conseil.

Ils ont entendu oralement se référer à leurs écritures déposées à l’audience et préalablement communiquées aux défendeurs.

Ainsi, au visa de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, des dispositions du décret du 30 janvier 2002, des articles 1348-1 et 1240 du Code civil, Mme [D] [Y] et M. [R] [K] sollicitent la condamnation in solidum de la société Territoire et Développement et de la société FONCIA Armor à leur payer les sommes suivantes :

—  1.707,55 euros au titre de leur préjudice matériel ;

—  5.300 euros au titre de leur préjudice de jouissance ;

—  2.500 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile outre aux entiers dépens.

Au soutien de leurs prétentions, Mme [D] [Y] et M. [R] [K] font valoir qu’ils ont souffert de plusieurs désordres au niveau des canalisations, qu’ils en ont référé à la bailleresse et à sa mandataire, sans que les travaux nécessaires ne soient engagés pour remédier aux désordres, les contraignant à délivrer leur préavis. Ils considèrent que la bailleresse a manqué à ses obligations tant de délivrance que de jouissance paisible. Ils remarquent qu’il existerait un manquement de la société FONCIA à ses obligations de mandataire, manquement ayant contribué à la réalisation du préjudice, justifiant l’engagement de la responsabilité de cette dernière et sa condamnation in solidum.

Ils estiment justifier de leurs préjudices.

En réponse aux moyens en défense, Mme [D] [Y] et M. [R] [K] soutiennent que la société FONCIA ne peut se prévaloir d’une prescription, sa responsabilité étant engagée sur le fondement de l’article 1240 du Code civil soumis à un délai de 5 ans. Ils considèrent qu’elle a reconnu l’existence d’un désordre en mandatant une société pour les évaluer, interrompant le délai de prescription. Ils notent que contrairement à ses allégations, elle était parfaitement informée du fait qu’ils étaient contraints de nettoyer à grandes eaux les canalisations quotidiennement pour s’assurer de l’évacuation des canalisations et limiter les odeurs nauséabondes. Ils affirment que par suite leur surconsommation d’eau n’était pas liée à leur mode de vie. Ils soulignent que la société Foncia a toujours refusé, y compris dans le cadre de la présente instance, de produire les rapports d’intervention en sa possession, laissant à penser que ceux-ci constatent l’existence des désordres.

Mme [D] [Y] et M. [R] [K] soulignent que la société Territoire et Développement ne saurait soutenir qu’elle n’avait pas connaissance des désordres au vu du nombre de messages échangés à ce sujet. Ils remarquent qu’elle oublie les obligations qui lui incombaient en remettant en cause la méthode utilisée pour éviter les désagréments liés à ces désordres.

A l’audience, la société Territoire et Développement a comparu représentée par son conseil.

Elle a entendu oralement se référer à ses écritures déposées à l’audience et préalablement communiquées aux parties adverses.

Ainsi, au visa de l’article 334 du Code civil, des articles 1231-1 et 1992 du Code civil, la société Territoire et Développement sollicite :

A titre principal,

— de débouter les consorts [Y] – [K] et la société FONCIA Armor de l’ensemble de leurs demandes, fins et conclusions ;

— de condamner les mêmes ou tout défaillant à lui verser la somme de 1.500 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

A titre subsidiaire,

— de condamner la société FONCIA Armor à la garantir de l’ensemble des sommes auxquelles elle serait susceptible de verser dans la cadre de la présente instance ;

A titre infiniment subsidiaire,

— de la condamner dans de plus justes proportions pour les dommages subis par Mme [Y] et M. [K] en raison de la prescription.

A titre de moyens en défense, la société Territoire et Développement fait valoir qu’une partie des prétentions des demandeurs est frappée de prescription, ainsi celles relatives à la période antérieure au 2 avril 2021.

La société Territoire et Développement considère par ailleurs que les demandeurs ne démontrent pas la réunion des conditions de mise en œuvre de sa responsabilité. D’une part, elle souligne qu’ils ne justifient pas d’une alerte préalable et de l’envoi effectif, en recommandé, des courriers versés aux débats. D’autre part, elle estime qu’ils ne démontrent pas l’existence d’une faute de sa part et qu’elle a toujours été diligente dans la recherche des difficultés dont ils ont pu se plaindre, validant les devis présentés par la société FONCIA.

De plus, elle soutient qu’ils ne démontrent pas le trouble de jouissance allégué et les désagréments qu’ils auraient subi du fait d’une remontée des eaux usées ou de la persistance d’une odeur nauséabonde. Elle remarque qu’ils ont vécu 4 ans dans le logement sans chercher à faire cesser lesdits troubles, ce qui démontre qu’il était parfaitement habitable. Elle dénie toute démonstration de la réalité de la surconsommation d’eau alléguée. Enfin, elle considère que les demandeurs ne démontrent aucun lien de causalité entre une éventuelle faute du bailleur et la surconsommation évoquée.

Au soutien de sa demande subsidiaire, la société Territoire et Développement rappelle que la société FONCIA Armor avait en charge la gestion du bien loué selon les termes du mandat conclu entre elles, elle considère que si une faute devait être retenue, elle serait le fait de son mandataire pour manquement à son obligation de diligence. Elle souligne que son mandataire n’a jamais communiqué les rapports d’intervention malgré ses demandes et a refusé toute nouvelle intervention d’une société auprès des locataires sans lui avoir rendu compte desdits rapports et sans qu’elle puisse connaître ni la réalité ni l’ampleur de la gêne dont ils se plaignaient.

En réponse aux moyens en défense de la société FONCIA Armor, elle conteste avoir refusé de faire réaliser de nouveaux travaux et relève que cette dernière n’apporte aucun élément au soutien de cette affirmation.

A l’audience, la société FONCIA Armor a comparu représentée par son conseil.

Elle a entendu oralement se référer à ses écritures déposées à l’audience et préalablement communiquées aux parties adverses.

Ainsi, au visa de l’article 9 du Code de procédure civile et 1240 du Code civil, la société FONCIA Armor sollicite de juger infondées les demandes dirigées contre elle, de rejeter toutes les demandes, fins et conclusions dirigées contre elle et, de condamner la partie succombante à lui verser la somme de 1.500 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile outre aux entiers dépens.

A titre de moyens en défense, la société FONCIA Armor soutient n’avoir commis aucune faute dans la gestion de son mandat, avoir informé son mandant de la nécessité de réaliser des travaux et avoir fait diligenter plusieurs interventions dans les suites des sollicitations des locataires. Elle affirme que plusieurs devis ont été soumis à son mandant lequel ne les a pas acceptés.

Outre l’absence de démonstration d’une faute de sa part, la société FONCIA Armor considère qu’il n’est pas davantage justifié d’un préjudice causal. Elle fait également valoir la prescription des demandes antérieures au 2 avril 2021.

Elle souligne qu’aucune des doléances des locataires n’est avérée, qu’aucun préjudice de jouissance n’est démontré, qu’aucun élément ne permet de constater le moindre désordre dans la maison, ni l’obligation dans laquelle ils se trouvaient de déverser 462,73 m3 d’eau sur les canalisations pour éviter les odeurs.

En réponse à la demande subsidiaire en garantie de la société Territoire et Développement à son encontre, elle invoque les pièces versées aux débats par les demandeurs pour démontrer le respect de son obligation d’information et les refus apportés par son mandant.

A l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré, la décision étant rendue par sa mise à disposition au greffe le 11 septembre 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

1/ Sur la fin de recevoir tirée de la prescription

Par application des articles 122 et 123 du Code de procédure civile, les fins de non-recevoir peuvent être soulevées en tout état de cause et tendent à faire déclarer l’adversaire irrecevable en sa demande, sans examen au fond, ainsi pour prescription.

Aux termes de l’article 2224 du Code civil, « Les actions personnelles ou mobilières se prescrivent par cinq ans à compter du jour où le titulaire d’un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l’exercer ».

L’article 2240 du même Code dispose que : « La reconnaissance par le débiteur du droit de celui contre lequel il prescrivait interrompt le délai de prescription ».

Aux termes de l’article 7-1 alinéa 1 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs : « Toutes actions dérivant d’un contrat de bail sont prescrites par trois ans à compter du jour où le titulaire d’un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant d’exercer ce droit ».

En l’espèce, le contrat de bail a pris effet au 9 mai 2018. Aucune des parties ne communique de document justifiant de la date de fin effective du bail, mentionnant la remise d’un courrier en agence le 23 août 2022 ou un départ des lieux le 29 septembre 2022.

La date d’apparition des problèmes d’évacuation sanitaire n’est pas davantage justifiée. Il apparaît simplement dans un message électronique versé aux débats, en date du 29 juillet 2018, message adressé par la locataire à une personne de la société FONCIA que trois jours après la fin des travaux, le problème persistait.

Il convient dont de considérer que les locataires ont eu connaissance des faits leur permettant de faire valoir leurs droits à compter du 29 juillet 2018.

Il ne saurait être considéré que les interventions postérieures de nouvelles sociétés étaient de nature à interrompre la prescription, puisqu’elles ne valaient pas reconnaissance par le mandataire du bailleur des droits des locataires.

La prescription a uniquement été interrompue par l’acte introductif d’instance en date du 2 avril 2024.

Par ailleurs, au vu des termes généraux de l’article 7-1 de la loi du 6 juillet 1989 précité et, de la qualité de mandataire du bailleur de la société FONCIA Armor, celle-ci ne saurait se voir opposer une prescription plus longue que celle applicable au bailleur.

Dès lors, les demandes concernant la période antérieure au 29 juillet 2021 doivent être considérée comme prescrites et seront déclarées irrecevables.

2/ Sur les demandes de dommages et intérêts

Par application de l’article 6 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs, le bailleur est tenu, notamment, « de délivrer au locataire le logement en bon état d’usage et de réparation ainsi que les équipements mentionnés au contrat de location en bon état de fonctionnement », « d’assurer au locataire la jouissance paisible du logement et, sans préjudice des dispositions de l’article 1721 du code civil, de le garantir des vices ou défauts de nature à y faire obstacle », « d’entretenir les locaux en état de servir à l’usage prévu par le contrat et d’y faire toutes les réparations, autres que locatives, nécessaires au maintien en état et à l’entretien normal des locaux loués ».

Aux termes de l’article 1240 du Code civil, « Tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer ».

Enfin, il est rappelé qu’en application de l’article 1353 du Code civil, c’est à celui qui réclame l’exécution d’une obligation de la prouver. L’article 9 du Code de procédure civile précise qu’il incombe à chaque partie de prouver, conformément à la loi, les faits nécessaires au succès de sa prétention.

En l’espèce, il résulte des éléments versés aux débats, que par messages électroniques en date des 29 juillet 2018, 1er mars 2021 et 20 mai 2021, Mme [D] [Y] s’est plainte auprès de l’agence FONCIA (deux premiers messages) et du bailleur (dernier message) de la persistance d’un problème d’évacuation des sanitaires et d’odeurs en provenance des toilettes.

Force est de constater qu’en dehors de leurs propres allégations, les locataires ne produisent aucun autre élément, tel un constat d’huissier ou des attestations de personnes ayant constaté les difficultés en question, pour étayer et démontrer la réalité des désordres invoqués.

La seule production de deux photocopies partielles et en partie illisible de courriers du fournisseur d’eau mentionnant une consommation anormale ne saurait suffire à démontrer lesdits désordres, au vu des causes multiples pouvant être à l’origine d’une consommation importante d’eau.

Dès lors, faute de démontrer la réalité des désordres, et par suite sans qu’il soit besoin de répondre aux moyens relatifs à la faute du bailleur et de son mandataire ou de l’existence d’un lien de causalité, Mme [D] [Y] et M. [R] [K] seront déboutés de l’ensemble de leurs demandes indemnitaires.

Il n’y a lieu de répondre aux demandes subsidiaires des défendeurs.

3/ Sur les demandes accessoires,

En application de l’article 696 du Code de procédure civile, succombant à l’instance, Mme [D] [Y] et M. [R] [K] seront condamnés aux dépens.

En application de l’article 700 du Code de procédure civile, tenus aux dépens, Mme [D] [Y] et M. [R] [K] seront condamnés à payer au titre des frais irrépétibles la somme de 800 euros à chacun des défendeurs.

Il sera rappelé qu’en application de l’article 514 du Code de procédure civile, la présente décision est exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant après débats en audience publique, par jugement contradictoire, en premier ressort,

DECLARE irrecevables, pour cause de prescription, les demandes concernant la période antérieure au 29 juillet 2021 ;

DEBOUTE Mme [D] [Y] et M. [R] [K] de l’ensemble de leurs demandes indemnitaires ;

CONDAMNE Mme [D] [Y] et M. [R] [K] aux dépens de l’instance ;

CONDAMNE Mme [D] [Y] et M. [R] [K] à payer à la société Territoire et Développement la somme de 800 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

CONDAMNE Mme [D] [Y] et M. [R] [K] à payer à la société FONCIA Armor la somme de 800 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

RAPPELLE que la présente décision est exécutoire à titre provisoire.

Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 11 septembre 2025, et signé par la juge et la greffière susnommées.

La Greffière, La Présidente,