TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 17]

Service des contentieux de la protection

[Adresse 11]

[Localité 7]

JUGEMENT DU 10 Juillet 2025

N° RG 24/00698 – N° Portalis DBYC-W-B7I-KZGY

Jugement du 10 Juillet 2025

[E] [T]

C/

[H] [C]

EXÉCUTOIRE DÉLIVRÉ

LE

à maitre ORESVE

COPIE CERTIFIEE CONFORME

à maitre GIRARD

Au nom du Peuple Français ;

Rendu par mise à disposition le 10 Juillet 2025 ;

Par Aude PRIOL, Vice-Présidente au Tribunal judiciaire de RENNES statuant en qualité de juge des contentieux de la protection, assistée de Emmanuelle BADUFLE, Greffier ;

Audience des débats : 03 Avril 2025.

Le juge à l’issue des débats a avisé les parties présentes ou représentées, que la décision serait rendue le 10 Juillet 2025, conformément aux dispositions de l’article 450 du Code de Procédure Civile.

ENTRE :

DEMANDEUR :

M. [E] [T]

[Adresse 8]

[Localité 9]

représenté par maitre Pauline GIRARD, avocate au barreau de NANTES

ET :

DEFENDEUR :

Mme [H] [C]

[Adresse 5]

[Localité 10]

représentée par M^e Marine ORESVE, avocat au barreau de RENNES

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 14 janvier 2012, M. [E] [T] a consenti un bail d’habitation à Mme [H] [C] portant sur un appartement situé dans l’immeuble [Adresse 14] au [Adresse 4] à [Adresse 18] [Localité 1], moyennant le paiement d’un loyer mensuel initial de 580 euros outre une provision sur charges mensuelles de 30 euros.

Par acte de commissaire de justice du 1er février 2023, M. [E] [T] a fait délivrer à la locataire un congé pour motifs légitimes et sérieux.

Par acte de commissaire de justice du 12 juillet 2023, M. [E] [T] a fait délivrer à Mme [H] [C] un commandement de payer la somme de 7.424,64 euros au titre de l’arriéré locatif et la mettant en demeure de justifier de l’occupation du logement dans un délai d’un mois.

La Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions locatives (CCAPEX) a été informée de la situation de Mme [H] [C] le 13 juillet 2023.

Par procès-verbal en date du 19 octobre 2023, le commissaire de justice a pénétré dans le logement aux fins de constater son abandon.

Sur requête de [E] [T], par ordonnance du 17 novembre 2023, le juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire de Rennes a notamment :

— constaté la résiliation du bail sous seing privé en date du 14 janvier 2012 conclu entre M. [E] [T] et Mme [H] [C] et portant sur les locaux situés aux [Adresse 12] au [Adresse 4] à [Localité 19] ;

— ordonné la reprise de ces locaux et de leurs éventuelles annexes ;

— ordonné la vente aux enchères des biens dont la valeur marchande est établi ;

— déclaré abandonnés les biens sans valeur marchande trouvé dans les lieux ;

— ordonné la conservation des papiers et documents de nature personnelle qui seront placés sous enveloppe scellée et conservés pendant deux ans par le commissaire de justice ;

— condamné Mme [H] [C] à payer à M. [E] [T] la somme de 10.155,96 euros au titre des loyers et charges impayés arrêtée au jour de la requête ;

L’ordonnance a été signifiée à Mme [H] [C] le 4 décembre 2023.

Le 22 décembre 2023, Mme [H] [C] a fait opposition à ladite ordonnance par déclaration au greffe du Tribunal judiciaire de Rennes.

Les parties ont été convoquées par les soins du greffe à l’audience du 1er février 2024. A cette date, faute d’être en état d’être jugée, elle a été renvoyée à plusieurs reprises, à la demande des parties, pour être retenue à l’audience du 3 avril 2025.

A cette date, M. [E] [T] a comparu représenté par son conseil.

Soutenant oralement ses dernières écritures déposées à l’audience et préalablement communiquées à la partie adverse, au bénéfice de l’exécution provisoire, et au visa des articles 4, 14-1, et 24 de la loi du 6 juillet 1989, il sollicite de :

— A titre principal,

o Le déclarer recevable et bien-fondé en ses demandes ;

o Constater la résiliation du bail sous seing privé en date du 14 janvier 2012 entre M. [E] [T] et Mme [H] [C] et portant sur les locaux n°21 situés aux [Adresse 13] à [Adresse 18] [Localité 1], pour abandon des lieux, à compter de la présente décision avec toutes conséquences de droit concernant ;

o Ordonner la conservation des papiers et documents de nature personnelle qui seront placés sous enveloppe scellée et conservés pendant deux ans par le commissaire de justice ;

— A titre subsidiaire,

o Prononcer la résiliation du bail sous seing privé en date du 14 janvier 2012 entre M. [E] [T] et Mme [H] [C] et portant sur les locaux n°21 situés aux [Adresse 13] à [Adresse 18] [Localité 1], pour défaut de paiement des loyers, à compter de la présente décision avec toutes conséquences de droit ;

— En tout état de cause,

o Ordonner l’expulsion de Mme [H] [C] et de tous occupants, avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier, si besoin, au transport des meubles laissés, aux frais de la personne expulsée ;

o Condamner Mme [H] [C] à payer à M. [E] [T] la somme de 20.340,53 euros au titre des loyers et charges impayés suivant décompte arrêté au 31 mars 2025 ;

o Condamner Mme [H] [C] à payer à M. [E] [T] une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal à celui du loyer courant, majoré des charges récupérables, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à libération effective des lieux ;

o Condamner Mme [H] [C] à régler la somme de 1.000 euros au titre du préjudice moral et financier de M. [E] [T] ;

o Débouter Mme [H] [C] de toutes ses demandes, fins et conclusions plus amples ou contraires ;

o Condamner Mme [H] [C] à payer à M. [E] [T] la somme de 2.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

o Condamner Mme [H] [C] aux dépens de la procédure en ce compris les commandements d’avoir à payer du 9 décembre 2016, 8 juillet 2020, 29 octobre 2021 et 12 juillet 2023, le coût du procès-verbal de constat d’abandon, les frais de requête, de signification de l’ordonnance sur requête, et les frais de signification de la présente décision.

Au soutien de ses demandes, il fait valoir que la procédure de constat d’abandon de domicile a été respectée dans toutes ses étapes. M. [E] [T] rappelle que le changement de serrure est nécessaire pour permettre au commissaire de justice de pénétrer dans les lieux et y faire ses constatations et que les clés sont conservées par ce dernier. Il soutient également démontrer l’abandon du logement par Mme [H] [C] au regard des constatations effectuées par le commissaire de justice le 19 octobre 2023, du témoignage d’un voisin ainsi que de la très faible consommation électrique du logement. Par ailleurs, il remarque que les intérêts personnels et activités de Mme [C] se trouvent à [Localité 20] en [Localité 15]-Atlantique.

Au soutien de sa demande subsidiaire en résiliation du bail d’habitation pour défaut de paiement des loyers, M. [E] [T] relève qu’un commandement de payer la somme de 7.640,42 euros a été délivré à la locataire le 12 juillet 2023 auquel elle n’a jamais réagi et, qu’antérieurement, il avait déjà dû délivrer des commandements de payés. Il souligne le montant important de l’arriéré de loyers actuels et relève que Mme [C] n’a procédé qu’à deux paiements de 425 euros depuis janvier 2025.

M. [E] [T] soutient également être fondé à solliciter le paiement d’une indemnité d’occupation jusqu’à la remise effective des clés et la libération des lieux.

Pour s’opposer à la demande de délais de paiement formulée par la locataire, il fait valoir que les pièces versées aux débats ne permettent pas de s’assurer que cette dernière est en capacité de régler le loyer dû, outre la somme de 425 euros par mois au titre de l’arriéré. En outre, M. [E] [T] affirme avoir subi un préjudice moral et financier du fait de la multitude des procédures engagées en raison des retards de paiement de Mme [H] [C], de son inertie pour rechercher une solution amiable et des inquiétudes liées à l’état du logement ainsi qu’à l’absence de revenus locatifs.

Pour s’opposer à la demande reconventionnelle de réintégration des lieux de Mme [H] [C], M. [E] [T] fait valoir que cette dernière, ayant le centre de ses intérêts et activités près de [Localité 16] depuis plus de deux ans, n’a aucune raison de réintégrer le logement. S’agissant du préjudice moral et de jouissance dont la locataire demande réparation, M. [E] [T] soutient qu’elle ne démontre pas de tels préjudices puisque d’une part, la procédure d’abandon de domicile a été respectée, d’autre part, elle dispose d’une autre adresse de domiciliation. S’agissant du préjudice matériel allégué par Mme [H] [C], le bailleur fait valoir que cette dernière ne rapporte pas la preuve qu’elle s’est vue refuser l’accès au logement et qu’il ressort du procès-verbal et des photographies du commissaire de justice qu’aucun meuble ou effet personnel de la locataire n’a été enlevé. Concernant le remboursement des frais demandé par Mme [H] [C], M. [E] [T] soutient que cette dernière, ayant abandonné de son propre chef le logement et ne s’étant pas manifestée auprès de lui-même pour justifier de l’occupation des lieux ou auprès de son fournisseur d’électricité, ne saurait se prévaloir du remboursement de tels frais.

Enfin, M. [E] [T] s’oppose à la demande de condamnation pour procédure abusive formulée par la locataire en faisant valoir le respect des règles et procédures légales.

A l’audience, Mme [H] [C] a comparu représentée de son conseil.

Soutenant oralement ses dernières écritures déposées à l’audience et préalablement communiquées à la partie adverse, au visa des articles 14-1 et 17-1 de la loi du 6 juillet 1989, 1719 et 1343-5 du Code civil, 32-1 du Code de procédure civile, elle sollicite de :

— A titre principal,

o Constater que la procédure de l’article 14-1 de la loi du 6 juillet 1989 n’a pas été respecté ;

o Débouter M. [E] [T] de sa demande en résiliation du bail en date du 14 janvier 2012;

o Condamner M. [E] [T] à procéder à la réintégration de Mme [H] [C] dans l’appartement n°21 situé [Adresse 3] ([Adresse 6]), dans les huit jours de la signification à intervenir et passé ce délai, sous astreinte de 500 euros par jour de retard dans la limite de 60 jours, avec remise des clés et avec l’aide d’un serrurier et de la force publique au besoin ;

o Juger qu’un commissaire de justice constatera les opérations de réintégration et établira un état des lieux pour attester de l’état du logement et constater la présence d’effets personnels de Mme [H] [C], aux frais de M. [E] [T] ;

o Débouter M. [E] [T] de toute demande en paiement supérieure à 9.617,91 euros concernant les loyers dus entre août 2022 et le 19 octobre 2023 ;

o Débouter M. [E] [T] de toute demande en paiement du loyer à l’encontre de Mme [H] [C] depuis le 19 octobre 2023, et ce jusqu’à ce que les clés de son logement lui soient remises ;

o Autoriser Mme [H] [C] à se libérer de sa dette par des échéances mensuelles de 425 euros sur une période maximale de 24 mois, et le solde dû lors de la dernière échéance ;

o Débouter M. [E] [T] de sa demande au titre de son préjudice moral et financier ;

— A titre reconventionnel,

o Condamner M. [E] [T] à verser à Mme [H] [C] la somme de 2.500 euros à titre de dommages et intérêts au titre du préjudice moral ;

o Condamner M. [E] [T] à verser Mme [H] [C] la somme de 252,16 euros en remboursement des cotisations d’assurances qu’elle a versé depuis le 19 octobre 2023 jusqu’au 3 avril 2025, date de l’audience, somme à parfaire jusqu’à la date de remise des clés de l’appartement de Mme [H] [C] ;

o Condamner M. [E] [T] à verser à Mme [H] [C] la somme de 254,43 euros qui lui a été indûment facturée par EDF, somme à parfaire jusqu’à la date de remise des clés de l’appartement à Mme [H] [C] ;

o Surseoir à statuer sur le préjudice matériel de Mme [H] [C] ;

— En tout état de cause,

o Condamner M. [E] [T] à verser à Mme [H] [C] une somme de 10.000 euros pour le caractère abusif de sa démarche sur le fondement de l’article 7 du décret n°2011-945 du 10 août 2011 et de l’article 32-1 du Code de procédure civile ;

o Condamner M. [E] [T] à verser à Mme [H] [C] une somme de 2.500 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile, outre les dépens ;

o Débouter M. [E] [T] de toutes ses demandes, fins et conclusions ;

o Ecarter l’exécution provisoire.

A titre de moyens en défense, Mme [H] [C] soutient que M. [E] [T] n’a pas respecté la procédure fixée à l’article 14-1 de la loi du 6 juillet 1989 puisque la serrure du logement a été changée le 19 octobre 2023 et que malgré l’opposition à l’ordonnance d’abandon de domicile, le commissaire de justice a refusé de lui remettre les clefs de son logement. Ensuite, Mme [H] [C] considère, d’une part, que le bailleur ne rapporte pas la preuve qu’elle a abandonné son logement, d’autre part, qu’elle a été contrainte par des circonstances familiales et personnelles de réduire sa présence dans ce logement et que son bailleur en était informé. Enfin, s’agissant de la demande de résiliation du bail pour défaut de paiement, Mme [H] [C] fait valoir que celle-ci est irrecevable en l’absence d’information préalable du préfet.

Au soutien de sa demande de réintégrer le logement, Mme [H] [C] estime que le bailleur ayant procédé à son expulsion de manière fautive en changeant les serrures, elle est en droit de réintégrer ceux-ci aux frais de M. [E] [T].

S’agissant de la dette locative, Mme [H] [C] fait valoir, au visa de l’article 17-1 de la loi du 6 juillet 1989, que le loyer convenu dans le contrat de bail est de 580 euros, outre une provision de 30 euros et que M. [E] [T] ne justifie pas d’avoir manifesté sa volonté de réviser le montant de ce loyer avant le 31 janvier 2023, rendant ainsi toute indexation avant cette date inopposable. Au visa de l’article 1719 du code civil, n’ayant plus accès à l’appartement du fait du changement de serrure, elle s’oppose au paiement d’un loyer au-delà du 19 octobre 2023. Enfin, au visa de l’article 1343-5 du code civil, elle sollicite des délais de paiement au regard de sa situation personnelle et financière mais aussi de sa bonne foi, attestant avoir payé 425 euros par mois depuis janvier 2025.

Pour s’opposer à la demande d’indemnisation du préjudice moral et financier formulée par M. [E] [T], Mme [H] [C] relève que ce dernier, se limite à énoncer des éléments inhérents à tout contentieux locatif, ne rapporte par la preuve des préjudices dont il se prévaut.

Au soutien de sa demande d’indemnisation de son préjudice moral et de jouissance, Mme [H] [C] affirme que lorsque la reprise des lieux par les bailleurs est illicite, elle ouvre droit à réparation au profit du locataire. S’agissant de son préjudice matériel, elle indique que l’accès à son logement lui a été refusé à plusieurs reprises de telle sorte qu’elle ne peut s’assurer que l’intégralité de ses meubles et effets personnels sont toujours dans l’appartement, justifiant ainsi un sursis à statuer. S’agissant du remboursement de ses frais, elle fait valoir qu’elle a cotisé à une assurance couvrant les risques locatifs ainsi qu’à un abonnement EDF pour la période du 19 octobre 2023 au 3 avril 2025 alors qu’elle n’a pu jouir du logement et qu’elle subit une surfacturation par EDF dès lors qu’elle n’est pas en mesure de communiquer sa consommation réelle.

Enfin, Mme [H] [C], au visa des articles 7 du décret du 10 août 2011 relatif aux procédures de résiliation de baux et de l’article 32-1 du code de procédure civile, fait valoir que la requête présentée par M. [E] [T] revêt un caractère abusif, ce dernier agissant en violation des règles légales en reprenant illicitement les lieux avant toute décision judiciaire et sollicitant le paiement des loyers pour une période où il a lui-même empêché la locataire de jouir du bien loué alors qu’il avait connaissance de sa situation et du fait qu’elle résidait temporairement chez ses parents près de [Localité 16].

A l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu’à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

1. Sur la recevabilité de l’opposition

Par application des articles 6 et 7 du Décret n° 2011-945 du 10 août 2011 relatif aux procédures de résiliation de baux d’habitation et de reprise des lieux en cas d’abandon, le locataire peut former opposition à l’ordonnance dans le délai d’un mois suivant la signification de celle-ci par déclaration remise ou adressée au greffe et, le jugement du juge des contentieux de la protection se substitue à l’ordonnance.

En l’espèce, il résulte des éléments du dossier que l’ordonnance sur requête rendue le 17 novembre 2023 par le juge des contentieux de la protection a été signifiée à Mme [H] [C] le 4 décembre 2023 et que celle-ci a formé opposition par déclaration au greffe le 22 décembre 2023, soit dans selon les formes et délais légaux.

En conséquence, l’opposition de Mme [H] [C] à l’ordonnance sur requête rendue le 17 novembre 2023 par le juge des contentieux de la protection sera déclarée recevable.

Dès lors, il y a lieu de statuer à nouveau sur les demandes de M. [E] [T]. Il sera rappelé que le présent jugement se substitue à l’ordonnance sur requête susvisée.

2. Sur la demande de constat de résiliation de bail pour abandon du logement

2.1. Sur la régularité de la procédure de constat d’abandon du logement

Aux termes de l’article 14-1 de la loi du 6 juillet 1989 " Lorsque des éléments laissent supposer que le logement est abandonné par ses occupants, le bailleur peut mettre en demeure le locataire de justifier qu’il occupe le logement.

Cette mise en demeure, faite par acte d’un commissaire de justice, peut être contenue dans un des commandements visés aux articles 7 et 24.

S’il n’a pas été déféré à cette mise en demeure un mois après signification, le commissaire de justice peut procéder, dans les conditions prévues aux articles L. 142-1 et L. 142-2 du code des procédures civiles d’exécution, à la constatation de l’état d’abandon du logement.

Pour établir l’état d’abandon du logement en vue de voir constater par le juge la résiliation du bail, le commissaire de justice dresse un procès-verbal des opérations. Si le logement lui semble abandonné, ce procès-verbal contient un inventaire des biens laissés sur place, avec l’indication qu’ils paraissent ou non avoir valeur marchande. "

L’article L. 142-1 du code des procédures civiles d’exécution dispose que : " En l’absence de l’occupant du local ou si ce dernier en refuse l’accès, l’huissier de justice chargé de l’exécution ne peut y pénétrer qu’en présence du maire de la commune, d’un conseiller municipal ou d’un fonctionnaire municipal délégué par le maire à cette fin, d’une autorité de police ou de gendarmerie, requis pour assister au déroulement des opérations ou, à défaut, de deux témoins majeurs qui ne sont au service ni du créancier ni de l’huissier de justice chargé de l’exécution.

Dans les mêmes conditions, il peut être procédé à l’ouverture des meubles. "

Selon l’article L. 142-2 du code des procédures civiles d’exécution « Lorsque l’huissier de justice a pénétré dans les lieux en l’absence du débiteur ou de toute personne s’y trouvant, il assure la fermeture de la porte ou de l’issue par laquelle il est entré. »

En l’espèce, il ressort des éléments produits que M. [E] [T] a fait délivrer, par acte de commissaire de justice, une mise en demeure de justifier de l’occupation du logement loué par Mme [H] [C], le 12 juillet 2023 à laquelle cette dernière n’a pas déféré dans le délai d’un mois.

Par suite, selon procès-verbal établi le 19 octobre 2023, Maître [R], commissaire de justice mandaté par M. [E] [T], s’est transporté sur les lieux en présence de deux témoins majeurs et d’un serrurier. Le commissaire de justice indique qu’en l’absence de réponse à ses sonneries et coups frappés à la porte, de manière réitérée, il a demandé au serrurier de procéder à l’ouverture de la porte aux fins de pénétrer dans le logement. Le commissaire de justice précise qu’à l’issue de ses constatations, il s’est retiré, sans autre précision.

Au vu du procès-verbal ainsi dressé, M. [E] [T] a saisi le juge des contentieux de la protection d’une requête en vue de voir constater la résiliation du bail du fait de l’état d’abandon du logement.

Par conséquent, M. [E] [T] a respecté la procédure de résiliation du bail en raison de l’abandon du logement et ne saurait se voir reprocher le changement de serrure effectué par le commissaire de justice, agissant à sa demande, qui n’a fait que respecter l’obligation d’assurer la fermeture des lieux, les opérations d’ouverture par le serrurier ayant dégradé le dispositif de fermeture du logement.

2.2. Sur l’abandon du logement

En application de l’article 14-1 de la loi du 6 juillet 1989, l’abandon du logement est caractérisé par différents éléments notamment par l’absence de réponse à une première mise en demeure de justifier de l’occupation du logement puis par la constatation de l’état d’abandon du logement par un commissaire de justice.

Il appartient au bailleur de démontrer, outre l’inoccupation effective de l’appartement, l’intention du locataire d’abandonner les lieux.

En l’espèce, le procès-verbal de constat dressé le 19 octobre 2023 mentionne que la boite aux lettres contient peu de courriers et que le plus ancien est daté du 28 mars 2023. Le commissaire de justice constate notamment que les pièces de l’appartement sont très encombrées, en raison d’amoncellements de prospectus, papiers et journaux au sol et sur les meubles, que les dates limites de consommation des aliments présents tant dans le réfrigérateur que le meuble sous évier sont dépassées depuis plusieurs années (2015, 2016, 2018), qu’il n’y a quasiment aucun vêtement et qu’il est impossible d’y prendre une douche. Le commissaire de justice ajoute qu’un voisin a indiqué ne pas avoir vu la locataire depuis près de deux ans.

Cependant, si ces constatations, l’absence de réactions aux notifications réalisées par commissaire de justice et le non-paiement des loyers étaient de nature à conforter l’hypothèse d’un abandon de logement, Mme [H] [C] démontre, notamment par la production d’attestations et d’arrêts maladie, que son absence était justifiée par des raisons personnelles et familiales et notamment son rôle d’aidante auprès de son frère ainsi qu’une période d’inactivité professionnelle due à un arrêt maladie. Elle témoigne, par ailleurs, de son intention de réintégrer ce logement. En effet, Mme [H] [C] n’a jamais résilié ses abonnements d’électricité, d’eau et n’a pas non plus vidé son appartement de ses affaires personnelles. Elle a également maintenu l’assurance du logement. Par ailleurs, Mme [H] [C] a manifesté, dès la signification de l’ordonnance ayant constaté l’abandon des lieux, de sa volonté de s’y maintenir. Elle a notamment en partie repris le paiement des loyers, démontrant sa volonté tant d’apurer sa dette locative que de retrouver son logement.

Par conséquent, il sera constaté que Mme [H] [C] n’a pas abandonné les lieux et qu’il n’y a pas lieu à résiliation du bail. Il sera ordonné la réintégration de Mme [H] [C] dans l’appartement n°21 situé [Adresse 2] à [Localité 19] par la remise des clés au plus tard dans les huit jours de la signification à intervenir et passé ce délai, sous astreinte fixée provisoirement à 100 euros par jour de retard dans la limite de 60 jours, comme il sera dit au dispositif de la présente décision.

3. Sur la demande de prononcé de la résiliation du bail pour défaut de paiement des loyers

Aux termes de l’article 1228 du code civil, « Le juge peut, selon les circonstances, constater ou prononcer la résolution ou ordonner l’exécution du contrat, en accordant éventuellement un délai au débiteur, ou allouer seulement des dommages et intérêts. »

Selon l’article 24 III et IV de la loi du 6 juillet 1989, " III. – A peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence de le commissaire de justice au représentant de l’Etat dans le département au moins six semaines avant l’audience, afin qu’il saisisse l’organisme compétent désigné par le plan départemental d’action pour le logement et l’hébergement des personnes défavorisées, suivant la répartition de l’offre globale de services d’accompagnement vers et dans le logement prévue à l’article 4 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. Cette notification s’effectue par voie électronique par l’intermédiaire du système d’information prévu au dernier alinéa de l’article 7-2 de la même loi. La saisine de l’organisme mentionné à la première phrase du présent III peut s’effectuer par voie électronique, selon des modalités fixées par décret. L’organisme saisi réalise un diagnostic social et financier, selon des modalités et avec un contenu précisés par décret, au cours duquel le locataire et le bailleur sont mis en mesure de présenter leurs observations, et le transmet au juge avant l’audience, ainsi qu’à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives ; le cas échéant, les observations écrites des intéressés sont jointes au diagnostic. Le locataire est informé par le représentant de l’Etat dans le département de son droit de demander au juge de lui accorder des délais de paiement, prévu au V du présent article.

IV. – Les II et III sont applicables aux assignations tendant au prononcé de la résiliation du bail lorsqu’elle est motivée par l’existence d’une dette locative du preneur. Ils sont également applicables aux demandes additionnelles et reconventionnelles aux fins de constat ou de prononcé de la résiliation motivées par l’existence d’une dette locative, la notification au représentant de l’Etat dans le département incombant au bailleur. "

En l’espèce, si M. [E] [T] justifie avoir délivré un commandement de payer à Mme [H] [C] le 12 juillet 2023 ainsi que d’en avoir informé la Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions locatives (CCAPEX) le 13 juillet 2023, il convient de relever qu’il ne justifie pas avoir informé le représentant de l’Etat dans le département de la demande additionnelle aux fins de prononcé de la résiliation du bail pour cause de loyers impayés.

Par conséquent, la demande de M. [E] [T] de prononcer la résiliation du bail conclu le 14 janvier 2012 entre lui-même et Mme [H] [C] pour défaut de paiement des loyers est irrecevable.

4. Sur la dette locative

L’article 1103 du code civil prévoit que les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

Aux termes de l’article 1728 du code civil, " Le preneur est tenu de deux obligations principales :

1° D’user de la chose louée « raisonnablement », et suivant la destination qui lui a été donnée par le bail, ou suivant celle présumée d’après les circonstances, à défaut de convention ;

2° De payer le prix du bail aux termes convenus. "

Selon l’article 7, a) de la loi du 6 juillet 1989, « le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus ».

Aux termes de l’article 17-1 de la loi du 6 juillet 1989, " Lorsque le contrat prévoit la révision du loyer, celle-ci intervient chaque année à la date convenue entre les parties ou, à défaut, au terme de chaque année du contrat.

La variation qui en résulte ne peut excéder, à la hausse, la variation d’un indice de référence des loyers publié par l’Institut national de la statistique et des études économiques chaque trimestre et qui correspond à la moyenne, sur les douze derniers mois, de l’évolution des prix à la consommation hors tabac et hors loyers. A défaut de clause contractuelle fixant la date de référence, cette date est celle du dernier indice publié à la date de signature du contrat de location.

A défaut de manifester sa volonté d’appliquer la révision du loyer dans un délai d’un an suivant sa date de prise d’effet, le bailleur est réputé avoir renoncé au bénéfice de cette clause pour l’année écoulée.

Si le bailleur manifeste sa volonté de réviser le loyer dans le délai d’un an, cette révision de loyer prend effet à compter de sa demande. "

En application de l’article 6 du Décret n° 2011-945 du 10 août 2011 relatif aux procédures de résiliation de baux d’habitation et de reprise des lieux en cas d’abandon, « l’exécution de l’ordonnance est suspendue pendant le délai d’opposition ainsi qu’en cas d’opposition formée dans ce délai ».

Aux termes de l’article 1353 du code civil, « Celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation. »

En l’espèce, M. [E] [T] affirme que Mme [H] [C] n’a pas payé de loyer et charges depuis le mois d’août 2022 et que sa dette locative s’élève ainsi à 20.340,53 euros arrêtée au 31 mars 2025.

Toutefois, le locataire n’est pas tenu de payer le loyer quand il se trouve dans l’impossibilité d’utiliser les lieux loués comme le prévoit le bail. Or, Mme [H] [C], du fait du changement de serrure de l’appartement à compter du procès-verbal de constat du 19 octobre 2023 et du refus du commissaire de justice de lui confier les nouvelles clefs alors qu’elle avait fait opposition à l’ordonnance sur requête du juge des contentieux de la protection en date du 17 novembre 2023, ne saurait être tenue de payer un loyer pour un logement qu’elle n’a pas pu occuper. Toutefois, faute pour Mme [C] de démontrer la date exacte à laquelle elle a sollicité la restitution des clés, il sera considéré qu’elle n’était pas redevable du loyer à compter du 22 décembre 2023, date de son opposition à l’ordonnance sur requête et par suite, date à laquelle les effets de l’ordonnance ont été suspendus. En effet, faute pour le bailleur de restituer spontanément les clés ou, a minima, de proposer celle-ci à compter de l’opposition, il convient de considérer qu’il a, à partir de cette date, manqué à son obligation de délivrance. Il ne peut, par suite, solliciter les loyers postérieurs et ce jusqu’à la date de restitution effective des lieux.

Il convient, par conséquent, de limiter la dette locative aux loyers impayés sur la période allant du 1er août 2022 au 22 décembre 2023.

S’agissant du montant du loyer et des charges, le bailleur, doit manifester au locataire sa volonté de réviser le loyer. Si, M. [E] [T] justifie du respect de cette notification en janvier 2023, il n’apporte pas la preuve du respect de cette exigence formelle pour les années précédentes.

La dette locative s’élève ainsi au montant du loyer non révisé pour la période d’août 2022 à janvier 2023 et au montant révisé de janvier 2023 au 22 décembre 2023, somme à laquelle il convient d’ajouter la régularisation des charges des années 2021 et 2022 ainsi que 2023 à proportion du temps passé dans l’appartement, soit à la somme de 11.043,88 euros (correspondant à l’addition de 10.559,30 euros loyers dus au 30/11/2023 et de 484,58 euros au titre du loyer du 1er au 22 décembre 2023). Mme [H] [C] ayant effectué deux paiements, le 27 janvier 2025 et le 24 mars 2025, à hauteur de 850 euros, il y a lieu de déduire ces sommes de sa dette, celle-ci s’élevant désormais à 10.193,88 euros.

En conséquence, Mme [H] [C] sera condamnée à payer à M. [E] [T] la somme de 11.043,88 euros.

5. Sur les délais de paiement

Aux termes de l’article 1343-5 du code civil, « Le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues. »

En l’espèce, Mme [H] paie, depuis janvier 2025, 425 euros par mois afin d’apurer sa dette. Il y a lieu, compte tenu, d’une part, de sa situation personnelle, se trouvant en arrêt de travail, d’autre part, de ses revenus, de lui octroyer des délais de paiement à hauteur de 425 euros par mois pendant une période maximale 24 mois, et le solde dû à la dernière échéance.

6. Sur la demande au titre du préjudice moral et financier de M. [T]

En application de l’article 1217 du code civil, la partie envers laquelle l’engagement n’a pas été exécuté ou l’a été imparfaitement peut demander des dommages et intérêts.

Aux termes de l’article 1231-1 du code civil « Le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, s’il ne justifie pas que l’exécution a été empêchée par la force majeure. »

En l’espèce, le loyer de l’appartement situé [Adresse 2] constitue pour M. [E] [T] un complément de revenu. Toutefois, s’il n’est pas contesté qu’il n’a pas perçu de loyer depuis le mois d’août 2022, Mme [H] [C] étant condamnée à payer sa dette locative, aucun préjudice financier ne peut lui être imputé.

Par ailleurs, M. [E] [T] ne saurait faire valoir, d’une part, un préjudice ne découlant pas de la présente instance mais des impayés datant de 2016, 2020, 2021 et depuis régularisés, d’autre part, un préjudice découlant des frais de procédure engagés et ce alors qu’il formule des demandes au titre des dépens et des frais irrépétibles.

Ainsi, M. [E] [T] ne rapporte pas la preuve d’un préjudice distinct de celui réparé par la condamnation au paiement de l’arriéré locatif.

En conséquence, M. [E] [T] sera débouté de sa demande au titre de dommages et intérêts en réparation de son préjudice moral et financier.

7. Sur la demande au titre des préjudices de Mme [H] [C]

En application de l’article 1217 du code civil, la partie envers laquelle l’engagement n’a pas été exécuté ou l’a été imparfaitement peut demander des dommages et intérêts.

Aux termes de l’article 1231-1 du code civil « Le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, s’il ne justifie pas que l’exécution a été empêchée par la force majeure. »

En application de l’article 1719 du code civil le bailleur est obligé de faire jouir paisiblement de la chose louée le preneur pendant la durée du bail.

En l’espèce, Mme [H] [C] ne saurait faire valoir un préjudice moral et de jouissance du fait de la reprise illicite des lieux par le bailleur, la procédure d’abandon du logement loué ayant été respectée. S’agissant du préjudice matériel dont elle demande réparation, ses affaires personnelles n’ayant pas été déplacées et étant toujours dans l’appartement telles qu’elle les avait laissées, elle ne saurait pas davantage en demander réparation. Il n’y a donc lieu à sursoir à statuer sur ce point.

Enfin, s’agissant de ses demandes de remboursement, seules les conséquences de l’impossibilité pour elle d’accéder au logement à compter du 22 décembre 2023, date de suspension des effets de l’ordonnance, peuvent donner lieu à indemnisation. Ainsi, au vu des justificatifs produits, les surfacturations pour absence de transmission de l’index de consommation imputées par EDF pour un montant total de 39,08 euros.

Les autres dépenses correspondant à des frais qui auraient été réglés si Mme [C] avait accédé au logement, elles ne sauraient donner lieu à indemnisation.

Par conséquent, M. [E] [T] sera condamné à payer à Mme [H] [C] la somme de 39,08 euros à titre de dommages et intérêts.

8. Sur la demande de dommages et intérêts au titre de la procédure abusive

Par application combinée des articles 1240 du Code civil et 32-1 du Code de procédure civile, celui qui agit en justice de manière abusive ou dilatoire peut être condamné à des dommages et intérêts. Il convient que soit caractérisée une faute, un préjudice et un lien de causalité entre les deux.

Il est admis que l’exercice d’une action en justice, de même que la défense à une telle action, constitue en principe, un droit et ne dégénère en abus pouvant donner naissance à une dette de dommages et intérêts que dans le cas de malice, de mauvaise foi ou d’erreur grossière équipollente au dol.

En l’espèce, il n’est pas démontré que le bailleur connaissait la situation particulière de Mme [H] [C] et qu’il ait sciemment utilisé la procédure sur requête aux fins de constat d’abandon du logement pour évincer celle-ci de l’appartement objet du bail.

Par conséquent, Mme [H] [C] sera déboutée de sa demande de dommages et intérêts pour procédure abusive.

9. Sur les demandes accessoires

9.1. Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En l’espèce, M. [E] [T], partie perdante, sera condamné aux dépens.

9.2. Sur les demandes au titre des frais irrépétibles

En vertu de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

Tenu aux dépens, la demande à ce titre de M. [E] [T] ne pourra qu’être rejetée de ce seul fait.

En équité, il convient de rejeter la demande de Mme [H] [C] au même titre.

9.3. Sur l’exécution provisoire

En application de l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

En l’espèce, il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire.

En conséquence, il sera simplement rappelé que la présente décision est exécutoire de plein droit par provision en application de cette disposition.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

DECLARE recevable l’opposition formée par Mme [H] [C] le 22 décembre 2023 ;

MET A NEANT l’ordonnance sur requête rendue le 17 novembre 2023 par le juge des contentieux de la protection ;

STATUANT A NOUVEAU :

CONSTATE que Mme [H] [C] n’a pas abandonné les lieux ;

DIT n’y avoir lieu à résiliation du bail ;

ORDONNE la réintégration de Mme [H] [C] dans l’appartement n°21 situé [Adresse 2] à [Localité 19] par la remise des clés ;

DIT que la réintégration des lieux devra intervenir dans les huit jours de la signification du présent jugement ;

DIT que, aux frais de M. [E] [T], un commissaire de justice constatera les opérations de réintégration et établira un état des lieux pour attester de l’état du logement et constater la présence des effets personnels de Mme [H] [C] ;

DIT que faute pour M. [E] [T] d’avoir permis la réintégration des lieux par Mme [H] [C] dans le délai et selon les modalités ainsi fixées, il sera redevable, passé ce délai, d’une astreinte fixée, à titre provisoire, à 100 euros par jour de retard ;

DIT que l’astreinte provisoire court pendant un délai maximum de 60 jours, à charge pour Mme [H] [C], à défaut de restitution à l’expiration de ce délai, de solliciter du juge de l’exécution la liquidation de l’astreinte provisoire et le prononcé de l’astreinte définitive ;

RAPPELLE que Mme [H] [C] sera redevable du paiement du loyer et des provisions pour charges conformément au contrat de bail dès le jour de la réintégration effective des lieux ;

DECLARE irrecevable la demande additionnelle en prononcé de la résiliation du bail pour impayés de loyers présentée par M. [E] [T] ;

CONDAMNE Mme [H] [C] à payer à M. [E] [T] la somme de 11.043,88 euros (onze mille quarante-trois euros et quatre-vingt-huit centimes), au titre de l’arriéré locatif, avec intérêts au taux légal à compter de la signification du présent jugement ;

AUTORISE Mme [H] [C] à se libérer de sa dette en réglant chaque mois pendant 24 mois, la somme de 425 euros (quatre cent vingt-cinq euros), la dernière échéance étant majorée du solde de la dette en principal, intérêts et frais ;

DIT que le premier règlement devra intervenir dans les dix jours suivant la signification de la présente décision, puis, pour les paiements suivants, en même temps que le loyer, au plus tard le dixième jour de chaque mois, sauf meilleur accord entre les parties ;

DIT que le défaut de paiement d’un seul règlement à l’échéance prescrite entraînera la déchéance du terme et que la totalité du solde restant dû deviendra immédiatement exigible;

RAPPELLE que l’application des dispositions de l’article 1343-5 du Code civil suspend les procédures d’exécution qui auraient été engagées par le créancier et que les majorations d’intérêts ou les pénalités encourues à raison du retard cessent d’être dues pendant les délais accordés ;

DEBOUTE M. [E] [T] de sa demande de dommages et intérêts au titre de son préjudice moral et financier ;

CONDAMNE M. [E] [T] à payer à Mme [H] [C] la somme de 39,08 euros à titre de dommages et intérêts pour la surfacturation d’EDF ;

DEBOUTE Mme [H] [C] de ses demandes de dommages et intérêts pour préjudice moral et au titre des cotisations d’assurance ;

DIT n’y avoir lieu à sursoir à statuer au titre du préjudice matériel ;

DEBOUTE Mme [H] [C] de sa demande de dommages et intérêts pour procédure abusive;

DEBOUTE M. [E] [T] de sa demande au titre de l’article 700 du Code de procédure civile;

DEBOUTE Mme [H] [C] de sa demande au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

CONDAMNE M. [E] [T] aux dépens ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit.

La Greffière La Juge