TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 10]

Service des contentieux de la protection

[Adresse 8]

[Localité 6]

JUGEMENT DU 09 Octobre 2025

N° RG 25/03616 – N° Portalis DBYC-W-B7J-LSTE

Jugement du 09 Octobre 2025

Société ARCHIPEL HABITAT

C/

[D] [H]

EXÉCUTOIRE DÉLIVRÉ

LE

à ARCHIPEL HABITAT

Au nom du Peuple Français ;

Rendu par mise à disposition le 09 Octobre 2025 ;

Par Caroline ABIVEN, Vice-Présidente au Tribunal judiciaire de RENNES statuant en qualité de juge des contentieux de la protection, assistée de Emmanuelle BADUFLE, Greffier ;

Audience des débats : 15 Mai 2025.

Le juge à l’issue des débats a avisé les parties présentes ou représentées, que la décision serait rendue le 09 Octobre 2025, conformément aux dispositions de l’article 450 du Code de Procédure Civile.

ENTRE :

DEMANDEUR :

Société ARCHIPEL HABITAT

[Adresse 4]

[Localité 7]

représentée par madame [L], munie d’un pouvoir

ET :

DEFENDEUR :

M. [D] [H]

[Adresse 1]

[Adresse 9]

[Localité 5]

comparant en personne

EXPOSE DU LITIGE :

Par acte sous seing privé du 2 octobre 2020, l’établissement ARCHIPEL HABITAT a donné à bail d’habitation à Monsieur [D] [H] des locaux situés au [Adresse 2], moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 355,90 euros, outre une provision sur charges de 92,85 €.

Le 25 mars 2024, ARCHIPEL HABITAT a fait délivrer à M. [D] [H] une sommation d’avoir à cesser les troubles de voisinage, lui reprochant des nuisances sonores répétées causées notamment par la réception de nombreuses personnes, parfois en laissant la porte ouverte et des comportements inappropriés instaurant un climat d’insécurité pour le voisinage en raison de propos déplacés.

ARCHIPEL HABITAT a saisi un conciliateur de justice qui a convoqué M. [H] et son bailleur le 21 juin 2024. A l’issue de la réunion de conciliation, le conciliateur de justice a dressé un constat d’échec.

Faisant valoir que M. [H] méconnait ses obligations contractuelles relatives au respect des règles de tranquillité et qu’il occasionne des nuisances sonores qui perturbent la tranquillité du voisinage, l’établissement ARCHIPEL HABITAT a saisi, par acte de commissaire de justice du 14 avril 2025, le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Rennes en demandant à la juridiction de bien vouloir :

— prononcer la résiliation du contrat de bail,

— être autorisé à faire procéder à l’expulsion de Monsieur [H] et de tout occupant et biens de son chef, au besoin avec le concours de la force publique, avec expulsion immédiate sans qu’il soit fait application du délai de deux mois,

— condamner M [H] à lui verser les sommes suivantes :

La somme de 277,94 euros au titre des arriérés de loyers et charges dus au 10 avril 2025, avec intérêts de droit à compter de l’assignation,Les loyers dus entre le 10 avril 2025 jusqu’à la date de résiliation judiciaire des baux,une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égale au prix du loyer révisable et des charges, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à libération effective des lieux,200 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.A l’audience du 15 mai 2025, l’établissement Archipel Habitat, régulièrement représenté, maintient l’ensemble de ses demandes et actualise sa demande en paiement au titre de l’arriéré locatif à la somme de 264,87 €. Il indique qu’un plan d’apurement de cette dette à hauteur de 25 euros par mois est en cours et ne s’oppose donc pas à l’octroi de délais de paiement à hauteur de 25 euros par mois.

En réponse, Monsieur [D] [H], présent en personne, s’oppose à la demande d’expulsion, expliquant faire des efforts depuis plusieurs années, si bien que la situation s’est améliorée. Il indique qu’il a pu, par le passé, parler fort ou crier dans la rue, mais soutient qu’il ne le fait plus. Il nie tout acte de violence et affirme que sa voisine cherche à lui nuire. S’agissant de sa dette, il sollicite des délais de paiement à hauteur de 25 euros par mois.

En cet état, l’affaire a été mise en délibéré, la décision étant rendue par sa mise à disposition au greffe le 25 septembre 2025, date à laquelle elle a été prorogée au 9 octobre 2025.

MOTIFS :

Sur la demande de résiliation du bail :

L’article 1728 du code civil dispose que "le preneur est tenu de deux obligations principales :

1°) d’user de la chose louée raisonnablement et suivant la destination qui lui a été donnée par le bail, ou suivant celle présumée d’après les circonstances, à défaut de convention,

2)° de payer le prix du bail aux termes convenus".

L’article 1729 du même code précise que « Si le preneur n’use pas de la chose louée raisonnablement ou emploie la chose louée à un autre usage que celui auquel elle a été destinée, ou dont il puisse résulter un dommage pour le bailleur, celui-ci peut, suivant les circonstances, faire résilier le bail. »

L’article 1224 du code civil, modifié par ordonnance n°2016-131 du 10 février 2016, dispose que « La résolution résulte soit de l’application d’une clause résolutoire soit, en cas d’inexécution suffisamment grave, d’une notification du créancier au débiteur ou d’une décision de justice. »

L’article 1228 du même code précise que « Le juge peut, selon les circonstances, constater ou prononcer la résolution ou ordonner l’exécution du contrat, en accordant éventuellement un délai au débiteur, ou allouer seulement des dommages et intérêts. »

En vertu de l’article 7 b de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le locataire a pour obligation d’user paisiblement des locaux loués suivant la destination qui leur a été donnée par le contrat de location.

L’article 6-1 de la même loi dispose qu’après mise en demeure dûment motivée, les propriétaires des locaux à usage d’habitation doivent, sauf motif légitime, utiliser les droits dont ils disposent en propre afin de faire cesser les troubles du voisinage causés à des tiers par les personnes qui occupent ces locaux.

En l’espèce, le règlement intérieur de l’immeuble annexé au contrat de location et portant la signature de Monsieur [H] prévoit notamment, dans son article 1, que « le locataire occupera paisiblement les lieux, suivant la destination qui lui a été donnée par le présent bail et s’interdira tout acte pouvant nuire à la tranquillité des personnes. (…) Il s’interdira tout acte de la vie courante pouvant nuire à la tranquillité des voisins, notamment de faire du bruit, qui dépasse le cadre des inconvénients normaux de voisinage. »

A l’appui de sa demande en résiliation de bail, ARCHIPEL HABITAT produit les pièces suivantes :

— un courrier qui lui a été adressé le 8 novembre 2022 dans lequel Mme [Y] [U] indique qu’elle et sa fille ont été insultées par leur voisin de la porte 1040 le 24 octobre 2022. Elle ajoute que ce dernier est l’auteur de tapage nocturne.

— la plainte déposée par la fille de Mme [U] auprès du commissariat pour les faits du 24 octobre 2022.

— des déclarations de main courante effectuées par Mme [U] les 16 et 23 mars 2023 dans lesquelles cette dernière dénonce du tapage nocturne presque tous les jours de la semaine dont son voisin M [H] est l’auteur, et ce depuis le mois de septembre 2022. Elle précise qu’il joue du djembé pendant la nuit, qu’il crie des insultes et marche sur le palier quand il est alcoolisé. Elle ajoute que M [H] reçoit beaucoup de personnes chez lui, parfois en pleine nuit et qu’elle a peur de lui et de représailles. Elle a ajouté que, le 22 mars 2023, elle a eu peur car un des invités de M [H] est venu devant sa porte le soir et a essayé de l’ouvrir pendant environ 3 minutes.

— une plainte déposée le 18 octobre 2023 par Mme [P] contre M [H] pour harcèlement et injure dans laquelle elle indique être insultée et harcelée par M [H] qui lui fait peur.

— une plainte déposée par Mme [P] le 28 juin 2024 dans laquelle elle indique que M. [H] lui envoyait jusqu’à présent des hommes pour sonner à sa porte et l’impressionner, et qu’il envoie désormais des enfants. Elle précise que quasiment toutes les nuits, il envoie quelqu’un sonner à sa porte entre 1h et 4h.

— des sommations interpellatives du 25 mars 2024 dans lesquelles Mme [P] indique que M [H] amène dans l’immeuble des inconnus qui se cachent avec des capuches dans l’immeuble et tentent d’ouvrir sa porte la nuit. Elle précise que M [H] crie et joue du tambour. Elle précise que ça se produit tous les week-ends depuis deux ans et parfois même la semaine. Dans la 2èlme sommation interpellative, un autre voisin fat état de nuisances sonores principalement la nuit et en fin de journée, tous les soirs depuis au moins un an, s’agissant de déplacement de meubles, coups de pied sur le sol, chute d’objets au sol et fête tous les jours.

ARCHIPEL HABITAT a fait délivrer à M. [H] une somation d’avoir à cesser ces troubles le 25 mars 2024.

Pourtant, des pièces postérieures démontrent que les troubles n’ont pas cessé. Ainsi, Mme [P] fait état, dans un courrier du 31 janvier 2025, d’un harcèlement persistant contre elle et sa famille et particulièrement d’une agression de sa fille survenue le 30 janvier 2025.

Le 13 février 2025, le voisin de M. [H] qui a témoigné dans le cadre de la sommation interpellative du 25 mars 2024 a indiqué à ARCHIPEL HABITAT que les nuisances sonores qu’il subi depuis plusieurs années et dont M [H] est l’auteur ne s’arrêtent pas. Il parle d’objets qui tombent au sol, de bruits de pas appuyés, de discussions ou cris élevés et de déplacement de meubles. Dans un message du 16 février 2025, il précise être désespéré par la situation, dormir mal la nuit, devenir dépressif et avoir des problèmes à son travail.

L’ensemble de ces éléments précis et circonstanciés permettent d’établir que M [H] est l’auteur de tapage nocturne et d’actes d’intimidation sur son voisinage depuis plusieurs années et que ces troubles n’ont pas cessé avec les différents courriers, la sommation et la tentative de conciliation que le bailleur a mis en place.

Au regard de la durée des nuisances sonores, de leur récurrence, de leur intensité et de leur persistance après les démarches engagées par le bailleur, ainsi que des conséquences décrites par les voisins sur leur vie quotidienne (anxiété, dépression, troubles du sommeil), il apparaît que les troubles occasionnés par Monsieur [H] excèdent largement les inconvénients normaux du voisinage.

Compte-tenu de l’anormalité de ces troubles, mise en perspective avec la durée du bail, la gravité du manquement à l’obligation d’occupation paisible des lieux découlant du bail est suffisamment caractérisée, et est de nature à entraîner la résiliation du contrat de bail aux torts exclusifs de Monsieur [H], ainsi que son expulsion.

Il sera donc fait droit à la demande de résiliation du bail, à compter de ce jour, ainsi qu’à la demande d’expulsion.

Sur la demande d’expulsion immédiate :

Aux termes de l’article L. 412-1 du code des procédures civiles d’exécution, si l’expulsion porte sur un lieu habité par la personne expulsée ou par tout occupant de son chef, elle ne peut avoir lieu qu’à l’expiration d’un délai de deux mois qui suit le commandement sans préjudice des dispositions des articles L. 412-3 à L. 412-7.

Toutefois, le juge peut, notamment lorsque la procédure de relogement effectuée en application de l’article L. 442-4-1 du code de la construction et de l’habitat n’a pas été suivie d’effet du fait du locataire, réduire ou supprimer ce délai.

Ce délai ne s’applique pas lorsque le juge qui ordonne l’expulsion constate la mauvaise foi de la personne expulsée.

En l’espèce, la gravité et l’importance des manquements du locataire à ses obligations contractuelles et son attitude particulièrement menaçante pour ses voisins justifient qu’il soit fait droit à la demande de réduction du délai pour quitter les lieux.

Ainsi, il convient d’indiquer qu’il pourra être procédé à l’expulsion de Monsieur [H], au besoin avec le concours de la force publique et d’un serrurier, dès la signification du commandement de quitter les lieux et sans avoir à respecter le délai de deux mois pour quitter les lieux prévu par l’article L.412-1 du code des procédure civiles d’exécution, sous réserve, toutefois, du respect de la trêve hivernale.

Sur les demandes en paiement du loyer et de l’indemnité d’occupation :

L’article 7 a) de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dispose que le locataire est obligé « de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus ».

En l’espèce, ARCHIPEL HABITAT produit un décompte démontrant que M [H] reste lui devoir la somme de 264,87 € au titre de l’arriéré de loyer et charges arrêté au 14 mai 2025.

M. [H] n’apporte aucun élément de nature à contester le montant de cette dette. Il sera donc condamné à verser à ARCHIPEL HABITAT cette somme.

Au vu de l’accord des parties sur ce point, il sera toutefois fait droit à la demande de délais de paiement sollicitée par M [H] et acceptée par ARCHIPEL HABITAT.

En cas de maintien dans les lieux du locataire ou de toute personne de son chef malgré la résiliation du bail, il convient de le condamner au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle d’un montant égal à celui du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail.

L’indemnité d’occupation sera payable et révisable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, et ne cessera d’être due qu’à la libération effective des locaux avec remise des clés à l’établissement ARCHIPEL HABITAT ou à son mandataire

Sur les demandes accessoires :

Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Monsieur [H], qui succombe à la cause, sera condamné aux dépens de la présente instance.

Sur l’article 700 du code de procédure civile

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité et de la situation économique de la partie condamnée.

En l’espèce, l’équité commande de rejeter la demande de l’établissement ARCHIPEL HABITAT en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire

Selon l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement. Toutefois, selon l’article 514-1 du même code, le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire. Il statue, d’office ou à la demande d’une partie, par décision spécialement motivée.

En l’espèce, au vu de la nature de l’affaire, il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire de la présente décision.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, contradictoire et rendu en premier ressort,

PRONONCE, à compter de ce jour, la résiliation du contrat conclu le 2 octobre 2020 entre l’établissement ARCHIPEL HABITAT, d’une part, et Monsieur [D] [H] d’autre part, concernant les locaux à usage d’habitation situés au [Adresse 3],

ORDONNE à Monsieur [D] [H] de libérer de sa personne, de ses biens, ainsi que de tous occupants de son chef, les lieux situés au [Adresse 3], ainsi que, le cas échéant, tous les lieux loués accessoirement au logement,

DIT qu’à défaut de libération volontaire, il pourra être procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef, au besoin avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier,

DIT que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

SUPPRIME le délai de deux mois prévu à l’article L. 412-1 du code des procédures civiles d’exécution pour quitter les lieux,

RAPPELLE que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’hors période hivernale et après la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux,

CONDAMNE, Monsieur [D] [H] à payer à ARCHIPEL HABITAT d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au loyer et aux charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail,

DIT que cette indemnité d’occupation, qui se substitue au loyer, est payable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, à compter de ce jour et jusqu’à la libération effective des lieux et la remise des clés à la bailleresse ou à son mandataire,

CONDAMNE, Monsieur [D] [H] à payer à ARCHIPEL HABITAT la somme de 264,87 euros au titre de l’arriéré de loyer et charges arrêté au 15 mai 2025 ;

AUTORISE toutefois Monsieur [D] [H] à s’acquitter de la somme due en 10 versements mensuels de 25 € au minimum, payables et portables le dixième jour de chaque mois suivant celui de la signification du présent jugement, outre un 11ème versement qui soldera la dette en principal, frais et accessoires, sauf meilleur accord ou engagement d’une procédure de surendettement ;

DIT qu’en cas de défaut de paiement d’une échéance à sa date exacte, et après une mise en demeure restée sans effet pendant quinze jours, l’échelonnement qui précède sera caduc et que la totalité des sommes dues deviendra immédiatement exigible ;

RAPPELLE qu’aux termes de l’article 1343-5 du code civil, la présente décision suspend les procédures d’exécution et interdit la mise en oeuvre de nouvelles procédures pendant le délai de grâce ;

DEBOUTE d’ARCHIPEL HABITAT de sa demande présentée au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE Monsieur [D] [H] aux entiers dépens,

DIT n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de la présente décision.

Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 9 octobre 2025, et signé par la juge et la greffière susnommées.

La Greffière Le Juge