TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 14]

Cité [12]

PROCEDURES ORALES

[Adresse 10]

[Adresse 11]

[Localité 4]

JUGEMENT DU 03 Novembre 2025

N° RG 25/02286 – N° Portalis DBYC-W-B7J-LP7A

JUGEMENT DU :

03 Novembre 2025

S.D.C. IMMEUBLE SIS [Adresse 5] représenté par son syndic la sté CITYA BREIZH IMMO

C/

[R] [M]

EXÉCUTOIRE DÉLIVRÉ

LE

à

Au nom du Peuple Français ;

Rendu par mise à disposition le 03 Novembre 2025 ;

Par Aude PRIOL, Vice-Président au Tribunal judiciaire de RENNES, assistée de Anaïs SCHOEPFER, Greffier ;

Audience des débats : 08 Septembre 2025.

Le juge à l’issue des débats a avisé les parties présentes ou représentées, que la décision serait rendue le 03 Novembre 2025, conformément aux dispositions de l’article 450 du Code de Procédure Civile.

Et ce jour, le jugement suivant a été rendu par mise à disposition au greffe ;

ENTRE :

DEMANDEUR

Syndicat de copropriété IMMEUBLE SIS [Adresse 5] représenté par son syndic la sté CITYA BREIZH IMMO

[Adresse 9]

[Localité 3]

représenté par M^e Manuel RAISON, avocat au barreau de PARIS, substitué par M^e Marceline OUAIRY JALLAIS, avocat au barreau de RENNES

ET :

DEFENDEUR

Monsieur [R] [M]

[Adresse 1]

[Adresse 13]

[Localité 3]

non comparant, ni représenté

EXPOSE DU LITIGE

M. [R] [M] est propriétaire du lot de copropriété n°30 correspondant à un local commercial dans un immeuble situé au [Adresse 6] à [Localité 15].

Se prévalant de charges de copropriétés restées impayées, le syndicat des copropriétaires sis [Adresse 6] à [Localité 15], représenté par son syndic en exercice, la société CITYA BREIZH IMMO, a adressé quatre mises en demeure de payer lesdites sommes à M. [M], dont la dernière, par lettre recommandée avec accusé de réception du 29 octobre 2024.

Par acte de commissaire de justice du 11 mars 2025, le syndicat des copropriétaires sis [Adresse 6] à Rennes (35000) (ci-après le syndicat des copropriétaires), représenté par son syndic en exercice, la société CITYA BREIZH IMMO, a fait assigner M. [R] [M] devant le tribunal judiciaire de Rennes afin d’obtenir, à titre principal, sa condamnation au paiement de l’arriéré de charges.

L’affaire a été appelée à l’audience du 8 novembre 2025.

A l’audience, le syndicat des copropriétaires a comparu représenté par son conseil.

Il a entendu oralement se référer aux termes de son assignation. Ainsi, au bénéfice de l’exécution provisoire et au visa des articles 10, 10-1 et 14-1 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965, des articles 35, 36, 55 et 60 du décret du 17 mars 1967, des articles 1343-2, 1342-10 et 1240 du Code civil, le syndicat des copropriétaires sollicite la condamnation de M. [R] [M] au paiement des sommes suivantes :

—  3.384,78 euros au titre de l’arriéré de charges de copropriété et des frais de recouvrement, selon décompte arrêté au 5 février 2025, avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 29 octobre 2024 outre capitalisation des intérêts,

—  2.200 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive,

—  2.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

Au soutien de ses prétentions, le syndicat des copropriétaires fait valoir que M. [M] s’acquitte très irrégulièrement et partiellement de ses charges, qu’il n’a pas régularisé la situation malgré l’envoi de mises en demeure. Il estime justifie du montant de sa créance et rappelle que les comptes ont été approuvés par l’assemblée générale laquelle a également voté le budget. Il soutient justifier du caractère nécessaire des frais entrepris pour recouvrer la créance, et, à défaut estime qu’ils justifient d’une condamnation au titre de l’article 1240 du Code civil. Il considère que l’absence de règlement de ses charges par M. [M] cause un préjudice au syndicat des copropriétaires lequel est contraint de supporter sa carence et ses conséquences sur la trésorerie de l’immeuble, sa bonne gestion et son entretien.

Bien que régulièrement convoqué, par signification de l’acte introductif d’instance en l’étude de Maître [D], commissaire de justice, M. [R] [M] n’a pas comparu ni personne pour lui.

En application de l’article 473 du Code de procédure civile, susceptible d’appel, la décision sera réputée contradictoire.

A l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré, la décision étant rendue par sa mise à disposition au greffe le 3 novembre 2025.

Par note en délibéré du 3 octobre 2025, le président d’audience a invité le demandeur à faire toute observation et/ou produire tout document utile, sur la qualité à agir au nom du syndicat des copropriétaires sis [Adresse 6] à [Localité 15] de la société CITYA BREIZH IMMO.

Le conseil du demandeur a adressé une note en réponse en date du 10 octobre 2025, reçue au greffe le 16 octobre 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

En application de l’article 472 du Code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

1/ Sur la fin de non-recevoir sur la qualité à agir du syndic

Aux termes de l’article 122 du Code de procédure civile, « Constitue une fin de non-recevoir tout moyen qui tend à faire déclarer l’adversaire irrecevable en sa demande, sans examen au fond, pour défaut de droit d’agir, tel le défaut de qualité, le défaut d’intérêt, la prescription, le délai préfix, la chose jugée ».

L’article 125 du même Code dispose en ses deux premiers alinéas que : « Les fins de non-recevoir doivent être relevées d’office lorsqu’elles ont un caractère d’ordre public, notamment lorsqu’elles résultent de l’inobservation des délais dans lesquels doivent être exercées les voies de recours ou de l’absence d’ouverture d’une voie de recours. Le juge peut relever d’office la fin de non-recevoir tirée du défaut d’intérêt, du défaut de qualité ou de la chose jugée ».

Par ailleurs, l’article 18 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 prévoit que le syndic est chargé de représenter le syndicat en justice.

Enfin, il est rappelé que, par application combinée des articles 6 et 9 du Code de procédure civile, il appartient à chaque partie d’alléguer les faits propres à fonder ses prétentions et de prouver les faits nécessaires au succès de celles-ci.

En l’espèce, il est constaté que l’action a été introduite le 11 mars 2025 au nom du syndicat des copropriétaires sis [Adresse 6] à [Localité 15], représenté par son syndic en exercice, la société CITYA BREIZH IMMO. Les demandes ont été soutenues oralement à l’audience du 8 septembre 2025.

Il est produit un contrat de syndic applicable du 1er janvier 2024 au 31 mars 2025.

Il est constaté que sont produits deux procès-verbaux d’assemblée générale des copropriétaires pour la réunion du 19 novembre 2024.

Le premier mentionne que l’assemblée générale des copropriétaires a rejeté la résolution n°4 tendant à désigner à nouveau le cabinet CITYA en qualité de syndic conformément au contrat joint valable pour la période du 1er avril 2025 au 31 mars 2028.

Le second procès-verbal communiqué par note en délibéré mentionne, après le rejet de cette résolution, que, lors du second vote, la résolution a été adoptée à la majorité des voix des copropriétaires présents ou représentés.

Les deux procès-verbaux sont signés électroniquement le même jour à la même heure, étant relevé que le même certificat de signature électronique est produit pour les deux procès-verbaux.

Force est de constater qu’aucun autre élément n’est produit pour justifier que seul le second procès-verbal a été notifié aux copropriétaires et fait foi.

Il n’est pas davantage produit le contrat de syndic signé dans les suites de ce vote dit favorable de l’assemblée générale des copropriétaires. Ainsi, aucun document ne démontre qu’au jour de l’audience, le syndic avait qualité à soutenir les demandes du syndicat des copropriétaires.

Dès lors, les éléments produits sont insuffisants pour justifier de la qualité à agir de la société CITYA BREIZH IMMO en sa qualité de syndic du syndicat des copropriétaires sis [Adresse 6] à [Localité 15].

En conséquence, les demandes du syndicat des copropriétaires sis [Adresse 6] à [Localité 14] seront déclarées irrecevables.

2/ Sur les demandes accessoires

Conformément à l’article 696 du code de procédure civile, le syndicat des copropriétaires sis [Adresse 6] à [Localité 14], partie perdante, doit supporter les dépens.

En application de l’article 700 du code de procédure civile, tenu aux dépens, la demande du syndicat des copropriétaires sis [Adresse 6] à [Localité 14] à ce titre ne pourra qu’être rejetée.

Aux termes de l’article 514 du code de procédure civile, l’exécution provisoire est de droit et aucune circonstance ne justifie de l’écarter.

PAR CES MOTIFS,

Le tribunal, statuant après débats en audience publique, par jugement réputé contradictoire, en premier ressort,

DECLARE irrecevables les demandes du syndicat des copropriétaires sis [Adresse 8] ([Adresse 2]) pour défaut de qualité à agir de la société CITYA BREIZH IMMO, syndic,

REJETTE la demande du syndicat des copropriétaires sis [Adresse 7] [Localité 15] au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE le syndicat des copropriétaires sis [Adresse 6] à [Localité 14] aux dépens de l’instance,

RAPPELLE que le présent jugement est de droit exécutoire à titre provisoire,

Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 3 novembre 2025, et signé par la juge et la greffière susnommées.

La Greffière, La Présidente,