TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 7]

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N° RG 25/51247 – N° Portalis 352J-W-B7J-C6XT7

N° : 2

Assignation du :

10 Janvier 2025

[1]

[1] 1 Copie exécutoire

délivrée le:

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

rendue le 30 avril 2025

par Marie-Hélène PENOT, Juge au Tribunal judiciaire de Paris, agissant par délégation du Président du Tribunal,

Assistée de Carine DIDIER, Greffier.

DEMANDERESSE

La S.C.I. [Adresse 6]

[Adresse 1]

[Localité 5]

représentée par la SELAS CARUS, prise en la personne de Maître Anne CARUS, avocate au barreau de PARIS – #A0543

DEFENDERESSE

La S.A.S. O’BROTHER

[Adresse 2]

[Localité 4]

non constituée

DÉBATS

A l’audience du 26 Mars 2025, tenue publiquement, présidée par Marie-Hélène PENOT, Juge, assistée de Paul MORRIS, Greffier,

Nous, Président,

Après avoir entendu les conseils des parties,

Par acte du 30 septembre 2022, la société civile immobilière [Adresse 6] a donné à bail commercial à la société par actions simplifiée O’BROTHER des locaux situés [Adresse 3], moyennant un loyer annuel en principal de 52.800 euros, hors charges et hors taxes, payable d’avance à une fréquence trimestrielle.

Par acte extrajudiciaire délivré le 30 janvier 2024, le bailleur a fait délivrer un commandement de payer visant la clause résolutoire pour une somme de 78.005,80 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au premier trimestre 2024 inclus, augmentée du coût de l’acte.

Par assignation délivrée le 10 janvier 2025, la société [Adresse 6] a attrait la société O’BROTHER devant le Président du tribunal judiciaire de Paris statuant en référé, aux fins de voir :

constater l’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail ;ordonner l’expulsion de la société O’BROTHER et celle de tous occupants de son chef des lieux loués avec le concours de la force publique si besoin;ordonner le transport et la séquestration du mobilier trouvé dans les lieux dans tel garde-meubles qu’il plaira au bailleur aux frais, risques et péril de la partie expulsée ;condamner la société O’BROTHER à payer à la société [Adresse 6] la somme provisionnelle de 136.800,35 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au premier trimestre 2025 inclus ;condamner la société O’BROTHER au paiement d’une indemnité d’occupation provisionnelle égale au montant du loyer augmenté des charges, jusqu’à la libération des locaux qui se matérialisera par la remise des clés ou l’expulsion du défendeur ;condamner la société O’BROTHER au paiement d’une somme provisionnelle de 2.736.007 euros au titre de la clause pénale ;dire que l’ensemble des sommes portera intérêts au taux légal à compter de la signification de la décision à intervenir ;ordonner la capitalisation des intérêts ;condamner la société O’BROTHER au paiement d’une somme de 5.000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens, en ce compris le coût du commandement.

Bien que régulièrement assignée selon les formes prévues à l’article 656 du code de procédure civile, la société O’BROTHER n’a pas constitué avocat, de sorte qu’il doit être statué par décision réputée contradictoire.

A l’audience du 26 mars 2025, la société [Adresse 6] a, par l’intermédiaire de son conseil, maintenu les prétentions de son exploit introductif d’instance et les moyens qui y sont contenus, en actualisant à 34.680,25 euros le quantum de sa demande de provision au titre de l’arriéré locatif.

L’assignation a été dénoncée aux sociétés SOCIETE GENERALE et CAISSE DE CREDIT MUTUEL DE [Localité 7], créanciers inscrits.

Conformément aux articles 446-1 et 455 du code de procédure civile, pour plus ample informé de l’exposé et des prétentions des parties, il est renvoyé à l’assignation introductive d’instance.

MOTIFS

Conformément à l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparait pas, le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la demande relative à l’acquisition de la clause résolutoire et sur les demandes subséquentes

L’article 834 du code de procédure civile dispose que, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

La juridiction des référés n’est toutefois pas tenue de caractériser l’urgence, au sens de l’article 834 du code de procédure civile, pour constater l’acquisition de la clause résolutoire stipulée dans un bail et la résiliation de droit d’un bail.

L’article L. 145-41 du code de commerce dispose que toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.

Le bailleur, au titre d’un bail commercial, demandant la constatation de l’acquisition de la clause résolutoire stipulée dans le bail doit rapporter la preuve de sa créance.

Le juge des référés peut constater la résiliation de plein droit du bail au titre d’une clause contenue à l’acte à cet effet, à condition que :

— le défaut de paiement de la somme réclamée dans le commandement de payer visant la clause résolutoire soit manifestement fautif,

— le bailleur soit, de toute évidence, en situation d’invoquer de bonne foi la mise en jeu de cette clause,

— la clause résolutoire soit dénuée d’ambiguïté et ne nécessite pas interprétation.

Les article 2044 et 2052 du code civil disposent que la transaction est un contrat par lequel les parties, par des concessions réciproques, terminent une contestation née, ou préviennent une contestation à naître. Elle fait obstacle à l’introduction ou à la poursuite entre les parties d’une action en justice ayant le même objet.

Les transactions, en raisons de leur nature contractuelle, sont soumises, à défaut d’exécution, aux dispositions de l’article 1224 et suivants du code civil.

L’article 1225 du code civil relatif à la résolution d’un contrat par le jeu d’une clause résolutoire stipulée dans le contrat, dispose que la résolution est subordonnée à une mise en demeure infructueuse, s’il n’a pas été convenu que celle-ci résulterait du seul fait de l’inexécution. La mise en demeure ne produit effet que si elle mentionne expressément la clause résolutoire.

L’article 1227 du même code dispose que la résolution peut, en toute hypothèse, être demandée en justice.

Les juges saisis d’une demande présentée dans les formes et conditions prévues à l’article 1343-5 du code civil peuvent, en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets des clauses résolutoires, lorsque la résiliation n’est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l’autorité de la chose jugée. La clause résolutoire ne joue pas, si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge.

Cependant, la juridiction des référés ne peut, sans excéder ses pouvoirs, accorder d’office un délai de grâce et suspendre les effets de la clause résolutoire dès lors que ce délai ne lui a pas été demandé par le preneur.

En l’espèce, la soumission du bail au statut des baux commerciaux ne donne lieu à aucune discussion.

Le bail comprend une clause résolutoire prévoyant la résiliation de plein droit du contrat à défaut de paiement d’un seul terme de loyer ou d’inexécution d’une clause quelconque du contrat et un mois après la délivrance d’un commandement de payer demeuré infructueux.

Le commandement de payer signifié le 30 janvier 2024 à la société O’BROTHER vise cette clause. Il porte sur une somme en principal de 78.005,80 euros, correspondant à :

la somme de 76722,43 euros au titre de l’arriéré locatif, selon décompte annexé à l’acte ;la somme de 430,12 euros au titre du remboursement du solde de la taxe d’ordures ménagères 2023 ;la somme de 853,25 euros au titre du remboursement du solde de la taxe foncière 2023, selon avis joint à l’acte.

Il ressort du décompte produit par la société [Adresse 6] que les causes de ce commandement n’ont pas été acquittées dans le mois de sa délivrance.

Les parties ont signé un protocole d’accord prévoyant notamment :

le versement par la société O’BROTHER d’une mensualité de 3.112,81 euros le 1er mars 2024 suivie de 23 mensualités de 2.700 euros le 5 de chaque mois ;la suspension corrélative des effets de la clause résolutoire, avec la précision suivante : « sauf si l’une des échéances n’était pas respectée par la société O’BROTHER, dans ce cas le présent protocole sera caduc ».

Il résulte de cette stipulation que l’action en recouvrement des sommes impayées et en constatation de la résiliation du contrat de bail, à laquelle le bailleur n’a pas renoncé de manière expresse et non équivoque avec l’évidence requise en référé, est soumise au constat de la résiliation de la transaction, laquelle résulte de la seule inexécution par la société O’BROTHER de ses obligations issues du protocole d’accord transactionnel.

Les décomptes versés aux débats établissent que la société défenderesse a cessé tout paiement entre le 6 septembre 2024 et le 10 février 2025, de sorte que le protocole se trouve privé d’effet et ne fait pas obstacle au constat de l’acquisition de la clause résolutoire.

Dès lors, la clause résolutoire est acquise et le bail se trouve résilié de plein droit avec toutes conséquences de droit.

Aux termes de l’article 835 alinéa 1er du code de procédure civile, le président peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Le maintien dans un immeuble, sans droit ni titre du fait de la résiliation du bail, constitue un trouble manifestement illicite.

L’expulsion de la société O’BROTHER et de tout occupant de son chef doit donc être ordonnée en cas de non restitution volontaire des lieux dans les 15 jours de la signification de la présente ordonnance.

Le sort des meubles trouvés dans les lieux sera régi en cas d’expulsion conformément aux dispositions du code des procédures civiles d’exécution et selon les modalités précisées au dispositif de l’ordonnance.

Sur les demandes de provision

L’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile dispose que, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, il peut accorder une provision au créancier.

Aux termes de l’article 1353 du code civil, c’est à celui qui réclame l’exécution d’une obligation de la prouver et à celui qui se prétend libéré de justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

En l’espèce, au vu du décompte produit par la société [Adresse 6], l’obligation de la société O’BROTHER au titre des loyers, charges, taxes, accessoires et indemnités d’occupation au 18 mars 2025 n’est pas sérieusement contestable à hauteur de 34.680,25 euros (premier trimestre 2025 inclus), somme au paiement de laquelle il convient de condamner la société O’BROTHER à titre de provision, avec intérêts au taux légal depuis la date de délivrance de l’assignation.

Il est rappelé qu’à compter de la résiliation du bail par l’effet de la clause résolutoire, le preneur n’est plus débiteur de loyers mais d’une indemnité d’occupation.

L’indemnité d’occupation due par la société O’BROTHER depuis l’acquisition de la clause résolutoire et jusqu’à la libération effective des lieux par la remise des clés, sera fixée à titre provisionnel au montant du loyer contractuel, outre les charges, taxes et accessoires.

La capitalisation des intérêts échus et dus au moins pour une année entière sera ordonnée en application de l’article 1343-2 du code civil.

Les pouvoirs du juge des référés qui accorde une provision sont limités par le caractère non sérieusement contestable de l’obligation. La clause pénale du bail qui prévoit une indemnité égale à 2% du montant des sommes dues à l’issue d’un délai de quinze jours après une échéance de loyer pouvant être modérée par le juge du fond en raison de son caractère manifestement excessif, le caractère non sérieusement contestable de l’obligation n’est pas établi de sorte qu’il n’y a pas lieu à référé sur l’application de cette clause.

Sur les mesures accessoires

L’article 491 alinéa 2 du code de procédure civile dispose que le juge statuant en référé statue sur les dépens. L’article 696 dudit code précise que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Le défendeur, qui succombe, doit supporter la charge des dépens, incluant le coût du commandement de payer du 30 janvier 2024 qui entretient un lien étroit et nécessaire avec la présente instance.

L’article 700 du code de procédure civile dispose que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer : 1° A l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens, 2° et, le cas échéant, à l’avocat du bénéficiaire de l’aide juridictionnelle partielle ou totale une somme au titre des honoraires et frais, non compris dans les dépens, que le bénéficiaire de l’aide aurait exposés s’il n’avait pas eu cette aide. Dans ce cas, il est procédé comme il est dit aux alinéas 3 et 4 de l’article 37 de la loi n° 91-647 du 10 juillet 1991.

Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations. Néanmoins, s’il alloue une somme au titre du 2° du présent article, celle-ci ne peut être inférieure à la part contributive de l’Etat.

Il est rappelé que la juridiction des référés a le pouvoir de prononcer une condamnation en application de ces dispositions.

Nonobstant la condamnation de la société O’BROTHER aux dépens, des considérations d’équité -tenant notamment à l’apurement d’une fraction majeure de la dette- imposent de la dispenser de toute indemnité au titre des frais irrépétibles.

PAR CES MOTIFS

Statuant en référé, par remise au greffe le jour du délibéré, après débats en audience publique, par décision réputée contradictoire et en premier ressort,

Constatons l’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail à la date du 28 février 2024 à minuit ;

Ordonnons, à défaut de restitution volontaire des lieux dans les quinze jours de la signification de la présente ordonnance, l’expulsion de la société O’BROTHER et de tout occupant de son chef des lieux situés à [Adresse 3] avec le concours, en tant que de besoin, de la force publique et d’un serrurier ;

Disons, en cas de besoin, que les meubles se trouvant sur les lieux seront remis aux frais de la personne expulsée dans un lieu désigné par elle et qu’à défaut, ils seront laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrits avec précision par le commissaire de justice chargé de l’exécution, avec sommation à la personne expulsée d’avoir à les retirer dans un délai de quatre semaines à l’expiration duquel il sera procédé à leur mise en vente aux enchères publiques, sur autorisation du juge de l’exécution, ce conformément à ce que prévoient les dispositions du code des procédures civiles d’exécution sur ce point ;

Condamnons à titre provisionnel la société O’BROTHER à payer, à titre d’indemnité d’occupation due à compter de la résiliation du bail du 1er mars 2024 et jusqu’à la libération effective des lieux par la remise des clés, une somme égale au montant du loyer contractuel, outre les taxes, charges et accessoires ;

Condamnons par provision la société O’BROTHER à payer à la société [Adresse 6] la somme de trente-quatre mille six cent quatre-vingt euros et vingt-cinq centimes (34.680,25 euros) à valoir sur les loyers, charges, accessoires et indemnités d’occupation arriérés arrêtés au 18 mars 2025 (1er trimestre inclus), avec intérêts au taux légal à compter du 10 janvier 2025 ;

Ordonnons la capitalisation des intérêts échus et dus au moins pour une année entière en application de l’article 1343-2 du code civil;

Disons n’y avoir lieu à référé sur la demande formée au titre de la clause pénale ;

Condamnons la société O’BROTHER aux entiers dépens, en ce compris le coût du commandement de payer délivré le 30 janvier 2024 ;

Rejetons toutes les autres demandes des parties ;

Rappelons que la présente décision est exécutoire à titre provisoire.

Fait à [Localité 7] le 30 avril 2025

La Greffière, La Présidente,

Carine DIDIER Marie-Hélène PENOT