Tribunal Judiciaire de Rennes, Juge cx protection, 4 juillet 2025, n° 25/00749

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Texte intégral
- Parties
- Motifs de la décision
- 1. Sur la demande de constat de la résiliation du bail
- 1.1. Sur la recevabilité de la demande
- 1.2. Sur la résiliation du bail
- 2. Sur la dette locative
- 3. Sur l'indemnité d'occupation
- 4. Sur l'astreinte
- 5. Sur les frais du procès et l'exécution provisoire
- Dispositif

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TJ Rennes 4 juillet 2025

Arguments

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Accepté
Notification régulière de l'assignation
La cour a jugé que l'action de la SCI AMH était recevable et fondée, conformément aux dispositions légales.
Accepté
Inexécution des obligations locatives
La cour a constaté que le locataire n'avait pas respecté ses obligations, permettant ainsi l'expulsion.
Accepté
Obligation de paiement du loyer
La cour a constaté que le montant de la dette locative était dû et a ordonné le paiement.
Accepté
Indemnité d'occupation due après résiliation du bail
La cour a jugé que l'indemnité d'occupation était due à compter de la résiliation du bail.
Accepté
Frais exposés non couverts par les dépens
La cour a jugé qu'il serait inéquitable de laisser à la charge de la seule société bailleresse les frais non couverts par les dépens.

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Sur la décision

Référence :	TJ Rennes, juge cx protection, 4 juil. 2025, n° 25/00749
Numéro(s) :	25/00749
Importance :	Inédit
Dispositif :	Expulsion "ferme" ordonnée au fond (sans suspension des effets de la clause résolutoire)
Date de dernière mise à jour :	23 juillet 2025
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Sur les parties

Avocat(s) :	Benoît BOMMELAER
Parties :	S.C.I. AMH

Texte intégral

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 12]

Service des contentieux de la protection

[Adresse 8]

[Localité 6]

JUGEMENT DU 04 Juillet 2025

N° RG 25/00749 – N° Portalis DBYC-W-B7J-LM6S

Jugement du 04 Juillet 2025

N°: 25/368

S.C.I. AMH

[M] [X]

[X] [C], en qualité de caution

EXÉCUTOIRE DÉLIVRÉ

à M^e BOMMELAER

COPIE à la PREFECTURE

Au nom du Peuple Français ;

Rendu par mise à disposition le 04 Juillet 2025 ;

Par Claire SOURDIN, Première-Vice-Présidente au Tribunal judiciaire de RENNES statuant en qualité de juge des contentieux de la protection, assistée de Géraldine LE GARNEC, Greffier ;

Audience des débats : 25 Avril 2025.

Le juge à l’issue des débats a avisé les parties présentes ou représentées, que la décision serait rendue le 04 Juillet 2025, conformément aux dispositions de l’article 450 du Code de Procédure Civile.

ENTRE :

DEMANDEUR :

S.C.I. AMH

[Adresse 1]

[Localité 9]

représentée par M^e Benoît BOMMELAER, avocat au barreau de RENNES substitué par M^e Chloé ARNOUX, avocat au barreau de RENNES

ET :

DEFENDEURS :

M. [M] [X]

[Adresse 2]

[Localité 5]

non comparant, ni représenté

M. [X] [C], en qualité de caution

[Adresse 13]

[Adresse 10]

[Localité 7]

non comparant, ni représenté

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Par acte sous seing privé en date du 31 août 2021 pour le locataire et du 2 septembre 2021 pour la société bailleresse, avec effet à la date du 7 septembre 2021, la SCI AMH a consenti un bail d’habitation à Monsieur [M] [X] concernant un logement situé [Adresse 2] à [Adresse 11] (35000), moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 545 euros et d’une provision pour charges de 20 euros.

Par acte sous seing privé séparé du 6 septembre 2021, Monsieur [C] [X] s’est porté caution solidaire du paiement du loyer et des charges ainsi que des impôts, taxes, réparations locatives, des indemnités d’occupation, toutes autres indemnités tels que des dommages et intérêts, et de tous intérêts.

Par acte de commissaire de justice du 11 septembre 2024, la société bailleresse a fait délivrer au locataire un commandement de payer la somme principale de 3.823,04 euros au titre de l’arriéré locatif dans un délai de deux mois, en visant une clause résolutoire.

Ce commandement a également été dénoncé à la caution le 23 septembre 2024.

La Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions locatives (CCAPEX) a été informée de la situation de Monsieur [M] [X] le 12 septembre 2024.

Par assignations délivrées le 27 décembre 2024 à Monsieur [M] [X] et le 9 janvier 2025 à Monsieur [C] [X], la SCI AMH a saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Rennes aux fins de voir :

Juger recevables et fondées les demandes, fins et conclusions de la SCI AMHJuger que le mécanisme de la clause résolutoire est acquis à la date du 11 novembre 2024Subsidiairement, prononcer la résiliation du contratEn toutes hypothèses :Juger que le bail d’habitation conclu entre la SCI AMH et Monsieur [M] [X] est résilié depuis le 11 novembre 2024,Ordonner l’expulsion de Monsieur [M] [X] ainsi que de tous occupants et biens de son chef sous astreinte de 100 euros par jour de retard, et avec, au besoin, le concours de la force publique,Condamner solidairement Monsieur [M] [X], en sa qualité de locataire, et Monsieur [C] [X], en sa qualité de caution solidaire, au paiement des sommes suivantes :5.132,76 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au 17 décembre 2024, majorés des intérêts au taux légal, à compter du jour de la demande,Une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal à celui du loyer et des charges, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à libération des lieux,1.400 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.Maintenir l’exécution provisoire

L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 27 décembre 2024, mais aucun diagnostic social et financier n’est parvenu au greffe avant l’audience.

À l’audience du 25 avril 2025, la SCI AMH maintient l’intégralité de ses demandes, et précise que la dette locative, actualisée au 23 avril 2025, s’élève désormais à 6.422,48 euros. La SCI AMH considère enfin qu’il n’y a pas eu de reprise du paiement intégral du loyer courant avant l’audience, au sens de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989.

Bien que régulièrement assignés par actes de commissaire de justice respectivement délivrés à étude pour Monsieur [M] [X] et à personne pour Monsieur [C] [X], les défendeurs n’ont pas comparu et ne se sont pas fait représenter.

En application de l’article 24 V de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, les parties ont été invitées à produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation.

À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu’à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

En application de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant alors droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

1. Sur la demande de constat de la résiliation du bail

1.1. Sur la recevabilité de la demande

La SCI AMH justifie avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département plus de six semaines avant l’audience.

Elle justifie également avoir saisi la commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation.

Son action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

1.2. Sur la résiliation du bail

Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 modifié par la loi du 27 juillet 2023, tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Cependant, la loi du 27 juillet 2023 ne comprend aucune disposition dérogeant à l’article 2 du code civil, selon lequel la loi ne dispose que pour l’avenir et n’a point d’effet rétroactif. Ainsi, il n’y a pas lieu de faire application aux contrats conclus antérieurement au 29 juillet 2023 de l’article 10 de cette loi, en ce qu’il fixe à six semaines – et non plus deux mois – le délai minimal accordé au locataire pour apurer sa dette, au terme duquel la clause résolutoire est acquise. Ces contrats demeurent donc régis par les stipulations des parties, telles qu’encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail.

Il convient donc de faire application du délai de deux mois, conformément aux stipulations du contrat de bail.

En l’espèce, un commandement de payer reproduisant textuellement les dispositions légales et la clause résolutoire contenue dans le contrat de bail a été signifié au locataire le 11 septembre 2024. Or, d’après l’historique des versements, la somme de 3.823,04 euros n’a pas été réglée par ce dernier ni par la caution dans le délai de deux mois suivant la signification de ce commandement et aucun plan d’apurement n’a été conclu dans ce délai entre les parties.

La bailleresse est donc bien fondée à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 12 novembre 2024.

Il convient, en conséquence, d’ordonner au locataire ainsi qu’à tous les occupants de son chef de quitter les lieux, et, pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, d’autoriser la SCI AMH à faire procéder à l’expulsion de toute personne y subsistant.

Cependant, dès lors qu’aucune circonstance ne justifie la réduction du délai prévu à l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution, il convient de rappeler que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance au locataire d’un commandement de quitter les lieux.

2. Sur la dette locative

En vertu de l’article 7, a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver tandis que celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement.

L’article 1103 du même code prévoit, par ailleurs, que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.

Par un engagement de caution en date du 23 août 2021, Monsieur [C] [X] déclare se porter : « caution solidaire, sans bénéfice de division ni de discussion, du règlement : des loyers et des charges ; impôts et taxes ; des réparations locatives ; des indemnités d’occupation éventuellement dues après la résiliation du bail ou le congé ; de toutes autres indemnités tels des dommages et intérêts ; des indemnités dues à titre de clause pénale et tous intérêts dus par Monsieur [M] [X] ».

En l’espèce, la SCI AMH verse aux débats un décompte démontrant qu’à la date du 23 avril 2025, Monsieur [M] [X] lui devait la somme de 6.422,48 euros, soustraction faite des frais de procédure.

Les défendeurs n’ayant pas comparu, ils n’apportent, par définition, aucun élément de nature à remettre en cause ce montant.

Par conséquent, Monsieur [M] [X] en sa qualité de locataire, et Monsieur [C] [X], en sa qualité de caution solidaire, seront solidairement condamnés à payer à la SCI AMH la somme de 6.422,48 euros au titre de la dette locative arrêtée au 23 avril 2025 échéance d’avril 2025 incluse, avec intérêts au taux légal à compter de la signification du présent jugement.

3. Sur l’indemnité d’occupation

A compter de la résiliation du bail, le locataire occupant les lieux est redevable d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer courant et des charges, soit en l’espèce un loyer actualisé de 623,43 €.

Cette indemnité d’occupation sera payable et révisable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges et sera comptabilisée à compter de la résiliation du bail, soit à compter du 12 novembre 2024, étant précisé que les indemnités d’occupation dues pour la période du 12 novembre 2024 au 23 avril 2025 sont déjà comprises dans la condamnation de payer la somme de 6.442,48 euros sus-prononcée.

Elle ne cessera d’être due qu’à la libération effective des locaux avec remise des clés à la société bailleresse ou à son mandataire.

4. Sur l’astreinte

Eu égard aux difficultés manifestes rencontrées par le locataire et la caution pour s’acquitter de sommes régulières au titre du loyer courant et des charges depuis le mois de mars 2024, et compte tenu de l’aggravation importante de la dette locative malgré le versement entre les mains de la société bailleresse des prestations de logement outre un versement de 1.000 euros par la caution en juin 2024, il apparaît nécessaire de faire droit à la demande d’astreinte.

Ainsi, à compter de l’expiration du délai de deux mois suivant la délivrance au locataire d’un commandement de quitter les lieux, Monsieur [M] [X] sera redevable d’une astreinte de 20 euros par jour de retard s’il se maintient dans le logement.

Il échet de préciser que le coût de cette astreinte ne pourra pas être mise à la charge de la caution en ce que son engagement ne porte pas sur une éventuelle astreinte.

5. Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

Monsieur [M] [X], en sa qualité de locataire et Monsieur [C] [X], en as qualité de caution solidaire, qui succombent à la cause, seront solidairement condamnés aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile.

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité et de la situation économique de la partie condamnée.

Il serait inéquitable de laisser à la charge de la seule société bailleresse les frais exposés par elle et non couverts par les dépens.

Il convient par conséquent et au vu des difficultés financières du locataire de faire droit à la demande présentée par la SCI AMH au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile à hauteur de 50 euros.

Selon l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit, exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

Toutefois, selon l’article 514-1 du même code, le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire. Il statue, d’office ou à la demande d’une partie, par décision spécialement motivée.

En l’espèce, compte tenu du montant et de l’ancienneté de la dette et de l’absence totale de reprise du paiement des loyers depuis l’assignation, il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire de la présente décision.

PAR CES MOTIFS,

La juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, réputé contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que la dette locative visée dans le commandement de payer du 11 septembre 2024 n’a pas été réglée dans le délai de deux mois ;

CONSTATE à la date du 12 novembre 2024, la résiliation du bail conclu les 31 août 2021 et 2 septembre 2021 entre la SCI AMH, d’une part, et Monsieur [M] [X], d’autre part, concernant les locaux situés au [Adresse 4], étant précisé que par un engagement du 6 septembre 2021, Monsieur [C] [X] s’est porté caution solidaire ;

DIT n’y avoir lieu d’octroyer des délais de paiement à Monsieur [M] [X], sans préjudice des délais qui pourraient lui être accordés dans le cadre d’une procédure de surendettement ;

ORDONNE à Monsieur [M] [X] de libérer de sa personne, de ses biens, ainsi que de tous occupants de son chef, les lieux situés au [Adresse 3]) ainsi que, le cas échéant, tous les lieux loués accessoirement au logement ;

DIT qu’à défaut de libération volontaire, il pourra être procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier ;

DIT que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

RAPPELLE que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’en dehors de la période de trêve hivernale et à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux ;

DIT qu’à compter de l’expiration du délai de deux mois suivant la délivrance au locataire d’un commandement de quitter les lieux, Monsieur [M] [X] sera redevable d’une astreinte de 20 euros par jour de retard s’il se maintient dans le logement ;

CONDAMNE solidairement Monsieur [M] [X] en sa qualité de locataire, et Monsieur [C] [X], en sa qualité de caution, à payer à la SCI AMH la somme de 6.422,48 euros (six mille quatre cent vingt-deux euros et quarante-huit centimes) au titre de l’arriéré locatif arrêté au 23 avril 2025, échéance d’avril 2025 incluse, et ce avec intérêts au taux légal à compter de la signification du présent jugement ;

CONDAMNE solidairement Monsieur [M] [X] en sa qualité de locataire, et Monsieur [C] [X], en sa qualité de caution solidaire, au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au loyer et charges qui aurait été dû en cas de poursuite du bail, soit la somme actualisée de 623,43 euros (six cent vingt-trois euros et quarante-trois centimes) par mois, étant précisé que les indemnités d’occupation 12 novembre 2024 au 23 avril 2025 sont déjà comprises dans la condamnation de payer la somme de 6.422,48 euros sus-prononcée  ;

DIT que cette indemnité d’occupation, qui se substitue au loyer dès le 12 novembre 2024, est payable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, jusqu’à libération effective des lieux et remise des clés à la société bailleresse ou à son mandataire ;

DIT n’y avoir lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit de la présente décision ;

CONDAMNE solidairement Monsieur [M] [X] en sa qualité de locataire, et Monsieur [C] [X], en sa qualité de caution, à payer à la SCI AMH la somme de 50 euros (cinquante euros) au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE solidairement Monsieur [M] [X] en sa qualité de locataire, et Monsieur [C] [X], en sa qualité de caution, aux dépens de l’instance, comprenant notamment le coût des commandements de payer du 11 septembre 2024 et celui des assignations du 27 décembre 2024 ;

Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 4 juillet 2025, et signé par la juge et la greffière susnommées.

La Greffière La Juge