TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 1]

Service des contentieux de la protection

[Adresse 1]

[Localité 2]

JUGEMENT DU 29 Mai 2026

N° RG 26/00306 – N° Portalis DBYC-W-B7K-MAOU

Jugement du 29 Mai 2026

N°: 26/552

OPH ARCHIPEL HABITAT

C/

[H] [B]

EXÉCUTOIRE DÉLIVRÉ

LE

à OPH ARCHIPEL HABITAT

COPIE à la PREFECTURE

Au nom du Peuple Français ;

Rendu par mise à disposition le 29 Mai 2026 ;

Par Aude PRIOL, Vice-Présidente au Tribunal judiciaire de RENNES statuant en qualité de juge des contentieux de la protection, assistée de Géraldine LE GARNEC, Greffier ;

Audience des débats : 06 Février 2026.

Le juge à l’issue des débats a avisé les parties présentes ou représentées, que la décision serait rendue le 29 Mai 2026, conformément aux dispositions de l’article 450 du Code de Procédure Civile.

ENTRE :

DEMANDEUR :

OPH ARCHIPEL HABITAT

[Adresse 2]

[Localité 3]

représentée par Mme [J] [L], munie d’un pouvoir

ET :

DEFENDEUR :

M. [H] [B]

[Adresse 3]

[Adresse 4]

[Localité 4]

non comparant, ni représenté

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 15 juin 2020, à effet au 1er juillet 2020, l’établissement ARCHIPEL HABITAT a consenti un bail d’habitation à M. [H] [B] et Mme [E] [K] sur des locaux situés au [Adresse 5] à [Localité 5], moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 400,50 euros et d’une provision pour charges de 39,76 euros.

Par lettre, remise en mains propres le 8 septembre 2023, Mme [E] [K] a donné congé, en respectant un préavis d’une durée d’un mois.

Par acte de commissaire de justice du 15 avril 2025, le bailleur a fait délivrer au locataire un commandement de payer la somme principale de 1.990,96 euros au titre de l’arriéré locatif dans un délai de deux mois, en visant la clause résolutoire prévue au contrat.

La commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives a été informée de la situation de M. [H] [B] le 15 avril 2025.

Par ordonnance rendue le 29 août 2025, le juge des contentieux de la protection a débouté le bailleur de sa requête aux fins de reprise d’un logement abandonné.

Par assignation du 23 décembre 2025, l’établissement ARCHIPEL HABITAT a ensuite saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Rennes aux fins de voir :

Constater la résiliation du bail au 16 juin 2025 liant M. [H] [B] d’une part et l’établissement ARCHIPEL HABITAT d’autre part, pour un logement situé [Adresse 3] à [Localité 5], et ce du fait de l’acquisition de la clause résolutoire, Ordonner l’expulsion des lieux de M. [H] [B] et de tout occupant et biens de son chef et ce, avec au besoin, le concours de la [Localité 6] Publique, Ordonner la suppression du délai de deux mois prévus à l’article L. 412-1 du Code des procédures civiles d’exécution, Condamner M. [H] [B] à payer : 2.995,04 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au 16 juin 2025, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation,une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal à celui du loyer et des charges, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à libération des lieux,50 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 23 décembre 2025, mais aucun diagnostic social et financier n’est parvenu au greffe avant l’audience.

L’affaire a été appelée à l’audience du 6 février 2026.

A cette date, l’établissement ARCHIPEL HABITAT a comparu représenté par Mme [J] [L], dûment munie d’un pouvoir.

Se référant oralement aux termes de son assignation, l’établissement ARCHIPEL HABITAT maintient l’intégralité de ses demandes, et précise que la dette locative, actualisée au 5 février 2026, s’élève désormais à 7.092,72 euros.

Au soutien de ses prétentions, l’établissement ARCHIPEL HABITAT fait valoir que le locataire ne respecte plus ses obligations et n’a pas régularisé la situation malgré ses démarches amiables et la délivrance d’un commandement de payer. Il précise que lors d’un unique contact téléphonique en août 2025, le locataire lui a indiqué résider à [Localité 7] depuis plusieurs mois.

Bien que régulièrement assigné par acte de commissaire de justice délivré selon les formes prévues par l’article 659 du code de procédure civile, M. [H] [B] n’a pas comparu et ne s’est pas fait représenter

À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu’à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

En application de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant alors droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

1. Sur la demande de constat de la résiliation du bail

1.1. Sur la recevabilité de la demande

L’établissement ARCHIPEL HABITAT justifie avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département plus de six semaines avant l’audience.

Il justifie également avoir saisi la commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation.

Son action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

1.2. Sur la résiliation du bail

Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 modifié par la loi du 27 juillet 2023, tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Cependant, la loi du 27 juillet 2023 ne comprend aucune disposition dérogeant à l’article 2 du code civil, selon lequel la loi ne dispose que pour l’avenir et n’a point d’effet rétroactif. Ainsi, il n’y a pas lieu de faire application aux contrats conclus antérieurement au 29 juillet 2023 de l’article 10 de cette loi, en ce qu’il fixe à six semaines – et non plus deux mois -- le délai minimal accordé au locataire pour apurer sa dette, au terme duquel la clause résolutoire est acquise. Ces contrats demeurent donc régis par les stipulations des parties, telles qu’encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail.

En l’espèce, le contrat de bail a été signé le 15 juin 2020, et il contient en l’article 9 – A des conditions générales applicables, une clause résolutoire fixant à deux mois le délai permettant d’obtenir la résiliation de plein droit du bail après délivrance d’un commandement de payer. Il sera fait application de ce délai.

Le bailleur justifie d’un commandement de payer reproduisant textuellement les dispositions légales et la clause résolutoire contenue dans le contrat de bail a été signifié au locataire le 15 avril 2025. Or, d’après l’historique des versements, la somme de 1.990,96 euros n’a pas été réglée par ce dernier dans le délai de deux mois suivant la signification de ce commandement et aucun plan d’apurement n’a été conclu dans ce délai entre les parties.

Le bailleur est donc bien fondé à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 16 juin 2025.

Il convient, en conséquence, de constater la résiliation du bail à cette date et d’ordonner au locataire ainsi qu’à tous les occupants de son chef de quitter les lieux, et, pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, d’autoriser l’établissement ARCHIPEL HABITAT à faire procéder à l’expulsion de toute personne y subsistant.

Compte-tenu du montant de l’arriéré locatif mis en perspective avec la durée du bail, des circonstances laissant présumer que le logement a été abandonné par le locataire depuis plusieurs mois, le constat dressé par commissaire de justice le 2 juillet 2025 relevant notamment que : « L’appartement est visiblement abandonné. Il n’y a plus d’eau dans les toilettes. Le réfrigérateur est vide à l’exception de quelques denrées périmées depuis le début de l’année » outre le message de M. [B] du 25 août 2025 laissant à penser qu’il souhaite simplement pouvoir récupérer quelques affaires, autant d’éléments démontrant la mauvaise foi du locataire qui n’ignorait pas les démarches nécessaires à la résiliation d’un bail, il convient de supprimer le délai prévu à l’article L. 412-1 du Code des procédures civiles d’exécution.

1.3 Sur l’indemnité d’occupation

Par application de l’article 1240 du Code civil, au vu du préjudice causé au bailleur par l’occupation des locaux, en cas de maintien dans les lieux de la locataire ou de toute personne de son chef malgré la résiliation du bail, une indemnité d’occupation sera due. Au regard du montant actuel du loyer et des charges, son montant sera fixé à la somme mensuelle de 509,07 euros.

L’indemnité d’occupation est payable et révisable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, à partir du 16 juin 2025, et ne cessera d’être due qu’à la libération effective des locaux avec remise des clés à l’établissement ARCHIPEL HABITAT ou à son mandataire.

2. Sur la dette locative

Aux termes de l’article 1103 du code civil, il est prévu que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.

Selon l’article 7), a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver tandis que celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement.

En l’espèce, l’article 3 D du contrat de bail, précise que le loyer est payable mensuellement, à terme échu, dès réception de l’avis d’échéance.

L’établissement ARCHIPEL HABITAT verse aux débats un décompte démontrant qu’à la date du 5 février 2026, M. [H] [B] lui devait la somme de 7.092,72 euros, soustraction faite des frais de procédure.

M. [H] [B] n’apportant aucun élément de nature à remettre en cause ce montant, il sera condamné à payer cette somme au bailleur, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation sur la somme de 2.995,04 euros et à compter de la signification de la présente décision pour le surplus.

3. Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

M. [H] [B], qui succombe à la cause, sera condamné aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile.

Tenu aux dépens, M. [H] [B] sera condamné à payer à l’établissement ARCHIPEL HABITAT une somme de 50 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

Il sera rappelé qu’en application des dispositions de l’article 514 du Code de procédure civile, la présente décision est exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS,

La juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, réputé contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que la dette locative visée dans le commandement de payer du 15 avril 2025 n’a pas été réglée dans le délai de deux mois,

CONSTATE, en conséquence, que le contrat conclu le 15 juin 2020, à effet au 1er juillet 2020, entre l’établissement ARCHIPEL HABITAT, d’une part, et M. [H] [B], d’autre part, concernant les locaux situés au [Adresse 5] à [Localité 5] est résilié depuis le 16 juin 2025,

DIT n’y avoir lieu d’octroyer des délais de paiement à M. [H] [B], sans préjudice des délais qui pourraient lui être accordés dans le cadre d’une procédure de surendettement,

ORDONNE à M. [H] [B] de libérer de sa personne, de ses biens, ainsi que de tous occupants de son chef, les lieux situés au [Adresse 5] à [Localité 5] ainsi que, le cas échéant, tous les lieux loués accessoirement au logement,

DIT qu’à défaut de libération volontaire, il pourra être procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef avec l’assistance de la force publique,

DIT que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

SUPPRIME le délai prévu à l’article L. 412-1 du Code des procédures civiles d’exécution,

CONDAMNE M. [H] [B] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au loyer et aux charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail, soit 509,07 euros (cinq cent neuf euros et sept centimes) par mois,

DIT que cette indemnité d’occupation, qui se substitue au loyer dès le 16 juin 2025, est payable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, jusqu’à libération effective des lieux et remise des clés au bailleur ou à son mandataire,

CONDAMNE M. [H] [B] à payer à l’établissement ARCHIPEL HABITAT la somme de 7.092,72 euros (sept mille quatre-vingt-douze euros et soixante-douze centimes) au titre de l’arriéré locatif arrêté au 5 février 2026, échéance de janvier 2026 incluse, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation sur la somme de 2.995,04 euros et à compter de la signification de la présente décision pour le surplus,

CONDAMNE M. [H] [B] aux dépens comprenant notamment le coût du commandement de payer du 15 avril 2025 et celui de l’assignation du 23 décembre 2025,

CONDAMNE M. [H] [B] à payer à l’établissement ARCHIPEL HABITAT la somme de 50 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

RAPPELLE que la présente décision est exécutoire à titre provisoire.

Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 29 mai 2026, et signé par la juge et la greffière susnommées.

La Greffière La Juge