DOSSIER N° RG 25/00648 – N° Portalis DB2W-W-B7J-NBNY

JUGEMENT CONTRADICTOIRE ET EN PREMIER RESSORT

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE ROUEN

JUGEMENT DU 06 JANVIER 2026

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DEMANDERESSE :

OPH ROUEN HABITAT

5 Place du Général de Gaulle

BP 16

76000 ROUEN

Représentant : Mme [Z] (Responsable contentieux) muni d’un pouvoir spécial

DEFENDEURS :

M. [O] [N] et Mme [S] [N]

86 rue Jules Adeline

Apt 45

76100 ROUEN

Représentant : M. [Q] [F] (Cousin) muni d’un pouvoir spécial

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Lors des débats à l’audience publique du 13 Novembre 2025

JUGE : Emeline GUIBON-BONIN

GREFFIÈRE : Céline JOINT

Le présent jugement a été signé par Madame Emeline GUIBON-BONIN, Juge des Contentieux de la Protection et Madame Céline JOINT, Greffière, lors du délibéré, prononcé par mise à disposition au greffe de la juridiction par application des dispositions de l’article 450 al 2 du Code de Procédure Civile.

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 14 mars 2014, l’OPH ROUEN HABITAT a donné à bail à Monsieur [O] [N] et Madame [S] [N] un appartement situé 86 rue Jules Adeline – Bâtiment CAMUS – Appartement 45 – RDC droite à ROUEN (76100), pour un loyer mensuel de 570,89 euros, 136,10 euros de provisions sur charges outre 5,04 euros de divers.

Par acte de commissaire de justice en date du 13 novembre 2024, l’OPH ROUEN HABITAT a fait signifier à Monsieur [O] [N] et Madame [S] [N] un commandement de payer dans un délai de deux mois visant la clause résolutoire pour un montant de 1.507,39 euros en principal, au titre des loyers et charges impayés.

Par notification électronique du 7 novembre 2024 reçue le 18 novembre 2024, l’OPH ROUEN HABITAT a saisi la caisse d’allocations familiales pour signaler la situation d’impayés de loyers de Monsieur [O] [N] et Madame [S] [N].

Par acte de commissaire de justice en date du 3 avril 2025, l’OPH ROUEN HABITAT a fait assigner Monsieur [O] [N] et Madame [S] [N] devant le juge des contentieux de la protection de Rouen aux fins de :

— à titre principal, constater l’acquisition de la clause résolutoire ;

— à titre subsidiaire, prononcer la résiliation judiciaire du bail ;

— ordonner l’expulsion de Monsieur [O] [N] et Madame [S] [N] ainsi que de tout occupant de leur chef, et d’un serrurier ;

— condamner solidairement Monsieur [O] [N] et Madame [S] [N] au paiement des sommes suivantes :

— la somme de 2.054,17 euros au titre de la dette locative arrêtée au 24 mars 2025  ;

— une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer mensuel et des charges locatives, à compter de la résiliation du bail jusqu’à libération effective des lieux, laquelle indemnité sera indexée tout comme le loyer, et avec intérêts de droit;

— la somme de 300 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

— les dépens comprenant les frais de signification du commandement de payer, de l’assignation et le cas échéant des actes signifiés dans le cadre des mesures conservatoires qui ont été prises sur les biens et valeurs mobilières.

L’assignation a été dénoncée à la préfecture de la Seine-Maritime le 4 avril 2025.

À l’audience du 13 novembre 2025, l’OPH ROUEN HABITAT, dûment représenté, reprend les termes de son assignation et actualise sa demande en paiement de l’arriéré locatif à la somme de 3.587,32 euros.

L’OPH ROUEN HABITAT soutient, sur le fondement de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, que Monsieur [O] [N] et Madame [S] [N] n’ont pas réglé les sommes réclamées dans le délai de deux mois après la délivrance du commandement de payer du 13 novembre 2024.

À titre subsidiaire, il soutient que le non-paiement des loyers constitue un manquement des locataires à leurs obligations justifiant la résiliation judiciaire du bail en application des articles 1224 et suivants du code civil et 7 de la loi du 6 juillet 1989.

Il ajoute que la créance de loyer est certaine, liquide et exigible, ce qui justifie la condamnation des locataires à régler l’arriéré de loyers en application de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989.

L’OPH ROUEN HABITAT s’oppose à l’octroi de délais de paiement et à la suspension de la clause résolutoire.

Monsieur [O] [N] et Madame [S] [N],représentés par pouvoir par Monsieur [Q] [F], sollicitent le bénéfice de délais de paiement à hauteur de 100 euros par mois en plus des loyers.

Le juge a invité les parties à produire tous les éléments relatifs à l’existence d’une procédure de surendettement conformément à l’article 24 V de la loi du 6 juillet 1989.

L’OPH ROUEN HABITAT a précisé avoir été avisé de la décision de la commission de surendettement des particuliers de Seine-Maritime d’imposer une suspension d’exigibilité de la créance locative au profit de Monsieur et Madame [N] pendant un délai de 46 mois.

Le diagnostic social et financier n’a pas été reçu avant l’audience.

L’affaire a été mise en délibéré au 6 janvier 2026 par mise à disposition au greffe du tribunal.

Monsieur [O] [N] et Madame [S] [N] ont été autorisés à produire, avant le 28 novembre 2025, un justificatif de reprise du paiement du loyer courant.

A la date du 28 novembre 2025, le tribunal n’a été destinataire d’aucune note en délibéré.

MOTIFS DE LA DECISION

En application de l’article 469 du code de procédure civile, si, après avoir comparu, l’une des parties s’abstient d’accomplir les actes de la procédure dans les délais requis, le juge statue par jugement contradictoire au vu des éléments dont il dispose.

Sur la recevabilité de la demande

Conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi du 6 juillet 1989, une copie de l’assignation aux fins de constat de la résiliation du bail a été notifiée au représentant de l’Etat dans le département le 4 avril 2025, soit au moins six semaines avant l’audience.

Par ailleurs, il est justifié que la situation d’impayés perdure malgré son signalement à la caisse d’allocations familiales par l’OPH ROUEN HABITAT le 18 novembre 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 3 avril 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

En conséquence, la demande de l’OPH ROUEN HABITAT aux fins de constat de résiliation du bail pour défaut de paiement des loyers est recevable.

Sur les demandes principales

Sur la demande de résiliation du bail

Selon l’article 24 la loi du 6 juillet 1989, dans sa version antérieure à l’entrée en vigueur de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, un commandement de payer visant la clause résolutoire a été signifié par commissaire de justice en date du 13 novembre 2024.

Il ressort des pièces communiquées que les sommes dues dont le paiement était demandé n’ont pas été réglées dans le délai de deux mois.

Les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont donc réunies à l’expiration du délai de deux mois à compter du commandement de payer, soit, le 13 janvier 2025 à 24 heures et il y a lieu en conséquence de constater la résiliation du bail conclu le 14 mars 2014 à compter du 14 janvier 2025.

Sur la demande d’expulsion

Les locataires n’ayant plus aucun droit ni titre pour occuper l’immeuble litigieux, il y a lieu d’ordonner leur expulsion ainsi que celle de tous occupants de leur chef, ainsi qu’il en sera disposé ci-après.

Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution.

Sur la fixation de l’indemnité d’occupation

Selon l’article 1730 du code civil, à l’expiration du bail le locataire doit restituer les locaux. La restitution des lieux implique la remise des clefs.

Aux termes de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. Il résulte de ce texte que l’occupant sans droit ni titre d’un local est tenu d’une indemnité d’occupation envers le propriétaire. L’indemnité d’occupation, dont la nature mixte, compensatoire et indemnitaire, constitue la contrepartie de l’occupation du bien après résiliation du bail et de son indisponibilité pour le bailleur.

En l’espèce, le bail se trouvant résilié depuis le 14 janvier 2025, Monsieur et Madame [N] sont sans droit ni titre depuis cette date.

Il convient donc de fixer une indemnité d’occupation à compter de cette date, égale au montant du loyer révisé augmenté des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, et de condamner Monsieur [O] [N] et Madame [S] [N] à son paiement à compter du 14 janvier 2025, jusqu’à la libération effective des lieux.

Conformément à la clause de solidarité stipulée audit bail, l’indemnité d’occupation est due solidairement pas les défendeurs.

Sur la demande en paiement

Selon l’article 7a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer les loyers et charges aux termes convenus.

Aux termes de l’article 4 p) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, est réputée non écrite toute clause qui fait supporter au locataire des frais de relance ou d’expédition de la quittance ainsi que les frais de procédure en plus des sommes versées au titre des dépens et de l’article 700 du code de procédure civile. Il résulte de ces dispositions que le bailleur ne peut mettre à la charge du locataire les frais relatifs au recouvrement amiable ou contentieux de sa créance au titre de l’arriéré locatif.

En application de l’article 1353 du code civil, il appartient à celui qui demande l’exécution d’une obligation d’en rapporter la preuve.

En l’espèce, l’OPH ROUEN HABITAT produit le bail en date du 14 mars 2014 ainsi qu’un décompte actualisé, en date du 5 novembre 2025, faisant état d’une dette locative de 4.037,93 euros.

Toutefois, il ressort de ce même décompte que ce montant comprend des frais de procédure pour un montant total de 250,61 euros. Ces frais ne constituant pas des loyers ni des charges, il y a lieu de les soustraire du montant de l’arriéré locatif réclamé.

Il ressort également de ce décompte que le montant réclamé comprend des frais d’assurance pour un montant total de 26,08 euros entre le mois d’avril 2024 et le mois de novembre 2024.

L’article 7 g) de la loi du 6 juillet 1989 dispose que « à défaut de remise de l’attestation d’assurance et après un délai d’un mois à compter d’une mise en demeure non suivie d’effet, le bailleur peut souscrire une assurance pour compte du locataire, récupérable auprès de celui-ci. Cette mise en demeure doit informer le locataire de la volonté du bailleur de souscrire une assurance pour compte du locataire et vaut renoncement à la mise en œuvre de la clause prévoyant, le cas échéant, la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut d’assurance du locataire.

Cette assurance constitue une assurance pour compte au sens de l’article L.112-1 du code des assurances. Elle est limitée à la couverture de la responsabilité locative mentionnée au premier aliéna du présent g. Le montant total de la prime d’assurance annuelle, éventuellement majoré dans la limite d’un montant fixé par décret en Conseil d’Etat, est récupérable par le bailleur par douzième à chaque paiement du loyer. Il est inscrit sur l’avis d’échéance et porté sur la quittance remise au locataire.

Une copie du contrat d’assurance est transmise au locataire lors de la souscription et à chaque renouvellement du contrat.

Lorsque le locataire remet au bailleur une attestation d’assurance ou en cas de départ du locataire avant le terme du contrat d’assurance, le bailleur résilie le contrat souscrit pour le compte du locataire dans le délai le plus permis par la législation en vigueur. La prime ou la fraction de prime exigible dans ce délai au titre de la garantie souscrite par le bailleur demeure récupérable auprès du locataire ».

En l’espèce, si l’OPH HABITAT 76 produit la copie du contrat d’assurance souscrit pour le compte de son locataire ainsi que les lettres de mise en demeure, force est de constater qu’il s’agit de mise en demeure envoyées le 7 juin 2022 et le 27 novembre 2024. Par conséquent, cela ne concerne pas l’assurance pour compte des mois d’avril 2024 à novembre 2024. De telle sorte qu’il sera déduit les primes d’assurance de la dette locative.

Conformément à la clause du contrat de bail, les locataires sont obligés solidairement d’exécuter l’ensemble des obligations du contrat.

En conséquence, il convient de condamner solidairement Monsieur [O] [N] et Madame [S] [N] à payer à l’OPH ROUEN HABITAT la somme de 3.761,24 euros, au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation dus au 5 novembre 2025, mois d’octobre 2025 compris, avec intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision.

Sur les délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire

En application de l’article 24 V de la loi du 6 juillet 1989 le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Selon l’article 24-VII, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que le locataire ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés. Le texte prévoit que la suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans les délais et selon les modalités fixées par le juge et que ces délais ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location, notamment suspendre le paiement des loyers et charges.

Si le locataire se libère de sa dette dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué et dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

L’article 24 VI de la loi précitée dispose que, par dérogation à ces dispositions, lorsque la commission de surendettement des particuliers a imposé pendant un délai la suspension de l’exigibilité de la créance locative en application du 4° de l’article L.733-1 du code de la consommation, et qu’au jour de l’audience, le locataire a repris le paiement du loyer et des charges, le juge qui constate l’acquisition de la clause de résiliation de plein droit du contrat de location accorde ce délai prolongé de trois mois pour permettre au locataire de saisir à nouveau la commission de surendettement des particuliers en application de l’article L.733-2 du même code.

En l’espèce, il résulte des pièces versées à l’audience et du décompte que le montant du loyer résiduel est de 388,01 euros jusqu’en décembre 2024 puis de 391,88 euros à compter de janvier 2025. Or si jusqu’en mai 2025, Monsieur [O] [N] et Madame [S] [N] ont fait des versements réguliers mensuels, ils étaient un peu inférieurs au montant du loyer résiduel (300 euros le 10 décembre 2024, 200 euros le 8 janvier 2025, 200 euros le 7 février 2025, 300 euros le 10 mars 2025, 300 euros le 9 avril 2025).

Toutefois, il y a lieu de noter qu’ils ont fait des virements de 600 euros le 6 mai 2025, 500 euros le 11 juin 2025, 661,76 euros le 1er et 3 juillet 2025, 300 euros le 8 août 2025 et 700 euros le 10 septembre 2025, démontrant des efforts considérables de leur part.

Ces efforts ne sont cependant plus présents depuis août 2025, dernier paiement du loyer courant effectué, et les locataires n’ont pas justifié, au cours du délibéré, de la reprise du paiement du loyer courant.

Par conséquent, il ne peut être considéré qu’il y a une reprise du paiement du loyer courant telle qu’exigée par la loi.

Eu égard à ces éléments, il y a lieu de rejeter la demande de délais de paiement et de suspension de la clause résolutoire.

Sur les demandes accessoires

En application des dispositions des articles 696 et suivants du code de procédure civile, il convient de condamner Monsieur [O] [N] et Madame [S] [N] in solidum aux dépens de l’instance comprenant les frais de signification du commandement de payer, le coût de l’assignation, de la notification à la préfecture et de la saisine de la Caisse d’allocations familiales.

Il n’apparaît pas inéquitable de laisser à la charge de l’OPH ROUEN HABITAT les frais irrépétibles qu’il a exposé dans le cadre de cette instance. Il convient donc de rejeter la demande formulée au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire, de droit.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant en audience publique, par jugement contradictoire, rendu en premier ressort, rendu par mise à disposition au greffe le jour de son délibéré,

DECLARE recevable la demande de l’OPH ROUEN HABITAT aux fins de constat de l’acquisition de la clause résolutoire ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail conclu le 14 mars 2014 entre l’OPH ROUEN HABITAT d’une part, et Monsieur [O] [N] et Madame [S] [N] d’autre part, concernant les locaux situés 86 rue Jules Adeline – Bâtiment CAMUS – Appartement 45 – RDC droite à ROUEN (76100), sont réunies à la date du 14 janvier 2025 ;

CONSTATE la résiliation du bail à compter de cette date ;

ORDONNE, à défaut de départ volontaire des lieux, à l’expiration de ce délai, l’expulsion de Monsieur [O] [N] et Madame [S] [N] ainsi que de tout occupant de leur chef, dans un délai de deux mois à compter de la signification d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, avec l’assistance de la force publique si besoin est, ainsi que le transport des meubles laissés dans les lieux loués, conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

FIXE le montant de l’indemnité d’occupation mensuelle due solidairement par Monsieur [O] [N] et Madame [S] [N] à compter du 14 janiver 2025, date de la résiliation du bail, et jusqu’à la libération définitive des lieux, à une somme égale au montant mensuel du loyer indexé et des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi ;

CONDAMNE solidairement Monsieur [O] [N] et Madame [S] [N] à payer à l’OPH ROUEN HABITAT la somme de 3.761,24 euros au titre des loyers et charges et indemnités d’occupation, arrêtés au 5 novembre 2025, échéance d’octobre 2025 incluse, avec intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision ;

CONDAMNE solidairement Monsieur [O] [N] et Madame [S] [N] à payer à l’OPH ROUEN HABITAT l’indemnité d’occupation mensuelle à compter du 5 novembre 2025, échéance de novembre 2025, et jusqu’à complète libération des lieux, avec intérêts au taux légal à compter de l’exigibilité de chacune des échéances ;

REJETTE la demande de délais de paiement et de suspension de la clause résolutoire ;

CONDAMNE in solidum Monsieur [O] [N] et Madame [S] [N] aux dépens de l’instance, comprenant les frais de signification du commandement de payer du 13 novembre 2024, le coût de l’assignation, de la notification de l’assignation à la préfecture, et de la saisine de la Caisse d’allocations familiales ;

REJETTE la demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

DEBOUTE les parties de leurs autres demandes et prétentions ;

RAPPELLE que le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire de droit.

LA GREFFIERE LA PRESIDENTE