TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE

SAINT-BRIEUC

LE 19 MAI 2025

CHAMBRE CIVILE 1 Jugement du 19 Mai 2025

N° RG 20/01310 – N° Portalis DBXM-W-B7E-EOYW

AV

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS ET DU DÉLIBÉRÉ :

Madame LEROY-RICHARD, 1ère Vice-présidente faisant fonction de Présidente.

Madame VUILLAUME, Vice-Présidente

Madame MARTIN, Juge

GREFFIER. : Madame VERDURE

DÉBATS : à l’audience publique du 04 Mars 2025 devant Madame LEROY-RICHARD, 1ère Vice-présidente qui en a rendu compte dans son délibéré et qui agissait en qualité de juge rapporteur

JUGEMENT rendu par Madame LEROY-RICHARD, 1ère Vice-présidente, le dix neuf Mai deux mil vingt cinq par mise à disposition au greffe

date indiquée à l’issue des débats

ENTRE :

G.A.E.C. DE GOAS RIVET, dont le siège social est sis Goas Rivet Bras – 22140 COATASCORN, agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège

Représentant : Maître David LE BLANC de la SELARL KOVALEX, avocats au barreau de SAINT-BRIEUC, avocats plaidant

Monsieur [M] [H], né le 17 Février 1981 à GUINGAMP (22200), demeurant Goas Rivet Bras – 22140 COATASCORN

Représentant : Maître David LE BLANC de la SELARL KOVALEX, avocats au barreau de SAINT-BRIEUC, avocats plaidant

Madame [B] [F] épouse [H], née le 05 Mai 1979 à LANNION (22300), demeurant Goas Rivet Bras – 22140 COATASCORN

Représentant : Maître David LE BLANC de la SELARL KOVALEX, avocats au barreau de SAINT-BRIEUC, avocats plaidant

ET :

Maître [I] [S], notaire, domicilié Le Salut de la Clarté- 22560 PLEMEUR BODOU

Représentant : Maître Benjamin ENGLISH de la SELARL SELARL SHANNON AVOCATS, avocats au barreau de SAINT-BRIEUC, avocats postulant-Représentant : Maître Carine PRAT de la SELARL EFFICIA, avaocats au barreau de RENNES, avocats plaidant

Monsieur [U] [V], né le 15 Avril 1947 à COATASCORN (22140), demeurant 69 bis rue de Bihit – 22560 TREBEURDEN

Représentant : M^e Jacques DEMAY, avocat au barreau de SAINT-BRIEUC, avocat plaidant

EXPOSÉ DU LITIGE

Les époux [H] sont les gérants du Gaec de Goas Rivet qui exerce une activité d’élevage de vaches laitières. Dans ce cadre, ils ont acquis auprès de M. [V] une parcelle située sur la commune de Coatascorn (22) pour l’exploiter comme pâturage, par acte du 14 avril 2017. Me [S] [I] a été le notaire instrumentaire de cette vente.

Le 9 mars 2017, le préfet de la région Bretagne leur a accordé une autorisation d’exploiter ces parcelles.

Ayant sollicité le concours de l’EPCI Lannion Trégor Communauté (établissement public de coopération intercommunale) pour la mise en herbe de ces parcelles, ils se sont vus répondre par les services de la préfecture en 2019 qu’il s’agirait de parcelles forestières qu’il conviendrait de défricher avant de les exploiter et qu’en conséquence ils seraient redevables d’une taxe de défrichement s’ils déposaient une telle demande.

Les époux [H] ont alors sollicité de M. [V], par l’intermédiaire de Me [S], qu’il prenne en charge l’indemnité équivalente aux travaux de compensation du défrichement d’un montant de 8600 euros par hectare et les indemnise de leur perte de marge brute en raison de l’inexploitation de ces terres. Ils ont mis ensuite M. [V] et le notaire en demeure de les indemniser de ce qu’ils estiment être leurs préjudices.

N’ayant obtenu satisfaction, et par assignation en date du 13 septembre 2020, les époux [H] et le Gaec de Goas Rivet ont attrait devant la présente juridiction M. [V] ainsi que la SELARL Notaires 22560, nouvelle structure d’exercice de Me [S], en indemnisation de leurs préjudices.

Le 29 avril 2022, le juge de la mise en état a, dans son ordonnance, déclaré l’action des demandeurs irrecevable contre la SELARL Notaires 22560 faute d’intérêt à agir, déclaré inopposable la clause d’exclusion de la garantie des vices cachés stipulées à l’acte de vente invoquée par M. [V], rejeté la fin de non-recevoir invoquée par M. [V] tirée de la forclusion de la garantie des vices cachés et déclaré les demandeurs recevables en leur action fondée sur la garantie des vices cachés contre M. [V].

Par acte du 13 décembre 2022, ils ont assigné en intervention forcée Me [I] [S], notaire instrumentaire de la vente litigieuse.

Dans leurs dernières conclusions notifiées le 14 septembre 2023, les demandeurs sollicitent

Vu les articles L124-6, L312-11, L. 341-1 et L 341-6 du Code forestier,

Vu les articles 1217 et suivants du Code civil relatifs à l’inexécution du contrat,

Vu l’article 1137 du Code civil sur le dol,

Vu les articles 1641 et suivants du Code civil de la garantie des défauts de la chose vendue,

Vu l’article 1240 du Code civil, sur la responsabilité extracontractuelle par négligence ou imprudence,

Vu l’Arrêté préfectoral du 6 juillet 2004,

Vu l’Arrêté préfectoral du 8 avril 2003,

Vu l’arrêté préfectoral du 3 novembre 2017 de :

— Déclarer recevable et bien-fondé Monsieur et Madame [M] & [D] [H] et le GAEC DE GOAS RIVET en leur exploit introductif d’instance,

Y faisant droit,

A titre principal,

— Condamner in solidum Monsieur [U] [V] et Me [I] [S] à leur payer la somme de 40 050,20 euros au titre des travaux de reconstitution forestière obligatoires par suite des coupes de bois réalisées sur les terrains vendus avec intérêt au taux légal à compter de la mise en demeure du 28 janvier 2020 ;

— Condamner in solidum Monsieur [U] [V] et Me [I] [S] à leur payer la somme de 25 25 612,29 € à titre de dommages et intérêts en réparation des préjudices consécutifs en raison de leurs fautes contractuelles et délictuelles ;

A titre subsidiaire,

— Condamner in solidum Monsieur [U] [V] et Me [I] [S] à leur payer la somme de 52 529,99 euros au titre des préjudices consécutifs résultant de la perte de chance de ne pas contracter la vente ;

A titre plus subsidiaire,

— Condamner Monsieur [U] [V] à leur payer la somme de 7 125,21 euros au titre de la restitution d’une partie du prix reçu pour ce bien affecté d’un vice ;

En tout état de cause,

— Condamner Monsieur [U] [V] et Me [I] [S] aux dépens.

— Condamner Monsieur [U] [V] et Me [I] [S] à leur payer la somme de 3 000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile.

Les demandeurs font valoir en substance que la responsabilité contractuelle de M. [V] serait engagée en raison de l’inexécution de son obligation d’exécuter les travaux de reconstruction forestière et de son intention dolosive.

Ils soutiennent en effet que l’article L124-5 du code forestier ainsi que les arrêtés préfectoraux fixeraient le seuil des coupes et celles soumises à autorisation préalable. Toute coupe réalisée en méconnaissance de ces dispositions serait illégale et obligerait le propriétaire du sol à procéder à des mesures nécessaires au renouvellement de peuplements forestiers. En outre, l’article L341-1 du même code prévoirait que toute coupe volontaire visant à détruire l’état boisé d’un terrain serait un défrichement soumis à autorisation et pouvant être assortie d’une obligation de reboisement d’une surface équivalente ou de paiement d’une indemnité de 8600 euros par hectare.

Ils estiment que les parcelles vendues par M. [V] auraient été boisées et auraient fait l’objet d’une coupe illégale. L’acte de vente ne mentionnerait aucune reconstitution après coupe. M. [V] resterait donc redevable de travaux de reboisement ou du paiement d’une indemnité. Il devrait donc être condamné à payer cette indemnité d’un montant de 40 050, 20 euros.

Au moyen de M. [V] selon lequel ces parcelles auraient été une peupleraie non soumise à autorisation qu’il aurait plantée en 1978, les demandeurs opposent qu’une peupleraie serait une culture de peuplements artificiels faisant l’objet de coupes régulières pour activité sylvicole, ce qui ne serait pas le cas en l’espèce. Les parcelles auraient été classées BF pour futaies feuillies, et non BP pour peupleraies. Les coupes réalisées auraient été soumises à autorisation.

Puis, en réponse au moyen selon lequel la coupe aurait été réalisée en 2008/ 2009 et qu’une régénération naturelle serait donc intervenue, les demandeurs estiment que le défendeur ne le démontrerait pas. Les chèques produits ne prouveraient en effet pas qu’ils auraient été émis pour une coupe dans le terrain litigieux. Par ailleurs le délai de 5 ans prévu à l’article L214-6 du code forestier ne serait pas un délai de prescription de l’action de l’acquéreur mais un délai de prise en compte pour apprécier la régénération ou reconstitution naturelle satisfaisante. En tout état de cause, l’administration demanderait à Mme [H] d’effectuer une demande de défrichement pour régulariser l’absence de régénération du bois.

Par ailleurs, M. [V] aurait commis une faute dolosive en dissimulant intentionnellement la nature boisée des parcelles à ses acquéreurs cherchant du terrain pour y faire paître leurs troupeaux. Il en résulterait pour le Gaec une perte d’exploitation ne pouvant utiliser cette surface qu’il aurait voulue fourragère. En outre, l’EPCI de Lannion ne prêterait plus son concours pour la mise en herbe des parcelles ce qui engendrerait des coûts supplémentaires pour les travaux de mise en herbe.

La nature boisée de ces parcelles n’aurait en tout état de cause pas été visible pour les acquéreurs dans la mesure où d’une part ce ne serait pas l’état du bien au moment de l’entrée en jouissance qui serait problématique, et que d’autre part, les époux [H] ne serait pas des acquéreurs professionnels connaissant la législation forestière.

Ces éléments seraient constitutifs d’un vice caché dans la mesure où ces défauts cachés rendraient la chose impropre à l’usage à laquelle elle était destinée. M. [V] connaissait le vice de la chose et l’inopposabilité de la clause d’exclusion de la garantie des vices cachés aux acquéreurs aurait d’ores et déjà été tranchée définitivement par le juge de la mise en état. Subsidiairement ce vice ouvrirait droit à l’action estimatoire prévue par l’article 1644 du code civil.

En ce qui concerne le notaire instrumentaire au visa de l’article 1241 du code civil les demandeurs excipent que le notaire nonobstant ses obligations en ce sens n’aurait pas vérifié si la destination convenue des biens était conforme à la nature des parcelles, ce qu’il aurait pu faire en consultant le classement de celles-ci par l’administration fiscale au cadastre en parcelles BF et non BP.

En réponse au moyen du notaire, les acquéreurs soutiennent que les déclarations des parties à l’acte ne dispenseraient pas d’office le notaire d’effectuer des vérifications des éléments avancés. Le notaire aurait l’obligation de vérifier que l’affectation ou la destination du bien est conforme à sa nature, et aurait donc dû étudier le relevé de matrice cadastrale.

Il découlerait du classement cadastral un changement de régime, et partant du régime forestier, et le changement de destination du bien par un défrichement à une autorisation préalable ainsi qu’au repeuplement d’une zone équivalente ou au paiement d’une indemnité. Les demandeurs ne solliciteraient pas l’indemnisation d’une perte de chance de conclure la vente à des conclusions plus avantageuses mais l’indemnisation des préjudices résultant directement de la faute du notaire.

Aux termes de ses dernières écritures, notifiées le 20 septembre 2023, M. [V] sollicite :

Vu la clause relative à l’état du bien stipulée aux termes de l’acte notarié du 14 avril 2017,l’absence de réunion des conditions d’application de l’article L 124-6 du code forestier, l’absence de coupe illicite et abusive au visa des article L 312-11 et L 124-5 du code forestier et de l’article 4 de l’arrêté préfectoral du 06 juillet 2004, l’absence de défrichement de la parcelle vendue au visa des articles L 341-1 et L 341-6 du code forestier et des articles 1et 2 de l’arrêté préfectoral du 3 novembre 2017, la non application de l’arrêté préfectoral du 03 novembre 2017 aux opérations d’abattage réalisées en octobre 2008 et juin 2009,l’absence de vice caché au visa de l’article 1641 du code civil, l’exclusion de garantie relative aux vices apparents visée à l’article 1642 du code civil, de :

— Débouter monsieur [H], madame [F] et le GAEC de GOAS RIVET de toutes leurs demandes, fins et conclusions ;

Subsidiairement, vu l’article 1240 du code civil,

— Juger que maître [S] a manqué à son obligation d’information et de conseil et que sa responsabilité est engagée en raison des fautes commises ;

— En conséquence, condamner maître [S], notaire, à garantir monsieur [V] de toutes les condamnations qui pourraient être prononcées à son encontre ;

— Subsidiairement, si le préjudice résultant du manquement par maître [S], notaire, à son obligation de conseil et d’information s’analysait en une perte de chance de ne pas réaliser la vente litigieuse, évaluer ladite perte à 80% du préjudice subi et fixé, et condamner maître [S], notaire, à garantir monsieur [V] à hauteur de ce montant ;

— Condamner solidairement monsieur [H], madame [F] et le GAEC de GOAS RIVET et maître [S], notaire, et/ou tout autres succombant aux entiers dépens et à verser à monsieur [T] [V] une indemnité d’un montant de 5 000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

M. [V] soutient qu’il aurait reçu les parcelles vendues en héritage et qu’il ne connaissait pas l’obligation de reboisement qui lui incombait. Il aurait proposé par l’intermédiaire du notaire une résolution amiable de la vente aux acquéreurs qui l’aurait refusée. Il ne conteste pas que la parcelle vendue fût plantée de peupliers ce qu’il aurait découvert après recherches dans les archives familiales.

M. [V] aurait été kinésithérapeute et ignorant de la règlementation forestière. En outre, entre 2009 et 2014 il aurait vécu à la Réunion. Ce seraient les acquéreurs qui l’auraient contacté à son retour pour acquérir ces parcelles, voisines de leur exploitation. Les acquéreurs auraient donc été parfaitement au fait de la nature boisée des parcelles. Les parcelles seraient au demeurant toujours plantées de peupliers, y compris au moment de la vente, ce qui ressortirait du courrier du représentant de la DDTM du 13 septembre 2019.

Par ailleurs, rien ne démontrerait que les parcelles n’aient pu se régénérer. Au contraire, ce serait justement parce qu’il aurait été constaté une régénération du bois qu’il y aurait lieu de déposer une demande de défrichement.

En outre, rien ne démontrerait que la coupe de 2008 et 2009 aurait été illicite dans la mesure où il s’agirait d’une peupleraie. Le classement au cadastre par l’administration fiscale serait indifférent puisqu’il ne vaudrait que pour savoir si les revenus tirés des coupes d’arbres reviendraient au nu-propriétaire ou à l’usufruitier. Le fait qu’elles soient actuellement classées en terres agricoles ne signifieraient pas qu’elles ne seraient pas boisées.

Par ailleurs, il n’y aurait pas eu d’opérations de défrichement qui aurait pour but au sens du code forestier de mettre fin à la destination forestière d’un terrain. Aucune opération de dessouchage n’aurait en effet eu lieu. Les opérations de coupe de 2009 auraient été des abattages et non un défrichement.

En tout état de cause l’indemnité fixée à 8600 euros serait à verser au fonds stratégique de la forêt et du bois et non aux propriétaires du terrain. Ceux-ci opéreraient en outre une confusion entre l’indemnité due au fond et l’indemnité qu’ils réclament pour des travaux de reconstitution forestière.

En réponse aux moyens selon lesquels M. [V] aurait intentionnellement dissimulé la nature boisée des parcelles et les coupes réalisées, le défendeur indique que pour mémoire les parcelles étaient boisées lors de la vente (courrier de la DDTM de septembre 2019 notamment) et que les époux [H] résidant à proximité des parcelles en connaissaient parfaitement l’état. Ils seraient donc de mauvaise foi en arguant, alors qu’ils sont exploitants agricoles et au fait de la législation, du dol de M. [V], profane pour ces questions.

Par ailleurs, les préjudices invoqués ne seraient pas justifiés notamment la perte d’exploitation et le point de savoir à quel type de culture elle s’appliquerait.

Sur la garantie des vices cachés, M. [V] affirme que les parcelles ont été vendues comme terres agricoles, correspondant à l’usage auquel les acquéreurs les destinaient. Les acquéreurs auraient connu l’état des parcelles et le défaut qu’ils invoquent n’aurait donc pas été caché. En outre, les terres seraient classées depuis 2002 en terres agricoles.

Subsidiairement, M. [V] estime que la responsabilité du notaire devrait être engagée pour le garantir, Me [S] ayant selon lui manqué à son obligation de conseil et d’information eu égard aux mentions figurant sur les relevés de propriété de 2008 et 2020 classant les parcelles comme PB (parcelles boisées) en 2008 et BF (futaies feuillues) en 2008 et 2020.

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées le 14 février 2024, Me [S] sollicite de :

— DEBOUTER Madame [B] [H], Monsieur [M] [H] et le GAEC DE GOAS RIVET de l’ensemble de leurs demandes, fins et prétentions présentées à l’encontre de Maître [I] [S] ;

— DEBOUTER Monsieur [V] de l’ensemble de leurs demandes, fins et prétentions présentées à l’encontre de Maître [I] [S] ;

— CONDAMNER Madame [B] [H], Monsieur [M] [H] et le GAEC DE GOAS RIVET ou tout succombant au paiement de la somme de 3.000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

— CONDAMNER Madame [B] [H], Monsieur [M] [H] et le GAEC DE GOAS RIVET ou tout succombant aux dépens ;

— DIRE n’y avoir lieu à l’exécution provisoire.

Le notaire soutient que l’information de destination des terres agricoles lui aurait sciemment été cachée par le vendeur. De jurisprudence constante le notaire recevant un acte rapportant les déclarations erronées des parties ne saurait voir sa responsabilité engagée. Il n’aurait eu aucune obligation de se rendre sur place et n’aurait pas eu connaissance de la topographie des lieux. Les documents historiques à savoir la donation-partage reçue en 1976 indiquerait que ces parcelles seraient des parcelles de terre et non des parcelles boisées. L’acte de vente de 2017 aurait repris cette formule non contestée par le vendeur.

La préfecture qui aurait délivré une autorisation d’exploiter le 9 mars 2017 n’aurait pas davantage alerté les parties sur la nature de ces parcelles. Or, ce seraient bien les services de la préfecture qui réclameraient à ce jour une compensation aux acquéreurs. Le droit de préemption de la SAFER aurait été purgé comme s’il s’agissait de terres agricoles le 15 février 2017. Le certificat d’urbanisme en date du 15 février 2017 préciserait que les parcelles vendues seraient situées en zones hors parties actuellement urbanisées (PAU). Tous ces éléments démontreraient donc que le notaire se serait acquitté de ses obligations de vérification. Le relevé cadastral produit par les demandeurs serait un document purement fiscal qui n’aurait pas à être étudié par les notaires ne faisant ni preuve de propriété ni de la destination du bien vendu. L’extrait cadastral ne devrait pas être remis par le notaire au service de la publicité foncière comme le prétendent les acquéreurs, et devrait l’être uniquement en l’absence de formalité auprès de la publicité foncière, ce qui ne serait pas le cas en l’espèce du fait de la donation-partage.

En tout état de cause la matrice cadastrale pourrait aussi être interprétée en ce sens que les parcelles vendues étaient des terres agricoles.

Par ailleurs, les montants réclamés incomberaient au vendeur et non au notaire qui n’aurait pas à supporter le coût des travaux de reconstruction forestière. Le préjudice né d’un manquement à une obligation de mise en garde s’analyserait comme une seule perte de chance de ne pas contracter à des conditions plus avantageuses. La réparation de cette perte de chance ne devrait pas être confondue avec le montant du dommage lui-même.

Les demandeurs demanderaient la réparation de deux préjudices distincts : la perte de chance et le coût des travaux réparatoires ce qui empêcherait une condamnation in solidum.

En outre, il aurait été proposé une résolution amiable aux acquéreurs, et en la refusant ils seraient à l’origine de leur propre préjudice.

S’agissant des demandes de M. [V] à son encontre, le notaire excipe qu’il ne pourrait être tenu à garantir le vendeur de la restitution du bien aux acquéreurs, n’ayant pas perçu le prix de vente. Par ailleurs, le notaire ne pourrait être tenu de garantir le vendeur de sa mauvaise foi, qui au vu de la clause d’exclusion de la garantie des vices cachés contenue dans l’acte serait le préalable à une condamnation de M. [V].

Conformément à l’article 455 du Code de procédure civile, il convient de se référer aux dernières écritures précitées des parties pour plus ample exposé des faits, prétentions et moyens de celles-ci.

La clôture de l’instruction est intervenue par ordonnance du 27 mai 2024.

MOTIVATION

A titre liminaire, sur les demandes dépourvues d’effet ou de donner acte, l’article 12 du Code de Procédure Civile dispose que “le juge tranche le litige conformément aux règles de droit qui lui sont applicables.”

Les demandes dépourvues d’effet en ce qu’elles renferment un simple moyen au soutien d’une prétention, ne constituent pas une prétention sur laquelle le juge, qui est tenu de trancher un litige, doit se prononcer au sens de l’article 12 du code de procédure civile.

En conséquence, il n’y a pas lieu à statuer sur les demandes formulées en ce sens. Seules les prétentions des parties seront tranchées en application des textes en vigueur.

Il convient de rappeler en outre que le tribunal ne doit répondre qu’aux demandes qui figurent au sein du dispositif des dernières conclusions des parties.

Sur la demande de condamnation des défendeurs en indemnisation des préjudices des demandeurs

Les époux [H] et le Gaec de Goas Rivet demandent de :

— Condamner in solidum M. [V] et Me [I] [S] à leur payer la somme de 40 050,20 euros au titre des travaux de reconstitution forestière obligatoires par suite des coupes de bois réalisées sur les terrains vendus avec intérêt au taux légal à compter de la mise en demeure du 28 janvier 2020 ;

— Condamner les mêmes in solidum à leur payer la somme de 25 25 612,29 € à titre de dommages et intérêts en réparation des préjudices consécutifs en raison de leurs fautes contractuelles et délictuelles.

Sur l’engagement de la responsabilité de M. [V]

L’article 1641 du code civil dispose que « le vendeur est tenu de la garantie à raison des défauts cachés de la chose vendue qui la rendent impropre à l’usage auquel on la destine, ou qui diminuent tellement cet usage que l’acheteur ne l’aurait pas acquise, ou n’en aurait donné qu’un moindre prix, s’il les avait connus ».

L’article 1231-1 du code civil prévoit que « Le débiteur est condamné s’il y a lieu au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l’inexécution de l’obligation soit à raison du retard dans l’exécution s’il ne justifie pas l’exécution a été empêchée par la force majeure ».

En l’espèce, les acquéreurs fondent leurs demandes tant sur l’inexécution contractuelle que sur la garantie des vices cachés que sur la faute dolosive de M. [V] de sorte qu’ils invoquent des fondements variés sans les hiérarchiser. Il s’infère néanmoins de leurs écritures qu’ils invoquent en premier lieu une inexécution contractuelle fautive et/ ou dolosive de la part de M. [V] avant d’envisager la mise en jeu de sa responsabilité pour vice caché. Or, si les conditions de la garantie des vices cachés sont réunies, l’acheteur ne peut contourner l’exigence de bref délai en agissant sur d’autres fondements tels que la délivrance non conforme.

En revanche le cumul d’action avec le dol est possible. Or le dol, étant un vice du consentement, a pour conséquence l’annulation de la vente dolosive. Les époux [H] toutefois ne demandent pas une telle annulation mais uniquement l’indemnisation de leurs préjudices, ce que l’action fondée sur le dol ne peut permettre. Leur refus d’accepter la proposition de résolution amiable formulée par M. [V] le 21 novembre 2019 et relayée le lendemain par Me [S] atteste de ce qu’ils ne souhaitent en aucun cas procéder à l’annulation de la vente. En tout état de cause, ils ne caractérisent pas la façon dont le dol invoqué aurait vicié leur consentement.

La juridiction ne peut que souligner la difficulté qu’elle a eu à comprendre les exactes demandes des époux [H] et du Gaec qui mêlent divers fondements et des préjudices distincts. Il s’en déduit que les époux [H] n’agissent pas sur le fondement du dol mais sur la responsabilité contractuelle de droit commun ainsi que sur celle pour vice caché. Cependant, l’action en vice caché étant exclusive de l’action fondée sur la délivrance conforme seule sera examinée l’engagement de la responsabilité de M. [V] pour vice caché.

En l’espèce, les demandeurs invoquent comme inexécution contractuelle du vendeur « l’inexécution de son obligation d’exécuter les travaux de reconstruction forestière » qui est une obligation incombant au propriétaire d’un terrain et non au vendeur d’une parcelle de sorte qu’aucune conséquence ne peut être tirée de ce moyen. En tout état de cause, les reproches formulés par les demandeurs au vendeur sont peu clairs en qu’ils lui reprochent d’une part des coupes illégales mais sans en tirer de conséquence quant à la caractérisation d’un préjudice, puis le surcoût engendré par la prise en charge financière du défrichement de cette même parcelle. Les demandeurs ne démontrent pas du reste avoir déposé une demande de défrichement en bonne et due forme auprès de la DDTM qui seule pourrait engendrer l’obligation de payer la taxe de défrichement. Par suite, le préjudice qu’ils invoquent n’est pour l’heure qu’hypothétique et non actuel et certain.

Par ailleurs, selon eux M. [V] aurait été parfaitement informé de ce que les parcelles étaient en réalité boisées et non agricoles et il leur aurait sciemment dissimulé cet élément pour obtenir par manœuvre la vente de ses parcelles. Le caractère boisé aurait été caché aux acquéreurs.

Or, il s’avère d’abord que M. [V] affirme qu’il n’a pas été à l’initiative de cette vente puisque ce sont les acquéreurs qui l’ont contacté pour acheter ces terres qui sont voisines de leur exploitation. Les époux [H] ne le contestent pas et il en résulte qu’ils savaient donc parfaitement quelles étaient ces terres sur lesquelles leur attention s’est portée.

En outre, l’étude des photographies aériennes Géoportail permet de constater l’état des terres antérieur à la vente de ces terres. En effet, la parcelle acquise est cadastrée A numéros 544, 545, 547, 549, 550, 551, 553, 554, 1283, 1284. Or sur les photographies pour la période 2023 à 2019 l’on voit très clairement que les parcelles 554, 550, 547, 545, 551, 544, 553, 549 sont remplies d’arbres contrairement aux terres autour qui sont des champs cultivés ou en prairie. En réalité la parcelle acquise par les époux [H] constitue un ensemble dans lequel des parcelles boisées s’insèrent.

Le courriel de la DDTM du 13 septembre 2019 aux époux [H] démontre également qu’il a suffi au service de la préfecture de se rendre sur les lieux pour constater que ces terres sont boisées. Cet élément était donc visible à l’œil nu et non caché aux acquéreurs. Ce courriel n’est d’ailleurs pas contradictoire avec l’autorisation d’exploiter établie par la direction régionale de l’économie et des filières agricoles et alimentaires le 9 mars 2017. De fait, les époux [H] ne se sont pas vu notifier un refus d’autorisation d’exploiter, ils ont simplement été informés que la mise en pâture de ces terres engendrerait le paiement d’une taxe de défrichement dans l’hypothèse où une telle demande serait déposée.

Les acquéreurs ne peuvent donc prétendre qu’ils étaient ignorants de l’état des parcelles. En réalité, ils soutiennent qu’ils étaient ignorants de la législation s’appliquant à de telles parcelles et qu’ils n’ont par conséquent pas anticipé les coûts engendrés par le respect de cette législation. Or, M. [V] n’est pas conseiller juridique, il n’est tenu qu’à l’obligation de délivrer la chose convenue exempte de vices.

Par ailleurs, M. [V] n’était ni agriculteur ni bûcheron mais a acquis ces biens par donation-partage en 1976 et a été absent du territoire métropolitain entre 2009 et 2014. Il a également fait parvenir au notaire le relevé de propriété pour l’année 2008 dans lequel il est indiqué que les parcelles 554, 550, 547, 545, 551, 544, 553, 549 sont classées BF c’est-à-dire futaies feuillies. Aucune rétention d’information ne peut donc être reprochée à M. [V]. Au demeurant, la première intention de M. [V] lorsqu’il a été destinataire du courrier des vendeurs a été de proposer une résolution amiable de la vente. Les acquéreurs ont refusé. Si ce fait tend à démontrer qu’ils ont participé à la réalisation de leur dommage, cela prouve aussi que M. [V] n’a pas eu l’intention de vendre ses terres à tout prix grâce à des manœuvres trompeuses. Au contraire, il a d’emblée proposé une solution amiable pour dégager les acquéreurs de leurs responsabilités ou des frais occasionnés par le respect de la législation forestière. Cela démontre encore s’il en était besoin que tant M. [V] que les acquéreurs n’étaient pas informés, non pas de l’état des parcelles qui était connu des acquéreurs, mais de la législation forestière applicable.

Les demandeurs ne démontrent pas davantage que M. [V] pouvait avoir une connaissance pointue de la législation forestière qu’il aurait sciemment choisi de méconnaître. M. [V] était kinésithérapeute et non agriculteur et bûcheron et il ne pouvait donc être attendu de sa part qu’un niveau de connaissance de tout citoyen moyen quant à cette législation très spécifique. Les acquéreurs d’un bien dans le cadre de leur activité professionnelle sont également tenus de s’informer de la législation afférente au bien qu’ils convoitent. Ils ne peuvent s’exonérer de toute prise de renseignement et de conseil.

En outre, l’autorisation d’exploiter délivrée par les services de la préfecture est datée du 9 mars 2017 et l’acte de vente du 14 avril 2017. Les services de la préfecture n’ont donc pas davantage informé les acquéreurs d’une difficulté existante pour exploiter cette terre.

Ces éléments ne suffisent donc pas à caractériser une manœuvre dolosive ou une mauvaise foi patente du vendeur qui leur aurait caché l’état boisé des parcelles.

Par ailleurs le vice s’apprécie par rapport à la destination normale de la chose et non par rapport aux spécifications convenues entre les parties. Les demandeurs s’appuient toutefois sur ce dernier élément dans leurs écritures qui mêlent ces deux notions, alors qu’il est de jurisprudence constante qu’elles sont exclusives l’une de l’autre. En réalité, tant l’acte de vente, que l’autorisation d’exploiter, que la purge du droit de préemption de la SAFER mentionnent des terres agricoles. En l’état, ces terres ne sont pas inexploitables pour un agriculteur, elles nécessitent simplement pour être exploitées un coût supplémentaire que les acquéreurs n’avaient pas anticipé.

A défaut de pouvoir caractériser l’existence d’un vice caché et à tout le moins la mauvaise foi de la part de M. [V], obligatoire au vu de la clause d’exclusion de la garantie des vices cachés contenue dans l’acte de vente, les demandeurs seront déboutés de leurs demandes à son encontre.

Sur l’engagement de la responsabilité du notaire

Le notaire, qui est tenu à l’égard des parties d’assurer l’efficacité juridique de ses actes et d’un devoir d’information et de conseil lui imposant d’éclairer celles-ci et d’appeler leur attention de manière complète et circonstanciée sur la portée et les effets des actes qu’il rédige et sur les risques que les parties encourent, doit vérifier, par toutes investigations utiles, les déclarations qui, par leur nature ou leur portée juridique, conditionnent la validité ou l’efficacité de l’acte qu’il dresse.

La jurisprudence adjoint au devoir de conseil l’obligation pour le notaire de procéder à des investigations et contrôles que l’efficacité de l’acte impose nécessairement, sous la réserve que l’officier public ait été en mesure d’accéder aux connaissances en cause ou à tout le moins qu’il ait disposé d’éléments propres à lui faire douter de la véracité des informations fournies par les parties ou à suspecter une incohérence de l’acte ou lorsqu’il existe des raisons objectives ou des indices sérieux qui auraient dû le faire douter en raison de circonstances extérieures qui auraient dû éveiller sa curiosité ou encore du fait des éléments dont il disposait et dont il aurait dû vérifier la teneur .

Sa responsabilité peut être recherchée sur le fondement quasi délictuel qui suppose la démonstration d’une faute, d’un préjudice et d’un lien de causalité entre la faute et le préjudice.

Les demandeurs reprochent au notaire une faute de négligence en ne vérifiant pas si la destination convenue des biens était conforme à la nature des parcelles, ce qu’il aurait pu faire en consultant le classement de celles-ci par l’administration fiscale au cadastre en parcelles BF et non BP.

En l’espèce, les acquéreurs ont acquis « une parcelle de terre agricole » pour un montant de 20 000 euros. Il a été jugé que l’état boisé de ces terres étaient nécessairement connu des acquéreurs car visible à l’œil nu. La faute du notaire ne pourrait donc résider que dans l’absence d’information fournie aux acquéreurs quant à la législation forestière et aux taxes qui en découlent. Or, cette information n’aurait pas mené à ce que les époux [H] n’achètent pas les terres, mais leur aurait uniquement servi à connaître l’imposition afférente à la parcelle.

Par suite, informés de l’existence d’une taxe de défrichement ils auraient négocié la vente à des conditions plus avantageuses. En effet, il se déduit de leur refus d’annuler amiablement la vente, leur volonté indubitable d’acheter cette parcelle, voisine de leur exploitation et non utilisée par M. [V]. La faute reprochée au notaire par les demandeurs n’est donc pas d’avoir failli à son obligation de garantir l’efficacité juridique de la transaction et de ses effets, mais de ne pas les avoir conseillés quant aux conséquences fiscales de leur achat, en n’attirant pas leur attention sur le régime d’assujettissement à l’impôt de ces biens. Or, cela n’entre pas dans la mission du notaire à défaut pour cet acte de vente de relever d’un régime fiscal particulier ou, pour l’officier ministériel d’avoir connaissance d’un projet particulier des acheteurs.

Pour le reste, Me [S] a procédé aux vérifications obligatoires, ce que les demandeurs ne contestent pas, la matrice cadastrale n’étant pas un document que le notaire est tenu d’étudier, a fortiori si aucun élément ni déclarations des parties ne lui semble erroné ou douteux. En effet, les documents historiques à savoir la donation-partage de 1976 indique que cette parcelle est de « terre » et non « boisée ».

La préfecture ayant délivré une autorisation d’exploiter le 9 mars 2017, soit antérieurement à l’acte de vente, n’a pas davantage alerté les parties sur la nature de ces parcelles. Le droit de préemption de la SAFER a été purgée comme s’il s’agissait de terres agricoles le 15 février 2017. Le certificat d’urbanisme en date du 15 février 2017 précise que les parcelles vendues sont situées en zones hors parties actuellement urbanisées (PAU). Au vu de ces éléments, rien ne devait particulièrement aiguiser la curiosité du notaire et l’obliger à vérifier les déclarations des parties.

Au demeurant, les demandeurs ne caractérisent pas le préjudice de perte de chance qu’ils allèguent pourtant à son encontre. Le préjudice financier qu’ils estiment subir ne peut être imputé au notaire qui n’est pas le récepteur du prix de vente. Le préjudice de perte de chance doit être caractérisé de manière distincte et ne peut se confondre avec le dommage lui-même. Les fondements de la responsabilité qu’ils invoquent contre le vendeur et contre le notaire instrumentaire ne sont au demeurant pas les mêmes et les moyens développés pour caractériser un préjudice ne peuvent se dupliquer à la responsabilité quasi-délictuelle qu’ils recherchent à l’encontre du notaire.

Par suite, les demandeurs ne peuvent qu’être déboutés de leurs demandes contre Me [S]. Par conséquent, les demandes réciproques de M. [V] et de Me [S] deviennent sans objet.

Sur les autres demandes

Sur les dépens

La partie qui succombe supporte les dépens. Lorsque les frais d’expertise ont servi à préparer la procédure au fond, ils sont inclus dans les dépens de l’instance au principal.

Les avocats peuvent, dans les matières où leur ministère est obligatoire, demander que la condamnation aux dépens soit assortie à leur profit du droit de recouvrer directement contre la partie condamnée ceux des dépens dont ils ont fait l’avance sans avoir reçu provision.

Succombant à la présente procédure, les demandeurs seront condamnés aux entiers dépens.

Sur les frais irrépétibles

En application de l’article 700 du code de procédure civile, dans toutes les instances le juge condamne la partie tenue aux dépens ou la partie perdante à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a lieu à condamnation.

En l’espèce, il apparaît équitable de condamner les demandeurs à payer à Me [S] et M. [V] à chacun la somme de 2 000 euros au titre des frais irrépétibles.

Sur l’exécution provisoire

Les décisions de première instance sont de droit exécutoires par provision à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

En l’espèce, aucun élément ne commande d’écarter l’exécution provisoire qui est de droit et sera donc prononcée.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal statuant publiquement, contradictoirement, en premier ressort par décision mise à disposition au greffe,

DÉBOUTE Le GAEC de Goas Rivet pris en la personne de son représentant légal, M. [M] [H] et Mme [B] [F] épouse [H] de toutes leurs demandes dirigées contre Me [S] [I] et M. [V] [U] ;

REJETTE les autres demandes réciproques de M. [V] et de Me [S] ;

CONDAMNE Le GAEC de Goas Rivet pris en la personne de son représentant légal, M. [M] [H] et Mme [B] [F] épouse [H] aux entiers dépens ;

CONDAMNE Le GAEC de Goas Rivet pris en la personne de son représentant légal, M. [M] [H] et Mme [B] [F] épouse [H] à payer à Me [S] [I] et M. [V] [U] la somme de 2 000 euros à chacun au titre de leurs frais irrépétibles.

En foi de quoi, le présent jugement a été signé par la Présidente et le Greffier

Le Greffier La Présidente