RÉPUBLIQUE

FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

N° RG 24/00161 – N° Portalis DB3Z-W-B7I-GVJV

MINUTE N° : 24/00093

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE SAINT-DENIS DE LA RÉUNION

TRIBUNAL DE PROXIMITE DE SAINT-PAUL

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JUGEMENT DU 04 JUIN 2024

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JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

PARTIES

DEMANDEUR :

Société CDC HABITAT

[Adresse 1]

[Localité 2]

représentée par M^e Marie françoise LAW YEN, avocat au barreau de SAINT-DENIS-DE-LA-REUNION

DÉFENDEURS :

Monsieur [B] [P]

[Adresse 4]

[Adresse 4]

[Localité 3]

non comparant, ni représenté

Madame [N] [I]

[Adresse 4]

[Adresse 4]

[Localité 3]

non comparante, ni représentée

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Madeline ROYO,

Assisté de : Florence CHEMIN, faisant fonction de greffier,

DÉBATS :

À l’audience publique du 21 Mai 2024

DÉCISION :

Prononcée par Madeline ROYO, Juge au Tribunal de Proximité de Saint-Paul, assistée de Florence CHEMIN, faisant fonction de Greffier.

Copie exécutoire délivrée aux parties le 04/06/2024

EXPOSE DU LITIGE

Par contrat conclu le 26 octobre 2017 par l’intermédiaire de son mandataire, la SA APAVOU, la SA BATIPRO LOGEMENTS INTERMEDIAIRES a donné à bail à Monsieur [B] [P] un appartement à usage d’habitation n°68 situé [Adresse 4] à [Localité 3] (974) pour un loyer mensuel de 572 euros et une somme de 66 euros à titre de provision sur charges, outre un dépôt de garantie de 572 euros versé lors de la conclusion du contrat.

Suivant acte reçu le 10 juillet 2020 par Maître [D] [T], notaire à [Localité 6], la SA BATIPRO LOGEMENTS INTERMEDIAIRES a vendu à la SAEM CDC HABITAT treize bâtiments constituant un ensemble immobilier dénommé « [Adresse 4] » situé dans un complexe résidentiel et commercial dénommé « Les Coquillages » sis sur le territoire de la commune de [Localité 5] ([Localité 3]) (REUNION) (97434), [Adresse 4] (974).

Monsieur [B] [P] n’ayant pas régulièrement payé les sommes dues à la société bailleresse, cette dernière lui a fait signifier, par exploit délivré par commissaire de justice en date du 28 mars 2022, un commandement de payer visant la clause résolutoire.

Exposant en outre que Monsieur [B] [P] aurait quitté le logement loué, la SAEM CDC HABITAT a, suivant sommation interpellative de déguerpir délivrée le 16 octobre 2023, invité Madame [N] [I] à quitter le logement loué et à lui restituer les clés dans un délai de huit jours.

Soutenant que Monsieur [B] [P] n’avait pas régularisé la situation dans le délai de deux mois qui lui était imparti et que Madame [N] [I] se maintenait toujours indûment dans des lieux loués, la SAEM CDC HABITAT a saisi le juge des contentieux de la protection près le tribunal de proximité SAINT PAUL pour faire constater l’acquisition de la clause résolutoire et, à titre subsidiaire, voir prononcer la résiliation judiciaire du contrat de bail conclu avec Monsieur [B] [P], juger que Monsieur [B] [P] et Madame [N] [I] sont occupants sans droit ni titre du logement loué, être autorisée à faire procéder sous astreinte à leur expulsion ainsi qu’à celle des occupants de leur chef et à enlever tous les biens, équipements ou matériels laissés dans le logement aux frais exclusifs des défendeurs et les voir condamner in solidum au paiement de l’arriéré locatif, d’une indemnité mensuelle d’occupation, de 1 500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile et des dépens. Dans le cas où des délais de paiement seraient accordés aux défendeurs et les effets de la clause résolutoire suspendus, elle demande au juge de prévoir une clause de déchéance en cas de défaut de paiement d’une seule échéance ou des loyers et charges courants à leur date exacte et sollicite également l’exclusion du bénéfice du délai légal de la période cyclonique au regard de l’article L. 412-6 du code de procédure civile d’exécution et l’exclusion de tout délai pour quitter les lieux au profit de Madame [N] [I].

L’affaire a été appelée à l’audience du 21 mai 2024 au cours de laquelle elle a été retenue et plaidée.

A l’audience, la SAEM CDC HABITAT, représentée par Maître LAW YEN, maintient l’intégralité de ses demandes, en précisant que la dette locative s’élevait à la somme de 6 110,98 euros à la date du 31 mai 2024.

Bien que régulièrement convoqués par acte signifiés par commissaire de justice en application de l’article 659 du code de procédure civile le 15 mars 2024, Monsieur [B] [P] et Madame [N] [I] ne sont ni présents, ni représentés. La décision, de premier ressort, sera donc réputée contradictoire, en application de l’article 474 du Code de procédure civile.

Pour un plus ample exposé des moyens et prétentions des parties, la juge se réfère expressément à leurs dernières écritures, conformément aux modalités de l’article 455 du Code de procédure civile.

A l’issue de l’audience, la décision a été mise en délibéré au 4 juin 2024.

MOTIFS DE LA DECISION

Conformément à l’article 472 du Code de procédure civile, lorsque la partie défenderesse ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne devant faire droit aux prétentions de la partie demanderesse que si celles-ci sont régulières, recevables et bien fondées.

Sur la recevabilité des demandes de résiliation et d’expulsion

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de la Réunion de manière électronique le 15 mars 2024, soit plus de six semaines avant l’audience conformément aux dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 dans ses dispositions postérieures à la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 visant à protéger les logements contre l’occupation illicite.

Par ailleurs, la SAEM CDC HABITAT justifie avoir saisi la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives par courrier daté du 17 mars 2022, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 15 mars 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 susvisée.

L’action est donc recevable au regard de l’article 24 de la loi du 06 juillet 1989.

Sur les demandes formées à l’encontre de Monsieur [B] [P]

Sur l’acquisition de la clause résolutoire et les demandes de délais

L’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 dans ses dispositions antérieures à la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 visant à protéger les logements contre l’occupation illicite prévoit que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

Le contrat de bail d’habitation conclu le 26 octobre 2017 par la SA BATIPRO LOGEMENTS INTERMEDIAIRES, aux droits de laquelle vient la SAEM CDC HABITAT, et Monsieur [B] [P] prévoit une clause résolutoire selon laquelle « il est expressément convenu qu’à défaut de paiement du dépôt de garantie, d’un seul terme de loyer ou des charges à leur échéance et deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux, le bail sera résilié de plein droit, sans qu’il soit besoin de faire ordonner cette résiliation en justice ».

En l’espèce, le 28 mars 2022, la société bailleresse a fait délivrer à son locataire un commandement de payer, dans le délai de deux mois, une dette locative d’un montant de 1 410,61 euros.

Dans cet acte qui comportait les mentions prévues par l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 à peine de nullité, la SAEM CDC HABITAT se prévalait du jeu de la clause résolutoire prévue par le contrat de bail.

Or, à la date du 28 mai 2022, le locataire ne s’était pas acquitté du montant de sa dette locative.

En conséquence, dans la mesure où la délivrance du commandement visant la clause résolutoire n’a pas permis à Monsieur [B] [P] d’apurer sa dette locative dans un délai de deux mois, la clause résolutoire doit produire son effet et la résiliation du bail doit être constatée à compter du 29 mai 2022.

Toutefois, en vertu de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 dans ses dispositions postérieures à la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 visant à protéger les logements contre l’occupation illicite, le juge peut, d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

L’absence de Monsieur [B] [P] à l’audience ne lui permet ni de préciser sa situation actuelle, ni même de s’engager à reprendre le paiement des loyers courants et à formuler une proposition de règlement de l’arriéré locatif. Au surplus, il ressort du décompte produit aux débats et arrêté à la date du 31 mai 2024 que le paiement du loyer a été très irrégulier depuis le mois de mai 2022, que la dette locative n’a cessé de croître pour atteindre une somme de plus de 6 000 euros et qu’aucun règlement n’est intervenu depuis le mois de mars 2024.

Il n’est dès lors pas possible de lui octroyer des délais de paiement.

Par ailleurs, l’article 24 VI de la loi du 6 juillet 1989 susvisée prévoit que lorsqu’une procédure de traitement du surendettement a été ouverte au bénéfice du locataire et qu’au jour de l’audience, le locataire a repris le paiement du loyer et des charges, le juge qui constate l’acquisition de la clause de résiliation de plein droit du contrat de location doit statuer dans certaines conditions et tenir compte de la procédure de traitement du surendettement du locataire.

Toutefois, force est de constater que, compte tenu de son absence de l’audience, Monsieur [B] [P] ne justifie pas que les conditions prévues par l’article 24 VI précité sont remplies dans le cadre de la présente instance.

Dès lors, il convient d’ordonner l’expulsion de Monsieur [B] [P] et de tous occupants de son chef du logement loué. Toutefois, dans la mesure où aucun élément ne permet d’affirmer que Monsieur [B] [P] ne s’exécutera pas à réception de la présente décision et où il résulte des pièces produites qu’il aurait déjà quitté les lieux loués, aucune astreinte n’assortira cette décision.

Il est rappelé qu’en vertu des articles L. 153-1 et L. 153-2 du Code des procédures civiles d’exécution, le commissaire de justice instrumentaire pourra recourir au concours de la force publique.

En outre, s’agissant des meubles garnissant le logement loué, il sera renvoyé à cet égard à la procédure prévue par les articles L. 433-1 et suivants et R. 433-1 et suivants du Code des procédures civiles d’exécution, dont l’application relève, en cas de difficulté, de la compétence du juge de l’exécution.

Enfin, les dispositions de l’article L. 412-6 du code des procédures civiles d’exécution ne sont pas applicables à la situation de Monsieur [B] [P].

Sur le montant de l’arriéré locatif

Selon l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 relative aux baux d’habitation, le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

Il résulte des pièces versées aux débats, et notamment du commandement de payer délivré par la société bailleresse à son locataire et d’un décompte de créance locative daté du 16 mai 2024 que Monsieur [B] [P] reste devoir à la SAEM CDC HABITAT la somme de 5 558,08 euros incluant les sommes dues et impayées à la date du 31 mai 2024.

En effet, les frais générés par la délivrance des actes de procédure n’ont pas être pris en compte au titre de l’arriéré locatif.

Dès lors que Monsieur [B] [P] ne justifie pas d’un paiement libératoire et qu’il n’apporte aucun élément de nature à contester le principe ou le montant de cette dette, l’existence de la créance de la SAEM CDC HABITAT est établie.

Monsieur [B] [P] sera donc condamné au paiement la somme de 5 558,08 euros, cette somme emportant, conformément aux dispositions de l’article 1231-6 du Code civil, intérêts au taux légal à compter du jour de la délivrance du commandement de payer sur la somme de 1 410,61 euros et de la présente décision pour le surplus.

Il sera par ailleurs condamné au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant équivalent au loyer et charges mensuels qui auraient été dus si le bail n’avait pas été résilié, soit la somme de 678,94 euros, pour la période courant du 1er juin 2024 à la date de la libération effective et définitive des lieux.

Il convient de rappeler qu’à compter de la résiliation du bail, le bailleur ne peut plus se prévaloir des stipulations contractuelles. L’indemnité d’occupation correspond à l’indemnisation du préjudice subi du fait de l’occupation sans droit ni titre. Son montant est fixe et non révisable. Le bailleur ne pourra donc pas réclamer au débiteur le paiement d’une régularisation de charges ou une majoration de l’indemnité par l’effet de l’indexation.

Enfin, conformément à l’article 1231-7 du code civil, toutes les indemnités d’occupation non payées à terme se verront augmentées des intérêts au taux légal dès leur date d’exigibilité.

Sur les demandes formées à l’encontre de Madame [N] [I]

Dans le cadre de la présente instance, la SAEM CDC HABITAT formule une demande d’expulsion à l’encontre de Madame [N] [I] qui occuperait, sans droit ni titre, un logement dont elle est propriétaire.

En l’espèce, il ressort des pièces produites qu’à la suite d’une vente conclue par devant Maître [D] [T], notaire à [Localité 6], en date du 10 juillet 2020, la SAEM CDC HABITAT a acquis la propriété d’un appartement à usage d’habitation n°68 situé [Adresse 4] à [Localité 3] (974) dont Monsieur [B] [P] était locataire suivant contrat de bail conclu le 26 octobre 1017.

Au soutien des demandes qu’elle forme à l’encontre de Madame [N] [I], la SAEM CDC HABITAT produit une sommation interpellative qui ne comporte aucune indication dans la mesure où elle n’a pu être délivrée à Madame [N] [I] le 16 octobre 2023, cette dernière n’étant alors pas présente dans le logement loué.

Par ailleurs, il doit être relevé que l’assignation délivrée à Madame [N] [I] le 15 mars 2024 l’a été en application de l’article 659 du code de procédure civile, qu’à cette date-là, l’appartement était vide de tout occupant et que le commissaire de justice se serait alors entretenu, par téléphone, avec Madame [N] [I] qui lui aurait indiqué qu’elle n’occupait plus les lieux depuis le 10 février 2024.

De ces éléments, il résulte que la SAEM CDC HABITAT ne rapporte pas la preuve du fait qu’à la date de la présente décision, Madame [N] [I] occupe l’appartement à usage d’habitation n°68 situé [Adresse 4] à [Localité 3] (974) sans droit ni titre.

La demande d’expulsion qu’elle dirige contre elle et les demandes subséquentes seront donc rejetées.

S’agissant des demandes en paiement que la SAEM CDC HABITAT dirige contre Madame [N] [I], elles ne peuvent pas non plus prospérer.

En effet, d’une part, le commissaire de justice n’a jamais rencontré Madame [N] [I] de sorte que les éléments dont il fait état au titre des modalités de remise de l’assignation et de la sommation interpellative ne suffisent pas, en l’absence de certitude quant à l’identité de l’interlocutrice, à établir que cette dernière aurait occupé, un moment donné, le logement loué à Monsieur [B] [P].

S’agissant, d’autre part, de l’état des écritures des virements passés du mois d’avril 2021 au mois de février 2024 produit par la demanderesse, s’il en ressort qu’au cours de cette période, Madame [N] [I] lui aurait versé diverses sommes au titre de la location de l’appartement n°68 situé [Adresse 4] à [Localité 3] (974), il doit être rappelé que nul ne peut se constituer une preuve à lui-même et que ce décompte établi par la demanderesse ne suffit pas, en l’absence de tout autre pièce, à démontrer que Madame [N] [I] occupait effectivement le logement loué à Monsieur [B] [P].

La SAEM CDC HABITAT sera donc déboutée de toutes les demandes qu’elle forme contre Madame [N] [I].

Sur les demandes accessoires

Monsieur [B] [P], partie perdante, supportera la charge de l’intégralité des dépens de la présente procédure et non des dépens d’exécution de la présente décision. Lesdits dépens comprendront notamment le coût de la notification de l’assignation à la préfecture, du commandement de payer (149,79 euros TTC) et de l’assignation (94,02 euros TTC).

Ni l’équité ni la situation respective des parties ne justifiant l’application des dispositions de l’article 700 du Code de Procédure Civile, les demandes formées de ce chef seront rejetées.

Il est rappelé que, conformément à l’article 514 du code de procédure civile, la présente décision est exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS,

La juge des contentieux de la protection,

Statuant publiquement, par mise à disposition au greffe à la date indiquée à l’issue des débats en audience publique en application de l’article 450 alinéa 2 du Code de procédure civile, par jugement réputé contradictoire et rendu en premier ressort,

DIT la SAEM CDC HABITAT recevable en ses demandes,

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 26 octobre 2017 entre la SA BATIPRO LOGEMENTS INTERMEDIAIRES aux droits de laquelle vient la SAEM CDC HABITAT et Monsieur [B] [P] concernant le logement n°68 situé [Adresse 4] à [Localité 3] (974) sont réunies à la date du 29 mai 2022,

EN CONSEQUENCE,

ORDONNE à Monsieur [B] [P] de libérer le logement dans le délai de huit jours à compter de la signification de la présente décision,

A défaut de libération volontaire des lieux,

AUTORISE d’ores-et-déjà la SAEM CDC HABITAT à faire procéder à l’expulsion de Monsieur [B] [P] et de tous occupants de son chef, du logement n°68 situé [Adresse 4] à [Localité 3] (974), et ce, à l’expiration d’un délai de deux mois à compter du commandement de quitter les lieux, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique,

S’agissant des meubles garnissant le logement loué, RENVOIE à la procédure prévue par les articles L. 433-1 et suivants et R. 433-1 et suivants du Code des procédures civiles d’exécution, dont l’application relève, en cas de difficulté, de la compétence du juge de l’exécution (article R. 433-1),

CONDAMNE Monsieur [B] [P] à verser à la SAEM CDC HABITAT la somme de 5 558,08 euros (cinq mille cinq cent cinquante-huit euros et huit centimes) selon décompte arrêté au 31 mai 2024, avec intérêts au taux légal à compter du 28 mars 2022 sur la somme de 1.410,61 euros et de la présente décision pour le surplus,

CONDAMNE Monsieur [B] [P] à payer à la SAEM CDC HABITAT une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant de 678,94 euros (six cent soixante-dix-huit euros et quatre-vingt-quatorze centimes) par mois, à compter du 1er juin 2024 et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux, avec les intérêts légaux à compter de chaque indemnité,

DIT que l’indemnité d’occupation sera due au pro-rata temporis et payable à terme et au plus tard le 5 du mois suivant,

DIT n’y avoir lieu ni à indexation de l’indemnité d’occupation, ni à paiement d’une régularisation de charges,

DIT n’y avoir lieu à application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile,

DEBOUTE la SAEM CDC HABITAT de toutes les demandes qu’elle forme à l’encontre de Madame [N] [I],

DEBOUTE toutes les parties de leurs autres demandes différentes, plus amples ou contraires au présent dispositif,

CONDAMNE Monsieur [B] [P] aux entiers dépens de la présente procédure, qui comprendront notamment le coût de la notification de l’assignation à la préfecture, du commandement de payer (149,79 euros TTC) et de l’assignation (94,02 euros TTC),

RAPPELLE que la présente décision est exécutoire à titre provisoire, frais et dépens compris,

Ainsi jugé et prononcé les jour, mois et an susdits,

LA GREFFIERE LA JUGE