RÉPUBLIQUE FRANÇAISE – AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE ST DENIS

MINUTE N°

1ERE CHAMBRE

AFFAIRE N° RG 23/00720 – N° Portalis DB3Z-W-B7H-GINS

NAC : 5AH

JUGEMENT CIVIL

DU 31 MARS 2026

DEMANDEURS

M. [N] [V]

[Adresse 1]

[Localité 1]

Rep/assistant : Maître Vincent remy HOARAU de la SELARL PRAGMA, avocats au barreau de SAINT-DENIS-DE-LA-REUNION

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro 2022/003841 du 22/08/2022 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de ST DENIS REUNION)

Mme [J] [Q] [T] épouse [V]

[Adresse 1]

[Localité 1]

Rep/assistant : Maître Vincent remy HOARAU de la SELARL PRAGMA, avocats au barreau de SAINT-DENIS-DE-LA-REUNION

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro 2022/003841 du 22/08/2022 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de ST DENIS REUNION)

DÉFENDERESSE

Mme [J] [D] [F]

[Adresse 2]

[Localité 2]

Rep/assistant : M^e Sylvie MOUTOUCOMORAPOULE, avocat au barreau de SAINT-DENIS-DE-LA-REUNION

Copie exécutoire délivrée le : 31.03.2026

CCC délivrée le :

à M^e Sylvie MOUTOUCOMORAPOULE, Maître Vincent remy HOARAU de la SELARL PRAGMA

COMPOSITION DE LA JURIDICTION

Le Tribunal était composé de :

Madame Sophie PARAT, Juge Unique

assistée de Madame Isabelle SOUNDRON, greffière

LORS DES DÉBATS

L’affaire a été évoquée à l’audience du 20 Février 2026.

LORS DU DÉLIBÉRÉ ET DU PRONONCÉ

A l’issue des débats, les parties présentes et leurs conseils ont été avisés que le jugement serait mis à leur disposition le 31 Mars 2026.

JUGEMENT : Contradictoire, du 31 Mars 2026 , en premier ressort

Prononcé par mise à disposition par Madame Sophie PARAT, Vice-présidente assistée de Madame Isabelle SOUNDRON, greffière

En vertu de quoi, le Tribunal a rendu le jugement dont la teneur suit :

FAITS PROCEDURE ET PRETENTIONS DES PARTIES

Madame [J] [D] [Z] épouse [F] est propriétaire d’une parcelle située [Adresse 3], à [Localité 3], sur la commune de [Localité 4].

Par acte sous seing privé en date du 10 avril 2002, elle a donné à bail ce terrain à Madame [J] [Q] [T] épouse [V], pour une durée de six ans, renouvelable par tacite reconduction. Le loyer mensuel était fixé à 255 euros.

Par acte sous seing privé non daté, elle a autorisé Madame [V] à construire une petite maison sur ce terrain.

Enfin, par acte sous seing privé en date du 9 juin 2006, il a été prévu que la maison située sur le terrain serait vendue à la propriétaire à la fin du bail, au prix de 45 000 euros, payable en une ou deux fois.

Le 15 juin 2022, Madame [F] informait les époux [V] qu’elle souhaitait récupérer son terrain ; elle leur laissait un délai de six mois pour procéder à la démolition de la maison.

C’est dans ce contexte que, par acte de commissaire de justice en date du 15 février 2023, les époux [V] ont assigné Madame [J] [D] [Z] épouse [F] devant le tribunal judiciaire afin qu’elle soit condamnée à leur payer la somme de 45 000 euros au titre de l’indemnisation de la construction édifiée sur le terrain louée, outre 1000 euros de dommages et intérêts pour leur préjudice moral.

Par ordonnance d’incident en date du 25 juin 2024, la juge de la mise en état a ordonné une expertise graphologique, confiée à Monsieur [R] [U], afin de déterminer si la signature apposée sur l’acte du 9 juin 2006 est bien celle de Madame [F].

Par ordonnance du 22 janvier 2025, la juge chargée du contrôle des expertises a constaté la caducité de la mesure, en l’absence de versement de la consignation dans le délai imparti.

Le 9 juillet 2025, les demandeurs ont sollicité la remise au rôle du dossier.

Aux termes de leurs dernières écritures notifiées le 15 juillet 2025, les époux [V] demandent au tribunal de :

— CONDAMNER Madame [J] [D] [F] à payer aux époux [V] les sommes suivantes :

• 45.000 euros au titre de l’indemnisation de la construction de la maison d’habitation, somme qui produira intérêt à compter de la mise en demeure en date du 25 novembre 2022, avec bénéfice de l’anatocisme ;

• 1.000 euros à titre de dommages et intérêts pour le préjudice moral subi.

— DEBOUTER Madame [F] de sa demande de paiement des loyers ;

— DEBOUTER Madame [F] de sa demande de condamnation au paiement de la somme de 1.000 € à titre de dommages et intérêts ;

— DEBOUTER Madame [F] de toutes ses prétentions, fins et demandes ;

A titre subsidiaire

— ORDONNER la compensation entre les créances réciproques des parties ;

— CONDAMNER la défenderesse à verser à Me [S] [C], représentant la SELARL PRAGMA, avocat, la somme de 3.000 euros au titre des frais irrépétibles, sur e fondement de l’article 700 2° du CPC et de l’article 37 de la loi du 10 juillet 1991 ;

— CONDAMNER Madame [F] aux entiers dépens.

Au soutien de leurs prétentions, ils font valoir que Madame [F], qui les a autorisés à construire leur maison d’habitation sur le terrain loué en vertu d’un bail en vigueur depuis vingt ans, doit leur payer l’indemnisation prévue au contrat, en application de l’article 1103 du code civil. Ils font valoir que l’accord signé en 2006 est parfaitement valide et qu’il doit primer sur les stipulations de 2002 qui contenaient une clause pénale prévoyant la démolition de la maison en cas de non-paiement des loyers. Si madame [F] soutient qu’elle n’a pas signé l’accord de 2006, ils soulignent qu’elle admet dans sa propre plainte que son défunt mari a pu le faire à sa place. Rappelant que la mise en location du terrain avait été décidée par les deux époux mais que le bail avait été signé seulement par Monsieur [F], ils invoquent la théorie du mandat apparent au soutien de la validité de cet accord, également signé seulement par l’époux.

Ils font valoir que l’obligation prévue dans l’accord de 2006 est clairement déterminée, conformément à l’article 1163 du code civil. Ils demandent donc l’exécution de l’obligation contractée en 2006.

Enfin, ils sollicitent l’indemnisation de leur préjudice moral sur le fondement de la responsabilité délictuelle.

En réponse aux demandes reconventionnelles, ils pointent les contradictions dans le raisonnement de Madame [F] qui sollicite le paiement de loyers pour une maison dont elle demande la démolition et dont elle ne se considère pas propriétaire, et au titre d’un bail pour lequel le congé a été donné le 15 juin 2022.

Aux termes de ses dernières écritures notifiées le 3 avril 2024, Madame [F] demande au tribunal de :

— DEBOUTER Monsieur [N] [V] et Madame [J] [Q] [V] de l’ensemble de leurs demandes,

— PRONONCER la nullité de l’acte sous seing privé signé le 9 juin 2006.

— CONDAMNER Monsieur [N] [V] et Madame [J] [Q] [V] à procéder, en fin de bail, à la démolition des constructions édifiées sur la parcelle sise [Adresse 4], appartenant à Madame [F], aux fins de remise en état des lieux.

— PRECISER que la démolition et la remise en état se fera aux frais exclusifs des Consorts [V].

A titre reconventionnel,

— CONSTATER que le bail signé le 10 avril 2002 a été résilié depuis le 15 juin 2022.

— CONDAMNER Monsieur [N] [V] et Madame [J] [Q] [V] à payer à Madame [J] [D] [F] les sommes suivantes :

—  7.695 € au titre des loyers impayés des mois de février 2022 à mars 2024

—  1.000 € de dommages et intérêts en réparation de son préjudice moral

—  3.000 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile

— CONDAMNER Monsieur [N] [V] et Madame [J] [Q] [V] aux entiers dépens.

— ECARTER l’exécution provisoire de droit si le Tribunal venait à condamner Madame [J] [D] [F] au paiement d’une indemnité.

En défense, elle invoque la nullité de l’accord contractuel du 9 juin 2006, auquel elle n’a pas consenti, puisqu’elle dénie sa signature. Elle produit divers documents supportant sa signature pour établir que celle figurant sur l’acte du 9 juin 2006 n’est pas la sienne. Elle considère que la théorie du mandat apparent ne peut pas assurer la validité de cet acte, alors que son époux a imité grossièrement sa signature. Elle considère enfin que la demande d’indemnisation ne peut pas prospérer sur le fondement de l’article 555 du code civil, qui n’a pas vocation à s’appliquer en présence d’un bail conclu entre les parties.

Au soutien de ses demandes reconventionnelles, elle invoque les stipulations du bail initial, certes signé par son époux, alors que le terrain loué était un bien qui lui appartenait en propre, mais qu’elle estime parfaitement valide. Elle considère que son époux bénéficiait de sa part d’un mandat tacite et qu’elle a en outre ratifié le bail qu’il avait signé, en en reprenant ultérieurement la gestion.

Conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, il sera renvoyé aux écritures des parties pour un plus ample exposé des moyens et arguments développés au soutien des prétentions.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 16 février 2026, fixant la date de dépôt des dossiers jusqu’au 20 février 2026 et la mise à disposition du jugement au greffe au 31 mars 2026.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur l’avenant au contrat signé le 9 juin 2006

Le litige se cristallise sur la nullité – invoquée par la défenderesse au motif qu’elle n’aurait pas signé l’acte – ou la validité de cet acte sous seing privé, sur lequel les demandeurs fondent leur demande d’indemnité pour la construction érigée sur le terrain loué à Madame [F]. Le tribunal tranchera en premier lieu l’incident de vérification de la signature apposée sur cet acte.

— sur la vérification de la signature

L’article 1373 du code civil dispose que la partie à laquelle on oppose un acte sous signature privée peut désavouer sa signature, et que dans ce cas, il y a lieu à vérification d’écriture.

Aux termes de l’article 287 du code de procédure civile : « Si l’une des parties dénie l’écriture qui lui est attribuée (…), le juge vérifie l’écrit contesté à moins qu’il ne puisse statuer sans en tenir compte. »

Aux termes de l’article 288 du même code : « Il appartient au juge de procéder à la vérification d’écriture au vu des éléments dont il dispose après avoir, s’il y a lieu, enjoint aux parties de produire tous documents à lui comparer et fait composer, sous sa dictée, des échantillons d’écriture. »

En l’espèce, l’expertise ordonnée le 25 juin 2024 a été déclarée caduque, la demanderesse à l’incident n’ayant pas consigné la provision fixée. Le tribunal procèdera donc lui-même à la vérification de la signature, sur la base des éléments versés par les parties.

La comparaison des signatures figurant sur l’offre préalable de prêt datant de 1999, le chèque datant de 2007 (versées par la défenderesse en pièce 5), avec celle apposée sous le nom de Madame [F] sur l’acte litigieux démontre que cette dernière se distingue nettement des autres exemplaires établis à la même période. Si le « M » et le « J » du début de la signature sont assez ressemblants, la fin de la signature litigieuse, qui comporte le prénom [D], est inédite.

Par conséquent, il sera reconnu que Madame [F] n’est pas l’auteur de la signature figurant sur ce document litigieux.

Il reste donc au tribunal à envisager le moyen tiré de la théorie du mandat apparent, soulevé par les demandeurs, au soutien de la validité de cet accord.

— sur la théorie du mandat apparent

En l’absence de mandat tacite, le mandat apparent peut être retenu quand le tiers a pu légitimement croire que l’époux agissant avait reçu mandat de son conjoint.

En l’espèce, Madame [F] admet dans ses écritures que le contrat de bail initial avait été signé non pas par elle, mais par son époux, dans le cadre d’un mandat tacite. L’avis d’impôts de 2003 et l’offre de prêt de 1999, qu’elle verse en pièce 5, confirment que la signature figurant sur le bail initial correspond en tous points à celle de son époux.

Madame [F] elle-même, dans sa plainte auprès de la gendarmerie, fait l’hypothèse que l’acte litigieux de 2006 a été signé par son époux, sans qu’elle en ait été informée (à la différence du bail initial de 2002).

Il s’en déduit que les époux [V], qui ont eu affaire à l’époux de Madame [F] depuis le début de la relation contractuelle en 2002, ont pu légitimement croire que ce dernier avait mandat lorsqu’il a signé avec eux l’accord de 2006 prévoyant le versement d’une indemnisation pour la construction érigée sur la parcelle louée. Le fait que la signature ait varié entre les documents signés en 2002 et 2006 est indifférent.

Par conséquent, cet acte sous seing privé sera considéré comme valide et faisant partie de l’ensemble contractuel qui lie les parties au litige.

Sur la demande en paiement au titre de l’indemnisation pour la construction de leur maison

Pour mémoire, les dispositions de l’article 555 du code civil, qui règlent le sort des constructions réalisées par un tiers sur le terrain d’autrui, n’ont pas vocation à s’appliquer lorsque les parties ont un lien contractuel, ce qui est le cas en l’espèce.

Aux termes de l’article 1134 du code civil, dans sa version applicable au contrat en litige : « Les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites. (…) Elles doivent être exécutées de bonne foi. »

Aux termes de l’article 1231-6 du même code, dans sa version en vigueur à ce jour : « Les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure. »

L’acte sous seing privé signé le 9 juin 2006 par Monsieur [F], en vertu d’un mandat apparent de son épouse, et par Monsieur [V], stipule que la maison occupée par les époux [V], sur le terrain de Madame [F] situé [Adresse 5] à [Localité 3] à [Localité 4], sera vendue à Madame [F] au prix de 45 000 euros à la fin du bail. Il précise que la somme de 45 000 euros sera versée en deux fois maximum ou en une seule fois si la trésorerie du propriétaire le permet.

En l’espèce, les demandeurs sollicitent l’exécution forcée de cet engagement contractuel, dont le tribunal a retenu qu’il était valide. Il sera fait droit à cette demande, et Madame [F] sera condamnée à leur payer la somme de 45 000 euros.

Madame [F] ayant été mise en demeure de payer cette somme, en vertu d’un courrier recommandé dont elle a signé l’avis de réception le 29 novembre 2022, cette somme sera assortie des intérêts au taux légal à compter de cette date.

Sur la demande de dommages et intérêts

Cette demande, fondée sur l’article 1240 du code civil alors que les parties étaient liées par un contrat de bail, à tout le moins jusqu’en janvier 2023, est mal fondée et sera rejetée.

En tout état de cause, même à considérer qu’elle serait fondée sur une faute contractuelle consistant dans le refus d’appliquer l’accord passé entre eux, il n’est nullement établi que le préjudice invoqué soit directement en lien avec celle-ci. Le certificat médical versé aux débats est en effet taisant sur l’ancienneté et les raisons de l’état dépressif constaté chez Madame [V].

Sur les demandes reconventionnelles

— sur la demande de démolition aux frais des locataires

Bien que non qualifiée de reconventionnelle, il y a lieu de la considérer comme telle et de l’examiner avec les autres demandes que formule Madame [F].

Madame [F] fonde sa demande sur la clause insérée dans l’accord annexé au bail initial, qui stipulait que « le preneur s’engage à régler sans retard son loyer (bail) si non paiement du loyer, les locaux construits sur le terrain seront automatiquement détruit (sic) dans un délai de trois mois après avis par lettre recommandée AR ».

Néanmoins, cette demande ne saurait prospérer, la clause précitée ne prévoyant nullement que la démolition serait à la charge des locataires, et l’accord postérieur du 9 juin 2006 étant revenu sur l’hypothèse d’une démolition, lui préférant la conservation de la construction avec indemnisation des locataires.

— sur la demande en paiement des loyers impayés

Tout en invoquant la résiliation du bail à la date du 15 juin 2022, date de réception du courrier de résiliation en raison des impayés depuis février 2022, Madame [F] demande la condamnation des époux [V] à régler le montant des loyers échus jusqu’en mars 2024.

Les parties s’accordent pour retenir qu’un congé a été notifié le 15 juin 2022 aux époux [V]. Le courrier adressé par la bailleresse mentionne un « préavis de six mois » qui leur est laissé pour libérer le terrain loué. Il s’en déduit que le bail a été résilié non pas le 15 juin 2022 mais le 15 janvier 2023. Les demandeurs ne justifient d’ailleurs nullement avoir libéré les lieux, ni à la date du 15 janvier 2023 ni à aucune autre. Ils ne justifient nullement avoir réglé leur loyer au-delà du mois de janvier 2022. Par conséquent, il sera fait droit à la demande de Madame [F] pour la période allant de février 2022 jusqu’au 15 janvier 2023. Pour le surplus, la demande en paiement au titre des loyers impayés ne saurait prospérer, le bail étant résilié.

Par conséquent, les époux [V] seront condamnés à payer à Madame [F] la somme de 3 272,90 euros, correspondant aux loyers impayés pour la période, sur la base du loyer précédent, à hauteur de 285 euros mensuels.

— sur la demande de dommages et intérêts au titre du préjudice moral

Cette demande, qui est dépourvue de fondement en droit, sera purement et simplement rejetée, alors que Madame [F] n’invoque pour la soutenir aucun moyen dans la partie discussion de ses écritures, malgré les exigences de l’article 768 du code de procédure civile.

Sur la demande subsidiaire de compensation

Aux termes de l’article 1347 du code civil : « La compensation est l’extinction simultanée d’obligations réciproques entre deux personnes.

Elle s’opère, sous réserve d’être invoquée, à due concurrence, à la date où ses conditions se trouvent réunies. »

Aux termes de l’article 1347-1 du même code : « La compensation n’a lieu qu’entre deux obligations fongibles, certaines, liquides et exigibles. »

En l’espèce, il y a lieu de faire droit à la demande de compensation entre les deux obligations de somme d’argent dues par les parties.

Sur les mesures de fin de jugement

Madame [F], qui perd son procès, sera condamnée aux dépens. En revanche, l’équité ne commande pas de faire droit à la demande au titre des frais irrépétibles.

Enfin, Madame [F], qui n’invoque aucun motif opérant au soutien de sa demande d’écarter l’exécution provisoire, sera déboutée de celle-ci. En effet, la nature de l’affaire, qui se résout en des dommages et intérêts, est compatible avec l’exécution provisoire de droit.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal,

CONDAMNE Madame [J] [D] [Z] épouse [F] à payer la somme de 45 000 (quarante-cinq mille) euros à Monsieur [N] [V] et Madame [J] [Q] [T] épouse [V], en exécution de l’acte sous signature privée du 9 juin 2006 ;

DIT que cette somme produira intérêts au taux légal à compter du 29 novembre 2022;

ORDONNE la capitalisation des intérêts échus, dus au moins pour une année entière, en application des dispositions de l’article 1343-2 du code civil ;

REJETTE la demande de dommages et intérêts au titre du préjudice moral dirigée contre Madame [J] [D] [F] ;

CONDAMNE, à titre reconventionnel, Monsieur [N] [V] et Madame [J] [Q] [T] épouse [V] à payer à Madame [J] [D] [Z] épouse [F] la somme de 3 272,90 € (trois mille deux cent soixante-douze euros et quatre-vingt-dix centimes), au titre des loyers impayés entre le 1er février 2022 et le 15 janvier 2023 inclus ;

ORDONNE la compensation entre les obligations de sommes d’argent dues par Monsieur [N] [V] et Madame [J] [Q] [T] épouse [V] d’une part, et Madame [J] [D] [Z] épouse [F] d’autre part ;

REJETTE la demande reconventionnelle de condamner Monsieur [N] [V] et Madame [J] [Q] [T] épouse [V] à procéder à la démolition des constructions édifiées sur le terrain situé [Adresse 5] à [Localité 3], [Localité 1], à leurs frais ;

REJETTE la demande reconventionnelle de dommages et intérêts au titre du préjudice moral de Madame [J] [D] [Z] épouse [F] ;

REJETTE toutes les demandes plus amples ou contraires des parties ;

CONDAMNE Madame [J] [D] [Z] épouse [F] aux dépens ;

DIT n’y avoir lieu à condamnation au titre de l’article 700 alinéa 2 du code de procédure civile ;

REJETTE la demande d’écarter l’exécution provisoire de droit ;

RAPPELLE que la présente décision bénéficie de l’exécution provisoire ;

La greffière La présidente