Minute n°

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

TRIBUNAL JUDICIAIRE de SAINT ETIENNE

N° RG 24/00549 – N° Portalis DBYQ-W-B7I-IE2I

4ème CHAMBRE CIVILE – POLE DE LA PROTECTION

JUGEMENT DU 02 Décembre 2024

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Lors des débats et du délibéré :

Président : Monsieur Jean-Philippe BELPERRON, Juge chargé des contentieux de la protection assisté de Madame Sophie SIMEONE, greffière ;

DEBATS : à l’audience publique du 08 Octobre 2024

ENTRE :

Monsieur [L] [U] [Y]

demeurant [Adresse 1]

représenté par Maître Ophélie KNEUBUHLER de la SELARL ENVIRONNEMENT DROIT PUBLIC, avocate au barreau de SAINT-ETIENNE

ET :

Monsieur [O] [W]

demeurant [Adresse 2]

représenté par son frère Monsieur [A] [W], muni d’un pouvoir

JUGEMENT :

contradictoire et en premier ressort,

Prononcé par mise à disposition au greffe à la date du 02 Décembre 2024

EXPOSE DU LITIGE

Suivant contrat signé le 25 novembre 2021, Monsieur [L] [Y] a donné en location dite meublée pour une durée de 6 ans à Monsieur [O] [W], un appartement à usage d’habitation situé [Adresse 4] à [Localité 5], moyennant un loyer mensuel révisable.

Par courrier du 23 juin 2022, Monsieur [O] [W] sollicitait la gratuité des loyers, du fait de diverses nuisances notamment la présence de rongeurs dans son logement.

Monsieur [L] [Y] a fait délivrer le 15 septembre 2022 un commandement de payer les loyers pour un arriéré de 770,00 €.

Monsieur [L] [Y] a fait délivrer le 21 décembre 2022 à Monsieur [O] [W] :

un commandement de payer les loyers échus pour un arriéré de 770,00 €.

La tentative de conciliation initiée par Monsieur [L] [Y] aboutissait à la rédaction d’un procès verbal de carence par le conciliateur de justice, du fait de l’absence de Monsieur [O] [W].

Le 7 mars 2023, Monsieur [O] [W] saisissait en référé le juge des contentieux de la protection. Par ordonnance de référé du 24 octobre 2023 le juge des contentieux de la protection déclarait ses demandes irrecevables, compte tenu de l’absence d’urgence et de la contestation sérieuse.

Suivant assignation délivrée par huissier le 18 décembre 2023, Monsieur [L] [Y] a attrait Monsieur [O] [W] devant le juge des contentieux de la protection de [Localité 6], aux fins notamment de prononcer la résiliation de plein droit du contrat de bail et d’ordonner son expulsion.

L’audience s’est tenue le 8 octobre 2024.

Lors de l’audience, Monsieur [L] [Y] a maintenu sa demande de prononcé de la résiliation du bail et d’expulsion de Monsieur [O] [W]. Monsieur [L] [Y] a en outre demandé au tribunal :

de condamner Monsieur [O] [W] au paiement des sommes suivantes :19 671,45 € au titre de sa créance locative arrêtée au 30 septembre 2024,une indemnité mensuelle d’occupation équivalente au montant du loyer plus charges due jusqu’au départ effectif des lieux,1126,20 € au titre de la clause pénale insérée dans le contrat de bail,5234,65 € de dommages et intérêts au titre de son préjudice matériel,5000,00 € de dommages et intérêts au titre de son préjudice moral,3000,00 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile,ainsi qu’aux entiers dépens, y compris les différents frais de procédure,de ne pas écarter l’exécution provisoire.

Monsieur [O] [W], représenté par son frère Monsieur [A] [W], a demandé au tribunal :

in limine litis de déclarer nulle l’assignation,de déclarer irrecevables les demandes,à titre principal de débouter Monsieur [L] [Y] de l’ensemble de ses demandes,à titre reconventionnel de :constater la production et l’usage de faux documents,constater la dissimulation du dossier de diagnostic technique immobilier,constater le manquement de Monsieur [L] [Y] à son obligation de meubler le logement, et le condamner à meubler le logement,constater la présence de nombreuses anomalies affectant la santé et la sécurité des locataires, rendant le logement inhabitable,constater que de ce fait le logement est resté inhabité depuis le 1 juillet 2022,prononcer l’exception d’inexécution,condamner Monsieur [L] [Y] à la somme de 1500,00 € au titre de la procédure abusive,de condamner Monsieur [L] [Y] à payer à Monsieur [O] [W] la somme de 500,00 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens.

Exposé succinct des moyens des parties :

1° sur la nullité de la citation

Monsieur [O] [W] soutient notamment :

que la loi prévoit à peine de nullité que soit mentionnées dans l’assignation les modalités de comparution devant la juridiction, qu’en l’espèce, il a été mentionné à tort que la représentation était obligatoire, qu’une telle mention a pu faire croire au défendeur qu’il n’était pas en droit de présenter sa défense sans être représenté par un avocat.Monsieur [L] [Y] a expliqué au soutien des prétentions :

que l’exception de procédure n’a pas été soulevée avant toute défense au fond et est donc irrecevable,que la citation n’est pas nulle du seul fait d’une erreur, si celle ci peut se rectifier par les autres énonciations de l’acte, dès lors l’erreur sur le mode de comparution ne porte pas grief.

2° Sur la fin de non-recevoir

Monsieur [O] [W] soutient notamment :

que la présente procédure a notamment pour but de rendre frauduleusement sans objet la procédure administrative en cours Monsieur [L] [Y] n’a pas répondu à cet élément.

3° Sur la production de faux

Monsieur [O] [W] soutient notamment :

que Monsieur [L] [Y] présente un bail antidaté et non paraphé par les parties, dans lequel certaines mentions notamment les éléments d’équipement du bien ont été modifiés par rapport au bail effectivement signé,que des photographies de la cuisine, de la vasque de la salle de bain, ou de la chambre à coucher, indiquées comme prises le même jour, jour de l’état des lieux n’ont pas pu être prises le même jour du fait des différences existantes entre celles-ci,que l’attestation fournie par l’entreprise CHAPET est un faux, la signature de ce mail ne correspondant pas à la signature systématiquement utilisée par cette entreprise, de plus cette attestation n’est pas recevable juridiquement n’ayant pas été faite de la main de l’attestant.

Monsieur [L] [Y] a expliqué au soutien des prétentions :

qu’il n’appartient pas au juge civil de statuer sur les faux,que concernant le bail, il est produit le document vierge et celui régularisé par les parties,que le reportage photographique a été effectué directement après l’état des lieux,que le document de l’entreprise CHAPET a été diffusé tel qu’il l’a réceptionné,

4° Sur l’exception d’inexécution

Monsieur [O] [W] soutient notamment :

Sur la non remise du diagnostic technique immobilierque le propriétaire a dissimulé lors de la souscription du bail le diagnostic technique (qui comprend le diagnostic de performance énergétique, les attestations d’absence d’exposition au plomb ou à l’amiante, l’attestation de conformité de l’installation électrique),qu’au jour de l’audience, ces éléments n’ont toujours pas été communiqués,que le diagnostic technique n’a jamais été communiqué sous forme papier au locataire avant le bail par le père du propriétaire, la loi impose d’ailleurs une transmission par couriel du dossier technique,que la communication du diagnostic technique le 22 août 2022 réalisé entre le précédent propriétaire et le précédent locataire n’est pas valable, le diagnostic devant être refait à chaque nouvelle location, que la réalisation à ses frais du diagnostic technique mettait en évidence des dizaines d’anomalies mettant en cause la sécurité des occupants du bien.

B) Sur le défaut d’ameublement de l’appartement

malgré qu’il s’agisse d’un bail meublé (le décret prévoyant les meubles devant être présents) le contrat de bail ne mentionnait comme équipement que la présence d’une cuisine équipée,malgré la mention que le four et le lave-vaisselle ne fonctionnaient plus seul le lave-vaisselle a été changé.

C) sur les anomalies portant atteinte à la sécurité du locataire

les revêtements muraux sont dégradés et contiennent du plomb à un seuil supérieur à celui toléré, de plus le logement est mal ventilé, la présence de plomb impose au propriétaire d’effectuer des travaux,l’installation intérieure de gaz présente des anomalies suffisamment importantes pour que des travaux soient immédiatement réalisés,l’absence de ventilation adéquate fait craindre une intoxication au monoxyde de carbone,le diagnostic de l’installation électrique met en évidence des anomalies pouvant porter atteinte à la sécurité des personnes (absence de prise de terre…),sur les 8 balcons du logement, les gardes corps menacent de tomber,du fait d’une fissure dans la colonne d’eaux usées, les murs des toilettes restent délabrés,dans un courrier du 16 mars 2022, il informait le bailleur de la présence de souris, si une société de dératisation est intervenue, les trous ont été rebouchés inefficacement par le père du bailleur, personne non qualifiée. Ces premières interventions ayant été inefficaces, une société de maçonnerie intervenait par la suite mais limitait à la demande du bailleur ses travaux à un seul trou, si bien que le constat effectué le 14 mars 2023 mettait encore en évidence la présence de nombreux rongeurs. compte tenu des éléments sus mentionnés, le logement est inoccupable, et il a dû quitter les lieux, que les factures d’électricité démontrent que le logement n’est plus occupé depuis cette date. Les allégations du demandeur concernant la présence de son frère [A] ne reposent sur aucune preuve.compte tenu de la gravité des manquements, et du fait qu’il a dû quitter les lieux, c’est à bon droit qu’il a cessé de payer les loyers

Monsieur [L] [Y] a expliqué au soutien des prétentions :

– que dans le cadre de la procédure de référé, Monsieur [O] [W] prétendait avoir effectué 25 000,00€ de travaux, alors qu’il prétend aujourd’hui que son appartement est insalubre,

— que Monsieur [O] [W] qui réside en région parisienne utilise des moyens fallacieux pour se soustraire à l’obligation de payer son loyer.

D) Concernant la transmission du diagnostic technique

Celui-ci a été remis lors de la remise des clefs au locataire, puis ré-adressé par lettre recommandée le 18 août 2022 à la demande du locataire,qu’il utilise la prétendue non remise du diagnostic pour obtenir la réalisation de travaux

E) Concernant le diagnostic d’exposition au plomb

— qu’un diagnostic a été effectué le 19 janvier 2021, qu’il ressort de ce diagnostic une absence de risque d’exposition au saturnisme infantile,

— que le diagnostic réalisé par Monsieur [O] [W] arrivait aux mêmes conclusions, il était noté une seule dégradation de classe 3 sur un des éléments de la cuisine et des dégradations très faibles dans l’ensembles des autres pièces,

F) Concernant le risque électrique et gaz

Une partie des risques exposés concernaient l’éventualité d’une piscine ou d’une fontaine, ce qui n’était pas le cas,que Monsieur [L] [Y] avait confié à Monsieur [O] [W] la somme de 3000,00 €, à charge pour lui de faire des travaux, qu’il a mis en demeure son locataire de demander le changement du disjoncteur au gestionnaire de réseau,que compte tenu des dégradations mineures mis en évidence, le montant des travaux de remise en état était de 244,20 €, selon le devis qu’il a demandé.

G) Concernant les trous dans la façade et les rongeurs

qu’il justifie avoir effectué 4542,50 € de travaux de réparation de la façade et des rebords de fenêtresque suite aux courriers adressés par Monsieur [O] [W] il a fait intervenir des professionnels, ces derniers ne constataient pas la présence de rongeurs en nombre

H) Concernant l’obstruction de Monsieur [O] [W]

que ce dernier va s’opposer aux visites des professionnels compétents dans son logement, expliquant qu’il souhaitait que le propriétaire fasse appel à un architecte. Seule la façade pourra être réparée, celle-ci ne nécessitant pas d’entrer dans l’appartement,que ce dernier prétextant la volonté de garder des preuves pour le service d’hygiène de la ville refusait de laisser intervenir dans son appartement en décembre 2023.

I) Concernant le caractère meublé du logement

que le logement a été proposé meublé, mais le locataire a souhaité apporter ses propres meubles, dès lors, seuls les meubles de cuisine ont été mis à disposition.qu’il a procédé au changement des éléments électroménagers déficients et à même fourni un réfrigérateur plus grand.

5° Sur le prononcé de la résiliation du bail

Monsieur [L] [Y] a expliqué au soutien des prétentions :

que la résiliation du bail peut être prononcé en cas de l’inexécution suffisamment grave par le locataire de ses obligations,que le locataire en refusant en usant de moyens fallacieux de payer durablement le loyer pour une somme de 19671,45 € a bien commis cette inexécution de ses obligations,que de plus, il a fait à plusieurs reprise obstruction aux interventions des professionnels,qu’il n’a pas justifié de l’entretien de la chaudière,qu’informé du changement de mandataire chargé de la gestion, il adressait en juillet 2022 le paiement du loyer à l’ancien mandataire qui le remboursait, Monsieur [O] [W] refusait par la suite de payer ce loyer,qu’il a refusé de justifier des travaux réalisés pour la somme de 3000,00 €

6° Sur les autres chefs de demande

Sur le préjudice moral de Monsieur [O] [W]

Monsieur [O] [W] soutient notamment :

la procédure intentée par son bailleur est totalement injustifiée et lui cause un préjudice moral

Sur le préjudice matériel de Monsieur [L] [Y]

la somme de 5234,65 € correspond à l’ensemble des travaux réalisés par ce dernier dans l’appartement loué à Monsieur [O] [W]

Sur le préjudice moral de Monsieur [L] [Y]

Monsieur [J] [M] a expliqué au soutien des prétentions :

d’une part, du fait de la vacance du bien et du refus de Monsieur [O] [W] de laisser intervenir les professionnels le bien est susceptible de se détériorerd’autre part la situation l’affecte particulièrement le contraignant à consulter un psychologueenfin Monsieur [O] [W] a bloqué toutes les tentatives amiables de résoudre le litige

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la nullité de la citation

Attendu que l’article 56 du code de procédure civile dispose que « L’assignation contient à peine de nullité (…) 4° l’indication des modalités de comparution devant la juridiction (…) », l’article 74 dispose que les exceptions doivent à peine d’irrecevabilité être soulevées simultanément et avant toute défense au fond », l’article 114 alinéa 2 dispose que « la nullité ne peut être prononcée qu’à charge pour l’adversaire de prouver le grief que lui cause l’irrégularité (…) ». Le grief doit constituer un préjudice réel et non hypothétique.

En l’espèce l’assignation mentionne en page 2 l’obligation de constituer avocat dans un délai de quinze jours, sous peine de s’exposer à ce que le jugement soit rendu sur les seuls éléments fournis par l’adversaire.

Or, la procédure applicable devant le juge des contentieux de la protection est une procédure dite orale, pour laquelle la constitution d’avocat n’est pas obligatoire.

Il ne résulte pas des éléments fournis que Monsieur [O] [W] ait développé une défense au fond avant l’audience de plaidoirie. Il a exposé ses exceptions de nullité en préambule de son argumentaire, dès lors l’exception de nullité de la citation a bien été exposée avant toute défense au fond.

Concernant l’existence d’un grief, s’il est probable que dans un premier temps Monsieur [O] [W] a pu croire la représentation par avocat obligatoire, et par là même, renoncer à assurer seul sa défense ou avoir recours à un avocat, ce dernier a été informé dès la première audience de la possibilité de se défendre en personne ou par l’intermédiaire d’un parent, le renvoi du dossier et le calendrier de procédure a permis au défenseur d’assurer sa défense.

Dès lors, l’erreur dans l’assignation n’a pas eu de conséquences sur la possibilité pour Monsieur [O] [W] d’assurer utilement sa défense, il n’est pas non plus démontré que l’erreur ait entraîné une désorganisation de la défense de l’intéressé de nature à l’empêcher de faire valoir utilement ses arguments.

Sur la fin de non recevoir

L’article 122 du code de procédure civile dispose que « Constitue une fin de non-recevoir tout moyen qui tend à faire déclarer l’adversaire irrecevable en sa demande, sans examen au fond, pour défaut de droit d’agir, tel le défaut de qualité, le défaut d’intérêt, la prescription, le délai préfix, la chose jugée. »

En l’espèce, le demandeur est en droit et a qualité à demander la résolution du contrat de bail du fait du défaut de paiement des loyers, et à demander l’expulsion.

Il n’y a pas lieu à surseoir à statuer jusqu’à la décision administrative sur l’insalubrité, ce d’autant qu’aucun élément n’était rapporté par Monsieur [O] [W] sur l’évolution de la procédure administrative. Aucune décision concernant l’insalubrité n’a été rendue à la date de l’audience alors que la préfecture a été saisie le 22 janvier 2024. D’autre part, les critères retenus pour déterminer l’insalubrité et l’exception d’inexécution alléguée ne sont pas identiques.

Sur les allégations de faux

L’article 287 du code de procédure civile dispose que « le juge vérifie l’écrit contesté à moins qu’il ne puisse statuer sans en tenir compte ».

En l’espèce les faux allégués ne sont pas déterminants sur la solution juridique du litige, il appartient au juge toutefois de déterminer au vu des arguments des parties quelle force probante il donne à chaque pièce transmise au tribunal.

Sur l’exception d’inexécution

Attendu que l’article 1219 du code civil dispose que « une partie peut refuser d’exécuter son obligation, alors même que celle-ci est exigible, si l’autre n’exécute pas la sienne et si cette inexécution est suffisamment grave. »

L’article 6 de la Loi du 6 juillet 1989 dispose que le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent, ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, exempt de toute infestation de nuisibles et parasites, répondant à un critère de performance énergétique minimum et doté des éléments le rendant conforme à l’usage d’habitation.

L’article 20-1 de la même loi dispose que « Si le logement loué ne satisfait pas aux dispositions des premier et deuxième alinéas de l’article 6, le locataire peut demander au propriétaire sa mise en conformité sans qu’il soit porté atteinte à la validité du contrat en cours. A défaut d’accord entre les parties ou à défaut de réponse du propriétaire dans un délai de deux mois, la commission départementale de conciliation peut être saisie et rendre un avis dans les conditions fixées à l’article 20. La saisine de la commission ou la remise de son avis ne constitue pas un préalable à la saisine du juge par l’une ou l’autre des parties.

L’information du bailleur par l’organisme payeur de son obligation de mise en conformité du logement, telle que prévue à l’article L_843-1 du code de la construction et de l’habitation, tient lieu de demande de mise en conformité par le locataire.

Le juge saisi par l’une ou l’autre des parties détermine, le cas échéant, la nature des travaux à réaliser et le délai de leur exécution. Il peut réduire le montant du loyer ou suspendre, avec ou sans consignation, son paiement et la durée du bail jusqu’à l’exécution de ces travaux. Le juge transmet au représentant de l’Etat dans le département l’ordonnance ou le jugement constatant que le logement loué ne satisfait pas aux dispositions des premier et deuxième alinéas de l’article 6. »

Il en résulte que le locataire ne peut de son chef suspendre le paiement de loyers qu’en cas d’inexécution de son obligation par le propriétaire, les troubles démontrés par le locataire sur lequel repose la charge de la preuve doivent être tels qu’il ne permet pas d’occuper les lieux de façon descente du fait des conditions de vie ou de l’existence de danger démontré.

Le propriétaire peut s’exonérer de sa responsabilité en cas de force majeure ou de faute du locataire.

En l’espèce le contrat de bail meublé signé le 5 décembre 2021, mentionne en sa dernière page que le diagnostic technique a bien été fourni au locataire par mail. Un état des lieux était réalisé le 23 février 2022 après travaux, ce dernier mentionnait un état bon mais ancien des sols, murs et menuiseries. Un parquet gondolé dans le salon et un abimé dans la chambre. Il était noté que l’installation électrique était ancienne. Des photographies de l’appartement étaient jointes, celles-ci ne sont pas probantes du fait de la nature des critères d’indécence mentionnés.

Il résulte du courrier du 12 août 2022 adressé par Monsieur [J] [M] que ce dernier a été informé le 13 mars de la présence de rongeurs, qu’un technicien est intervenu le 29 mars et que des trous dans la façade ont été ensuite rebouchés. Suite à une nouvelle plainte la société réintervenait.

Par courrier du 28 août 2022, le locataire indiquait avoir été destinataire tardivement du diagnostique technique. Suite aux conclusions de celui-ci, il mettait en demeure le propriétaire de réaliser des travaux suite à la transmission du diagnostic technique.

Sur les différents désordres allégués :

— sur la présence de rongeurs :

Il résulte du mail adressé par Monsieur [K] [T], la présence avant son intervention de nombreuses souris, sans qu’il se prononce sur le terme infestation. Il résulte des éléments fournis que suite à deux interventions successives de professionnels réalisées à la demande du propriétaire de façon diligente, le passage d’entrée des souris sous la baignoire a été mis en évidence et obstrué. Il ressort de l’attestation en date 14 mars 2023, qu’il y a à nouveau des souris dans le logement, celles-ci étant passé par d’autres trous. Il ressort toutefois que le propriétaire a fait effectuer par des professionnels agrées les opérations de dératisation à deux reprises. Il ne peut être imputé au propriétaire qui a fait preuve de diligence le fait que plusieurs mois après la première dératisation d’autres souris ont pu rentrer dans l’appartement. Il n’est pas plus démontré que le propriétaire ait délibérément choisi d’intervenir à minima celui-ci justifiant avoir dépensé 297,00€ pour tenter de dératiser l’appartement et d’avoir fait des travaux en vue de boucher les trous utilisés par ces rongeurs.

Sur les éléments fournis par les diagnostics techniques

— sur la présence de plomb :

Il résulte du rapport du cabinet agenda diagnostic un risque potentiel d’exposition au plomb, du fait de la présence de plomb dans les peintures. Toutefois, l’intégralité de ces peintures étaient en bon état et ne présentait dès lors pas de risque sanitaire.

Il résulte des conclusions de Monsieur [V] [R] en date du 23 février 2023, mandaté par le locataire pour un diagnostic concernant le plomb qu’il existe du plomb dans les revêtements, ce qui implique pour l’occupant des lieux une vigilance afin d’éviter leur dégradation future, toutefois il n’existe pas de situation de dégradation du bâti ou de saturnisme infantile. Il résulte que l’exposition au plomb est faible et ne présente pas de danger immédiat.

— sur la chaudière au gaz :

Le rapport de Monsieur [V] [R] en date du 23 février 2023, mentionne que tuyau de raccordement présente une usure avancée et-ou des déformations nécessitant l’intervention d’un professionnel agréé pour y remédier. Cet état d’usure et de déformation était déjà constaté dans le diagnostic technique en date du 19 janvier 2021 pour lequel il était déjà préconisé un changement dans un bref délai.

— sur l’installation électrique :

Il est noté dans le rapport du 23 février 2023 que l’installation électrique présente une absence de dispositif de protection différentielle, une absence de dispositif de protection contre les surintensités, des matériels électriques présentant des risques de contact directs avec les éléments sous tension. Ces difficultés étaient déjà constatées dans le diagnostic du 19 janvier 2021 avec le non fonctionnement du dispositif de protection différentielle, l’absence de prise de terre…

— sur les gardes corps du balcon :

S’il ressort du rapport de Monsieur [V] [R] en date du 23 février 2023 que les gardes corps extérieurs présentent une peinture dégradée, il ne saurait résulter des photographies fournies d’éléments suffisants permettant de caractériser un risque de chute du fait de l’état des gardes corps.

— sur l’absence de ventilation adéquate :

Il ressort du rapport du diagnostic réalisé par la société DIAGAMTER concernant l’installation au gaz, que les modules d’entrée d’air sont insuffisants dans la cuisine, que les éléments avancés par le locataire, à savoir l’absence de toute ventilation permanente de l’appartement, ne reposent pas sur des éléments extérieurs si ce n’est des propos qui auraient été tenus par un plombier étant intervenu au domicile suite à une fuite de gaz.

Dès lors, il peut être retenu une non-conformité du système de ventilation caractérisant un critère d’indécence, mais sans pouvoir démontrer l’existence d’un péril quelconque.

— sur la colonne d’eau des toilettes :

Il ressort de l’état des lieux d’entrée que suite à un dégât des eaux, des travaux ont été entrepris sur la colonne d’évacuation des eaux usées desservant les étages supérieurs et passant pas les toilettes de Monsieur [O] [W].

Un constat amiable de dégât des eaux était réalisé le 4 janvier 2022. Il est allégué par Monsieur [O] [W] que suite au dégât des eaux, le faux plafond mais aussi le plafond en béton s’est retrouvé fragilisé du fait des infiltrations des eaux usées. Cette date peut dès lors être retenue comme étant celle de survenue du sinistre.

Il n’est pas contesté que des travaux sur la colonne des eaux usées ont été effectués dès le 5 janvier 2022.

Toutefois, il ne peut être déduit des photographies produites, lesquelles ne sont pas datées, que le faux plafond ou le plafond en béton aient été fragilisés par les infiltrations d’eau et présenteraient un danger pour les personnes.

Il est par contre à noter qu’aucune mention n’a été faite lors du diagnostic technique immobilier effectué à la demande du locataire alors que les risques structurels d’effondrement font partie de ceux diagnostiqués et qu’il n’est pas indiqué si des travaux diligentés à la demande de la copropriété ont permis de résoudre les dommages sur le plafond.

Dès lors compte tenu de l’intervention rapide suite au dégât des eaux, du fait que le dommage a une cause extérieure au propriétaire de l’appartement s’agissant d’une conduite d’eau collective et de l’absence de toute preuve de la poursuite du désordre après les réparations, il y a lieu de considérer que ces désordres ne constituent pas une cause d’indécence du logement.

Sur l’absence de meubles dans le logement

S’il ressort que le bail a été conclu comme un bail meublé, il s’avère que le logement ne présente pas les meubles meublant pouvant être attendus dans une telle location, si ce n’est la cuisine équipée. Il ne ressort toutefois pas de la procédure que le locataire ait demandé ou mis en demeure le bailleur de fournir les meubles.

L’allégation du bailleur selon laquelle le locataire a demandé de ne pas profiter des meubles fournis, préférant apporter ses propres meubles, est rendue crédible par l’absence de toute demande de ce chef avant la procédure contentieuse.

Le bail meublé pourra être requalifié en bail d’habitation non meublé, ce qui compte tenu des stipulations du bail et de sa durée de 6 ans, n’aura pas de conséquence juridique concrète pour les parties. Il y a lieu de rejeter l’exception d’inexécution sur le fondement de l’absence de meubles dans le logement.

Sur l’exception d’inexécution

Pour que l’exception d’inexécution puisse être opposée par le locataire à son bailleur, il convient que ce dernier rapporte la preuve que le logement ainsi mis à sa disposition par le bailleur soit du fait d’un manquement grave et actuel aux conditions de vie ou de sécurité rendu in-occupable par le locataire.

L’existence de critère d’indécence, tels qu’établis par le locatairee à savoir le caractère non conforme de l’installation électrique et le gaz, l’insuffisance de la ventilatione ne constituent des conditions telles que le logement se trouve in-occupable en raison de conditions de vie indignes ou de danger immédiat pour la sécurité des occupants.

Il n’est dès lors pas justifié que le locataire procède unilatéralement à l’arrêt du paiement des loyers dus, ce d’autant plus qu’il est allégué que l’appartement fait toujours l’objet d’une occupation même partielle, et que l’article 20-1 de la loi du 6 juillet 1989 dispose des conditions dans lesquelles le locataire peut faire valoir ces droits s’il estime que le logement ne présente pas toutes les fonctionnalités qu’il peut attendre.

Sur la requalification en diminution du loyer

Conformément aux dispositions de l’article 12 du Code de procédure civile, « le juge tranche le litige conformément aux règles de droit qui lui sont applicables. Il doit donner ou restituer leur exacte qualification aux faits et actes litigieux sans s’arrêter à la dénomination que les parties en auraient proposée. »

En l’espèce, le bailleur demande, dans le cadre de son assignation, de prononcer l’exception d’inexécution du contrat de bail du fait des différents troubles qui ne lui ont pas permis de jouir du bien sur le fondement du droit commun des contrats.

Si cette demande a été rejetée, il apparaît que cette demande peut aussi être analysée comme la demande d’une diminution du prix de la location de cent pour cent, et implique par là même la demande implicite d’une diminution partielle du prix sur le fondement de l’article 20-1 de la loi de la Loi du 6 juillet 1989 précédemment cité.

Dans ces conditions, il apparaît nécessaire de requalifier la demande d'« exception d’inexécution » en « demande de diminution du prix » et de statuer en fonction de l’importance des troubles constatés et de la durée des troubles, compte tenu de la diligence du bailleur.

En l’espèce, compte tenu des éléments d’indécence retenus concernant le gaz, l’électricité et la ventilation, il y a lieu de considérer, compte tenu du fait que ces éléments étaient connus du propriétaire et que ce dernier n’a pas fait effectuer les travaux antérieurement à l’entrée dans les lieux de son locataire, à justifier une baisse de l’ordre de 25 % du montant du loyer sur la première année du bail.

En effet, suite au courrier du locataire concernant les différents points d’indécence, le propriétaire va proposer d’effectuer les travaux de mise aux normes, ce que le locataire va refuser, exigeant de manière non justifiée la commission d’un architecte, puis refusant tout travaux dans le but de faire constater administrativement l’indécence. Il est par ailleurs à noter que plusieurs mois après que les services de la ville aient été saisis de la plainte en indécence des lieux, aucune intervention n’a été diligentée.

Dès lors, s’il peut être démontré que le propriétaire a mis en location un appartement en sachant que ce dernier n’était pas aux normes, il ne peut lui être reproché, au vu du refus du locataire de laisser réaliser les travaux de mise aux normes, la durée pendant laquelle l’indécence du logement a duré. Le propriétaire conserve s’agissant de son bien, du choix des travaux à réaliser, à charge pour le locataire de procéder à postériori la critique de ceux-ci.

IL y a lieu de prononcer une réduction du loyer de 700,00 € (loyer mensuel) x 12 mois x 25 % soit la somme de 2100,00 €.

Sur la demande de résiliation judiciaire, l’expulsion et la dette locative

Sur la résiliation du bail judiciaire en raison du non-paiement des loyers

L’article 1226 du code civil dispose que « le créancier peut à ses risques et périls, résoudre le contrat par voie de notification. Sauf urgence, il doit préalablement mettre en demeure le débiteur défaillant de satisfaire à son engagement dans un délai raisonnable »

En l’espèce, le bailleur a fait délivrer un commandement de payer à Monsieur [O] [W] le 21 décembre 2022 pour un arriéré de loyers vérifié de 770,00 €, qui est demeuré infructueux dans le délai imparti, Monsieur [O] [W] n’ayant pas réglé la dette locative dans le délai donné de deux mois après le dit commandement de payer pour régler les sommes dues.

Par la suite le locataire ne payait plus ses loyers, arguant de la clause d’inexécution, que la persistance du refus de paiement des loyers justifie le prononcé d’une résiliation judiciaire du contrat.

Aucune proposition subsidiaire de règlement des sommes dues étant déposée par le locataire, il y a lieu de prononcer la résiliation judiciaire du contrat de bail souscrit le 25 novembre 2021, à la date du présent jugement, soit le 2 décembre 2024.

En outre, considérant l’importance de la dette locative de Monsieur [O] [W] ainsi que l’absence de toute proposition de sa part, il n’y a donc pas lieu, même d’office, de suspendre les effets du jugement de résolution du bail et d’accorder des délais de paiement sur le fondement de l’article 24-V de la loi susvisée.

Dès lors, il y a lieu de prononcer la clause résolutoire à la date du 2 décembre 2024, date du présent jugement, et constaté que la résiliation du bail est intervenue à cette date.

La résiliation est constatée alors que Monsieur [O] [W] n’a toujours pas restitué les clés du logement. Il convient donc d’ordonner l’expulsion de Monsieur [O] [W] et de dire que faute par Monsieur [O] [W] d’avoir libéré les lieux de sa personnes, de ses biens et de tous occupants de son chef, il sera procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef avec l’assistance d’un serrurier et de la force publique si besoin est, deux mois après la signification par huissier d’un commandement de quitter les lieux portant mention de la présente décision demeuré infructueux.

Il convient également de rappeler qu’aux termes de l’article L. 433-1 du code des procédures civiles d’exécution, « les meubles se trouvant sur les lieux sont remis, aux frais de la personne expulsée, en un lieu que celle-ci désigne ; à défaut, ils sont laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrits avec précision par l’huissier de justice chargé de l’exécution avec sommation à la personne expulsée d’avoir à les retirer dans un délai fixé par voie réglementaire ».

Il n’apparaît pas nécessaire d’assortir d’une astreinte l’obligation pour Monsieur [O] [W] de quitter les lieux. En effet, la condamnation au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation, de nature à réparer le préjudice subi par le bailleur, satisfait déjà à l’objectif assigné à l’astreinte en cette matière par l’article L. 421-2 du code des procédures civiles d’exécution.

Sur la demande en paiement de l’indemnité d’occupation

L’occupation illicite des lieux par Monsieur [O] [W] cause manifestement et nécessairement un préjudice à Monsieur [J] [M] qui doit être réparé par l’allocation d’une indemnité d’occupation qui sera fixée par référence au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en cas de non-résiliation du bail.

Il y a donc lieu de condamner Monsieur [O] [W] au paiement de cette indemnité et ce dans les conditions fixées par le dispositif de la présente décision.

Sur la demande en paiement de l’arriéré locatif

Il résulte de l’article 7 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 ainsi que des stipulations du bail que le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables au terme convenu.

En l’espèce, Monsieur [L] [Y] verse aux débats un décompte arrêté au 30 septembre 2024 établissant l’arriéré locatif (loyers et indemnités d’occupation échus) à la somme de 19 671,45 €.

Au vu des justificatifs fournis, la créance de Monsieur [L] [Y] est établie tant dans son principe que dans son montant, qu’il conviendra d’y soustraire la diminution de loyers prononcé du fait de l’indécence du logement, soit la somme de 2100,00 €

Il convient par conséquent de condamner Monsieur [O] [W] à payer la somme de 17571,45 €actualisée au 30 septembre 2024, outre intérêts au taux légal à compter du présent jugement.

Considérant l’importance de la dette locative de Monsieur [O] [W] ainsi que la faiblesse des ressources, il n’y a pas lieu d’accorder, même d’office, à Monsieur [O] [W] des délais de paiement fondés sur l’article 1343-5 du code civil pour s’acquitter de la dette locative.

Sur la clause pénale

En vertu de l’article 4 i) de la loi n° 89-462 du 06 juillet 1989 issu de la loi ALUR n° 2014-366 du 24 mars 2014, est réputée non écrite toute clause (…) qui autorise le bailleur à percevoir des amendes ou des pénalités en cas d’infraction aux clauses d’un contrat de location ou d’un règlement intérieur à l’immeuble…

En l’espèce, le contrat de bail litigieux contient une telle clause pénale qui prévoit une indemnité pour le bailleur en cas de non-paiement des loyers ou de non-respect des engagements du preneur.

Dans ces circonstances, cette clause pénale est réputée non écrite et il convient de rejeter la demande d’indemnisation fondée sur celle-ci.

Sur la demande au titre du préjudice matériel de Monsieur [L] [Y]

Monsieur [L] [Y] présente une demande à hauteur de 5234,65 € correspondant aux frais des différents travaux effectués dans le logement lui appartenant, et loué à Monsieur [O] [W].

Il n’est pas justifié pour quelle raison la responsabilité contractuelle de Monsieur [O] [W] serait engagée, que cela soit au niveau de sa faute ou du préjudice causé à Monsieur [L] [Y]. Le paiement de professionnels d’intervention au domicile de Monsieur [O] [W] et la fourniture de meubles constituent des obligations du bailleur.

Concernant les travaux que Monsieur [O] [W] aurait réalisés et pour lesquels Monsieur [L] [Y] aurait donné une somme d’argent de plusieurs milliers d’euros, la preuve de la réalisation de ces travaux et la preuve du paiement indu par Monsieur [L] [Y] de ceux-ci n’est pas rapportée.

La demande de Monsieur [L] [Y] sera de ce fait rejetée.

Sur les demandes accessoires

Dans la mesure où aucune pièce ni argument ne vient démontrer l’existence d’un préjudice disctinct de celui de ne pas percevoir les loyers par ailleurs indemnisés, de la part de Monsieur [O] [W], la demande de condamnation formée par Monsieur [L] [Y] à ce titre sera rejetée.

Dans la mesure où aucune pièce ni argument ne vient démontrer l’existence d’une résistance abusive de la part de Monsieur [L] [Y], la demande de condamnation formée par Monsieur [O] [W] à ce titre sera rejetée.

En application de l’article 696 du code de procédure civile, il convient de condamner Monsieur [O] [W] au paiement des entiers dépens de l’instance qui comprendront notamment le coût du commandement de payer du 21 décembre 2022 et de l’assignation.

Il n’y a pas lieu, en l’espèce, de faire application de l’article 700 du code de procédure civile.

Compte tenu de la nature du litige il n’y a pas lieu à déroger à l’exécution provisoire de droit.

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal, statuant après débats publics, par décision contradictoire mise à disposition des parties par le greffe et en premier ressort,

DEBOUTE Monsieur [O] [W] de sa demande au titre de la nullité de la citation,

DEBOUTE Monsieur [O] [W] de sa fin de non-recevoir,

DEBOUTE de Monsieur [O] [W] de l’exception d’inexécution,

DIT que le logement sis [Adresse 3] à [Localité 5] présentait des critères d’indécence justifiant une baisse du montant des loyers de 2100,00 €,

PRONONCE la résiliation du bail conclu le 25 novembre 2021 entre Monsieur [L] [Y] et Monsieur [O] [W] concernant le bien sis [Adresse 3] à [Localité 5] à la date du 2 décembre 2024,

CONDAMNE Monsieur [O] [W] à payer la somme de 17571,45 actualisée au 30 septembre 2024, au titre de la dette locative, à compter du présent jugement pour le surplus déduction faite de la réduction de loyer du fait de l’indécence du logement,

CONDAMNE Monsieur [O] [W] à payer à Monsieur [L] [Y] les loyers à compter du mois d’octobre au 2 décembre 2024, puis une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer plus charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, soit 749,00 €, et jusqu’à la date de

la libération effective et définitive des lieux caractérisée par la remise des clés au bailleur ou à son mandataire,

DIT que faute par Monsieur [O] [W] d’avoir libéré les lieux de sa personne, de ses biens et de tous occupants de son chef, il sera procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef avec l’assistance d’un serrurier et de la force publique si besoin est, deux mois après la signification par huissier d’un commandement de quitter les lieux portant mention de la présente décision demeuré infructueux,

RAPPELLE qu’aux termes de l’article L. 433-1 du code des procédures civiles d’exécution, « les meubles se trouvant sur les lieux sont remis, aux frais de la personne expulsée, en un lieu que celle-ci désigne ; à défaut, ils sont laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrits avec précision par l’huissier de justice chargé de l’exécution avec sommation à la personne expulsée d’avoir à les retirer dans un délai fixé par voie réglementaire »,

REJETTE la demande formée au titre de clause pénale,

DEBOUTE Monsieur [J] [M] de sa demande au titre du préjudice matériel,

REJETTE la demande d’indemnité pour résistance abusive de Monsieur [L] [Y],

REJETTE la demande de dommages et intérêts de Monsieur [O] [W],

REJETTE les autres demandes,

DIT n’y avoir lieu à faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE Monsieur [O] [W] au paiement des dépens qui comprendront le coût du commandement de payer du 21 décembre 2022 et de l’assignation,

CONSTATE l’exécution provisoire,

LE PRESENT JUGEMENT A ETE SIGNE PAR LE JUGE ET LE GREFFIER PRESENTS LORS DU PRONONCE.

LE GREFFIER LE JUGE