N° RG 23/03266 – N° Portalis DBYQ-W-B7H-H33O

N° minute:

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE SAINT-ETIENNE

1ère Chambre Civile

JUGEMENT DU 20 JANVIER 2026

ENTRE:

Monsieur [O] [N] [P] [Z] [W]

né le 23 Juin 1970 à [Localité 5]

demeurant [Adresse 6]

représenté par Maître Pierre BERGER de la SELARL LEXFACE, avocat au barreau de SAINT-ETIENNE

ET:

S.A.S.U CHARPENTES COUVERTURES PHILIDET

immatriculée au RCS de [Localité 8] sous le n° 383 185 055

prise en la personne de son représentant légal

dont le siège social est sis [Adresse 3]

représentée par Maître Grégoire MANN de la SELAS LEX LUX AVOCATS, avocat au barreau de SAINT-ETIENNE

S.A.S. A-S CONSULTANTS [U]

immatriculée au RCS d'[Localité 4] sous le n° 853 037 844

prise en la personne de son représentant légal

dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par Maître Annick SADURNI, avocat au barreau de SAINT-ETIENNE

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Antoine GROS

Greffier : Valérie DALLY

DÉBATS: à l’audience publique du 16 Décembre 2025. L’affaire a été mise en délibéré au 20 Janvier 2026.

DÉCISION: contradictoire, prononcée par mise à disposition au greffe, en matière civile, en premier ressort.

FAITS ET PROCÉDURE

Monsieur [W] affirme que :

— le 12 Septembre 2014, il déposait une demande de permis de construire pour l’édification d’un bâtiment sur une parcelle située [Adresse 2] à [Localité 9], qui était accordé suivant arrêté de la commune de [Localité 9] le 5 Février 2015 ;

— en Novembre 2020, il était démarché par la société A-S CONSULTANTS, qui cherchait un local pour l’un de ses clients ;

— un mandat non exclusif de transaction locative portant sur un local commercial avec démarchage était régularisé le 23 Novembre 2020.

Par courriel du 9 Avril 2021, Monsieur [W] était informé par l’agence A-S CONSULTANTS qu’elle avait présenté à l’un de ses clients, Monsieur [V], de la société CHARPENTES COUVERTURES PHILIDET, l’entrepôt à louer.

Suivant courriel du 31 Mai 2021, la société A-S CONSULTANTS transmettait à Monsieur [W] un engagement de location.

Monsieur [W] affirme que :

— il aurait versé une somme totale de 38.935 € TTC pour les travaux qui devaient être faits à la demande de la société PHILIDET ;

— malgré l’absence de signature du bail, la société CHARPENTES COUVERTURES PHILIDET s’installait dans les locaux le 15 Novembre 2021 ;

— plusieurs projets étaient échangés entre les parties concernant la régularisation du bail.

Suivant courriel du 28 Décembre 2021, la société A-S CONSULTANTS transmettait le bail définitif.

Suivant courriel du 28 Décembre 2021, le bail commercial définitif était transmis pour signature, sachant qu’il y avait été expressément prévu que « le preneur fera son affaire personnelle de l’obtention de toutes autorisations administratives éventuellement nécessaires à l’exploitation de son activité dans les locaux, objet des présentes ».

Ainsi, ce bail était signé par Monsieur [W] puis adressé en retour à la société AS- CONSULTANTS, laquelle devait le transmettre à Monsieur [V].

Il est constant que :

— le 7 Février 2022, la société PHILIDET recevait la visite du maire de la commune de [Localité 9] ;

— la société PHILIDET en faisait état à Monsieur [W] ;

— à ce stade, Monsieur [W] n’était toujours pas destinataire du bail régularisé par la société PHILIDET ;

— Monsieur [W] était convoqué dans les locaux de LOIRE FOREZ AGGLOMERATION, en présence de son président, le responsable de l’urbanisme et le maire de [Localité 9], et il lui était expliqué qu’il n’avait pas le droit de louer son bâtiment et que la société CHARPENTES COUVERTURES PHILIDET devait quitter les locaux.

Par courrier du 5 Avril 2022, Monsieur [W] était informé officiellement par la commune de l’incompatibilité de l’activité exercée par la société PHILIDET avec l’emplacement du bien, et la commune lui demandait le départ de la société PHILIDET dans un délai de 3 mois.

Monsieur [W] affirme que :

— suivant lettre recommandée avec accusé de réception du 29 Avril 2022 :

— la société CHARPENTES COUVERTURES PHILIDET l’ aurait informé qu’il n’avait pas voulu signer le bail car le chapitre « autorisations administratives » ne lui convenait pas ;

— elle indiquait avoir signé « pour un local à usage commercial industriel ou artisanal et non pas pour un bâtiment agricole » ;

— Monsieur [V] transmettait une nouvelle version du bail prenant en compte les modifications qu’il souhaitait, tout en laissant apposer sa signature ;

— suivant lettre recommandée avec accusé de réception du 2 Mai 2022, il alertait la société AS CONSULTANTS sur l’absence d’autorisations nécessaires sollicitées par le preneur et sur l’absence de bail régularisé par l’ensemble des parties ;

— suivant lettre recommandée avec accusé de réception du 2 Mai 2022, il faisait part de ses difficultés à la société CHARPENTES COUVERTURES PHILIDET et lui demandait de quitter les lieux en raison de l’absence d’autorisations données ;

— la société CHARPENTES COUVERTURES PHILIDET serait restée silencieuse.

Suivant lettre recommandée avec accusé de réception du 27 Septembre 2022, le conseil de Monsieur [W] mettait en demeure la société d’avoir à se positionner sur la poursuite du bail en raison de l’illégalité de la situation.

Les parties recevaient une convocation pour le 6 Avril 2023 devant le délégué du Procureur en vue d’une alternative aux poursuites.

Suivant exploit du 5 Mai 2023, une sommation de déguerpir était signifiée à la société CHARPENTES COUVERTURES PHILIDET par Me [A], commissaire de justice à [Localité 7].

Suivant courriel officiel du 24 Mai 2023, le conseil de la société PHILIDET indiquait qu’un bail commercial finalement oral aurait été conclu entre les parties et qu’il semblerait que les locaux loués correspondraient en réalité à des locaux exclusivement agricoles, de sorte qu’aucune activité autre qu’agricole ne pourrait y être exercée, ce que Monsieur [W] n’ aurait pu ignorer, et elle sollicitait une somme de 135.333,50€ pour en terminer amiablement et quitter le terrain.

Suivant courrier officiel du 1er Juin 2023, le conseil de Monsieur [W] répliquait que la demande financière formulée était ubuesque et que le but de la société PHILIDET était de rester le plus longtemps possible dans le local.

Par actes des 04 et 18 août 2023, Monsieur [W] assignait la société CHARPENTES COUVERTURES PHILIDET et la société AS CONSULTANTS devant le Tribunal Judiciaire de Saint Etienne.

Dans ses dernières conclusions, Monsieur [W] demande, au visa des articles 1224 et suivants du Code civil, ainsi que 1231-1, 1991 et 1992 du Code civil, de :

➢Prononcer la résiliation du bail oral entre lui et la société CHARPENTES COUVERTURES PHILIDET en raison des manquements précités,

➢ En conséquence,

➢Ordonner que la société CHARPENTES COUVERTURES PHILIDET quitte les lieux situés [Adresse 2] à [Localité 9], sans délai à compter de la signification du Jugement à intervenir et les libérer de leur personne, de leurs biens et de tous occupants de leur chef,

➢Dire que faute par lui de le faire, il pourra faire procéder à l’expulsion, tant de toutes personnes que tous biens se trouvant dans les lieux de son chef, en la forme ordinaire, éventuellement avec l’assistance de la force publique.

➢Condamner la société CHARPENTES COUVERTURES PHILIDET à payer une indemnité d’occupation égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus en exécution du contrat, à compter de la résiliation et jusqu’au départ effectif des lieux

➢Débouter la société CHARPENTES COUVERTURES PHILIDET de sa demande de nullité du contrat et de sa demande de résolution du bail à ses torts exclusifs,

➢Débouter la société CHARPENTES COUVERTURE PHILIDET de l’ensemble de ses demandes indemnitaires car non fondées,

➢Débouter la société AS CONSULTANTS de l’ensemble de ses demandes car non fondées,

➢À titre subsidiaire, et si par impossible la Juridiction allouait des dommages et intérêts à la société CHARPENTES COUVERTURE PHILIDET, dire qu’il sera intégralement relevé et garanti de toute éventuelle condamnation par la société AS CONSULTANTS [U].

➢ Condamner la société CHARPENTES COUVERTURES PHILIDET ou qui mieux le devra à lui payer une somme de 4.000 € au titre de l’Article 700 du Code de Procédure Civile,

➢Condamner la société CHARPENTES COUVERTURES PHILIDET ou qui mieux le devra à lui payer les dépens de l’instance comprenant le coût du commandement de payer avec droit de recouvrement direct au profit de M^e Pierre BERGER, de la SELARL LEXFACE, en vertu de l’article 699 du Code de Procédure Civile.

➢ Dit n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire.

Dans ses dernières conclusions, la société CHARPENTES COUVERTURES PHILIDET demande, au visa des articles 835 du Code de procédure civile, 1103, 1104, 1130 à 1133, 1178, 1186, 1215, 1217, 1224, 1226, 1231-1, 1240, 1241, 1352-6 et 1719 du Code civil,

➢ À titre principal, sur la nullité du bail commercial

• JUGER que l’exercice de son activité artisanale au sein du local appartenant à Monsieur [W] [U] était une condition déterminante de son consentement, ce dont savait pertinemment la SARL AS CONSULTANTS ;

• JUGER que le défaut d’information et de conseil relatif au PLUi a vicié son consentement ;

En conséquence :

• PRONONCER la nullité du bail commercial ;

• CONDAMNER Monsieur [W] à rembourser l’intégralité des loyers qu’elle a versés à hauteur de 46 312 € ;

➢ À titre subsidiaire, sur la résolution du bail commercial

• JUGER l’absence d’exécution du contrat de bail commercial par Monsieur [W] en sa qualité de bailleur, au motif que l’activité exclusivement autorisée par ce dernier est en réalité prohibée par le PLUi de [Localité 9] ;

En conséquence :

• PRONONCER la résolution judiciaire du bail commercial aux torts exclusifs de Monsieur [W] ;

• CONDAMNER Monsieur [W] à rembourser l’intégralité des loyers qu’elle a versés à hauteur de 46 312 €, somme à parfaire au jour du jugement à intervenir ;

➢Sur la responsabilité de Monsieur [W] et de la SARL AS CONSULTANTS [U]

• JUGER que la responsabilité de Monsieur [W] doit être engagée, compte tenu des multiples fautes qu’elle a commises et qui ont causé un préjudice à la concluante ;

• JUGER que la responsabilité de la SARL AS CONSULTANTS [U] doit être engagée, compte tenu des multiples fautes qu’elle a commises et qui ont causé un préjudice à la concluante ;

➢Sur les préjudices qu’elle a subis

• JUGER que son préjudice financier global peut être évalué à la somme de 134 831,72€ TTC se décomposant comme suit :

— La somme de 18 950,27 euros TTC correspondant au remboursement des aménagements effectués par notre cliente, au titre de la plomberie, de l’électricité du local, du grillage, des tuiles, etc ;

— La somme de 1 465,45 euros TTC au titre de la modification du siège social au Greffe du Tribunal de commerce ;

— La somme de 50 000 euros correspondant au préjudice financier ;

— La somme de 64 416 euros TTC correspondant au coût de déménagement (2856 + 57 960 + 3 600) ;

• JUGER que le préjudice qu’elle a subi pour perte d’exploitation a été évalué à la somme de 31 339,50 € ;

• JUGER que son préjudice moral a été évalué à la somme de 2 000 €

En conséquence,

• CONDAMNER in solidum Monsieur [W] et de la SARL AS CONSULTANTS [U] à rembourser la somme de 18 950,27 euros TTC correspondant au remboursement des aménagements qu’elle a effectués au titre de la plomberie, de l’électricité du local, du grillage, des tuiles, etc ;

• CONDAMNER in solidum Monsieur [W] et de la SARL AS CONSULTANTS [U] à rembourser la somme de 1 465,45 euros TTC au titre de la modification du siège social au Greffe du Tribunal de commerce ;

• CONDAMNER in solidum Monsieur [W] et de la SARL AS CONSULTANTS [U] à verser la somme de 31 339,50 euros correspondant à la perte d’exploitation pour impossibilité d’exercer son activité pendant le déménagement, somme qu’il conviendra d’actualiser au jour du jugement ;

• CONDAMNER in solidum Monsieur [W] et de la SARL AS CONSULTANTS [U] à verser la somme de 64 416 euros TTC correspondant au coût de déménagement (2 856 + 57 960 + 3 600), somme qu’il conviendra d’actualiser au jour du jugement ;

• CONDAMNER in solidum Monsieur [W] et de la SARL AS CONSULTANTS [U] à verser la somme de 50 000 euros correspondant au préjudice financier, somme qu’il conviendra d’actualiser au jour du jugement ;

• CONDAMNER in solidum Monsieur [W] et de la SARL AS CONSULTANTS [U] à lui verser la somme de 2 000 € au titre du préjudice moral subi ;

• DIRE ET JUGER que ces sommes porteront intérêts de droit, outre capitalisation s’il y a lieu ;

EN TOUT ETAT DE CAUSE :

• CONDAMNER in solidum Monsieur [W] et de la SARL AS CONSULTANTS [U] à lui verser la somme de 10 000 € au titre des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile ;

• LES CONDAMNER enfin aux entiers dépens de l’instance, y inclus les coûts liés à une éventuelle procédure d’éviction forcée, ce, par application des dispositions de l’article 696 du Code de Procédure civile ;

• PRONONCER l’exécution provisoire du jugement à intervenir.

Dans ses dernières conclusions, la société AS CONSULTANTS demande, au visa de l’article 1240 du code civil, de la loi dite « Hoguet » du 2/01/70, ainsi que des articles 1991 et 1992 du code civil, de :

— Juger qu’elle n’a pas manqué à son devoir de conseil et d’information et n’a commis aucune faute ayant engendré un préjudice

— Débouter Mr [W] et la société CHARPENTES COUVERTURE PHILIDET de toutes leurs demandes, fins et conclusions contre elle

— Condamner Mr [W] et la société CHARPENTES COUVERTURE PHILIDET à lui régler la somme de 4 000 euros sur le fondement de l’article 700 du CPC et aux dépens de l’instance.

MOTIFS,

1- Sur la demande de nullité du bail commercial

L’article 1130 du Code civil dispose que :

« L’erreur, le dol et la violence vicient le consentement lorsqu’ils sont de telle nature que, sans eux, l’une des parties n’aurait pas contracté ou aurait contracté à des conditions substantiellement différentes.

Leur caractère déterminant s’apprécie eu égard aux personnes et aux circonstances dans lesquelles le consentement a été donné. »

L’article 1132 du Code civil dispose que :

« L’erreur de droit ou de fait, à moins qu’elle ne soit inexcusable, est une cause de nullité du contrat lorsqu’elle porte sur les qualités essentielles de la prestation due ou sur celles du cocontractant. »

L’article 1133 du Code civil dispose que :

« Les qualités essentielles de la prestation sont celles qui ont été expressément ou tacitement convenues et en considération desquelles les parties ont contracté.

L’erreur est une cause de nullité qu’elle porte sur la prestation de l’une ou de l’autre partie.

L’acceptation d’un aléa sur une qualité de la prestation exclut l’erreur relative à cette qualité. »

L’article 1178 du Code civil indique :

« Un contrat qui ne remplit pas les conditions requises pour sa validité est nul. La nullité doit être prononcée par le juge, à moins que les parties ne la constatent d’un commun accord.

Le contrat annulé est censé n’avoir jamais existé.

Les prestations exécutées donnent lieu à restitution dans les conditions prévues aux articles 1352 à 1352-9.

Indépendamment de l’annulation du contrat, la partie lésée peut demander réparation du dommage subi dans les conditions du droit commun de la responsabilité extracontractuelle. »

En l’espèce, au soutien de ses demandes, la société CHARPENTES COUVERTURES PHILIDET met en avant que :

— le bail oral formé porterait sur un local pour lequel aucune exploitation artisanale ne serait autorisée par le PLU, et ce, alors même que ce serait uniquement en considération de cette qualité qu’elle aurait pris à bail le local appartenant à Monsieur [W], ce qu’ aurait su le bailleur compte tenu de la clause limitative d’activité insérée ;

— dès lors, son consentement aurait été vicié, dans la mesure où Monsieur [W] ne l’ aurait pas préalablement informée de l’impossibilité d’exercer une activité artisanale au sein du local, et ce, en dépit du fait qu’il s’agirait d’une condition essentielle de son consentement, sans laquelle elle n’aurait pas contracté ;

— par ailleurs, il aurait été de la seule responsabilité de la société A-S CONSULTANTS [U] de vérifier, avant toute régularisation dudit bail, mais bien au-delà, avant même la signature du « mandat non-exclusif de de transaction locative portant sur un local commercial », que l’activité exclusivement autorisée dans ce bail pouvait être librement exercée au sein de son local.

— ainsi, ce serait les conditions de formation du contrat de bail qui font défaut, de sorte qu’il y aurait lieu de prononcer la nullité dudit contrat.

Or la société CHARPENTES COUVERTURES PHILIDET n’apporte pas la preuve de la mauvaise foi de Monsieur [W] et en particulier de ce que Monsieur [W] lui aurait loué le local litigieux en sachant que l’activité exercée était contraire au plan local d’urbanisme.

A fortiori, la société CHARPENTES COUVERTURES PHILIDET n’apporte pas la preuve de manœuvres dolosives de la part de Monsieur [W] pour vicier son consentement.

Dans ces conditions, la demande de nullité pour dol sera rejetée.

2- Sur la demande de résolution du contrat de bail

L’article 1103 du Code civil dispose :

« Les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.»

L’article 1104 du Code civil dispose :

« Les contrats doivent être négociés, formés et exécutés de bonne foi. Cette disposition est d’ordre public. »

L’article 1224 du Code civil dispose :

« La résolution résulte soit de l’application d’une clause résolutoire soit, en cas d’inexécution suffisamment grave, d’une notification du créancier au débiteur ou d’une décision de justice. »

L’article 1226 du Code civil dispose :

« Le créancier peut, à ses risques et périls, résoudre le contrat par voie de notification. Sauf urgence, il doit préalablement mettre en demeure le débiteur défaillant de satisfaire à son engagement dans un délai raisonnable.

La mise en demeure mentionne expressément qu’à défaut pour le débiteur de satisfaire à son obligation, le créancier sera en droit de résoudre le contrat.

Lorsque l’inexécution persiste, le créancier notifie au débiteur la résolution du contrat et les raisons qui la motivent.

Le débiteur peut à tout moment saisir le juge pour contester la résolution. Le créancier doit alors prouver la gravité de l’inexécution. »

Selon l’article 1229 du Code Civil :

« La résolution met fin au contrat.

La résolution prend effet, selon les cas, soit dans les conditions prévues par la clause résolutoire, soit à la date de la réception par le débiteur de la notification faite par le créancier, soit à la date fixée par le juge ou, à défaut, au jour de l’assignation en justice.

Lorsque les prestations échangées ne pouvaient trouver leur utilité que par l’exécution complète du contrat résolu, les parties doivent restituer l’intégralité de ce qu’elles se sont procuré l’une à l’autre. Lorsque les prestations échangées ont trouvé leur utilité au fur et à mesure de l’exécution réciproque du contrat, il n’y a pas lieu à restitution pour la période antérieure à la dernière prestation n’ayant pas reçu sa contrepartie ; dans ce cas, la résolution est qualifiée de résiliation.

Les restitutions ont lieu dans les conditions prévues aux articles 1352 à 1352-9. »

L’article 1719 du Code civil dispose que :

« Le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu’il soit besoin d’aucune stipulation particulière :

1° De délivrer au preneur la chose louée et, s’il s’agit de son habitation principale, un logement décent. Lorsque des locaux loués à usage d’habitation sont impropres à cet usage, le bailleur ne peut se prévaloir de la nullité du bail ou de sa résiliation pour demander l’expulsion de l’occupant ;

2° D’entretenir cette chose en état de servir à l’usage pour lequel elle a été louée;

3° D’en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail ;

4° D’assurer également la permanence et la qualité des plantations. »

Il en résulte notamment que l’obligation de délivrance à la charge du bailleur prévue par l’article 1719 du code civil lui impose de mettre à disposition de son locataire un bien conforme à la destination contractuelle à l’usage pour lequel il est loué : l’obligation de délivrance s’entend non seulement de la délivrance matérielle de la chose, mais aussi de sa délivrance « juridique », c’est à dire permettant l’exploitation prévue au contrat le bailleur doit vérifier que la chose louée peut être affectée à l’usage prévu au bail (Civ III 2 juillet 1997 Bull n 159).

Il résulte des dispositions applicables à la zone A du Plan local d’urbanisme intercommunal que :

« Chapitre 1 — Destinations des constructions*, usages des sols et natures d’activités

Article 1 – Interdiction et limitation de certains usages et affectations des sols, constructions* et activités

1.1. Les destinations sous-destinations ou éléments suivants sont interdits :

• Les habitations, sauf celles mentionnées au S 1.2

• Les commerces et activités de services, sauf ceux mentionnés au 5 1.2 ;

• Les équipements d’intérêt collectif et services publics, sauf ceux mentionnés au I .2 ;

• Les autres activités des secteurs secondaire ou tertiaire, sauf ceux mentionnés au S I .2

1.2. Les destinations sous-desfinations ou éléments suivants sont autorisés sous conditions :

Dans la zone A :

L’aménagement des constructions* existantes dans leur enveloppe actuelle et sans changement de destination.

• Les constructions*, installations et aménagements directement liés et nécessaires à l’exercice d’ une activité agricole* par une exploitation agricole*

• Les constructions* et installations nécessaires à la transformation, au conditionnement et à la commercialisation des produits agricoles, en prolongement de l’acte de production;

• Les constructions* et installations nécessaires au stockage et à l’entretien de matériel agricole par les coopératives d’utilisation de matériel agricole agréées ;

• Les aménagements des constructions* et installations existantes pour une activité de tourisme à la ferme (gîtes, auberges, chambres d’hôtes, …), à condition que ces activités s’inscrivent dans la continuité de l’acte de production et aient comme support l’exploitation, demeurant complémentaires et accessoires par rapport à l’activité agricole* »,

En l’espèce, au soutien de sa demande de résiliation judiciaire du bail, Monsieur [W] met en avant que :

— la société CHARPENTES COUVERTURES PHILIDET se serait installée dans le bâtiment sans qu’aucun bail ne soit régularisé ;

— toutefois, l’activité exercée par la société PHILIDET ne serait pas compatible selon la commune de [Localité 9] avec le positionnement géographique du bâtiment situé sur une parcelle agricole ;

— afin de résoudre cette difficulté, il avait été prévu au sein du bail, qui n’a pas été signé, que le preneur devait faire son affaire personnelle de l’obtention de toutes autorisations administratives éventuellement nécessaire à l’exploitation de son activité dans les locaux;

— or, aucune autorisation n’a été demandée par la société CHARPENTES COUVERTURES PHILIDET ;

— en conséquence, non seulement la société PHILIDET se serait installée sans régulariser le bail mais au surplus, elle aurait manqué à ses obligations ;

— dans ces conditions, il conviendrait de :

— prononcer la résiliation du bail entre lui et la société CHARPENTES

COUVERTURES PHILIDET en raison des manquements précités,

— ordonner que la société CHARPENTES COUVERTURES PHILIDET quitte les lieux.

Monsieur [W] affirme en particulier que la SASU CHARPENTES COUVERTURES PHILIDET se serait installée sur le terrain du jour au lendemain en le mettant « devant le fait accompli ».

Or Monsieur [W] ne saurait prétendre qu’il ignorait l’activité de la société CHARPENTES COUVERTURES PHILIDET ni qu’il n’existait aucun bail entre lui et la société CHARPENTES COUVERTURES PHILIDET.

En effet, il résulte de l’examen des pièces produites que :

— l’activité de la société la SASU PHILIDET CHARPENTE COUVERTURES ressort de son Kbis et est consultable sur tous les sites d’annonces légales : « code NAF : 4391A- Travaux de charpente » ;

— c’est un engagement de location d’un local à usage commercial, industriel ou artisanal qui a été régularisé entre Monsieur [W] et Monsieur [V], représentant de la SASU CHARPENTES COUVERTURES PHILIDET, par l’intermédiaire de la société A-S CONSULTANTS, le 1er juin 2021, au terme duquel, le bailleur s’engageait à louer son bien à la SASU CHARPENTES COUVERTURES PHILIDET, pour une durée de neuf années, en contrepartie du versement annuel d’un loyer d’un montant de 18 000 € HT, ledit engagement stipulant expressément, pour la destination des locaux, que ceux-ci « seront destinées exclusivement aux activités de : scierie de charpente de bois » ;

— le mandat signé entre Monsieur [W] et la société A-S CONSULTANTS est un mandat non exclusif de transaction locative portant sur un local commercial, où le mandant, Monsieur [W], certifie le caractère commercial des locaux au regard de la réglementation en vigueur, du règlement de copropriété et de l’état descriptif de division ;

— depuis la signature de l’engagement de location et l’installation de la société CHARPENTES COUVERTURES PHILIDET sur les lieux, il n’est pas contesté que cette dernière verse tous les mois la somme de 1 582,50 € en contrepartie de la jouissance des locaux de Monsieur [W].

— il est constant que Monsieur [W] a fait réaliser plus de 38 000 € TTC de travaux au sein de son bâtiment pour des travaux à la demande de la société CHARPENTES COUVERTURES PHILIDET.

Il en résulte que :

— est établie l’existence d’un bail verbal entre les parties ;

— Monsieur [W] ne pouvait ignorer l’activité commerciale de la société CHARPENTES COUVERTURES PHILIDET dans son local.

Monsieur [W] affirme que la SASU CHARPENTES COUVERTURES PHILIDET serait responsable de la situation dans la mesure où elle n’ aurait pas effectué les démarches aux fins d’être autorisée à exercer son activité sur le terrain lui appartenant.

Or il se réfère à ce titre à une version du bail qui n’a pas été signée par la société CHARPENTES COUVERTURES PHILIDET.

La contestation par M. [W] de la décision du maire notifiée par courrier du 5 avril 2022 quant à l’incompatibilité de l’activité de son preneur au regard du plan local d’urbanisme constitue un moyen inopérant dans le litige avec son preneur puisqu’il n’a pas utilement contesté cette décision et obtenu son retrait, de sorte que cette décision s’applique et est opposable aux deux parties.

Par ailleurs, à ce titre, Monsieur [W] soutient que le PLUi autoriserait la régularisation d’un bail commercial sur les lieux loués au motif que ce dernier « autorise les constructions et installations nécessaires à la transformation, au conditionnement et à la commercialisation de produits agricoles, en prolongement de l’acte de production», et que l’activité de la SASU CHARPENTES COUVERTURES PHILIDET serait compatible avec le caractère agricole des lieux, dans la mesure où la société relèverait du régime agricole.

Or elle ne démontre pas cette compatibilité.

Au contraire, tout porte à croire que l’activité de la société CHARPENTES COUVERTURES PHILIDET était incompatible avec le plan local d’urbanisme.

En effet, il résulte de l’examen des pièces produites que :

— si le fait que le PLUi zone A des lieux prévoit qu’il est autorisé « les constructions et installations nécessaires à la transformation, au conditionnement et à la commercialisation de produits agricoles, en prolongement de l’acte de production », il n’est fait mention à ce titre que de la possible commercialisation « de produits agricoles» dans le cadre du « prolongement de l’acte de production AGRICOLE », et non la commercialisation de produits commerciaux ou artisanaux dans le prolongement de l’acte de production artisanal ou commercial ;

— l’activité de la SASU CHARPENTES COUVERTURES PHILIDET ne relève pas d’une activité agricole, mais d’une activité artisanale: elle ne se contente en effet pas de stocker du bois dans le domaine qu’elle exploite mais elle a une activité de construction de charpente.

D’ailleurs, la Mairie de [Localité 9] avait indiqué à Monsieur [W] et à Monsieur [V], président de la SASU CHARPENTES COUVERTURES PHILIDET, que l’activité exercée n’était pas prévue par le PLUi en vigueur.

La convocation des parties devant le délégué du procureur va dans le même sens.

Monsieur [W] inverse les obligations qui pèsent sur le bailleur et le preneur en affirmant que la société CHARPENTES COUVERTURES PHILIDET n’avait pas pris connaissance des dispositions du PLUi en vigueur et qu’elle a commis une faute en ne le faisant pas.

Enfin, Monsieur [W] affirme qu’il aurait été persuadé que son bien pouvait être loué pour l’exercice d’activités commerciales ou artisanales dans la mesure où d’autres sociétés ayant des activités économiques commerciales, dans le cadre d’un bail commercial, exploitent des locaux sur la zone concernée.

Or cette circonstance de fait ne saurait être opposée à la société CHARPENTES COUVERTURES PHILIDET et ne saurait exonérer Monsieur [W] de son obligation de s’assurer de la régularité du bail consenti.

Il en résulte que :

— Monsieur [W] était tenu d’informer la SASU CHARPENTES COUVERTURES PHILIDET de l’impossibilité administrative pour celle-ci d’exercer son activité, objet du bail oral régularisé ;

— en effet, en qualité de bailleur, Monsieur [W] était tenu de vérifier la légalité et la faisabilité du bail commercial à régulariser ;

— or, en l’espèce, il n’est pas démontré que Monsieur [W] a communiqué une information à ce sujet à son preneur, alors qu’il était à sa charge de se renseigner sur les dispositions du PLUi applicables, et non à la charge de son preneur, comme l’ affirme Monsieur [W] ;

— Monsieur [W] a manqué à son obligation de délivrance à l’égard de son preneur quant à la possibilité d’exercer son activité commerciale dans les locaux loués.

Dans ces conditions, il convient de prononcer la résolution du bail commercial aux torts exclusifs du bailleur.

La société CHARPENTES COUVERTURES PHILIDET demande également la restitution de l’ensemble des sommes qu’elle a versées à Monsieur [W].

Or une telle demande ne saurait prospérer.

En effet, aux termes de l’article 1229 du Code civil, « lorsque les prestations échangées ont trouvé leur utilité au fur et à mesure de l’exécution réciproque du contrat », comme c’est le cas dans un contrat de bail, « il n’y a pas lieu à restitution pour la période antérieure à la dernière prestation n’ayant pas reçu sa contrepartie. »

3- Sur la demande de dommages et intérêts de la société CHARPENTES COUVERTURES PHILIDET contre Monsieur [W] et la société A-S CONSULTANTS

3-1 sur la responsabilité contractuelle de Monsieur [W] à l’égard de la société CHARPENTES COUVERTURES PHILIDET

L’article 1231-1 du Code civil dispose :

« Le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, s’il ne justifie pas que l’exécution a été empêchée par la force majeure. »

L’article 1719 du Code civil dispose que :

« Le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu’il soit besoin d’aucune stipulation particulière :

1° De délivrer au preneur la chose louée et, s’il s’agit de son habitation principale, un logement décent. Lorsque des locaux loués à usage d’habitation sont impropres à cet usage, le bailleur ne peut se prévaloir de la nullité du bail ou de sa résiliation pour demander l’expulsion de l’occupant ;

2° D’entretenir cette chose en état de servir à l’usage pour lequel elle a été louée;

3° D’en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail ;

4° D’assurer également la permanence et la qualité des plantations. »

En l’espèce, encore une fois, en qualité de bailleur, Monsieur [W] était tenu de vérifier la légalité et la faisabilité du bail commercial à régulariser.

Par conséquent, Monsieur [W] a remis une chose impropre à son usage et non conforme aux dispositions tant légales que contractuelles, ce qui a nécessairement causé un préjudice à la SASU CHARPENTES COUVERTURES PHILIDET, preneur.

L’ensemble de ces éléments constituent des manquements contractuels.

Ainsi, Monsieur [W] a commis des fautes de nature à engager sa responsabilité.

3-2 sur la responsabilité délictuelle de la société AS CONSULTANTS à l’égard de la société CHARPENTES COUVERTURES PHILIDET

L’article 1240 du Code civil dispose que :

« Tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. »

L’article 1241 du Code civil dispose que :

« Chacun est responsable du dommage qu’il a causé non seulement par son fait, mais encore par sa négligence ou par son imprudence. »

À ce titre et conformément aux dispositions de la loi « Hoguet » du 2 janvier 1970, en sa qualité de professionnel, l’agent immobilier par l’entremise duquel le local est loué est astreint à un devoir d’information et de conseil.

Le fondement de ce devoir est contractuel à l’égard du mandant et délictuel envers le cocontractant de celui-ci.

Il en résulte notamment que :

— il convient de sanctionner le manquement à ce devoir de conseil dans le cas où un agent immobilier avait proposé à son client la location de locaux « à usage d’activité » qui se révèlent incompatibles avec son activité (CA [Localité 10] 12 ch. 1, 14 octobre 2004 n°03/05370) ;

— il convient de retenir la responsabilité de l’agent immobilier en cas de manquement à son devoir de conseil vis-à-vis du tiers en posant pour principe que le rôle de l’agent immobilier ne consistait pas seulement à rapprocher deux personnes autour d’une transaction immobilière mais aussi à réunir les conditions qui assureront la régularité de cette transaction, cette obligation consistant pour l’agent immobilier qui prête son concours à la rédaction d’un acte à s’assurer que se trouvent réunies toutes les conditions nécessaires à l’efficacité juridique dudit acte, même à l’égard de la partie qui ne l’a pas mandaté ;

— il convient de retenir la responsabilité délictuelle de l’agent immobilier en cas d’inefficacité d’un contrat de bail rédigé par l’agent immobilier (Cass. 1ère civile, 27 novembre 2001 n°9917178) ;

— il convient d’ apprécier ledit devoir de conseil de manière large, et de retenir la responsabilité de l’agence immobilière qui ne préviendrait pas un locataire que le bien immobilier en question n’est pas destiné à usage commercial.

En l’espèce, il résulte de l’examen des pièces produites que :

— le simple fait que l’engagement de location établi par la SARL A-S CONSULTANTS [U], porte sur un local dont l’exploitation artisanale du preneur est administrativement interdite, constitue une faute génératrice de responsabilité ;

— la SARL A-S CONSULTANTS [U] aurait dû, avant toute régularisation des engagements, vérifier l’adéquation entre l’activité de la société CHARPENTES COUVERTURES PHILIDET, et les autorisations administratives en vigueur applicables au local de Monsieur [W].

La SARL A-S CONSULTANTS [U] affirme qu’elle n’était tenue de procéder à des vérifications supplémentaires qu’en cas de soupçon d’existence d’un risque quant à l’opération projetée.

Or, dans le cadre de l’exécution de ses obligations tant légales que contractuelles, l’agence immobilière aurait dû vérifier les activités pouvant être exercées sur le terrain de Monsieur [W].

La circonstance de fait qu’il y existerait des locations commerciales sur des terrains situés dans la même zone que le terrain de Monsieur [W] ne saurait justifier la carence de la société A-S CONSULTANTS [U] à ce titre.

En outre, dans la mesure où la SARL A-S CONSULTANTS [U] a rédigé l’acte juridique, à savoir l’engagement de location, elle est tenue à une obligation de résultat sur la régularité et la validité de l’acte.

Ainsi, la responsabilité de la SARL A-S CONSULTANTS [U] peut être engagée eu égard :

— au manquement avéré dans l’exécution de sa mission et son obligation de conseil ;

— à la rédaction d’un acte juridique qui se révèle être irrégulier.

4- Sur les préjudices de la SASU CHARPENTES COUVERTURES PHILIDET

En l’espèce, à ce titre, la société CHARPENTES COUVERTURES PHILIDET met en avant que :

— elle aurait effectué des travaux conséquents afin de mettre aux normes le local de Monsieur [W], lesquels peuvent être chiffrés à la somme de 15 791,89 € HT soit 18 950,27 € TTC ;

— elle aurait engagé des frais afin de modifier son siège social à l’adresse du local de Monsieur [W], savoir la somme de 1 465,45 € TTC soit 1 221,21 € HT, frais qu’elle va être contraint de réitérer dans la mesure où il sera forcé de quitter les lieux loués ;

— elle va également devoir engager des frais conséquents afin de déménager l’ensemble de ses installations, lesquels sont estimés à la somme de 64 416 € TTC ;

— par ailleurs, le déménagement va se dérouler sur plusieurs jours compte tenu du volume d’éléments à déménager, ce qui constitue une perte financière conséquente, laquelle a pu être chiffrée à une somme de 31 339,50 euros ;

— elle pensait pouvoir s’établir sur les lieux loués pendant, a minima, 9 années, alors qu’elle est aujourd’hui contrainte de quitter les lieux, de sorte qu’elle subit un préjudice financier pouvant être évalué à la somme de 50 000€.

— qu’elle a subi un préjudice moral évalué à la somme de 2000 €.

4-1 sur la demande de la somme de 18 950,27 euros TTC correspondant au remboursement des aménagements effectués par la société CHARPENTES COUVERTURES PHILIDET, au titre de la plomberie, de l’électricité du local, du grillage, des tuiles, etc.

En l’espèce, il résulte de l’examen des pièces produites que, si les frais de travaux sont justifiés concernant l’installation électrique, la plomberie, les télécommandes, les extincteurs et un bungalow, il en va autrement concernant :

— la facture 118,97 € du 1er septembre 2022, postérieure à la demande du 5 avril 2022 par la commune à la société CHARPENTES COUVERTURES PHILIDET de quitter les lieux ;

— la facture des grillages pour la somme de 5400 € TTC où apparaît l’ancienne adresse de la société CHARPENTES COUVERTURES PHILIDET, ce qui ne permet pas de le rattacher directement aux travaux dans le local litigieux.

Dans ces conditions, au titre des travaux, soit retenue la somme de 13 431,30 euros TTC (18 950,27-5400-118,97).

4-2 sur la demande de la somme au titre de la modification du siège social au Greffe du Tribunal de commerce

Cette demande s’appuie sur, d’une part, une facture du greffe du tribunal de commerce pour un montant de 215,45 €, et, d’autre part, sur une facture de 900 € semblant correspondre à des frais d’avocat, mais dont le lien avec la modification du siège social n’est pas justifié, de sorte que seule la somme de 215,45 € sera retenue à ce titre.

4-3 sur la demande de la somme de 50 000 euros correspondant au préjudice financier

Cette demande sera rejetée car fondée sur aucun justificatif.

4-4 sur la demande de la somme de 31 339,50 euros correspondant à la perte d’exploitation dans la mesure où la société CHARPENTES COUVERTURES PHILIDET ne pourra pas exercer son activité pendant plusieurs jours

Cette demande n’est justifiée que par un courrier du propre expert-comptable de la société CHARPENTES COUVERTURES PHILIDET, qui reprend les déclarations de cette dernière qui estime à 425 heures pour son personnel le déménagement des locaux loués.

Néanmoins, il y aura nécessairement un préjudice de ce type car le déménagement va impacter l’activité pendant plusieurs jours, de sorte que, compte tenu de l’appréciation de l’expert comptable sur le manque à gagner pour une journée d’activité, il convient de fixer le montant de ce préjudice à la somme de 10 000 €.

4- 5 sur la demande de la somme de 64 416 euros TTC correspondant au coût de déménagement (2 856 + 57 960 + 3 600)

Cette demande est dûment justifiée par la production de devis concernant la désinstallation et la réinstallation de la plomberie, des machines, et de l’électricité, et elle sera donc acceptée.

4-6 sur la demande de la somme de 2 000 euros au titre du préjudice moral

Cette demande sera rejetée car basée sur aucun justificatif.

5- Sur la demande de condamnation in solidum de Monsieur [W] et de la société AS CONSULTANTS

Les fautes respectives de Monsieur [W] et la société AS CONSULTANTS ayant contribué à l’entier préjudice de la société CHARPENTES COUVERTURES PHILIDET, ils seront condamnés in solidum à indemniser la société CHARPENTES COUVERTURES PHILIDET de ce préjudice.

6- Sur le recours en garantie de Monsieur [W] contre la société AS CONSULTANTS

L’article 1231-1 du Code civil dispose que :

« Le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, s’il ne justifie pas que l’exécution a été empêchée par la force majeure ».

L’article 1991 du Code civil précise que :

« Le mandataire est tenu d’accomplir le mandat tant qu’il en demeure chargé, et répond des dommages-intérêts qui pourraient résulter de son inexécution.

Il est tenu de même d’achever la chose commencée au décès du mandant, s’il y a péril en la demeure ».

L’article 1992 dudit Code pose le principe selon lequel :

« Le mandataire répond non seulement du dol, mais encore des fautes qu’il commet dans sa gestion ».

Il en résulte notamment que l’agent immobilier qui concourt à la rédaction d’un acte est tenu d’assurer l’efficacité de l’acte recherchée par les parties.

En l’espèce, il résulte de l’examen des pièces produites que :

— la société A-S CONSULTANTS était une agence spécialisée et devait rechercher une cliente compatible avec le lieu de situation de l’immeuble ;

— en l’espèce, le mandat indiquait expressément que la société A-S CONSULTANTS devait :

— rechercher des locataires,

— choisir le locataire,

— établir et faire signer les contrats de location,

— dresser l’état des lieux,

— se faire remettre toutes pièces utiles ;

— en conséquence, il lui revenait de s’assurer que l’activité de la société PHILIDET était en adéquation avec le PLUI, ce qu’elle ne démontre pas avoir fait.

La société A-S CONSULTANTS affirme qu’ il n’existerait aucun défaut de conseil dans la mesure où Monsieur [W] aurait certifié le caractère commercial des locaux.

Or la société A-S CONSULTANTS est un professionnel et devait vérifier la conformité de l’activité de la société PHILIDET avec la réglementation.

Au surplus, son attention aurait dû être attirée au moment où Monsieur [W] certifie le caractère commercial des locaux tout en indiquant qu’il s’agit d’un entrepôt agricole : notamment la fiche du produit fait référence à une activité idéale pour le stockage, les TP ou l’activité agricole, sachant que la société A-S CONSULTANTS est spécialisée dans ce type de transactions et qu’elle est professionnelle.

Dans ces conditions, il convient de dire et juger que Monsieur [W] sera relevé et garanti de ses condamnations par la société A-S CONSULTANTS [U].

Néanmoins, cette garantie ne saurait être intégrale, et, compte tenu des fautes commises par Monsieur [W] à l’égard de la société CHARPENTES COUVERTURES PHILIDET, notamment en certifiant le caractère commercial des locaux, il convient de limiter cette garantie à hauteur des deux tiers des sommes que Monsieur [W] a été condamné à payer à la société CHARPENTES COUVERTURES PHILIDET.

7- Sur les autres demandes

Il est équitable en l’espèce de condamner in solidum Monsieur [W] et de la SARL A-S CONSULTANTS [U] à payer une somme de 4 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Il n’est pas équitable en l’espèce de condamner quiconque d’autres sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Il convient de rappeler que l’exécution provisoire du présent jugement est de droit compte tenu de la date de l’assignation.

PAR CES MOTIFS,

le tribunal, statuant publiquement, par jugement mis à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

PRONONCE la résolution judiciaire du bail commercial aux torts exclusifs de Monsieur [W] ;

CONDAMNE in solidum Monsieur [W] et la SARL A-S CONSULTANTS [U] à rembourser la somme de 13 431,30 euros TTC correspondant au remboursement des aménagements effectués par la SASU COUVERTURES CHARPENTES PHILIDET, au titre de la plomberie, de l’électricité du local etc ;

CONDAMNE in solidum Monsieur [W] et la SARL A-S CONSULTANTS [U] à rembourser la somme de 215,45 euros TTC au titre de la modification du siège social au Greffe du Tribunal de commerce ;

CONDAMNE in solidum Monsieur [W] et la SARL A-S CONSULTANTS [U] à verser la somme de 64 416 euros TTC correspondant au coût de déménagement ;

CONDAMNE in solidum Monsieur [W] et la SARL A-S CONSULTANTS [U] à verser la somme de 10 000 euros correspondant à la perte d’exploitation pour impossibilité d’exercer son activité pendant le déménagement ;

DIT que ces sommes porteront intérêts au taux légal à compter du jugement, outre capitalisation s’il y a lieu ;

CONDAMNE in solidum Monsieur [W] et la SARL A-S CONSULTANTS [U] à verser à la SASU COUVERTURES CHARPENTES PHILIDET la somme de 4 000 € au titre des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile;

CONDAMNE in solidum Monsieur [W] et la SARL A-S CONSULTANTS [U] aux entiers dépens de l’instance, y inclus les coûts liés à une éventuelle procédure d’éviction forcée, ce, par application des dispositions de l’article 696 du Code de Procédure civile ;

DIT que Monsieur [W] sera relevé et garanti par la société A-S CONSULTANTS [U] à hauteur des deux tiers des sommes que Monsieur [W] a été condamné à payer à la société CHARPENTES COUVERTURES PHILIDET ;

DÉBOUTE les parties du surplus de leur demande ;

DÉCLARE n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de la décision.

LA GREFFIERE, LE PRÉSIDENT,

Valérie DALLY Antoine GROS

Copie exécutoire à:

M^e Grégoire MANN de la SELAS LEX LUX AVOCATS

M^e Pierre BERGER de la SELARL LEXFACE

M^e Annick SADURNI

Le