N°

JUGEMENT DU

01 Décembre 2025

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N° RG 21/01131 – N° Portalis DBYD-W-B7F-C7S2

[E] [J]

C/

[K] [D]

[V] [W]

S.E.L.A.R.L. [L] [S] ET [M] [T],

S.A.S. GIBOIRE TRANSACTION

Copie exécutoire délivrée

le

à

Copie certifiée conforme délivrée

le

à

REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

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TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE SAINT MALO

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COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DEBATS ET DU DELIBERE

Madame GEFFROY Marie-Laurence, Vice-Présidente siégeant à Juge unique

assisté(e) de : Madame MARAUX Caroline, Greffier

DEPOT des dossiers sans plaidoiries à l’audience publique du 1er aout 2025

Jugement contradictoire mis à disposition le 1er décembre 2025, date indiquée lors de la clôture

DEMANDEUR :

Madame [E] [J]

née le 15 Avril 1984 à SAINT MALO (35400), demeurant La Ville Besnard – 35400 SAINT MALO

Rep/assistant : M^e Adeline WOIRIN, avocat au barreau de SAINT-MALO

DEFENDEURS:

Monsieur [K] [D]

né le 07 Août 1956 à RENNES

demeurant 29 rue de la Preste La Boixeda 66230 PRATS DE MOLLO

Rep/assistant : Maître Isabelle GERARD de la SELARL GERARD REHEL, avocats au barreau de SAINT-MALO

Monsieur [V] [W]

né le 28 Octobre 1957 à LE RAINCY,

demeurant Chez Mr [P] [U], 42 rue d’Hauteville – 75010 PARIS

Rep/assistant : Maître Caroline LE GOFF de la SELARL KERJEAN-LE GOFF-NADREAU-NEYROUD, avocats au barreau de SAINT-MALO

S.E.L.A.R.L. [L] [S] ET [M] [T]

dont le siège social est sis 19 rue de la Gare – 35350 SAINT MÉLOIR DES ONDES prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège

Rep/assistant : M^e Jean-michel SOURDIN, avocat au barreau de SAINT-MALO

S.A.S. GIBOIRE TRANSACTION

immatriculée au RCS de RENNES sous le numéro 790 200 901

dont le siège social est sis 1 Place du Général Giraud – 35000 RENNES prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège

Rep/assistant : Maître Benoît BOMMELAER de la SELARL CVS, avocats au barreau de RENNES

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EXPOSE DU LITIGE

Suivant acte authentique en date du 16 octobre 2017, Madame [E] [J] a acquis de Monsieur [V] [W] et de sa mère Madame [C] [N] épouse [W] une maison d’habitation avec jardin pour le prix de 150.000 euros, après baisse du prix accordée par le vendeur en raison de l’absence de raccordement au réseau d’eau potable.

Le bien immobilier était décrit à l’acte de la manière suivante : « une maison à usage d’habitation construite en pierres et couverte en ardoises comprenant :

— au rez de chaussée : cuisine, WC, salle d’eau ; dans une extension construite en parpaings avec bardage bois, couverte en ardoises : salon/séjour avec cheminée, pompe de relevage (eau du puits et eau de ville) – au premier étage : une grande chambre – au deuxième étage : une petite chambre et un débarras ». Monsieur [W] et sa mère avaient précédemment acquis le bien de Monsieur [D], qui avait lui-même acheté le bien le 12 juillet 2001.

Entre 2007 et 2008, Monsieur [D] a procédé à des travaux de rénovation de l’ancien atelier garage attenant à la maison afin de le transformer en salon.

Suite à son acquisition, Madame [J] a constaté des infiltrations d’eau dans son salon.

Suivant courrier en date du 9 mai 2018, elle a fait part à Monsieur [W] d’une part de l’absence d’étanchéité des murs porteurs de l’extension et d’autre part de l’impossibilité de réamorcer la pompe de relevage en raison de la rupture du raccord et l’a mis en demeure de prendre en charge les travaux nécessaires à la remise en état de la maison.

Suivant courrier en date du 14 mai 2018, Monsieur [W] a refusé la prise en charge des travaux au motif que le prix de vente avait été substantiellement révisé à la baisse, que les écoulements d’eau n’étaient pas de son fait mais ne pouvaient être imputés qu’aux travaux réalisés antérieurement par Monsieur [D] et que la rupture du raccord au puits situé sur la propriété voisine n’était pas de son fait.

Une expertise amiable a été diligentée à l’initiative de l’assureur de protection juridique de Madame [J] et confié à la société SARETEC. L’expert a relevé l’absence d’étanchéité du mur du salon de Madame [J], ainsi qu’une non-conformité du chéneau en couverture, résultant de travaux réalisés lorsque Monsieur [D] était propriétaire du bien.

Suivant acte d’huissier en date du 18 juin 2019, Madame [J] a fait assigner Monsieur [W] devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Saint-Malo aux fins d’expertise judiciaire.

Suivant ordonnance en date du 5 septembre 2019, le juge des référés a fait droit à la demande de Madame [J] et a désigné Monsieur [I] en qualité d’expert.

Par acte d’huissier en date 21 juillet 2020, Monsieur [W] a assigné Monsieur [D] en intervention forcée afin que les opérations d’expertise lui soient déclarées opposables.

Suivant ordonnance en date du 22 octobre 2020, il a été fait droit à cette demande.

Au cours des opérations d’expertise, il est apparu que le mur sur lequel s’appuie l’extension réalisée par Monsieur [D] appartenait au voisin, Monsieur [A], et que ce mur n’était pas apte à recevoir une telle construction.

Suivant ordonnance en date du 13 octobre 2022, le juge des référés a fait droit à la demande d’appel en cause de l’agence immobilière GIBOIRE TRANSACTION puis de la demande concernant le notaire la SELARL [S] & [T].

*

Suivant acte en date du 11 août 2021, Madame [E] [J] a fait assigner Monsieur [V] [W] devant le tribunal judiciaire aux fins d’indemnisation de ses préjudices.

Monsieur [V] [W] a attrait à la cause Monsieur [K] [D], par acte du 9 février 2022, pour obtenir sa garantie .

Suivant actes en date des 2 et 3 mars 2018, Madame [E] [J] a fait assigner la société GIBOIRE TRANSACTION ainsi que la SELARL [L] [S] et [M] [T].

Suivant ordonnance en date du 17 mars 2022, le juge de la mise en état a ordonné le sursis à statuer dans l’attente du rapport d’expertise.

L’ensemble des procédures a fait l’objet d’une jonction suivant ordonnances du juge de la mise en état en date des 6 octobre et 22 décembre 2023.

Le rapport d’expertise judiciaire a été déposé le 5 septembre 2023.

L’expert judiciaire impute la responsabilité principale des désordres à Monsieur [D] qui a modifié la destination du local litigieux à usage de garage et de remise sans autorisation administrative pour en faire un local d’habitation sans prévoir les ouvrages nécessaires pour éviter la pénétration d’eau.

***

Aux termes de ces dernières conclusions notifiées par RPVA le 4 décembre 2024, Madame [J] demande au tribunal de :

— condamner Monsieur [W] à indemniser Madame [J] au titre de l’infiltration d’eau dans le salon par les ouvrages de couverture pour la somme de 17.620,20 euros HT soit 19.352,02 euros TTC au titre des travaux réparatoires, somme indexée sur l’indice BT01 à compter du mois de décembre 2021, jusqu’à parfait paiement

— condamner in solidum Monsieur [W], la société GIBOIRE TRANSACTION, la SELARL [L] [S] et [M] [T], ou l’un à défaut de l’autre, à indemniser Madame [J] au titre des infiltrations d’eau par les parois périphériques du salon pour les sommes suivantes :

—  78.527,31 euros HT, soit 86.413,25 euros TTC au titre des travaux réparatoires, somme indexée sur l’indice BT01 à compter du mois de décembre 2021, jusqu’à parfait paiement,

—  3.833 euros au titre de la perte de surface,

—  2.160 euros au titre de la transformation du jardinet en place de stationnement,

—  10.000 euros au titre de la perte de jouissance du jardin,

— condamner in solidum les mêmes, sous la même forme, à verser à Madame [J] les sommes suivantes:

—  10.330,70 euros au titre des frais de relogement,

—  400 euros par mois au titre du préjudice de jouissance à compter de mois d’octobre 2017 et ce jusqu’à réalisation des travaux

— juger que l’ensemble des condamnations pécuniaires seront augmentées des intérêts au taux légal à compter du 5 septembre 2023, avec capitalisation à compter du jugement à intervenir;

— condamner in solidum Monsieur [W], la société GIBOIRE TRANSACTION, la SELARL [L] [S] et [M] [T], ou l’un à défaut de l’autre, à indemniser Madame [J] la somme de 6.000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile ;

— condamner les mêmes sous la même forme aux entiers dépens, en ce compris les frais d’expertise judiciaire, dont distraction au profit de M^e Adeline WOIRIN, avocat aux offres de droit ;

— débouter toute partie de toute demande contraire.

Au soutien de sa demande d’indemnisation, Madame [J] fait valoir, sur le fondement de l’article 1641 du Code civil, que l’expert a constaté des écoulements d’eau ainsi que des traces d’eau antérieures à l’achat du bien par Madame [J], et plus généralement une humidité importante dans la pièce. Elle se fonde sur le rapport d’expertise, lequel relève des non-conformités et malfaçons dans la réalisation des ouvrages de couverture ainsi qu’un défaut d’entretien de la part re Monsieur [W]. Elle fait valoir que, selon l’expertise, les infiltrations s’expliquent également par la nature même du mur de l’annexe « qui n’a pas vocation à être étanche et à servir de mur de clos de l’habitation ». Elle soutient que celui-ci ne pouvait pas ne pas avoir connaissance de ces pénétrations d’eau.

**

Dans ses dernières conclusions notifiées par RPVA le 4 décembre 2024, Monsieur [W] demande au tribunal, à titre principal, de débouter Madame [J] de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions à l’encontre de Monsieur [W].

A titre subsidiaire, en cas de condamnation de Monsieur [W] au titre du désordre n°1, celui-ci demande au tribunal de :

— limiter les préjudices financiers au coût des travaux strictement nécessaires en couverture pour remédier aux infiltrations et débouter Mme [J] de sa demande prise en charge de travaux de démolition/reconstruction de la couverture de l’extension ;

— débouter Madame [J] de ses demandes au titre des préjudices de jouissance et de relogement, en ce qu’ils ne sont pas en lien avec ce désordre n°1 ;

— débouter Madame [J] de toutes ses demandes plus amples ou contraires au titre de ce désordre.

A titre subsidiaire, en cas de condamnation de Monsieur [W] au titre du désordre n°2, celui-ci demande au tribunal de :

— ramener les prétentions de Madame [J] à de plus justes proportions concernant les préjudices de relogement et dire que l’indemnité à ce titre ne saurait excéder 6.000 euros ;

— dire que le préjudice de jouissance sera dû entre le mois d’octobre 2017 et le jour de la décision à intervenir ;

— débouter Madame [J] de ses demandes plus amples ou contraires ;

— débouter en toute hypothèse, Madame [J] de ses demandes au titre des préjudices relatifs à la perte de surface et à la nécessité de créer une place de stationnement.

En toutes hypothèses, Monsieur [W] demande au tribunal de :

— déclarer Monsieur [D] irrecevable à invoquer la prescription de l’action à son encontre devant une juridiction incompétente ;

— rejeter la fin de non-recevoir tirée de la prescription de l’action fondée sur la garantie des vices cachés ;

— condamner in solidum Monsieur [D], la SELARL [S], et la société GIBOIRE TRANSACTION, à garantir Monsieur [D] de toute condamnation prononcée à son encontre au profit de Madame [J], tant en principal qu’en intérêts et frais ;

— débouter toute partie de toute demande à l’encontre de Mr [W] ;

— condamner in solidum Monsieur [D], la société GIBOIRE TRANSACTION et la SELARL [S] à payer à Monsieur [W] la somme de 10.000 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile ;

— condamner in solidum Monsieur [D], la société GIBOIRE TRANSACTION et la SELARL [S] à prendre en charge les entiers dépens ;

— écarter l’exécution provisoire.

En réponse aux demandes de Madame [J] au titre de l’infiltration d’eau dans le salon par les ouvrages de couverture, Monsieur [W] fait valoir que l’acte de vente prévoit une clause d’exonération des vices cachés, qu’il n’est pas un professionnel de l’immobilier et qu’il n’a effectué aucun travaux dans l’extension litigieuse. Il explique que Madame [J] doit dans ce cas démontrer la mauvaise foi du vendeur or il explique qu’il n’a été porté à sa connaissance aucune épisode d’infiltration lorsqu’il était propriétaire et qu’il n’est pas démontré par Madame [J] qu’il en avait connaissance. Il ajoute qu’un défaut d’entretien ne peut engager la responsabilité du vendeur dès lors que l’immeuble est acheté en l’état.

Monsieur [W] fait valoir, à propos des préjudices, que les infiltrations liées à la défectuosité du solin et des éléments en couverture ne nécessitaient que des reprises ponctuelles n’impliquant pas de procéder à une déconstruction mais qui auraient pu relever de la garantie décennale du constructeur dès lors qu’ils résultent de non-conformités. Il fait valoir que Madame [J] disposait à l’époque de l’achat de son bien et à la date à laquelle elle a découvert le désordre de la possibilité d’agir sur le fondement de la garantie décennale contre le constructeur Monsieur [D].

En réponse aux demandes de Madame [J] au titre de l’infiltration d’eau par les parois périphériques du salon, Monsieur [W] fait valoir que ces désordres résultent des travaux réalisés par Monsieur [D], qu’il n’en a pas eu connaissance d’autant plus que l’humidité étant absorbée par la laine de verre, qu’aucune humidité visible n’était apparente et que Madame [J] ne démontre pas que Monsieur [W] en aurait eu connaissance.

En réponse à la demande de Madame [J] sur le fondement de la délivrance conforme, Monsieur [W] explique n’avoir jamais opéré aucun travaux ni aucune transformation de l’habitation lorsqu’il en était propriétaire, de sorte que le bien vendu à Madame [J] est rigoureusement identique à celui qui lui avait été vendu, la chose livrée est conforme à celle convenue.

Au soutien de sa demande subsidiaire, Monsieur [W] fait valoir que le coût du relogement en meublés durant les travaux peut être Monsieur [W] sera condamné à régler à Madame [J] la somme de 78 527,31 euros HT, soit 86 413,25 euros TTC au titre des travaux réparatoires.

S’agissant du préjudice de jouissance, Monsieur [W] indique qu’il ne doit pas être indemnisé au-delà du jour du jugement afin de ne pas faire dépendre le montant de cette indemnisation du seul bon vouloir de la demanderesse.

S’agissant de la perte de surface, Monsieur [W] fait valoir que la perte d’un peu plus de 2 mètres carrés sur la surface du salon n’aurait pas fait varier le prix de vente. En outre, il estime que la demanderesse ne peut invoquer qu’une perte de chance de pouvoir obtenir un prix de vente inférieur, qui serait quasiment nulle d’autant plus que le bien avait déjà fait l’objet d’une baisse de prix conséquente.

S’agissant de la création de la place de stationnement, Monsieur [W] fait valoir que Madame [J] n’apporte pas la preuve de cette exigence des services de l’urbanisme de la ville de Saint-Malo.

Au soutien de sa demande de garantie à l’encontre de Monsieur [D], Monsieur [W] fait valoir, sur le fondement de l’article 1641 du Code civil, que Monsieur [D] ne peut se prévaloir de la clause de non-garantie des vices cachés dès lors qu’il est de mauvaise foi compte-tenu de ce qu’il a réalisé des travaux de transformation du garage alors même que l’architecte l’avait informé que le PLU ne le lui permettait pas. Il rappelle que Monsieur [D], en tant que vendeur constructeur, est considéré comme un vendeur professionnel. Monsieur [W] ajoute que la démonstration de la mauvaise foi de Monsieur [D] lui permet de réclamer à celui-ci, sur le fondement de l’article 1645 du Code civil, l’indemnisation des préjudices qu’il subit en raison du différend qui l’oppose à Madame [J], à l’agence immobilière et au notaire, des troubles et tracas liés à la procédure et aux accusations dont il est l’objet, et de l’ensemble des frais qu’il est contraint d’exposer. Il conteste toute prescription de l’action, qu’il rappelle n’être pas fondée sur la garantie décennale, mais sur la garantie des vices cachés et dès lors enfermée dans un double délai de 2 ans à compter de la découverte du vice sans pouvoir dépasser 20 ans à compter de la vente.

Au soutien de sa demande en garantie à l’encontre de l’agence immobilière GIBOIRE TRANSACTION, Monsieur [W] fait valoir que le compromis de vente comporte des indications contradictoires s’agissant des travaux réalisés sur le bien objet de la vente et que l’agence immobilière aurait du attirer l’attention des acheteurs successifs sur ces contradictions. Par ailleurs, Monsieur [W] revendique la réalité du préjudice qu’il subit compte-tenu notamment du montant des travaux réparatoires.

A l’appui de sa demande de garantie à l’encontre du notaire, Monsieur [W] fait valoir que celui-ci a omis de vérifier la cohérence entre l’état descriptif du bien déclaré et la déclaration préalable de travaux faisant uniquement état de la réfection des façades et de la toiture du garage/remise alors que son obligation d’assurer l’efficacité de son acte le lui aurait obligé.

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Dans ses dernières conclusions notifiées le 19 mars 2025, Monsieur [D] demande au tribunal, à titre principal, de :

— débouter Monsieur [W] de l’ensemble de ses demandes, fins et prétention ;

— débouter toute partie de toute demande à l’encontre de Monsieur [D] ;

— constater la prescription de l’appel en garantie de Monsieur [D] par Monsieur [W].

— Subsidiairement, il demande au tribunal d’écarter la responsabilité de Monsieur [D] en application de la clause d’exonération des vices cachés présente dans l’acte de vente du 14 janvier 2015 dressé par Maître [S].

En tout état de cause, Monsieur [D] demande la condamnation in solidum de Madame [J], Monsieur [W], la société GIBOIRE TRANSACTION et la SELARL [S] & [T] à lui verser la somme de 6.000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens.

Au soutien de sa demande principale, Monsieur [D] fait valoir la prescription de l’appel en garantie de Monsieur [W] à son encontre, compte-tenu des dispositions de l’article 1792 du Code civil. Monsieur [D] avance que l’action de Monsieur [W] à son encontre sur le fondement de la garantie des vices cachés est également prescrite dès lors qu’elle est engagée plus de 5 années après la vente et en outre plus de deux ans après la découverte du vice. Par ailleurs, il rappelle que l’expert a constaté le manque d’entretien de la toiture. Il affirme avoir transmis à Monsieur [W] l’ensemble des documents relatifs aux travaux et avoir effectué la déclaration de travaux dans le respect des règles de l’urbanisme. Il explique que la transformation du bâtiment annexe de garage en séjour ne nécessitait pas d’autorisation d’urbanisme.

Au soutien de sa demande subsidiaire, Monsieur [D] fait valoir l’existence dans le contrat de vente qu’il a conclu avec Monsieur [W], d’une clause d’exonération des vices cachés s’opposant à la mise en œuvre de sa responsabilité. Il estime que Monsieur [W] ne démontre pas la mauvaise foi de son cocontractant lui permettant d’écarter cette clause. Il fait valoir qu’il n’est pas un professionnel du bâtiment et qu’il a fait appel à une architecte pour réaliser les travaux litigieux.

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Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par RPVA, le 27 septembre 2024, la société GIBOIRE TRANSACTION demande au tribunal de rejeter les demandes, fins et conclusions dirigées contre elle.

A défaut, elle sollicite la condamnation in solidum de Monsieur [D], de Monsieur [W] et de la société [L] [S] ET [M] [T] à garantir les condamnations en principal, frais, intérêts et accessoires prononcées contre elle, et à l’en relever indemne,

En tout état de cause, elle sollicite la condamnation de la partie succombant à lui verser la somme de 5.000 euros par application de l’article 700 du CPC outre les entiers dépens et demande que soit écartée l’exécution provisoire de la décision.

Au soutien de sa demande principale, la société GIBOIRE TRANSACTION fait valoir que Madame [J] ne peut engager sa responsabilité dès lors que l’agence immobilière n’est intervenue qu’à l’occasion de la vente [W]-[J] de 2017 et que les conclusions de l’expert ne le permettent pas non plus. Par ailleurs, la société GIBOIRE TRANSACTION affirme que les éléments qui lui ont été fournis, notamment la description du bien telle qu’elle figurait dans le titre de propriété du vendeur Monsieur [W], ne justifiaient pas d’investigations particulières dès lorsqu’il n’existait aucun doute sur la véracité des informations transmises.

Au soutien de sa demande subsidiaire, la société GIBOIRE TRANSACTION fait valoir que Madame [J] ne peut agir contre elle, alors qu’elle disposait d’une action contre les constructeurs sur le fondement de la garantie décennale désormais prescrite.

Au soutien de ses demandes de garantie à l’encontre de Monsieur [D], de Monsieur [W] et de la société [L] [S] ET [M] [T], la société GIBOIRE TRANSACTION fait valoir que Monsieur [D] a réalisé les travaux sous sa propre maîtrise d’ouvrage et que le notaire a instrumenté la vente. Elle rappelle que les travaux litigieux ont été réalisés antérieurement à la vente précédente entre Monsieur [W] et Monsieur [D]. Elle ajoute qu’il ne lui appartenait pas de vérifier la conformité de ces travaux avec les démarches administratives réalisées. Elle rappelle enfin n’être intervenue qu’à l’occasion de la vente entre Monsieur [W] et Madame [J].

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Dans ses dernières occlusions notifiées par RPVA le 10 décembre 2024, la SELARL [S] & [T] demande au tribunal, à titre principal, de débouter Madame [J], Monsieur [W], la société GIBOIRE TRANSACTION et Monsieur [D] de l’intégralité de leurs demandes, fins et conclusions à l’encontre de la SELARL [S] & [T].

A titre subsidiaire, la SELARL [S] & [T] demande de répartir, en cas de condamnation in solidum, la charge de la dette entre les coobligés et de dire que Monsieur [D] et l’agence immobilière GIBOIRE supporteront l’intégralité de la dette.

En tout état de cause, elle sollicite la condamnation de Madame [J] ou de tout autre succombant à lui payer la somme de 3.000 euros au titre des frais irrépétibles et en application de l’article 700 du Code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.

Au soutien de sa demande principale, la SELARL [S] & [T] fait valoir que Madame [J] se plaint de désordres constructifs de nature décennale dont Maître [S] n’est pas responsable. Elle avance que la vente [W]-[J] était parfaite avant son intervention, l’agence GIBOIRE TRANSACTION ayant rédigé le compromis. Elle ajoute en outre, que le préjudice ne peut s’analyser qu’en une perte de chance d’avoir pu acquérir dans de meilleures conditions, que cette perte de chance ne peut se confondre avec le montant du dommage et que doit être exclue toute condamnation in solidum dès lors que ce préjudice est distinct de celui invoqué à l’encontre de Monsieur [D]. Par ailleurs, elle fait valoir que Madame [J] disposait encore de l’action en garantie décennale lorsqu’elle a découvert le désordre et qu’en ne mettant pas en oeuvre cette garantie alors qu’elle n’était pas encore prescrite, elle a ainsi participé à l’aggravation de son préjudice dont l’agence immobilière ne saurait supporter les conséquences.

Au soutien de sa demande subsidiaire, la SELARL [S] & [T] fait valoir que l’expert retient la responsabilité principale de Monsieur [D] qui devrait par conséquent supporter tout ou partie de la charge de la dette. Elle rappelle que l’intervention du notaire ne dispense pas l’agence immobilière de son devoir de conseil et d’information.

***

En application de l’article 455 alinéa 1er du Code de procédure civile, il sera renvoyé aux conclusions déposées par les parties pour un plus ample exposé des faits, des moyens et prétentions de celles-ci.

L’ordonnance de clôture a été prononcée le 20 juin 2025, clôturant l’instruction le même jour avec dépôt des dossiers sans audience de plaidoirie avant le 1er août 2025, pour une mise à disposition le 1er décembre 2025.

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MOTIFS

— Sur l’action initiée par Madame [J] sur le fondement des vices cachés:

* Sur l’action de Madame [J] à l’encontre de Monsieur [W] :

* Sur l’existence de vices cachés

Aux termes de l’article 1641 du code civil, le vendeur est tenu de la garantie à raison des défauts cachés de la chose vendue qui la rendent impropre à l’usage auquel on la destine, ou qui diminuent tellement cet usage que l’acheteur ne l’aurait pas acquise, ou n’en aurait donné qu’un moindre prix, s’il les avait connus.

L’article 1642 du code civil précise que le vendeur n’est pas tenu des vices apparents et dont l’acheteur a pu se convaincre lui-même.

Il incombe à l’acquéreur de faire la démonstration d’un vice inhérent à la chose objet de la vente, antérieur à cette vente, indécelable pour l’acquéreur au moment de l’achat et qui compromet l’usage normal de cette chose au point de la rendre impropre à celui-ci.

Aux termes de l’article 1643 du Code civil, le vendeur profane et de bonne foi n’est pas débiteur de la garantie des vices cachés s’il est stipulé qu’il ne sera pas obligé à une garantie de ce chef, sauf à l’acquéreur à démontrer que son cocontractant avait une connaissance effective du vice. Le vendeur professionnel est assimilé à un vendeur de mauvaise foi, car il est censé connaître les vices.

En l’espèce, l’expert a constaté des infiltrations d’eau dans le salon par les ouvrages de couverture ainsi que par les parois périphériques ainsi qu’un défaut de fonctionnement de la pompe de puisage du puits. Aucune demande n’est formulée par la demanderesse quant à ce dernier désordre dont la cause s’est révélée être postérieure à la vente.

Sur les infiltrations d’eau par les ouvrages de couverture

L’expert constate des traces de coulure d’eau avec une présence de forte humidité en partie haute du mur côté ouest et sur toute la hauteur du mur Nord à gauche de la cheminée ainsi que des traces de stagnation d’eau sur le parquet en lames de chêne à gauche du foyer de la cheminée. Lors d’une réunion d’expertise du 4 décembre 2020 consécutive à des chutes de pluie, il dit observer des écoulements d’eau tout au long du mur ouest, provoquant au passage une humidification de la rive du lambris en bois posé en sous-face de la couverture pour ensuite venir s’écouler au sol. (Rapport p. 36-37)

L’expert constate également des pénétrations d’eau relativement importantes ainsi qu’un écoulement d’eau entre l’entrait de la ferme et une planche en bois en sous face. Il constate la présence d’une flaque d’eau consécutive à cet écoulement sur le parquet. (Rapport p. 38) Il ajoute qu’il existe des traces résultant sur la stagnation d’eau sur les lames du parquet en chêne dont des traces caractéristiques de pieds de mobilier.

Lors d’une réunion d’expertise du 21 décembre 2021, l’expert constate au niveau des combles des traces de coulure sur les lames de lambris en sous-face de la couverture ainsi que des attaques fongiques en partie basse. Il précise qu’il existe des traces d’auréoles de stagnation d’eau également visibles sur la datte en béton et que le support de bois du ballon d’eau chaude est attaqué par des champignons lignivores. Il indique que ces désordres sont caractéristiques d’infiltrations d’eau récurrentes dans ce volume depuis déjà quelques temps. (Rapport p. 43)

L’expert constate que les infiltrations le long du mur Ouest du salon de Madame [J] sont localisées exactement à l’aplomb d’un chéneau en zinc encaissé contre le mur de pierres de pays constituant la façade ouest du salon, ce chéneau recueillant également les eaux pluviales de la maison principale par l’intermédiaire d’une descente d’eaux pluviales. Il relève plusieurs défauts et malfaçons affectant ce chéneau :

— au niveau de la partie sud de ce chéneau, un encrassement biologique démontrant une mise en charge régulière du chéneau sur cette partie. Il indique que le niveau d’eau que l’on peut deviner à l’aide de cet encrassement est bien au-dessus du relevé latéral du chéneau contre le mur qui est de faible hauteur. (Rapport p. 44&45)

— le chéneau ne dispose que d’une seule évacuation d’eau alors qu’il devrait en disposer d’au moins deux, ce qui constitue un manquement aux règles de l’art ;

— un décollement et une fissuration du solin qui permet à l’eau s’écoulant sur la tête de mur de s’écouler derrière le relevé en zinc du chéneau et de pénétrer à l’intérieur de l’habitation. (Rapport p. 45)

Il constate également :

— une fissuration en plusieurs endroits du solin en mortier de ciment à la jonction entre la toiture et le mur de pierres de pays ainsi que des coulures sir le mur du pignon du corps principal de la maison démontrant qu’il existe bien des passages d’eau au niveau du solin fissuré ;

— un développement de mousse au niveau de la sortie du conduit de fumée, entre celui-ci et les ardoises, de nature à bloquer le bon écoulement de l’eau sur la partie latérale du conduit de fumée et à permettre à l’eau de migrer sous les ardoises ;(Rapport p. 46)

— un interstice entre la pointe du pignon Nord de la toiture et le mur de clôture du voisin, dont l’étanchéité a été traitée avec un ouvrage en zinc formant un chéneau descendant ;(Rapport p. 47)

— un rajout de mastic translucide opéré non pas à l’origine des travaux mais postérieurement, sans doute antérieurement à l’achat du bien par Madame [J], en partie haute au niveau du raccord de l’ouvrage en zinc sur la tête de mur de clôture et en retombée par des solins en mortier de ciment. Il précise que ces joints sont décollés et laissent entrevoir un décollement des solins en ciment. (Rapport p. 49)

L’expert considère que les infiltrations d’eau constatées dans la partie salon de la maison de Madame [J] sont de nature à rendre l’ouvrage impropre à sa destination.

L’expert indique que la dégradation du solin n’est pas récente et existait avec certitude avant la vente du bien à Madame [J], engendrant des pénétrations d’eau sur la face intérieure du mur en pierres de pays derrière les lames de lambris. (Rapport p. 45)

L’expert relate que Monsieur [W] lui a précisé n’avoir jamais entretenu le chéneau de la couverture de cette extension, soit pendant 4 ans, ce qui aurait du immanquablement provoqué des pénétrations d’eau à l’intérieur de l’habitation. (Rapport p. 41)

Il précise que les infiltrations d’eau observées dans le salon-séjour de l’habitation de Madame [J] existaient avant son acquisition. Cet élément est confirmé par le fait que Madame [J] a constaté des infiltrations seulement une semaine après l’acquisition du bien. (Rapport p. 50)

L’expert ajoute que les désordres constatés dans les combles sont caractéristiques d’infiltrations d’eau récurrentes dans ce volume depuis quelques temps. (Rapport p. 43)

De même, il explique que la dégradation du solin n’est pas récente et existait avec certitude avant la vente du bien à Madame [J] engendrant des pénétrations d’eau. (rapport p. 45)

L’expert précise qu’au regard de l’ensemble des constats qu’il a pu faire relativement à ce désordre, les infiltrations d’eau observées dans la salon-séjour de l’habitation de Madame [J] existaient avant son acquisition et ne pouvaient être ignorées par le propriétaire précédent Monsieur [W].

Il découle de l’ensemble de ces éléments que les désordres affectant le salon par les ouvrages de couverture constituent des vices cachés, au sens de l’article 1641 du Code civil.

*

Lorsque le contrat de vente stipule une exclusion de la garantie des vices dont l’acquéreur n’avait pas connaissance, cette stipulation est privée d’effet en cas de mauvaise foi du vendeur caractérisée par la connaissance du vice.

En l’espèce, l’acte de vente du 16 octobre 2017 est assorti d’une clause exclusive de la garantie des vices apparents ou cachés, conforme à l’article 1643 du Code civil.

L’expert expose que les infiltrations d’eau observées dans le salon-séjour de l’habitation de Madame [J] ne pouvaient pas être ignorées par le propriétaire précédent, Monsieur [W]. (Rapport p. 50)

Répondant à un dire de Monsieur [W], contestant sa connaissance du désordre, l’expert précise qu’il est techniquement improbable , en l’absence d’entretien du chéneau pendant environ 4 ans, que la mise en charge du chéneau engendré par ce défaut d’entretien, n’ait pas généré de pénétration d’eau à l’intérieur de l’habitation et son analyse est confortée par la présence de traces sur les lames du parquet en chêne dont des traces caractéristiques de pieds de mobilier, résultant de la stagnation d’eau.

Ces traces existaient bien avant l’emménagement de Madame [J], puisque comme le soutient Madame [J], elles sont visibles dans la fiche commerciale communiquée par la société GIBOIRE.

Compte-tenu de ces éléments et de la caractérisation des écoulements antérieurement à l’achat du bien par Madame [J], il apparaît que Monsieur [W] n’a pu ignorer les infiltrations d’eau, lesquels découlaient jusqu’au sol.

Dès lors il ne peut se prévaloir de la clause d’exonération des vices cachés.

2) Sur les infiltrations par les parois périphériques

L’expert a constaté que le mur en pierres de pays faisant le clos du salon est recouvert d’un enduit en mortier de ciment sur lequel de nombreuses auréoles d’humidité sont présentes, ainsi que des efflorescences de salpêtres démontrant une migration de l’eau à travers le mur et l’enduit, d’autant plus que ce dernier se désagrège en certains endroits. Il relève qu’un taux d’humidité à saturation au niveau de l’enduit de la moitié basse de ce mur. Il relève que des traces d’humidité sont également visibles dans le local WC contigu au salon sur le lambris un bois peint en blanc, sur lequel le taux d’humidité relevé est très important. (Rapport p. 52-53)

L’expert explique que l’humidité résulte de ce que le mur qui assure le clos de cette partie de l’habitation est assuré par un ancien mur de clôture en pierres de pays servant de mur de soutènement des terres de la parcelle voisine qui n’a pas vocation à être étanche et à servir de mur de clos d’une habitation. Il ajoute que le mur souffre en outre d’un manque d’entretien évident qui a aggravé les pénétrations d’eau à travers le mur. (Rapport p. 56)

L’expert expose que cette extension n’avait pas vocation à devenir un local d’habitation, que si l’humidité qui existait était acceptable pour un garage ou une remise, elle ne l’était pas pour un local à usage d’habitation et que Monsieur [D] a de sa propre initiative modifié la destination du local sans avoir obtenu l’autorisation des autorités compétentes. (Rapport p. 61)

L’expert conclut que la forte humidité relevée sur la face intérieure du mur en pierre faisant le clos de la partie « extension » à usage de salon, salle de bain et toilette est de nature à rendre les locaux impropres à leur destination. (Rapport p. 56)

Il découle de l’ensemble de ces éléments que les désordres affectant le salon à partir des parois périphériques constituent des vices cachés au sens de l’article 1641 du Code civil.

*

Lorsque le contrat de vente stipule une exclusion de la garantie des vices dont l’acquéreur n’avait pas connaissance, cette stipulation est privée d’effet en cas de mauvaise foi du vendeur caractérisée par la connaissance du vice.

En l’espèce, l’acte de vente du 16 octobre 2017 est assorti d’une clause exclusive de la garantie des vices apparents ou cachés, conforme à l’article 1643 du Code civil.

L’expert précise qu’il existait avec certitude des pénétrations d’eau générant une forte humidité sur la face intérieure du mur ouest formant le clos de la partie « extension » avant l’acquisition du bien immobilier par Madame [J]. (Rapport p. 56)

L’expert indique qu’il existait « avec certitude » des pénétrations d’eau générant une forte humidité de la face intérieure du mur ouest formant le clos de la partie « extension » avant l’acquisition du bien immobilier par Madame [J]. En réponse au dire de Monsieur [W], il précise qu’il techniquement improbable que Monsieur [W] n’ait constaté aucune humidité sur ce mur pendant le temps où il en était propriétaire comme celui-ci l’a affirmé lors des réunions d’expertise. (Rapport p. 56)

La manifestation du désordre, par la présence d’eau au sol du salon exclut toute ignorance de celui-ci par les précédents propriétaires.

Compte-tenu de ces éléments et de la caractérisation des écoulements antérieurement à l’achat du bien par Madame [J], Monsieur [W] n’a pu ignorer les infiltrations d’eau.

Dès lors il ne peut se prévaloir de la clause d’exonération de la garantie des vices cachés prévue au contrat.

* Sur la diminution de prix et les préjudices

L’article 1644 du Code civil dispose qu’en cas de vice caché, l’acheteur a le choix de rendre la chose et de se faire restituer le prix ou de garder la chose et de se faire rendre une partie du prix, étant précisé que cette option entre l’action rédhibitoire et l’action estimatoire est ouverte au seul acquéreur, sans qu’il ait à en justifier.

Il résulte des articles 1645 et 1646 du code civil que le vendeur de bonne foi ne doit que la restitution du prix et le remboursement des frais occasionnés par la vente alors que le vendeur de mauvaise foi est tenu « outre la restitution du prix […] de tous les dommages et intérêts envers l’acheteur ».

En l’espèce Madame [J] sollicite la condamnation de Monsieur [W] à lui régler, à titre de restitution d’une partie du prix, le montant des travaux réparatoires ainsi que diverses sommes à titre de dommages-intérêts en réparation des autres préjudices qu’elle subit.

Sur les travaux réparatoiresS’agissant des désordres causés par les infiltrations d’eau par les ouvrages de couverture, l’expert propose la démolition puis reconstruction de la charpente et de la couverture. Il préconise une réfection complète du chéneau et des solins en mortier ainsi que la reprise du chéneau descendant en zinc sur la partie nord précisant que la reprise du chéneau nord implique un déplacement de la ferme de charpente vers le sud impliquant la reprise de la couverture en ardoise et la dépose et repose sur conduit de fumée. (Rapport p. 50).

Il ajoute que devront être reprises les rives du lambris en sous-face de la couverture, les zones de parquet dégradées ainsi que les embellissements de la pièce. Il indique que les champignons lignivores et insectes xylophages devront être traités et le ballon d’eau chaude dégradé remplacé.

Ces travaux ont été chiffrés selon devis de Monsieur [R] à la somme de 17.620,20 euros HT soit 19.352,02 euros TTC.

L’expert estime ces coûts cohérents compte-tenu des travaux à réaliser.

Monsieur [W] conteste les préconisations de l’expert , soutenant qu’il n’est pas nécessaire de procéder à une déconstruction, pour remédier aux infiltrations liées à la défectuosité du solin et des éléments de couverture, alors que des reprises ponctuelles sont suffisantes. Il souligne que l’expert a , en outre, préconisé des travaux de mise en conformité des éléments de couverture dus à l’insuffisance des travaux d’origine qui aurait dû relever de la responsabilité décennale des entreprises et du vendeur constructeur.

Or au soutien de sa contestation, il ne verse aucun élément technique permettant de remettre en cause les préconisations de l’expert excluant toute reprise ponctuelle.

Dès lors, cette somme sera retenue par le tribunal et Monsieur [W] sera condamné à régler à Madame [J] la somme de 17.620,20 euros HT soit 19.352,02 euros TTC au titre des travaux réparatoires.

S’agissant des infiltrations par les parois périphériques, l’expert préconise la construction d’une nouvelle structure avec un nouveau mur compte-tenu de l’impossibilité d’utiliser le mur de soutènement en pierres de pays. Il précise que la création du nouveau mur nécessite la reprise de la dalle du rez-de-chaussée ainsi que la dépose des ouvrages de couverture et de charpente. Il explique que la partie extension devra être repensée pour être indépendante des murs de clôture sur les côtés ouest et nord et que l’espace entre les 2 murs devra être ventilé sur l’extérieur pour éviter toute accumulation d’humidité. Il préconise également la rénovation du mur en pierre de pays sur deux faces afin de garantir sa pérennité et mettre un terme aux passages d’eau. Il préconise l’intervention d’un maître d’œuvre, qu’il juge indispensable. (Rapport p. 62-63)

Ces travaux ont été chiffrés selon devis de Monsieur [R] à la somme de 78.527,31 euros HT, soit 86.413,25 euros TTC.

L’expert estime ces coûts cohérents compte-tenu des travaux à réaliser.

Les conclusions de l’expert ne font l’objet d’aucune contestation technique sur ce poste.

Dès lors, la somme précitée sera retenue par le tribunal et Monsieur [W] sera condamné à régler à Madame [J] la somme de 78. 527,31 euros HT, soit 86 413,25 euros TTC au titre des travaux réparatoires.

Les sommes allouées au titre des travaux réparatoires seront assorties des intérêts au taux légal à compter de la présente décision conformément à l’article 1231-7 du code civil.

En outre, ces sommes seront indexées sur l’indice BT01 à compter du mois de décembre 2021, date de l’estimation du coût des travaux par Monsieur [R], jusqu’à la date du présent jugement.

Sur les autres préjudicesL’article 1645 du code civil dispose que « si le vendeur connaissait les vices de la chose, il est tenu, outre la restitution du prix qu’il a reçu, de tous les dommages et intérêts envers l’acheteur ».

L’expert estime les préjudices autres que ceux en relation avec les travaux réparatoires, sont pour partie les mêmes pour les deux désordres constatés. (Rapport. P. 51)

— Préjudice de jouissance

Compte-tenu des désordres, Madame [J] n’a pu jouir d’une partie de son habitation constituée par son salon.

La demanderesse a produit des estimations locatives de son logement démontrant une différence de 400 euros entre la maison avec salon et la maison sans salon. (P33&34 Rome)

L’expert valide cette estimation, qui sera retenue par le tribunal, celle-ci paraissant cohérente.

Monsieur [W] sollicite que la condamnation soit limitée dans le temps soit à la date du présent jugement, la réalisation des travaux étant laissée à la seule initiative de la demanderesse qui aurait ainsi la possibilité de laisser perdurer dans le temps la perception de l’indemnité au titre du préjudice de jouissance.

Or Madame [J] n’a aucun intérêt à laisser perdurer le préjudice qu’elle subit.

En conséquence, Monsieur [W] sera tenu de régler à Madame [J] la somme mensuelle de 400 euros par mois à compter du 16 octobre 2017, jusqu’à achèvement des travaux.

— Frais de relogement

L’expert estime à 4 mois la durée des travaux réparatoires. (Rapport p. 65). Compte-tenu de ce que la salle de bain et les WC se trouvent dans la partie extension qui devra être reconstruite, Madame [J] devra être relogée durant cette période.

Madame [J] sollicite à titre d’indemnisation sur ce poste, la somme de 10.330,70 euros et produit un devis de relogement pour une période de 4 mois à compter du 3 septembre 2022 jusqu’au 7 janvier 2023.

L’expert estime cette somme excessive ; il propose une somme de 1 500 euros mensuels.

Cette estimation sera validée par le tribunal, puisqu’elle se rapproche davantage de la valeur locative de la maison de Madame [Z] outre, Madame [J] ne produit pas d’autres évaluations permettant de constater le caractère sous-évalué de la valeur locative retenue par l’expert .

En conséquence, Monsieur [W] sera tenu de verser à Madame [J] la somme de 6.000 euros au titre des frais de relogement.

— Perte de surface

La création d’un mur au-devant du mur actuel dans le cadre de la reconstruction de l’annexe implique une perte de surface de la pièce dont la surface sera réduite à 33,54 m² à la place de la surface actuelle de 35,61 m², soit une perte de 2,07 m².

L’expert ne fournit aucune évaluation.

Madame [J] expose aux termes de ses écritures que le bien ayant une surface totale de 81 m² (pièce n°24) et ayant été acquis pour la somme de 150.000 euros (pièce n°1), les 2,07 m² perdus en raison de la reconstruction représentent 3.833 euros (150.000 x 2,07 / 81).

Monsieur [W] oppose que la valeur de la maison n’est pas impactée par cette réduction de la surface et que le prix a été suffisamment baissé.

Or il ressort des pièces du dossier que le prix a été baissé pour une raison précise , résidant dans l’absence de raccordement au réseau d’eau potable et se trouve sans relation avec le litige présent.

Si la surface d’un bien immobilier est un critère significatif de son évaluation, il n’est toutefois pas démontré que le prix de vente de la maison aurait été impacté par cette diminution minime de la surface totale du bien immobilier.

En conséquence, Madame [J] sera déboutée de sa demande au titre de la perte de surface.

— Transformation du jardinet en place de stationnement et la perte de jouissance du jardin

L’expert explique, sur le fondement d’un courriel des services de l’urbanisme de la ville de Saint-Malo, que la transformation du garage en surface habitable créera une surface de plancher nécessitant de recréer à l’extérieur l’équivalent de deux places de stationnement. Une place étant déjà existante, une seconde place devra être créée et réduira, par conséquent, la taille du jardin d’une surface de 12 m2 sur 67 existant.

Madame [J] justifie du coût de la création de cette place de parking pour la somme de 2.160 euros.

Cependant, si l’expert mentionne la nécessaire transformation d’une partie du jardin en place de parking en raison des dispositions du PLU, il ne fait aucune relation entre cette obligation et l’existence d’un préjudice, lequel n’est pas démontré.

En outre, si le vendeur est tenu de réparer l’entier préjudice résultant du vice, il ne peut être tenu à la mise aux normes du bien au titre du PLU, mais doit exclusivement assurer le coût d’une remise en état à l’identique, ce qui est de nature à réparer intégralement le préjudice de l’acquéreur.

En conséquence, Madame [J] sera déboutée de sa demande au titre de la transformation du jardinet en place de stationnement

Elle sollicite également la somme de 10.000 euros en réparation de la perte de jouissance du jardin.

Il convient de préciser que ce préjudice n’est pas validé par l’expert. En outre, il n’est pas justifié dans son quantum.

En conséquence, Madame [J] sera déboutée de sa demande au titre de la perte de jouissance de son jardin.

* Sur l’action de Madame [J] à l’encontre des autres intervenants

La garantie des vices cachés étant due par le seul vendeur, Madame [J] sera déboutée de son action à l’encontre du notaire et de l’agent immobilier, dès lors que l’article 1641 du Code civil est le seul texte invoqué comme fondement à l’action de la demanderesse.

— Sur les appels en garantie

* Sur les demandes de garantie de Monsieur [W]

Monsieur [W] sollicite la condamnation in solidum de Monsieur [D], de la SELARL [S], et de la société GIBOIRE TRANSACTION, à le garantir de toute condamnation prononcée à son encontre au profit de Madame [J], tant en principal qu’en intérêts et frais.

— Sur la garantie des vices cachés invoquée à l’encontre de Monsieur [D]

Monsieur [W] fonde son appel en garantie à l’encontre de Monsieur [D] sur la garantie des vices cachés.

Monsieur [D] soutient que cette action ne peut plus être initiée à son encontre en raison de la prescription.

Monsieur [W] soulève l’irrecevabilité de cette fin de non- recevoir, celle-ci n’ayant pas été soulevée devant le juge de la mise en état conformément à l’article 789 du code de procédure civile.

Monsieur [D] n’a pas conclu sur ce point.

Il résulte de l’article 789 du code de procédure que lorsque la demande est présentée postérieurement à sa désignation le juge de la mise en état est , jusqu’à son dessaisissement, seul compétent , à l’exclusion de toute formation du tribunal, pour 6°,statuer sur les fins de non-recevoir.

L’article 122 du code précité dispose que constitue une fin de non-recevoir tout moyen qui tend à faire déclarer l’adversaire irrecevable en sa demande sans examen du fond, pour défaut du droit d’agir, tel le défaut de qualité, le défaut d’intérêt, la prescription, le délai préfixe et la chose jugée.

En l’espèce, il est constant que Monsieur [D] n’a pas saisi le juge de la mise en état de la fin de non-recevoir tirée du dépassement de l’action du délai d’exercice de l’action en garantie des vices cachés., Il n’est, par conséquent, plus recevable à s’en prévaloir devant le juge du fond,conformément à l’article 789 du code précité.

Monsieur [W] demeure ,dès lors, recevable à exercer son recours en garantie sur le fondement de larticle 1641 du code de procédure civile.

Aux termes de l’article précité, le vendeur est tenu de la garantie à raison des défauts cachés de la chose vendue qui la rendent impropre à l’usage auquel on la destine, ou qui diminuent tellement cet usage que l’acheteur ne l’aurait pas acquise, ou n’en aurait donné qu’un moindre prix, s’il les avait connus.

L’article 1642 du code civil précise que le vendeur n’est pas tenu des vices apparents et dont l’acheteur a pu se convaincre lui-même.

L’article 1643 du code civil ajoute que le vendeur est tenu des vices cachés, quand même il ne les aurait pas connus, à moins que, dans ce cas, il n’ait été stipulé qu’il ne sera obligé à aucune garantie

Il incombe à l’acquéreur de faire la démonstration d’un vice inhérent à la chose objet de la vente, antérieur à cette vente, indécelable pour l’acquéreur au moment de l’achat et qui compromet l’usage normal de cette chose au point de la rendre impropre à celui-ci.

Aux termes de l’article 1643 du Code civil, le vendeur profane et de bonne foi n’est pas débiteur de la garantie des vices cachés s’il est stipulé qu’il ne sera pas obligé à une garantie de ce chef, sauf à l’acquéreur à démontrer que son cocontractant avait une connaissance effective du vice. Le vendeur professionnel est assimilé à un vendeur de mauvaise foi, car il est censé connaître les vices. Le vendeur professionnel est assimilé à un vendeur de mauvaise foi, car il est censé connaître les vices.

-1) Sur les infiltrations par la couverture

En l’espèce, les constatations de l’expert permettent de caractériser la présence des infiltrations en provenance de la couverture antérieurement à l’acquisition de Madame [J] mais ne font pas état de l’apparition des désordres avant l’achat du bien par Monsieur [W].

Etant situés au niveau des éléments de couverture, les différents vices n’étaient pas détectables et leur manifestation, c’est-à-dire les infiltrations d’eau, a pu être dissimulé à Monsieur [W] lors des visites du bien en vue de son acquisition.

Il n’est pas contesté que le vice dont le bien est atteint rend celui-ci impropre à sa destination, tel qu’il a été constaté par l’expert.

Toutefois, l’encrassement biologique provoquant une mise en charge du chéneau, l’absence de double évacuation du chéneau, le décollement et la fissuration du solin, la fissuration du ciment en jonction entre la toiture et le mur en pierres de pays et le développement de mousse sont considérés par l’expert comme étant à l’origine des désordres (Rapport p. 45-46).

Or l’expertise ne permet pas de dire si ces vices existaient avant l’achat par Monsieur [W], l’expert se contentant par exemple de dire que les infiltrations d’eau sont récurrentes depuis déjà quelques temps, sans préciser leur date d’apparition.

En outre, Monsieur [W] reconnaît n’avoir pas réalisé l’entretien des chéneaux au cours des 4 années pendant lesquels il a été propriétaire du bien, ce qui a pu aggraver les infiltrations d’eau. (Rapport p. 41)

Par ailleurs, il n’est pas démontré que Monsieur [D] avait une connaissance de ces vices, ce qui permet au vendeur de se prévaloir de la clause d’exonération des vices cachés et exclut en conséquence toute mobilisation de la garantie des vices cachés. Enfin, il n’a pas réalisé lui- même les travaux afférents à la toiture, travaux qui ont été réalisés sous la maîtrise d’œuvre de Madame [F] [H].

Dès lors, la responsabilité de Monsieur [D] ne peut être engagée sur le fondement de la garantie des vices cachés.

En conséquence, Monsieur [W] sera débouté de sa demande de garantie à l’encontre de Monsieur [D] au titre des désordres résultant des infiltrations à partir des ouvrages de couverture.

2) Sur les infiltrations par les parois périphériques

En l’espèce, l’expert rappelle que Monsieur [D] était le propriétaire du bien dans lequel se situent les désordres. Il a été le maître d’ouvrage de travaux de rénovation du bien immobilier et notamment de la réfection des façades et de la toiture de la partie garage. Les documents joints à l’acte authentique de vente du bien de Monsieur [W] montrent que : (Rapport p. 28)

— les travaux ont été conçus et suivis par Madame [H], architecte à Saint-Malo ;

— les travaux de charpente ainsi que de fourniture et pose d’un lambris et d’un bardage ont été réalisés par la Menuiserie Générale Loisel Bironneau ;

— les travaux de couverture ont été réalisés par l’entreprise Laurent LEBEL TEL COUVERTURE ;

— les travaux de fourniture et pose d’un lambris et d’un bardage ont été réalisés par l’entreprise Menuiserie Générale Loisel Bironneau.

Pour la réalisation de ces travaux, une demande de déclaration de travaux a été déposée en Mairie de Saint-Malo le 27 juillet 200 précisant l’absence de création de surface de plancher et qu’il ne s’agissait que d’une modification de l’aspect extérieur d’une construction existante. (Rapport p. 31)

La déclaration de travaux a été acceptée suivant arrêté de la mairie de Saint-Malo en date du 14 août 2007. (P18 Pons)

L’expert explique que par la suite, Monsieur [D] a procédé à la transformation du local à usage de garage et de remise, en pièce habitable à usage de salon et de séjour avec notamment l’installation d’un foyer de cheminée, d’un parquet et d’un lambris sur les murs. L’expert précise que Monsieur [D] n’a fourni aucune facture d’entreprise pour ces travaux d’aménagement. (Rapport p. 31)

Il fait état de ce que la déclaration de travaux concernait seulement la réfection de la façade et de la toiture d’un garage (Rapport p. 56). Madame [H], architecte chargé des travaux, a confirmé que son travail « a consisté uniquement à la rénovation du garage-remise existant et en aucun cas en la réalisation d’un séjour-salon car même si c’était le souhait initial de Monsieur [D], le PLU ne le permettait pas » (Rapport. p. 59).

Par ailleurs, Madame [H] a confirmé que les travaux de pose de lambris par l’entreprise LOISEL concernait un bardage extérieur et qu’aucune autre entreprise que les sociétés LEBELTEL et LOISEL n’était intervenue sur le chantier lorsqu’elle le suivait. (Rapport p. 59). L’expert en déduit que Monsieur [D] a procédé, suite aux travaux réalisés sous la maîtrise d’œuvre de Madame [H], à l’aménagement intérieur de l’extension en réalisant ou en faisant réaliser notamment la pose d’un lambris sur la face intérieure du mur de clôture avec l’ajout d’une laine minérale, ce qui résulte des diagnostics joints lors de la vente entre Monsieur [D] et Monsieur [W]. (Rapport p. 61)

L’expert relève que la cause principale du désordre d’infiltration par les parois périphériques résulte du changement de destination de cette partie de l’habitation opéré par Monsieur [D], lorsqu’il était propriétaire du bien immobilier (Rapport p. 56)

L’expert déduit de l’ensemble de ces éléments que Monsieur [D] a modifié de sa propre initiative la destination du local litigieux en local d’habitation alors qu’il n’en avait pas l’autorisation administrative par les autorités compétentes et que les murs de clos de ce local ne le permettaient pas, notamment en raison de l’humidité affectant ledit local dont l’une des parois était constitué d’un mur de soutènement séparant le fonds appartenant à Monsieur [D] de celui appartenant à son voisin. L’expert explique que Monsieur [D] a ,dans un premier temps, affirmé avoir réalisé un double mur au droit du mûr de clôture en pierres de pays alors qu’en réalité il ne l’avait pas fait. Ce comportement de Monsieur [D] démontre bien qu’il avait conscience de la migration de l’humidité à travers ce mur de pierre et a sciemment caché la nature exacte de ce mur de clôture. (Rapport p. 61)

L’expert en conclut qu’il convient de retenir une part principale d’imputabilité technique pour ce désordre à Monsieur [D]. (Rapport p. 61)

Dans le cadre d’une action sur le fondement de la garantie des vices cachés, il résulte de l’exposé de l’expert que le désordre existait bien lorsque Monsieur [D] était propriétaire du bien immobilier, qu’il en avait connaissance tant dans son existence que dans sa gravité, et qu’il a volontairement occulté l’existence de ce désordre, lors de la vente du bien à Monsieur [W].

Par ailleurs, Monsieur [D] ne peut se prévaloir de la clause d’exonération de garantie des vices cachés dès lors qu’il est réputé professionnel pour être vendeur constructeur et avoir réalisé dans les lieux la rénovation et transformation de l’ancien garage en extension à l’habitation.

En conséquence, il sera tenu de garantir Monsieur [W] de la totalité des condamnations prononcées à son encontre au titre des travaux réparatoires nécessaires pour réparer les désordres affectant les parois périphériques.

— Sur les autres préjudices

S’agissant des divers dommages-intérêts accordés à Madame [J] au titre des frais de relogement et de l’indemnité de jouissance liés aux travaux réparatoires, il convient de répartir la charge de ces frais entre Monsieur [W] et Monsieur [D].

La proportion assumée par chacun dans la réparation des préjudices de jouissance et des frais de relogement devra se faire au prorata des condamnations prononcées au titre des travaux réparatoires.

Monsieur [W] objecte que les frais de relogement et indemnité de jouissance sont sans lien avec le désordre afférent aux infiltrations par la couverture. Or le déconstruction/reconstruction de la charpente et de la couverture nécessitée par ces infiltrations provoque un préjudice de jouissance et induit un relogement pendant les travaux tout autant que les désordres relatifs aux infiltrations trouvant leur origine dans les parois périphériques.

La totalité des travaux réparatoires se monte à la somme de 86.413,25 +19.352,02 soit 105.765, 27 euros.

La part assumée par Monsieur [W] représente 18,30%, celle assumée par Monsieur [D] 81,70%.

Dans ces conditions, Monsieur [D] sera condamné à garantir Monsieur [W] selon la répartition précitée, des condamnations prononcées au titre des frais de relogement et du préjudice de jouissance.

2) Sur les demandes de Monsieur [W] à l’encontre de la société GIBOIRE TRANSACTION

La garantie des vices cachés étant due par le seul vendeur, Monsieur [W] ne peut former son action à l’encontre de la société GIBOIRE TRANSACTION sur le fondement de l’article 1641 du Code civil.

Monsieur [W] mentionne ,dans son dispositif, sous forme de visa l’article 1231-1 du code civil. Il doit, en être déduit que son appel en garantie est fondé sur la responsabilité contractuelle de la société GIBOIRE.

Il est constant que la société GIBOIRE TRANSACTION a négocié la vente entre Monsieur [W] et Madame [J] et a rédigé le compromis de vente signé le 10 juillet 2021.

Il a été mentionné en page 4 de ce compromis par ladite société : « sur la réalisation éventuelle de travaux d’extension ou de rénovation au cours des 10 années précédentes.

Que les biens, objet des présentes, sont concernés par les dispositions de l’article L242-1 et suivants du Code des Assurances relatif à l’assurance dommages-ouvrage.

Le vendeur déclare que des travaux à l’initiative de l’ancien propriétaire ont été effectués depuis moins de 10 ans : Transformation d’un garage en extension d’habitation – réfection façade et toiture d’un garage.

Est porté à la connaissance de l’acquéreur pour sa parfaite information, l’extrait du titre de propriété du vendeur portant sur la réalisation de ces travaux ;

L’acquéreur prend acte de cette situation et déclare vouloir en faire son affaire personnelle ».

Or il est également indiqué dans ce même acte que l’acte de vente précédent signé entre Monsieur [D] et les Consorts [W] mentionnait en page 15 au titre des « Travaux de moins de 10 ans » : « Le VENDEUR déclare qu’il n’a réalisé au cours des deux années qui précèdent aucun travaux entrant dans le champ d’application des dispositions des articles L. 241-1 et L. 242-1 du Code des assurances relative à la responsabilité et aux dommages dans le domaine de la construction, à l’exception de ceux de « rénovation de l’aspect extérieur d’un garage (transformation d’un ancien garage en extension à l’habitation) après avoir déposé après de la Mairie de SAINT-MALO une déclaration de travaux exemptés de permis de construire le 27 juillet 2007 […] en suite de laquelle il a été rendu pour le Maire de SAINT MALO le 14 août 2007 un arrêté d’autorisation d’exécuter les travaux, mentionnés comme étant de « réfection façades et toiture d’une garage » avec la prescription particulière suivante , littéralement rapportée : « La construction sera accolée en limites séparatives, sans saillie ni retrait. Ceci exclut tout débordement de toiture et écoulement des eaux pluviales sur le fonds voisin.

Le VENDEUR déclare expressément :

— que les travaux exécutés sont conformes à la demande déposée ;

— n’avoir reçu aucune opposition de la part de la Mairie depuis la délivrance de cet arrêté ».

Monsieur [W] soutient que la particularité des informations mentionnées dans le compromis tenant à la contradiction entre l’autorisation d’exécuter des travaux comme étant « de réfection façade et toiture d’un garage », et la mention de la réalisation de travaux de « rénovation de l’aspect extérieur d’un garage (transformation d’un ancien garage en extension à l’habitation) » auraient dû alerter la société GIBOIRE TRANSACTION et l’inciter à attirer son attention et celle de Madame [J] sur la nécessité d’effectuer des vérifications quant aux travaux réalisés par Monsieur [D].

En sa qualité de rédacteur du compromis de vente , la société GIBOIRE TRANSACTION agit en qualité de rédacteur d’actes et de mandataire commun des deux parties à l’acte.

Il est de principe que l’intermédiaire professionnel, négociateur et rédacteur d’un acte, est tenu de s’assurer que se trouvent réunies toutes les conditions nécessaires à l’efficacité juridique de la convention.

Il doit notamment vérifier et, éventuellement, lever ou faire lever les risques juridiques, administratifs ou financiers portant sur le bien objet du compromis.

Il est de principe que l’agent immobilier a une obligation d’information et de conseil, qui est une obligation de moyens, étant précisé qu’il est un professionnel de l’entremise immobilière, et non pas un professionnel de la construction.

En l’espèce, il est constant que la société GIBOIRE TRANSACTION n’est pas intervenue lors de la vente entre [D]-[W] et que les travaux litigieux ont été réalisés préalablement à cette vente.

Dès lors, s’il lui appartenait de porter à la connaissance de Madame [J] l’information qui lui avait été donnée par Monsieur [W] et qui figurait dans l’acte authentique de la vente intervenue entre Monsieur [W] et Monsieur [D], elle n’était pas tenue de procéder à la véracité des informations figurant dans ledit acte authentique et de vérifier notamment, comme elle le soutient, la conformité des travaux décrits avec les démarches administratives réalisées, le bien ayant fait l’objet d’une vente, postérieurement à l’exécution des dits travaux.

En conséquence, Monsieur [W] sera débouté de sa demande de garantie à l’encontre de la société GIBOIRE TRANSACTION.

Sur les demandes de Monsieur [W] à l’encontre de la SELARL [S] & [T]

La garantie des vices cachés étant due par le seul vendeur, Monsieur [W] ne peut former son action à l’encontre de la SELARL [S] & [T] sur le fondement de l’article 1641 du Code civil.

Monsieur [W] n’est pas lié contractuellement à la SELARL [S] & [T], il ne peut engager la responsabilité de celle-ci sur le fondement de l’article 1231-1 du Code civil.

Or à la lecture du dispositif de Monsieur [W], aucun autre fondement n’est invoqué par celui-ci au fondement de sa demande à l’encontre de la SELARL [S] & [T].

En conséquence, Monsieur [W] sera débouté de ses demandes à l’encontre de la SELARL [S] & [T].

* Sur les demandes de garantie de la SELARL [S] & [T]

Il n’y a pas lieu de statuer sur les appels en garantie formulés par la SELARL [S] & [T] dès lors qu’il a été démontré précédemment que sa responsabilité n’est pas engagée.

* Sur les demandes de garantie de la société GIBOIRE TRANSACTION

Il n’y a pas lieu de statuer sur les appels en garantie formulés par la société GIBOIRE TRANSACTION dès lors qu’il a été démontré précédemment que sa responsabilité n’est pas engagée.

— Sur les autres demandes

* Sur la capitalisation des intérêts

La capitalisation des intérêts échus sera ordonnée à compter du présent jugement, dans le respect des dispositions de l’article 1343-2 du code civil.

* Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du Code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Monsieur [D] et Monsieur [W], parties succombant principalement, seront condamnés in solidum aux entiers dépens.

Les dépens seront recouvrés au profit de Maître WOIRIN, avocat aux offres de droit, en application de l’article 699 du code civil.

Dans leurs rapports entre eux, la charge des dépens sera répartie selon les proportions précédemment indiquées.

— Monsieur [D] : 81,70%.

— Monsieur [W] :18,30 %.

*Sur l’article 700 du code de procédure civile

Aux termes de l’article 700 du Code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a lieu à condamnation.

Monsieur [D] et Monsieur [W], parties succombant, seront condamnés in solidum à régler les sommes suivantes au titre de l’article 700 du Code de procédure civile :

—  5.000 euros à Madame [J] ;

—  2.000 euros à la société GIBOIRE TRANSACTION ;

—  2.000 euros à la SELARL [S] & [T].

Dans leurs rapports entre eux, la charge de ces indemnités sera répartie selon les proportions précédemment indiquées.

*Sur l’exécution provisoire

L’article 514 du Code de procédure civile dans sa version applicable au litige prévoit que les décisions de première instance sont de droit, exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

Aucun élément ne justifiant que le principe de l’exécution provisoire ne soit écarté, ce principe sera rappelé en fin de dispositif de la décision.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal statuant par jugement contradictoire, rendu en premier ressort et par mise à disposition au greffe,

DECLARE Madame [E] [J] partiellement bien fondée en son action initiée à l’encontre de Monsieur [V] [W], sur le fondement de l’article 1641 du Code civil,

DIT que les désordres affectant le salon du bien propriété de Madame [J], par les ouvrages de couverture constituent des vices cachés au sens de l’article 1641 du Code civil,

DIT que les désordres affectant le salon à partir des parois périphériques constituent des vices cachés au sens de l’article 1641 du Code civil,

DIT que Monsieur [W] ne peut se prévaloir de la clause d’exonération de la garantie des vices cachés prévue au contrat de vente du 16 octobre 2017,

En conséquence,

CONDAMNE Monsieur [W] à verser à Madame [J] la somme de 17.620,20 euros HT soit 19.352,02 euros TTC, au titre de diminution du prix de vente de la maison acquise le 16 octobre 2017 et correspondant au coût des travaux réparatoires nécessaires pour remedier aux infiltrations par les éléments de couverture,

CONDAMNE Monsieur [W] à verser à Madame [J] la somme de 78. 527,31 euros HT, soit 86.413,25 euros TTC au titre de diminution du prix de vente de la maison acquise le 16 octobre 2017 correspondant au coût des travaux réparatoires nécessaires pour remédier aux infiltrations par les parois périphériques,

DIT que ces sommes seront assorties des intérêts au taux légal à compter de la présente décision,

DIT que ces sommes seront actualisées en fonction de l’évolution de l’indice BT01 entre le mois de décembre 2021 et le présent jugement,

CONDAMNE Monsieur [W] à verser à Madame [J] en réparation de ses préjudices complémentaires :

— la somme mensuelle de 400 euros par mois à compter du 16 octobre 2017, jusqu’à achèvement des travaux,

— la somme de 6. 000 euros au titre des frais de relogement,

DEBOUTE Madame [J] du surplus de ses demandes d’indemnisation,

DECLARE Madame [E] [J] non fondée en son action à l’encontre de la SAS GIBOIRE TRANSATION et de la SELARL [S] & [T] , sur le fondement de l’article 1641 du Code civil,

En conséquence,

DEBOUTE Madame [J] de l’ensemble de ses prétentions à l’encontre de la société GIBOIRE TRANSACTION et de la SELARL [S] & [T],

DECLARE recevable l’action de Monsieur [V] [W] initiée à l’encontre de Monsieur [K] [D] sur le fondement de la garantie des vices cachés,

DECLARE Monsieur [W] partiellement bien fondé en son action initiée à l’encontre de Monsieur [D] ,sur le fondement de la garantie des vices cachés,

DIT que Monsieur [D] ne peut se prévaloir de la clause d’exonération de la garantie des vices cachés prévue au contrat de vente signé avec Monsieur [W] le 15 janvier 2014, que pour les désordres affectant la couverture de l’extension,

En conséquence,

DEBOUTE Monsieur [W] de sa demande de garantie à l’encontre de Monsieur [D], au titre des désordres résultant des infiltrations à partir des ouvrages de couverture,

CONDAMNE Monsieur [D] à garantir Monsieur [W] des condamnations prononcées à son encontre au titre des travaux réparatoires nécessaires pour réparer les désordres affectant les parois périphériques,

FIXE les parts de responsabilité de chacun d’eux dans la totalité du dommage subi par Madame [J] de la façon suivante :

— Monsieur [W] : 18,30%,

— Monsieur [D] : 81,70%,

CONDAMNE Monsieur [D] à garantir Monsieur [W] des condamnations prononcées au titre des frais de relogement et du préjudice de jouissance dans les proportions susvisées,

DEBOUTE Monsieur [W] de sa demande de garantie à l’encontre de la société GIBOIRE TRANSACTION,

DEBOUTE Monsieur [W] de ses demandes à l’encontre de la SELARL [S] & [T],

ORDONNE la capitalisation des intérêts échus, à compter du présent jugement dans le respect des dispositions de l’article 1343-2 du code civil,

CONDAMNE Monsieur [D] et Monsieur [W] in solidum aux entiers dépens,

DIT que les dépens seront recouvrés au profit de Maître WOIRIN, avocat aux offres de droit, en application de l’article 699 du code civil.

DIT que la charge finale des dépens sera répartie de la manière suivante :

— Monsieur [W] : 18,30%,

— Monsieur [D] : 81,70%,

CONDAMNE Monsieur [D] et Monsieur [W] in solidum à régler les sommes suivantes, au titre de l’article 700 du Code de procédure civile :

—  5.000 euros à Madame [J] ;

—  2.000 euros à la société GIBOIRE TRANSACTION ;

—  2. 000 euros à la SELARL [S] & [T].

DIT que la charge finale de ces indemnités sera répartie de la manière suivante :

— Monsieur [W] : 18,30% ;

— Monsieur [D] : 81,70%.

DEBOUTE Madame [J], Monsieur [W], Monsieur [D], la SAS GIBOIRE TRANSACTION et la SELARL [S] & [T] du surplus de leurs demandes,

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit et REJETTE les demandes tendant à l’écarter.

Le GREFFIER Le JUGE