TRIBUNAL JUDICIAIRE DE SAINT-PIERRE DE LA REUNION

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

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N° du dossier : N° RG 25/03535 – N° Portalis DB32-W-B7J-DBI7H

N° MINUTE : 26/00003

JUGEMENT

DU 19 Janvier 2026

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

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DANS L’AFFAIRE OPPOSANT :

S.A. SOCIETE DE DEVELOPPEMENT ET DE GESTION D’IMMOBILIER SOCIAL, dont le siège social est sis [Adresse 1]

Représentée par madame [R] [C], responsable du contentieux, munie d’un mandat

à :

Madame [J] [L] [U], demeurant [Adresse 2]

Monsieur [S] [Q] [X], demeurant [Adresse 3]

Tous deux comparant en personne

DÉBATS : A l’audience publique du 24 Novembre 2025

DÉCISION : Contradictoire

Prononcée par Pauline SUZANNE, Magistrat exerçant à titre temporaire, délégué dans les fonctions de juge des contentieux de la protection au tribunal judiciaire de Saint-Pierre, assistée de Odile ELIZEON, faisant fonction de greffier.

CE à la SODEGIS

CCC à [J] [L] [U] et [S] [Q] [X]

Le

EXPOSE DU LITIGE :

Par contrat du 1er février 2023, la Société de Développement et de Gestion d’Immobilier Social (ci-après la SODEGIS) dûment représentée par son représentant légal a donné à bail à Mme [U] [J] [L] et M. [X] [S] [Q] un logement situé [Adresse 4], pour un loyer mensuel de 480,84 euros, hors charges.

Invoquant un défaut de paiement de loyers échus, la SODEGIS a fait signifier le 16 septembre 2024 un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au contrat de bail et précisant son intention de s’en prévaloir à défaut de paiement de la somme due dans le délai de deux mois, hors coût de l’acte.

Par acte de commissaire de justice du 03 septembre 2025, la SODEGIS a saisi le juge des contentieux du tribunal judiciaire de Saint-Pierre aux fins de voir :

CONSTATER l’acquisition de la clause résolutoire, faute par Mme [U] [J] [L] et M. [X] [S] [Q] d’avoir régulariser leur situation ;

En conséquence,

PRONONCER la résiliation du bail, déclarer Mme [U] [J] [L] et M. [X] [S] [Q] occupants sans droit ni titre du logement précité et être autorisée à procéder à leur expulsion ;

CONDAMNER Mme [U] [J] [L] et M. [X] [S] [Q] au paiement d’un arriéré locatif arrêté au 26 août 2025 à la somme de 2 619,27 euros, augmentée des intérêts au taux légal depuis la mise en demeure du 08 février 2024, et ce au fur et à mesure des échéances jusqu’à parfait paiement ;

FIXER l’indemnité d’occupation à compter du prononcé de la décision à intervenir et jusqu’à la libération des lieux, à la somme de 629,66 euros par mois, révisable annuellement ;

CONDAMNER Mme [U] [J] [L] et M. [X] [S] [Q] à lui payer, en plus des dépens, la somme de 400 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 24 novembre 2025.

La SODEGIS, régulièrement représentée, a maintenu l’intégralité de ses demandes, en précisant que la dette locative s’élevait désormais à la somme de 3 726,84 euros.

Mme [U] [J] [L] et M. [X] [S] [Q] ont comparu et reconnu le montant de leur dette locative, mais ont demandé à pouvoir se maintenir dans les lieux en sollicitant les plus larges délais. Ils exposent qu’ils ne vivent plus ensemble depuis 2024 mais précisent qu’ils n’ont fait aucune démarche auprès du bailleur.

M. [X] [S] [Q] déclare qu’il perçoit un salaire mensuel de 1 600 euros et Mme [U] [J] [L] indique qu’elle occupe un nouvel emploi en tant que vendeuse depuis octobre 2025, moyennant un salaire mensuel de 1 200 euros.

Ils expliquent qu’ils ont trois enfants à charge et font état d’un crédit voiture qu’ils remboursent par mensualités de 322 euros.

Aucun diagnostic social et financier n’a été adressé au tribunal avant l’audience.

La décision a été mise en délibéré au 19 janvier 2026.

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Tribunal judiciaire de Saint-Pierre – décision du 19 Janvier 2026

MOTIFS DE LA DECISION :

SUR LA RECEVABILITE DE L’ACTION EN RESILIATION ET EN EXPULSION

En application de l’article 24 III de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, dans sa rédaction en vigueur le 29 juillet 2023, à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence de le commissaire de justice au représentant de l’Etat dans le département au moins six semaines avant l’audience, afin qu’il saisisse l’organisme compétent désigné par le plan départemental d’action pour le logement et l’hébergement des personnes défavorisées, suivant la répartition de l’offre globale de services d’accompagnement vers et dans le logement prévue à l’article 4 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée.

En l’espèce, une copie de l’assignation a été notifiée à la Préfecture de [Localité 1] par voie dématérialisée le 04 septembre 2025, soit au moins six semaines avant l’audience.

Par ailleurs, l’article 24 II de la même loi, dans sa rédaction en vigueur le 29 juillet 2023, prévoit que les bailleurs personnes morales autres qu’une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d’assurer le maintien du versement des aides mentionnées à l’article L. 821-1 du code de la construction et de l’habitation. Cette saisine, qui contient les mêmes informations que celles des signalements par les huissiers de justice des commandements de payer prévus au I du présent article, s’effectue par voie électronique par l’intermédiaire du système d’information prévu au dernier alinéa de l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée.

En l’espèce, la SODEGIS justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives le 04 octobre 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 03 septembre 2025.

L’action est donc recevable.

SUR L’ACQUISITION DES EFFETS DE LA CLAUSE RESOLUTOIRE

Selon l’article 1103 du Code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

L’article 1353 du même code dispose que celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver et, réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

L’article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989 précise que le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

Enfin, l’article 24 I de la même loi, dans sa version applicable au présent litige, dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, ces dispositions d’ordre public sont respectées.

En effet, le bail conclu le 1er février 2023 contient une telle clause résolutoire et un commandement de payer visant cette clause et reproduisant l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 et l’article 6 de la loi du 31 mai 1990 a été signifié le 16 septembre 2024, pour la somme en principal de 1 866,22 euros.

Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 16 novembre 2024.

SUR LE MONTANT DE L’ARRIERE LOCATIF

En application de l’article 24 V de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative.

L’article 441-9 du Code de la construction et de l’habitation dispose que l’organisme d’habitations à loyer modéré demande annuellement à chaque locataire communication des avis d’imposition ou de non-imposition à l’impôt sur le revenu et des renseignements concernant l’ensemble des personnes vivant au foyer permettant de calculer l’importance du dépassement éventuel du plafond de ressources et de déterminer si le locataire est redevable du supplément de loyer, que le locataire est tenu de répondre à cette demande dans un délai d’un mois, qu’à défaut et après mise en demeure restée infructueuse pendant quinze jours l’organisme d’habitations à loyer modéré liquide provisoirement le supplément de loyer.

En l’espèce, les suppléments de loyer appliqués par la SODEGIS seront écartés du calcul de l’arriéré, faute pour la bailleresse de justifier du respect de la procédure prévue à l’article L. 441-9.

Il faut rappeler que les frais de recouvrement entrepris antérieurement à la présente instance et sans titre exécutoire restent à la charge du créancier lorsqu’ils concernent un acte dont l’accomplissement n’est pas prescrit par la loi en vertu de l’article 32 de la loi du 9 juillet 1991, devenu l’article L. 111-8 du Code des procédures civiles d’exécution.

Par ailleurs, le coût des actes prescrits par la loi sera recouvré au titre des dépens de l’instance et ne saurait donc être intégré à l’arriéré locatif.

La SODEGIS produit un décompte démontrant que Mme [U] [J] [L] et M. [X] [S] [Q] restaient devoir, après soustraction des frais de poursuite (418,97 euros) et des pénalités injustifiées (68,58 euros), la somme de 3 239,29 euros à la date du 19 novembre 2025.

Mme [U] [J] [L] et M. [X] [S] [Q], qui ne contestent d’ailleurs pas le montant dû, seront par conséquent condamnés à payer cette somme à la SODEGIS, qui la réclamait en partie sous la forme juridique d’une indemnité d’occupation après résiliation du bail par l’effet de la clause résolutoire, qui sera toutefois suspendue pendant le cours des délais de paiement accordés.

SUR LES DELAIS DE PAIEMENT ET LEURS CONSEQUENCES

L’article 24 V de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, dans sa rédaction en vigueur le 29 juillet 2023, dispose que le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Le quatrième alinéa de l’article 1343-5 s’applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa. Le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l’obligation prévue au premier alinéa de l’article 6 de la présente loi. Il invite les parties à lui produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation.

Pendant le cours des délais ainsi accordés, les effets de la clause de résiliation de plein droit sont suspendus. Si le locataire se libère dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué et, dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, compte tenu de la reprise du paiement du loyer et des charges au jour de l’audience, et de leur situation personnelle et financière exposée à l’audience, il convient d’autoriser Mme [U] [J] [L] et M. [X] [S] [Q], qui paraissent en situation de régler leur arriéré locatif, à s’acquitter de son paiement, en plus du loyer courant, selon les modalités précisées au dispositif à compter de la présente décision, la dernière mensualité devant régler le solde.

De plus, le bailleur ne s’est pas opposé à la demande de délais de paiement et à la suspension en conséquence des effets de la clause résolutoire.

Dès lors, il y a lieu de suspendre les effets de la clause résolutoire stipulée au contrat de bail pendant la durée de ces délais et de dire que celle-ci sera réputée n’avoir jamais joué en cas de règlement de la dette de loyers et de charges à l’expiration de ces délais ou en cas de règlement complet avant cette date.

Afin de préserver les droits du bailleur et d’éviter, en cas de nouvelle défaillance des locataires, que ne s’accroisse le montant des loyers impayés, il sera précisé au dispositif qu’à compter de la présente décision et pendant la durée des délais de paiement accordés, le défaut de règlement du loyer courant ou d’une seule mensualité à son échéance pour l’apurement de la dette locative entraînera la déchéance des délais octroyés sept jours après la réception d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception ; par suite, la résiliation du bail interviendra de plein droit et la dette sera intégralement et immédiatement exigible.

Dans cette hypothèse, l’expulsion de Mme [U] [J] [L] et M. [X] [S] [Q] sera ordonnée, le sort des meubles se trouvant dans les lieux régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du Code des procédures civiles d’exécution, et ils seront redevables envers la SODEGIS, à compter de la date de résiliation du bail et jusqu’à parfaite libération des lieux et remise des clés, de la somme mensuelle de 629,66 euros à titre d’indemnité d’occupation ; cette indemnité étant révisable dans les mêmes conditions que le loyer et les charges qui auraient été dus si le contrat de bail s’était poursuivi.

SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES

Mme [U] [J] [L] et M. [X] [S] [Q], qui succombent à l’instance, supporteront la charge de l’intégralité des dépens de la présente procédure, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer et de l’assignation.

L’équité commande de ne pas faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS :

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort,

— DÉCLARE recevable la demande en résiliation de bail présentée par la SODEGIS dûment représentée par son représentant légal ;

— CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 1er février 2023 entre, d’une part, la SODEGIS dûment représentée par son représentant légal et, d’autre part, Mme [U] [J] [L] et M. [X] [S] [Q] concernant le logement situé [Adresse 4], sont réunies à la date du 16 novembre 2024 ;

— CONDAMNE Mme [U] [J] [L] et M. [X] [S] [Q] à payer à la SODEGIS dûment représentée par son représentant légal la somme de 3 239,29 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au 19 novembre 2025, avec intérêts au taux légal à compter du 16 septembre 2024 sur la somme de 1 866,22 euros et à compter de l’assignation du 03 septembre 2025 pour le surplus ;

— AUTORISE Mme [U] [J] [L] et M. [X] [S] [Q] à s’acquitter de cette somme, outre le loyer et les charges courants, en 35 mensualités de 90 euros chacune et une 36ème mensualité qui devra solder la dette en principal, frais et intérêts, sauf meilleur accord des parties ou adoption d’un plan de surendettement ;

— PRECISE que chaque mensualité devra intervenir avant le 10 de chaque mois et pour la première fois le 10 du mois suivant la signification du présent jugement ;

— SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés ;

— DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise ;

— DIT qu’en revanche, toute mensualité, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, restée impayée sept jours après la réception d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception justifiera :

* que la clause résolutoire retrouve son plein effet sans autre formalité ;

* que l’intégralité de la somme restant due devienne immédiatement exigible ;

* qu’à défaut pour Mme [U] [J] [L] et M. [X] [S] [Q] d’avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, la SODEGIS puisse faire procéder à leur expulsion ainsi qu’à celle de tous les occupants de leur chef, avec le concours d’un serrurier et de la force publique si besoin est, dans le respect des dispositions de l’article L. 412-1 du Code des procédures civiles d’exécution, en rappelant que le sort des meubles restant dans les lieux loués sera alors réglé conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du Code des procédures civiles d’exécution ;

* qu’une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant de 629,66 euros soit due, à compter de la date de résiliation du bail et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux, dont remise des clés, et révisable annuellement en fonction de la variation annuelle du dernier indice de révision du loyer connu à la date de révision publiée par l’Insee ;

— REJETTE la demande au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

— CONDAMNE Mme [U] [J] [L] et M. [X] [S] [Q] aux entiers dépens de la présente procédure, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer et de l’assignation.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition du jugement au greffe le 19 janvier 2026, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de procédure civile, la minute étant signée par Pauline SUZANNE, magistrat exerçant à titre temporaire délégué dans les fonctions de juge des contentieux de la protection, et le greffier.

Le juge, Le greffier,