N° RG 24/01717 – N° Portalis DB32-W-B7I-DA6S6 – page /

Tribunal judiciaire de Saint-Pierre – 1ère chambre civile – jugement du 06 Mars 2026

TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 1] DE [Localité 2]

MINUTE N°

DU : 06 Mars 2026

N° RG 24/01717 – N° Portalis DB32-W-B7I-DA6S6

NAC : 34C

Jugement rendu le 06 Mars 2026

ENTRE :

S.C.I. P.O.

dont le siège social est sis [Adresse 1]

Madame [D] [R]

demeurant [Adresse 2]

Monsieur [N] [M] [L]

demeurant [Adresse 3]

Madame [E] [P] veuve [H], décédée

Madame [T] [W] [K] [H], intervenante volontaire

demeurant [Adresse 4] à [Localité 3] [Adresse 5] [Localité 3]

Madame [F] [A] [H] intervenante volontaire

demeurant [Adresse 6]

Madame [J] [U] [H] intervenante volontaire

demeurant [Adresse 7]

Madame [I] [Z] [Y] [H] intervenante volontaire

demeurant [Adresse 8]

Représentés par Maître Florence BENARD, avocat au barreau de SAINT-DENIS-DE-LA-REUNION

ET :

LE SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE LA [Adresse 9], représenté par son syndic la SARL [V] IMMOBILIER

dont le siège social est sis [Adresse 10]

Représenté par Maître Thibaut BESSUDO de BOURBON AVOCATS, avocats au barreau de SAINT-DENIS-DE-LA-REUNION

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Barthélémy HENNUYER

Assesseur : Adeline CORROY

Assesseur : Chloé CHEREL BLOUIN

Magistrat rédacteur : Barthélémy HENNUYER

Greffier : Wilson FONTAINE-BLAS

DÉBATS :

Vu l’ordonnance de clôture en date du 19 Juin 2025 et de fixation du 22 Juillet 2025 ayant fixé la date de dépôt des dossiers au 19 Décembre 2025 où l’affaire a été mise en délibéré par mise à disposition au 06 Mars 2026

JUGEMENT : contradictoire et en premier ressort

______________________________________________________

Copie certifiée conforme à la minute et revêtue de la formule exécutoire délivrée à M^e Florence BENARD, M^e Thibaut BESSUDO le :

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Tribunal judiciaire de Saint-Pierre – 1ère chambre civile – jugement du 06 Mars 2026

EXPOSE DU LITIGE

La SCI P.O., Madame [D] [R], Madame [E] [P] et Monsieur [N] [L] sont propriétaires de lots de copropriété dans la résidence

[Adresse 11] sise [Adresse 12] à [Localité 4].

Cet ensemble immobilier se compose de neuf logements mitoyens comportant chacun sa propre toiture et se situe à proximité immédiate de la [Adresse 13] ; la société [V] en est le syndic en exercice.

Le 18 novembre 2023, le syndic a convoqué les copropriétaires de la résidence à une assemblée générale ordinaire fixée le vendredi 15 décembre 2023 à partir de 10h00. La convocation mentionnait plusieurs projets de résolutions dont la résolution 12 portant décision à prendre concernant les travaux de réfection de l’étanchéité de la toiture de la résidence suite aux infiltrations ; figuraient également les résolutions 12.1, 12.2 et 12.3 portants sur le choix des prestataires (TSR, TROPIC TOITURE et TECHNIQUES VERTICALES) à engager aux fins de réaliser lesdits travaux. Seul un devis de la société TOITURES SERVICES REUNION, d’un montant de 8.234,37 euros et portant sur le logement 9, était joint à la convocation.

Le 15 décembre 2023 à 10h00, la copropriété s’est réunie en assemblée générale ordinaire.

Lors de ladite assemblée, ont été adoptées à la majorité simple de l’article 24 de la Loi du 10 juillet 1965 des résolutions relatives à des travaux de réfection de l’étanchéité de la toiture de la copropriété. Il était décidé aux termes de la résolution 12 d’effectuer les travaux de réfection et d’étanchéité de la toiture de la résidence, et aux termes de la résolution 12.1 de confier ces travaux à la société TOITURES SERVICES REUNION pour un montant de 43.000 euros.

Par acte en date du 21 mai 2024, la SCI P.O., Madame [D] [R], Madame [T] [W] [K] [H], Madame [F] [A] [H], Madame [J] [U] [H], Madame [I] [Z] [Y] [H], et Monsieur [N] [L] ont délivré une assignation au syndicat des copropriétaires de la [Adresse 9].

Dans leurs dernières conclusions enregistrées le 21 mars 2025, ils demandent au tribunal de :

1) Vu l’article 47 du Code de procédure civile,

SE DECLARER compétent pour connaître du présent litige ;

2) Vu les articles 21, 24, 25, 42 et suivants de la loi du 10 juillet 1965,

Vu l’article L. 731-2 du Code de la construction et de l’habitation,

Vu l’article 11 du décret 67-223 du 17 mars 1967,

ANNULER en son entier l’assemblée générale ordinaire des copropriétaires de la [Adresse 9] sise [Adresse 12] à [Localité 4] du 15 décembre 2023 et toutes les décisions qu’elle a pu prendre ;

Subsidiairement,

ANNULER les résolutions 12, 12.1, 13, 15, 15.1 et 16 de l’assemblée générale ordinaire des copropriétaires de la [Adresse 9] sise [Adresse 12] à [Localité 4] du 15 décembre 2023 ;

CONDAMNER le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 9] à payer à la SCI P.O., à Madame [D] [R], à Madame [T] [W] [K] [H], à Madame [F] [A] [H], à Madame [J] [U] [H], à Madame [I] [Z] [Y] [H], à Monsieur [N] [L], la somme de 1 500 € chacun sur le fondement des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens conformément à l’article 696 du Code de procédure civile.

En tout état de cause,

DEBOUTER le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 9] de l’ensemble de ses

Demandes, fins et conclusions,

Vu l’article 514 du Code de procédure civile,

RAPPELER que l’exécution provisoire est de droit.

Par conclusions en date du 19 mars 2025, Madame [T] [W] [K] [H], Madame [F] [A] [H], Madame [J] [U] [H], Madame [I] [Z] [Y] [H], ont exprimé la volonté de venir aux droits de Madame [E] [P] veuve [H], décédée le [Date décès 1] 2024.

*

Dans ses dernières conclusions enregistrées le 30 octobre 2024, le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 9] demande au tribunal de :

DEBOUTER la S.C.I P. O, madame [D] [R] madame [E] [B] et monsieur [G] [M] [L] de leur demande d’annulation de l’assemblée générale des copropriétaires de la [Adresse 9] sise [Adresse 14] à [Localité 4] du 15 décembre 2023 ;

DEBOUTER la S.C.I P. O, madame [D] [R] madame [E] [B] et monsieur [G] [M] [L] de toutes leurs demandes d’annulation des résolutions 12, 12.1, 13,15, 15.1 et 16 de l’assemblée générale des copropriétaires de la [Adresse 9] sise [Adresse 14] à [Localité 4] du 15 décembre 2023 ;

DEBOUTER la S.C.I P. O, madame [D] [R] madame [E] [B] et monsieur [G] [M] [L] de toutes leurs demandes de dédommagement fondé sur l’article 696 et 700 du Code de Procédure Civile ;

CONDAMNER la S.C.I P. O, madame [D] [R] madame [E] [B] et monsieur [G] [M] [L] au paiement de la somme de 2.500 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile et aux entiers dépens.

Conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, il est fait expressément référence aux écritures susvisées quant à l’exposé détaillé de leurs prétentions et moyens.

La décision a été mise en délibéré au 6 mars 2026.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la compétence du tribunal judiciaire de Saint-Pierre

Aux termes de l’article 47 du Code de procédure civile, « lorsqu’un magistrat ou un auxiliaire de justice est partie à un litige qui relève de la compétence d’une juridiction dans le ressort de laquelle celui-ci exerce ses fonctions, le demandeur peut saisir une juridiction située dans un ressort limitrophe ».

En l’espèce, Madame [D] [R], demanderesse, est avocate au Barreau de Saint-Denis.

Par conséquent, il convient retenir la compétence du tribunal judiciaire de Saint-Pierre pour connaître du litige.

Sur l’intervention volontaire

Aux termes de l’article 370 du code de procédure civile, à compter de la notification qui en est faite à l’autre partie, l’instance est interrompue par :

— le décès d’une partie dans les cas où l’action est transmissible ;

— la cessation de fonctions du représentant légal d’un incapable ;

— le recouvrement ou la perte par une partie de la capacité d’ester en justice.

Aux termes de l’article 724 du code civil, les héritiers désignés par la loi sont saisis de plein droit des biens, droits et actions du défunt.

Madame [E] [P] veuve [H] est décédée le [Date décès 1] 2024.

Madame [T] [W] [K] [H], Madame [F] [A] [H], Madame

[J] [U] [H] et Madame [I] [Z] [Y] [H] expriment la volonté de venir aux droits de Madame [E] [P] veuve [H].

Il y a dès lors lieu de déclarer régulière leur intervention volontaire à l’instance.

Sur la régularité de l’assemblée générale des copropriétaires de la [Adresse 9] du 15 décembre 2023

Aux termes de l’article 15 du décret n°67-223 du 17 mars 1967 pris pour l’application de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, au début de chaque réunion, l’assemblée générale désigne, sous réserve des dispositions de l’article 29-1 de la loi du 10 juillet 1965 et de l’article 50 (alinéa 1er) du présent décret, son président et, s’il y a lieu, un ou plusieurs scrutateurs.

Le syndic assure le secrétariat de la séance, sauf décision contraire de l’assemblée générale.

Cet article ne confère ainsi à la désignation d’un scrutateur qu’un caractère facultatif, en l’absence de disposition expresse dans le règlement de copropriété.

En l’espèce, il convient de relever que le règlement de copropriété de la [Adresse 9] ne prévoit nullement, et notamment pas dans son article 28 consacré à l’organisation des assemblées, la désignation d’un scrutateur ; il ne prévoit pas davantage de sanctions en cas de manquements.

Il doit ainsi être relevé qu’en l’absence de sanction et de procédure prévue par le règlement de copropriété et conformément aux prescriptions légales édictées par l’article 15 du décret du 1967, la demande d’annulation de l’assemblée générale, au motif que Monsieur [X], gérant de la société TREVISE REUNION, copropriétaire, a cumulé les fonctions de président de séance et de scrutateur, ne saurait être accueillie, sans qu’il soit besoin de déterminer si cette situation était génératrice d’un conflit d’intérêt et étant relevé que ce dernier est, en tout état de cause, allégué et non démontré par les demandeurs.

La demande d’annulation de l’assemblée des copropriétaires litigieuse sera rejetée.

Sur les demandes subsidiaires tendant à l’annulation des résolutions 12, 12.1, 13, 15, 15.1 et 16 de l’assemblée générale ordinaire des copropriétaires de la [Adresse 9] du 15 décembre 2023

S’agissant de la qualification des travaux de réfection des toitures

Aux termes de l’article 9 de la Loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, « I. Chaque copropriétaire dispose des parties privatives comprises dans son lot ; il use et jouit librement des parties privatives et des parties communes sous la condition de ne porter atteinte ni aux droits des autres copropriétaires ni à la destination de l’immeuble. »

Aux termes de l’article 7 du règlement de copropriété de la [Adresse 9], « les parties privatives sont celles qui sont réservées à l’usage exclusif de chaque copropriétaire, c’est-à-dire les locaux compris dans son lot avec tous leurs accessoires, ainsi que le droit d’usage exclusif du jardin. Elles comprennent donc : la toiture, les plafonds et leurs parquets (à l’exception des ouvrages de gros œuvre, qui sont parties communes). […] Les parties privatives sont la propriété exclusive de chaque copropriétaire, lequel en assurera l’entretien et la réparation à ses frais exclusifs. »

Le règlement et la loi précités ne définissent pas les ouvrages de gros œuvre. Faute de critère précis, il appartient aux juges du fond d’apprécier souverainement l’importance de la rénovation et de préciser la nature et la consistance des travaux, étant précisé que constituent généralement des ouvrages de gros œuvre les éléments porteurs concourant à la stabilité ou à la solidité du bâtiment et tous autres éléments qui leurs sont intégrés ou forment corps avec eux, et notamment les éléments qui assurent le clos, le couvert et l’étanchéité à l’exclusion de leurs parties mobiles.

En l’espèce, le diagnostic technique global du 1er décembre 2013 énonce que « les toitures en tôles zingués sont toutes abîmées et nécessiteraient une réparation voire un remplacement en totalité », « l’ensemble de la toiture tôle est en mauvaise état et cause des infiltrations dans les logements (logement 08 notamment). » La société ISOLCELE évoque « des désordres classés dans la catégorie « urgent et important » sont à prendre en compte rapidement : – Réparation de la toiture du logement 08 », « Des désordres classés dans la catégorie « urgent et peu important » sont à prendre en compte dans des délais à court terme : – Réfection de la toiture de la résidence ».

Il résulte de ces éléments, qui caractérisent une atteinte à la solidité et à la stabilité du bâtiment, ainsi qu’à son étanchéité, et qui nécessitent l’engagement de travaux importants, que les résolutions tendant à la réalisation de travaux de réfection des toitures portent sur des ouvrages de gros œuvre et non pas sur les parties privatives du bâtiment. Dès lors, les résolutions prises par l’assemblée générale des copropriétaires le 15 décembre 2023 ne relèvent pas de l’article 7 du règlement de copropriété de la [Adresse 9] et pouvaient valablement être mises à la charge de l’ensemble des copropriétaires de la résidence.

Sur le DTG établi le 1er décembre 2023 par la société ISOCELE

Aux termes de l’article L731-2 du code de la construction et de l’habitation, « le contenu du diagnostic technique global est présenté à la première assemblée générale des copropriétaires qui suit sa réalisation ou sa révision ».

En l’absence de disposition en ce sens, le non-respect de cette formalité n’est pas sanctionné par la nullité de la résolution du syndic par l’assemblée générale, de sorte qu’aucune nullité, tirée du défaut d’information des copropriétaires, ne pourra être constatée.

Sur les notifications prescrites dans la convocation

Aux termes de l’article 11 du décret n°67-223 du 17 mars 1967 pris pour l’application de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, « sont notifiés au plus tard en même temps que l’ordre du jour : I. Pour la validité de la décision : 3° Les conditions essentielles du contrat ou, en cas d’appel à la concurrence, des contrats proposés, lorsque l’assemblée est appelée à approuver un contrat, un devis ou un marché, notamment pour la réalisation de travaux ainsi que les conditions générales et particulières du projet de contrat et la proposition d’engagement de caution mentionné aux deuxièmes alinéas des articles 26-7 et 26-12 de la loi du 10 juillet 1965 lorsque le contrat proposé a pour objet la souscription d’un prêt bancaire au nom du syndicat dans les conditions prévues à l’article 26-4 de cette loi ; »

Aux termes de l’article 13 du même décret, « l’assemblée générale ne prend de décision valide que sur les questions inscrites à l’ordre du jour et dans la mesure où les notifications ont été faites conformément aux dispositions des articles 9 à 11-I. »

Il ressort de ces dispositions que les notifications et formalités énoncées sont prescrites à peine de nullité des résolutions des assemblées.

Les conditions essentielles du contrat s’entendent notamment de la fourniture de l’état détaillé des travaux à exécuter, éventuellement matérialisée par des plans et a minima par la spécification des logements ou bâtiments concernés, des matériaux utilisés, du prix par article des prestations prévues, comportant l’évaluation de la main d’œuvre, des matériaux et fournitures, l’indication du caractère ferme ou au contraire révisable des prix proposés, les conditions d’exécution et en particulier les délais ainsi que les conditions de paiement.

En l’espèce, il convient de relever que la convocation à l’assemblée générale ordinaire du 15 décembre 2023 mentionne les éléments suivants :

12 Décision à prendre concernant les travaux de réfection et de l’étanchéité de la toiture de la résidence, suite aux infiltrations.L’assemblée générale après avoir :

Pris connaissance des conditions essentielles des devis, contrats et marchés joints à la convocation

La convocation comporte en annexe un devis de la société TOITURES SERVICES REUNION, relatif aux travaux à réaliser sur le logement 9, lequel fait état du « remplacement des couvertures bardeaux », du « remplacements des bardeaux en bois détériorés par de la tôle alu gris (varangue arrière, et avant), et détaille plusieurs prestations (dépose de couverture bardeaux, ossature en lames, fourniture et pose couverture tôle, F/P de descente d’eaux fluviales notamment).

Il convient dès lors de relever que la convocation litigieuse fait état de travaux de réfection sur « la toiture de la résidence » sans plus de précision, alors que le devis joint n’évoque que le seul « logement 9 » en contradiction avec le projet de résolution, et alors que la résolution de l’assemblée générale consécutive à cette convocation engage des travaux sur la toiture des logements 8 et 9. Il doit ainsi être rappelé qu’aucun devis n’a été produit au stade de la convocation s’agissant du logement 8 ; il doit être également souligné qu’aucune mention n’est apportée s’agissant du caractère ferme ou révisable des prix proposés sur le seul devis disponible, ce alors qu’une différence de prix est notable apparaît entre le devis joint à la convocation et le montant des travaux finalement validés en assemblée générale, à savoir 8.234,37 euros puis 43.000 euros. Il sera rappelé qu’aucun tableau récapitulatif n’a été joint à la convocation.

Au surplus, il ne saurait être opposé aux demandeurs, comme l’affirme le défendeur, qu’ « aucun des copropriétaires n’a notifié à réception le fait que ces éléments étaient manquants » alors qu’il est constant qu’il appartient au syndicat des copropriétaires de rapporter la preuve que les divers documents exigés par la loi ont bien été joints aux convocations et qu’en l’espèce, le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 9] n’a fourni aucun document ni aucune justification en ce sens.

Il convient par conséquent de constater que les conditions essentielles du contrat prescrites par la loi font défaut et doivent provoquer l’annulation des résolutions 12 et 12.1 de l’assemblée générale du 15 décembre 2023.

Les résolutions 13, 15, 15.1 et 16, qui sont la conséquence directe des résolutions 12 et 12.1, seront également annulées.

Sur les demandes accessoires

Le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 9], succombant à l’instance, sera condamné à verser à chacun des demandeurs à savoir la SCI P.O., à Madame [D] [R], à Madame [T] [W] [K] [H], à Madame [F] [A] [H], à Madame [J] [U] [H], à Madame [I] [Z] [Y] [H], et à Monsieur [N] [L], la somme de 1.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 9] sera également condamné aux dépens.

Sur l’exécution provisoire

En application de l’article 514 du code de procédure civile, les décisions rendues en première instance sont exécutoires par provision.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement, par jugement contradictoire, rendu en premier ressort et par mise à disposition au greffe, conformément à l’article 451 alinéa 2 du code de procédure civile,

DECLARE le tribunal judiciaire de SAINT-PIERRE compétent pour connaître du litige ;

RECOIT Madame [T] [W] [K] [H], Madame [F] [A] [H], Madame [J] [U] [H], et Madame [I] [Z] [Y] [H], en leur intervention volontaire à l’instance et aux droits de Madame [E] [P] veuve [H] ;

ANNULE les résolutions 12, 12.1, 13, 15, 15.1 et 16 de l’assemblée générale ordinaire des copropriétaires de la [Adresse 9] sise [Adresse 12] à [Localité 4] du 15 décembre 2023 ;

DEBOUTE pour le surplus ;

CONDAMNE le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 9] à verser à chacun des demandeurs à savoir la SCI P.O., à Madame [D] [R], à Madame [T] [W] [K] [H], à Madame [F] [A] [H], à Madame [J] [U] [H], à Madame [I] [Z] [Y] [H], et à Monsieur [N] [L], la somme de 1.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 9] aux dépens ;

RAPPELLE que le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire.

La présente décision a été signée par Barthélémy Hennuyer, vice-président, et par Wilson Fontaine-Blas, cadre greffier.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT