TRIBUNAL JUDICIAIRE DE SAINT-QUENTIN

Juge des contentieux de la protection – [Adresse 1]

MINUTE :

AFFAIRE N° RG 25/00063 – N° Portalis DBWJ-W-B7J-C4LS

Le

Copie exécutoire + copie à Me [B]

Copie exécutoire + copie à Me [Localité 1]

Copie à la sous-préfecture de [Localité 2] QUENTIN

Copie dossier

JUGEMENT DU 17 AVRIL 2026

DEMANDERESSE

S.A. CLESENCE

immatriculée au RCS de [Localité 3] sous le n° 585 980 022

dont le siège social est sis [Adresse 2]

représentée par Maître Laura PROISY de la SCP ANTONINI ET ASSOCIES, avocats au barreau de SAINT-QUENTIN

DÉFENDEURS

Mme [O] [S]

née le 06 Décembre 1992 à [Localité 4]

demeurant [Adresse 3]

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro C026912025001287 du 06/08/2025 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de SAINT QUENTIN)

représentée par M^e Marion BEAURAIN, avocate au barreau de SAINT-QUENTIN, substituée par M^e MECHIN Christophe, avocat au barreau de SAINT-QUENTIN

M. [P] [F]

né le 06 Juillet 1998 à [Localité 4]

demeurant [Adresse 3]

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro C026912025001618 du 07/10/2025 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de SAINT QUENTIN)

représentée par M^e Marion BEAURAIN, avocate au barreau de SAINT-QUENTIN, substituée par M^e MECHIN Christophe, avocat au barreau de SAINT-QUENTIN

La cause ayant été débattue à l’audience ordinaire et publique du 06 Février 2026 du juge des contentieux de la protection de SAINT-QUENTIN, (Aisne), présidée par William CRAWFORD, juge placé par ordonnance de Madame la première présidente de la cour d’appel d'[Localité 5] en date du 20 novembre 2025, assisté de Karine BLEUSE, Greffière ;

William CRAWFORD juge des contentieux de la protection, après débats, a avisé les parties présentes que la décision serait rendue ce jour par mise à disposition au greffe dans les conditions de l’article 450 du Code de procédure civile,

Greffière lors de la mise à disposition : Nadia HESSANI

Le jugement suivant a été prononcé :

EXPOSE DU LITIGE

Par contrat en date du 5 janvier 2022, la SA [Adresse 4] a donné à bail à Monsieur [P] [F] et à Madame [O] [S] un local à usage d’habitation situé à [Localité 6] [Adresse 5] [Adresse 6], pour un loyer mensuel initial de 318,28 euros charges comprises.

Se prévalant d’échéances de loyer demeurées impayées, le bailleur a fait délivrer le 21 octobre 2024 aux consorts [S] [F] un commandement de payer dans un délai de deux mois la somme de 479,89 euros au titre des loyers et charges impayés. Le commandement de payer visait la clause résolutoire du bail.

Par acte de commissaire de justice du 7 février 2025, signifié à étude, la SA HLM CLESENCE a fait assigner les consorts [S] [F] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Saint-Quentin, afin de voir, notamment au visa de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 :

— constater la résiliation du bail par application de la clause résolutoire ;

— ordonner l’expulsion des consorts [S] [F] ainsi que de tous occupants de son chef des lieux loués situés [Adresse 7] [Localité 7] – [Adresse 6], au besoin avec l’assistance de la force publique, à compter de la signification de la décision à intervenir ;

— condamner les consorts [S] [F] à lui payer la somme de 953,19 euros correspondant à l’arriéré de loyers et charges arrêtés au 7 février 2025, avec intérêts au taux légal à compter de la décision à venir ;

— condamner les consorts [S] [F] à lui payer une indemnité d’occupation mensuelle égale au loyer mensuel augmenté des charges, à compter de la date d’effet de la clause résolutoire et jusqu’au départ effectif des lieux ;

— condamner les consorts [S] [F] à lui payer la somme de 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux dépens en ce compris notamment les frais du commandement de payer, de la dénonce à la CCAPEX, de l’assignation et de sa notification, et les frais pour parvenir à l’expulsion ;

— ordonner l’exécution provisoire du jugement à intervenir.

Dans son assignation, au soutien de ses prétentions, la SA [Adresse 4] a fait valoir que les locataires n’ont pas régularisé la situation relative aux loyers dans le délai de deux mois impartis par le commandement de payer du 21 octobre 2024, de sorte qu’en application de la clause résolutoire prévue au bail, ce dernier se trouve résilié de plein droit.

Après deux renvois ordonnés lors des audiences du 6 juin 2025 et du 7 novembre 2025, l’affaire a été appelée à l’audience du 6 février 2026, où elle a été retenue.

A cette audience, la SA HLM CLESENCE, comparant représenté par son conseil Me [B], a repris les termes de son assignation et actualisé sa demande en paiement à la somme de 5.297,75 euros (au 4 novembre 2025). Ils se sont opposés à l’octroi de délais de paiement.

Les consorts [S] [F] ont comparu représentés par leur conseil, et ont sollicité des délais de paiement suspensifs leur permettant de demeurer dans les lieux, faisant valoir une situation financière difficile, et précisant avoir fait un règlement très récent.

La juridiction a été destinataire d’un diagnostic social et financier concernant la locataire en date du 29 avril 2025, qui indique que les consorts [S] [F] ont deux enfants mineurs à charge au domicile, font état de revenus à hauteur de 1143 euros et souhaitent rester dans les lieux. Ils indiquent que les difficultés financières auraient été causées par un problème de véhicule, et des problèmes de santé.

En application de l’article 24, V. de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le président a invité les parties à lui produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation.

La SA [Adresse 4] a précisé n’avoir pas été avisée de l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au profit des consorts [S] [F].

L’affaire a été mise en délibéré au 3 avril 2026, date de délibéré prorogée au 17 avril 2026.

MOTIFS DE LA DECISION

Conformément aux articles 472 et 473 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée. Le jugement est réputé contradictoire lorsque la décision est susceptible d’appel ou lorsque la citation a été délivrée à la personne du défendeur.

En application de l’article 834 du code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

Sur la demande en résiliation du contrat de bail et ses conséquences

Sur la recevabilité

Selon l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 applicable au présent litige, dans sa version antérieure à la loi du 29 juillet 2023, à peine d’irrecevabilité de la demande, les bailleurs personnes morales autres qu’une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus ne peuvent faire délivrer, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) prévue à l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée.

En outre, à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence du commissaire de justice au représentant de l’Etat dans le département, par lettre recommandée avec demande d’avis de réception ou par voie électronique, au moins six semaines avant l’audience, afin qu’il saisisse l’organisme compétent désigné par le plan départemental d’action pour le logement et l’hébergement des personnes défavorisées.

En l’espèce, il est établi que la saisine de la CCAPEX est intervenue le 22 octobre 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation le 7 février 2025, et que l’assignation en date du 7 février 2025 a été dénoncée le 10 février 2025 au préfet de l’Aisne, soit six semaines au moins avant la première audience du 6 juin 2025.

Par conséquent, l’action sera déclarée recevable.

Sur le fond

Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 applicable au présent litige, dans sa version antérieure à la loi du 29 juillet 2023, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, le bail signé par les parties contient une telle clause résolutoire.

Par exploit du 21 octobre 2024, le bailleur a fait commandement aux consorts [S] [F] de s’acquitter de la somme de 479,89 euros de loyers et charges impayés dans un délai de deux mois. Ce commandement, délivré à personne et à tiers présent au domicile, reproduit la clause résolutoire insérée au contrat de bail ainsi que les dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dans leur rédaction issue de la loi n°98-657 du 29 juillet 1998, de même que les dispositions de l’article 6 de la loi n°90-449 du 31 mai 1990 et mentionne la faculté pour le locataire de saisir le fonds de solidarité pour le logement.

Il résulte de l’historique du compte locataire en date du 4 novembre 2025 que les loyers n’ont pas été payés dans les deux mois. Faute d’avoir régularisé cette somme dans le délai imparti, ladite clause résolutoire est acquise, et le bail s’en trouve de plein droit résilié à la date du 22 décembre 2024.

Les locataires n’ayant plus aucun droit ni titre pour occuper l’immeuble litigieux, leur expulsion ainsi que celle tous occupants de son chef sera ordonné.

Sur la demande en paiement des arriérés de loyers et de charges

Aux termes de l’article 7, alinéa 1er, a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

Il ressort du décompte actualisé de la créance produit à l’audience par le bailleur qu’à la date du 4 novembre 2025, les consorts [S] [F] demeurent redevables de la somme de 5.064,13 euros au titre des loyers et charges impayés, échéance du mois d’octobre 2025 incluse, après soustraction des frais de justice (85,16 euros de commandement de payer, 148,46 euros d’assignation) qui ne constituent pas des loyers ni des charges et qu’il n’y a pas lieu de comptabiliser dans le montant de l’arriéré locatif réclamé.

Les consorts [S] [F] expliquent cette dette par des difficultés financières, sans davantage de précisions. Ils ne la contestent pas.

Par conséquent, au titre des arriérés de loyers, charges et indemnités d’occupation arrêtés au 4 novembre 2025, échéance d’octobre 2025 incluse, les consorts [S] [F] seront condamnés à payer à la SA [Adresse 4] la somme de 5.064,13 euros, avec intérêts au taux légal à compter du jugement, conformément à sa demande et aux dispositions des articles 1231-6 et 1231-7 du code civil.

Sur la demande de délais de paiement suspensifs

En application de l’article 24 V de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, dans sa rédaction issue de la loi du 27 juillet 2023, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Le quatrième alinéa de l’article 1343-5 du code civil s’applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa. Le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l’obligation prévue au premier alinéa de l’article 6 de la présente loi. Il invite les parties à lui produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation.

Conformément à l’article 24 VII de cette loi, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

En l’espèce, les consorts [S] [F] sollicitent des délais de paiement suspensifs, faisant valoir leur bonne foi et le fait qu’une rupture du bail aurait de graves conséquences sur leur situation personnelle et financière.

Il ressort des justificatifs versés par les consorts [S] [F] que ceux-ci ont payé la somme de 420 euros le 4 février 2026, soit le montant de leur loyer chargé.

Alors que la dette est particulièrement élevée, il n’est pas justifié d’une amélioration de la situation qui permettrait la résorption de la dette de manière crédible. Par ailleurs, les consorts [S] [F] n’ont réalisé aucun versement entre janvier 2025 et février 2026, et ne perçoivent que des allocations sociales pour un total de 970 euros par mois, ce qui interroge sur leur capacité à payer leur loyer ainsi que 200 euros par mois pour rembourser leur dette.

Il convient dans ces conditions de rejeter leur demande de délais de paiement.

Sur les mesures accessoires

L’article 696 du code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens à moins que le juge n’en mette la totalité ou fraction à la charge de l’autre partie.

Les consorts [S] [F], succombant dans le cadre de la présente instance, seront condamnés aux dépens, en ce compris le coût du commandement de payer, de la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives, de l’assignation et de sa notification à la préfecture.

Par ailleurs, il résulte des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile que dans toutes les instances, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à cette condamnation.

En l’espèce, compte-tenu des sommes dues par les consorts [S] [F], de la vocation de bailleur social de la SA HLM CLESENCE, et de la spécificité du présent contentieux, notamment quant à son impact socio-économique, l’équité commande de rejeter les demandes formulées par le bailleur sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Enfin, il sera rappelé que la présente décision est immédiatement exécutoire de plein droit conformément aux dispositions de l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,

La juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort,

DECLARE recevable la présente action ;

CONSTATE l’acquisition de la clause résolutoire, et en conséquence, la résiliation à la date du 22 décembre 2024 du bail conclu entre la SA [Adresse 4] et Monsieur [P] [F] et Madame [O] [S] concernant l’appartement à usage d’habitation situé [Adresse 8] ;

ORDONNONS par conséquent à Monsieur [P] [F] et Madame [O] [S] de libérer les lieux et de restituer les clefs dès la signification du présent jugement ;

DISONS qu’à défaut pour Monsieur [P] [F] et Madame [O] [S] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clefs dans ce délai, la S.A. HLM CLESENCE pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

RAPPELONS que le sort des meubles se trouvant dans les lieux est régi par les dispositions des articles L. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNONS solidairement Monsieur [P] [F] et Madame [O] [S] à payer à la S.A. [Adresse 4] une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de non-résiliation du bail, à compter du 22 décembre 2024 et jusqu’à la libération effective des lieux, caractérisée par la remise des clefs ;

FIXONS cette indemnité mensuelle d’occupation au montant du loyer et des charges, calculés tels que si le contrat s’était poursuivi ;

CONDAMNE solidairement Monsieur [P] [F] et Madame [O] [S] à payer à la SA HLM CLESENCE la somme de 5.064,13 euros au titre des arriérés de loyers, charges et indemnités d’occupation arrêtés au 4 novembre 2025, échéance du mois d’octobre 2025 incluse, avec intérêts au taux légal à compter du 3 avril 2026 ;

DISONS que la présente condamnation au paiement de l’arriéré comprend tant les loyers et charges impayés à la date de la résiliation que les indemnités d’occupation dues au titre des mensualités comprises entre la résiliation et le dernier décompte actualisé ;

REJETTE la demande de délais de paiement formée par Monsieur [P] [F] et Madame [O] [S] ;

REJETTE la demande formulée par la SA [Adresse 4] au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE in solidum Monsieur [P] [F] et Madame [O] [S] aux dépens, en ce compris notamment le coût du commandement de payer, de la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives, de l’assignation et de sa notification à la préfecture ;

REJETTE les demandes des parties plus amples ou contraires au dispositif de la présente décision ;

DIT que la présente décision sera notifiée par le greffe à la préfecture de l’Aisne, en application de l’article R 412-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

RAPPELLE que le présent jugement est immédiatement exécutoire de plein droit ;

LA GREFFIERE, Le JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION,

HESSANI Nadia William CRAWFORD