TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 1]

[Adresse 1]

[Adresse 2]

[Localité 2]

☎ : [XXXXXXXX01]

Fax : 03 88 71 61 71

N° RG 24/00266 – N° Portalis DB2D-W-B7I-CPAF

Minute N° 26/00129

DU 13 Mai 2026

section civile

République Française

Au nom du Peuple Français

JUGEMENT

PARTIE DEMANDERESSE :

S.C.I. ODALIS,

dont le siège social est sis [Adresse 3]

représentée par M^e Nadia PIETERS-FIMBEL, avocat au barreau de SARREGUEMINES, avocat plaidant

PARTIE DÉFENDERESSE :

S.C.I. OS 2R,

dont le siège social est sis [Adresse 4]

représentée par M^e Mathieu EHRHARDT, avocat au barreau de SAVERNE, avocat plaidant

Nature de l’affaire : Demande en réparation des dommages causés par d’autres faits personnels

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS :

Aintzane KARNAOUKH, Vice – Présidente du Tribunal

Charlotte BEZAULT, Auditrice de Justice

Mélanie LITTY, Greffière Placée

DÉBATS :

A l’audience du 16 Mars 2026

tenue publiquement

JUGEMENT :

mis à disposition au greffe

rendu par décision Contradictoire, en premier ressort

signé par Aintzane KARNAOUKH, Juge et Mélanie LITTY, Greffière Placée, n’ayant pas participé au délibéré.

EXPOSE DU LITIGE

Exposé des faits et de la procédure

Le 22 mars 2024, la société civile immobilière ODALIS et la société civile immobilière OS 2R ont signé un compromis de vente portant sur un immeuble à usage commercial situé [Adresse 5] à [Localité 3], cadastré section 2 n°[Cadastre 1], pour un prix de 68 000 euros et prévoyant une réitération de l’acte par acte authentique au plus tard le 15 mai 2024.

Le 17 mai 2024, la commune de [Localité 3] a connu des inondations qui ont entraîné une déclaration d’état de catastrophe naturelle.

Par courriel du 24 mai 2024, la notaire de la SCI OS 2R a notifié à la SCI ODALIS le souhait de la société défenderesse de ne pas poursuivre le projet d’acquisition.

La SCI ODALIS a transmis un courrier recommandé à la SCI OS 2R daté du 13 septembre 2024 la mettant en demeure de lui payer la somme de 6746,11 euros au titre de la clause pénale figurant dans le compromis de vente ainsi que le remboursement d’autres frais.

Par acte du 18 septembre 2024, la SCI ODALIS a fait assigner la SCI OS 2R devant le tribunal judiciaire de Saverne aux fins de condamnation de la société défenderesse au paiement de la somme de 6746,11euros.

Après renvois sollicités par les parties, le dossier a été appelé à l’audience du 16 mars 2026 et l’affaire a été mise en délibéré au 13 mai 2026.

Prétentions et moyens des parties

Aux termes de ses dernières écritures du 13 février 2026 et des observations faites à l’audience, la SCI ODALIS sollicite du tribunal que la SCI OS 2R soit condamnée au paiement de la somme de 9330,11euros avec intérêts au taux légal à compter de la date d’assignation, ainsi que sa condamnation aux dépens et à la somme de 5000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, le tout avec exécution provisoire. Elle conclut au débouté des demandes formées par la partie adverse.

Au soutien de sa demande de paiement, la SCI ODALIS fait valoir qu’aux termes du compromis de vente, la partie qui ne voudrait pas ou ne pourrait pas réitérer l’acte par acte authentique, alors que les conditions suspensives sont réalisées, serait redevable d’une indemnité de 6000 euros conformément à l’article 1231-5 du code civil. Elle estime que la SCI OS 2R n’a jamais prétendu qu’une condition suspensive n’avait pas été réalisée afin de remettre en cause le contrat.

La SCI ODALIS soutient également avoir subi des préjudices et notamment un manque à gagner résultant de l’impossibilité de placer la somme issue de la vente, soit 2584 euros pour un an. Elle indique avoir procédé à la réalisation de diagnostics nécessaires à la vente et a exposé la somme de 486 euros TTC au titre de l’établissement du diagnostic de performance énergétique et la somme de 260,11 euros au titre de la vérification de conformité des installations privatives d’assainissement par le syndicat des eaux et de l’assainissement d’Alsace-Moselle (SDEA). Elle réclame donc la somme de 9330,11euros sur le fondement des articles 1103, 1231 et 1231-5 du code civil.

Pour s’opposer aux moyens de la société défenderesse, la SCI ODALIS fait valoir que la société OS 2R avait connaissance des inondations et de l’endommagement de la toiture de sorte qu’aucun dol ne peut lui être reproché. Elle estime que les inondations de mai 2024 sont un évènement tout à fait exceptionnel qui ne peut lui être imputé et que l’état de l’immeuble n’empêchait pas son achat par la SCI OS 2R.

Enfin, en réponse à la demande reconventionnelle de la SCI OS 2R, la SCI ODALIS indique qu’elle n’a pas fait preuve de mauvaise foi mais que c’est au contraire la société défenderesse qui a fait preuve de mauvaise foi en mettant fin aux relations contractuelles unilatéralement et sans apporter de motif à la SCI ODALIS.

Aux termes de ses dernières écritures du 13 février 2026 et des observations faites à l’audience, la SCI OS 2R soulève, in limine litis, l’incompétence du tribunal de proximité. Elle sollicite, à titre principal, que la SCI ODALIS soit déboutée de ses demandes et, subsidiairement, que les montants sollicités soient réduits.

Elle demande, à titre reconventionnel, la condamnation de la SCI ODALIS à lui payer la somme de 5 000 euros à titre de dommages et intérêts. En tout état de cause, la SCI OS2R demande la condamnation de la SCI ODALIS aux dépens ainsi qu’à une indemnité de 3 500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile.

Au soutien de son exception de procédure tirée de l’incompétence du tribunal de proximité, la SCI OS 2R indique qu’à la suite des dernières conclusions du 27 décembre 2025, la demande principale de la SCI ODALIS s’élève désormais à 14 330,11euros relevant ainsi de la chambre civile du tribunal judiciaire de SAVERNE.

Pour s’opposer à la demande en paiement formée par la SCI ODALIS, la SCI OS 2R fait valoir sur le fondement de l’article L.125-5 IV du code de l’environnement, que la SCI ODALIS a omis de lui indiquer qu’un sinistre était intervenu en 2020 et que ce n’est qu’à la suite de l’état des lieux qu’elle l’a découvert. La SCI OS2R indique que selon le paragraphe V de l’article L.125-5 IV du code de l’environnement, l’acquéreur peut poursuivre la résolution du contrat. Elle sollicite ainsi la résolution du compromis de vente et en tout cas sa clause pénale. La SCI OS 2R sollicite également l’annulation du compromis de vente et l’anéantissement rétroactif de la clause pénale sur le fondement des articles 1104 et 1224 du code civil. Elle soutient que la SCI ODALIS a manqué aux obligations de loyauté et de bonne foi et lui reproche un dol par réticence.

En réponse aux moyens de la société demanderesse, la SCI OS 2R se fonde sur les articles 1604 et suivants du code civil pour faire valoir que suite aux inondations survenues en mai 2024 le bien à vendre n’était plus conforme aux stipulations du compromis et la SCI ODALIS ne pouvait en assurer la délivrance. Elle estime également que l’inondation de l’immeuble constitue un cas de force majeure prévu à l’article 1218 du code civil qui la dispensait de réitérer le compromis en la forme authentique.

La SCI OS 2R s’oppose à la mise en œuvre de la clause pénale, sur le fondement de l’article 1231-5 du code civil, indiquant que la SCI ODALIS ne l’a pas mise en demeure de réitérer le compromis. Subsidiairement, en application de l’article 1231-5 du code civil elle estime que le montant de la clause pénale doit être modéré au regard de la mauvaise foi de la SCI ODALIS.

Au soutien de sa demande reconventionnelle, la SCI OS 2R fait valoir que la SCI ODALIS a commis plusieurs fautes et la procédure engagée paraît abusive.

Il est renvoyé aux écritures des parties pour plus ample exposé de leurs prétentions et de leurs moyens conformément à l’article 455 du code de procédure civile.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur l’exception d’incompétence

Depuis l’entrée en vigueur de la loi n°2019-222 de programmation 2018-2022 et de réforme pour la justice, une entrée unique pour le justiciable a été créée sous la forme du « tribunal judiciaire » né de la fusion, à compter du 1er janvier 2020, des tribunaux d’instance et de grande instance. Depuis le 1er janvier 2020, le tribunal judiciaire connait, en première instance, de l’ensemble des contentieux civils peu important le montant du litige. Les tribunaux judiciaires connaissent ainsi de « chambres de proximité » dont la compétence matérielle est déterminée par l’article D.212-19-1 du code de l’organisation judiciaire et notamment des actions personnelles ou mobilières jusqu’à la valeur de 10 000 euros.

Il est constant que le montant de la demande résulte du dispositif des dernières conclusions du demandeur. Toutefois, les dépens et les sommes réclamées sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ne sont pas pris en compte dans le calcul du montant de la demande.

En l’espèce, il résulte du dispositif des dernières conclusions que la demande principale de la SCI ODALIS s’élève à la somme de 9330,11 euros. Ainsi, la chambre de proximité du tribunal judiciaire de Saverne qui est compétente des actions personnelles ou mobilières jusqu’à la valeur de 10 000 euros a été correctement saisie par le demandeur.

En conséquence, il conviendra de déclarer l’exception de procédure soulevée par la SCI OS 2R irrecevable.

Sur la demande principale

Sur la mise en jeu de la clause pénale

Aux termes de l’article 1231-5 du code civil : « Lorsque le contrat stipule que celui qui manquera de l’exécuter paiera une certaine somme à titre de dommages et intérêts, il ne peut être alloué à l’autre partie une somme plus forte ni moindre.

Néanmoins, le juge peut, même d’office, modérer ou augmenter la pénalité ainsi convenue si elle est manifestement excessive ou dérisoire.

Lorsque l’engagement a été exécuté en partie, la pénalité convenue peut être diminuée par le juge, même d’office, à proportion de l’intérêt que l’exécution partielle a procuré au créancier, sans préjudice de l’application de l’alinéa précédent.

Toute stipulation contraire aux deux alinéas précédents est réputée non écrite.

Sauf inexécution définitive, la pénalité n’est encourue que lorsque le débiteur est mis en demeure. »

Le compromis de vente signé entre les parties le 22 mars 2024 prévoit en pages 14 et 15 la clause suivante :

« Si l’une des parties ne veut ou ne peut réitérer le présent acte par acte authentique, bien que les conditions suspensives soient réalisées, elle sera redevable envers l’autre, d’une indemnité d’ores et déjà fixée à titre de clause pénale à la somme de SIX MILLE EUROS (6000 euros) conformément aux dispositions de l’article 1231-5 du code civil.

Etant ici précisé que la présente clause n’emporte pas novation et que chacune des parties aura la possibilité de poursuivre l’autre en exécution de la vente.»

En l’espèce, le compromis de vente a été signé entre la SCI ODALIS et la SCI OS 2R le 22 mars 2024 prévoyant une réitération de l’acte par acte authentique au plus tard le 15 mai 2024. Un procès-verbal de constat de commissaire de justice a été établi le 23 avril 2024, mettant en évidence un endommagement de la toiture. Cet élément est mentionné en page 3 du compromis de vente de sorte que l’acquéreur, en signant le compromis, avait connaissance de cette information.

Par ailleurs, il ressort des pièces produites, qu’aucune réitération devant notaire n’a eu lieu au 15 mai 2024 et que ce n’est que par courriel du 24 mai 2024 que la SCI ODALIS a eu connaissance de la renonciation de la SCI OS 2R à l’acquisition du bien. De même, il résulte que les inondations subies par la commune de [Localité 3] sont survenues le 17 mai 2024, soit postérieurement à la date du 15 mai 2024. Or, à cette date, le compromis de vente aurait dû être réitéré, ce qui n’a pas été fait par la SCI OS 2R sans qu’elle ne justifie, parallèlement, d’un éventuel retard dans la réalisation des conditions suspensives ou un motif qui l’empêcherait de réitérer l’acte à la date du 15 mai 2024.

Par courrier du 13 septembre 2024, le conseil de la SCI ODALIS a mis en demeure la SCI OS 2R. Aux termes de ce courrier, la SCI ODALIS indiquait que la SCI OS 2R refusait de réitérer le compromis de vente et était donc redevable de la somme de 6000 euros au titre de la clause pénale. Ainsi, la SCI OS 2R a valablement été mise en demeure par la SCI ODALIS conformément aux dispositions de l’article 1231-5 du code civil.

Il résulte que la clause pénale conclue entre les parties dans le compromis de vente avait pour finalité de sanctionner la partie qui ne voudrait ou ne pourrait réitérer le compromis par acte authentique. La SCI OS 2R a notifié qu’elle ne voulait plus réitérer le compromis de vente le 24 mai 2024 alors que le compromis n’était ni résolu, ni caduc.

Ainsi, la SCI ODALIS est bien fondée à réclamer le paiement de la clause pénale.

Concernant le montant de la clause, celui-ci a été fixé conventionnellement par les parties à la somme de 6000 euros. Le juge peut modérer ou augmenter le montant de cette clause pénale. En l’espèce, compte tenu des inondations qui ont touché la commune de DIEMERINGEN le 17 mai 2024 et de la preuve apportée par la SCI OS 2R qu’un état de catastrophe naturelle a été reconnu pour ladite commune, la SCI OS 2R pouvait légitimement se poser la question de dommages matériels causés par l’inondation sur le bien litigieux. En conséquence, le montant de la clause pénale sera révisé et sera fixé à la somme de 5000euros.

Il conviendra de condamner la SCI OS 2R au paiement de la clause pénale à hauteur de 5000 euros.

Sur les demandes de dommages et intérêts

Conformément à l’article 1103 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

Les articles 1231-1 et 1231-2 du code civil prévoient que le débiteur est condamné au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution. Ces dommages et intérêts sont, en général, de la perte qu’il a faite et du gain dont il a été privé.

La SCI ODALIS verse aux débats la facture du cabinet [B] & Associés pour la réalisation du diagnostic de performance énergétique et la facture du SDEA pour la conformité des installations d’assainissement. Toutefois, ces dépenses étaient nécessaires pour réaliser son projet de vente et ne sont pas la conséquence de la défaillance de la SCI OS 2R. En outre, il ressort de ses propres écritures qu’elle a trouvé acquéreur, en cours de procédure, et une vente a été signée le 15 juin 2025.

En conséquence, la SCI ODALIS sera déboutée de sa demande de remboursement des factures de 486 euros et 260,11euros.

S’agissant de la perte de chance, il appartient à la SCI ODALIS de caractériser l’existence d’une probabilité réelle même si minime de la survenance de l’événement favorable donnant droit à réparation. En l’espèce, si la SCI OS 2R n’avait pas renoncé à l’achat du local commercial, la SCI ODALIS aurait perçu le prix de vente, soit la somme de 68 000 euros. Cependant, nul élément ne permet d’établir que cette somme aurait été placée sur un compte et le cas échéant, quel aurait été le taux d’intérêts annuel relatif au placement de sorte que la somme réclamée par la demanderesse de 2584 euros n’est pas justifiée. La réalité de ce préjudice est ainsi incertaine et ne peut donner lieu à indemnisation.

En conséquence, il convient de rejeter la demande de condamnation de la SCI OS 2R au paiement de la somme de 2584 euros pour manque à gagner sur intérêts.

Sur la demande reconventionnelle

En vertu des dispositions de l’article 1240 du code civil tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé, à le réparer.

L’exercice d’une action en justice constitue en principe un droit qui ne dégénère en abus pouvant donner naissance à une dette de dommages et intérêts que dans le cas de malice, de mauvaise foi ou d’erreur grossière équipollente au dol.

En l’espèce, au regard de la condamnation de la SCI OS 2R au paiement de la clause pénale, aucune faute, constitutive de mauvaise foi ou erreur grossière équipollente au dol, ne peut être retenue envers la SCI ODALIS.

En conséquence, la SCI OS 2R sera déboutée de sa demande reconventionnelle de dommages et intérêts.

Sur les demandes accessoires

Sur les dépens

Il résulte des dispositions de l’article 696 du code de procédure civile que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge de l’autre partie.

La SCI OS 2R, qui succombe à l’instance, sera condamnée aux dépens.

Sur les frais irrépétibles

Condamnée aux dépens, la SCI OS 2R sera condamnée à verser à la SCI ODALIS une somme qu’il est équitable de fixer à 2000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La SCI OS 2R, partie perdante et condamnée aux dépens, sera également déboutée de sa demande de ce même chef.

Sur l’exécution provisoire

En application de l’article 514 du code de procédure civile la présente décision est de droit exécutoire par provision sans qu’il y ait lieu de le rappeler dans le dispositif et aucun motif ne justifie de l’écarter.

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal,

Statuant publiquement par jugement contradictoire, rendu en premier ressort et mis à disposition au greffe,

DECLARE irrecevable l’exception de procédure tirée de l’incompétence du tribunal de proximité soulevée par la société civile immobilière OS 2R ;

CONDAMNE la société civile immobilière OS 2R à payer à la société civile immobilière ODALIS la somme de 5000 euros au titre de la clause pénale ;

REJETTE les demandes de dommages et intérêts formée par la société civile immobilière ODALIS ;

DEBOUTE la société civile immobilière OS 2R de sa demande reconventionnelle ;

CONDAMNE la société civile immobilière OS 2R aux dépens ;

CONDAMNE la société civile immobilière OS 2R à payer à la société civile immobilière ODALIS la somme de 2000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

DEBOUTE la société civile immobilière OS 2R de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

LE GREFFIER, LE JUGE,

Jugement rédigé par Charlotte BEZAULT, auditrice de justice, sous le contrôle de Aintzane KARNAOUKH, vice-présidente.