Surélévation
Décisions
Le propriétaire d'un immeuble ayant vendu le droit de surélévation lui appartenant à une société civile immobilière dont il est le gérant ne saurait réclamer à l'entrepreneur réparation des malfaçons par application de l'article 1792, action qui n'appartient qu'à la société civile immobilière seule liée à l'entrepreneur par un marché.
L'abus de droit peut résulter aussi bien d'une action que d'une abstention. C'est ainsi que constitue un tel abus le refus injustifié, opposé par le syndicat des copropriétaires d'un immeuble édifié en surélévation d'une maison dans laquelle était exploitée une station-service, d'autoriser la prolongation, jusqu'à la terrasse supérieure de l'immeuble, des tubes d'aération des cuves à essence, prolongation exigée par l'Administration et rendue nécessaire par la surélévation de l'immeuble du fait de la copropriété.
Les dispositions des articles 3 et 37 de la loi du 10 juillet 1965 autorisant le syndicat des copropriétaires à s'opposer à l'exercice du droit de surélévation que s'est réservé un propriétaire ou un tiers, par convention antérieure à la promulgation de ce texte, dérogent à l'article 2 du code civil. Par suite, il y a lieu d'en faire application dans un litige ou la "réserve" du droit de surélévation a été cédée antérieurement à la loi.
En vertu des dispositions imperatives de l'article 35 de la loi du 10 juillet 1965, la surelevation d'un batiment en copropriete aux fins de creer des locaux a usage privatif ne peut etre autorisee que par un vote regulier de l'assemblee des coproprietaires.
Saisis d'une contestation relative a la surelevation d'un immeuble faisant partie d'un ensemble place en co-propriete, les juges d'appel, qui relevent que rien dans le reglement interieur de co-propriete ne prevoit la situation nouvelle de la surelevation et rappellent qu'en application de l'article 9 de la loi du 28 juin 1938, le syndicat peut, a la majorite des voix, autoriser un co-proprietaire a faire tous travaux dont il ne peut resulter qu'un accroissement de valeur pour l'immeuble, apprecient souverainement que la surelevation autorisee par l'assemblee generale a donne une plus-value a l'ensemble ou, tout au moins au batiment sureleve.
Un droit de surélévation est un bien pouvant faire l'objet d'une cession.
Présente le caractère de construction neuve au sens de l'article 3 de la loi du 1 er septembre 1948 et est définitivement exclu du champ d'application de cette loi l'immeuble dans lequel ont été réalisés des travaux, notamment de surélévation, dont la cour d'appel a constaté l'importance et l'augmentation considérable du confort qui en résultait.
Une Cour d'appel peut décider que les travaux de redressement des combles pour l'exécution desquels le propriétaire de lots à usage de grenier, dans un immeuble en copropriété, avait obtenu l'autorisation de l'Assemblée générale, constituaient une surélévation de l'immeuble au sens des dispositions d'ordre public de l'article 35 de la loi du 10 juillet 1965, dès lors qu'elle relève que le projet d'aménagement impliquait nécessairement l'exhaussement de la panne faîtière centrale, des pannes latérales ainsi que le remplacement de la toiture à 2 versants par une toiture mansardée avec ouverture de fenêtres nouvelles.
° Les dispositions de l'article 35 de la loi du 10 juillet 1965 sont applicables à des travaux de surélévation du faîtage qui permettent la création, aux lieu et place d'un comble, de pièces mansardées éclairées par des fenêtres. ° Le syndic, investi du pouvoir d'administrer et conserver l'immeuble en copropriété, est responsable, à l'égard de chaque copropriétaire, des fautes commises dans l'exercice de sa mission.
Viole l'article 1725 du code civil la cour d'appel qui, pour debouter un locataire de locaux appartenant a deux coproprietaires dans un meme immeuble de l'action en dommages-interets qu'il a introduite contre ceux-ci en reparation du dommage qu'il a subi par suite d'infiltrations d'eau provenant de l'enlevement de la couverture effectue sans precaution suffisante par l'entrepreneur du cessionnaire du droit de surelevation cede par l'un des bailleurs, enonce que le trouble trouve sa source, non dans la nature des travaux, mais dans une faute commise dans leur execution, […]
pendant 7 jours
Commentaires
L'article 238 octies A du code général des impôts (CGI) prévoit un régime d'exonération des plus-values de cession d'un droit de surélévation réalisées par les entreprises relevant de l'impôt sur le revenu ou de l'impôt sur les sociétés au plus tard le 31 décembre 2017 en vue de la réalisation de locaux destinés à l'habitation. L'étude d'ensemble du régime d'exonération des plus-values de cession du droit de surélévation est traitée au BOI-BIC-PVMV-40-10-80.
Lire la suite…Définition du droit de surélévation Le droit de surélévation est le droit réel d'édifier une construction prolongeant verticalement les façades d'un immeuble préexistant tout en rehaussant le faîtage du toit. […]
Lire la suite…La surélévation a le vent en poupe depuis quelques années. […]
Lire la suite…Actualité liée : 11/03/2025 : RFPI - Prorogation jusqu'au 31 décembre 2026 de l'exonération en faveur de la cession d'un droit de surélévation prévue au 9° du II de l'article 150 U du CGI (loi n° 2025-127 du 14 février 2025 de finances pour 2025, art. 85) Le 9° du II de l'article 150 U du code général des impôts (CGI) prévoit une exonération temporaire des plus-values de cession d'un droit de surélévation réalisées par des personnes physiques ou des sociétés ou groupements qui relèvent de l'article 8 du CGI, de l'article 8 bis du CGI, et de l'article 8 ter du CGI, […]
Lire la suite…Beaucoup de personnes s'interrogent sur l'opportunité de surélever un immeuble. […]
Lire la suite…Surélévation d'un pavillon en copropriété En matière de copropriété, la surélévation et très encadrée, afin de respecter les droits de chacun. […]
Lire la suite…Si la surélévation entraine une surface de plancher ou une emprise au sol du bâtiment supérieure à 170m² après travaux, le recours à un architecte est obligatoire. […]
Lire la suite…pendant 7 jours
Lois et règlements
La surélévation ou la construction de bâtiments aux fins de créer de nouveaux locaux à usage privatif ne peut être réalisée par les soins du syndicat que si la décision en est prise à la majorité prévue à l'article 26.
Article L145-21 du Code de commerce
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- Partie législative
- LIVRE Ier : Du commerce en général
- TITRE IV : Du fonds de commerce
- Chapitre V : Du bail commercial
- Section 4 : Du refus de renouvellement
Le propriétaire peut également différer pendant une durée maximum de trois ans le renouvellement du bail, s'il se propose de surélever l'immeuble et si cette surélévation rend nécessaire l'éviction temporaire du locataire. Celui-ci a droit, dans ce cas, à une indemnité égale au préjudice subi sans pouvoir excéder trois ans de loyer.
Article 36 de la Loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis
Les copropriétaires qui subissent, par suite de l'exécution des travaux de surélévation prévus à l'article 35, un préjudice répondant aux conditions fixées à l'article 9 ont droit à une indemnité. Celle-ci, qui est à la charge de l'ensemble des copropriétaires, est répartie selon la proportion initiale des droits de chacun dans les parties communes.
Article L111-35 du Code de l'urbanisme
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- Partie législative
- Livre Ier : Réglementation de l'urbanisme
- Titre Ier : Règles applicables sur l'ensemble du territoire
- Chapitre Ier : Règlement national d'urbanisme
- Section 10 : Réfection et surélévation des constructions
Lorsqu'une construction régulièrement édifiée fait l'objet d'une demande d'autorisation d'urbanisme concernant des travaux de surélévation ou de transformation limitée d'un immeuble existant, l'autorisation d'urbanisme ne peut être refusée sur le seul fondement de la non-conformité de la construction initiale aux règles applicables en matière d'implantation, d'emprise au sol et d'aspect extérieur des constructions.
Article 2 de l'Arrêté du 18 mars 2026 modifiant les exigences de performance énergétique et environnementale des surélévations
Le présent arrêté entre en vigueur le 1 er juillet 2026.
Article 3 de l'Arrêté du 18 mars 2026 modifiant les exigences de performance énergétique et environnementale des surélévations
Le présent arrêté sera publié au Journal officiel de la République française.
Article L111-4-1 du Code de la construction et de l'habitationAbrogé
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- Partie législative
- Livre Ier : Dispositions générales
- Titre Ier : Construction des bâtiments
- Chapitre Ier : Règles générales
- Section 2 : Dispositions générales applicables aux bâtiments d'habitation
- Sous-section 1 : Règles générales de construction
Pour un projet de surélévation d'immeuble achevé depuis plus de deux ans et répondant aux conditions du premier alinéa de l'article L. 152-6 du code de l'urbanisme, le préfet peut accorder des dérogations pour l'application des articles L. 111-4 en ce qu'il concerne les dispositions relatives à l'isolation acoustique, aux brancards, aux ascenseurs, […]
Article L112-13 du Code de la construction et de l'habitation
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- Partie législative
- Livre Ier : Construction, entretien et rénovation des bâtiments
- Titre Ier : Règles générales applicables à la construction et la rénovation de bâtiments
- Chapitre II : Principes généraux de respect des règles de construction
- Section 4 : Dérogations aux règles de construction
structurelles ou liées aux matériaux en place, du bâtiment à surélever ne permettent pas d'atteindre les objectifs définis aux articles précités. […]
Article L152-6 du Code de l'urbanisme
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- Partie législative
- Livre Ier : Réglementation de l'urbanisme
- Titre V : Plan local d'urbanisme
- Chapitre II : Effets du plan local d'urbanisme
- Section 2 : Dérogations au plan local d'urbanisme
2° Déroger au règlement mentionné au premier alinéa pour autoriser la surélévation d'une construction achevée depuis plus de deux ans, lorsque la surélévation a pour objet la création de logements ou un agrandissement de la surface de logement ;
Article 37 de la Loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis
Toute convention par laquelle un propriétaire ou un tiers se réserve l'exercice de l'un des droits accessoires visés à l'article 3 autre que le droit de mitoyenneté devient caduque si ce droit n'a pas été exercé dans les dix années qui suivent ladite convention. Si la convention est antérieure à la promulgation de la présente loi, le délai de dix ans court de ladite promulgation. Avant …
- GGF
- JLTP
- JETKEY (MERIGNAC, 819772088)
- Ordonnance n° 85-1181 du 13 novembre 1985
- MINISO FRANCE
- RASA MARKET
- Cour d'appel d'Angers 8 février 2022, n° 18/00654
- L'AUTHENTIC (GEX, 828765107)
- Tribunal Judiciaire de Chartres, Ctx protection sociale, 23 août 2024, n° 23/00009
- Tribunal Judiciaire de Bobigny, Chambre 1 section 5, 17 décembre 2024, n° 24/01751
- Liquidation judiciaire PONCIN (01450)
- Cour d'appel de Versailles, 17e chambre, 4 octobre 2023, n° 21/03300
- LES AILES POURPRES (PARIS 4, 493529648)
- MOVIANTO FRANCE (GONESSE, 310644612)
- Tribunal Judiciaire de Nice, 3e chambre civile, 15 octobre 2024, n° 24/01397
- Cour d'appel de Rennes, 2e chambre, 19 janvier 2024, n° 21/03627
- Cour d'appel de Caen, 1re chambre sociale, 16 janvier 2025, n° 23/01763
- CONFLUENCE INGENIERIE (MONTREUIL, 819426412)
- Tribunal administratif de Nantes, 2 octobre 2024, n° 2415064
- Tribunal administratif de Strasbourg, 8e chambre, 26 février 2025, n° 2207497
- MERCERON EMMANUEL (MONCOUTANT-SUR-SEVRE, 821816170)
- Cour de cassation, Chambre civile 3, 16 novembre 2017, 16-20.884, Inédit
- Prescription d'arbre trentenaire : jurisprudence, commentaires, lois et règlements
- Cour d'appel de Paris, Pôle 6 - chambre 8, 3 mars 2021, n° 17/11640
L'article 238 octies A du code général des impôts (CGI) prévoit un régime d'exonération des plus-values de cession d'un droit de surélévation réalisées par les entreprises relevant de l'impôt sur le revenu ou de l'impôt sur les sociétés au plus tard le 31 décembre 2017 en vue de la réalisation de locaux destinés à l'habitation. L'étude d'ensemble du régime d'exonération des plus-values de cession du droit de surélévation est traitée au BOI-BIC-PVMV-40-10-80.
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