N° RG 25/01690 – N° Portalis DB2E-W-B7J-NL26

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 12]

11ème Chambre Civile, Commerciale

et des Contentieux de la Protection

[Adresse 2]

[Adresse 9]

[Localité 5]

11ème civ. S2

N° RG 25/01690 -

N° Portalis DB2E-W-B7J-NL26

Minute n°

☐ Copie exec. à :

M^e Steeve WEIBEL

Mme [B] [M] [L]

☐ Copie c.c à la Préfecture

Le 16 décembre 2025

Le Greffier

M^e Steeve WEIBEL

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT DU

16 DECEMBRE 2025

DEMANDERESSE :

E.P.I.C. OPHEA (ANCIENNEMENT CUS HABITAT) OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT DE L’EUROMETROPOLE DE [Localité 12]

[Adresse 1]

[Adresse 10]

[Localité 4]

représentée par M^e Steeve WEIBEL,

avocat au barreau de STRASBOURG, vestiaire : 253

DEFENDERESSE :

Madame [B] [M] [L]

[Adresse 7]

[Adresse 11]

[Localité 6]

non comparante, non représentée

OBJET : Baux d’habitation – Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Catherine KRUMMER, Juge des Contentieux de la Protection

Virginie HOPP, Greffière

DÉBATS :

A l’audience publique du 10 Octobre 2025 à l’issue de laquelle le Président, Catherine KRUMMER, Juge des Contentieux de la Protection, a avisé les parties que le jugement serait prononcé par mise à disposition au greffe à la date du 16 Décembre 2025.

JUGEMENT

Réputé contradictoire en Premier ressort,

Rendu par mise à disposition au greffe,

Signé par Catherine KRUMMER, Juge des Contentieux de la Protection et par Virginie HOPP, Greffière

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous-seing privé du 17 février 2016, OPHEA, a donné en location à Madame [B] [N] un logement situé [Adresse 8] à [Localité 6], moyennant un loyer de 422.89 euros outre 171.77 euros au titre des provisions sur charges, payable à terme échu, les trois premiers jours du mois suivant.

Par lettre recommandée du 20 juin 2024 avec accusé réception retourné signé le 27 juin 2024, OPHEA a notifié à Madame [B] [N] un congé pour le 30 septembre 2024 pour « non-paiement de loyers et accessoires » auquel est joint le décompte des sommes dues pour 1582.93 euros, échéance de mai 2024 incluse, ainsi que les dispositions de l’article 4 de la loi du 1er septembre 1948.

Par assignation délivrée le 24 décembre 2024, OPHEA a fait citer Madame [B] [N] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Strasbourg aux fins de voir notamment constater la régularité du congé délivré, la déchéance au maintien dans les lieux ainsi que la condamnation du défendeur au paiement des arriérés locatifs et indemnités d’occupation.

A l’audience du 24 octobre 2025, OPHEA, dûment représenté, a repris les termes de son acte introductif d’instance aux fins de voir :

— Constater que le congé délivré est régulier,

— Prononcer la déchéance des défendeurs de tout droit au maintien dans les lieux, en application de l’article 10-1 de la loi du 1er septembre 1948,

— Condamner Madame [B] [N] ainsi que tout occupant de son chef à évacuer les locaux occupés,

— Prononcer à titre subsidiaire la résiliation judiciaire du bail liant les parties, conformément aux articles 1184 et 1741 du code civil,

— Condamner Madame [B] [N] à lui payer la somme de 1574.72 euros à titre d’arriérés de loyers et accessoires avec les intérêts légaux à compter de l’assignation, conformément à l’article 1728 du code civil, et à payer les arriérés de loyers et charges nés entre l’assignation et la date de l’audience,

— Condamner Madame [B] [N] à lui payer les loyers et charges jusqu’à la résiliation du bail par le tribunal, en quittances et deniers,

— Condamner Madame [B] [N] à lui payer à titre d’indemnité d’occupation, le montant de 705.03 euros (loyer augmenté des charges et prestations fournies) augmenté des intérêts légaux à compter de chaque échéance et jusqu’à évacuation des locaux, sous réserve des augmentations légales ultérieures et ce à compter de la date de résiliation du bail, conformément à l’article 1142 du code civil,

— Condamner Madame [B] [N] à lui payer la somme de 250.00 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— Condamner Madame [B] [N] aux dépens,

— Déclarer le jugement à intervenir exécutoire par provision conformément à l’article 514 et suivants du code de procédure civile.

OPHEA fait valoir que la mauvaise foi de Madame [B] [N] est démontrée en ce qu’elle n’exécute pas une de ses obligations principales, vu l’arriéré de loyers accumulé, de sorte qu’elle doit être déchue du droit au maintien dans les lieux, réservé aux occupants de bonne foi. OPHEA précise que la dette locative s’élève au 1er octobre 2025 à la somme de 1374.51 euros, échéance de septembre 2025 incluse, et qu’il y a de reprise du paiement des loyers courants.

Le Préfet du Bas-Rhin a régulièrement été avisé de l’assignation le 24 décembre 2024.

La Commission de Coordination Des Actions de Prévention des Expulsions Locatives (CCAPEX) a été saisie le 3 juillet 2024.

Citée à domicile, Madame [B] [N] ne s’est ni présentée ni fait représenter à l’audience. Il sera donc statué à son égard par jugement réputé contradictoire conformément à l’article 473 du code de procédure civile.

La décision a été mise en délibéré au 16 décembre 2025 par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, l’absence du défendeur ne fait pas obstacle à ce qu’une décision soit rendue sur le fond du litige, le juge ne faisant droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière et bien fondée.

Sur le congé.

En application de l’article L 442-6 du Code de la Construction et de l’Habitation, les dispositions du chapitre premier, à l’exclusion de l’article 11, du titre premier de la loi du 1er septembre 1948 sur le maintien dans les lieux sont applicables au présent contrat de bail.

L’article 4, inclus dans le chapitre premier du titre premier de ladite loi, dispose que :

« les occupants de bonne foi des locaux définis à l’article 1er bénéficient de plein droit et sans l’accomplissement d’aucune formalité, du maintien dans les lieux loués, aux clauses et conditions du contrat primitif non contraires aux dispositions de la présente loi, quelle que soit la date de leur entrée dans les lieux.

Sont réputés de bonne foi les locataires, sous-locataires, cessionnaires de baux, à l’expiration de leur contrat, ainsi que les occupants qui, habitant dans les lieux en vertu ou en suite d’un bail écrit ou verbal, d’une sous-location régulière, d’une cession régulière d’un bail antérieur, d’un échange opéré dans les conditions légales, exécutent leurs obligations.

L’acte par lequel le bailleur notifie au locataire qu’il met fin au contrat de louage et qui entraîne l’application des dispositions précédentes doit, à peine de nullité, reproduire les dispositions des deux alinéas précédents et préciser qu’il ne comporte pas en lui-même obligation d’avoir à quitter effectivement les lieux.

(…) "

Le congé délivré au visa de l’article 4 de la loi du 1er septembre 1948 n’est pas un congé ordinaire en ce qu’il a pour particularité de mettre fin aux rapports contractuels découlant d’un contrat de bail pour leur substituer des rapports légaux résultant du droit au maintien dans les lieux, prévu en faveur des locataires de bonne foi qui exécutent leurs obligations.

En l’espèce, par lettre recommandée du 20 juin 2024 avec accusé réception signé le 27 juin 2024, OPHEA a notifié à Madame [B] [N] un congé pour le 30 septembre 2024 pour « non-paiement de loyers et accessoires » auquel est joint le décompte des sommes dues pour 1582.93 euros, échéance de mai 2024 incluse, ainsi que les dispositions de l’article 4 de la loi du 1er septembre 1948. La défenderesse a été invitée à prendre attache avec le gestionnaire de sa situation pour régulariser l’impayé à défaut de quoi OPHEA engagerait une procédure pour faire constater sa mauvaise foi et solliciter la déchéance de son droit au maintien dans les lieux, avec comme conséquence son évacuation du logement.

Madame [B] [N], non comparante, ne produit aucun élément de nature à contester la régularité cet acte.

Le congé ayant pris effet le 30 septembre 2024, la résiliation du bail est constatée à cette date.

Sur la déchéance du droit au maintien dans les lieux.

Le droit au maintien dans les lieux ne bénéficie qu’aux occupants de bonne foi ; le bailleur peut donc demander la déchéance de ce droit s’il démontre la mauvaise foi des occupants.

La bonne foi suppose le paiement régulier du loyer, obligation première et essentielle du locataire conformément à l’article 1728 du code civil, repris par l’article 7 a) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Il appartient au juge de rechercher si le manquement à cette obligation est suffisamment grave pour caractériser la mauvaise foi des occupants et justifier la déchéance de leur droit au maintien dans les lieux.

L’appréciation doit être faite au jour de la demande.

En l’espèce, la demande de déchéance a été faite à la date de l’assignation, soit du 24 décembre 2024.

À cette date, les impayés de loyers et charges s’élevaient à la somme de 1574.72 euros, échéance de novembre 2024 incluse, selon extrait de compte du 13 décembre 2024.

Compte tenu de ce montant et de l’ancienneté de la dette locative, le compte étant constamment débiteur, le manquement à l’obligation de payer les loyers et charges aux termes convenus est suffisamment grave pour retenir la mauvaise foi de Madame [B] [N].

Madame [B] [N] sera donc déchue de son droit au maintien dans les lieux.

Sur la demande en paiement.

En application des articles 1728 2° du code civil, le locataire est principalement tenu, notamment, de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

En l’espèce il sera tenu compte du décompte actualisé au 1er octobre 2025, bien que non communiqué contradictoirement, dans la mesure où la dette locative a diminué depuis l’acte introductif d’instance.

Au vu du décompte produit Madame [B] [N] sera condamnée au règlement en deniers ou quittances de la somme de 1374.51 euros, correspondant au montant de l’arriéré de loyers, charges et indemnités d’occupation au 1er octobre 2025, échéance de septembre 2025 incluse avec les intérêts au taux légal à compter de la présente décision.

Sur l’indemnité d’occupation.

L’indemnité d’occupation a un caractère mixte indemnitaire et compensatoire dans la mesure où elle est destinée à la fois à rémunérer le propriétaire de la perte de jouissance du local et à l’indemniser du trouble subi du fait de l’occupation illicite de son bien.

Elle entre dans le champ d’application de l’article 1231-5 du code civil, qui permet au juge, même d’office, de modérer une clause pénale manifestement excessive.

En conséquence la résiliation du bail et de l’expulsion, Madame [B] [N] sera condamnée au paiement d’une indemnité équivalente au louer et charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, et non à la somme sollicité de 705.03 euros qui ne correspond pas au montant des dernières échéances) pour la période courant depuis la date de résiliation du contrat soit le 30 septembre 2024 à compter de laquelle elle est devenue occupante sans droit ni titre et ce jusqu’à la libération effective et définitive des lieux caractérisée par la remise des clefs.

Cette indemnité mensuelle d’occupation sera fixée au montant du loyer augmenté des charges tel qu’il aurait été dû si le bail s’était poursuivi. Le montant sera révisé conformément au bail.

Conformément à l’article 1231-7 du code civil, cette condamnation produira intérêts au taux légal à compter de la date d’exigibilité de chacune de ces indemnités, qui seront dues à terme échu au dernier jour de chaque mois.

Cette créance ne sera toutefois due, le cas échéant, que sous déduction des sommes auxquelles Madame [B] [N] est déjà condamnée au titre de l’arriéré des loyers, charges et indemnités d’occupation dus pour 1374.51 euros, en considération de la date de la résiliation du contrat soit le 30 septembre 2024.

Sur les dépens et l’article 700 du code de procédure civile.

Madame [B] [N], qui succombe, sera tenue aux entiers dépens de l’instance en ce compris les frais relatifs à la délivrance du congé ;

Il n’est pas inéquitable de laisser à la charge d’OPHEA les frais irrépétibles exposés.

En application du nouvel article 514 du Code de Procédure Civile les décisions de première instance introduites à compter du 1er janvier 2020 sont, de droit, exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

En l’espèce il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS

La Vice-Présidente des Contentieux de la Protection, statuant par mise à disposition au greffe, par décision réputée contradictoire et en premier ressort :

CONSTATE la résiliation au 30 septembre 2024 par suite du congé, du contrat de bail conclu OPHEA, d’une part, et Madame [B] [N] d’autre part, portant sur un logement [Adresse 8] à [Localité 3].

PRONONCE la déchéance de Madame [B] [N] de son droit au maintien dans les lieux ;

ORDONNE en conséquence l’expulsion de Madame [B] [N] des locaux visés ci-dessus et de tous occupants de son chef, avec le concours de la force publique et l’assistance d’un serrurier si nécessaire, faute de délaissement volontaire des lieux au plus tard deux mois après la signification du commandement d’avoir à libérer les locaux (articles L 412-1 du code des procédures civiles d’exécution) ;

DIT que les meubles et objets se trouvant sur les lieux suivront le sort prévu par les articles L 433-1 et 433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNE Madame [B] [N] à verser à l’OPHEA, en deniers ou quittances, la somme de 1374.51 euros mille trois cent soixante-quatorze et cinquante et un centimes quarante-deux centimes) au titre solde du compte locataire au 1er octobre 2025, échéance de septembre 2024 comprise avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision ;

CONDAMNE Madame [B] [N] à payer à OPHEA une indemnité d’occupation équivalente au montant du loyer et des avances sur charges qui aurait été dû si le bail n’avait pas été résilié, à compter du 30 septembre 2024 et jusqu’à parfaite évacuation des lieux, révisable selon les mêmes modalités que le loyer et l’avance sur charges avec intérêts légaux à compter de chaque échéance. Cette créance ne sera toutefois due, le cas échéant, que sous déduction des sommes auxquelles Madame [B] [N] est déjà condamnée au titre de l’arriéré des loyers, charges et indemnités d’occupation dus pour 1374.51 euros, en considération de la date de la résiliation du contrat soit le 30 septembre 2024.

DIT n’y avoir lieu à application de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Madame [B] [N] aux dépens de la présente procédure ;

RAPPELLE que la présente décision bénéficie de l’exécution provisoire de plein droit en toutes ses dispositions ;

Ainsi fait et prononcé les jour, mois et an susdits, siégeant Madame Catherine KRUMMER, présidant l’audience, assistée de Madame le greffier, qui ont signé la minute de la présente décision.

LA GREFFIERE LA VICE-PRESIDENTE