N° RG 24/10304 – N° Portalis DB2E-W-B7I-NFE2

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 11]

11ème Chambre Civile, Commerciale

et des Contentieux de la Protection

[Adresse 3]

[Adresse 8]

[Localité 5]

11ème civ. S2

N° RG 24/10304 – N° Portalis DB2E-W-B7I-NFE2

Minute n°

☐ Copie exec. à :

M^e Marc JANTKOWIAK

Monsieur [H] [N]

☐ Copie c.c à la Préfecture

Le

Le Greffier

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT DU

19 SEPTEMBRE 2025

DEMANDERESSE :

Madame [G] [E]

née le 10 Mars 1948 à [Localité 9]

[Adresse 2]

[Localité 4]

représentée par M^e Marc JANTKOWIAK, avocat au barreau de STRASBOURG, vestiaire : 94

DEFENDEUR :

Monsieur [H] [N]

[Adresse 1]

[Adresse 10]

[Localité 6]

non comparant ni représenté

OBJET : Baux d’habitation – Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Laurent DUCHEMIN, Magistrat à titre temporaire statuant en qualité de Juge des Contentieux de la Protection

Aurélie MALGOUVERNE, Greffier lors des débats

Nathalie PINSON, Greffier lors du prononcé

DÉBATS :

A l’audience publique du 04 Juillet 2025 à l’issue de laquelle le Président, Laurent DUCHEMIN, Magistrat à titre temporaire statuant en qualité de Juge des Contentieux de la Protection, a avisé les parties que le jugement serait prononcé par mise à disposition au greffe à la date du 19 Septembre 2025.

JUGEMENT

Réputé contradictoire en Premier ressort,

Rendu par mise à disposition au greffe,

Signé par Laurent DUCHEMIN, Magistrat placé auprès de la première présidente de la Cour d’appel de Colmar

et par Nathalie PINSON, Greffier

N° RG 24/10304 – N° Portalis DB2E-W-B7I-NFE2

RAPPEL DES FAITS

Par contrat de location du 21 février 2002 ayant pris effet le 1er mars 2003, Mme [G] [E] représentée par le Cabinet RUHL a donné à bail à M. [H] [N] pour une durée de 3 ans un logement à usage d’habitation d’une pièce, lot n° 406 et une cave lot n°441/33 sis [Adresse 7], pour un loyer mensuel de 290 € outre une provision pour charges de 58 €.

Mme [G] [E] a donné mandat de gestion le 29 octobre 2019 à la S.A.S. Cabinet CITYA.

Des loyers étant demeurés impayés, il a été procédé à des relances puis mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception du 24 janvier 2024.

Mme [G] [E] a fait signifier le 24 juin 2024 à M. [H] [N] un commandement de payer pour un montant en principal de 2 746,65 €, ce commandement visant et reproduisant la clause résolutoire du contrat de location.

Le commissaire de justice instrumentaire a signalé ce commandement de payer à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions du Bas-Rhin laquelle lui en a accusé réception le 25 juin 2024.

Puis elle a fait assigner M. [H] [N] devant le juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire de STRASBOURG à l’audience du 17 janvier 2025 par acte de commissaire de justice du 5 novembre 2024 pour obtenir la résiliation du contrat, l’expulsion et la condamnation au paiement.

Le 18 mars 2025, M. [H] [N] a donné congé pour le 18 avril 2025, n’ayant pas quitté les lieux ni remis les clés.

L’affaire a été renvoyée à plusieurs reprises au contradictoire et à la demande des parties jusqu’au dépôt de mandat du conseil de M. [H] [N] ; les conclusions et pièces de la demanderesse lui ont été signifiées par acte du 23 mai 2025 par acte déposé à l’étude du commissaire de justice en vue de l’audience du 4 juillet 2025.

A l’audience du 4 juillet 2025, le président a constaté l’absence de diagnostic social et financier du fait de la carence des bailleur et locataire.

Mme [G] [E], représentée par son conseil au soutien de son acte introductif d’instance et de ses conclusions du 7 mai 2025 demande de :

— constater la résiliation de plein droit du contrat de bail conclu entre les parties subsidiairement la prononcer ;

En conséquence,

— ordonner l’évacuation de M. [H] [N] ainsi que de tous occupants de son chef et ce, sous astreinte de 50 € par jour de retard à compter de la significatyion du jugement à intervenir ;

— le condamner à lui payer la somme de 3 962,98 € au titre des arriérés de loyers et de charges, clauses pénales et accessoires, tels que détaillés dans le compte locataire versé aux débats daté du 24 octobre 2024 avec les intérêts au taux légal à compter du commandement de payer ;

— le condamner au paiement d’une indemnité d’occupation de 497,35 €, cette somme étant équivalente au loyer et avances sur charges antérieurement exigibles, et ce, jusqu’au jour au M. [H] [N] aura quitté les lieux, étant précisé que l’indemnité devra être précisée comme étant due pour le mois entier si celui-ci est entamé ;

— le condamner à lui payer la somme de 1 000 € en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

— le condamner en tous les frais et dépens de la présente instance, en ce compris kes frais du commandement de payer ;

— déclarer le jugement à intervenir exécutoire par provision.

M. [H] [N] n’a pas comparu et ne s’est fait représenter bien que régulièrement assigné par acte déposé à l’étude du commissaire de justice.

Les débats clos, l’affaire a été mise en délibéré et la décision rendue ce jour.

MOTIFS DE LA DECISION

En application de l’article 472 du code de procédure civile, « si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée ».

1. SUR LA RECEVABILITE :

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de [Localité 11] par la voie électronique le 5 novembre 2024, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Par ailleurs, Mme [G] [E] justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives du Bas-Rhin laquelle lui en a accusé réception le 25 juin 2024 conformément aux dispositions de l’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

2. SUR L’ACQUISITION DES EFFETS DE LA CLAUSE RÉSOLUTOIRE :

L’article 1103 du code civil dispose que « Les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits. »

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dans sa version applicable prévoit que « Toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.».

Le bail conclu entre les parties contient une clause résolutoire, « 2.11. Clause résolutoire », et un commandement de payer la somme en principal de 2 746,65 € a été signifié le 24 juin 2024. Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois en ce qui concerne l’obligation de payer, aucun paiement du locataire n’étant intervenu dans le temps du commandement de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 24 août 2024 à 24 heures.

L’article 1231-7 du code civil dispose que « En toute matière, la condamnation à une indemnité emporte intérêts au taux légal même en l’absence de demande ou de disposition spéciale du jugement. Sauf disposition contraire de la loi, ces intérêts courent à compter du prononcé du jugement à moins que le juge n’en décide autrement».

M. [H] [N], occupant sans droit ni titre depuis cette date, sera condamné en vertu de l’article 1240 du code civil, au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation pour la période courant du 25 août 2024 à la date de la libération effective et définitive des lieux. Cette indemnité mensuelle d’occupation au caractère indemnitaire et compensatoire sera fixée au prorata temporis du montant résultant du loyer et des charges, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi en ce compris les révisions, réajustements et décompte définitif de charges ;

Les intérêts légaux courront à compter du 1er jour du mois suivant le mois au cours de laquelle cette indemnité était due et ce à compter du présent jugement.

A titre liminaire, il est précisé que c’est la loi n° 2014-366 du 24 mars 2014, dite loi ALUR qui a supprimé de l’article L. 411-1 du code des procédures civiles d’exécution le terme d’évacuation.

La procédure d’évacuation, régie par l’article 38 de la loi n° 2007-290 du 5 mars 2007 instituant le droit au logement opposable et portant diverses mesures en faveur de la cohésion sociale, relève de la compétence du représentant de l’État dans le département sous le contrôle du juge administratif.

Tant la loi 89-462 du 6 juillet 1989 que le code des procédures civiles d’exécution ne connaissent que de la procédure d’expulsion.

Ainsi si le juge judiciaire peut ordonner à une partie d’évacuer ou libérer les lieux, il n’entre pas dans ses compétences d’ordonner l’évacuation des lieux.

Il se déduit des écritures de la partie demanderesse que sous le vocable d’évacuation c’est une mesure d’expulsion qui est sollicitée, cette précision étant apportée à l’audience.

L’expulsion de M. [H] [N] sera ordonnée, en conséquence.

Le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux est spécifiquement organisé aux articles R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution au titre des opérations d’expulsion. Il n’y a donc pas lieu d’ordonner leur enlèvement, leur transport, ni leur séquestration.

2.1. Sur la réduction du délai d’expulsion

Aux termes de l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution « Si l’expulsion porte sur un lieu habité par la personne expulsée ou par tout occupant de son chef, elle ne peut avoir lieu qu’à l’expiration d’un délai de deux mois qui suit le commandement, sans préjudice des dispositions des articles L. 412-3 à L. 412-7. Toutefois, le juge peut, notamment lorsque la procédure de relogement effectuée en application de l’article L. 442-4-1 du code de la construction et de l’habitation n’a pas été suivie d’effet du fait du locataire ou lorsque la procédure d’expulsion porte sur un lieu habité en vertu du dispositif visant à assurer la protection et la préservation de locaux vacants par l’occupation de résidents temporaires, régi par l’article 29 de la loi n° 2018-1021 du 23 novembre 2018 portant évolution du logement, de l’aménagement et du numérique, réduire ou supprimer ce délai.

Le délai prévu au premier alinéa du présent article ne s’applique pas lorsque le juge qui ordonne l’expulsion constate la mauvaise foi de la personne expulsée ou que les personnes dont l’expulsion a été ordonnée sont entrées dans les locaux à l’aide de manœuvres, de menaces, de voies de fait ou de contrainte. »

Les éléments de la cause, le mandataire du bailleur prenant acte du congé du locataire et l’absence de caractérisation de la mauvaise foi ne justifient pas la réduction du délai légal.

En conséquence, la partie demanderesse sera déboutée de cette demande.

2.2. Sur la demande d’astreinte :

Aux termes de l’article L.131-1 du code des procédures civiles d’exécution, tout juge peut, même d’office, ordonner une astreinte pour assurer l’exécution de sa décision.

En l’espèce, dans l’hypothèse où l’expulsion serait nécessaire, le recours à la force publique se révélant une mesure suffisante pour contraindre M. [H] [N] à quitter les lieux, il n’y a pas lieu d’ordonner une astreinte.

3. SUR LE MONTANT DE L’ARRIÉRÉ LOCATIF :

Selon l’article 7 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, « le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables au terme convenu ».

En application de l’article 1353 du code civil « celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver et réciproquement, celui qui se prétend libéré, doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation ».

Aux termes de l’article 16 du code de procédure civile «Le juge doit, en toutes circonstances, faire observer et observer lui-même le principe de la contradiction.

Il ne peut retenir, dans sa décision, les moyens, les explications et les documents invoqués ou produits par les parties que si celles-ci ont été à même d’en débattre contradictoirement…»

Mme [G] [E] produit un décompte établissant que M. [H] [N] restait lui devoir la somme de 6 079,38 € après le quittancement du mois de février 2025. Sa créance en loyers, indemnités d’occupation, provisions pour charges et accessoires est donc fondée pour le montant demandé par assignation.

M. [H] [N], non comparant, n’apporte par définition aucun élément de nature à contester le principe ou le montant de cette dette.

Il sera par conséquent condamné au paiement de la somme de 3 962,98 € avec les intérêts au taux légal à compter du présent jugement, le commandement de payer ayant été délivré pour un montant inférieur, conformément aux dispositions des articles 1231-6 et 1231-7 du code civil.

4. SUR LES DÉLAIS DE PAIEMENT :

L’article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dispose que « le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative (…) ».

L’article 24 VII de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 énonce que « lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet ».

Il s’évince des dispositions précitées que l’octroi de délais de paiement par le juge sur ce fondement est désormais conditionné à la reprise intégrale du paiement des loyers par le locataire et de sa capacité financière à régler la dette locative.

En l’absence de tout paiement justifié depuis le 5 juin 2024, les délais de paiement ne peuvent être accordés sur ce fondement.

5. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES :

M. [H] [N], partie perdante, supportera la charge des dépens qui comprendront les coûts liés au commandement de payer.

Conformément aux dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée et il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à cette condamnation.

En l’espèce, l’équité justifie de le condamner à payer la somme de 450 € au bailleur en application de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision sera exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire par mise à disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort,

REJETTE toutes demandes autres, plus amples ou contraires ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au contrat du 21 février 2002 ayant pris effet le 1er mars 2003 entre Mme [G] [E] et M. [H] [N] concernant un logement à usage d’habitation d’une pièce, lot n° 406 et une cave lot n°441/33 sis [Adresse 7], sont réunies à la date du 24 août 2024 à 24 heures ;

ORDONNE en conséquence à M. [H] [N] de libérer les lieux et de restituer les clés à compter de la signification du présent jugement ;

DIT qu’à défaut pour M. [H] [N] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés, Mme [G] [E] pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

CONDAMNE M. [H] [N] à payer à Mme [G] [E] une indemnité d’occupation à compter du 25 août 2024 et jusqu’à la date de la libération définitive des lieux et la restitution des clés ;

FIXE cette indemnité mensuelle d’occupation au montant du loyer et des charges, calculés au prorata temporis tels que si le contrat s’était poursuivi en ce compris les révisions, réajustements et décompte définitif de charges avec les intérêts légaux à compter du 1er jour du mois suivant le mois au cours de laquelle cette indemnité était due et ce à compter du présent jugement ;

CONDAMNE M. [H] [N] à payer à Mme [G] [E] au titre des loyers et indemnités d’occupation impayés, la somme de 3 962,98 € (décompte arrêté au 24 octobre 2024), avec les intérêts au taux légal à compter du présent jugement.

DIT n’y avoir lieu à délais de paiement ;

CONDAMNE M. [H] [N] aux dépens lesquels comprendront les coûts du commandement de payer ;

CONDAMNE M. [H] [N] à payer à Mme [G] [E] la somme de 450 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que le présent jugement est de plein droit exécutoire à titre provisoire ;

Ainsi jugé et prononcé les jour, mois et an susdits par la mise à disposition de la décision au greffe.

La greffière Le Juge des Contentieux de la Protection

Nathalie PINSON Laurent DUCHEMIN