N° RG 24/07275 – N° Portalis DB2E-W-B7I-M6TN

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 8]

11ème Chambre Civile, Commerciale

et des Contentieux de la Protection

[Adresse 1]

[Adresse 7]

[Localité 5]

11ème civ. S1

N° RG 24/07275

N° Portalis DB2E-W-B7I-M6TN

Minute n°25/

Copie exec. à :

— M^e Véronique KELLER

— Mme [D]

Copie c.c à la Préfecture

Le

Le Greffier

Véronique KELLER

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT DU

10 JANVIER 2025

DEMANDERESSE :

S.C.I. BURGEL II

Immatriculée au RCS de [Localité 8] sous le n° D 479 409 724

prise en la personne de son représentant légal

dont le siège social est sis [Adresse 4]

[Localité 6]

représentée par M^e Véronique KELLER, avocat au barreau de STRASBOURG, avocat plaidant, vestiaire : 202

DEFENDERESSE :

Madame [F] [D]

née le 13 Novembre 1958 à [Localité 9] (78)

demeurant [Adresse 2]

[Localité 6]

non comparante, non représentée

OBJET : Baux d’habitation – Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Laurent DUCHEMIN, Magistrat à titre temporaire statuant en qualité de Juge des Contentieux de la Protection

Maryline KIRCH, Greffier

DÉBATS :

A l’audience publique du 15 Novembre 2024 à l’issue de laquelle le Président, Laurent DUCHEMIN, Magistrat à titre temporaire statuant en qualité de Juge des Contentieux de la Protection, a avisé les parties que le jugement serait prononcé par mise à disposition au greffe à la date du 10 Janvier 2025.

JUGEMENT :

Réputé contradictoire en premier ressort,

Rendu par mise à disposition au greffe,

Signé par Laurent DUCHEMIN, Magistrat à titre temporaire statuant en qualité de Juge des Contentieux de la Protection et par Maryline KIRCH, Greffier

RAPPEL DES FAITS

Par contrat du 11 octobre 2023 signé électroniquement et ayant pris effet le 31 octobre 2023, la S.C.I. BURGEL II représentée par le Cabinet Immo 4 a donné à bail à Mme [F] [D] pour une durée de 3 ans un logement à usage d’habitation type 3, 3ème étage, porte D, [Adresse 3], pour un loyer mensuel de 550 € et une provision pour charges de 120 €.

Des loyers étant demeurés impayés, la S.C.I. BURGEL II a fait signifier le 28 mai 2024 à Mme [F] [D] un commandement de payer pour un montant en principal de 2 220,44 €, ce commandement visant et reproduisant la clause résolutoire du contrat de location.

Le commissaire de justice instrumentaire a signalé ce commandement de payer à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions du Bas-Rhin laquelle en a accusé réception le 29 mai 2024.

Puis elle a fait assigner Mme [F] [D] devant le juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire de STRASBOURG par acte de commissaire de justice du 17 juillet 2024 pour obtenir la résiliation du contrat, l’expulsion et la condamnation au paiement.

A l’audience du 15 novembre 2024, le président a constaté que le diagnostic social et financier n’a pu être réalisé. Il est cependant mentionné le paiement de loyers.

La S.C.I. BURGEL II, représentée, reprend les termes de son acte introductif d’instance pour demander de :

— constater que le contrat de location liant les parties se trouve résilié par l’effet de la clause résolutoire depuis le 10 juillet 2024 ;

à titre infiniment subsidiaire,

— prononcer la résiliation judiciaire du contrat de bail liant les parties ;

— condamner la locataire ainsi que tous occupants de son chef à évacuer immédiatement et sans délai, corps et biens, les lieux loués et ceux sous astreinte définitive de 50 € par jour de retard à compter d’un délai de 15 jours consécutifs à la signification de la décision à intervenir ;

— se réserver la possibilité de liquider cette astreinte ;

— accorder à la SCI BURGEL II, en tant que de besoin, le concours de la force publique pour procéder à l’évacuation ;

— condamner Mme [F] [D] au paiement d’une somme de 2 220,44 € au titre des arriérés arrêtés au moins de juillet 2024 augmentée des intérêts au taux légal à compter de chaque échéance mensuelle ;

— condamner Mme [F] [D] à lui payer une indemnité mensuelle d’occupation due à compter du 1er août 2024 et jusqu’à évacuation complète et définitive des lieux un montant de 670 € augmenté des intérêts légaux à compter de chaque échéance mensuelle, ledit montant devant être réévalué comme le serait le loyer si le contrat n’avait pas été résilié

— condamner Mme [F] [D] à lui payer 1 000,00 € en application de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens.

Le bailleur expose que la dette locative est actualisée à la somme de 3 560,44 €.

Mme [F] [D] n’a pas comparu et ne s’est pas faite représenter.

Les débats clos, l’affaire a été mise en délibéré et la décision rendue ce jour.

MOTIFS DE LA DECISION

En application de l’article 472 du code de procédure civile, « si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée »

1. SUR LA RECEVABILITE :

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de [Localité 8] par la voie électronique le 18 juillet 2024, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Par ailleurs, la S.C.I. BURGEL II, société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus, justifie avoir signalé la situation à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions du Bas-Rhin laquelle lui en a accusé réception le 29 mai 2024 conformément aux dispositions de l’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

2. SUR L’ACQUISITION DES EFFETS DE LA CLAUSE RÉSOLUTOIRE :

L’article 1103 du code civil dispose que « Les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits. »

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dans sa version applicable prévoit que « Tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.».

Le bail conclu entre les parties contient une clause résolutoire, article VIII – Clause résolutoire, et un commandement de payer a été signifié le 28 mai 2024. Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de six semaines en ce qui concerne l’obligation de payer, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 10 juillet 2024.

Mme [F] [D], occupante sans droit ni titre depuis cette date, sera condamnée, en vertu de l’article 1240 du code civil, au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation pour la période courant du 10 juillet 2024 à la date de la libération effective et définitive des lieux. Cette indemnité mensuelle d’occupation sera fixée au montant résultant du loyer et des charges, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi en ce compris les révisions, réajustements et décompte définitif de charges.

Les intérêts légaux courront à compter du 1er jour du mois suivant le mois au cours de laquelle cette indemnité était exigible.

L’expulsion de Mme [F] [D] sera ordonnée, en conséquence.

Le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux est spécifiquement organisé aux articles R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution au titre des opérations d’expulsion. Il n’y a donc pas lieu d’ordonner leur enlèvement, leur transport, ni leur séquestration.

2.1. Sur la demande d’astreinte :

Aux termes de l’article L.131-1 du code des procédures civiles d’exécution, tout juge peut, même d’office, ordonner une astreinte pour assurer l’exécution de sa décision.

En l’espèce, dans l’hypothèse où l’expulsion serait nécessaire, le recours à la force publique se révélant une mesure suffisante pour contraindre Mme [F] [D] à quitter les lieux, il n’y a pas lieu d’ordonner une astreinte.

2.2. Sur la réduction du délai d’expulsion

Aux termes de l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution « Si l’expulsion porte sur un lieu habité par la personne expulsée ou par tout occupant de son chef, elle ne peut avoir lieu qu’à l’expiration d’un délai de deux mois qui suit le commandement, sans préjudice des dispositions des articles L. 412-3 à L. 412-7. Toutefois, le juge peut, notamment lorsque la procédure de relogement effectuée en application de l’article L. 442-4-1 du code de la construction et de l’habitation n’a pas été suivie d’effet du fait du locataire ou lorsque la procédure d’expulsion porte sur un lieu habité en vertu du dispositif visant à assurer la protection et la préservation de locaux vacants par l’occupation de résidents temporaires, régi par l’article 29 de la loi n° 2018-1021 du 23 novembre 2018 portant évolution du logement, de l’aménagement et du numérique, réduire ou supprimer ce délai.

Le délai prévu au premier alinéa du présent article ne s’applique pas lorsque le juge qui ordonne l’expulsion constate la mauvaise foi de la personne expulsée ou que les personnes dont l’expulsion a été ordonnée sont entrées dans les locaux à l’aide de manœuvres, de menaces, de voies de fait ou de contrainte. »

Les éléments de la cause et notamment le diagnostic social et financier et l’absence de caractérisation de la mauvaise foi ne justifient pas la réduction du délai légal.

En conséquence, la partie demanderesse sera déboutée de cette demande.

3. SUR LE MONTANT DE L’ARRIÉRÉ LOCATIF :

Selon l’article 7 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, « le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables au terme convenu ».

En application de l’article 1353 du code civil « celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver et réciproquement, celui qui se prétend libéré, doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation ».

La S.C.I. BURGEL II produit un décompte établissant que Mme [F] [D] restait lui devoir la somme de 3 560,44 € au mois de novembre 2024. Le montant demandé dans l’assignation est donc justifié.

Mme [F] [D], non comparante, n’apporte aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de cette dette.

Elle sera par conséquent condamnée au paiement de la somme de 2 220,44 € (décompte arrêté à la date de l’assignation) avec les intérêts au taux légal à compter de l’assignation, conformément aux dispositions des articles 1231-6 et 1231-7 du code civil.

4. SUR LES DÉLAIS DE PAIEMENT :

L’article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dispose que « le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative (…) ».

L’article 24 VII de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 énonce que « lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet ».

En l’espèce et au regard de l’absence de reprise du paiement du loyer courant et d’éléments sur sa situation financière, il n’y a pas lieu d’accorder à Mme [F] [D] des délais de paiement dans le cadre de la présente procédure.

5. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES :

Mme [F] [D], partie perdante, supportera la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation et de sa notification à la préfecture.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir le demandeur, Mme [F] [D] sera condamnée à lui verser une somme de 400,00 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision sera exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire statuant publiquement par mise à disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort,

REJETTE toutes demandes autre, plus ample ou contraire ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au contrat du 11 octobre 2023 et ayant pris effet le 31 octobre 2023 entre la S.C.I. BURGEL II et Mme [F] [D] concernant un logement à usage d’habitation type 3, 3ème étage, porte D, [Adresse 3], sont réunies à la date du 10 juillet 2024 ;

ORDONNE en conséquence à Mme [F] [D] de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai de quinze jours à compter de la signification du présent jugement ;

DIT qu’à défaut pour Mme [F] [D] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, la S.C.I. BURGEL II pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

CONDAMNE Mme [F] [D] à payer à la S.C.I. BURGEL II au titre des loyers et indemnités d’occupation impayés, la somme de 2 220,44 € (décompte arrêté à la date de l’assignation) avec les intérêts au taux légal à compter de l’assignation ;

DIT n’y avoir lieu à l’octroi de délais de paiement ;

CONDAMNE Mme [F] [D] à payer à la S.C.I. BURGEL II une indemnité d’occupation à compter du 10 juillet 2024 et jusqu’à la date de la libération définitive des lieux et la restitution des clés ;

FIXE cette indemnité mensuelle d’occupation au montant du loyer et des charges, calculés tels que si le contrat s’était poursuivi en ce compris les révisions, réajustements et décompte définitif de charges. Les intérêts légaux courront à compter du 1er jour du mois suivant le mois au cours de laquelle cette indemnité était exigible ;

CONDAMNE Mme [F] [D] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation et de sa notification à la préfecture ;

CONDAMNE Mme [F] [D] à verser à la S.C.I. BURGEL II la somme de 400,00 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que le présent jugement est de plein droit exécutoire à titre provisoire ;

DIT que copie de la présente décision sera communiquée par les soins du greffe au représentant de l’État dans le département, en application de l’article R. 412-2 du code des procédures civiles d’exécution.

Ainsi jugé et prononcé les jour, mois et an susdits par la mise à disposition de la décision au greffe.

Le Greffier Le Juge des Contentieux de la Protection

Maryline KIRCH Laurent DUCHEMIN