N° RG 24/03059 – N° Portalis DB2E-W-B7I-MU3C

3ème Ch. Civile Cab. 2

N° RG 24/03059 – N° Portalis DB2E-W-B7I-MU3C

Minute n°

Copie exec. à :

M^e Matthieu AIROLDI

M^e Audrey PALLUCCI

Le

Le greffier

M^e Matthieu AIROLDI

M^e Audrey PALLUCCI

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 12]

JUGEMENT DU 27 MARS 2025

DEMANDEURS :

Monsieur [D] [R]

né le 24 Février 1971 à [Localité 13],

demeurant [Adresse 1]

représenté par M^e Matthieu AIROLDI, avocat au barreau de STRASBOURG, vestiaire 229

Madame [J] [T] épouse [R]

née le 22 Avril 1971 à [Localité 9] -PORTUGAL,

demeurant [Adresse 1]

représentée par M^e Matthieu AIROLDI, avocat au barreau de STRASBOURG, vestiaire 229

DEFENDERESSE :

Syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 2], représenté par son syndic, la société B&S IMMOBILIER, immatriculée au RCS de [Localité 12] sous le n° 827.566.647. ayant son siège [Adresse 8] à [Localité 12], elle-même prise en la personne de son représentant légal,

dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par M^e Audrey PALLUCCI, avocat au barreau de STRASBOURG, vestiaire 27

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Anne MOUSTY, Juge, Président,

assistée de Aude MULLER, greffier

OBJET : Autres demandes relatives à la copropriété

DÉBATS :

A l’audience publique du 16 Janvier 2025 à l’issue de laquelle le Président, Anne MOUSTY, Juge, statuant en formation de juge unique a avisé les parties que le jugement serait prononcé par mise à disposition au greffe à la date du 27 Mars 2025.

JUGEMENT :

Contradictoire en Premier ressort,

Rendu par mise à disposition au greffe,

Signé par Anne MOUSTY, Juge et par Aude MULLER, greffier

EXPOSE DU LITIGE

Monsieur [D] [R] et Madame [L] [R] sont copropriétaires des lots n°1 (appartement du rez-de-chaussée), 7 (cave), 104 (terrasse), 105 (jardin) dans la copropriété de l’immeuble sis [Adresse 7]».

Par acte d’huissier en date du 27 août et du 27 septembre 2019, Monsieur [D] [R] et Madame [L] [R] ont fait attraire le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1] représenté par son syndic la S.A.S.U. CABINET SCHEUER (RG20/03896). Dans leurs conclusions récapitulatives notifiées par voie électronique le 11 octobre 2021, Monsieur [D] [R] et Madame [L] [R] demandent au tribunal de :

— JUGER que la clôture, face intérieure et extérieure, sur la [Adresse 10] est une propriété commune.

— JUGER que le crépi, face intérieure et extérieure, de la clôture sur la [Adresse 10] est une propriété commune.

— JUGER que la fontaine sur la [Adresse 10] est une propriété commune.

— ANNULER le point n°12 voté à l’Assemblée générale du 3 juin 2019 et intitulé : « décision à prendre pour que la clôture sur la [Adresse 10] soit une propriété commune et pour la prise en charge de la rénovation (art24) » en ce qu’il constitue un abus de majorité ;

— CONDAMNER le syndicat des copropriétaires à prendre en charge le coût des travaux de rénovation de la clôture sur la [Adresse 10] ;

— ANNULER le point n°13 voté à l’Assemblée générale du 3 juin 2019 et intitulé : « décision à prendre pour la rénovation de la clôture sur la [Adresse 10] (art25) » en ce qu’il constitue un abus de majorité ;

— CONDAMNER le syndicat des copropriétaires à réaliser les travaux de rénovation de la clôture sur la [Adresse 10] dans un délai de 3 mois à compter de la signification du jugement à intervenir et sous astreinte de 300 euros par jour de retard à l’expiration de ce délai ;

— ANNULER le point n°14 voté à l’Assemblée générale du 3 juin 2019 et intitulé : « décision à prendre pour que la fontaine sur la [Adresse 10] soit propriété commune et pour la prise en charge d’une future rénovation (art25) » en ce qu’il constitue un abus de majorité ;

— ANNULER le point n°15 voté à l’Assemblée générale du 3 juin 2019 et intitulé : « décision à prendre concernant la rénovation de la façade du balcon de Monsieur et Madame [F] (art25) » en ce qu’il constitue un abus de majorité ;

— CONDAMNER le syndicat des copropriétaires à réaliser les travaux de rénovation de la façade du balcon de Monsieur et Madame [F] dans un délai de 3 mois à compter de la signification du jugement à intervenir et sous astreinte de 300 euros par jour de retard à l’expiration de ce délai ;

— ANNULER le point n°17 voté à l’Assemblée générale du 3 juin 2019 et intitulé : « décision à prendre pour l’abattage de l’arbre qui se situe dans le jardin de Monsieur et Madame [R] (art25) » en ce qu’il constitue un abus de majorité ;

— CONDAMNER le syndicat des copropriétaires à réaliser les travaux d’abattage de l’arbre qui se situe dans le jardin de Monsieur et Madame [R] dans un délai de 3 mois à compter de la signification du jugement à intervenir et sous astreinte de 300 euros par jour de retard à l’expiration de ce délai ;

— CONDAMNER le syndicat des copropriétaires au paiement de la somme de 5.000 euros à titre de dommages-intérêts ;

— DIRE que Monsieur et Madame [R] seront dispensés de payer leur quote-part de dommages-intérêts dû par le syndicat de copropriétaires ;

— ECARTER des débats la pièce adverse n°8 ;

— DEBOUTER le Syndicat des copropriétaires de l’ensemble de ses fins et conclusions dont sa demande de dommages-intérêts pour « trouble à la copropriété » ;

— CONDAMNER le Syndicat des copropriétaires à payer à Monsieur et Madame [R] la somme de 8.700 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

— CONDAMNER le Syndicat des copropriétaires aux entiers frais et dépens.

Par jugement du 8 juin 2022, le tribunal judiciaire de Strasbourg a :

DEBOUTÉ Monsieur [D] [R] et Madame [L] [R] de leur demande d’annulation des résolutions numéro 12, 13, 14, 15 et 17 de l’assemblée générale des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 3] du 03 juin 2019 ;

DEBOUTÉ Monsieur [D] [R] et Madame [L] [R] de leur demande de condamnation du syndicat des copropriétaires à réaliser les travaux de rénovation de la clôture, les travaux de rénovation de la façade du balcon de Monsieur et Madame [F] et les travaux d’abatage de l’arbre situé dans le jardin de Monsieur et Madame [R] ;

DIT sans objet la demande de Monsieur [D] [R] et Madame [L] [R] tendant à la condamnation du syndicat des copropriétaires à prendre en charge le coût des travaux de rénovation de la clôture ;

Dans la présente procédure, par assignation délivrée le 27 mars 2023, Monsieur [D] [R] et Madame [L] [R] ont fait attraire le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1] devant la 11è chambre du tribunal judiciaire de Strasbourg.

Par jugement du 16 février 2025, la 11è chambre du tribunal judiciaire de Strasbourg. s’est déclarée incompétente en raison de la matière et a renvoyé l’affaire devant la 3è chambre du tribunal judiciaire de Strasbourg.

Par conclusions récapitulatives déposées le 26 novembre 2024, Monsieur [D] [R] et Madame [L] [R] ont demandé de :

DÉBOUTER le syndicat des copropriétaires du [Adresse 6], de l’intégralité de leurs fins, conclusions et prétentions;

CONDAMNER le syndicat des copropriétaires du [Adresse 5] à réaliser les travaux de rénovation de la clôture sur la [Adresse 11] avec la société LMS (devis de 7804.50€ T.T.C. en Annexe 66), faces intérieure et extérieure dans un délai de 4 mois à compter de la signification du jugement à intervenir et sous astreinte de 100 euros par jour de retard à l’expiration de ce délai.

CONDAMNER le syndicat des copropriétaires du [Adresse 4] à réaliser les travaux de rénovation de la façade du balcon de M. et Mme [F] avec la société NONNENMACHER (devis de 2.508,21€ T.T.C en Annexe 69) dans un délai de 4 mois à compter de la signification du jugement à intervenir et sous astreinte de 100 euros par jour de retard à l’expiration de ce délai.

DIRE que M. et Mme [R] seront dispensés de payer leur quote-part d’astreintes si elles venaient à être appliquées.

CONDAMNER le syndicat des copropriétaires du [Adresse 6] au paiement de la somme de 2.873,71€ à titre de dommages-intérêts.

DIRE que M. et Mme [R] seront dispensés de payer leur quote-part de dommages-intérêts dûs par le syndicat de copropriétaires du [Adresse 6].

ORDONNER la ratification des travaux affectant les parties communes relatifs au bien de M et Mme [R] au [Adresse 6], notamment:

L’installation d’un chauffe-eau thermodynamique dans le local de la chaufferie commune, le passage de tuyaux de plomberie, de tuyaux de chauffage dans les parties communes de la cave, la suppression partielle du mur porteur dans l’ancienne salle d’eau, le déplacement de la porte de la cave de M. et Mme [C] et la création d’une trémie entre le plancher de la cuisine et cave privative de M. et Mme [R].

CONSTATER ET DIRE qu’une action du syndicat des copropriétaires du [Adresse 6] qui tendrait à la suppression des travaux affectant les parties communes relatifs au bien de M. et Mme [R] au [Adresse 6], est prescrite, notamment une action du syndicat des copropriétaires visant la suppression des travaux suivants:

L’installation d’un chauffe-eau thermodynamique dans le local de la chaufferie commune, le passage de tuyaux de plomberie, de tuyaux de chauffage dans les parties communes de la cave, la suppression partielle du mur porteur dans l’ancienne salle d’eau, le déplacement de la porte de la cave de M. et Mme [C] et la création d’une trémie entre le plancher de notre cuisine et notre cave privative.

ORDONNER au syndic du [Adresse 6], la mise en place d’un planning de partage du maintien hebdomadaire de la copropriété pour le nettoyage et balayage de la cour, et le désherbage du trottoir et de la cour, en respect du règlement de copropriété, dans un délai de 4 mois à compter de la signification du jugement à intervenir et sous astreinte de 50 euros par jour de retard à l’expiration de ce délai.

CONDAMNER le syndicat des copropriétaires du [Adresse 6], au paiement de la somme de 3000€ au titre de l’article 700 du CPC.

CONDAMNER le syndicat des copropriétaires du [Adresse 6], aux entiers frais et dépens.

Au soutien de leurs prétentions, Monsieur [D] [R] et Madame [L] [R] avancent qu’un élément nouveau est intervenu depuis le prononcé du jugement du 8 juin 2022 de sorte que l’autorité de la chose jugée ne peut être opposée pour voir déclarer irrecevable sa demande de condamnation du syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1] à réaliser des travaux de réfection du mur de clôture. Ils font état de l’état de dégradation du mur de clôture de l’immeuble nécessitant des travaux réparatoires urgents, dénonçant la carence du le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1] pour y remédier. De même, ils considèrent que des travaux de réfection du balcon de leur voisin sont nécessaires en application du règlement de copropriété compte tenu de l’état de dégradation de celui-ci, état qui s’est aggravé depuis le jugement du 8 juin 2022. Ils considèrent que les travaux qu’ils ont réalisés et qui affectent les parties communes peuvent faire l’objet d’une autorisation judiciaire a posteriori, faisant état des échanges écrits entre copropriétaires s’agissant desdits travaux. Ils prétendent que l’absence de planning d’entretien des parties communes est contraire au règlement de copropriété et que l’organisation actuelle n’est pas équitable entre les copropriétaires.

Dans ses conclusions récapitulatives déposées le 6 novembre 2024, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1] a demandé de :

DEBOUTER les demandeurs de l’intégralité de leurs fins, conclusions et prétentions ;

CONDAMNER in solidum, subsidiairement solidairement Monsieur [D] [R] et Madame [J] [R] née [T] au paiement de la somme de 5.000 € au titre de l’article 700 du CPC ;

CONDAMNER in solidum, subsidiairement solidairement Monsieur [D] [R] et Madame [J] [R] née [T] aux entiers frais et dépens de l’instance.

DIRE n’y avoir lieu à écarter l’exception provisoire.

Au soutien de ses prétentions, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1] avance qu’en application de l’article 24 de la loi du 10 juillet 1965, il appartient à l’assemblée générale des copropriétaires de statuer sur les travaux litigieux, ce que celle-ci a fait à cinq reprises entre 2017 et 2024. Les demandeurs sont tenus de respecter le vote des assemblées générales des copropriétaires. Monsieur [D] [R] et Madame [L] [R] ne peuvent utilement invoquer l’article 15 de la loi du 10 juillet 1965 pour fonder leur action, leur demande consistant en la réalisation de travaux sur des parties communes. Le tribunal n’a pas compétence pour passer outre les décisions d’assemblée générale définitives de copropriétaires. En outre, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1] considère que leur demande s’oppose à l’autorité de chose jugée en raison du jugement rendu le 8 juin 2022 portant sur le même litige de sorte que leur demande est irrecevable. le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1] conteste tout élément nouveau quant à l’urgence des travaux sollicités par Monsieur [D] [R] et Madame [L] [R]. Subsidiairement, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1] avance que les demandeurs ne peuvent se substituer au syndic et choisir l’entreprise en charge des travaux sollicités. Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1] s’oppose à la demande de ratification de travaux réalisés par les demandeurs sans autorisation préalable de l’assemblée générale des copropriétaires.

Il considère que la demande de mise en place d’un planning d’entretien de la copropriété est irrecevable, le syndic de copropriété n’étant pas attrait à la procédure. Il s’oppose à leur demande indemnitaire.

Pour un plus ample exposé des faits, moyens et prétentions des parties, il est renvoyé aux écritures visées ci-dessus conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

L’instruction a été clôturée par ordonnance du 28 novembre 2024.

L’affaire a été évoquée à l’audience du 16 janvier 2025 et la décision a été mise en délibéré au 27 mars 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

À titre liminaire

Aux termes de l’article 768 du code de procédure civile, le tribunal ne doit statuer que sur les prétentions énoncées au dispositif et n’examine les moyens au soutien de ces prétentions que s’ils sont invoqués dans la discussion. Or ne constituent pas des prétentions au sens de l’article 4 du code de procédure civile les demandes des parties tendant à voir « constater », « dire », « juger » ou « donner acte », en ce que, hors les cas prévus par la loi, elles ne sont pas susceptibles d’emporter de conséquences juridiques, mais constituent en réalité des moyens ou arguments, de sorte que le tribunal n’y répondra qu’à la condition qu’ils viennent au soutien de la prétention formulée dans le dispositif des conclusions et, en tout état de cause, pas dans son dispositif mais dans ses motifs.

I. Sur la demande de condamnation du le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1] à réaliser des travaux de rénovation de la clôture

A. Sur la fin de non-recevoir tirée de l’autorité de la chose jugée

Selon l’article 789 6° du code de procédure civile, Lorsque la demande est présentée postérieurement à sa désignation, le juge de la mise en état est, jusqu’à son dessaisissement, seul compétent, à l’exclusion de toute autre formation du tribunal, pour statuer sur les fins de non-recevoir.

L’article 122 du code de procédure civile, prévoit que constitue une fin de non-recevoir tout moyen qui tend à faire déclarer l’adversaire irrecevable en sa demande, sans examen au fond, pour défaut de droit d’agir, tel le défaut de qualité, le défaut d’intérêt, la prescription, le délai préfix, la chose jugée.

En vertu de l’article 125 du code de procédure civile, le juge peut relever d’office la fin de non-recevoir tirée du défaut d’intérêt, du défaut de qualité ou de la chose jugée.

En l’espèce, par conclusions notifiées par voie électronique le 11 octobre 2021 dans la procédure RG 20/03896, Monsieur [D] [R] et Madame [L] [R] ont notamment demandé au tribunal de condamner le syndicat des copropriétaires à réaliser les travaux de rénovation de la clôture sur la [Adresse 10] dans un délai de 3 mois à compter de la signification du jugement à intervenir et sous astreinte de 300 euros par jour de retard à l’expiration de ce délai.

Par jugement du 8 juin 2022, le tribunal judiciaire de Strasbourg a débouté Monsieur [D] [R] et Madame [L] [R] de leur demande de condamnation du syndicat des copropriétaires à réaliser les travaux de rénovation de la clôture. Aucun appel n’a été interjeté de cette décision qui est devenue définitive.

Monsieur [D] [R] et Madame [L] [R] avancent qu’un élément nouveau est intervenu depuis le prononcé du jugement du 8 juin 2022 de sorte que l’autorité de la chose jugée ne peut être opposée pour voir déclarer leur demande irrecevable.

A cet égard, s’il ressort des pièces examinées par le tribunal dans le jugement du 8 juin 2022 notamment des photographies non datées de morceaux de murs, des devis de l’entreprise NONNENMACHER ET FILS et du courriel émanant de l’entreprise NONNENMACHER en date du 27 juin 2019 que le crépi du mur de clôture est endommagé, sur la base desquels le tribunal a rejeté la demande de travaux en raison du défaut de preuve du caractère urgent et indispensable des travaux sollicités pour la conservation de l’immeuble, il est relevé que depuis le jugement du 8 juin 2022, la Ville de Strasbourg a mis en demeure par courrier du 8 mars 2024, le syndic de copropriété de faire procéder à des travaux de remise en état du mur de clôture de l’ensemble immobilier, compte tenu du danger résultant de l’état de l’ouvrage affecté de fissures.

L’état actuel de dégradation du mur tel que dénoncé par la Ville de [Localité 12] en raison de fissures est confirmé par l’expertise privée diligentée à l’initiative de Monsieur [D] [R] et Madame [L] [R] daté du 18 juillet 2022 relevant au-delà d’un décollement du crépi, une fissuration verticale du muret, un poteau incliné et instable ainsi qu’une fissuration verticale traversante du muret.

Aussi, il sera retenu que lors du jugement du 8 juin 2022, seuls des désordres affectant le crépi du mur litigieux ont été mis en évidence. L’état de dégradation du mur s’est depuis aggravé au regard des fissures multiples affectant sa stabilité dans son ensemble.

La demande de Monsieur [D] [R] et Madame [L] [R] relative aux travaux du mur de clôture sera déclarée recevable compte tenu de l’apparition de nouveaux désordres affectant ledit muret depuis le prononcé du jugement du 8 juin 2022.

B. Sur le bien fondé de la demande

En substance, il sera retenu que les demandeurs entendent solliciter une réparation en nature de leur préjudice subi en raison de la détérioration des parties communes dont ils disposent une quote-part.

L’article 14, alinéa 4, de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, précise que « le syndicat a pour objet la conservation et l’amélioration de l’immeuble ainsi que l’administration des parties communes »

Selon ce texte, le syndicat des copropriétaires est responsable des dommages causés aux copropriétaires ou aux tiers par le vice de construction ou le défaut d’entretien des parties communes, sans préjudice de toutes actions récursoires.

En cas de carence d’un syndicat tenu de conserver l’immeuble en bon état, tout copropriétaire est habilité à demander au tribunal la condamnation du syndicat à exécuter, au besoin sous astreinte, les travaux de réfection nécessaires pour satisfaire à l’obligation qui lui incombe en application de l’article 14 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, sans qu’il y ait lieu de s’arrêter à l’objection selon laquelle la décision d’exécuter de tels travaux sur parties communes ne relevait que de l’assemblée générale des copropriétaires.

En l’espèce, il résulte du procès-verbal d’assemblée générale des copropriétaires du 15 avril 2024 que deux projets de résolutions afférents à des travaux de rénovation de la face intérieure et extérieur du mur de clôture ont été mis à l’ordre du jour de ladite assemblée sans qu’il ne soit procédé à un vote sur lesdites travaux.

Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1] ne justifie pas avoir entrepris de travaux d’entretien et de rénovation du muret.

Aussi, il sera retenu que l’état de dégradation du mur de clôture de l’immeuble tel que constaté par expertise privée du 18 juillet 2022 et dénoncé par la Ville de [Localité 12] par courrier du 8 mars 2024, venant d’un défaut d’entretien des parties communes, engage la responsabilité du syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1].

Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1] devra donc procéder aux travaux de réfection de ladite partie commune pour y remédier selon les modalités précisées au présent dispositif.

II. Sur la demande de condamnation du syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1] à réaliser des travaux de rénovation de la façade du balcon de Monsieur et Madame [F]

A. Sur la fin de non-recevoir tirée de l’autorité de la chose jugée

Selon l’article 789 6° du code de procédure civile, Lorsque la demande est présentée postérieurement à sa désignation, le juge de la mise en état est, jusqu’à son dessaisissement, seul compétent, à l’exclusion de toute autre formation du tribunal, pour statuer sur les fins de non-recevoir.

L’article 122 du code de procédure civile, prévoit que constitue une fin de non-recevoir tout moyen qui tend à faire déclarer l’adversaire irrecevable en sa demande, sans examen au fond, pour défaut de droit d’agir, tel le défaut de qualité, le défaut d’intérêt, la prescription, le délai préfix, la chose jugée.

En vertu de l’article 125 du code de procédure civile, le juge peut relever d’office la fin de non-recevoir tirée du défaut d’intérêt, du défaut de qualité ou de la chose jugée.

En l’espèce, par conclusions notifiées par voie électronique le 11 octobre 2021 dans la procédure RG20/03896, Monsieur [D] [R] et Madame [L] [R] ont notamment demandé au tribunal de condamner le syndicat des copropriétaires à réaliser les travaux de rénovation de la façade du balcon de Monsieur et Madame [F] dans un délai de 3 mois à compter de la signification du jugement à intervenir et sous astreinte de 300 euros par jour de retard à l’expiration de ce délai.

Par jugement du 8 juin 2022, le tribunal judiciaire de Strasbourg a débouté Monsieur [D] [R] et Madame [L] [R] de leur demande de condamnation du syndicat des copropriétaires à réaliser les travaux de rénovation de la façade du balcon de Monsieur et Madame [F]. Aucun appel n’a été interjeté de cette décision qui est devenue définitive.

Monsieur [D] [R] et Madame [L] [R] avancent qu’un élément nouveau est intervenu depuis le prononcé du jugement du 8 juin 2022 de sorte que l’autorité de la chose jugée ne peut être opposée pour voir déclarer leur demande irrecevable.

Si Monsieur [D] [R] et Madame [L] [R] allèguent qu’un morceau de peinture et de mortier est tombé du balcon de Monsieur et Madame [F] sur sa terrasse, les demandeurs n’en justifient pas et ne démontrent pas davantage que cette situation constitue un événement nouveau au regard de la situation examinée lors du jugement du 8 juin 2022.

Dès lors, la demande de condamnation du syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1] à réaliser des travaux de rénovation de la façade du balcon de Monsieur et Madame [F] sera déclarée irrecevable.

III. Sur la demande de dommages-intérêts

L’article 14, alinéa 4, de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, précise que « le syndicat a pour objet la conservation et l’amélioration de l’immeuble ainsi que l’administration des parties communes »

En application de ces dispositions, le syndicat des copropriétaires est tenu de réparer la totalité des dommages causés par les parties communes de l’immeuble.

Au-delà la réparation en nature du préjudice subi du fait de la dégradation du mur de clôture, Monsieur [D] [R] et Madame [L] [R] sont fondés à solliciter l’indemnisation de tout préjudice distinct rattaché aux parties communes leur occasionnant un dommage.

A ce titre, Monsieur [D] [R] et Madame [L] [R] font état de plusieurs préjudices, à savoir :

— un préjudice financier résultant des frais d’expertise privée ;

— un préjudice financier résultant du coût accrus pour la rénovation du mur de clôture et du balcon des consorts [F] ;

— un préjudice de jouissance de leur jardin, partie privative et un préjudice moral.

En l’espèce, il sera retenu que l’expertise privée diligentée à l’initiative de Monsieur [D] [R] et Madame [L] [R] s’est avérée nécessaire dans le cadre de la présente procédure compte tenu de la carence du syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1] dans l’entretien et la rénovation du mur de clôture de l’immeuble. Dès lors, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1] sera condamné à verser à Monsieur [D] [R] et Madame [L] [R] la somme de 780€ à titre de dommages-intérêts en réparation de ce poste de préjudice.

En revanche, le préjudice résultant du surcoût allégué des travaux de réfection nécessaire n’est pas établi de manière certaine, à défaut de devis retenu à ce jour par le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1] pour réaliser les travaux nécessaires. Aussi, Monsieur [D] [R] et Madame [L] [R] seront déboutés de leur demande indemnitaire formée à ce titre à défaut de préjudice certain.

Enfin, il sera apprécié que la carence du syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1] quant à l’entretien et la rénovation du muret litigieux a causé à Monsieur [D] [R] et Madame [L] [R] des inquiétudes et tracasseries qu’il y a lieu d’indemniser à hauteur de 300€. En revanche, Monsieur [D] [R] et Madame [L] [R] ne démontrent pas avoir subi de trouble de jouissance de leur jardin privatif du fait de l’état du muret. Aussi, ils seront déboutés du surplus de leur demande formée à ce titre.

Monsieur [D] [R] et Madame [L] [R] seront déboutés du surplus de leur demande indemnitaire.

IV. Sur la demande de ratification des travaux affectant les parties communes relatifs au bien des demandeurs

Selon l’article 9 de la loi du 10 juillet 1965, chaque copropriétaire dispose des parties privatives comprises dans son lot ; il use et jouit librement des parties privatives et des parties communes sous la condition de ne porter atteinte ni aux droits des autres copropriétaires ni à la destination de l’immeuble.

Selon l’article 25 b de la loi du 10 juillet 1965, ne sont adoptées qu’à la majorité des voix de tous les copropriétaires les décisions concernant : […]

b) L’autorisation donnée à certains copropriétaires d’effectuer à leurs frais des travaux affectant les parties communes ou l’aspect extérieur de l’immeuble, et conformes à la destination de celui-ci.

Selon l’article 30, alinéa 4, de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 : « Lorsque l’assemblée générale refuse l’autorisation prévue à l’article 25, b, tout copropriétaire ou groupe de copropriétaires peut être autorisé par le tribunal judiciaire à exécuter, aux conditions fixées par le tribunal, tous travaux d’amélioration visés à l’alinéa 1er ci-dessus ».

Ce texte concerne les travaux d’intérêt particulier qui affectent les parties communes ou l’aspect extérieur de l’immeuble, dès l’instant qu’ils apportent une amélioration au regard soit de l’immeuble, soit des parties privatives du demandeur.

Pour rappel, les travaux affectant les parties communes ou l’aspect extérieur de l’immeuble ne doivent pas violer une clause du règlement de copropriété, ni porter atteinte aux droits des autres copropriétaires sur les parties communes ou privatives de leurs lots.

En l’espèce, il n’est pas contesté que Monsieur [D] [R] et Madame [L] [R] ont entrepris plusieurs travaux affectant les parties communes de l’immeuble, à savoir :

— l’installation d’un chauffe-eau thermodynamique dans le local de la chaufferie commune,

— le passage de tuyaux de plomberie, de tuyaux de chauffage dans les parties communes de la cave,

— la suppression partielle du mur porteur dans l’ancienne salle d’eau,

— le déplacement de la porte de la cave de M. et Mme [C];

— la création d’une trémie entre le plancher de la cuisine et la cave privative de M. et Mme [R].

Ces travaux n’ont fait l’objet d’aucune autorisation préalable par l’assemblée des copropriétaires ni d’aucune validation a posteriori par cette dernière.

A défaut d’avoir soumis au vote de l’assemblée générale des copropriétaires les travaux dont la ratification est sollicitée, Monsieur [D] [R] et Madame [L] [R] ne peuvent solliciter une autorisation judiciaire a posteriori de réalisation de travaux affectant les parties communes de l’immeuble, les conditions de l’article 30 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 n’étant pas remplies.

En conséquence, sans qu’il y ait lieu de statuer sur la fin de non-recevoir tirée de la prescription d’une éventuelle demande de remise en état non formulée par le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1] dans la présente instance, la demande de Monsieur [D] [R] et Madame [L] [R] visant à ratifier les travaux susvisés sera rejetée.

V. Sur la demande d’ordonner la mise en place d’un planning d’entretien de la copropriété

L’article 14, alinéa 4, de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, précise que « le syndicat a pour objet la conservation et l’amélioration de l’immeuble ainsi que l’administration des parties communes ».

Selon le règlement de copropriété du 8 décembre 1981, s’agissant de l’entretien des parties communes, "les parties communes de la copropriété devront être tenues en parfait état d’entretien et de propreté. Le nettoyage des parties communes de la copropriété sera effectué à tour de rôle par les copropriétaires selon un roulement déterminé par le syndic ; le syndic pourra aussi, s’il le juge utile, faire assurer tout ou partie de ce nettoyage ainsi que la desserte des services communs par une personne de son choix, aux frais des copropriétaires.

Lors de l’assemblée générale des copropriétaires du 12 mars 2019, la résolution n°13 portant sur l’absence de mise en place d’un planning de suivi des travaux collectifs à réaliser par les résidents a été adoptée.

Il est constant que depuis lors aucun planning d’entretien des parties communes de la copropriété n’a été établi par le syndic de copropriété.

En application de l’article 14 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 et du règlement de copropriété du 8 décembre 1981, le tribunal n’a pas vocation à se substituer au syndicat des copropriétaires et au syndic de copropriété pour organiser l’entretien des parties communes de l’immeuble.

Il appartient au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1], en assemblée générale des copropriétaires, de statuer sur l’organisation de l’entretien des parties communes de l’immeuble, Monsieur [D] [R] et Madame [L] [R] demeurant libre de solliciter l’inscription de cette question à l’ordre du jour de la prochaine assemblée générale ou le cas échéant d’engager la responsabilité du syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1] pour défaut d’entretien des parties communes sur le fondement de l’article 14 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965.

Aussi, il y a lieu de débouter les demandeurs de leur demande de voir ordonner la mise en place d’un planning d’entretien de la copropriété.

VI. Sur les demandes accessoires

Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Succombant à titre principal, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1] sera condamné aux entiers dépens de la procédure, ce qui emporte rejet de sa demande formée au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Sur les frais irrépétibles

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer :

1° A l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ;

2° Et, le cas échéant, à l’avocat du bénéficiaire de l’aide juridictionnelle partielle ou totale une somme au titre des honoraires et frais, non compris dans les dépens, que le bénéficiaire de l’aide aurait exposés s’il n’avait pas eu cette aide. Dans ce cas, il est procédé comme il est dit aux alinéas 3 et 4 de l’article 37 de la loi n° 91-647 du 10 juillet 1991.

Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations. Néanmoins, s’il alloue une somme au titre du 2° du présent article, celle-ci ne peut être inférieure à la part contributive de l’Etat.

En l’espèce, l’équité commande de condamner le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1] à payer à Monsieur [D] [R] et Madame [L] [R] la somme de 2000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Sur la dispense de quote-part de dépens, frais et honoraires

Selon l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, le copropriétaire qui, à l’issue d’une instance judiciaire l’opposant au syndicat, voit sa prétention déclarée fondée par le juge, est dispensé, même en l’absence de demande de sa part, de toute participation à la dépense commune des frais de procédure, dont la charge est répartie entre les autres copropriétaires.

En l’espèce, il y a lieu de dispenser les demandeurs de leur quote-part de dépens, frais et honoraires exposés par le syndicat des copropriétaires dans la présente procédure.

Sur l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont, de droit, exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

Selon l’article 514-1 du code de procédure civile, le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire. Il statue d’office ou à la demande d’une partie, par décision spécialement motivée.

En l’espèce, compte tenu des circonstances de la nature de l’affaire et de l’issue du litige, il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal,

Statuant par jugement contradictoire rendu en premier ressort par mise à disposition au greffe,

CONDAMNE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1] à faire procéder, par tout entrepreneur qualifié de son choix, à la réfection du mur de clôture visé par la mise en demeure de la Ville de [Localité 12] du 8 mars 2024 afin de remédier à toutes les fissures présentes sur le muret, d’assurer sa stabilité et son esthétisme, et ce sous astreinte de 50€ par jour de retard passé un délai de quatre mois après la signification du jugement, l’astreinte courant pendant un délai maximal de six mois ;

DECLARE irrecevable la demande de condamnation du syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1] à réaliser des travaux de rénovation de la façade du balcon de Monsieur et Madame [F] ;

CONDAMNE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1] à payer à Monsieur [D] [R] et Madame [L] [R] la somme de 780€ à titre de dommages-intérêts en réparation de leur préjudice financier résultant des frais d’expertise privée exposés ;

CONDAMNE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1] à payer à Monsieur [D] [R] et Madame [L] [R] la somme de 300€ à titre de dommages-intérêts en réparation de leur préjudice moral ;

DEBOUTE Monsieur [D] [R] et Madame [L] [R] du surplus de leur demande indemnitaire ;

DEBOUTE Monsieur [D] [R] et Madame [L] [R] de leur demande de ratification des travaux réalisés par les demandeurs et affectant les parties communes ;

DEBOUTE Monsieur [D] [R] et Madame [L] [R] de leur demande de voir ordonner la mise en place d’un planning d’entretien de la copropriété ;

CONDAMNE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1] aux entiers dépens ;

CONDAMNE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1] à payer à Monsieur [D] [R] et Madame [L] [R] la somme de 2000 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

DISPENSE Monsieur [D] [R] et Madame [L] [R] de leur quote-part de dépens, frais et honoraires exposés par le syndicat des copropriétaires dans la présente procédure ;

RAPPELLE l’exécution provisoire du jugement et DIT n’y avoir lieu de l’écarter ;

DÉBOUTE les parties de l’ensemble de leurs autres fins, moyens, demandes et prétentions ;

Ainsi jugé et mis à disposition au greffe les jour, mois et an que dessus et a été signé par le juge et le greffier.

Le Greffier Le Président

Aude MULLER Anne MOUSTY