N° RG 25/00302 – N° Portalis DB2E-W-B7J-NMHD

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE STRASBOURG

11ème Chambre Civile, Commerciale

et des Contentieux de la Protection

45 rue du Fossé des Treize

CS 60444

67008 STRASBOURG CEDEX

11ème civ. S3

N° RG 25/00302 -

N° Portalis DB2E-W-B7J-NMHD

Minute n°

☐ Copie exec. à :

Maître Catherine SCHULTZ-MARTIN

☐ Copie c.c à la Préfecture

Le 13 juin 2025

Le Greffier

Maître Catherine SCHULTZ-MARTIN

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

ORDONNANCE DU

13 JUIN 2025

PARTIE REQUÉRANTE :

S.A.E.M. L HABITATION MODERNE,

immatriculée au RCS de Strasbourg

sous le n° 56 B 141

24 Route de l’Hôpital

67027 STRASBOURG

représentée par Maître Catherine SCHULTZ-MARTIN,

avocat au barreau de STRASBOURG, vestiaire : 183

PARTIE REQUISE :

Madame [S] [W]

12 rue tacite

67200 STRASBOURG

non comparante, non représentée

OBJET : Baux d’habitation – Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Laurent DUCHEMIN, Magistrat à titre temporaire statuant en qualité de Juge des Contentieux de la Protection

Nathalie PINSON, Greffier

DÉBATS :

A l’audience publique du 16 Mai 2025 à l’issue de laquelle le Président, Laurent DUCHEMIN, Magistrat à titre temporaire statuant en qualité de Juge des Contentieux de la Protection, a avisé les parties que l’ordonnance serait prononcée par mise à disposition au greffe à la date du 13 Juin 2025.

ORDONNANCE:

Réputée contradictoire en Premier ressort,

Rendue par mise à disposition au greffe,

Signée par Laurent DUCHEMIN, Magistrat à titre temporaire statuant en qualité de Juge des Contentieux de la Protection et par Nathalie PINSON, Greffier

RAPPEL DES FAITS

Par contrat de location du 2 mars 2022 ayant pris effet le 1er avril 2022, la S.A.E.M. L. HABITAT MODERNE a donné à bail à Mme [S] [W] pour une durée de 6 ans un logement à usage d’habitation n° 01 01 1734 01 0012 de type 4, étage 00 sis 12 rue TACITE – 67200 STRASBOURG, pour un loyer mensuel de 372,67 €, une provision pour charges de 306,89 €.

Des loyers étant demeurés impayés la S.A.E.M. L. HABITAT MODERNE a signalé la situation à la Caisse d’Allocations Familiales du Bas-Rhin laquelle lui en a accusé réception le 11 octobre 2023.

Elle a ensuite fait signifier à Mme [S] [W] un commandement de payer visant la clause résolutoire le 28 novembre 2024 pour un montant en principal de 6.059,63 €.

Puis elle a fait assigner Mme [S] [W] en référé à l’audience du 16 mai 2025 devant le juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire de STRASBOURG par acte de commissaire de justice du 30 janvier 2025 pour obtenir la résiliation du contrat, l’expulsion et la condamnation au paiement.

A cette audience, le président a constaté l’absence de diagnostic social et financier.

La S.A.E.M. L. HABITAT MODERNE, représentée par son conseil, reprend les termes de son acte introductif d’instance pour demander de :

— constater, en tous cas prononcer la résiliation de plein droit du bail ;

subsidiairement en prononcer la résiliation judiciaire ;

En tous les cas,

— prononcer l’expulsion immédiate de Mme [S] [W] et de tous occupants de son chef, sans délai ;

— la condamner à lui payer à titre de provision sur les loyers et charges impayées arrêtés au 29 janvier 2025 la somme de 7.529,88 € ;

— fixer le montant de l’indemnité mensuelle d’occupation à la somme de 683,73 € et la condamner à son paiement

— dire et juger que cette indemnité suivra les révisions ou réajustements du loyer devant normalement intervenir sur la base de l’indice du 2ème trimestre ;

— lui réserver le droit au décompte définitif des charges ;

— la condamner à lui payer 1 200,00 € en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

— la condamner aux entiers frais et dépens de la présente y compris ceux issus du commandement de payer ;

— constater le caractère exécutoire de plein droit de l’ordonnance à intervenir.

Elle expose que la dette atteint 9.277,95 € au 6 mai 2025.

Mme [S] [W] n’a pas comparu ni ne s’est faite représenter, bien que régulièrement assignée par acte délivré à l’étude du commissaire de justice.

Les débats clos, l’affaire a été mise en délibéré et la décision rendue ce jour.

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MOTIFS DE LA DÉCISION

En application de l’article 472 du code de procédure civile, « si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée ».

1. SUR LA RECEVABILITÉ :

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de Strasbourg par la voie électronique le 3 février 2025, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Par ailleurs, la S.A.E.M. L. HABITAT MODERNE qui justifie avoir signalé la situation à la Caisse d’Allocations Familiales le 11 octobre 2023 est réputée avoir saisi la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 30 janvier 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

2. SUR L’ACQUISITION DES EFFETS DE LA CLAUSE RÉSOLUTOIRE :

L’article 1103 du code civil dispose que « Les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits. »

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dans sa version applicable prévoit que « toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux ».

Le bail conclu entre les parties contient une clause résolutoire, « article 10 – clause résolutoire » des conditions générales, et un commandement de payer a été signifié le 28 novembre 2024 pour un montant en principal de 6.059,63 €. Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, aucun paiement de la locataire n’étant intervenu dans le temps du commandement, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 28 janvier 2025 à 24 heures.

Mme [S] [W], occupante sans droit ni titre depuis cette date, sera donc condamnée, en vertu de l’article 1240 du code civil, au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation pour la période courant du 29 janvier 2025 à la date de la libération effective et définitive des lieux. Cette indemnité mensuelle d’occupation sera fixée au montant résultant du loyer et des charges, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi en ce compris les révisions, réajustements et décompte définitif de charges ;

L’expulsion de Mme [S] [W] sera ordonnée, en conséquence.

Le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux est spécifiquement organisé aux articles R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution au titre des opérations d’expulsion. Il n’y a donc pas lieu d’ordonner leur enlèvement, leur transport, ni leur séquestration.

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2.1. Sur la réduction du délai d’expulsion

Aux termes de l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution « Si l’expulsion porte sur un lieu habité par la personne expulsée ou par tout occupant de son chef, elle ne peut avoir lieu qu’à l’expiration d’un délai de deux mois qui suit le commandement, sans préjudice des dispositions des articles L. 412-3 à L. 412-7. Toutefois, le juge peut, notamment lorsque la procédure de relogement effectuée en application de l’article L. 442-4-1 du code de la construction et de l’habitation n’a pas été suivie d’effet du fait du locataire ou lorsque la procédure d’expulsion porte sur un lieu habité en vertu du dispositif visant à assurer la protection et la préservation de locaux vacants par l’occupation de résidents temporaires, régi par l’article 29 de la loi n° 2018-1021 du 23 novembre 2018 portant évolution du logement, de l’aménagement et du numérique, réduire ou supprimer ce délai.

Le délai prévu au premier alinéa du présent article ne s’applique pas lorsque le juge qui ordonne l’expulsion constate la mauvaise foi de la personne expulsée ou que les personnes dont l’expulsion a été ordonnée sont entrées dans les locaux à l’aide de manœuvres, de menaces, de voies de fait ou de contrainte. »

Les éléments de la cause et notamment, l’absence de caractérisation de la mauvaise foi ne justifient pas la réduction du délai légal.

En conséquence, la S.A.E.M. L. HABITAT MODERNE sera déboutée de sa demande d’expulsion immédiate.

3. SUR LE MONTANT DE L’ARRIÉRÉ LOCATIF :

Selon l’article 7 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, « le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables au terme convenu ».

Aux termes de l’article 16 du code de procédure civile «Le juge doit, en toutes circonstances, faire observer et observer lui-même le principe de la contradiction.

Il ne peut retenir, dans sa décision, les moyens, les explications et les documents invoqués ou produits par les parties que si celles-ci ont été à même d’en débattre contradictoirement…»

En application de l’article 1353 du code civil « celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver et réciproquement, celui qui se prétend libéré, doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation ».

La S.A.E.M. L. HABITAT MODERNE produit un décompte établissant que Mme [S] [W] restait lui devoir la somme de 9 277,95 € au 6 mai 2025.

Ce montant demandé par assignation est ainsi justifié.

Mme [S] [W], absente lors de l’audience, n’apporte par définition aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de cette dette.

Elle sera par conséquent condamnée à titre provisionnel au paiement de la somme de 7.529,88 € avec les intérêts au taux légal à compter de la présente ordonnance, conformément aux dispositions des articles 1231-6 et 1231-7 du code civil.

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4. SUR LES DÉLAIS DE PAIEMENT :

L’article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dispose que « le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative (…) ».

L’article 24 VII de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 énonce que « lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet ».

En l’espèce et en l’absence d’établissement du diagnostic social et financier et de tout paiement du loyer courant depuis le 12 février 2025, il n’y a pas lieu d’accorder à Mme [S] [W] des délais de paiement dans le cadre de la présente procédure.

V. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES :

Mme [S] [W], partie perdante, supportera la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation en référé et de sa notification à la préfecture.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir le demandeur, Mme [S] [W] sera condamnée à lui verser une somme de 300,00 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision sera exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire statuant en référé, par mise à disposition au greffe, par ordonnance réputée contradictoire et en premier ressort,

REJETTE toutes demandes autre, plus ample ou contraire ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au contrat du 2 mars 2022 ayant pris effet le 1er avril 2022 entre la S.A.E.M. L. HABITAT MODERNE et Mme [S] [W] concernant un logement à usage d’habitation n° 01 01 1734 01 0012 de type 4, étage 00 sis 12 rue TACITE – 67200 STRASBOURG, sont réunies à la date du 28 janvier 2025 à 24 heures ;

ORDONNE en conséquence à Mme [S] [W] de libérer les lieux et de restituer les clés ;

DIT qu’à défaut pour Mme [S] [W] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés, la S.A.E.M. L. HABITAT MODERNE pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

CONDAMNE Mme [S] [W] à payer à la S.A.E.M. L. HABITAT MODERNE à titre provisionnel, à valoir sur les loyers, charges et indemnités d’occupation, la somme de 7 529,88 € (décompte arrêté au 27 janvier 2025), avec les intérêts au taux légal à compter de la présente ordonnance ;

DIT n’y avoir lieu à l’octroi de délais de paiement ;

CONDAMNE Mme [S] [W] à payer à la S.A.E.M. L. HABITAT MODERNE une indemnité d’occupation à titre provisionnel à compter du 29 janvier 2025 et jusqu’à la date de la libération définitive des lieux et la restitution des clés ;

FIXE cette indemnité mensuelle d’occupation au montant du loyer et des charges, calculés tels que si le contrat s’était poursuivi en ce compris les révisions, réajustements et décompte définitif de charges ;

CONDAMNE Mme [S] [W] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation en référé et de sa notification à la préfecture ;

CONDAMNE Mme [S] [W] à verser à la S.A.E.M. L. HABITAT MODERNE la somme de 300,00 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

DIT que copie de la présente décision sera communiquée par les soins du greffe au représentant de l’État dans le département, en application de l’article R. 412-2 du code des procédures civiles d’exécution.

RAPPELLE que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

Ainsi jugé et prononcé les jour, mois et an susdits par la mise à disposition de la décision au greffe.

Le Greffier Le Juge des Contentieux de la Protection

Nathalie PINSON Laurent DUCHEMIN