N° RG 25/00764 – N° Portalis DB2E-W-B7J-NTTN

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE STRASBOURG

11ème Chambre Civile, Commerciale

et des Contentieux de la Protection

[Adresse 3]

[Adresse 3]

[Localité 4]

11ème civ. S1

N° RG 25/00764

N° Portalis DB2E-W-B7J-NTTN

Minute n°25/

Copie exec. à :

— M^e Sarah ZIMMERMANN

— M. [J]

Copie c.c à la Préfecture

Le

Le Greffier

Sarah ZIMMERMANN

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

ORDONNANCE DU

15 DECEMBRE 2025

PARTIE REQUÉRANTE :

Madame [R] [F] [E] née [P]

demeurant [Adresse 1]

[Localité 4]

représentée par M^e Sarah ZIMMERMANN, substituée par M^e Erine ENDT, avocats au barreau de STRASBOURG, avocat plaidant, vestiaire : 70

PARTIE REQUISE :

Monsieur [K] [J]

demeurant [Adresse 2]

[Localité 4]

non comparant, non représenté

OBJET : Baux d’habitation – Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Gussun KARATAS, Juge des Contentieux de la Protection statuant en référé

Maryline KIRCH, Greffier

DÉBATS :

A l’audience publique du 14 Octobre 2025 à l’issue de laquelle le Président, Gussun KARATAS, Juge des Contentieux de la Protection statuant en référé, a avisé les parties que l’ordonnance serait prononcée par mise à disposition au greffe à la date du 15 Décembre 2025.

ORDONNANCE :

Réputée contradictoire en premier ressort,

Rendue par mise à disposition au greffe,

Signée par Gussun KARATAS, Juge des Contentieux de la Protection statuant en référé et par Maryline KIRCH, Greffier

N° RG 25/00764 – N° Portalis DB2E-W-B7J-NTTN

EXPOSÉ DU LITIGE

Madame [R] [P] épouse [E] est propriétaire d’un appartement situé [Adresse 2] à [Localité 4] selon acte de donation.

En vertu d’un contrat passé par acte sous seing privé en date du 15 juin 2020 avec prise d’effet à la même date, Madame [O] [P], en sa qualité d’usufruitière du bien, a loué à Monsieur [K] [J] le local à usage d’habitation situé [Adresse 2], moyennant un loyer mensuel initial, révisable, de 460 euros outre 40 euros de provision pour charges, payable d’avance le 1er du mois.

Madame [O] [P] est décédée le 27 octobre 2024.

Par acte de commissaire de justice du 11 février 2025, Madame [R] [P] épouse [E] a fait délivrer au locataire un commandement de payer la somme de 3 264,33 euros au titre des loyers et charges échus au 4 février 2025 inclus.

La commission départementale de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) a été saisie le 12 février 2025.

Par acte de commissaire de justice en date du 4 juin 2025, Madame [R] [P] épouse [E] a fait assigner Monsieur [K] [J] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Strasbourg en référé et demande, sous le bénéfice de l’exécution provisoire, de :

constater l’acquisition de la clause résolutoire du contrat de bail au 11 avril 2025,ordonner l’expulsion, dans un délai de 15 jours de la signification de la décision, du locataire ainsi que celle de tous occupants de son chef des lieux loués, et ce, sous peine d’une astreinte de 50 euros par jour et avec si besoin le concours de la force publique,condamner le locataire à payer une provision de 1 552,56 euros au titre des loyers et charges impayés arrêtés au 4 juin 2025,condamner le locataire à payer à titre provisionnel une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant des loyers et charges à compter du mois de juin 2025 et jusqu’à la libération complète des lieux et restitution des clefs,condamner le locataire à lui régler les intérêts de droit sur chacun des loyers et indemnités d’occupation à payer à compter de leur échéance en application de l’article 1155 du code civil,l’autoriser à conserver le dépôt de garantie à titre d’indemnité pour le préjudice subi,ordonner la capitalisation des intérêts,condamner le locataire à payer la somme de 1 800 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens en ce compris le commandement de payer, la notification à la CCAPEX, les sommes à échoir en vue de la notification de l’assignation à la Préfecture.

L’assignation aux fins de constat de résiliation du bail a été notifiée au Préfet du département du Bas-Rhin le 5 juin 2025.

L’affaire a été appelée et retenue lors de l’audience du 14 octobre 2025.

A cette audience, Madame [R] [P] épouse [E], représentée par son conseil sollicite le bénéfice de son acte introductif d’instance, en actualisant sa créance, celle-ci s’élevant désormais à la somme de 1 115 euros, au titre des loyers et charges échus au 13 octobre 2025, terme du mois d’octobre 2025 inclus. La demanderesse précise s’opposer à l’octroi d’éventuels délais de paiement.

Cité par acte délivré à étude, Monsieur [K] [J] ne comparaît pas.

Le juge constate l’absence de diagnostic social et financier.

L’affaire est mise en délibéré au 15 décembre 2025.

MOTIVATION DE LA DÉCISION

En vertu de l’article 834 du code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

Aux termes de l’article 835 du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Selon l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

I. Sur la recevabilité de la demande

Sur la saisine de la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX)

En vertu de l’article 24-II de la loi du 6 juillet 1989, les bailleurs personnes morales […] ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d’assurer le maintien du versement des aides mentionnées à l’article L. 351-2 du code de la construction et de l’habitation et aux articles L. 542-1 et L. 831-1 du code de la sécurité sociale. Cette saisine peut s’effectuer par voie électronique, selon des modalités fixées par décret.

La bailleresse justifie avoir procédé à ce signalement le 12 février 2025, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 4 juin 2025. Depuis lors, la situation d’impayés ayant perduré, sa demande est donc recevable à ce titre.

Sur la notification au préfet

L’article 24-III de la loi du 6 juillet 1989 modifiée dispose qu’à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence de l’huissier de justice au représentant de l’État dans le département, au moins six semaines avant l’audience […]. Cette notification s’effectue par voie électronique, selon des modalités fixées par décret.

En l’espèce, l’assignation a été dénoncée au préfet le 5 juin 2025, soit plus de six semaines avant l’audience du 14 octobre 2025.

La demande formée par la bailleresse est donc recevable.

II. Sur les demandes principales

Sur l’acquisition de la clause résolutoire

Aux termes de l’article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer et des charges aux termes convenus ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

Le contrat de bail unissant les parties stipule en son article VIII qu’à défaut de paiement à l’échéance d’un seul terme de loyer, le bail serait résilié de plein droit, deux mois après un commandement de payer resté infructueux.

Il est établi que les loyers et charges n’ont pas été régulièrement et intégralement payés.

Ce manquement s’est perpétué pendant plus de deux mois à compter du commandement de payer du 11 février 2025 rappelant les dispositions des articles 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 et 6 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990.

Il convient, dès lors, de constater que les conditions d’application de la clause résolutoire sont réunies le 12 avril 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs.

L’expulsion de Monsieur [K] [J] sera ordonnée, en conséquence.

Il n’apparaît en revanche pas nécessaire d’assortir d’une astreinte l’obligation pour Monsieur [K] [J] de quitter les lieux. En effet, la condamnation au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation, de nature à réparer le préjudice subi par la société bailleresse, satisfait déjà l’objectif assigné à l’astreinte en cette matière par l’article L.421-2 du code des procédures civiles d’exécution.

Le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux est spécifiquement organisé aux articles R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution au titre des opérations d’expulsion.

Sur le paiement des loyers et charges impayés

Aux termes de l’article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

En l’espèce, Madame [R] [P] épouse [E] verse aux débats l’acte de bail ainsi que le décompte des loyers et charges, prouvant ainsi les obligations dont elle réclame l’exécution.

Le défendeur, qui ne comparaît pas, ne justifie ni d’un paiement libératoire qui n’aurait pas été pris en compte par le demandeur, ni de l’existence d’un fait susceptible de la libérer de son obligation au paiement des loyers et des charges.

Il ressort des pièces fournies qu’au 13 octobre 2025, la dette locative de Monsieur [K] [J] s’élève à la somme de 1 115,71 euros au titre des loyers et charges impayés concernant le local à usage d’habitation, terme du mois d’octobre 2025 inclus. Il convient donc de condamner le locataire au paiement de cette somme.

La preuve de l’obligation au paiement de cette somme, due en vertu du contrat de bail jusqu’à sa résiliation, puis à titre d’indemnité d’occupation équivalente au montant du loyer et des charges, pour compenser le préjudice subi par le demandeur du fait de l’occupation sans droit ni titre du logement, n’est pas sérieusement contestable.

Par conséquent, il convient donc de condamner Monsieur [K] [J] au paiement de cette somme à titre provisionnel.

Cette somme portera intérêts au taux légal à compter de la présente décision compte tenu de l’évolution de la dette depuis l’assignation.

Sur l’indemnité d’occupation

Selon l’article 1730 du code civil, à l’expiration du bail le locataire doit restituer les locaux. La restitution des lieux implique la remise des clefs.

Aux termes de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. Il résulte de ce texte que l’occupant sans droit ni titre d’un local est tenu d’une indemnité d’occupation envers le propriétaire. L’indemnité d’occupation, dont la nature mixte, compensatoire et indemnitaire, constitue la contrepartie de l’occupation du bien après résiliation du bail et de son indisponibilité pour le bailleur.

En l’espèce, le bail se trouve résilié depuis le 12 avril 2025 et le locataire est depuis occupant sans droit ni titre. Il n’est pas sérieusement contestable qu’il est redevable d’une indemnité d’occupation afin de compenser la perte de jouissance du bien.

Dès lors, Monsieur [K] [J] sera condamné à titre provisionnel au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation pour la période courant du mois de novembre 2025 à la date de la libération effective et définitive des lieux. Cette indemnité mensuelle d’occupation sera fixée au montant du loyer indexé et des charges, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi, afin de réparer le préjudice découlant pour le demandeur de l’occupation indue de son bien et de son impossibilité de le relouer.

Sur la demande de non restitution du dépôt de garantie à tire de dommages-intérêts

Aux termes de l’article 1231-6 du code civil, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts des intérêts moratoires de la créance .

En l’espèce, Madame [R] [P] épouse [E] sollicite la non restitution du dépôt de garantie versé par le locataire à titre de dommages-intérêts.

Or, elle ne motive aucunement sa demande et ne justifie ainsi pas de l’existence d’un préjudice qui serait distinct de celui causé par le retard et qui sera réparé par les intérêts moratoires assortissant la créance.

Il convient en conséquence de rejeter la demande de dommages et intérêts.

III. Sur les délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire :

En application de l’article 24 V de la loi du 06 juillet 1989 le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Selon l’article 24-VII, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que le locataire ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés. Le texte prévoit que la suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans les délais et selon les modalités fixées par le juge et que ces délais ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location, notamment suspendre le paiement des loyers et charges.

Si le locataire se libère de sa dette dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué et dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, si Monsieur [K] [J] a pu apurer une partie de la dette et notamment au travers de versements d’APL, force est de constater qu’il ne comparaît pas et ne sollicite ainsi ni de délais de paiement ni la suspension des effets de la clause résolutoire, que la bailleresse s’y oppose en tout état de cause. Pour l’ensemble de ces raisons et en l’absence de diagnostic social et financier et d’éléments sur la situation matérielle du locataire, il y a lieu de dire n’y avoir lieu à délais de paiement.

IV. Sur les demandes accessoires

Sur les dépens

L’article 696 du code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Monsieur [K] [J] succombe à l’instance de sorte qu’il doit être condamné aux entiers dépens.

Sur les frais irrépétibles

Il résulte des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations. Les parties peuvent produire les justificatifs des sommes qu’elles demandent.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir Madame [R] [P] épouse [E] et en l’absence d’éléments sur la situation financière du défendeur, Monsieur [K] [J] sera condamné à verser à la demanderesse la somme de 600 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

En l’espèce, compte tenu de la nature du litige et en l’absence de dispositions légales contraires, l’exécution provisoire est de droit.

PAR CES MOTIFS

Nous, juge des contentieux de la protection, statuant publiquement en référé, par mise à disposition au greffe, par ordonnance réputée contradictoire et en premier ressort,

DÉCLARONS l’action recevable ;

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 15 juin 2020 avec prise d’effet à la même date entre Madame [R] [P] épouse [E], d’une part, et Monsieur [K] [J], d’autre part, concernant le logement situé au [Adresse 2] sont réunies à la date du 12 avril 2025 ;

ORDONNONS en conséquence à Monsieur [K] [J] de libérer les lieux et de restituer les clés à la bailleresse ;

DISONS qu’à défaut pour Monsieur [K] [J] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés, Madame [R] [P] épouse [E] pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

DISONS que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L.433-1 et L.433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNONS Monsieur [K] [J] à verser à Madame [R] [P] épouse [E] une provision de 1 115,71 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés (décompte arrêté au 13 octobre 2025, mois d’octobre 2025 inclus), avec les intérêts au taux légal à compter de la présente décision ;

CONDAMNONS Monsieur [K] [J] à verser à Madame [R] [P] épouse [E] à titre provisionnel une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant équivalent à celui du loyer et des charges, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi, à compter du terme du mois de novembre 2025 et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux, caractérisée par la restitution des clés ;

DÉBOUTONS Madame [R] [P] épouse [E] du surplus de ses prétentions ;

CONDAMNONS Monsieur [K] [J] à verser à Madame [R] [P] épouse [E] une somme de 600 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNONS Monsieur [K] [J] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation et de sa notification à la préfecture ;

ORDONNONS transmission d’une copie de la présente décision à la préfecture du Bas-Rhin ;

RAPPELONS que l’exécution provisoire est de droit.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition du jugement au greffe du tribunal judiciaire, le 15 décembre 2025, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile, la minute étant signée par le juge et par la greffière.

Le Greffier Le Juge des Contentieux de la Protection

Maryline KIRCH Gussun KARATAS