N° RG 20/02221 – N° Portalis DB2E-W-B7E-JZT3

3ème Ch. Civile Cab. 2

N° RG 20/02221 – N° Portalis DB2E-W-B7E-JZT3

Minute n°

Copie exec. à :

M^e Guillaume HANRIAT

M^e Emmanuel JUNG

M^e Jean WEYL

Le

Le greffier

M^e Guillaume HANRIAT

M^e Emmanuel JUNG

M^e Jean WEYL

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 15]

JUGEMENT DU 05 JUIN 2025

DEMANDERESSES :

Madame [U] [C]

née le 04 Octobre 1964 à [Localité 17], demeurant [Adresse 11]

représentée par M^e Emmanuel JUNG, avocat au barreau de STRASBOURG, vestiaire 103

Madame [P] [L], en qualité d’ayant-droit de [I] [N] décédé le 29 juin 2023

née le 14 Septembre 2001 à [Localité 17], demeurant [Adresse 10]

représentée par M^e Emmanuel JUNG, avocat au barreau de STRASBOURG, vestiaire 103

S.C.I. MGM NO LIMIT inscrite au RCS de [Localité 15] sous le numéro 848.619.847 prise en la personne de son représentant légal, dont le siège social est sis [Adresse 4]

représentée par M^e Emmanuel JUNG, avocat au barreau de STRASBOURG, vestiaire 103

DEFENDEURS :

Monsieur [E] [Z]

né le 19 Décembre 1963 à [Localité 18], demeurant [Adresse 14]

représenté par M^e Guillaume HANRIAT, avocat au barreau de STRASBOURG, vestiaire 12

Syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier sis [Adresse 6], agissant par son syndic, la SAS IMMOVAL, inscrite au RCS de [Localité 15] sous n°778.846.279, pris en la personne de son représentant légal,

appelé en déclaration de jugement commun,

dont le siège social est sis Chez SAS IMMOVAL – [Adresse 1]

représentée par M^e Jean WEYL, avocat au barreau de STRASBOURG, vestiaire 111

PARTIE INTERVENANTE

S.C.I. PRISME, Société civile immobilière immatriculée au RCS de [Localité 15] sous le n° 431 283 605, dont le siège social est [Adresse 5] [Localité 12] [Adresse 16] (France), prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège

Intervenant forcé

dont le siège social est sis [Adresse 3]

représentée par M^e Emmanuel JUNG, avocat au barreau de STRASBOURG, vestiaire 103

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Anne MOUSTY, Juge, Président,

assistée de Aude MULLER, greffier

OBJET : Autres demandes relatives à la copropriété

DÉBATS :

A l’audience publique du 22 Mai 2025 à l’issue de laquelle le Président, Anne MOUSTY, Juge, statuant en formation de juge unique a avisé les parties que le jugement serait prononcé par mise à disposition au greffe à la date du 05 Juin 2025.

JUGEMENT :

Contradictoire en Premier ressort,

Rendu par mise à disposition au greffe,

Signé par Anne MOUSTY, Juge et par Aude MULLER, greffier

EXPOSE DU LITIGE

Monsieur [I] [N], Madame [U] [C] et la SCI MGM NO LIMIT sont propriétaires de plusieurs lots au sein de la copropriété située [Adresse 7] (67) laquelle est composée de plusieurs bâtiments.

Monsieur [E] [Z] est également propriétaire de plusieurs lots au sein de la même copropriété.

Par courrier adressé en recommandé avec accusé de réception en date du 23 septembre 2019, reçu le 24 septembre 2019, les consorts [H] et la SCI MGM NO LIMIT ont mis en demeure Monsieur [Z] de supprimer l’extension de son balcon et les jardinières qui empiètent sur leur propriété, qui ont été réalisées sans autorisation de l’assemblée générale des copropriétaires et constituent des vues irrégulières.

Par acte d’huissier de justice en date du 2 juin 2020, Monsieur [I] [N], Madame [U] [C] et la SCI MGM NO LIMIT ont fait assigner Monsieur [E] [Z] devant le tribunal judiciaire de Strasbourg aux fins d’obtenir sa condamnation à supprimer les aménagements qui surplombent leur propriété, ce sous astreinte de 500 € par jour de retard à compter de la signification du jugement à intervenir.

Par acte d’huissier de justice en date du 13 octobre 2021, Monsieur [E] [Z] a fait assigner le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier sis [Adresse 6], pris en la personne de son représentant la SAS IMMOVAL, devant le tribunal judiciaire de Strasbourg en déclaration de jugement commun.

Les deux procédures ont été jointes sous le numéro RG 20-2221.

La clôture de l’instruction a été prononcée, le15 décembre 2022 et l’affaire a été renvoyée pour être plaidée à l’audience du 09 mars 2023.

Par jugement du 15 juin 2023, le tribunal a :

ORDONNE la réouverture des débats ;

ORDONNE le rabat de l’ordonnance de clôture du 15 décembre 2022.

Par conclusions déposées le 10 janvier 2024, M. [P] [N], fille et ayant-droit de M. [I] [N] est intervenue volontairement à la procédure, suite au décès de son père.

Par assignation délivrée le 13 février 2024, M. [E] [Z] a attrait la SCI PRISME devant le tribunal judiciaire de Strasbourg en intervention forcée (RG 24/1417).

Dans leurs conclusions récapitulatives déposées le 8 janvier 2025, Mme [U] [C], la SCI MGM NO LIMIT, Mme [P] [N] et la SCI PRISME ont demandé de :

CONSTATER l’interruption de l’instance à l’égard de Monsieur [I] [N] ;

DONNER ACTE à Madame [P] [N] de son intervention volontaire ;

CONDAMNER Monsieur [E] [Z], copropriétaire de l’immeuble sis [Adresse 9] [Localité 15], à remettre sa terrasse lot n°309 en son état antérieur aux travaux illicites, sous astreinte de 500 € par jour de retard à compter de la signification de la décision à intervenir, et plus particulièrement : – à cesser toute appropriation de parties communes de l’immeuble par l’extension et l’agrandissement de sa terrasse,

— à retirer les bacs à fleurs en ce qu’ils sont positionnés à l’extérieur de sa terrasse,

— à retirer les garde-corps en place et à remettre les garde-corps ainsi que de manière générale la terrasse dans l’état dans lequel elle se trouvait avant les travaux illicites,

DEBOUTER Monsieur [Z] de l’intégralité de ses demandes, fins et prétentions,

CONDAMNER Monsieur [Z] à payer à Madame [P] [N], venant aux droits de Monsieur [N], Madame [C], la SCI MGM NO LIMIT et la SCI PRISME la somme de 5.000 euros en application de l’article 700 du Code de procédure civile,

CONDAMNER Monsieur [Z] aux entiers frais et dépens de la présente instance,

Au soutien de leurs prétentions, Mme [U] [C], la SCI MGM NO LIMIT, Mme [P] [N] et la SCI PRISME dénoncent une appropriation des parties communes par Monsieur [E] [Z]. Ils avancent au visa de l’article 9 de la loi du 10 juillet 1965 et 25b de la loi du 10 juillet 1965 que Monsieur [E] [Z] a procédé à la modification de son balcon en étendant celui-ci jusqu’aux débords de la toiture, en remplaçant les garde-corps et en ajoutant des bacs à fleurs sur l’extérieur du balcon, ces travaux ayant affecté les parties communes et modifié l’aspect extérieur de l’immeuble. Ils contestent toute prescription de l’action initiale.

Sur les demandes reconventionnelles, ils arguent que le saut de loup construit de longue date était situé sur le terrain de M. [I] [N] et Mme [C]. Les travaux de mise en place d’une installation de chauffage et climatisation ont eu lieu avant l’intégration dans la copropriété de l’immeuble. Ils arguent qu’il n’est pas démontré que les demandeurs aient posé les bouches de VMC litigieuses et que la date d’installation de celles-ci n’est pas rapportée par Monsieur [E] [Z]. Ils arguent que les volets roulants posés par la SCI PRISME sont des parties privatives et ne rompent pas l’harmonie de l’immeuble. Ils contestent tous travaux ayant porté atteinte à l’harmonie de l’immeuble. Concernant les garages sur le lot n°500, ils arguent que le lot n°500 n’existe plus et que la création des trois garages n’est pas contraire au règlement de copropriété et ne sont pas illicites. Ils indiquent que le store litigieux en façade ouest est un volet roulant déjà existant avant que la maison ne soit intégrée à la copropriété. Ils contestent que la SCI PRISME ait changé une fenêtre rappelant par ailleurs que les fenêtres sont des parties privatives pouvant être modifiées dans le respect de l’harmonie de l’immeuble.

***

Dans ses conclusions récapitulatives déposées le 27 janvier 2025, Monsieur [E] [Z] a demandé de :

AVANT DIRE DROIT :

ENJOINDRE Mme [U] [C], la SCI MGM NO LIMIT et Mme [P] [L] de verser aux débats l’acte de vente du lot n°500 et ce sous astreinte de 500 € par jour de retard à dater du quarantième (40ème) jour suivant la signification de la décision.

RESERVER sa compétence pour liquider l’astreinte.

I. SUR LA DEMANDE PRINCIPALE :

JUGER les prétentions, fins et moyens de Mme [U] [C], la SCI MGM NO LIMIT et Mme [P] [L] irrecevables et mal fondés.

En conséquence :

DÉBOUTER Mme [U] [C], la SCI MGM NO LIMIT, Mme [P] [L] et la SCI PRISME de l’ensemble de leurs chefs de demandes et prétentions.

CONDAMNER Mme [U] [C], la SCI MGM NO LIMIT et Mme [P] [L] solidairement, subsidiairement in solidum, à payer au défendeur M. [Z] une indemnité d’un montant de 5 000 € (cinq mille euros) à titre de dommages et intérêts pour procédure vexatoire et abusive, sur le fondement de l’article 1240 du code civil.

II. SUR LES DEMANDES RECONVENTIONNELLES :

JUGER les demandes reconventionnelles de M. [Z] recevables et bien fondées.

JUGER que Mme [U] [C], la SCI MGM NO LIMIT et Mme [P] [L] ont fait procéder à une multitude de travaux sans autorisation de la copropriété.

En conséquence :

CONDAMNER Mme [U] [C] et Mme [P] [L], sous astreinte de 500 € (cinq cents euros) par jour de retard à dater du quarantième (40ème) jour suivant la signification du jugement à intervenir, à procéder à l’enlèvement de l’ensemble des climatiseurs installés de manière illégale, spécialement ceux figurant sur la photographie produite en annexe 12, et tous autres climatiseurs illicites, notamment un climatiseur situé au 2ème étage sur une terrasse desservant les bureaux de la société SCI MGM NO LIMIT (cf. annexe 16).

CONDAMNER Mme [U] [C] et Mme [P] [L], solidairement, subsidiairement in solidum, sous astreinte de 500 € (cinq cents euros) par jour de retard à dater du quarantième (40ème) jour suivant la signification du jugement à intervenir, à procéder à la remise en état du saut de loup donnant accès à la cave du demandeur, tel que visualisé sur la photographie produite en annexe 11.

CONDAMNER Mme [P] [L] sous astreinte de 500 € (cinq cents euros) par jour de retard à dater du quarantième (40ème) jour suivant la signification du jugement à intervenir, à procéder à l’enlèvement des bouches d’aération de VMC, et à procéder à un rebouchage soigneux et remise en peinture.

CONDAMNER la SCI PRISME sous astreinte de 500 € (cinq cents euros) par jour de retard à dater du quarantième (40ème) jour suivant la signification du jugement à intervenir, à procéder au remplacement des volets roulants installés sans autorisation par des volets battants identiques à ceux existants.

CONDAMNER la SCI PRISME sous astreinte de 500 € (cinq cents euros) par jour de retard à dater du quarantième (40ème) jour suivant la signification du jugement à intervenir, à procéder au remplacement de l’imposte fixe installé sans autorisation par une fenêtre à deux vantaux et donc à remettre les lieux dans leur état initial avant modification.

CONDAMNER Mme [U] [C] et Mme [P] [L], solidairement, subsidiairement in solidum, sous astreinte de 500 € (cinq cents euros) par jour de retard à dater du quarantième (40ème) jour suivant la signification du jugement à intervenir, à procéder à la remise dans son état antérieur des travaux effectués sans autorisation sur le bâtiment D et donc à la suppression, dépose ou enlèvement de :

➢ la fenêtre en aluminium près de la porte d’entrée de l’immeuble (photo n°35)

➢ l’extension de la terrasse en bois (photo n°36)

➢ des brises-vues sur l’extension de la terrasse en bois (photo n° 37 et 38),

➢ de l’installation d’un bloc de climatisation sur la terrasse en bois (photo n°39)

➢ de l’installation de deux bouches de ventilation, d’une évacuation des condensats et d’une fenêtre (photo 41)

➢ de l’installation d’un conduit de fumée extérieur en toiture (photo n°42)

➢ du store situé en façade Ouest du bâtiment E

➢ du conduit de cheminée, à tout le moins de ses fixations situées sur le pignon Sud du bâtiment C.

CONDAMNER Mme [U] [C] et Mme [P] [L], solidairement, subsidiairement in solidum, sous astreinte de 500 € (cinq cents euros) par jour de retard à dater du quarantième (40ème) jour suivant la signification du jugement à intervenir, à détruire les garages construits illégalement sur l’ancien lot n°500 (cour devant le bâtiment E) et en tout état de cause à détruire le lot n°602 et donc à remettre le terrain dans son état initial.

RESERVER sa compétence pour liquider l’astreinte.

III. EN TOUT ETAT DE CAUSE :

CONDAMNER Mme [U] [C], la SCI MGM NO LIMIT, Mme [P] [L] et la SCI PRISME, solidairement, subsidiairement in solidum, à payer au défendeur une indemnité d’un montant de 5 000 € (cinq mille euros), sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

CONDAMNER Mme [U] [C], la SCI MGM NO LIMIT, Mme [P] [L] et la SCI PRISME, solidairement, subsidiairement in solidum, aux entiers frais et dépens.

DEBOUTER Mme [U] [C], la SCI MGM NO LIMIT, Mme [P] [L] et la SCI PRISME de l’ensemble de leurs prétentions, fins et moyens.

ORDONNER l’exécution provisoire de droit, sur le fondement de l’article 514 du code de procédure civile.

Au soutien de ses prétentions, Monsieur [E] [Z] conteste toute appropriation irrégulière des parties communes de l’immeuble. Il considère que les travaux entrepris sur les garde-corps ne nuisent pas à l’harmonie de l’immeuble. Il considère que la demande formée par les demandeurs est prescrite. Il prétend que l’action intentée à son encontre est abusive et appelle indemnisation.

Reconventionnellement, Monsieur [E] [Z] dénonce plusieurs infractions commises par les demandeurs et la SCI PRISME. Il indique que M. [I] [N] a commis une voie de fait en bouchant un saut de loup et en installant des climatiseurs de manière illicite, sans autorisation préalable de l’assemblée générale des copropriétaires, ces travaux affectant les parties communes et l’aspect extérieur de l’immeuble. Il conteste l’installation de bouches de VMC et de volets roulants en façade du Bâtiment B au visa de l’article 25b de la loi du 10 juillet 1965. Il dénonce des travaux réalisés par les demandeurs affectant les parties communes sans autorisation préalable de l’assemblée générale des copropriétaires ainsi que la création de trois garages contraire au règlement de copropriété et rompant avec l’harmonie de l’immeuble. Il argue que le store en façade Ouest du bâtiment E emporte une atteinte manifeste à l’harmonie de l’immeuble et a été posé sans autorisation préalable. Il en est de même de la fenêtre changée en façade du Bâtiment B par la SCI PRISME. Il considère que le conduit de cheminée sur le pignon Sud du Bâtiment C n’a pas fait l’objet d’une autorisation de l’assemblée générale des copropriétaires.

***

Par conclusions déposées le 4 janvier 2022, le syndicat des Copropriétaires [Adresse 2] à [Localité 13] a demandé de :

DONNER ACTE au Syndicat des Copropriétaires qu’il n’entend pas s’opposer à la jonction sollicitée ni à ce que le jugement à intervenir lui soit déclaré commun et opposable.

STATUER ce que de droit quant aux frais.

Pour un plus ample exposé des faits, moyens et prétentions des parties, il est renvoyé aux écritures visées ci-dessus conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

L’instruction a été clôturée par ordonnance du 27 février 2025.

L’affaire a été évoquée à l’audience du 27 mars 2025 et la décision a été mise en délibéré au 22 mai 2025, prorogé au 5 juin 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

À titre liminaire

Aux termes de l’article 768 du code de procédure civile, le tribunal ne doit statuer que sur les prétentions énoncées au dispositif et n’examine les moyens au soutien de ces prétentions que s’ils sont invoqués dans la discussion. Or ne constituent pas des prétentions au sens de l’article 4 du code de procédure civile les demandes des parties tendant à voir « constater », « dire », « juger » ou « donner acte », en ce que, hors les cas prévus par la loi, elles ne sont pas susceptibles d’emporter de conséquences juridiques, mais constituent en réalité des moyens ou arguments, de sorte que le tribunal n’y répondra qu’à la condition qu’ils viennent au soutien de la prétention formulée dans le dispositif des conclusions et, en tout état de cause, pas dans son dispositif mais dans ses motifs.

I. Sur la demande avant dire-droit de communication de pièce

En application des dispositions des articles 132 et suivants du code de procédure civile, si une partie ne communique pas spontanément des pièces nécessaires aux débats, le juge peut enjoindre cette communication, au besoin à peine d’astreinte, dans un délai et selon des modalités qu’il définit.

Monsieur [E] [Z] sollicite d’enjoindre Mme [U] [C], la SCI MGM NO LIMIT et Mme [P] [L] à verser aux débats l’acte de vente du lot n°500 et ce sous astreinte de 500 € par jour de retard à dater du quarantième (40ème) jour suivant la signification de la décision.

En l’espèce, selon acte modificatif de règlement de copropriété et état descriptif de division du 15 décembre 2017, en application des délibérations des assemblées générales des copropriétaires des 27 novembre 2015 et 8 décembre 2017, plusieurs lots de copropriété ont été créés, dont les lots n°602, 603, 604 « Bâtiment E » constitutifs de trois garages.

Il résulte de la copie du livre foncier produit par les demandeurs en pièce n°16 que les propriétaires des garages litigieux sont respectivement :

— garage du lot n°602 Bâtiment E : la société civile MGM NO LIMITE

— garage du lot n°603 Bâtiment E : Mme [S] [G]

— garage du lot n°604 Bâtiment E : la SCI Madeleine.

Dès lors, la création des lots n°602, 603, 604 « Bâtiment E » constitutifs des trois garages litigieux est justifiée par une modification du règlement de copropriété intervenue suite à une décision d’assemblée générale de copropriétaires.

En conséquence, les demandeurs justifient de la subdivision de l’ancien lot n°500 et de la création des lots litigieux n°602, 603, 604 « Bâtiment E » ainsi que de leur propriétaire respectif.

Aussi, la demande de communication de pièce relative à un prétendu acte de vote portant sur l’ancien lot n°500 n’est pas nécessaire à la résolution du présent litige et sera rejetée.

II. Sur la demande principale en remise en état des balcons de Monsieur [E] [Z]

A. Sur la fin de non-recevoir soulevée

En application de l’article 789 6° du code de procédure civile, le juge de la mise en état est, à compter de sa désignation et, jusqu’à son dessaisissement, seul compétent, à l’exclusion de toute autre formation du tribunal, pour statuer sur les fins de non-recevoir.

Il résulte de ces dispositions que les parties ne sont plus recevables à soulever ces fins de non-recevoir par conclusions au fond, à moins qu’elles ne surviennent ou soient révélées postérieurement au dessaisissement du juge de la mise en état.

En l’espèce, Monsieur [E] [Z] n’a pas saisi le juge de la mise en état d’une requête en incident visant au prononcé de l’irrecevabilité des prétentions des demandeurs. La fin de non-recevoir invoquée dans ses conclusions au fond au titre de la prescription est dès lors irrecevable.

B. Sur le bien fondé de la demande

L’article 9 de la loi no 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis dispose que « chaque copropriétaire dispose des parties privatives comprises dans son lot ; il use et jouit librement des parties privatives et des parties communes sous la condition de ne porter atteinte ni aux droits des autres copropriétaires ni à la destination de l’immeuble ».

L’article 8 du même texte prévoit que « un règlement conventionnel de copropriété, incluant ou non l’état descriptif de division, détermine la destination des parties tant privatives que communes, ainsi que les conditions de leur jouissance […] ».

En l’espèce, le règlement de copropriété du 10 septembre 1984 modifié de l’immeuble sis [Adresse 8] à [Localité 15] précise en page 16 que le bâtiment C comporte les parties communes suivantes désignées « PC6 » :

« - les fondations, piliers et gros murs, les murs de pignon et de refend, la charpente et la toiture, ainsi que les revêtements extérieurs (crépis et peinture) ;

— les gouttières et tuyaux de descente des eaux pluviales ;

— les balcons en tant que gros-œuvre, mais non compris les garde-corps, balustrades, rampes d’appui dès lors qu 'il s 'agit de balcons à usage privatif ; […]"

Au titre de l’usage des parties communes, le règlement de copropriété susvisé précise en page 19 que "les parties communes, déterminées comme il est dit ci-dessus, ne pourront être modifiées sans le consentement de l’assemblée des copropriétaires […] De manière générale, il ne «doit rien être fait qui puisse modifier l’aspect des constructions ou nuire à la sécurité et à la propreté de la copropriété".

En l’espèce, les demandeurs reprochent à Monsieur [E] [Z] plusieurs agissements, à savoir :

— une extension du balcon jusqu’aux débords de la toiture ;

— le remplacement des garde-corps ;

— l’ajout de bacs de fleurs sur les extérieurs du balcon.

1. Sur l’extension du balcon jusqu’aux débords de la toiture

Monsieur [E] [Z] justifie que, suite à l’assemblée générale du 16 mai 2006, le règlement de copropriété a été modifié par acte modificatif du 22 juin 2009 notamment concernant le lot n°309 portant au 3è étage sur une terrasse de 9m2, ladite terrasse de 9m2 étant visée dans l’esquisse d’étages du 9 février 2016 produit par Monsieur [E] [Z].

Si les demandeurs produisent un constat d’huissier du 9 janvier 2006 faisant état que "La limite de la terrasse du troisième étage visible de la terrasse du lot [appartenant à] la sa MGM NO LIMIT repose sur le débord. Le garde-corps de la terrasse située au troisième étage se trouve au droit de la gouttière, à une trentaine de centimètres du mur extérieur de l’immeuble, reposant ainsi sur le débord des poutres. En l’état actuel des choses, l’occupant du troisième étage dispose ainsi d’une vue directe sur la terrasse de mon requérant.", ainsi que des photographies du balcon litigieux, les unes avant rénovation du balcon et les autres après rénovation du balcon, sans que leur date ne soit certaine à défaut d’horodatage, ils ne démontrent pas que les dimensions du balcon-terrasse litigieux du lot 309 excède les 9m2 visés au règlement de copropriété modifié et dans l’esquisse d’étage actuelle, Monsieur [E] [Z] produisant au contraire un constat d’huissier dressé le 24 septembre 2020 reportant des mesures conformes auxdites dimensions.

Dès lors, les demandeurs ne justifient pas que Monsieur [E] [Z] ait entrepris des travaux d’agrandissement de son balcon en s’appropriant des parties communes, sans autorisation de l’assemblée générale des copropriétaires et en contradiction avec le règlement de copropriété.

Dès lors, ils seront déboutés de leur demande formée à ce titre.

2. Sur le remplacement des garde-corps

L’article 25b de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 dispose que ne sont adoptées qu’à la majorité des voix de tous les copropriétaires les décisions concernant (…) l’autorisation donnée à certains copropriétaires d’effectuer à leurs frais des travaux affectant les parties communes ou l’aspect extérieur de l’immeuble, et conformes à la destination de celui-ci.

En l’espèce, le règlement de copropriété du 10 septembre 1984 modifié de l’immeuble sis [Adresse 8] à [Localité 15] précise en page 16 constituent des parties communes les balcons en tant que gros-œuvre, mais non compris les garde-corps, balustrades, rampes d’appui dès lors qu 'il s’agit de balcons à usage privatif ; […]"

Il en résulte que les garde-corps litigieux installés par Monsieur [E] [Z] sont des parties privatives relevant de son lot.

Toutefois, il est rappelé qu’à l’instar des travaux affectant les parties communes, ceux affectant l’aspect extérieur de l’immeuble nécessitent une autorisation de l’assemblée générale des copropriétaires. En outre, ils ne doivent pas violer une clause du règlement de copropriété, ni porter atteinte aux droits des autres copropriétaires sur les parties communes ou privatives de leurs lots. Ces travaux doivent être compatibles avec l’aspect extérieur de l’immeuble en ne portant pas atteinte à son esthétique et à son harmonie.

En l’espèce, si Monsieur [E] [Z] justifie avoir procédé à l’installation de garde de corps d’aspect similaire à ceux présents sur d’autres façades de l’immeuble, étant relevé que son balcon-terrasse est le seul présent sur la façade où il est situé, les garde-corps affectent l’aspect extérieur de l’immeuble de sorte que le changement de ceux-ci nécessite l’autorisation préalable de l’assemblée générale des copropriétaires.

Or, Monsieur [E] [Z] ne justifie pas d’une autorisation de l’assemblée générale des copropriétaires pour la réalisation desdits travaux, ce qui n’est pas contesté.

Dès lors indépendamment de leur éventuelle harmonie avec l’immeuble et son esthétisme global, les garde-corps litigieux ont été installés en violation du règlement de copropriété, faute d’autorisation de l’assemblée générale des copropriétaires.

En conséquence, Monsieur [E] [Z] sera condamné à les retirer et à remettre les garde-corps en leur état antérieur, sous astreinte de 50€ par jour de retard à l’expiration d’un délai de trois mois après la signification du présent jugement, dans un délai maximal de six mois et selon les modalités précisées au présent dispositif.

3. Sur l’ajout de bacs de fleurs sur les extérieurs du balcon

L’article 25b de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 dispose que ne sont adoptées qu’à la majorité des voix de tous les copropriétaires les décisions concernant (…) l’autorisation donnée à certains copropriétaires d’effectuer à leurs frais des travaux affectant les parties communes ou l’aspect extérieur de l’immeuble, et conformes à la destination de celui-ci.

En l’espèce, concernant l’usage des fenêtres et balcons, le règlement de copropriété précise en page 20 que « les vases de fleurs devront être fixés et reposer sur des dessous étanches de manière à conserver l’excédent d’eau, afin de ne pas détériorer les murs, incommoder les voisins et passants. »

En l’espèce, il résulte des photographies produites par les demandeurs que les bacs de fleurs litigieux ne consistent pas en de simples bacs de fleurs amovibles mais que ceux-ci sont placés dans des arceaux métalliques et autres structures fixés de pérenne à l’extérieur du balcon-terrrasse de Monsieur [E] [Z]. Or, ces arceaux prévus pour accueillir des bacs de fleurs d’une taille certaine sont des structures métalliques fixées à l’extérieur du balcon. Ces structures inamovibles affectent l’aspect extérieur de l’immeuble et leur installation a nécessité la réalisation de travaux de sorte qu’il ne s’agit pas d’un simple aménagement floral d’un balcon.

Aussi, il est considéré que la mise en œuvre de ces arceaux et des autres structures d’accueil de végétaux a requis des travaux qui auraient dû être autorisés au préalable par l’assemblée générale des copropriétaires. Or, Monsieur [E] [Z] ne justifie aucunement d’une autorisation préalable ou a posteriori par l’assemblée générale des copropriétaires de pose desdits arceaux et autres structures fixés à l’extérieur de son balcon et destinés à recevoir des plantes.

En conséquences, ces installations affectant l’aspect extérieur de l’immeuble par leur caractère pérenne et leur localisation ont été installés en violation du règlement de copropriété, faute d’autorisation de l’assemblée générale des copropriétaires.

En conséquence, Monsieur [E] [Z] sera condamné à les retirer sous astreinte de 50€ par jour de retard à l’expiration d’un délai de trois mois après la signification du présent jugement, dans un délai maximal de six mois et selon les modalités précisées au présent dispositif.

III. Sur les demandes reconventionnelles

A titre reconventionnel, Monsieur [E] [Z] reproche plusieurs agissements aux demandeurs et à la SCI PRISME.

1. Sur les blocs de climatisation, le conduit de fumée extérieur en toiture et le store du Bâtiment F

Monsieur [E] [Z] reproche à M. [I] [N] plusieurs installations sur leur maison d’habitation constitutive du lot n°601 Bâtiment F, notamment d’avoir bouché un saut de loup et mis en place de trois climatiseurs, d’avoir installé un conduit de fumée extérieur et un store, ce de manière illicite.

L’article 25b de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 dispose que ne sont adoptées qu’à la majorité des voix de tous les copropriétaires les décisions concernant (…) l’autorisation donnée à certains copropriétaires d’effectuer à leurs frais des travaux affectant les parties communes ou l’aspect extérieur de l’immeuble, et conformes à la destination de celui-ci.

En l’espèce, selon acte modificatif de règlement de copropriété et état descriptif de division du 15 décembre 2017, en application des délibérations des assemblées générales des copropriétaires des 27 novembre 2015 et 8 décembre 2017, plusieurs lots de copropriété ont été créés, dont le lot n°601 « Bâtiment F », portant sur une maison d’habitation dont Mme [U] [C] et de M. [I] [N] étaient propriétaires selon copie du livre foncier produit par les demandeurs en pièce n°16.

Si les demandeurs ne contestent pas avoir réalisé des travaux d’installation de climatiseurs ayant conduit à boucher un saut de loup, ils affirment que ces travaux sont intervenus avant l’entrée de leur lot dans la copropriété.

Or, Monsieur [E] [Z] ne démontre pas que les travaux litigieux ont eu lieu postérieurement à l’entrée dans la copropriété du lot n°601 « Bâtiment F ».

De même, selon facture d’acompte n°76948-1 du 18 octobre 2016 acquittée le 1er novembre 2016, il a été procédé à des travaux de fourniture et de pose d’un conduit de fumée et d’un foyer de cheminée sur la maison d’habitation de Mme [U] [C] et de M. [I] [N] constitutive ultérieurement du lot n°601 « Bâtiment F », en novembre 2016 soit antérieurement avant l’incorporation de leur maison d’habitation dans la copropriété.

Parallèlement, Monsieur [E] [Z] ne démontre pas que le « store » litigieux en façade du Bâtiment F (et non « E » comme visé par erreur matérielle dans ses écritures) ait été installé après incorporation de la maison individuelle des consorts [H] dans la copropriété.

Aussi, aucune autorisation du syndicat des copropriétaires n’était requise pour des travaux réalisés sur un bien non partie à la copropriété au jour de leur réalisation.

L’intégration desdits biens de M. [I] [N] et Mme [U] [C] dans la copropriété par acte modificatif du règlement de copropriété du 15 décembre 2017 a emporté acceptation par la copropriété du bâti sis sur le lot n°601 « Bâtiment F » et de ses accessoires sans qu’une autorisation a posteriori des travaux réalisés sur celui-ci soit requise.

En conséquence, Monsieur [E] [Z] sera débouté de ses demandes relatives aux blocs de climatisation des demandeurs, au saut de loup, au conduit de fumée extérieur et prétendu « store » du Bâtiment F (lot n°601).

2. Sur l’installation de bouches VMC

L’article 25b de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 dispose que ne sont adoptées qu’à la majorité des voix de tous les copropriétaires les décisions concernant (…) l’autorisation donnée à certains copropriétaires d’effectuer à leurs frais des travaux affectant les parties communes ou l’aspect extérieur de l’immeuble, et conformes à la destination de celui-ci.

Monsieur [E] [Z] ne justifie aucunement que les demandeurs ont procédé à la pose des bouches VMC litigieuses, ce qui est contesté.

A défaut de démonstration de travaux imputables aux demandeurs ou à la SCI PRISME en lien avec les bouches VMC litigieuses, Monsieur [E] [Z] sera débouté de sa demande formée à ce titre.

3. Sur les volets roulants en façade du bâtiment B et la fenêtre litigieuse du Bâtiment B

L’article 25b de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 dispose que ne sont adoptées qu’à la majorité des voix de tous les copropriétaires les décisions concernant (…) l’autorisation donnée à certains copropriétaires d’effectuer à leurs frais des travaux affectant les parties communes ou l’aspect extérieur de l’immeuble, et conformes à la destination de celui-ci.

En l’espèce, la SCI PRISME ne justifie pas avoir été autorisée par l’assemblée générale pour procéder à l’installation de volets roulants. Or, bien que portant sur des parties privatives, il est rappelé que les volets roulants affectent l’aspect extérieur de l’immeuble.

Dès lors, leur installation requiert au préalable l’autorisation du syndicat des copropriétaires.

A défaut d’une telle autorisation, leur installation est irrégulière.

Aussi, la SCI PRISME sera condamnée à les retirer selon les modalités fixées au présent dispositif.

En revanche, la photographie issue du constat d’huissier du 24 septembre 2020 (photographie n°13) et celle non horodatée produite en pièce n°33 par Monsieur [E] [Z] sont insuffisantes à démontrer que la SCI PRISME a procédé au remplacement d’une fenêtre deux vantaux par un imposte fixe dans la mesure où la première photographie issue du constat d’huissier du 24 septembre 2020 est mal cadrée et ne fait apparaître que partiellement la fenêtre litigieuse et dans la mesure où la seconde photographie est non datée et prise d’un autre angle de vue.

Dès lors, à défaut d’élément suffisamment probant, Monsieur [E] [Z] sera débouté de sa demande formée au titre de ladite fenêtre litigieuse du Bâtiment B.

4. Sur les travaux réalisés sur les parties communes du bâtiment D

L’article 25b de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 dispose que ne sont adoptées qu’à la majorité des voix de tous les copropriétaires les décisions concernant (…) l’autorisation donnée à certains copropriétaires d’effectuer à leurs frais des travaux affectant les parties communes ou l’aspect extérieur de l’immeuble, et conformes à la destination de celui-ci.

Il résulte de la copie du livre foncier produit en pièce n°16 par les demandeurs que M. [I] [N] était propriétaire du lot n°307, à savoir un appartement sis dans le Bâtiment D au rez-de-chaussée et premier étage.

Monsieur [E] [Z] reproche la pose d’une fenêtre en aluminium au rez-de-chaussée dudit appartement sans toutefois indiquer ni justifier quand des travaux de changement de fenêtre sont intervenus par M. [I] [N]. Monsieur [E] [Z] ne justifie pas de la situation antérieure au prétendu changement de fenêtre.

Dès lors, à défaut de démonstration d’un prétendu changement de fenêtre à l’initiative de M. [I] [N], Monsieur [E] [Z] sera débouté de sa demande formée à ce titre.

De même, Monsieur [E] [Z] ne justifie aucunement de l’extension alléguée de la terrasse en bois figurant en photographies n°35 et 36 dans le constat d’huissier du 24 septembre 2020. Il n’est justifié ni d’un état antérieur ni de dimensions contraires de la terrasse par rapport à celles précisées dans les caractéristiques des lots de copropriété concernés tels que mentionnés dans les esquisses d’étages et le règlement de copropriété. Aussi, à défaut de preuve, Monsieur [E] [Z] sera débouté de sa demande formée à ce titre.

Pour contester l’installation de bouches de ventilation, d’une évacuation de condensats ainsi que d’une fenêtre, Monsieur [E] [Z] renvoie à une photographie n°41 du constat d’huissier du 24 septembre 2020. Toutefois, cette seule photographie ne permet pas de démontrer que les installations litigieuses se situent sur le lot n°307. Aussi, à défaut de preuve, Monsieur [E] [Z] sera débouté de sa demande formée à ce titre.

En revanche, la pose d’un climatiseur au sein de la copropriété, même sur une terrasse privative, affecte l’aspect extérieur de l’immeuble et nécessite une autorisation de l’assemblée générale des copropriétaires. A défaut de justification d’une autorisation du syndicat des copropriétaires à procéder à l’installation d’un climatiseur sur la terrasse du lot n°308 dont elle est actuellement propriétaire, Mme [P] [N] sera condamnée à retirer ladite installation selon les modalités précisées au présent dispositif.

De même, les brises-vue de la terrasse du lot n°308 affectent l’aspect extérieur de l’immeuble et Mme [P] [N] ne justifie pas d’une autorisation de l’assemblée générale des copropriétaires pour la pose de ceux-ci.

Dès lors, indépendamment de l’ancienneté de leur installation, aucune fin de non-recevoir tirée de la prescription ne pouvant valablement être invoquée par les demandeurs faute de saisine du juge de la mise en état, Mme [P] [N] sera condamnée à retirer ladite installation selon les modalités précisées au présent dispositif.

5. Sur les trois garages du Bâtiment E

En application de l’article 26 de la loi du 10 juillet 1965, les décisions concernant les actes d’acquisition immobilière et les actes de disposition autres que ceux portant sur les parties communes visées par l’article 25 d sont prises à la majorité des membres du syndicat représentant au moins les deux tiers des voix.

Comme sus exposé, il résulte de l’acte modificatif de règlement de copropriété et état descriptif de division du 15 décembre 2017 qu’ont été créés, suite à délibérations en ce sens de l’assemblée générale des copropriétaires, les lots n°602, 603, 604 du « Bâtiment E » portant sur les trois garages litigieux.

Il résulte de la copie du livre foncier produit par les demandeurs en pièce n°16 que les propriétaires des garages litigieux sont respectivement :

— garage du lot n°602 Bâtiment E : la société civile MGM NO LIMITE

— garage du lot n°603 Bâtiment E : Mme [S] [G]

— garage du lot n°604 Bâtiment E : la SCI Madeleine.

Dès lors, la création des lots n°602, 603, 604 « Bâtiment E » constitutifs des trois garages litigieux est justifiée par une modification du règlement de copropriété intervenue suite à une décision d’assemblée générale de copropriétaires de sorte que le caractère illicite de la construction desdits garages n’est aucunement démontrée par Monsieur [E] [Z]. Aussi, ce dernier sera débouté de sa demande s’y rapportant.

IV. Sur les demandes accessoires

Sur la liquidation de l’astreinte

Il n’y a pas lieu de réserver la compétence de la présente juridiction pour liquider l’astreinte, les parties demeurant libres de saisir le juge de l’exécution pour ce faire. Monsieur [E] [Z] sera débouté de sa demande formée en ce sens.

Sur la demande de déclaration de jugement commun

En vertu de l’article 331 du code de procédure civile, Un tiers peut être mis en cause aux fins de condamnation par toute partie qui est en droit d’agir contre lui à titre principal.

Il peut également être mis en cause par la partie qui y a intérêt afin de lui rendre commun le jugement. Le tiers doit être appelé en temps utile pour faire valoir sa défense.

En l’espèce, il y a lieu de déclarer le jugement commun au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2] à [Localité 15] (67).

Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Succombant à titre principal, Monsieur [E] [Z] sera condamnée aux entiers dépens de la procédure, ce qui emporte rejet de sa demande formée au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Sur les frais irrépétibles

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer :

1° A l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ;

2° Et, le cas échéant, à l’avocat du bénéficiaire de l’aide juridictionnelle partielle ou totale une somme au titre des honoraires et frais, non compris dans les dépens, que le bénéficiaire de l’aide aurait exposés s’il n’avait pas eu cette aide. Dans ce cas, il est procédé comme il est dit aux alinéas 3 et 4 de l’article 37 de la loi n° 91-647 du 10 juillet 1991.

Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations. Néanmoins, s’il alloue une somme au titre du 2° du présent article, celle-ci ne peut être inférieure à la part contributive de l’Etat.

En l’espèce, l’équité commande de condamner Monsieur [E] [Z] à payer aux demandeurs et à la SCI PRISME la somme de 2000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont, de droit, exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

Selon l’article 514-1 du code de procédure civile, le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire. Il statue d’office ou à la demande d’une partie, par décision spécialement motivée.

En l’espèce, compte tenu des circonstances de la nature de l’affaire et de l’issue du litige, il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal,

Statuant par jugement contradictoire rendu en premier ressort par mise à disposition au greffe,

CONSTATE l’interruption de l’instance à l’égard de M. [I] [N] ;

DECLARE le jugement commun au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2] à [Localité 15] (67) ;

REJETTE la demande de communication de pièce formée par Monsieur [E] [Z] ;

DECLARE irrecevable la fin de non-recevoir tirée de la prescription invoquée par Monsieur [E] [Z] ;

DEBOUTE les demandeurs de leur demande formée au titre de l’extension du balcon de Monsieur [E] [Z] ;

CONDAMNE Monsieur [E] [Z] à retirer les garde-corps installés sans autorisation préalable de l’assemblée générale des copropriétaires sur son balcon et à remettre les garde-corps en leur état antérieur, ce sous astreinte de 50€ par jour de retard à l’expiration d’un délai de trois mois après la signification du présent jugement, dans un délai maximal de six mois;

CONDAMNE Monsieur [E] [Z] à retirer les arceaux et autres structures fixés à l’extérieur de son balcon et destinés à l’installation de plantes, ce sous astreinte de 50€ par jour de retard à l’expiration d’un délai de trois mois après la signification du présent jugement, dans un délai maximal de six mois ;

DEBOUTE Monsieur [E] [Z] de ses demandes relatives aux blocs de climatisation des demandeurs, au saut de loup, au conduit de fumée extérieur et au prétendu « store » du Bâtiment F (lot n°601) ;

DEBOUTE Monsieur [E] [Z] de sa demande relative aux bouches VMC litigieuses ;

CONDAMNE la SCI PRISME à retirer les volets roulants installés en façade du bâtiment B sans autorisation préalable de l’assemblée générale des copropriétaires, ce sous astreinte de 50€ par jour de retard à l’expiration d’un délai de trois mois après la signification du présent jugement, dans un délai maximal de six mois;

CONDAMNE Mme [P] [N] à retirer le bloc de climatisation et les brise-vue installés sur la terrasse (Lot n°308) du bâtiment D sans autorisation préalable de l’assemblée générale des copropriétaires, ce sous astreinte de 50€ par jour de retard à l’expiration d’un délai de trois mois après la signification du présent jugement, dans un délai maximal de six mois;

DEBOUTE Monsieur [E] [Z] de ses autres demandes formées au titre de prétendus travaux affectant les parties communes du bâtiment D ;

DEBOUTE Monsieur [E] [Z] de sa demande relative aux garages du bâtiment E ;

DEBOUTE Monsieur [E] [Z] de sa demande de voir réservée la compétence de la présente juridiction pour liquider l’astreinte ;

CONDAMNE Monsieur [E] [Z] aux entiers dépens ;

CONDAMNE Monsieur [E] [Z] à payer aux demandeurs et à la SCI PRISME la somme totale de 2000 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

RAPPELLE l’exécution provisoire du jugement et DIT n’y avoir lieu de l’écarter ;

DÉBOUTE les parties de l’ensemble de leurs autres fins, moyens, demandes et prétentions ;

Ainsi jugé et mis à disposition au greffe les jour, mois et an que dessus et a été signé par le juge et le greffier.

Le Greffier Le Président

Aude MULLER Anne MOUSTY