N° RG 25/00800 – N° Portalis DB2E-W-B7J-NJ7G

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 10]

11ème Chambre Civile, Commerciale

et des Contentieux de la Protection

[Adresse 5]

[Adresse 9]

[Localité 6]

11ème civ. S1

N° RG 25/00800

N° Portalis DB2E-W-B7J-NJ7G

Minute n°25/

Copie exec. à :

— M^e Leslie ULMER

— Mme [O]

Copie c.c à la Préfecture

Le

Le Greffier

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT DU

17 DECEMBRE 2025

DEMANDERESSE :

Association coopérative SEDES – SOCIETE COOPERATIVE DE LOGEMENTS POPULAIRES

SIRET n° 778 841 700 00033

prise en la personne de son représentant légal

dont le siège social est sis [Adresse 1]

[Localité 8]

représentée par M^e Leslie ULMER, substituée par M^e Hicham DIDOU, avocats au barreau de STRASBOURG, avocat plaidant, vestiaire : 111

DEFENDERESSE :

Madame [W] [O]

demeurant [Adresse 2]

[Localité 7]

non comparante, non représentée

OBJET : Baux d’habitation – Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Laurent DUCHEMIN, Magistrat à titre temporaire statuant en qualité de Juge des Contentieux de la Protection

Maryline KIRCH, Greffier

DÉBATS :

A l’audience publique du 17 Octobre 2025 à l’issue de laquelle le Président, Laurent DUCHEMIN, Magistrat à titre temporaire statuant en qualité de Juge des Contentieux de la Protection, a avisé les parties que le jugement serait prononcé par mise à disposition au greffe à la date du 17 Décembre 2025.

JUGEMENT :

Réputé contradictoire en premier ressort,

Rendu par mise à disposition au greffe,

Signé par Laurent DUCHEMIN, Magistrat à titre temporaire statuant en qualité de Juge des Contentieux de la Protection et par Maryline KIRCH, Greffier

RAPPEL DES FAITS

Par contrat de location du 29 novembre 2022 ayant pris effet le même jour, la Société Coopérative de Logements Populaires (SEDES) a donné à bail à Mme [W] [O] assistée de son curateur l’UDAF pour une durée de trois ans un logement à usage d’habitation n° 0012 situé au [Adresse 4] [Adresse 3], pour un loyer mensuel de 411,78 € et une provision pour charges de 136,42 €.

Des loyers étant demeurés impayés, la Société Coopérative de Logements Populaires (SEDES) a fait signifier le 14 octobre 2024 à Mme [W] [O] un commandement de payer pour un montant en principal de 1 021,24 €, et le 14 novembre 2024 un commandement d’avoir à justifier de la souscription d’une assurance contre les risques locatifs, ces commandements visant la clause résolutoire.

Le commandement de payer du 14 octobre 2024 a été signalé par le commissaire de justice à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives du Bas-Rhin laquelle en a accusé réception de 15 octobre 2024.

Puis elle a fait assigner Mme [W] [O] à l’audience du 21 mars 2025 devant le juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire de STRASBOURG par acte de commissaire de justice du 18 décembre 2024 pour obtenir la résiliation du contrat, l’expulsion et la condamnation au paiement.

A cette audience, le président a constaté la carence de la locataire à l’établissement du diagnostic social et financier.

La Société Coopérative de Logements Populaires (SEDES), reprend les termes de son acte introductif d’instance pour demander de :

— constater la résiliation du bail, subsidiairement prononcer sa résiliation, et ordonner l’expulsion sans délai du locataire et de tout occupant de son chef du logement et ses annexes (garage, parking, cave, …) au besoin avec le concours de la force publique ;

— condamner Mme [W] [O] à lui payer la somme de 1 774,68 e avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation (arriéré arrêté au 16 décembre 2024) ;

— fixer et la condamner à lui payer une indemnité mensuelle d’occupation de 636,27 € (sous réserve de l’indexation des loyers) à compter ddu 14 décembre 2024 et jusqu’à complète libération des lieux ;

— dire que cette indemnité d’occupation portera intérêts au taux légal à compter du 1er jour de chaque échéance ;

— la condamner au paiement d’une somme de 800 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— rappeler que la décision à intervenir est exécutoire par provision de plein droit ;

— la condamner aux dépens, y compris le coût du commandement de payer et sa dénoncé à la CCAPEX.

Le bailleur expose qu’il n’y a pas de reprise du loyer courant et produit un décompte.

Mme [W] [O] n’a pas comparu ni ne s’est faite représenter bien que régulièrement assignée par acte déposé à l’étude du commissaire de justice.

L’affaire a été mise en délibéré. Par jugement réputé contradictoire avant dire-droit du 21 mai 2025, la réouverture des débats a été ordonnée à l’audience du 4 juillet 2025 à 9 heures 30, avec injonction au bailleur, la Société Coopérative de Logements Populaires (SEDES) de produire :

— les éléments en sa possession qui l’auraient conduit à ne pas appeler le curateur à l’action ;

les parties étant invitées à s’expliquer sur les documents dont injonction de produire ou sur leur absence.

Les dépens ont été réservés.

L’affaire a été renvoyée à l’audience du 17 octobre 2025, les parties avisées en application de l’article 830 du code de procédure civile.

A cette audience, la Société Coopérative de Logements Populaires (SEDES) représentée par son conseil au soutien de ses demandes justifie de la mainlevée de la mesure de curatelle par jugement du 7 décembre 2023. Elle indique que la dette locative atteint 4 365,62 €.

Mme [W] [O] n’a pas comparu ni ne s’est faite représenter

Les débats clos, l’affaire a été mise en délibéré et la décision rendue ce jour.

MOTIFS DE LA DECISION

En application des dispositions de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

1. SUR LA RECEVABILITE :

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de [Localité 10] par la voie électronique le 19 décembre 2024, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

La Société Coopérative de Logements Populaires (SEDES) justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions le 15 octobre 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 18 décembre 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

2. SUR L’ACQUISITION DES EFFETS DE LA CLAUSE RÉSOLUTOIRE :

L’article 1103 du code civil dispose que « Les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits. »

Aux termes de l’article 7g de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dans sa version applicable le locataire est obligé « De s’assurer contre les risques dont il doit répondre en sa qualité de locataire et d’en justifier lors de la remise des clés puis, chaque année, à la demande du bailleur. La justification de cette assurance résulte de la remise au bailleur d’une attestation de l’assureur ou de son représentant.

Toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut d’assurance du locataire ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Ce commandement reproduit, à peine de nullité, les dispositions du présent alinéa.

A défaut de la remise de l’attestation d’assurance et après un délai d’un mois à compter d’une mise en demeure non suivie d’effet, le bailleur peut souscrire une assurance pour compte du locataire, récupérable auprès de celui-ci.

Cette mise en demeure doit informer le locataire de la volonté du bailleur de souscrire une assurance pour compte du locataire et vaut renoncement à la mise en œuvre de la clause prévoyant, le cas échéant, la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut d’assurance du locataire.»

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dans sa version applicable prévoit que « toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux ».

Le bail conclu entre les parties contient une clause résolutoire, article « III – Début et fin de location, D, Clause résolutoire » et un commandement d’avoir à justifier au propriétaire de souscription d’une assurance contre les risques locatifs a été signifié le 14 novembre 2024. Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus d’un mois en ce qui concerne le défaut de justification d’une assurance contre les risques locatifs de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 14 décembre 2024 à 24 heures.

Un commandement de payer la somme de 1 021,24 € a été signifié le 14 octobre 2024. Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois en ce qui concerne l’obligation de payer, seuls des versements de prestations sociales étant intervenus dans le temps du commandement. Les conditions d’acquisition de cette clause résolutoire contenue dans le bail étaient également réunies à la date du 14 décembre 2024 à 24 heures.

Mme [W] [O], occupante sans droit ni titre depuis cette date, sera condamnée, en vertu de l’article 1240 du code civil, au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation pour la période courant du 15 décembre 2024 à la date de la libération effective et définitive des lieux. Cette indemnité mensuelle d’occupation sera fixée au montant résultant du loyer et des charges, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi en ce compris les révisions, réajustements et décompte définitif de charges.

Les intérêts légaux courront à compter du 1er jour du mois suivant le mois au cours de laquelle cette indemnité était due et ce à compter du présent jugement.

L’expulsion de Mme [W] [O] sera ordonnée, en conséquence.

Le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux est spécifiquement organisé aux articles R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution au titre des opérations d’expulsion. Il n’y a donc pas lieu d’ordonner leur enlèvement, leur transport, ni leur séquestration.

2.1. Sur la réduction du délai d’expulsion

Aux termes de l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution « Si l’expulsion porte sur un lieu habité par la personne expulsée ou par tout occupant de son chef, elle ne peut avoir lieu qu’à l’expiration d’un délai de deux mois qui suit le commandement, sans préjudice des dispositions des articles L. 412-3 à L. 412-7. Toutefois, le juge peut, notamment lorsque la procédure de relogement effectuée en application de l’article L. 442-4-1 du code de la construction et de l’habitation n’a pas été suivie d’effet du fait du locataire ou lorsque la procédure d’expulsion porte sur un lieu habité en vertu du dispositif visant à assurer la protection et la préservation de locaux vacants par l’occupation de résidents temporaires, régi par l’article 29 de la loi n° 2018-1021 du 23 novembre 2018 portant évolution du logement, de l’aménagement et du numérique, réduire ou supprimer ce délai.

Le délai prévu au premier alinéa du présent article ne s’applique pas lorsque le juge qui ordonne l’expulsion constate la mauvaise foi de la personne expulsée ou que les personnes dont l’expulsion a été ordonnée sont entrées dans les locaux à l’aide de manœuvres, de menaces, de voies de fait ou de contrainte. »

Les éléments de la cause et notamment l’absence de caractérisation de la mauvaise foi ne justifient pas la réduction du délai légal.

En conséquence, la partie demanderesse sera déboutée de cette demande.

3. SUR LE MONTANT DE L’ARRIÉRÉ LOCATIF :

Selon l’article 7 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, « le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables au terme convenu ».

En application de l’article 1353 du code civil « celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver et réciproquement, celui qui se prétend libéré, doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation ».

Aux termes de l’article 16 du code de procédure civile « Le juge doit, en toutes circonstances, faire observer et observer lui-même le principe de la contradiction.

Il ne peut retenir, dans sa décision, les moyens, les explications et les documents invoqués ou produits par les parties que si celles-ci ont été à même d’en débattre contradictoirement…»

La Société Coopérative de Logements Populaires (SEDES) produit un décompte non soumis au contradictoire établissant que Mme [W] [O] restait lui devoir la somme de 1 774,68 € au 16 décembre 2024.

La demande formulée par assignation est fondée.

Mme [W] [O], non comparante, n’apporte par définition aucun élément de nature à contester le montant de cette dette.

Elle sera par conséquent condamnée au paiement de la somme de 1 774,68 € avec les intérêts au taux légal à compter du présent jugement, conformément aux dispositions des articles 1231-6 et 1231-7 du code civil.

4. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES :

Mme [W] [O], partie perdante, supportera la charge des dépens, lesquels comprendront le coût du seul commandement de payer du 14 octobre 2024.

Conformément aux dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée et il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à cette condamnation.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir le demandeur, Mme [W] [O] sera condamnée à lui verser une somme de 150,00 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision sera exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort,

REJETTE toutes demandes autre, plus ample ou contraire ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au contrat du 29 novembre 2022 ayant pris effet le même jour entre la Société Coopérative de Logements Populaires (SEDES) et Mme [W] [O] concernant un logement à usage d’habitation n° 0012 situé au 2ème étage, [Adresse 3], sont réunies à la date du 14 décembre 2024 à 24 heures ;

ORDONNE en conséquence à Mme [W] [O] de libérer les lieux et de restituer les clés à compter de la signification du présent jugement ;

DIT qu’à défaut pour Mme [W] [O] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés, la Société Coopérative de Logements Populaires (SEDES) pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux loués, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

CONDAMNE Mme [W] [O] à payer à la Société Coopérative de Logements Populaires (SEDES) une indemnité d’occupation à compter du 15 décembre 2024 et jusqu’à la date de la libération définitive des lieux et la restitution des clés ;

FIXE cette indemnité mensuelle d’occupation au montant du loyer et des charges, calculés tels que si le contrat s’était poursuivi en ce compris les révisions, réajustements et décompte définitif de charges avec les intérêts légaux à compter du 1er jour du mois suivant le mois au cours de laquelle cette indemnité était due et ce à compter du présent jugement ;

CONDAMNE Mme [W] [O] à payer à la Société Coopérative de Logements Populaires (SEDES) au titre des loyers et accessoires la somme de 1 774,68 € (décompte arrêté au 16 décembre 2024), avec les intérêts au taux légal à compter du présent jugement ;

CONDAMNE Mme [W] [O] aux dépens lesquels comprendront le coût du commandement de payer du 14 octobre 2024 ;

CONDAMNE Mme [W] [O] à payer à la Société Coopérative de Logements Populaires (SEDES) la somme de 150 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que le présent jugement est de plein droit exécutoire à titre provisoire ;

DIT que copie de la présente décision sera communiquée par les soins du greffe au représentant de l’État dans le département, en application de l’article R. 412-2 du code des procédures civiles d’exécution.

Ainsi jugé et prononcé les jour, mois et an susdits par la mise à disposition de la décision au greffe.

Le Greffier Le Juge des Contentieux de la Protection

Maryline KIRCH Laurent DUCHEMIN