N° RG 24/08526 – N° Portalis DB2E-W-B7I-NBIE

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 12]

11ème Chambre Civile, Commerciale

et des Contentieux de la Protection

[Adresse 5]

[Adresse 9]

[Localité 7]

11ème civ. S3

N° RG 24/08526 -

N° Portalis DB2E-W-B7I-NBIE

Minute n°

☐ Copie exec. à :

Maître Steeve WEIBEL

☐ Copie c.c aux défendeurs

☐ Copie c.c à la Préfecture

Le 07 février 2025

Le Greffier

Maître Steeve WEIBEL

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT DU

07 FÉVRIER 2025

DEMANDERESSE :

OPHEA, anciennement CUS HABITAT

Office Public de l’Habitat de l’Eurométropole de [Localité 12]

représenté par son Directeur Général

[Adresse 4]

[Localité 6]

représentée par Maître Steeve WEIBEL,

avocat au barreau de STRASBOURG, vestiaire : 253

DÉFENDEURS :

Monsieur [L] [T] [E]

Madame [G] [I] [T] [E]

née [W]

demeurant ensemble [Adresse 1]

[Adresse 11]

[Localité 8]

comparants en personne

OBJET : Baux d’habitation – Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Laurent DUCHEMIN, Magistrat à titre temporaire statuant en qualité de Juge des Contentieux de la Protection

Nathalie PINSON, Greffier

DÉBATS :

A l’audience publique du 06 Décembre 2024 à l’issue de laquelle le Président, Laurent DUCHEMIN, Magistrat à titre temporaire statuant en qualité de Juge des Contentieux de la Protection, a avisé les parties que le jugement serait prononcé par mise à disposition au greffe à la date du 07 Février 2025.

JUGEMENT

Contradictoire en Premier ressort,

Rendu par mise à disposition au greffe,

Signé par Laurent DUCHEMIN, Magistrat à titre temporaire statuant en qualité de Juge des Contentieux de la Protection

et par Nathalie PINSON, Greffier

EXPOSE DU LITIGE

Selon bail du 22 mars 2019 prenant effet le 28 mars 2019, l’Office Public d’Habitations à loyer modéré de la communauté urbaine de [Localité 12] devenu l’Office Public de l’Habitat de l’Eurométropole de [Localité 12], OPHEA a donné à bail à Monsieur [T] [E] [L] et Madame [T] [E] [G] [I] née [W] un logement à usage d’habitation de 4 pièces, Porte 022, étage n° 2, logement n° 03910333 sis [Adresse 2] moyennant un loyer mensuel de 522,22 €, provision sur charges incluses.

Des loyers étant demeurés impayés, l’Office Public de l’Habitat de l’Eurométropole de [Localité 12], OPHEA a mis en demeure à plusieurs reprises ses locataires.

Le bailleur a notifié par lettre recommandée avec avis de réception un congé à Monsieur [T] [E] [L] (avis de réception signé le 27 mars 2024) et à Madame [T] [E] [G] [I] née [W] par acte de commissaire de justice du 26 avril 2024 pour le 30 juin 2024 au motif du non-paiement des loyers et accessoires.

Monsieur [T] [E] [L] et Madame [T] [E] [G] [I] née [W] n’ont pas quitté le logement.

Puis OPHEA a fait assigner Monsieur [T] [E] [L] et Madame [T] [E] [G] [I] née [W] devant le juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire de STRASBOURG par acte de commissaire de justice du 29 août 2024 pour :

— constater que le congé délivré est régulier ;

— prononcer la déchéance de la partie défenderesse de tout droit au maintien dans les lieux conformément à l’article 10-1° de la loi du 1er septembre 1948 ;

— condamner la partie défenderesse ainsi que tous occupants de son chef à évacuer les lieux loués ;

— prononcer subsidiairement la résiliation du bail liant les parties conformément aux articles 1184 et 1741 du Code civil ;

— condamner solidairement les défendeurs à payer la somme de 3.666,09 € à titre d’arriérés de loyers et accessoires avec les intérêts légaux à compter de l’assignation et à payer les arriérés de loyers et charges nés entre l’assignation et la date de l’audience, montant actualisé à la somme de 4.144,93 € à la date du 26 novembre 2024 ;

En tout état de cause ;

— condamner solidairement la partie défenderesse à payer les loyers et charges jusqu’à la résiliation du bail, en quittances et deniers,

— condamner solidairement la partie défenderesse à lui payer une indemnité d’occupation de 583,71 € (loyer augmenté des charges et prestations fournies) augmenté des intérêts légaux à compter de chaque échéance et jusqu’à évacuation des locaux, sous réserve des augmentations légales ultérieures et ce à compter de la date de résiliation du bail, conformément à l’article 1142 du code civil ;

— condamner solidairement la partie défenderesse à payer 370 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamner solidairement la partie défenderesse aux entiers frais et dépens ;

— déclarer le jugement à intervenir exécutoire par provision.

A l’audience du 6 décembre 2024, le président a donné connaissance du diagnostic social et financier aux termes duquel les locataires, dans une situation budgétaire précaire, souhaitent solder leur dette progressivement en lien avec les services sociaux. La CAF et les services du FSL ont été saisis.

L’Office Public de l’Habitat de l’Eurométropole de [Localité 12], OPHEA, représenté, reprend les termes de son acte introductif d’instance. Il s’oppose à l’octroi d’un délai de grâce envisagé par les services sociaux et s’en remet sur les délais. Il est autorisé à produire une note en délibéré afin d’actualiser la créance.

Monsieur [T] [E] [L] et Madame [T] [E] [G] [I] née [W] ont comparu. Ils font état de paiements récents et proposent de régler chaque mois 100 € en sus du loyer courant. Ils indiquent qu’un rappel d’allocation logement va intervenir.

Les débats clos, l’affaire a été mise en délibéré, les parties autorisées à produire une note en délibéré sur l’actualisation de la créance et la décision rendue ce jour.

MOTIFS DE LA DÉCISION

1. SUR LA RECEVABILITÉ :

Aux termes de l’article 24-II de la loi 89-462 du 6 juillet 1989 « Les bailleurs personnes morales autres qu’une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives » ou de prononcé à titre subsidiaire.

L’Office Public de l’Habitat de l’Eurométropole de [Localité 12], OPHEA justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions du Bas-Rhin qui en a accusé réception le 25 mars 2024 soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 29 août 2024.

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de [Localité 12] par la voie électronique le 2 septembre 2024, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

2. SUR LA VALIDITÉ DU CONGÉ

L’article L.442-6 du code de la construction et de l’habitation dispose que, « I.-Les dispositions des chapitres Ier, à l’exclusion de l’article 11, II, IV, V, VI et VIII du titre Ier, des alinéas 1,2,3,4, et 8 de l’article 70, de l’article 74 et de l’alinéa 1er de l’article 78 de la loi n° 48-1360 du 1er septembre 1948 précitée sont applicables aux habitations à loyer modéré sous réserve des dispositions du présent livre, notamment des articles L. 411-1, alinéa 1er, et L. 442-8. »

Aux termes de l’article 4 de la loi n° 48-1360 du 1er septembre 1948 inclus dans le " Chapitre I : Du maintien dans les lieux.” Les occupants de bonne foi des locaux définis à l’article 1er bénéficient de plein droit et sans l’accomplissement d’aucune formalité, du maintien dans les lieux loués, aux clauses et conditions du contrat primitif non contraires aux dispositions de la présente loi, quelle que soit la date de leur entrée dans les lieux.

Sont réputés de bonne foi les locataires, sous-locataires, cessionnaires de baux, à l’expiration de leur contrat, ainsi que les occupants qui, habitant dans les lieux en vertu ou en suite d’un bail écrit ou verbal, d’une sous-location régulière, d’une cession régulière d’un bail antérieur, d’un échange opéré dans les conditions légales, exécutent leurs obligations.

L’acte par lequel le bailleur notifie au locataire qu’il met fin au contrat de louage et qui entraîne l’application des dispositions précédentes doit, à peine de nullité, reproduire les dispositions des deux alinéas précédents et préciser qu’il ne comporte pas en lui-même obligation d’avoir à quitter effectivement les lieux.

Par lettre recommandée avec avis de réception signé le 27 mars 2024 et acte de commissaire de justice du 26 avril 2024 un congé a été délivré aux locataires pour le 30 juin 2024 au motif du non-paiement des loyers et accessoires.

Il est établi que Monsieur [T] [E] [L] et Madame [T] [E] [G] [I] née [W] à la date du congé n’étaient pas à jour du paiement de leurs loyers et charges courants, l’extrait de compte locataire, débiteur depuis le 31 juillet 2022 présentant au 30 juin 2024 un solde débiteur de 3 082,38 €. Que d’ailleurs depuis cette date, le solde du compte locatif malgré quelques paiements conséquents est demeuré débiteur.

Qu’il est constant que Monsieur [T] [E] [L] et Madame [T] [E] [G] [I] née [W] se sont maintenus dans les lieux, l’assignation du 29 août 2024 leur ayant été délivrée à l’adresse des lieux loués.

En conséquence, il sera constaté que par l’effet de ce congé, le bail a été résilié au 30 juin 2024.

3. SUR LE DROIT AU MAINTIEN DANS LES LIEUX

Aux termes de l’article 10 de la loi n° 48-1360 du 1er septembre 1948 " N’ont pas droit au maintien dans les lieux les personnes définies aux articles 4, (précédemment rappelé) 5, 6, 7 et 8 :

1° Qui ont fait ou feront l’objet d’une décision judiciaire devenue définitive ayant prononcé leur expulsion par application du droit commun ou de dispositions antérieures permettant l’exercice du droit de reprise ou qui feront l’objet d’une semblable décision prononçant leur expulsion pour l’une des causes et aux conditions admises par la présente loi ; toutefois, lorsque la décision n’aura ordonné l’expulsion qu’en raison de l’expiration du bail ou d’un précédent maintien dans les lieux accordé par les lois antérieures, l’occupant ne sera pas privé du droit au maintien dans les lieux ; "

Le montant et la persistance de la dette locative ne permettent pas de retenir que Monsieur [T] [E] [L] et Madame [T] [E] [G] [I] née [W] sont de bonne foi au sens de la loi sus-visée de sorte qu’ils ne peuvent prétendre bénéficier du droit au maintien dans les lieux dont ils seront déchus.

Monsieur [T] [E] [L] et Madame [T] [E] [G] [I] née [W] , occupants sans droit ni titre, seront également condamnés, en vertu de l’article 1240 du code civil, au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation pour la période courant du 1er juillet 2024 à la date de la libération effective et définitive des lieux. Cette indemnité mensuelle d’occupation sera fixée au montant résultant du loyer et des charges, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi en ce compris les révisions, réajustements et décompte définitif de charges ;

Les intérêts légaux courront à compter du 1er jour du mois suivant le mois au cours de laquelle cette indemnité était exigible.

Monsieur [T] [E] [L] et Madame [T] [E] [G] [I] née [W] seront condamnés ainsi que tous occupants de leur chef à évacuer le logement qu’ils occupent.

4. SUR LE MONTANT DE L’ARRIÉRÉ LOCATIF :

Selon l’article 7 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, « le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables au terme convenu ».

En application de l’article 1353 du code civil « celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver et réciproquement, celui qui se prétend libéré, doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation »..

L’article 1310 du code civile dispose que " La solidarité est légale ou conventionnelle ; elle ne se présume pas."

Le bail contient une clause de solidarité des locataires.

L’Office Public de l’Habitat de l’Eurométropole de [Localité 12], OPHEA produit par note en délibéré un décompte arrêté à la date du 11 décembre 2024 établissant que malgré les paiements récents dont les locataires se prévalaient à l’audience, Monsieur [T] [E] [L] et Madame [T] [E] [G] [I] née [W] restent lui devoir à cette date la somme de 3.544,93 €.

Monsieur [T] [E] [L] et Madame [T] [E] [G] [I] née [W] n’apportent aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de cette dette. L’intervention de possibles paiements postérieurs justifie une condamnation en deniers et quittances.

Ils seront par conséquent solidairement condamnés en deniers et quittance au paiement de la somme de 3.544,93 € avec les intérêts légaux à compter de l’assignation conformément aux dispositions des articles 1231-6 et 1231-7 du code civil.

5. SUR LES DÉLAIS DE PAIEMENT :

Aux termes de l’article 1343-5 du code civil, alinéa 1, le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.

En l’espèce et au regard des éléments du diagnostic social et financier, de l’accord du bailleur et de la possible intervention d’aides au logement, Monsieur [T] [E] [L] et Madame [T] [E] [G] [I] née [W] seront autorisés à se libérer du montant de sa dette selon les modalités qui seront précisées au dispositif.

Si Monsieur [T] [E] [L] et Madame [T] [E] [G] [I] née [W] apurent leur dette en plus des échéances courantes dues pour l’occupation du logement selon ces modalités, ils seront réputés ne pas avoir été déchus du droit au maintien dans les lieux et considérés comme des occupants de bonne foi, maintenus dans les lieux aux clauses et conditions du contrat originaire.

Dans le cas contraire en revanche, ils seront condamnés à évacuer le logement.

6. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES :

Monsieur [T] [E] [L] et Madame [T] [E] [G] [I] née [W], partie perdante, supportera la charge des dépens.

Conformément aux dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée et il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à cette condamnation.

En l’espèce, l’équité justifie de la condamner à payer à l’Office Public de l’Habitat de l’Eurométropole de [Localité 12], OPHEA la somme de 350 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire statuant par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que par l’effet du congé délivré les 27 mars 2024 et 26 avril 2024 le bail conclu le 22 mars 2019 et ayant pris effet le 28 mars 2019 entre l’Office Public de l’Habitat de l’Eurométropole de [Localité 12], OPHEA et Monsieur [T] [E] [L] et Madame [T] [E] [G] [I] née [W] portant un logement à usage d’habitation de 4 pièces, Porte 022, étage n° 2, logement n° 03910333 sis [Adresse 3] est résilié à la date du 1er juillet 2024 ;

PRONONCE la déchéance de Monsieur [T] [E] [L] et Madame [T] [E] [G] [I] née [W] de leur droit au maintien dans les lieux ;

CONDAMNE Monsieur [T] [E] [L] et Madame [T] [E] [G] [I] née [W] ainsi que tous occupants de son chef à évacuer le logement qu’ils occupent [Adresse 10], étage n° 2, logement n° 03910333 sis [Adresse 2] ;

CONDAMNE en deniers et quittance Monsieur [T] [E] [L] et Madame [T] [E] [G] [I] née [W] à verser à l’Office Public de l’Habitat de l’Eurométropole de [Localité 12], OPHEA au titre des loyers et indemnités d’occupation impayés, la somme de 3.544,93 € (décompte arrêté au 11 décembre 2024), avec les intérêts au taux légal à compter de l’assignation ;

AUTORISE Monsieur [T] [E] [L] et Madame [T] [E] [G] [I] née [W] à s’acquitter de cette somme, outre les loyers et les charges courants, en 23 mensualités d’au moins 100 € chacune et une 24ème mensualité qui soldera la dette en principal et intérêts ;

PRÉCISE que chaque mensualité devra intervenir avant le 10 de chaque mois et pour la première fois avant le 10 du mois suivant la signification de la présente ordonnance ;

DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la déchéance du droit au maintien dans les lieux sera réputée n’avoir jamais été acquise. Monsieur [T] [E] [L] et Madame [T] [E] [G] [I] née [W] seront considérés comme occupants de bonne foi, maintenus dans les lieux aux clauses et conditions du contrat originaire;

DIT qu’en revanche, toute mensualité, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, restée impayée sept jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception, justifiera :

— que la déchéance du droit au maintien dans les lieux retrouve son plein effet ;

— que le solde de la dette devienne immédiatement exigible ;

— que la condamnation de Monsieur [T] [E] [L] et Madame [T] [E] [G] [I] née [W] ainsi que tous occupants de son chef à évacuer le logement qu’ils occupent de 4 pièces, Porte 022, étage n° 2, logement n° 03910333 sis [Adresse 3] retrouve son effet ;

— que Monsieur [T] [E] [L] et Madame [T] [E] [G] [I] née [W] soit condamnés en deniers et quittances à verser à l’Office Public de l’Habitat de l’Eurométropole de [Localité 12], OPHEA une indemnité mensuelle d’occupation pour la période courant du 1er juillet 2024 à la date de la libération effective et définitive des lieux. Cette indemnité mensuelle d’occupation sera fixée au montant résultant du loyer et des charges, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi en ce compris les révisions, réajustements et décompte définitif de charges ;

Les intérêts légaux courront à compter du 1er jour du mois suivant le mois au cours de laquelle cette indemnité était exigible.

CONDAMNE Monsieur [T] [E] [L] et Madame [T] [E] [G] [I] née [W] aux dépens ;

CONDAMNE Monsieur [T] [E] [L] et Madame [T] [E] [G] [I] née [W] à payer la somme de 350 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile à l’Office Public de l’Habitat de l’Eurométropole de [Localité 12], OPHEA.

RAPPELLE que le présent jugement est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

DIT que copie de la présente décision sera communiquée par les soins du greffe au représentant de l’État dans le département, en application de l’article R. 412-2 du code des procédures civiles d’exécution.

Ainsi jugé et prononcé les jour, mois et an susdits par la mise à disposition de la décision au greffe.

Le Greffier Le Juge des Contentieux de la Protection

Nathalie PINSON Laurent DUCHEMIN