MINUTE N° :

JUGEMENT DU : 11 Septembre 2025

DOSSIER : N° RG 19/01842 – N° Portalis DBX4-W-B7D-ONJ4

NAC: 50G

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE TOULOUSE

POLE CIVIL COLLEGIALE

JUGEMENT DU 11 Septembre 2025

COMPOSITION DU TRIBUNAL Lors des débats et du délibéré

PRESIDENT : M. LE GUILLOU, Vice-Président

ASSESSEURS : Madame KINOO, Vice-Présidente

Madame DURIN, Juge

GREFFIER lors du prononcé :Madame CHAOUCH

DEBATS

Après clôture des débats tenus à l’audience publique du 15 Mai 2025, le jugement a été mis en délibéré à la date de ce jour

JUGEMENT

Rendu après délibéré, Contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition au greffe, rédigé par Madame KINOO.

Copie revêtue de la formule

exécutoire délivrée

le

à

DEMANDERESSE

Mme [J] [V] épouse [I]

née le 25 Novembre 1950 à [Localité 16], demeurant [Adresse 12]

représentée par Maître Isabelle DINGLI de la SELAS D’AVOCATS ATCM, avocats au barreau de TOULOUSE, avocats plaidant/postulant, vestiaire : 328

DEFENDEURS

S.N.C. [A] Prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège, dont le siège social est sis [Adresse 3]

représentée par Maître Gaëlle LEFRANCOIS de la SELARL DBA, avocats au barreau de TOULOUSE, avocats plaidant/postulant, vestiaire : 10

M. [E] [D], demeurant [Adresse 10]

M. [B] [H], demeurant [Adresse 2]

S.E.L.A.R.L. [S]-[H]-SALETE devenue SELARL [S] SALETE ESTRADE [C]-RAYMONDIS, Prise en les personnes de ses gérants en exercice domiciliés en cette qualité au siège de la société, dont le siège social est sis [Adresse 9]

représentés par Maître Nicolas LARRAT de la SCP LARRAT, avocats au barreau de TOULOUSE, avocats plaidant/postulant, vestiaire : 175

Société QCS SERVICES, dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par Maître Nadia ZANIER de la SCP RAFFIN ET ASSOCIES, avocats au barreau de TOULOUSE, avocats plaidant/postulant, vestiaire : 293

EXPOSE DU LITIGE

Suivant acte authentique reçu le 23 juin 2017 par Me [E] [D] avec la participation de Me [B] [L], notaires à [Localité 18], la Snc [A] a acquis des consorts [W] un immeuble à usage d’habitation situé [Adresse 6], constitué d’un rez-de-chaussée et de deux étages composés de plusieurs appartements, avec jardin et dépendances ainsi qu’une chartreuse.

Ladite vente immobilière était conclue moyennant un prix de 955 000 euros.

Aux termes dudit acte authentique, il était rappelé que les appartements et studios étaient loués à usage d’habitation et donc occupés, à l’exception de la chartreuse, d’un studio au 2ème étage, d’un local à usage de débarras et d’une cave.

Les vendeurs déclaraient qu’il ‘existait un problème d’humidité dans ladite chartreuse', et l’acte mentionnait les conclusions du cabinet Polyexpert, expert missionné par l’assureur des vendeurs, contenues dans un courrier du 24 octobre 2016, signalant que :

— les racines observées dans les doublages de la chartreuse sont consécutives à la présence d’humidité par les remontées capillaires du sol,

— lesdites remontées sont aggravées par ‘le mode constructif du mur semi-enterré en galet de Garonne non étanche, l’absence de ventilation des doublages et la présence d’isolant en laine de verre agissant en tant que “buvard” depuis de nombreuses années'.

— les tuiles du mur en surélévation de la chartreuse sont disposées à contre-pente, ce qui engendre une sur-humidification ponctuelle caractérisée du mur.

L’expert préconisait certains travaux dont la suppression de la gouttière de la véranda d’un voisin côté chartreuse, ainsi que la mise en œuvre d’une dalle de gouttière ou la révision de la pente des tuiles pour supprimer ce facteur identifié. La Snc [A] déclarait qu’elle ferait son affaire personnelle de cette situation, sans recours contre ses vendeurs.

Outre ce courrier, un rapport du cabinet Polyexpert du 14 février 2017 était annexé à l’acte, ainsi que le rapport de la société Qcs Services mandatée pour la réalisation d’un diagnostic technique global (DGT) établi le 20 mars 2017.

La Snc [A] a soumis l’ensemble immobilier au régime de la copropriété et a procédé à sa revente par lots.

Le 15 janvier 2018, par acte authentique reçu par Me [B] [H], notaire à [Localité 18], avec la participation de Me [Y] notaire à [Localité 17], la Snc [A] a vendu à Mme [J] [V] épouse [I] le lot 5 (appartement du 1er étage), le lot 7 (appartement du 2ème étage) et le lot 11 ‘chartreuse située en fond de parcelle', composée d’une pièce principale avec cuisine, d’un WC et salle d’eau, de l’usage exclusif et privatif du jardin privatif et du droit de modifier la façade de la chartreuse, moyennant un prix total de 380 000 euros, ventilé comme suit :

— lot n°5 à concurrence de 115 000 euros,

— lot n°7 à concurrence de 120 000 euros,

— lot n°11 à concurrence de 145 000 euros.

A la suite d’un orage survenu le 8 mai 2018, Mme [I] a constaté que le mur Sud de la chartreuse était gorgé d’eau.

Elle a déclaré le 9 mai 2018 le sinistre dégât des eaux à son assureur multirisque qui a désigné le cabinet Polyexpert, en qualité d’expert.

A l’issue de trois réunions d’expertise, la société Polyexpert a conclu le 31 octobre 2018 que le sinistre résulte de remontées capillaires, exclues de la garantie dégâts des eaux, et précisé que ‘les désordres constatés dans la propriété de Mme [I] sont consécutifs à des remontées capillaires liées au système constructif du mur de façade ancien en briques“ et que ‘ce problème était connu et préexistant à l’acquisition du bien puisque des opérations d’expertise avaient eu lieu en avril 2016 qui avaient déjà conclu à des remontées capillaires par les murs'.

Par lettre recommandée avec accusé réception du 12 mars 2019, Mme [I] a sollicité auprès de la Snc [A] l’annulation de la vente du lot de copropriété numéro 11 conformément, notamment aux dispositions de l’article 1641 du code civil, ce dont le vendeur a accusé réception le 14 mars 2019.

Aucune issue amiable n’est intervenue.

Procédure

Par acte du 10 mai 2019, Mme [J] [I] a fait assigner la Snc [A] devant le tribunal judiciaire de Toulouse afin de voir cette juridiction prononcer la résolution partielle de la vente du 15 janvier 2018 en ce qu’elle porte sur le lot numéro 11.

Suivant ordonnance du 19 décembre 2019, le juge de la mise en état a ordonné une mesure d’expertise judiciaire et désigné pour y procéder M. [Z] [U].

Par actes du 23 décembre 2019, la Snc [A] a appelé en garantie Me [E] [D], Me [B] [H] ainsi que la Selarl [S] – [H] – [D] aujourd’hui devenue Selarl [S] [D] Estrade [C]- Raymondis ainsi que la société Qcs Services.

Par ordonnance du 20 juillet 2020, le juge de la mise en état a dit que les opérations d’expertise leur seraient désormais communes.

Par ordonnance du 22 septembre 2022, le juge de la mise en état a dessaisi M. [Z] [U] et désigné pour le remplacer M. [R] [X].

M. [X] a déposé son rapport le 18 janvier 2023.

L’ordonnance de clôture, avec fixation de l’affaire à l’audience collégiale du 15 mai 2025, est intervenue le 30 avril 2025.

Prétentions des parties

En l’état de ses dernières conclusions signifiées le 18 mars 2025, Mme [I] demande au tribunal de :

Vu les articles 1641 et 1645 du code civil

Vu l’article 1240 du code civil

Vu l’article 1104 et 1231-1 du code civil

Vu l’article 1112-1 du code civil

Vu l’article 1352-5 du code civil

— prononcer la nullité de la vente du lot de copropriété n°11 de l’ensemble immobilier situé [Adresse 8], par la Snc [A] à Mme [I] née [V], par acte authentique du 15 janvier 2018, passé par devant Maître [B] [H] exerçant au sein de la Selarl [T] [S], [B] [H] et [E] [D], titulaire d’un office notarial sis à [Adresse 19], avec la participation de Me [Y] notaire à [Localité 17], cadastré [Cadastre 13] section AB n°[Cadastre 4], [Adresse 5], moyennant le versement du prix de 145 000 euros, pour cause de vices cachés,

Subsidiairement,

— prononcer la nullité, et à défaut la résolution de la vente du lot de copropriété n°11 de l’ensemble immobilier situé [Adresse 8], par la Snc [A] à Mme [I] née [V], par acte authentique du 15 janvier 2018, passé par devant Maître [B] [H] exerçant au sein de la Selarl [T] [S], [B] [H] et [E] [D], titulaire d’un office notarial sis à [Adresse 19], avec la participation de Me [Y] notaire à [Localité 17], cadastré [Cadastre 13] section AB n°[Cadastre 4], [Adresse 5], moyennant le versement du prix de 145 000 euros, pour défaut d’information du vendeur,

En tout état de cause,

— condamner la Snc [A] à rembourser à Mme [I] les sommes suivantes :

—  145 000 euros en remboursement du prix du seul lot 11,

—  10 775,88 euros au titre des frais notariés,

—  827,60 euros au titre des abonnements souscrits pour l’électricité de 2018 jusqu’à fin 2024,

—  5 197,96 euros au titre des charges de copropriété afférentes au lot 11 à compter du 1er juin 2018 et ce jusqu’au 31 mars 2025, somme à actualiser au jour du remboursement effectif du prix de vente,

—  3 620,34 euros au titre de la taxe foncière de 2019 à 2024, soit 600 euros par an au prorata de la surface,

—  2 862,05 euros correspondant à l’assurance de la chartreuse non occupée jusqu’au 14 janvier 2025,

—  7 082,57 euros TTC au titre des travaux d’aménagement et d’amélioration effectués, – assortir ces sommes de l’intérêt au taux légal depuis l’assignation,

— ordonner la publication du jugement à venir auprès du service de la publicité foncière, aux

frais de la Snc [A],

Complémentairement,

— condamner la Snc [A] à payer à Mme [I], à titre de dommages et intérêts, les sommes suivantes :

—  6 050 euros au titre de la perte de chance locative du 1er juin 2018 au 30 avril 2019 (550 euros x 11 mois), et la somme de 26 400 euros pour la période du 01 mai 2019 au 30 avril 2023 (550 euros x 48 mois), puis la somme de 550 euros par mois à compter du 1er mai 2023 jusqu’au remboursement effectif du prix de vente,

—  12 000 euros en réparation de son préjudice moral,

— assortir les sommes mises à la charge de la Snc [A] des intérêts légaux qui seront capitalisés conformément aux dispositions de l’article 1343-2 du code civil ;

— condamner la Selarl [S] [D] Estrade [C] – Raymondis, Maître [E] [D] et Maître [B] [H], in solidum à payer à Mme [I] les sommes suivantes :

—  10 775,88 euros au titre des frais notariés,

—  827,60 euros au titre des abonnements souscrits pour l’électricité jusqu’à fin 2022,

—  5 197,96 euros au titre des charges de copropriété afférentes au lot 11 à compter du 1er juin 2018 et ce jusqu’au 31 mars 2025, somme à actualiser au jour du remboursement effectif du prix de vente,

—  3 620,34 euros au titre de la taxe foncière de 2019 à 2024, soit 600 euros par an au prorata de la surface,

—  2 862,05 euros correspondant à l’assurance de la chartreuse non occupée jusqu’au 14 janvier 2025,

—  7 082,57 euros TTC au titre des travaux d’aménagement et d’amélioration effectués

—  6 050 euros au titre de la perte de chance locative du 1er juin 2018 au 30 avril 2019 (550 euros x 11 mois), et la somme de 26 400 euros pour la période du 1er mai 2019 au 30 avril 2023 (550 euros x 48 mois), puis la somme de 550 euros par mois à compter du 1er mai 2023 jusqu’au remboursement effectif du prix de vente,

—  12 000 euros en réparation de son préjudice moral,

— assortir ces sommes de l’intérêt au taux légal depuis l’assignation,

En tout état de cause,

— condamner in solidum la Selarl [S] [D] Estrade [C]- Raymondis, Maître [E] [D] et Maître [B] [H], à garantir le paiement du prix de vente de 145 000 euros, et des intérêts outre capitalisation à Mme [I], en cas d’insolvabilité de la Snc [A],

— condamner in solidum la Snc [A] et la Selarl [S] [D] Estrade [C]-Raymondis, Maître [E] [D] et Maître [B] [H], à régler à Mme [I], la somme de 12 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’à supporter les entiers dépens de l’instance, en ce compris les dépens d’incident, les frais d’expertise judiciaire, et les frais du constat d’huissier du 2 avril 2019 et frais de procédure dont distraction au profit de Maître Isabelle Dingli de la Selas d’avocats ATCM, Avocat associé, sur ses offres de droit,

— assortir le jugement à intervenir de l’exécution provisoire eu égard à la nature de l’affaire et à son ancienneté.

En réponse, suivant conclusions signifiées le 17 avril 2025, la Snc [A] demande au tribunal de :

Vu les articles 1641 et suivants du code civil,

Vu les articles 1104, 112-1 du code civil,

Vu l’article 1231 et suivants du code civil,

Vu l’article 1240 et suivants du code civil,

Vu l’article 1103 et suivants du code civil,

A titre principal

— débouter Mme [I] de l’ensemble de ses demandes ;

— débouter Maître [E] [D], Maître [B] [H], la Selarl [S] [D] Estrade [C]-Raymondis de leurs demandes formées à l’encontre de la Snc [A] ;

— débouter la société Qcs Services de ses demandes formées à l’encontre de la Snc [A]; – condamner, in solidum, Maître [E] [D], Maître [B] [H], la Selarl [S] [D] Estrade [C]-Raymondis et la société Qcs Services, à verser à la Snc [A] une somme de 15 000 euros à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice de tracasserie causé par la présente affaire ;

— condamner tous succombants à verser à la Snc [A] une somme de 5 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens de l’instance,

A titre subsidiaire :

— débouter Mme [I] de ses demandes de condamnations au titre des abonnements souscrits pour l’électricité, des charges de copropriété, de la taxe foncière, de l’assurance, des travaux réalisés, de la perte de chance locative, du préjudice moral ;

— débouter Mme [I] de ses demandes tendant à ce que les intérêts aux taux légaux courent à compter de l’assignation ;

— rejeter la demande tendant à ce que le jugement à intervenir soit assorti de l’exécution provisoire ;

— condamner, in solidum, Maître [E] [D], Maître [B] [H], la Selarl [S] [D] Estrade [C]-Raymondis, et la société Qcs Services à relever et garantir la Snc [A] des demandes de condamnations formées par Mme [I] à son encontre, hors la restitution du prix, et notamment les demandes de condamnation formées au titre des frais notariés, des abonnements souscrits pour l’électricité, des charges de copropriété, de la taxe foncière, de l’assurance, des travaux réalisés, de la perte de chance locative, du préjudice moral, des frais de publication du jugement, des frais et dépens de l’instance en ce compris les frais d’expertise judiciaire;

A titre infiniment subsidiaire dans l’hypothèse où l’appel en garantie formé serait rejeté,

— condamner in solidum, Maître [E] [D], Maître [B] [H], la Selarl [S] [D] Estrade [C]-Raymondis, et la société Qcs Services au titre de la perte d’une chance d’éviter un procès et les condamnations afférentes, à prendre en charge 90% des condamnations qui seront prononcées à l’encontre de la Snc [A], hors la restitution du prix, et notamment les demandes de condamnation formées au titre des frais notariés, des abonnements souscrits pour l’électricité, des charges de copropriété, de la taxe foncière, de l’assurance, des travaux réalisés, de la perte de chance locative, du préjudice moral, des frais de publication du jugement, des frais et dépens de l’instance en ce compris les frais d’expertise judiciaire ;

— condamner, in solidum, Maître [E] [D], Maître [B] [H], la Selarl [S] [D] Estrade [C] – Raymondis et la société Qcs Services, au paiement d’une somme de 15 000 euros à titre dommages et intérêts en réparation du préjudice de tracasserie causé par la présente affaire ;

— débouter Maître [E] [D], Maître [B] [H], la Selarl [S] [D] Estrade [C]-Raymondis et la société Qcs Services de leurs demandes formées à l’encontre de la Snc [A] ;

— débouter la société Qcs Services de ses demandes formées à l’encontre de la Snc [A] ;

— condamner tous succombants à verser à la Snc [A] une somme de 5 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens de l’instance.

Pour leur part, suivant conclusions signifiées le 28 avril 2025, Me [E] [D], Me [B] [H] et la Selarl [S] [D] Estrade [C]-Raymondis demandent au tribunal de :

A titre principal

— débouter Mme [J] [I] de sa demande en résolution de la vente sur le fondement de la garantie des vices cachés et juger en conséquence la mise en cause de la responsabilité civile professionnelle de Me [E] [D], de Me [B] [H] et de la Selarl [S] [D] Estrade [C]-Raymondis par Mme [J] [I] et par la Snc [A] sans objet,

— les débouter en tant que de besoin de leurs demandes telles que dirigées à leur encontre,

A titre subsidiaire

— débouter la Snc [A] et Mme [J] [I] de l’intégralité de leurs demandes telles que dirigées contre Me [E] [D], Me [B] [H] et la Selarl [S] [D] Estrade [C]-Raymondis en ce que les éléments constitutifs de leur responsabilité civile professionnelle ne sont pas établis,

En tout état de cause

— condamner la Snc [A] et Mme [J] [I], chacune, au paiement de la somme de 2 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux dépens,

— dire n’y avoir lieu et/ou écarter l’exécution provisoire.

Par conclusions signifiées le 20 novembre 2024 et au visa des dispositions de l’article L.731-1 du code de la construction et de l’habitation et 1240 du code civil, la société Qcs Services demande au tribunal de :

— statuer ce que de droit sur la demande de résolution de la vente présentée par Mme [I]

Sur le recours en garantie de la société [A] au regard des demandes formulées contre elle par Mme [I]

— débouter, purement et simplement, la société [A] de toutes ses demandes au préjudice de la société Qcs Services, faute de rapporter la preuve d’un manquement que la société Qcs Services aurait commis dans le cadre strict de sa mission en lien de causalité direct avec les prétendus préjudices allégués,

Sur les demandes propres de la Snc [A] hors recours en garantie

— débouter la société [A] de ses demandes de condamnation au paiement d’une somme de 15 000 euros à titre de dommages et intérêts

— condamner la Snc [A] à verser à la société Qcs Services la somme de 5 000 euros à titre d’indemnisation des frais irrépétibles de justice qu’elle s’est trouvée contrainte d’engager,

— la condamner aux dépens.

Pour un plus ample exposé des moyens et prétentions des parties, il est renvoyé aux conclusions visées ci-dessus, conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

MOTIFS DE LA DÉCISION

1. Sur l’anéantissement du contrat de vente

1.1 Moyens des parties

Au soutien de son action en ‘annulation’ (sic) de la vente pour vices cachés sur le fondement des articles 1641 et suivants du code civil, Mme [I] soutient que la Snc [A] lui a dissimulé le phénomène de remontées capillaires dues à la construction, phénomène connu depuis 2016 selon conclusions du cabinet Polyexpert.

Elle fait valoir pour l’essentiel ;

— que le vice est antérieur à son acquisition ;

— qu’il était irréfragablement présumé connu du vendeur professionnel, marchand de biens ne pouvant se prévaloir de la clause de non garantie des vices cachés ; que la connaissance du vice par la Snc [A] résulte des mentions de l’analyse de Polyexpert reproduite dans l’acte de vente du 23 juin 2017 et annexée à ce dernier ;

— qu’il résulte, à l’inverse, de l’expertise judiciaire que les vices qu’expose le bien immobilier en

question n’étaient pas décelables lors de son acquisition par un béotien en matière de

construction ; que l’acte de vente et ses annexes ne contiennent aucune information à ce sujet ; que, contrairement à l’analyse faite par la Snc [A] de son courrier du 12 mars 2019, elle n’a pas eu connaissance préalablement ou concomitamment à la vente de l’analyse du cabinet Polyexpert en 2016 ; que, certes, elle a acquis un bien à rénover mais que les désordres signalés dans le rapport QCS annexé à l’acte sont sans rapport avec les désordres réels d’humidité importante par le sol ;

— que le vice rend le bien impropre à destination, peu important le fait que le phénomène de remontées par capillarité fût courant à [Localité 18] ; que l’expert judiciaire a conclu à la nécessaire démolition et reconstruction pure et simple de la chartreuse dont le seul coût serait de 95 000 euros HT.

Pour conclure au rejet de la demande d’anéantissement de la vente, la Snc [A] soutient que la demanderesse ne démontre pas la réunion des conditions prévues par l’article 1641 du code civil.

A cette fin, elle avance notamment :

— que Mme [I] a fait l’acquisition d’un ‘bien à rénover’ et qu’elle n’ignorait pas, après avoir visité les lieux, que l’état de la chartreuse ancienne impliquait des travaux de rénovation importants, ce qui ressort encore des diagnostics obligatoires préalables à la vente et du DGT établi par la société Qcs, annexés à l’acte de vente ; que ce dernier rapport comporte la photographie d’un trou dans le doublage de la chartreuse laissant entrevoir la laine de verre humide, supporte la mention ‘logement de la chartreuse : doublages humides’ et préconise la réalisation d’un diagnostic ; que le problème d’humidité était donc visible, apparent et décelable par tout acquéreur normalement diligent, d’autant que de notoriété publique, les constructions traditionnelles toulousaines de ce type présentent, du fait de leur mode constructif, des problèmes de remontées d’humidité ; que Mme [I] et son mari ne sont, au demeurant, pas des béotiens en matière de construction, mais un ‘public averti’ ayant déjà rénové plusieurs biens ;

— qu’en sa qualité de venderesse, elle avait donné à Mme [I] toutes informations dont elle disposait au moment de la vente ; qu’à cet égard, dans son courrier du 12 mars 2019, Mme [I] signale que les expertises lors de l’achat indiquaient une humidité consécutive à la condensation d’une isolation dépourvue d’aération, information qu’elle n’avait pu extraire que du courrier du cabinet Polyexpert puisqu’elle n’était contenue dans aucun autre document, ce qui confirme bien qu’elle en avait eu connaissance.

La Snc [A] conteste l’impropriété à destination, rappelant que le phénomène de remontées par capillarité est courant pour ce type de construction dans [Localité 18] et qu’il est possible de recourir à la mise en place d’une barrière étanche par injection, solution admise par l’expert judiciaire.

Pour leur part, les notaires soutiennent que Mme [I] est défaillante dans la démonstration qui lui incombe de l’existence d’un vice qu’elle aurait ignoré avant la vente alors par ailleurs que la Snc [A] impose une discussion sérieuse sur l’impropriété du bien immobilier litigieux à son usage dans la mesure où d’un point technique, la démolition / construction préconisée par l’expert judiciaire apparaît totalement inadaptée et qu’une autre solution existe qui pourrait solutionner le problème d’humidité rencontré pour un coût sans commune mesure.

1.2 Décision du tribunal

1.2.1 L’article 1641 du code civil dispose que le vendeur est tenu de la garantie à raison des défauts cachés de la chose vendue qui la rendent impropre à l’usage auquel on la destine, ou qui diminuent tellement cet usage que l’acheteur ne l’aurait pas acquise, ou n’en aurait donné qu’un moindre prix, s’il les avait connus.

Cette garantie légale est encourue de plein droit, sans faute, dès lors qu’il est établi par l’acquéreur que la chose présente un ou des défauts à la fois cachés, existant au moment de la vente, rendant le bien impropre à sa destination.

Il appartient donc à l’acquéreur d’établir l’existence d’un vice inhérent à la chose vendue, son caractère occulte et son antériorité à la vente, le vendeur n’étant pas tenu des vices apparents dont l’acheteur a pu se convaincre lui-même. Et, s’agissant d’un acquéreur profane, il est uniquement exigé la diligence que l’on peut attendre de tout acheteur normalement avisé.

Le vice de la chose s’entend de toute défectuosité qui empêche la chose de rendre pleinement les services que l’on en attend. Il réside dans le mauvais état ou le mauvais fonctionnement de la chose, l’impossibilité de s’en servir dans des conditions satisfaisantes, les conséquences nuisibles produites à l’occasion d’une utilisation normale. Il faut que la qualité faisant défaut soit une des principales que l’on reconnaît à la chose.

En application de l’article 1643 du même code, le vendeur est tenu des vices cachés, quand même il ne les aurait pas connus, à moins que, dans ce cas, il n’ait stipulé qu’il ne sera obligé à aucune garantie.

Sur l’existence du défaut :

Tel que constaté notamment par l’expert judiciaire, l’ensemble des murs, cloisons et sols de la chartreuse exposent des taux d’humidité relative (THR) des plus significatifs propices aux développements de moisissures, malgré la ventilation mécanique en fonctionnement permanent. Les taux d’humidité relative relevés au sol sont compris entre 77 et 100 % et ceux au niveau des murs et cloisons entre 65 à 94 %.

La matérialité du désordre allégué par Mme [I] est donc établie.

Sur la gravité du vice :

A la question ‘dire si les vices affectent l’usage attendu du bien', M. [X] a répondu en page 18 de son rapport que ‘les désordres relevés à ce jour n’affectent pas la solidité et la stabilité de la chartreuse. En revanche l’humidité des plus importantes qu’expose la construction dans son ensemble induit indéniablement d’un point de vue technique, une impropriété à destination du bien, car celui-ci ne présente pas les conditions normales d’habitabilité minimale. A cet effet nous rappellerons que les moisissures causent un inconfort, mais sont par-dessus tout néfastes pour la santé'. Le technicien précise, à cet égard, en page 14 que les risques encourus pour les habitants sont des allergies, un développement de l’asthme, de bronchite et d’autres infections respiratoires, de l’eczéma.

Il résulte de ces éléments techniques que la chartreuse litigieuse, en considération du risque sanitaire auquel elle expose ses occupants, est parfaitement impropre à l’usage d’habitation auquel elle était destinée.

Cette conclusion de l’impossibilité d’habiter ou de donner à bail la chartreuse n’est pas utilement combattue en défense, l’argument tiré de la fréquence des remontées d’humidité par capillarité dans les constructions toulousaines traditionnelles étant parfaitement inopérant en ce que le caractère récurent d’un désordre est étranger à l’impropriété à destination dont il est à l’origine. Il convient d’ajouter que l’impossibilité d’habiter le bien en diminue considérablement la valeur, laquelle correspond désormais, à celle d’une cave ou cellier, à savoir selon estimation de l’expert, 25 000 à 30 000 euros tout au plus.

La gravité du désordre est encore établie par l’importance des travaux correctifs à envisager, l’expert judiciaire concluant que la solution la plus rationnelle et économiquement avantageuse consiste en la démolition / reconstruction de la chartreuse, dont le seul coût serait de 95 000 euros HT. Si le technicien précise qu’une autre solution est possible, celle-ci ne consiste pas uniquement en l’injection d’une barrière étanche comme indiqué par la venderesse, mais comprend la dépose de la charpente, la création d’un mur de clôture contre la propriété voisine et d’un dallage sur hérisson, entraînant la perte de 2 à 3m² de surface soit 10 % de la surface totale (24 m²).

Sur l’antériorité du défaut :

L’antériorité à la vente du vice est établie par le constat du phénomène de remontées capillaires par les murs lors des opérations d’expertise menées par le cabinet Polyexpert les 12 mai et 21 octobre 2016, à l’initiative des consorts [W].

Elle est encore confirmée par l’analyse de l’expert judiciaire selon laquelle ‘les désordres (humidité des plus importantes et anormale – développements de moisissures) qui affectent la chartreuse sont imputables à son mode constructif initial, et sont donc antérieurs à l’acquisition dudit bien par Mme [I]. Comme indiqué dans le compte-rendu de réunion rédigé, la chartreuse a été édifiée contre une construction plus ancienne qui se trouvait sur la parcelle contiguë, sans précaution particulière permettant de se préserver de conséquences relatives à des modifications qui pourraient être apportées dans le temps sur cette propriété voisine. Par ailleurs les éléments de construction de la chartreuse, et plus particulièrement sa structure (élévation et dallage), ne présentent pas les caractéristiques permettant en l’état d’obtenir un immeuble sain apte à de l’habitation'.

Sur le caractère occulte du vice :

Les parties s’opposent sur la connaissance du vice par Mme [I].

Il convient en premier lieu de relever que l’allégation de la Snc [A] selon laquelle Mme [I] serait un ‘public averti’ n’est corroborée par aucun élément du dossier. En particulier, il ne ressort d’aucun élément versé aux débats qu’elle serait une habituée de la rénovation de biens immobiliers, ce qui ne peut être déduit ni de la possession par son époux d’un hygromètre, ni de la déclaration de ce dernier selon laquelle il a placé une grille d’aération, ni de factures de matériaux ou location d’une benne postérieure à l’acquisition.

Il doit, au contraire, être observé que l’acte de vente précise que Mme [I] exerce la profession d’inspecteur du trésor, sans rapport évident avec le secteur de l’immobilier ou de la construction. Sa domiciliation à [Adresse 15] ([Adresse 11]) n’autorise pas à penser qu’elle aurait eu connaissance préalablement à la vente de la fréquence du phénomène de remontées d’humidité par capillarité propres aux constructions traditionnelles toulousaines, tel que soutenu par la Snc [A].

S’agissant en second lieu de la connaissance par Mme [I] de l’expertise Polyexpert lors de l’achat, alléguée en défense, il convient de relever que, contrairement à l’acte d’acquisition de la Snc [A], celui de Mme [I] ne reproduit ni le courrier de Polyexpert du 24 octobre 2016 ni le rapport d’expertise du 14 février 2017, et ne les contient pas plus en annexe.

Par courrier du 12 mars 2019, Mme [I] écrit à la venderesse : ‘La chartreuse que vous m’avez vendue le 15/01/2018, présente un vice caché qui la rend inhabitable. Il s’agit d’un dégât des eaux constaté le 09/05/2018, l’assureur a conclu : “remontées capillaires dues à la construction du mur”, “déjà constatées en 2016", alors que les expertises lors de l’achat indiquaient une humidité consécutive à la condensation d’une isolation dépourvue d’aération'. Il est exact que l’emploi du pluriel et l’affirmation selon laquelle ‘les expertises lors de l’achat indiquaient une humidité consécutive à la condensation d’une isolation dépourvue d’aération’ interrogent, dès lors que le rapport QCS, que Mme [I] soutient avoir seul reçu, n’évoquait aucun problème de condensation d’une isolation dépourvue d’aération mais invitait à vérifier l’étanchéité de la toiture, à la différence du rapport de Polyexpert du 14 février 2017 qui fait état de ‘remontées capillaires depuis des années en l’absence de ventilation du doublage'.

Toutefois, alors que la charge de la preuve lui incombe, la Snc [A] ne démontre pas avoir remis ledit rapport à Mme [I]. De plus, le courrier adressé par Mme [I] le 12 mars 2019 étant postérieur à l’expertise menée en 2018 par le cabinet Polyexpert, il est parfaitement possible que Mme [I] ait eu à cette occasion connaissance des conclusions dudit cabinet en 2016.

S’agissant en troisième lieu du rapport de la société QCS : il est exact que ce rapport présente en annexe 1 la photographie d’un trou au pied d’un doublage au dessus de la plinthe, laissant apparaître de la laine de verre, avec la légende ‘logement de la chartreuse : doublages humides'. Mme [I] n’a pu manquer de constater ledit trou lors de sa visite des lieux. L’origine du désordre n’est toutefois pas précisée dans le DGT, seule la mention ‘en chartreuse : doublage humide : vérifier que l’étanchéité en toiture est assurée – Nota : diagnostic seul chiffré ici, sans travaux à ce stade’ étant apposée en page 35 au titre de la synthèse des travaux et estimatif des coûts, suivie de la précision ‘type curatif – coût 500 euros HT'. Mme [I] doit donc être suivie lorsqu’elle soutient avoir pu penser que le trou résultait d’un défaut ponctuel tenant au couvert et non généralisé en lien avec le sol et le système constructif. L’expert judiciaire précise utilement, à cet égard, que ‘les vices qu’expose le bien immobilier en question n’étaient pas décelables lors de son acquisition par un béotien en matière de construction'.

S’agissant en quatrième lieu de la nécessité de rénovation du bien lors de l’acquisition : il n’est pas contesté par la demanderesse que la chartreuse nécessitait une remise en état au moment de l’acte du 15 janvier 2018. De tels travaux, auxquels Mme [I] justifie avoir fait procéder sont toutefois sans commune mesure avec la démolition / reconstruction proposée par l’expert judiciaire, ou avec le procédé moins radical d’injection en base de mur afin de créer une barrière étanche.

Aucun élément soulevé en défense n’établissant la connaissance au moment de l’acquisition par Mme [I] du vice dans son ampleur et ses conséquences, le désordre dont s’agit est donc bien caché.

Il résulte de ces éléments que le vice invoqué par Mme [I] présente les conditions requises par l’article 1641 du code civil.

La Snc [A] étant marchand de biens, soit vendeur professionnel, est en revanche irréfragablement réputée connaître le vice. Il est du reste établi qu’elle le savait, ayant été informée du rapport Polyexpert dès son acquisition.

1.2.2 Aux termes de l’article 1644 du code civil, dans le cas des articles 1641 et 1643, l’acheteur a le choix de rendre la chose et de se faire restituer le prix, ou de garder la chose et de se faire rendre une partie du prix.

Au cas présent, Mme [I] exerçant l’action rédhibitoire, la résolution judiciaire de la vente sera ordonnée (et non l’annulation telle que sollicitée, le tribunal faisant application des dispositions de l’article 12 du code de procédure civile).

1.2.3 Sur les restitutions

* La résolution d’une vente entraîne la restitution du prix à l’acquéreur, les parties devant être remises dans le même état que si le contrat n’avait jamais existé. La Snc [A] sera donc condamnée à restituer à Mme [I] la somme de 145 000 euros.

En application de l’article 1352-5 du code civil, pour fixer le montant des restitutions, il est tenu compte à celui qui doit restituer des dépenses nécessaires à la conservation de la chose et de celles qui en ont augmenté la valeur, dans la limite de la plus-value estimée au jour de la restitution.

Au cas présent, Mme [I] justifie avoir engagé des dépenses (location de benne et d’enlèvement de déchets, fourniture et pose de menuiseries, achat de matériaux et de meubles) suite à son acquisition.

M. [X] confirme la réalisation par Mme [I] de divers travaux :

— mise en place de nouvelles menuiseries extérieures ;

— retrait du sol PVC qui était en place et remise en état (nettoyage en profondeur) du

revêtement du sol dur qui existait préalablement à la pose du sol souple PVC ;

— reprise de l’installation électrique et remise en fonctionnement de la VMC ;

— mise en peinture des parois, plafonds avec reprise partielle des enduits.

Ces dépenses doivent être regardées comme étant nécessaires et ouvrant droit à une indemnité égale au montant de la dépense, à l’exception toutefois de l’acquisition du mobilier que Mme [I] peut récupérer.

Si Mme [I] verse aux débats diverses factures au soutien de sa demande, seule celle de la Sarl [K] supporte la mention ‘chartreuse’ et permet de retenir qu’elle a effectivement été affectée au bien litigieux, étant ici à nouveau rappelé que Mme [I] a acquis trois lots à usage d’habitation dans l’ensemble immobilier.

En conséquence, seule peut être retenue la somme de 2 864,33 euros correspondant à la facture de la Sarl [K].

Mme [I], à qui incombe la charge de la preuve du bien-fondé de ses demandes, sera déboutée du surplus de sa demande.

Conformément à la demande de Mme [I], les intérêts au taux légal au titre des restitutions courront à compter de l’assignation, le moyen tiré de la pandémie du virus Covid-21 et de la longueur de l’expertise judiciaire étant parfaitement inopérant à suspendre les intérêts.

* La restitution de la chose constituant une conséquence légale de la résolution du contrat (3ème Civ., 29 janvier 2003, pourvoi n° 01-03.185 ; 3ème Civ, 4 avril 2019, pourvoi n° 17-26.783, 3e Civ., 14 septembre 2023, pourvoi n° 22-13.209), Mme [I] sera d’office condamnée à restituer à la Snc [A] le bien immobilier, nonobstant l’absence de demande à cette fin.

2. Sur la responsabilité du notaire

Il est de principe que le notaire, en sa qualité d’officier ministériel relevant du régime de responsabilité délictuelle prévue à l’article 1240 du code civil, est tenu de veiller à l’efficacité des actes qu’il établit.

Lorsqu’il est requis d’instrumenter, le notaire a le devoir de dresser un acte conforme aux lois et règlements, et pourvu de l’efficacité requise ; il est ainsi tenu, au titre d’une obligation de moyens, d’un devoir de conseil qui comprend une obligation d’information, une obligation de vérification et une obligation d’efficacité.

A cet égard, le notaire rédige les actes au vu des pièces qui lui sont remises, qu’il doit contrôler, et des déclarations des parties. Il n’est pas tenu de visiter les biens objets des actes qu’il instrumente et n’est tenu qu’à une obligation d’investigation limitée.

En l’espèce, il est constant que Me [H] qui a instrumenté la vente du 13 janvier 2018 avait connaissance de l’acte de vente reçu le 23 juin 2017 par son associé Me [D], dans lequel est intégralement reproduit le courrier de diagnostic posé par la société Polyexpert le 24 octobre 2016, lequel courrier est annexé (annexe 9), ainsi que le rapport du 14 février 2017 (annexe 10).

Alors que la Snc [A] a déclaré dans l’acte du 13 janvier 2018, n’avoir procédé à aucun travaux de nature décennale, Me [H] ne justifie pas l’avoir interrogée sur la persistance du problème d’humidité mentionné dans l’acte du 23 juin 2017 et au sujet duquel aucune information ne figure plus dans l’acte de 2018.

C’est à juste titre que les notaires défendeurs rappellent qu’ils ne sont pas techniciens et qu’ils ne peuvent mener d’investigation technique. Toutefois, Me [H] ne peut être suivi lorsqu’il prétend être légitime à penser que la difficulté n’existait plus ou, à tout le moins qu’elle avait été solutionnée par la réalisation par la Snc [A] de menus travaux mentionnés in fine par le cabinet Polyexpert (mise en oeuvre d’une dalle de gouttière, révision de la pente des tuiles, condamnation d’une gouttière). Lesdits travaux ne sont à aucun endroit des courrier et rapport précités, présentés comme des solutions réparatoires et, quoique non technicien, le professionnel de l’immobilier qu’est le notaire ne peut raisonnablement soutenir avoir pu penser qu’ils auraient réglé un désordre d’ordre constructif tenant à la réalisation d’un mur semi-enterré en galet de Garonne non étanche.

Contrairement à ce qu’il fait plaider, la suppression, ainsi qu’il l’admet, par Me [H] dans l’acte du 14 janvier 2018 du passage relatif au désordre d’humidité contenu dans l’acte du 23 juin 2017 ne pouvait et ne devait intervenir sur simple échange oral avec son client, qu’il reconnaît au demeurant ne pas pouvoir démontrer.

Cette suppression, non justifiée par des factures de travaux qui auraient été conduits entre temps, prescrivait au notaire d’interroger la Snc [A] sur la disparition du désordre d’humidité et, à tout le moins, de porter cette difficulté à la connaissance de Mme [I], ce qu’il n’a pas fait.

Ce manquement au devoir de conseil de Me [H] engage sa responsabilité délictuelle à l’égard de Mme [I].

* En application de l’article 43 de l’ordonnance n° 2023-77 du 8 février 2023 relative à l’exercice en société des professions libérales réglementées, chaque associé d’une société d’exercice libéral à responsabilité limitée répond sur l’ensemble de son patrimoine des actes professionnels qu’il accomplit.

La société est solidairement responsable avec lui.

Il s’ensuit que la Selarl [S] [D] Estrade [C]-Raymondis doit être déclarée solidairement responsable avec Me [H].

En revanche, aucune faute de Me [D], qui n’est pas intervenu dans la vente du 14 janvier 2018, n’est établie, ni même précisée dans les conclusions adverses. Toutes demandes et tous recours contre lui seront donc rejetés.

* Il est de jurisprudence constante que les restitutions réciproques consécutives à l’annulation de la convention à laquelle le notaire a prêté son concours ne constituent pas, en elles-mêmes, un préjudice indemnisable que l’officier public peut être tenu de réparer. Ce n’est que dans le cas où la restitution s’avère impossible en raison de l’insolvabilité avérée du débiteur, non démontrée au cas présent, que le notaire peut être condamné à en garantir le paiement.

En conséquence, Mme [I] doit être déboutée de ses demandes tendant à la condamnation de Me [H] et de la Selarl [S] [D] Estrade [C]-Raymondis au titre de la restitution du prix de vente et des travaux engagés.

3. Sur les demandes indemnitaires de Mme [I]

En application du principe de réparation intégrale, lequel impose de rétablir aussi exactement que possible l’équilibre détruit par le dommage et de replacer la victime dans la situation où elle se serait trouvée si le fait dommageable n’avait pas eu lieu, les dommages-intérêts alloués à une victime doivent réparer le préjudice subi, sans qu’il en résulte pour elle ni perte ni profit.

Chacun des coauteurs d’un même dommage conséquence de leurs fautes respectives, doit être condamné in solidum à la réparation de l’entier dommage, chacune de ces fautes ayant concouru à le causer tout entier, sans qu’il y ait lieu de tenir compte du partage de responsabilité entre coauteurs, et qui n’affecte que les rapports réciproques de ces derniers, mais non le caractère et l’étendue de leur obligation au regard de la partie lésée.

Au cas présent, Mme [I] est fondée à rechercher la condamnation de la venderesse à réparer ses préjudices en vertu de l’article 1645 du code civil, au terme duquel si le vendeur connaissait les vices de la chose, il est tenu, outre la restitution du prix qu’il en a reçu, de tous les dommages et intérêts envers l’acheteur.

Les fautes de Me [H] ayant directement contribué à l’absence d’efficacité de son acte et à la résolution de la vente, la Selarl et lui-même doivent être tenus à réparer in solidum avec la Snc [A] les préjudices subis par Mme [I]. En effet, dès lors qu’il a par ses manquements participé à la réalisation de l’entier préjudice de l’acquéreur des suites de la non efficacité et utilité de ses actes, il a participé au même titre que la venderesse aux préjudices de la demanderesse.

3.1 Sur la demande au titre des frais d’acte

En application de l’article 1961 du code général des impôts, en cas de rescision d’un contrat pour cause de lésion, ou d’annulation d’une vente pour cause de vices cachés et, au surplus, dans tous les cas où il y a lieu à annulation, les droits d’enregistrement ou la taxe de publicité foncière, perçus sur l’acte annulé, résolu ou rescindé, sont restituables si l’annulation, la résolution ou la rescision a été prononcée par un jugement ou un arrêt passé en force de chose jugée. Il s’ensuit qu’en cas d’annulation ou de résolution de la vente, les frais de publicité et de mutation payés par l’acquéreur ne peuvent pas être mis à la charge du vendeur dès lors qu’ils sont restituables par l’administration fiscale en application de l’article 1961 alinéa 2 du Code général des impôts ( 3e Civ., 12 mars 2003, pourvoi n° 01-17.207 et 3e Civ., 8 avril 2009, pourvoi n° 07-20.706, 07-21.304, 08-11.577).

Ainsi Mme [I] pourra solliciter de l’administration fiscale les droits d’enregistrement et la taxe de publicité foncière d’un montant total de 23 524,78 euros, à ramener à hauteur de la seule chartreuse. Elle sera donc déboutée de sa demande à ce titre à l’égard de la Snc [A].

En revanche, Mme [I] justifie avoir versé au titre des frais d’acte la somme totale de 4 713,91 euros (28 238,69 – 23 524,78), soit après application d’un ratio de 38,16% correspondant au prix d’achat de la chartreuse sur le montant total de la transaction, la somme de 1 798,83 euros au titre du lot 11. Ces frais exposés inutilement correspondent à un préjudice indemnisable.

En conséquence, la Snc [A], Me [H] et la Selarl [S] [D] Estrade [C]-Raymondis seront condamnés in solidum à régler à Mme [I] la somme de 1 798,83 euros correspondant aux frais d’acte inutilement exposés.

3.2 Sur la demande au titre de l’abonnement d’électricité

Il convient en premier lieu d’observer que Mme [I] s’abstient de détailler dans ses conclusions le mode de calcul de la somme de 827,60 euros dont elle sollicite le remboursement, le tribunal observant que plusieurs factures versées aux débats présentent un solde créditeur, ayant donné lieu à remboursement de la part d’EDF.

De plus, les factures EDF produites par Mme [I] révèlent une consommation électrique, de sorte qu’il ne peut être soutenu que la souscription d’un abonnement par Mme [I] aurait été inutile.

Mme [I] ne démontre donc pas la réalité du préjudice qu’elle invoque. Sa demande au titre de l’abonnement d’électricité sera rejetée.

3.3 Sur la demande au titre des charges de copropriété, taxes foncières, assurances

Les condamnations prononcées au titre du remboursement des charges de copropriété, du coût de l’assurance et des taxes foncières acquittés par l’acquéreur présentent un caractère indemnitaire.

* Il est justifié par Mme [I] du paiement en pure perte des cotisations d’assurance habitation suivantes :

— en 2018 : 24,90 + 10x19 = 214,90 euros

— en 2019 : 220,22 euros

— en 2020 : 33,40 + 11x 27,50 = 335,90 euros

— en 2021 : 34,29 + 11 x 28,39 = 346,58 euros

— en 2022 : 35,88 + 11 x 29,98 = 365,66 euros

— en 2023 : 38,15 + 11 x 32,25 = 392,90 euros

— en 2024 : 40,95 + 11 x 35,05 = 426,50 euros

— en 2025 : 47,19 + 8 x 40,69 au jour du présent jugement = 372,71 euros

soit un total de 2 675,37 euros au jour du présent jugement correspondant à la date d’évaluation des préjudices, montant à hauteur duquel il sera fait droit à sa demande.

* Il est justifié par Mme [I] du paiement en pure perte des charges de copropriété suivantes au titre du lot 11, précision faite que la demanderesse, qui s’abstient de détailler le montant de sa demande dans ses conclusions, supportera les conséquences de relevés mal reprographiés, incomplets ou manquants tandis que d’autres sont versés en doublon :

— en 2018 : 191,49 + 38,46+ 191,49+127,62 = 549,06 euros

— en 2019 : 191,49 + 38,85 + 191,49 + 39,63 + 191,49 + 38,85 + 191,49 +38,85 = 922,14

— en 2020 : 191,49 + 38,85 +192,96 + 9,58 + 192,96 + 9,58 + 192,96, + 9,57 = 837,95

— en 2021 : 192,96 + 9,61 + 187,27 + 9,36 + 187,2 + 187 + 38,28= 811,68

— en 2022 : 187,20+185,4 + 108,11 = 480,71

— en 2023 : 185,44 + 9,28+185,44 + 9,27+ 185,44 + 9,27 +185,44 + 9,27 = 778,85 euros

— en 2024 : 185,44 + 9,28 + 185,44 + 9,27 = 389,43 euros

— en 2025 : 185,45 + 9,27 = 194,72 euros

soit un total de 4 964,54 euros.

* Mme [I] justifie avoir versé en pure perte au titre de la chartreuse, étant appliqué un ratio de 33,26 % correspondant à la surface de la chartreuse (24,63 m²) rapporté à la surface totale des biens possédés par Mme [I] au [Adresse 5] (24,75 + 24,66 + 24,63 = 74,04), les taxes foncières suivantes :

— au titre de l’année 2019 : 1597 x 33,26 % = 531,16

— au titre de l’année 2020 : 1617 x 33,26 % = 537,81

— au titre de l’année 2021 : 1619 x 33,26 % = 538,48

— au titre de l’année 2022 : 1681 x 33,26 % = 559,10

— au titre de l’année 2023 : 1813 x 33,26 % = 603

— au titre de l’année 2024 : 1885 x 33,26 % = 626,95

soit un total de 3 396,50 euros.

3.4 Sur la perte de revenus locatifs

Selon l’avis de valeur établi le 25 mai 2018, l’agence Immo de France estime à 550 euros le montant mensuel du loyer de la chartreuse, charges comprises. Ces dernières peuvent être évaluées à 60 euros par mois au titre des charges de copropriété récupérables sur le locataire et 6 euros par mois au titre de la taxe d’ordure ménagères, soit un loyer hors charge de l’ordre de 484 euros par mois. En outre, en considération des montants retenus au 3.3, il convient encore, pour parvenir au gain final escompté par le bailleur, de retrancher à la somme de 484 euros un pourcentage de 30 %.

Il est certain qu’au regard de la contenance et de la localisation géographique du bien sur la commune de [Localité 18], la probabilité d’une mise en location effective était élevée. Elle restait néanmoins soumise aux aléas inhérents à l’activité de location immobilière, qui résident dans le fait qu’un bailleur n’est jamais certain de louer en permanence son bien à un locataire qui règle les loyers sans défaillance.

Dans ces conditions et au vu des documents versés au débat, il sera retenu une perte de chance à hauteur de 60 % du montant du gain final.

Les factures de mobilier destiné à équiper le lot n°11, versées aux débats par Mme [I], datant du 18 octobre 2018, la perte de revenus locatifs ne saurait courir à une date antérieure. Il sera donc retenu qu’elle court depuis le 1er novembre 2018 soit 82,3 mois au jour du présent jugement.

L’indemnité due à Mme [I] au titre de la perte de revenus locatifs s’élève donc à 16 729,94 euros (484 x 70% x 60% x 82,3).

3.5 Sur le préjudice moral

Mme [I] justifie de la consultation de médecins en rapport avec un état d’anxiété, dont la cause n’est toutefois pas précisée alors qu’elle signale dans ses conclusions être atteinte d’une grave maladie. Il n’est toutefois pas sérieusement contestable que la présente procédure et les tracas générés depuis 2018 lui ont causé un préjudice moral, lequel sera justement indemnisé par l’allocation de la somme de 1 000 euros en l’absence de tout élément permettant une évaluation supérieure.

Les sommes accordées au 3.1, 3.3, 3.4 et 3.5 étant des indemnités destinées à réparer un préjudice, les intérêts sur ces sommes ne courent qu’à compter du présent jugement, qui seul détermine le principe et le montant de la créance indemnitaire, l’article 1231-6 du code civil n’étant applicable que dans l’hypothèse où le principe et le montant de la créance résultent de la loi ou du contrat.

4. Sur les recours de la Snc [A]

Le recours d’un co-responsable contre un autre co-responsable a pour objet de déterminer la charge définitive de la dette que devra supporter chaque responsable. Une telle action est de nature contractuelle si les co-obligés sont contractuellement liés et de nature quasi-délictuelle s’ils ne le sont pas.

La Snc [A] forme au cas présent un recours intégral contre le notaire, dont la faute a été ci-dessus analysée, et contre la société Qcs.

* Sur la responsabilité de la société Qcs :

L’article 1231-1 du code civil dispose que le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, s’il ne justifie pas que l’exécution a été empêchée par la force majeure.

Ce texte impose, pour engager la responsabilité contractuelle de son co-contractant, la démonstration d’un manquement contractuel en lien de causalité direct et certain avec le dommage.

A cet égard, c’est à juste titre que la société Qcs, qui avait été chargée par les auteurs de la Snc [A] de la réalisation d’un DGT, dont la mission est au demeurant limitée conformément à l’article L. 761-1 du code de la construction et de l’habitation, observe que la faute que lui reproche la Snc [A] (consistant à ne pas avoir identifié le problème de remontées par capillarités) est dépourvue de lien de causalité direct et certain avec son préjudice, résultant de sa condamnation à indemniser Mme [I]. Ladite condamnation de la Snc [A] résulte, en effet, de l’information incomplète qu’elle a donnée à son acquéreur, alors qu’elle-même se trouvait parfaitement informée du phénomène à un double titre, d’une part en sa qualité de vendeur – marchand de biens professionnel, et d’autre part pour s’être vu remettre lors de son acquisition notamment la lettre et le rapport du cabinet Polyexpert, éléments qu’elle s’est abstenue de répercuter à son propre acquéreur à la différence du rapport Qcs.

En conséquence, et sans qu’il soit besoin d’examiner les moyens sur l’existence d’une faute de la société Qcs, tous recours à son encontre ne pourront qu’être rejetés.

* Sur le partage de responsabilité

C’est à juste titre que ses adversaires signalent que la Snc [A], dont la garantie est due à la demanderesse au titre des vices cachés, s’est encore rendue auteur d’un dol pour leur avoir caché une information qu’elle savait déterminante de leur consentement à la vente dans les conditions convenues entre les parties.

Cette faute de la Snc [A] n’absorbe pas pour autant celle du notaire qui ne peut s’exonérer de sa propre obligation en faisant valoir que la venderesse était un professionnel.

Il ressort toutefois des éléments exposés au 1) que le comportement de la Snc [A] caractérise une faute majeure, laquelle a joué un rôle prépondérant dans la survenance du dommage. Me [H] et la Selarl [S] [D] Estrade [C]-Raymondis ne devront dès lors garantir que partiellement la venderesse.

Eu égard aux fautes de chacun des intervenants considérés, le partage de responsabilités sera fixé comme suit :

— la Snc [A] : 70 %

— Me [H] et Selarl [S] [D] Estrade [C]-Raymondis 30 %,

proportions dans lesquelles il sera fait droit au recours de la venderesse au titre des seules condamnations indemnitaires (à l’exclusion donc des travaux qui ne constituent pas un préjudice indemnisable susceptible de donner lieu à garantie du notaire), outre les dépens et les frais irrépétibles.

La propre faute de la Snc [A] justifie encore de rejeter sa demande indemnitaire.

5. Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

La Snc [A], Me [H] et la Selarl [S] [D] Estrade [C]- Raymondis seront condamnés in solidum aux dépens, incluant les frais de référés et d’expertise judiciaire, mais à l’exclusion des frais de constat d’huissier qui constituent des frais irrépétibles.

M^e Isabelle Dingli, Selas ATCM, avocat qui en a fait la demande et qui peut y prétendre, sera admise au bénéfice des dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

Il n’apparaît pas équitable de laisser à Mme [I] la charge des frais irrépétibles engagés pour assurer la défense de ses droits. En conséquence, la Snc [A], Me [H] et la Selarl [S] [D] Estrade [C]- Raymondis seront condamnés in solidum à lui verser la somme de 6 240 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, ce montant incluant les frais de constat d’huissier.

La Snc [A] sera condamnée, sur ce même fondement, à verser 3 000 euros à la société Qcs Services.

Toutes autres demandes sur ce fondement seront rejetées.

Compatible avec la nature de l’affaire, l’exécution provisoire sera ordonnée en application de l’article 515 du code de procédure civile dans sa rédaction en vigueur avant le 1er janvier 2020.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement, par jugement contradictoire et en premier ressort, prononcé par mise à disposition au greffe,

Prononce la résolution de la vente du lot de copropriété n°11 ‘une chartreuse située en fond de parcelle, accessible depuis l’entrée commune du bâtiment principal et la cour intérieure, portant le numéro 11 sur les plans’ et les 733/10000èmes des parties communes générales, de l’ensemble immobilier situé [Adresse 7]) cadastré [Cadastre 13] section [Cadastre 14] n°[Cadastre 4], conclue le 15 janvier 2018 selon acte authentique reçu par Maître [B] [H] exerçant au sein de la Selarl [T] [S], [B] [H] et [E] [D], titulaire d’un office notarial sis à [Adresse 19], avec la participation de Me [Y] notaire à [Localité 17], entre la Snc [A] et Mme [J] [V] épouse [I],

Condamne la Snc [A] à restituer à Mme [J] [V] épouse [I] la somme de 145 000 euros, outre intérêts au taux légal à compter du 10 mai 2019,

Condamne la Snc [A] à restituer à Mme [J] [V] épouse [I] la somme de 2 864,33 euros au titre des travaux, outre intérêts au taux légal à compter du 10 mai 2019,

Déboute Mme [J] [V] épouse [I] du surplus de sa demande au titre des travaux,

Ordonne à Mme [J] [V] épouse [I] de restituer à la Snc [A] le lot de copropriété n°11 ‘une chartreuse située en fond de parcelle, accessible depuis l’entrée commune du bâtiment principal et la cour intérieure, portant le numéro 11 sur les plans’ et les 733/10000èmes des parties communes générales, de l’ensemble immobilier situé [Adresse 7]) cadastré [Cadastre 13] section AB n°[Cadastre 4],

Ordonne la publication de la présente décision au service de la publicité foncière à l’initiative de la partie la plus diligente, les frais de ladite publication étant à la charge définitive de la Snc [A],

Rejette toutes demandes et tous recours contre Me [E] [D],

Déboute Mme [J] [V] épouse [I] de ses demandes tendant à la condamnation de Me [H] et de la Selarl [S] [D] Estrade [C]-Raymondis au titre de la restitution du prix de vente et des travaux engagés,

Déboute Mme [J] [V] épouse [I] de sa demande au titre des frais de publicité foncière,

Condamne in solidum la Snc [A], Me [H] et la Selarl [S] [D] Estrade [C]-Raymondis à verser à Mme [J] [V] épouse [I] :

— la somme de 1 798,83 euros correspondant aux frais d’acte de la chartreuse,

— la somme de 2 675,37 euros correspondant aux cotisations d’assurance,

— la somme de 4 964,54 euros correspondant aux charges de copropriété,

— la somme de 3 396,50 euros correspondant aux taxes foncières de 2019 à 2024,

— la somme de 16 729,94 euros correspondant à la perte de revenus locatifs,

— la somme de 1 000 euros en réparation de son préjudice moral,

Déboute Mme [J] [V] épouse [I] du surplus de ses demandes au titre des frais d’acte, des cotisations d’assurance, des charges de copropriété, des taxes foncières, de la perte de revenus locatifs et de son préjudice moral,

Déboute Mme [J] [V] épouse [I] de sa demande au titre de l’abonnement d’électricité,

Déboute la Snc [A] de son recours contre la société Qcs Services,

Condamne solidairement Me [B] [H] et la Selarl [S] [D] Estrade [C]-Raymondis à relever et garantir la Snc [A] à hauteur de 30 % des condamnations prononcées contre elle en faveur de Mme [I] au titre des frais d’acte, des cotisations d’assurance, des charges de copropriété, des taxes foncières, de la perte de revenus locatifs et de son préjudice moral, outre les dépens et les frais irrépétibles,

Déboute la Snc [A] du surplus de son recours contre Me [B] [H] et la Selarl [S] [D] Estrade [C]-Raymondis,

Déboute la Snc [A] de sa demande indemnitaire,

Condamne in solidum la Snc [A], Me [B] [H] et la Selarl [S] [D] Estrade [C]-Raymondis aux dépens, incluant les frais de référés et d’expertise judiciaire, mais à l’exclusion des frais de constat d’huissier,

Admet M^e Isabelle Dingli, Selas ATCM, au bénéfice des dispositions de l’article 699 du code de procédure civile,

Condamne in solidum la Snc [A], Me [B] [H] et la Selarl [S] [D] Estrade [C]-Raymondis à verser à Mme [J] [V] épouse [I] la somme de 6 240 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, en ce compris les frais de constat d’huissier,

Condamne la Snc [A] à verser à la société Qcs Services la somme de 3 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

Rejette toutes autres demandes au titre des frais irrépétibles,

Ordonne l’exécution provisoire du présent jugement.

Le Greffier, Le Président,