N° RG 24/05935 – N° Portalis DB2E-W-B7I-M3LU

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE STRASBOURG

11ème Chambre Civile, Commerciale

et des Contentieux de la Protection

[Adresse 1]

[Adresse 4]

[Localité 3]

11ème civ. S1

N° RG 24/05935

N° Portalis DB2E-W-B7I-M3LU

Minute n°25/

Copie exec. à :

— M^e Stéphanie BOEUF

— M. [P]

Copie c.c à la Préfecture

Le

Le Greffier

Stéphanie BOEUF

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT DU

14 MARS 2025

DEMANDERESSE :

S.C.I. YILDIZVIVIEN

Immatriculée au RCS de STRASBOURG sous le n° 844 819 607

prise en la personne de son représentant légal

dont le siège social est sis [Adresse 2]

[Localité 3]

représentée par M^e Stéphanie BOEUF, substituée par M^e Hicham DIDOU, avocats au barreau de STRASBOURG, vestiaire : 111

DEFENDEUR :

Monsieur [G] [P]

demeurant [Adresse 2]

[Localité 3]

non comparant, non représenté

OBJET : Baux d’habitation – Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Gussun KARATAS, Juge des Contentieux de la Protection

Maryline KIRCH, Greffier

DÉBATS :

A l’audience publique du 14 Janvier 2025 à l’issue de laquelle le Président, Gussun KARATAS, Juge des Contentieux de la Protection, a avisé les parties que le jugement serait prononcé par mise à disposition au greffe à la date du 14 Mars 2025.

JUGEMENT

Réputé contradictoire en premier ressort,

Rendu par mise à disposition au greffe,

Signé par Gussun KARATAS, Juge des Contentieux de la Protection et par Maryline KIRCH, Greffier

EXPOSÉ DU LITIGE

En vertu d’un contrat passé par acte sous seing privé en date du 24 septembre 2022, la SCI YILDIZVIVIEN a loué à Monsieur [G] [P] un local à usage d’habitation situé [Adresse 2] à [Localité 3], moyennant un loyer mensuel initial, révisable, de 490 euros outre 65 euros de provision pour charges, payable d’avance.

Par acte d’huissier du 12 mars 2024, la SCI YILDIZVIVIEN a fait délivrer au locataire un commandement de payer la somme de 1 144,26 euros au titre des loyers et charges échus au 7 mars 2024, mois de mars 2024 inclus.

La commission départementale de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) a été saisie le 12 mars 2024.

Par acte de commissaire de justice en date du 24 juin 2024, la SCI YILDIZVIVIEN a fait assigner Monsieur [G] [P] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Strasbourg et demande, sous le bénéfice de l’exécution provisoire, de :

• constater l’acquisition de la clause résolutoire du contrat de bail, ou, subsidiairement de prononcer la résiliation judiciaire du bail,

• ordonner l’expulsion immédiate du locataire ainsi que celle de tous occupants de son chef des lieux loués, sous astreinte de 200 euros par jour de retard à compter de la signification de la décision à intervenir,

• condamner le locataire à payer la somme de 1 108,52 euros au titre des loyers et charges impayés arrêtés au mois de mai 2024 avec intérêts aux taux légaux successifs à compter de l’assignation,

• condamner le locataire à payer une indemnité d’occupation mensuelle de 572,13 euros jusqu’à la libération complète des lieux et après avoir satisfait aux obligations normales d’un locataire sortant,

• condamner le locataire à payer la somme de 1 000 euros euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens y compris au coût du commandement de payr visant la clause résolutoire.

L’assignation aux fins de constat de résiliation du bail a été notifiée au Préfet du département du Bas-Rhin le 24 juin 2024.

L’affaire a été appelée et retenue lors de l’audience du 14 janvier 2025.

A cette audience, la SCI YILDIZVIVIEN, représentée par son conseil, sollicite le bénéfice de son acte introductif d’instance, en actualisant sa créance, celle-ci s’élevant désormais à la somme de 890 euros, au titre des loyers et charges échus au 10 janvier 2025, terme du mois de janvier 2025 inclus. La demanderesse précise ne pas s’opposer à l’octroi d’éventuels délais de paiement.

Cité par acte délivré à étude, Monsieur [G] [P] ne comparaît pas.

Il ressort du rapport de l’enquête social relative à la prévention des expulsions locatives reçu le 4 novembre 2024 que le locataire ne s’est pas présenté aux rendez-vous fixés en vue de l’enquête.

L’affaire est mise en délibéré au 14 mars 2025.

MOTIVATION DE LA DÉCISION

Selon l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

I. Sur la recevabilité de la demande

• Sur la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX)

En vertu de l’article 24-II de la loi du 6 juillet 1989, à compter du 1er janvier 2015, les bailleurs personnes morales […] ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d’assurer le maintien du versement des aides mentionnées à l’article L. 351-2 du code de la construction et de l’habitation et aux articles L. 542-1 et L. 831-1 du code de la sécurité sociale. Cette saisine peut s’effectuer par voie électronique, selon des modalités fixées par décret.

La bailleresse justifie avoir procédé à ce signalement le 12 mars 2024. Depuis lors, la situation d’impayés ayant perduré, sa demande est donc recevable à ce titre.

• Sur la notification au préfet

L’article 24-III de la loi du 6 juillet 1989 modifiée dispose qu’à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence de l’huissier de justice au représentant de l’État dans le département, au moins deux mois avant l’audience [.]. Cette notification s’effectue par voie électronique, selon des modalités fixées par décret.

En l’espèce, l’assignation a été dénoncée au préfet le 24 juin 2024, soit plus de deux mois avant l’audience du 14 janvier 2025.

La demande formée par la bailleresse est donc recevable.

II. Sur les demandes principales

• Sur l’acquisition de la clause résolutoire

En application de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version antérieure au 29 juillet 2023, seule applicable eu égard à la date du contrat de bail conclu entre les parties, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus produit effet deux mois après la signification d’un commandement de payer resté infructueux.

Le contrat de bail unissant les parties stipule en son article VIII qu’à défaut de paiement à l’échéance d’un seul terme de loyer, le bail serait résilié de plein droit, deux mois après un commandement de payer resté infructueux.

Le délai imparti par le commandement ayant été à tort de six semaines, il convient d’examiner si le commandement, délivré le 12 mars 2024 à Monsieur [G] [P], est resté infructueux pendant deux mois, conformément aux dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 alors applicables et aux stipulations de la clause résolutoire figurant au contrat à l’article VIII.

Il ressort des décomptes produits et notamment le décompte du 10 janvier 2025 qu’en date des 9 avril 2024 et 9 mai 2024, Monsieur [G] [P] a procédé au virement des sommes de 600 euros et 580 euros soit un montant total de 1 180 euros, soit une somme suffisante pour couvrir les causes du commandement (1 144,26 euros).

Dès lors, le commandement visant la clause résolutoire insérée au contrat n’est pas resté infructueux pendant deux mois, de sorte que la demande en constat de résiliation du contrat de bail par le jeu de la clause résolutoire sera rejetée.

• Sur la demande de résiliation judiciaire

Aux termes des articles 1224 et 1227 du code civil, la résolution du contrat, qui résulte en cas d’inexécution suffisamment grave, d’une notification du créancier au débiteur ou d’une décision de justice, peut en toute hypothèse être demandée en justice.

Selon l’article 1228 du même code, le juge peut, selon les circonstances, constater ou prononcer la résolution ou ordonner l’exécution du contrat, en accordant éventuellement un délai au débiteur, ou allouer seulement des dommages et intérêts.

L’article 1229 du même code dispose que la résolution prend effet soit à la date fixée par le juge ou, à défaut, au jour de l’assignation en justice.

Il appartient au juge d’apprécier souverainement si les manquements imputés sont d’une gravité suffisante pour justifier la résiliation du contrat .

Il résulte des articles 1728 du code civil, et 7a) de la loi du 6 juillet 1989, à laquelle le contrat est soumis, que le locataire est tenu d’une obligation essentielle, qui consiste en le paiement du loyer aux termes convenus au bail, en contrepartie de la mise à disposition des lieux loués.

Selon l’article 1343-5 du code civil, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, le juge peut, dans la limite de deux années, reporter ou échelonner le paiement des sommes dues.

En l’espèce, il ressort des pièces communiquées par le bailleur, notamment le décompte arrêté au 10 janvier 2025, que la dette s’élève à 890,78 euros.

L’examen du décompte démontre des paiements, plus réguliers les derniers mois, mais insuffisants à rembourser la dette.

L’absence de paiement régulier des loyers constitue un manquement grave du locataire à ses obligations, qui justifie la résiliation judiciaire du contrat.

Monsieur [G] [P] ne comparait pas à l’audience et ne s’est pas présenté aux rendez-vous fixés en vue de l’établissement du diagnostic social et financier de sorte que la juridiction ne dispose d’aucun élément d’information sur ses capacités à assurer le remboursement de l’arriéré locatif dans un délai satisfaisant au regard des intérêts du bailleur.

En conséquence, il convient de prononcer la résiliation judiciaire du bail au 24 juin 2024, date de l’assignation.

L’expulsion de Monsieur [G] [P] sera ordonnée, en conséquence.

Il n’apparaît en revanche pas nécessaire d’assortir d’une astreinte l’obligation pour Monsieur [G] [P] de quitter les lieux. En effet, la condamnation au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation, de nature à réparer le préjudice subi par la société bailleresse, satisfait déjà l’objectif assigné à l’astreinte en cette matière par l’article L.421-2 du code des procédures civiles d’exécution.

Le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux est spécifiquement organisé aux articles R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution au titre des opérations d’expulsion. Il n’y a donc pas lieu d’ordonner leur enlèvement, leur transport ni leur séquestration, qui demeurent à ce stade purement hypothétiques.

• Sur le paiement des loyers et charges impayés

Aux termes de l’article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

En l’espèce, la SCI YILDIZVIVIEN verse aux débats l’acte de bail ainsi que le décompte des loyers et charges, prouvant ainsi les obligations dont elle réclame l’exécution.

Le défendeur, qui ne comparaît pas, ne justifie ni d’un paiement libératoire qui n’aurait pas été pris en compte par le demandeur, ni de l’existence d’un fait susceptible de le libérer de son obligation au paiement des loyers et des charges.

Il ressort des pièces fournies qu’au 10 janvier 2025, la dette locative de Monsieur [G] [P] s’élève à la somme de 839,40 euros (890 euros – 50,60 euros au titre de l’augmentation du loyer, la demanderesse ne justifiant pas de la notification de la révision du loyer) au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés concernant le local à usage d’habitation, terme du mois de janvier 2025 inclus.

Cette somme portera intérêts au taux légal à compter du présent jugement.

• Sur l’indemnité d’occupation

Selon l’article 1730 du code civil, à l’expiration du bail le locataire doit restituer les locaux. La restitution des lieux implique la remise des clefs.

Aux termes de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. Il résulte de ce texte que l’occupant sans droit ni titre d’un local est tenu d’une indemnité d’occupation envers le propriétaire. L’indemnité d’occupation, dont la nature mixte, compensatoire et indemnitaire, constitue la contrepartie de l’occupation du bien après résiliation du bail et de son indisponibilité pour le bailleur.

En l’espèce, le bail se trouve résilié depuis le 24 juin 2024 et le locataire est occupant sans droit ni titre. Dès lors, Monsieur [G] [P] sera condamné au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation de 572,13 euros pour la période courant du mois de février 2025, compte tenu des échéances couvertes par l’arriéré locatif et ce, jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux.

III. Sur les délais de paiement

En application de l’article 24-V de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience et que le locataire soit en situation de régler sa dette, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil.

En l’espèce, il ressort des décomptes produits par la bailleresse que si la dette locative a diminué depuis l’assignation, Monsieur [G] [P] s’acquitte des loyers systématiquement avec retard, que l’échéance du mois d’octobre 2024 n’a été que partiellement versée et que l’échéance du mois de janvier 2025 n’a pas été honorée au 10 janvier 2025 alors que le loyer est payable d’avance selon les termes du contrat de bail.

Par ailleurs, Monsieur [G] [P] ne comparaissant pas et ne s’étant pas présenté aux rendez-vous fixés en vue de l’établissement d’un diagnostic social et financier, la juridiction n’est pas en mesure de savoir s’il est en situation de régler sa dette. En tout état de cause, les retards relevés et l’absence de versement du loyer courant du mois de janvier 2025 mettent en lumière l’incapacité du locataire à faire face à la dette locative.

Dans ces conditions, il n’y a pas lieu d’accorder des délais de paiement.

III. Sur les demandes accessoires

• Sur les dépens

L’article 696 du code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Monsieur [G] [P] succombe à l’instance de sorte qu’il doit être condamné aux entiers dépens.

• Sur les frais irrépétibles

Il résulte des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations. Les parties peuvent produire les justificatifs des sommes qu’elles demandent.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir la SCI YILDIZVIVIEN et en l’absence d’éléments sur la situation financière du défendeur Monsieur [G] [P] sera condamné à verser à la demanderesse la somme de 250 euros en application de l’article précité

• Sur l’exécution provisoire

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

En l’espèce, compte tenu de la nature du litige et en l’absence de dispositions légales contraires, l’exécution provisoire est de droit.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort,

DÉCLARE l’action recevable ;

REJETTE la demande de constat de l’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail conclu le 24 septembre 2022 entre la SCI YILDIZVIVIEN, d’une part, et Monsieur [G] [P], d’autre part, concernant le logement situé au [Adresse 2] à [Localité 3] ;

PRONONCE la résiliation judiciaire du bail conclu le 24 septembre 2022 entre la SCI YILDIZVIVIEN, d’une part, et Monsieur [G] [P], d’autre part, concernant le logement situé au [Adresse 2] à [Localité 3], au jour de l’assignation, le 24 juin 2024 ;

DIT que Monsieur [G] [P] est occupant sans droit ni titre,

ORDONNE en conséquence à Monsieur [G] [P] de libérer les lieux et de restituer les clés au bailleur ;

DIT qu’à défaut pour Monsieur [G] [P] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés, la SCI YILDIZVIVIEN pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

DIT que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L.433-1 et L.433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNE Monsieur [G] [P] à verser à la SCI YILDIZVIVIEN la somme de 839,40 euros (décompte arrêté au 10 janvier 2025, mois de janvier 2025 inclus), avec les intérêts au taux légal à compter du présent jugement ;

DIT n’y avoir lieu à l’octroi de délais de paiement ;

CONDAMNE Monsieur [G] [P] à verser à la SCI YILDIZVIVIEN une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant de 572,13 euros, à compter du terme du mois de février 2025 et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux, caractérisée par la restitution des clés ;

DÉBOUTE la SCI YILDIZVIVIEN de sa demande d’astreinte ;

CONDAMNE Monsieur [G] [P] à verser à la SCI YILDIZVIVIEN une somme de 250 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Monsieur [G] [P] aux dépens ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit ;

ORDONNE la transmission de la présente décision à Monsieur le Préfet du Bas-Rhin.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition du jugement au greffe du tribunal judiciaire, le 14 mars 2025, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile, la minute étant signée par le juge et par la greffière.

Le Greffier La Juge des Contentieux de la Protection

Maryline KIRCH Gussun KARATAS