N° RG 24/01201 – N° Portalis DB2E-W-B7I-NAZN

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 10]

11ème Chambre Civile, Commerciale

et des Contentieux de la Protection

[Adresse 1]

[Adresse 8]

[Localité 3]

11ème civ. S3

N° RG 24/01201 -

N° Portalis DB2E-W-B7I-NAZN

Minute n°

☐ Copie exec. à :

Maître Laurence GRIT

Maître Amine MOUHEB

☐ Copie c.c à la Préfecture

Le 12 mars 2025

Le Greffier

Maître Laurence GRIT

Maître Amine MOUHEB

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

ORDONNANCE DU

12 MARS 2025

PARTIE REQUÉRANTE :

Monsieur [P] [N]

né le 22 Avril 1977 à [Localité 9] – ALGÉRIE

[Adresse 2]

[Localité 4]

représenté par Maître Laurence GRIT,

avocat au barreau de STRASBOURG, vestiaire : 124

PARTIES REQUISES :

Madame [Y] [X] née [V]

Monsieur [M] [X]

[Adresse 5]

[Localité 4]

représentés par Maître Amine MOUHEB,

avocat au barreau de STRASBOURG, vestiaire : 100

OBJET : Baux d’habitation – Demande du bailleur tendant à faire constater la validité du congé et à ordonner l’expulsion

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Laurent DUCHEMIN, Magistrat à titre temporaire statuant en qualité de Juge des Contentieux de la Protection

Nathalie PINSON, Greffier

DÉBATS :

A l’audience publique du 07 Février 2025 à l’issue de laquelle le Président, Laurent DUCHEMIN, Magistrat à titre temporaire statuant en qualité de Juge des Contentieux de la Protection, a avisé les parties que l’ordonnance serait prononcée par mise à disposition au greffe à la date du 12 Mars 2025.

ORDONNANCE:

Contradictoire en Premier ressort,

Rendue par mise à disposition au greffe,

Signée par Laurent DUCHEMIN, Magistrat à titre temporaire statuant en qualité de Juge des Contentieux de la Protection et par Nathalie PINSON, Greffier

RAPPEL DES FAITS

Monsieur [P] [N] a acquis le 20 mai 2021 dans le cadre d’une procédure d’exécution forcée immobilière les lots de copropriété sis [Adresse 7] à [Localité 10] dont Monsieur [M] [X] et Madame [Y] [X] née [V] étaient alors propriétaires.

Par contrat de location du 1er mai 2021 ayant pris effet le même jour, Monsieur [P] [N] a donné à bail à Monsieur [M] [X] et Madame [Y] [X] née [V] pour une durée de 3 ans cet appartement à usage d’habitation de 4 pièces et ces accessoires, une cave n° 43 et un garage n° 174, sis [Adresse 6] pour un loyer mensuel de 735 € outre une provision mensuelle pour charges de 170 €.

Des loyers étant demeurés impayés, Monsieur [P] [N] a fait signifier à Monsieur [M] [X] et Madame [Y] [X] née [V] un commandement de payer visant la clause résolutoire le 3 février 2023 pour la somme en principal de 4 467,34 €.

Monsieur [P] [N] a fait signifier à ses locataires le 24 octobre 2023 par acte de commissaire de justice un congé pour vendre avec effet au 30 avril 2024.

Le 15 janvier 2024, Monsieur [P] [N] a fait signifier à ses locataires un commandement de payer visant la clause résolutoire pour un montant en principal de 6.698,62€.

Le 20 février 2024, il a fait signifier à ses locataires la modification du prix et des conditions de la vente.

Le 26 mars 2024, Monsieur [M] [X] et Madame [Y] [X] née [V] lui ont fait connaître par lettre recommandée avec avis de réception leur acceptation des conditions de la vente exposant faire l’objet d’une procédure de surendettement et d’une demande de faillite civile en cours et sollicitant des prêts auprès de leurs familles. Ils notifiaient également le choix du notaire pour la rédaction du compromis de vente.

Le 2 mai 2024, Monsieur [P] [N] faisait constater l’impossibilité de procéder à l’état des lieux de sortie auxquels les locataires avaient été invités par le commissaire de justice face à leur opposition.

Puis il a fait assigner à l’audience du 15 novembre 2024, Monsieur [M] [X] et Madame [Y] [X] née [V] en référé devant le juge des contentieux de la protection du Tribunal de judiciaire de STRASBOURG par acte de commissaire de justice du 11 septembre 2024 pour obtenir l’expulsion et la condamnation au paiement.

L’affaire a été renvoyée à trois reprises au contradictoire et à la demande des parties.

A l’audience du 7 février 2025, le président a constaté l’absence d’établissement du diagnostic social et financier.

Monsieur [P] [N], représenté par son conseil, reprend les termes de son acte introductif d’instance et de ses conclusions du 14 janvier 2025 au soutien du dépôt de son dossier de plaidoirie pour demander de :

• déclarer la demande recevable et bien fondée ;

• constater que Monsieur [M] [X] et Madame [Y] [X] née [V] sont déchus de plein droit de tout titre d’occupation sur l’appartement loué suite aux commandements de payer resté infructueux et suite à la signification du congé pour vendre du 24 octobre 2023 renouvelé le 20 février 2024 ;

• constater qu’ils se maintiennent dans les lieux sans droit ni titre ;

• prononcer au besoin leur déchéance de tout droit au maintien dans l’appartement ;

En conséquence,

• ordonner leur expulsion immédiate et sans délai et de tous occupants de leur chef dès la signification de l’ordonnance à intervenir ;

• accorder au demandeur le concours de la force publique ;

• fixer une indemnité d’occupation de 1 050 € par mois jusqu’à la libération effective et totale des lieux ;

• condamner Monsieur [M] [X] et Madame [Y] [X] née [V] à lui verser la somme de 1 050 € au titre de l’indemnité d’occupation ainsi que les intérêts au taux légal et ce jusqu’à évacuation effective et définitive des lieux et ce à compter de la date de résiliation du bail, en application des dispositions de l’article 1142 du code civil ;

• les condamner solidairement à lui payer à titre provisionnel la somme de 15.276,14€ au 6 janvier 2025 ;

• les condamner solidairement au paiement d’une somme de 2.000 € en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

• les condamner solidairement aux entiers frais et dépens de la procédure, y compris les frais de commissaire de justice concernant la délivrance du congé pour vendre et des actes d’exécution ;

• rappeler l’exécution provisoire de la décision à intervenir.

Il expose avoir contracté un prêt immobilier pour financer cet achat alors que les loyers et charges ne sont pas payés régulièrement. C’est dans ces conditions qu’il a décidé de vendre l’appartement et a de nouveau été confronté aux mensonges de ses locataires quant à leur décision d’acquérir le bien.

Il soutient la compétence du juge des référés compte tenu de l’urgence et de l’absence de contestation sérieuse notamment en ce qui concerne les actes et conclut au débouté des défendeurs.

Il s’oppose à l’octroi de délai de paiement ou d’échelonnement de la dette, les défendeurs ne démontrant pas leur capacité de rembourser même partiellement leur arriéré en s’acquittant du loyer courant alors qu’ils ont été suffisamment avertis.

Il conclut au débouté des défendeurs de leur demande de dommages intérêts n’ayant pas commis de faute mais usé des procédures.

Monsieur [M] [X] et Madame [Y] [X] née [V], représentés par leur conseil, demandent de :

• constater l’incompétence du juge du référé ;

• renvoyer l’affaire devant le tribunal judiciaire de Strasbourg, juge des contentieux de la protection ;

Subsidiairement,

• constater l’absence de saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives ;

• déclarer la demande de constat de résiliation du bail irrecevable ;

• dire et juger le commandement de payer délivré par le bailleur nul et sans effet ;

• dire et juger que le congé pour vente délivré par le bailleur nul et sans effet ;

• débouter le demandeur de l’ensemble des ses demandes, les dires infondées ;

A titre infiniment subsidiaire,

• accorder un délai de grâce pour les défendeurs et d’échelonner la dette sur une durée de 36 mois ;

En tout état de cause,

• condamner le demandeur à payer la somme de 2 500 € au titre de la procédure abusive ;

• le condamner à payer la somme de 2 000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Ils font valoir que les demandes se heurtent à des contestations sérieuses en ce sens que :

— il n’est pas démontré la transmission de l’assignation au représentant de l’État. Qu’ainsi les défendeurs ont été privés de l’analyse de leur situation et du bénéfice éventuel des actions de prévention contre l’expulsion ;

— le commandement de payer ne comporte pas toutes les mentions légales, qu’il convient de le déclarer nul et de nul effet ;

— le congé pour vente ne remplit pas les conditions de validité en l’absence de précision suffisante sur les conditions de la vente.

Il soutient que le juge des référés peut ne pas prononcer la résiliation du contrat et accorder un délai de grâce sur trois ans. Les défendeurs se disent en capacité de rembourser dans ce délai.

Pour un plus ample exposé des faits, des prétentions et des moyens des parties, il y a lieu de se référer aux conclusions déposées, conformément aux dispositions de l’article 455 du Code de procédure civile.

Les débats clos, l’affaire a été mise en délibéré pour être prononcée par mise à disposition au greffe et la décision rendue ce jour.

MOTIFS DE LA DÉCISION

En application des dispositions des articles 834 et 835 du code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le juge des contentieux de la protection peut, dans les limites de sa compétence, ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

Il peut également allouer au créancier une provision, lorsque l’obligation n’est pas sérieusement contestable, et prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Le trouble manifestement illicite est la perturbation résultant d’un fait matériel ou juridique qui, directement ou indirectement, constitue une violation évidente de la règle de droit.

1. SUR LA RECEVABILITÉ :

Aux termes de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, « III. – A peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence de le commissaire de justice au représentant de l’Etat dans le département au moins six semaines avant l’audience, afin qu’il saisisse l’organisme compétent désigné par le plan départemental d’action pour le logement et l’hébergement des personnes défavorisées, suivant la répartition de l’offre globale de services d’accompagnement vers et dans le logement prévue à l’article 4 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. »

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de [Localité 10] par la voie électronique ainsi que cela résulte de l’accusé de réception électronique du 13 septembre 2024 (pièce n° 9), soit plus de six semaines avant l’audience du 15 novembre 2024.

L’action est donc recevable.

2. SUR LA CONTESTATION DU COMMANDEMENT DE PAYER :

Le juge des référés est le juge de l’évidence. Il ne lui appartient pas, en cas de contestations, de se prononcer sur la validité des actes, commandement de payer ou congé mais uniquement sur le caractère sérieux, sur les chances de prospérer devant le juge du fond de la contestation dont il s’agit.

Il est admis que les causes légales de nullité d’un commandement de payer visant la clause résolutoire d’un bail sont susceptibles d’être invoquées sans considération de délai y compris après la possible acquisition de la clause résolutoire. Toutefois, ces contestations exigent que le locataire démontre le grief que lui cause l’irrégularité.

En l’espèce, les défendeurs rappelant les mentions que doivent contenir les commandements de payer à peine de nullité mentionnent celles qui ne leur paraissent pas figurer sur cet acte. Ils ne font cependant valoir et ne soutiennent aucun grief à l’égard de ces nullités qu’ils invoquent.

En conséquence, il ne s’agit pas d’une contestation sérieuse.

3. SUR L’ACQUISITION DE LA CLAUSE RÉSOLUTOIRE :

L’article 1103 du code civil dispose que « Les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits. »

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dans sa version applicable prévoit que « toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux ».

Le bail conclu entre les parties contient une clause résolutoire, article « Clause résolutoire» page 2 et un nouveau commandement de payer a été signifié le 15 janvier 2024. Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, aucun paiement des locataires n’étant intervenu depuis l’échéance de décembre 2023 ainsi que cela résulte du décompte du 6 janvier 2025, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 15 mars 2024 à minuit.

Monsieur [M] [X] et Madame [Y] [X] née [V], occupants sans droit ni titre depuis cette date, seront solidairement condamnés, en vertu de l’article 1240 du code civil, au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation pour la période courant du 16 mars 2024 à la date de la libération effective et définitive des lieux.

Cette indemnité mensuelle d’occupation, à la nature compensatoire et indemnitaire, sera fixée au montant résultant du loyer et des charges, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi en ce compris les révisions, réajustements et décompte définitif de charges non forfaitaires, les intérêts légaux courront à compter du 1er jour du mois suivant le mois au cours de laquelle cette indemnité était exigible.

L’expulsion de Monsieur [M] [X] et Madame [Y] [X] née [V] sera ordonnée, en conséquence.

3.1. Sur la réduction du délai d’expulsion

Aux termes de l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution « Si l’expulsion porte sur un lieu habité par la personne expulsée ou par tout occupant de son chef, elle ne peut avoir lieu qu’à l’expiration d’un délai de deux mois qui suit le commandement, sans préjudice des dispositions des articles L. 412-3 à L. 412-7. Toutefois, le juge peut, notamment lorsque la procédure de relogement effectuée en application de l’article L. 442-4-1 du code de la construction et de l’habitation n’a pas été suivie d’effet du fait du locataire ou lorsque la procédure d’expulsion porte sur un lieu habité en vertu du dispositif visant à assurer la protection et la préservation de locaux vacants par l’occupation de résidents temporaires, régi par l’article 29 de la loi n° 2018-1021 du 23 novembre 2018 portant évolution du logement, de l’aménagement et du numérique, réduire ou supprimer ce délai.

Le délai prévu au premier alinéa du présent article ne s’applique pas lorsque le juge qui ordonne l’expulsion constate la mauvaise foi de la personne expulsée ou que les personnes dont l’expulsion a été ordonnée sont entrées dans les locaux à l’aide de manœuvres, de menaces, de voies de fait ou de contrainte. »

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Les éléments de la cause et notamment l’absence de caractérisation de la mauvaise foi ne justifient pas la réduction du délai légal.

En conséquence, la partie demanderesse sera déboutée de cette demande.

4. SUR LES CONGÉS

En conséquence de l’acquisition de la clause résolutoire du bail au 15 mars 2024, il n’est besoin de statuer sur les moyens relatifs aux effets des congés.

5. SUR LE MONTANT DE L’ARRIÉRÉ LOCATIF :

Selon l’article 7 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, « le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables au terme convenu ».

En application de l’article 1353 du code civil « celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver et réciproquement, celui qui se prétend libéré, doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation ».

Monsieur [P] [N] produit un décompte en date du 6 janvier 2025 démontrant que Monsieur [M] [X] et Madame [Y] [X] née [V] restent lui devoir la somme de 15 276,14 € au quittancement du mois de janvier 2025 exigible à la date du décompte.

Monsieur [M] [X] et Madame [Y] [X] née [V] n’apportent aucun élément de nature à contester le principe ou le montant de cette dette.

Ils seront par conséquent solidairement condamnés à titre provisionnel au paiement de cette somme de 15.276,14 €, avec les intérêts au taux légal à compter de la présente ordonnance, conformément aux dispositions des articles 1231-6 et 1231-7 du code civil.

6. SUR LES DÉLAIS DE PAIEMENT :

L’article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dispose que « le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative (…) ».

L’article 24 VII de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 énonce que « lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet ».

Il s’évince des dispositions précitées que l’octroi de délais de paiement par le juge sur ce fondement est désormais conditionné à la reprise intégrale du paiement des loyers par le locataire et de sa capacité financière à régler sa dette locative, la suspension de la clause résolutoire l’étant à la demande d’au moins une des parties.

En l’absence de tout paiement du loyer depuis le mois de janvier 2024 alors que l’absence de diagnostic social et financier n’a pas permis de recueillir d’information sur la capacité des locataires à régler la dette en sus du loyer courant, pas plus que les locataires n’en ont produit à l’audience, les délais de paiement ne peuvent être accordés sur ce fondement.

7. SUR LA PROCÉDURE ABUSIVE

Il est admis que l’octroi de dommages-intérêts en application de l’article 1240 du code civil sur le fondement de l’abus de droit suppose que soient caractérisés l’existence d’une faute ainsi que d’un préjudice subi en conséquence de cet abus.

En l’espèce, le propriétaire n’a fait qu’user des procédures à sa disposition pour mettre un terme à la situation locative qui lui portait préjudice. L’intervention du commissaire de justice dont s’agit est relative à la tentative d’établissement d’un état des lieux de sortie. Ainsi ni l’abus de droit, alors que le bail était résilié de plein droit, ni le préjudice des locataires ne sont caractérisés.

En conséquence, Monsieur [M] [X] et Madame [Y] [X] née [V], seront déboutés de leur demande à ce titre.

8. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES :

Monsieur [M] [X] et Madame [Y] [X] née [V], partie perdante, supporteront in solidum la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer du 15 janvier 2024, de l’assignation en référé et de sa notification à la préfecture, le coût sollicité des autres actes relevant des frais irrépétibles.

Conformément aux dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée et il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à cette condamnation.

Compte tenu des démarches notamment judiciaires qu’a dû accomplir le demandeur, Monsieur [M] [X] et Madame [Y] [X] née [V] seront condamnés in solidum à lui verser une somme de 1 600,00 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision sera exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire statuant en référé, par mise à disposition au greffe, par ordonnance contradictoire et en premier ressort,

REJETTE toutes demandes autres, plus amples ou contraires ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au contrat du 1er mai 2021 ayant pris effet le même jour entre Monsieur [P] [N] et Monsieur [M] [X] et Madame [Y] [X] née [V], concernant un appartement à usage d’habitation de 4 pièces et ces accessoires, une cave n° 43 et un garage n° 174, sis [Adresse 6], sont réunies à la date du 15 mars 2024 ;

ORDONNE en conséquence à Monsieur [M] [X] et Madame [Y] [X] née [V] de libérer les lieux et de restituer les clés ;

DIT qu’à défaut pour Monsieur [M] [X] et Madame [Y] [X] née [V] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés, Monsieur [P] [N] pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à leur expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

CONDAMNE solidairement Monsieur [M] [X] et Madame [Y] [X] née [V] à payer à Monsieur [P] [N] à titre provisionnel à valoir sur les loyers, charges et indemnités d’occupation, la somme de 15 276,14 € (décompte arrêté à la date du 6 janvier 2025 – quittancement de janvier 2025 inclus), avec les intérêts au taux légal à compter de la présente ordonnance ;

DIT n’y avoir lieu à l’octroi de délais de paiement ;

CONDAMNE solidairement Monsieur [M] [X] et Madame [Y] [X] née [V] à payer à Monsieur [P] [N] une indemnité d’occupation mensuelle à titre provisionnel à compter du 16 mars 2024 et jusqu’à la date de la libération définitive des lieux et la restitution des clés avec les intérêts légaux à compter du 1er jour du mois suivant le mois au cours de laquelle cette indemnité mensuelle était exigible ;

FIXE cette indemnité mensuelle d’occupation au montant du loyer et des charges, calculés tels que si le contrat s’était poursuivi en ce compris les révisions, réajustements et décompte définitif de charges non forfaitaires ;

CONDAMNE in solidum Monsieur [M] [X] et Madame [Y] [X] née [V] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer du 15 janvier 2024, de l’assignation en référé et de sa notification à la préfecture ;

CONDAMNE in solidum Monsieur [M] [X] et Madame [Y] [X] née [V] à régler à Monsieur [P] [N] la somme de 1 600 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

DIT que copie de la présente décision sera communiquée par les soins du greffe au représentant de l’État dans le département, en application de l’article R. 412-2 du code des procédures civiles d’exécution.

RAPPELLE que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

Ainsi jugé et prononcé les jour, mois et an susdits par la mise à disposition de la décision au greffe.

Le Greffier Le Président

Nathalie PINSON Laurent DUCHEMIN