N° RG 23/10369 – N° Portalis DB2E-W-B7H-MKW4

3ème Ch. Civile Cab. 1

N° RG 23/10369 – N° Portalis DB2E-W-B7H-MKW4

Minute n°

Copie exec. à :

M^e Grégoire FAURE

M^e Etienne PERNOT

Le

Le greffier

M^e Grégoire FAURE

M^e Etienne PERNOT

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 6]

JUGEMENT DU 04 MARS 2025

DEMANDERESSE :

SARL MIKADO inscrite au RCS de [Localité 6] sous le n° 500.500.186. agissant par sa gérante domiciliée audit siège, dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par M^e Grégoire FAURE, avocat au barreau de STRASBOURG, vestiaire 163

DEFENDERESSE :

S.A. [Adresse 4] inscrite au RCS de [Localité 5] sous le n° 645.520.164. prise en la personne de son représentant légal domicilié audit siège, dont le siège social est sis [Adresse 3]

représentée par M^e Etienne PERNOT, avocat au barreau de STRASBOURG, vestiaire 30

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Vincent BARRÉ, Vice-président, Président,

assisté de Aude MULLER, greffier

OBJET : Autres demandes en matière de baux commerciaux

DÉBATS :

A l’audience publique du 07 Janvier 2025 à l’issue de laquelle le Président, Vincent BARRÉ, Vice-président, statuant en formation de juge unique a avisé les parties que le jugement serait prononcé par mise à disposition au greffe à la date du 04 Mars 2025.

JUGEMENT :

Contradictoire en Premier ressort,

Rendu par mise à disposition au greffe,

Signé par Vincent BARRÉ, Vice-président et par Aude MULLER, greffier

Selon un contrat de bail commercial signé le 18 septembre 1999, la Sa Hlm Batigère a donné à bail à la Sarl Pattaya, désormais la Sarl Mikado, un local à usage de restaurant situé [Adresse 2] à [Localité 6], renouvelé selon un congé avec offre de renouvellement en date du 8 juin 2018, avec effet au 1er janvier 2019.

Souffrant de plusieurs dégâts des eaux en raison de l’état de l’immeuble accueillant ce local commercial, la Sarl Mikado a cessé de payer les loyers afférant à ce local à compter du mois de mars 2021.

Les parties au contrat de bail ont convenu, selon un protocole d’accord du 7 juin 2021, qu’au cours d’une période du 7 juin au 10 juillet 2021, l’accès au local était remis au bailleur pendant la durée des travaux de confortement du gros œuvre.

Estimant que les travaux avaient été effectués d’une manière incomplète ou insuffisante, la Sarl Mikado a fait réaliser des travaux de remise en état, en plus de travaux de rénovation et de réaménagement de son local.

Un commandement de payer a été signifié le 4 avril 2023 par la Sa [Adresse 4], concernant un arriéré de loyers portant sur une somme de 3 194,07 €.

Les travaux ont pris fin au cours du mois de mai 2023, le restaurant a rouvert le 13 juin 2023 et la Sarl Mikado a repris le paiement des loyers.

Par un acte de commissaire de justice délivré à la Sa [Adresse 4] le 11 décembre 2023, la Sarl Mikado a saisi le tribunal judiciaire de Strasbourg d’une demande tendant à être autorisée à suspendre le paiement des loyers du mois de mars 2021 au mois d’avril 2023 et de demandes indemnitaires.

Dans ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 14 octobre 2024, la Sarl Mikado demande au tribunal de :

— l’autoriser à suspendre le paiement des loyers durant la période du mois de mars 2021 au mois d’avril 2023 inclus,

— condamner la Sa [Adresse 4] à lui verser la somme de 90 395,49 € augmentée des intérêts au taux légal à compter du 17 avril 2023 date de la lettre de mise en demeure à titre de dommages-intérêts en réparation des travaux induits qu’elle a été contrainte d’effectuer dans ses locaux,

— condamner la Sa Hlm Batigère à lui verser la somme de 9 274,99 € augmentée des intérêts au taux légal à compter la délivrance de la présente assignation au titre de la quote-part des honoraires de maîtrise d’œuvre des travaux induits,

— condamner la Sa [Adresse 4] à lui verser la somme la somme de 154 6976 € augmentée des intérêts au taux légal à compter de la délivrance de la présente assignation,

— à titre subsidiaire si le tribunal ne devait pas autoriser la suspension du loyer, condamner la Sa Hlm Batigère à lui verser la somme de 31 928,68 € à titre de dommages-intérêts au titre des loyers dus pour la période du mois juillet 2021 au mois d’avril 2023,

— en tout état de cause, ordonner la compensation des créances respectives des parties,

— condamner la Sa [Adresse 4] à lui verser la somme de 5 000 € par application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

— la condamner en tous les frais et dépens de la procédure,

— dire n’y avoir lieu à déroger à l’exécution provisoire de la décision à intervenir en tant qu’elle statue sur sa demande,

— déclarer les prétentions de la Sa Hlm Batigère mal fondées,

— l’en débouter intégralement.

À l’appui de ses prétentions, elle soutient qu’aux termes du protocole d’accord et du contrat de bail, il appartenait à la Sa [Adresse 4] d’effectuer les grosses réparations et de prendre à sa charges les réparations induites par celles-ci.

Elle estime cependant que la Sa Hlm Batigère n’a pas réalisé les travaux et qu’elle a donc pris sur elle de les faire et en sollicite en conséquence le remboursement, ainsi que le remboursement d’une fraction des coûts de maîtrise d’œuvre imputables à ces dépenses.

Elle fait valoir que la société bailleresse ayant manqué à son obligation de délivrance, toutes les clauses que la bailleresse lui oppose doivent rester inappliquées et qu’au demeurant, la société bailleresse elle-même a accepté aux termes du protocole d’accord de prendre à sa charge ces coûts.

Elle ajoute qu’aux termes de ce manquement à l’obligation de délivrance, elle est fondée à se prévaloir de l’exception d’inexécution pour justifier le non-paiement par elle de son loyer jusqu’à la réouverture de son restaurant et encore de mettre au compte de la société bailleresse les pertes d’exploitation qu’elle a subi dans le cadre de ce manquement contractuel à l’exécution de l’obligation de délivrance.

Subsidiairement, si l’exception d’inexécution ne devait pas être retenue, elle estime que le paiement des loyers, alors que le bien était inutilisable, constitue un préjudice en lien de causalité avec le manquement à l’obligation de délivrance conforme qui doit être indemnisé et que la compensation des créances doit alors être prononcée.

Dans ses dernières conclusions transmises par voie électronique le 15 novembre 2024, la Sa [Adresse 4] demande au tribunal de :

— débouter la Sarl Mikado de l’ensemble de ses demandes,

— condamner Sarl Mikado à lui payer la somme de 31 833,73 € due au titre des loyers et charges, outre intérêts à taux légal à compter de chaque échéance mensuelle,

— la condamner à lui payer la somme de 5 000 € au titre de l’article 700 du CPC, outre les entiers frais et dépens de l’instance.

À l’appui de ses prétentions, elle soutient que la Sarl Mikado ne l’a jamais laissé effectuer les travaux qu’elle lui reproche de ne pas avoir exécutés et qu’à tout le moins elle ne l’a jamais sollicité pour qu’elle y procède, préférant les réaliser elle-même, sans la consulter ou recueillir son accord.

Elle conteste encore que les travaux réalisés doivent être pris en charge par elle, puisqu’ils résultent des dépenses d’entretien à la charge du preneur et qu’à tout le moins, il n’est pas démontré avec précision quels travaux réalisés par la Sarl Mikado relèvent des travaux en lien avec les grosses réparations et les simples dépenses de rénovation que doit prendre à sa charge la preneuse à bail.

S’agissant des autres demandes, elle expose qu’une exception d’inexécution au-delà de quatre mois de loyers n’est pas justifiée dans la mesure où, d’une part, il n’est pas démontré la date à laquelle la société preneuse a repris son activité et, d’autre part, la Sarl Mikado a été indemnisée par son assureur pour ces dommages.

Elle fait également valoir que la clause de souffrance insérée dans le bail fait échec à toute demande indemnitaire ou compensatoire.

S’agissant du préjudice allégué par la Sarl Mikado, elle conteste que soit rapportée la preuve de son existence et de son quantum consistant dans des pertes d’exploitation dans la mesure où les pertes sont imputables à la crise du Covid et aux travaux qu’elle a entrepris pour la rénovation de son local, travaux qui ont induit nécessairement un empêchement d’exploiter ce local.

Elle sollicite à titre reconventionnel le paiement d’un arriéré de loyers, dans la mesure où la Sarl Mikado n’a pas réglé celui-ci depuis août 2021 jusqu’à juin 2023.

Conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, il est fait expressément référence aux écritures des parties visées ci-dessus quant à l’exposé du surplus de leurs prétentions et moyens.

L’instruction a été clôturée par ordonnance du 3 décembre 2024. L’affaire a été évoquée à l’audience du 7 janvier 2025 et mise en délibéré au 4 mars 2025.

MOTIFS

— Sur les demandes de la Sarl Mikado :

Sur le remboursement du coût des travaux de remise en état du local exposé par le preneur et incombant au bailleur :

Il est constant et non contesté que le bail commercial du 18 septembre 1999 a fait l’objet d’un congé avec offre de renouvellement en date du 8 juin 2018, avec effet au 1er janvier 2019, délivré par le bailleur et accepté par le preneur.

Le renouvellement du bail a donc fait naître un nouveau contrat, soumis au régime issu de l’ordonnance du 10 février 2016 portant réforme du droit des obligations et des autres textes applicables à la date du renouvellement ; il en va de même du protocole d’accord du 7 juin 2021.

L’article 1222 alinéa 1er du code civil dispose qu’après mise en demeure, le créancier peut aussi, dans un délai et à un coût raisonnables, faire exécuter lui-même l’obligation ou, sur autorisation préalable du juge, détruire ce qui a été fait en violation de celle-ci. Il peut demander au débiteur le remboursement des sommes engagées à cette fin.

Le créancier d’une obligation, notamment d’une obligation de faire, peut ainsi solliciter auprès d’un tiers la réalisation de l’obligation du débiteur, aux frais de ce dernier, en cas de défaillance de celui-ci.

Toutefois, pour pouvoir être utilement mis en œuvre, l’article 1222 du code civil exige qu’il soit au préalable laissé une chance au débiteur défaillant de s’exécuter par lui-même, par une mise en demeure à cette fin.

Selon l’article 1344 du code civil le débiteur est mis en demeure de payer soit par une sommation ou un acte portant interpellation suffisante, soit, si le contrat le prévoit, par la seule exigibilité de l’obligation.

En l’espèce, figurent au rang des obligations de la Sa [Adresse 4], aux termes du protocole d’accord du 7 juin 2021, point 3, de « remettre en état les embellissements (sol, murs plafonds) qui auraient été détruits ou abîmés par les travaux de gros œuvres en veillant à effectuer tous les travaux de reprise dans le respect des normes applicables ».

Selon le contrat de bail commercial (article « charges et conditions ») comme aux termes du statut des baux commerciaux (art. R. 145-35 du code de commerce, 1o et 2o), le bailleur est obligé d’effectuer les « grosses réparations mentionnées à l’article 606 du code civil, ainsi que, le cas échéant, les honoraires liés à la réalisation de ces travaux et les dépenses relatives aux travaux ayant pour objet de remédier à la vétusté ou de mettre en conformité avec la réglementation le bien loué ou l’immeuble dans lequel il se trouve, dès lors qu’ils relèvent des grosses réparations ».

L’article 606 du code civil précité précise que les grosses réparations sont celles des gros murs et des voûtes, le rétablissement des poutres et des couvertures entières.

Celui des digues et des murs de soutènement et de clôture aussi en entier.

Toutes les autres réparations sont d’entretien.

En l’espèce, le seul acte valant mise en demeure, conformément à l’article 1344 du code civil, d’exécuter l’un des travaux dont il est demandé le remboursement figure dans un courrier du conseil de la Sarl Mikado du 8 septembre 2021 et porte sur les ouvrages d’électricité et sur la mise en conformité du local avec les normes applicables aux établissements recevant du public de 5ème catégorie.

Les autres courriers versés aux débats et visés dans les écritures de la Sarl Mikado, notamment les courriers du 5 janvier 2022 et du 28 juin 2022, ne peuvent s’analyser en des actes valant mises en demeure de réaliser les autres travaux litigieux.

La Sa [Adresse 4] démontre au contraire, par la production de courriels des 31 août 2022 et 4 octobre 2022, avoir sollicité de la Sarl Mikado la possibilité de terminer les travaux qui lui incombait, sans qu’aucune réponse à ces sollicitations ne soit versée aux débats.

La Sarl Mikado ne peut donc pas exiger le remboursement des travaux qu’elle a entrepris dans le local commercial – en dehors des deux catégories de travaux précitées – faute pour elle d’avoir laissé à la Sa [Adresse 4] une chance de s’exécuter, conformément à l’article 1222 du code civil.

Elle sera donc déboutée de ce seul fait de ses demandes à leur titre.

Seules demeurent éventuellement sujettes à remboursement les dépenses engagées par la Sarl Mikado s’agissant des travaux de reprise et de remise aux normes de l’installation électrique et de mise en conformité du local commercial aux normes EPR 5ème catégorie, si celles-ci étaient en réalité à la charge de la Sa [Adresse 4].

Il sera observé en premier lieu que la Sarl Mikado ne formule au sein du dispositif de ses dernières conclusions aucune prétention au titre de la mise en conformité du local aux normes EPR de 5ème catégorie.

S’agissant de la reprise de l’installation électrique, il résulte des descriptifs des travaux du lot électricité qui ont été réalisés que, sur un marché s’élevant au total 51 413,56 € hors taxes, 13 321,72 € résultent de « travaux induits ».

Selon la description de ces « travaux induits » dans le diagnostic et descriptif des travaux induits du 11 août 2023, ces travaux résultent directement des destructions rendues nécessaires par l’exécution des travaux mis en œuvre par la Sa [Adresse 4] dans le cadre du confortement de l’immeuble, travaux qui relèvent de manière non contestée des « grosses réparations » incombant au bailleur.

L’exécution de ces lourds travaux de confortement relevant du gros œuvre ont entraîné des destructions importantes de l’existant qui entrent nécessairement à la fois dans les dépenses accessoires des « grosses réparations » et donc directement dans le champ des travaux de second œuvre visés dans le protocole d’accord du 7 juin 2021, qui ajoutaient par ailleurs que ces travaux de remise en état devaient être effectués « dans le respect des normes applicables ».

Ainsi, l’ensemble des arguments mis en avant par la Sa Hlm Batigère pour écarter son obligation de prendre en charge ces réparations des clauses d’usage d’un bail commercial (clauses « d’entretien », « d’état des lieux », de « transformation », de « jouissance des lieux » ou « d’exploitation du commerce ») sont sans emport dès lors qu’elle a expressément accepté de prendre à sa charge ces dépenses dans le protocole d’accord du 7 juin 2021.

De même, l’argument tiré de la prise en charge par la société d’assurance de la Sarl Mikado des coûts induits par ces travaux portant sur des grosses réparations n’est pas démontrée.

Il résulte au contraire du courrier des Assurances du Crédit mutuel du 2 mai 2024 que les préjudices consécutifs à des travaux liés à la structure de l’immeuble n’entrent pas dans le champ des garanties du contrat d’assurance et relèvent d’un différend avec le propriétaire du local.

Il convient en conséquence de retenir, au regard des éléments versés aux débats, que des travaux de remise en état, à la suite des travaux effectués par la Sa [Adresse 4] au titre du protocole d’accord, qu’elle s’était engagée à prendre en charge, ont été exécutés par la Sarl Mikado à la suite de la défaillance de la Sa [Adresse 4] conformément à l’article 1222 du code civil pour un montant de 13 321,72 € ht, soit 15 986,06 € ttc.

Ce montant, dont il n’est pas démontré qu’il serait disproportionné au regard des travaux réalisé, sera retenu et la Sa Hlm Batigère sera en conséquence condamnée à payer à la Sarl Mikado la somme de 15 986,06 € ttc au titre des travaux relatifs à l’installation électrique.

Sur les frais annexes induits par ces travaux :

La Sarl Mikado demande la prise en charge par la Sa [Adresse 4] d’une quote-part des frais de maîtrise d’œuvre induits par les travaux qu’elle a fait exécuter en lieux et place de celle-ci.

La Sarl Mikado fait état de quatre postes :

— frais de d’architecte : 17 199,98 € ;

— étude fluides et thermique : 10 000 € ;

— coordinateur SPS : 1 416 € ;

— diagnostic plomb et amiante : 1 590 €.

Il convient de relever en premier lieu que le coût de l’étude fluides et thermique est sans rapport avec les travaux que la Sarl Mikado peut valablement mettre au compte de la Sa [Adresse 4]. Elle ne sera en conséquence pas retenue.

Concernant les trois autres postes de dépenses (soit 20 205,98 €), ceux-ci ont effectivement été engagés pour la réalisation des travaux dont une partie est mise à la charge de la Sa Hlm Batigère.

En l’espèce, le coût global des travaux effectués par la Sarl Mikado, induits comme propres à elle, s’élève à 294 392,03 €. Ce sont donc 15 986,06/294 392,03e de la somme de 20 205,98 € qui doit incomber à la Sa [Adresse 4], soit 1 097,22 €.

La Sa Hlm Batigère sera en conséquence condamnée à payer à la Sarl Mikado une somme supplémentaire de 1 097,22 € au titre de ces frais annexes.

La Sa [Adresse 4] sera condamnée à payer à la Sarl Mikado une somme totale de 17 083,28 € outre les intérêts au taux légal à compter du jugement conformément à l’article 1231-7 du code civil, la condamnation présentant un caractère indemnitaire.

Sur la suspension de l’obligation de payer le loyer :

L’article 1219 du code civil dispose qu’une partie peut refuser d’exécuter son obligation, alors même que celle-ci est exigible, si l’autre n’exécute pas la sienne et si cette inexécution est suffisamment grave.

Selon l’article 1728 du code civil, le preneur est tenu de deux obligations principales :

1° d’user de la chose louée raisonnablement, et suivant la destination qui lui a été donnée par le bail, ou suivant celle présumée d’après les circonstances, à défaut de convention ;

2° de payer le prix du bail aux termes convenus.

Conformément à l’article 1719 du code civil, le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu’il soit besoin d’aucune stipulation particulière :

1° de délivrer au preneur la chose louée […]

2° d’entretenir cette chose en état de servir à l’usage pour lequel elle a été louée […].

L’article 1720 du code civil ajoute que le bailleur est tenu de délivrer la chose en bon état de réparations de toute espèce.

Il doit y faire, pendant la durée du bail, toutes les réparations qui peuvent devenir nécessaires, autres que les locatives.

Il est constant que l’obligation de délivrance ne cesse pas avec la remise des clefs du local. Elle continue à obliger le bailleur tout au long du bail et lorsque le local n’assure plus le clos et le couvert, le bailleur manque à son obligation principale de délivrance et d’effectuer les grosses réparations devenues nécessaires.

Ainsi, un manquement à l’obligation de délivrance constitue, si elle est établie, un manquement suffisamment grave justifiant pour le preneur de suspendre l’exécution de son obligation de payer le loyer.

Par ailleurs, le bailleur ne peut, par le biais d’une clause relative à l’exécution de travaux, comme la clause de souffrance figurant au point 7 des charges et conditions du contrat de bail commercial, s’affranchir de son obligation de délivrer les lieux loués.

En l’espèce, il résulte des déclarations concordantes des parties que la Sa [Adresse 4] a cessé d’exécuter son obligation de délivrance à compter du mois de mars 2021, n’assurant plus à compter de cette date le clos et le couvert en raison des graves infiltrations et des menaces structurelles qui affectaient l’immeuble.

La Sarl Mikado est en conséquence fondée à suspendre l’exécution de son obligation de payer le loyer à compter de cette date.

La date à laquelle la Sa [Adresse 4] a terminé les travaux nécessaires doit être considérée comme la date à partir de laquelle l’obligation de délivrance est exécutée.

Il appartient à la Sa Hlm Batigère d’apporter la preuve de la date à laquelle les travaux ont pris fin.

En l’espèce, la Sa [Adresse 4] ne démontre pas la date à laquelle elle a définitivement achevé les travaux qui lui incombait au titre du clos et du couvert.

Il résulte cependant d’une mention de Carré architectes sur un courrier du 15 février 2023 de la Sa [Adresse 4] passant commande à une société Sunce de travaux de pose d’un plafond coupe-feu que les travaux de mise en œuvre d’un caisson et de faux-plafond coupe-feu ont été réalisés sous le plafond de la toiture-terrasse le 20 février 2023.

Il sera déduit de cette pièce que les problèmes d’étanchéité ont été réglés à compter du 20 février 2023 et qu’à cette date, l’obligation de payer le loyer ne pouvait plus être légitimement suspendue.

Si des travaux ont été effectués par la Sarl Mikado après cette date, il n’est pas suffisamment démontré si ces travaux relevaient de ceux décidés de son propre chef par la Sarl Mikado pour la rénovation de son local, travaux qui ne peuvent justifier la suspension de l’obligation de payer, ou s’il s’agit des travaux qui incombaient au bailleur afin d’exécuter son obligation de délivrance.

Il sera jugé que la Sarl Mikado était autorisée à suspendre le paiement de son loyer commercial entre le 1er mars 2021 et le 28 février 2023, soit sur une période de vingt-quatre mois.

Sur l’indemnisation des pertes d’exploitation :

L’article 1231-1 du code civil dispose que le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, s’il ne justifie pas que l’exécution a été empêchée par la force majeure.

L’engagement de la responsabilité civile contractuelle suppose la démonstration d’une faute, consistant dans l’inexécution ou la mauvaise exécution des obligations contractuelles et d’un préjudice en lien de causalité avec cette faute contractuelle.

L’article 1231 du code civil ajoute qu’à moins que l’inexécution soit définitive, les dommages et intérêts ne sont dus que si le débiteur a préalablement été mis en demeure de s’exécuter dans un délai raisonnable.

Il résulte de ce qui a été établi précédemment que la Sa [Adresse 4] a manqué à ses obligations de preneur et notamment l’obligation de délivrance, sur une durée allant du mois de mars 2021 au 28 février 2023.

La faute de la Sa Hlm Batigère est en conséquence rapportée.

Par ailleurs, la Sa [Adresse 4] avait conscience d’être en défaut d’exécution de son obligation de délivrer la chose louée depuis le mois de mars 2021 puisqu’elle reconnaît elle-même que le loyer n’est pas dû pour cette date.

Elle doit donc être considérée comme se trouvant en demeure de s’exécuter depuis cette date.

La Sarl Mikado soutient avoir subi un préjudice matériel, consistant dans les pertes d’exploitation induites par l’impossibilité d’exploiter le local en raison du manquement de la Sa [Adresse 4] dans l’exécution de son obligation de délivrance.

Il convient de relever immédiatement que, contrairement à ce que soutient la Sa Hlm Batigère, conformément aux termes du courrier des Assurances du Crédit mutuel, assureur de la Sarl Mikado du 2 mai 2024, elles n’ont pas pris en charge des pertes d’exploitation.

La Sarl Mikado a fait chiffrer ses pertes d’exploitation par un cabinet privé, la société Saretec France, dont le rapport est clair, précis et détaillé et par ailleurs corroboré par les documents fiscaux et comptables qui ont permis à l’expert de procéder à son évaluation, soit les liasses fiscales des années 2018 et 2019 et les comptes annuels de l’année 2020.

Les objections soulevées par la Sa [Adresse 4] à l’égard du rapport sont sans emport, dans la mesure où le cabinet d’expertise a précisément tenu compte dans des proportions satisfaisantes de l’impact de la crise du Covid pour chiffrer ces pertes d’exploitation, ce y compris les aides perçues par la Sarl Mikado.

De même, le montant du loyer révisé selon le jugement du juge des loyers commerciaux du tribunal judiciaire de Strasbourg le 16 mars 2022 est celui retenu par l’expert dans son rapport sur l’ensemble de la période, pour le déduire de la perte de marge brute après économie sur charges variables et donc réduire le montant des pertes d’exploitation sollicitées.

Toutefois, l’expert retient, pour le calcul de la perte d’exploitation de la Sarl Mikado, une période d’évaluation plus large (6 février 2021 au 19 mai 2023, soit 832 jours) que celle retenue par le tribunal au titre de la faute de la Sa [Adresse 4] (1er mars 2021 au 20 février 2023, soit 721 jours).

Au regard de la perte d’exploitation retenue par la société Saretec France et de la période de temps retenue plus haut, la Sa [Adresse 4] sera condamnée à payer la somme de 134 058 € (721/832eme de 154 697 €).

Quant à la demande subsidiaire concernant la condamnation de la société bailleresse à payer à la société preneuse une certaine somme au titre des loyers qu’elle devrait, outre que cette demande ne saurait concerner que le surplus des loyers n’entrant pas dans le champ de l’exception d’inexécution, force est de constater que si ils n’ont pas été pris en compte dans le cadre de l’exception d’inexécution, c’est parce que le tribunal n’a pas considéré qu’ils étaient liés à un manquement aux obligations de la société bailleresse.

La demande indemnitaire pour le surplus ne présente en conséquence aucun lien de causalité avec la faute retenue à l’encontre de la Sa Hlm Batigère.

La Sa [Adresse 4] sera en conséquence condamnée payer à la Sarl Mikado la somme de 134 058 € au titre d’une perte d’exploitation pour la période du 1er mars 2021 au 28 févier 2023 outre les intérêts au taux légal à compter du présent jugement conformément à l’article 1231-7 du code civil.

— Sur la demande reconventionnelle de la Sa [Adresse 4] au titre du paiement des loyers :

Conformément à ce qui a été énoncé plus haut, l’obligation principale du preneur à bail consiste dans le paiement des loyers.

L’article 1353 du code civil dispose que celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver.

Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

En l’espèce, le montant du loyer n’est pas discuté par les parties.

Il résulte de ce qui a été jugé que la Sarl Mikado était fondée à suspendre l’exécution de son obligation de payer le loyer s’agissant des termes allant du 1er mars 2021 au 28 février 2023 de sorte qu’à compter du terme du 1er mars 2023 le loyer commercial était à nouveau exigible.

Il ressort du décompte produit par la Sa [Adresse 4] que sur la période allant mars 2023 à juin 2023, soit quatre termes de loyers, provision sur charge comprises d’un montant de 1 734,68 € chacun, seule une somme de 727,45 € a été versée par la société preneuse.

Ces quatre termes représentant une somme totale de 6 938,72 € sont exigibles.

La Sarl Mikado ne démontre pas s’être libérée de son obligation de payer qu’à la faveur de la reconnaissance de la Sa [Adresse 4] du paiement d’une somme de 727,45 €.

Par conséquent, la Sarl Mikado sera condamnée à payer à la Sa [Adresse 4] une somme de 6 211,27 € (6 938,72 – 727,45).

Le point de départ des intérêts au taux légal ne saurait être la date d’exigibilité de chacune de ces sommes, cette hypothèse n’étant pas prévue au contrat, mais à compter de la première mise en demeure de payer ladite somme, conformément à l’article 1231-6 du code civil, soit à compter de la date de délivrance du commandement de payer du 4 avril 2023 s’agissant du terme de mars 2023 visé par celui-ci (soit 1 734,68 €) et, à défaut d’autre demande antérieurement, à compter du 3 mai 2024, date de notification des premières conclusions contenant la demande reconventionnelle pour le surplus.

— Sur la compensation des créances :

L’article 1347 du code civil dispose que la compensation est l’extinction simultanée d’obligations réciproques entre deux personnes.

Elle s’opère, sous réserve d’être invoquée, à due concurrence, à la date où ses conditions se trouvent réunies.

Selon l’article 1347-1 du code civil, sous réserve des dispositions prévues à la sous-section suivante, la compensation n’a lieu qu’entre deux obligations fongibles, certaines, liquides et exigibles.

Sont fongibles les obligations de somme d’argent, même en différentes devises, pourvu qu’elles soient convertibles, ou celles qui ont pour objet une quantité de choses de même genre.

En l’espèce, la compensation est invoquée par les parties, qui tiennent chacune de ce jugement des créances réciproques, fongibles, certaines, liquides et exigibles.

Il y a donc lieu d’ordonner leur compensation.

— Sur les dépens et les dispositions de l’article 700 du code de procédure civile :

La Sa Hlm Batigère, qui succombe pour l’essentiel, sera condamnée aux dépens de l’instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile.

Elle sera encore condamnée à payer à la Sarl Mikado la somme de 3 000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile. La demande formée sur ce fondement par la Sa [Adresse 4] sera rejetée.

— Sur l’exécution provisoire :

L’article 514 du code de procédure civile dispose que les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

En l’espèce, aucune raison ne justifie d’écarter l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant par jugement contradictoire rendu en premier ressort par mise à disposition au greffe,

CONDAMNE la Sa Hlm Batigère à payer à la Sarl Mikado la somme de dix-sept mille quatre-vingt-trois euros et vingt-huit centimes (17 083,28 €) au titre de remboursement du coût des travaux exposés, augmentée des intérêts au taux légal à compter de la présente décision ;

CONDAMNE la Sa [Adresse 4] à payer à la Sarl Mikado la somme de cente trente quatre mille cinquante-huit euros (134 058 €) à titre d’indemnisation de son préjudice tiré de ses pertes d’exploitation, augmentée des intérêts au taux légal à compter de la présente décision ;

ACCORDE à la Sarl Mikado le bénéfice de l’exception d’inexécution concernant son obligation de payer les loyers sur la période du 1er mars 2021 au 28 février 2023 ;

CONDAMNE la Sarl Mikado à payer à la Sa [Adresse 4] la somme de six mille deux cent onze euros et vingt-sept centimes (6 211,27 €) au titre de l’arriéré locatif, augmentée des intérêts au taux légal à compter du 4 avril 2023 sur une somme de mille sept cent trente-quatre euros et soixante-huit centimes (1 734,68 €) et à compter du 3 mai 2024 pour le surplus ;

ORDONNE la compensation des créances réciproques de chacune des parties ;

CONDAMNE la Sa Hlm Batigère aux entiers dépens ;

CONDAMNE la Sa [Adresse 4] à payer à la Sarl Mikado la somme de quatre mille euros (3 000 €) au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETTE toute autre demande des parties ;

RAPPELLE l’exécution provisoire du jugement.

Le Greffier Le Président

Aude MULLER Vincent BARRÉ