N° RG 25/00336 – N° Portalis DB2E-W-B7J-NMSK

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 12]

11ème Chambre Civile, Commerciale

et des Contentieux de la Protection

[Adresse 1]

[Adresse 11]

[Localité 7]

11ème civ. S2

N° RG 25/00336

N° Portalis DB2E-W-B7J-NMSK

Minute n°

☐ Copie exec. à :

M^e Célia HAMM

Monsieur [R] [Y] [N] [A]

Madame [I] [L] [V]

☐ Copie c.c à la Préfecture

Le 05 Août 2025

Le Greffier

M^e Célia HAMM

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

ORDONNANCE DU

05 AOUT 2025

PARTIE REQUÉRANTE :

Monsieur [K] [U] [S]

venant aux droits du bailleur initial, Madame [O] [J] épouse [S]

né le 01 Juillet 1957 à [Localité 13]

[Adresse 3]

[Localité 9]

représenté par M^e Célia HAMM, avocat au barreau de STRASBOURG, vestiaire : 38

PARTIE REQUISE :

Monsieur [R] [Y] [N] [A]

né le 17 Mars 1976 à CAMEROUN

[Adresse 4]

[Adresse 2]

[Localité 8]

comparant

Madame [I] [L] [V]

née le 28 Septembre 1975 à [Localité 10] (CAMEROUN)

[Adresse 4]

[Adresse 2]

[Localité 8]

représentée par son conjoint, M. [R] [Y] [N] [A], régulièrement muni d’un pouvoir

OBJET : Baux d’habitation – Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Laurent DUCHEMIN, Magistrat à titre temporaire statuant en référé, en qualité de Juge des Contentieux de la Protection Aurélie MALGOUVERNE, Greffier

DÉBATS :

A l’audience publique du 04 Juillet 2025 à l’issue de laquelle le Président, Laurent DUCHEMIN, Magistrat à titre temporaire statuant en référé, en qualité de Juge des Contentieux de la Protection, a avisé les parties que l’ordonnance serait prononcée par mise à disposition au greffe à la date du 05 Août 2025.

ORDONNANCE:

Contradictoire en Premier ressort,

Rendue par mise à disposition au greffe,

Signée par Laurent DUCHEMIN, Magistrat à titre temporaire statuant en référé, en qualité de Juge des Contentieux de la Protection et par Aurélie MALGOUVERNE, Greffier

RAPPEL DES FAITS

Par contrat de location du 9 avril 2016 ayant pris effet le 1er mai 2016, Mme [O] [S] aux droits de laquelle est venu M. [K] [S] a donné à bail à M. [R] [Y] [N] [A] et Mme [I] [L] [V] pour une durée de 3 ans un logement à usage d’habitation, 4ème étage droite et un garage, lot n° 77, une cave lot n° 32 et un grenier lot n° 19 situé [Adresse 5], pour un loyer mensuel de 650 €, une provision pour charges de 150 €.

Par avenant du 30 novembre 2017, le garage et le grenier ont été exclus du contrat et le loyer ramené à 590 €.

Le 5 juillet 2024, les parties signaient un plan d’apurement approuvé par la CAF à raison de 183,33 € par mois outre le paiement du loyer courant et des charges locatives sur une durée de 3 ans pour apurer une dette de 6 596,66 €.

Ce plan n’étant pas respecté, M. [K] [S] a fait signifier à M. [R] [Y] [N] [A] et Mme [I] [L] [V] un commandement de payer visant la clause résolutoire le 21 octobre 2024 pour un montant en principal de 7 627,66 €.

Le commissaire de justice a signalé le 22 octobre 2024 ce commandement de payer à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions du Bas-Rhin.

Puis il a fait assigner M. [R] [Y] [N] [A] et Mme [I] [L] [V] à l’audience du 21 mars 2025 en référé devant le juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire de STRASBOURG par acte de commissaire de justice du 3 février 2025 pour obtenir la résiliation du contrat, l’expulsion et la condamnation au paiement.

L’affaire a été renvoyée à quatre reprises au contradictoire et à la demande des parties à l’audience du 4 juillet 2025.

A cette audience, le président a constaté la carence des locataires à l’établissement du diagnostic social et financier.

M. [K] [S], représenté par son conseil, au soutien de son acte introductif d’instance demande :

A titre principal,

— constater l’acquisition de la clause résolutoire figurant au contrat de bail ;

— constater que les locataires sont occupants sans droit ni titre ;

Subsidiairement,

— prononcer la résiliation du bail aux torts exclusifs des locataires pour non-paiement des loyers et absence d’assurance habitation ;

En conséquence,

— ordonner l’expulsion sans délai des défendeurs et de tous occupants de leur chef au besoin avec le concours de la force publique ;

— le dispenser de l’application de l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution ;

— condamner solidairement M. [R] [Y] [N] [A] et Mme [I] [L] [V] à lui payer la somme de 6 533,66 € au titre des loyers et charges impayés, montant qui sera à parfaire ;

— les condamner solidairement à lui payer une indemnité d’occupation mensuelle de 740 € jusqu’à libération effective des lieux ;

— les débouter de leur éventuelle demande de délais ;

— les condamner solidairement à lui verser une somme de 1 500 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— les condamner aux entiers frais et dépens ;

— ordonner l’exécution provisoire de l’ordonnance à intervenir.

Il rappelle que le plan d’apurement CAF n’a pas été respecté et que les locataires déposant des chèques de 1 099 € dans sa boîte aux lettres ne peuvent lui imposer un autre plan d’apurement. Il en a encaissé un sur autorisation des locataires, il ignore si les autres sont provisionnés. La dette s’élève à 6 322,68 €, terme de juin 2025 inclus.

Il indique qu’il a également fait délivrer un congé pour vendre.

M. [R] [Y] [N] [A] et Mme [I] [L] [V] ont comparu, Madame représentée par Monsieur.

Ils estiment que la dette représente moins d’un an sur 10 ans d’occupation. Ils ont effectivement déposé six chèques au bailleur que celui-ci devrait encaisser tous les 6 ou 7 mois. Ils estiment que dans ces conditions la dette est soldée.

Ils estiment que le loyer courant est payé d’octobre 2024 à juin 2025.

En tout état de cause, ils ne veulent pas partir comme des malpropres et ont besoin d’un délai.

Les débats clos, l’affaire a été mise en délibéré et la décision rendue ce jour.

MOTIFS DE LA DÉCISION

1. SUR LA RECEVABILITE :

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de [Localité 12] par la voie électronique le 6 février 2025, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Par ailleurs, M. [K] [S] justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions par la voie électronique le 22 octobre 2024 conformément aux dispositions de l’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

2. SUR L’ACQUISITION DES EFFETS DE LA CLAUSE RÉSOLUTOIRE :

L’article 1103 du code civil dispose que « Les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits. »

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dans sa version applicable prévoit que « toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux ».

Le bail conclu entre les parties contient une clause résolutoire, « Article 8 : clause résolutoire » et un commandement de payer a été signifié le 21 octobre 2024 pour un montant en principal de 7 627,66 €.

Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus deux mois pour le paiement des loyers et charges, seuls deux paiements de 433 et 428 € sont intervenus dans le temps du commandement, de sorte que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 21 décembre 2024 à 24 heures.

Il sera rappelé qu’il n’entre pas dans les compétences du juge des référés de prononcer la résiliation d’un bail.

L’article 1310 du code civil dispose que « La solidarité est légale ou conventionnelle ; elle ne se présume pas. »

Le bail contient une clause de solidarité des locataires, article 7 : clause de solidarité – colocation

M. [R] [Y] [N] [A] et Mme [I] [L] [V], occupants sans droit ni titre depuis cette date, seront en conséquence solidairement condamnés, en vertu de l’article 1240 du code civil, au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation pour la période courant du 22 décembre 2024 à la date de la libération effective et définitive des lieux. Cette indemnité mensuelle d’occupation sera fixée au montant résultant du loyer et des charges, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi.

L’expulsion de M. [R] [Y] [N] [A] et Mme [I] [L] [V] sera ordonnée, en conséquence.

Le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux est spécifiquement organisé aux articles R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution au titre des opérations d’expulsion. Il n’y a donc pas lieu d’ordonner leur enlèvement, leur transport, ni leur séquestration.

2.1. Sur la réduction du délai d’expulsion

Aux termes de l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution « Si l’expulsion porte sur un lieu habité par la personne expulsée ou par tout occupant de son chef, elle ne peut avoir lieu qu’à l’expiration d’un délai de deux mois qui suit le commandement, sans préjudice des dispositions des articles L. 412-3 à L. 412-7. Toutefois, le juge peut, notamment lorsque la procédure de relogement effectuée en application de l’article L. 442-4-1 du code de la construction et de l’habitation n’a pas été suivie d’effet du fait du locataire ou lorsque la procédure d’expulsion porte sur un lieu habité en vertu du dispositif visant à assurer la protection et la préservation de locaux vacants par l’occupation de résidents temporaires, régi par l’article 29 de la loi n° 2018-1021 du 23 novembre 2018 portant évolution du logement, de l’aménagement et du numérique, réduire ou supprimer ce délai.

Le délai prévu au premier alinéa du présent article ne s’applique pas lorsque le juge qui ordonne l’expulsion constate la mauvaise foi de la personne expulsée ou que les personnes dont l’expulsion a été ordonnée sont entrées dans les locaux à l’aide de manœuvres, de menaces, de voies de fait ou de contrainte. »

Les éléments de la cause et notamment l’absence de caractérisation de la mauvaise foi ne justifient pas la réduction du délai légal.

En conséquence, la partie demanderesse sera déboutée de cette demande.

3. SUR LE MONTANT DE L’ARRIÉRÉ LOCATIF :

Selon l’article 7 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, « le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables au terme convenu ».

En application de l’article 1353 du code civil « celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver et réciproquement, celui qui se prétend libéré, doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation ».

M. [K] [S] produit un décompte au 12 juin 2025 faisant état d’une dette locative de 6 322,68 €. La créance locative est ainsi fondée pour ce montant.

M. [R] [Y] [N] [A] et Mme [I] [L] [V] n’apportent aucun élément de nature à contester le principe de cette dette faisant valoir que le bailleur dispose encore de 5 chèques qu’il pourrait tirer tous les six mois de telle sorte que la dette serait alors inexistante.

Ils seront par conséquent condamnés à titre provisionnel au paiement de cette somme de 6 322,68 €, avec les intérêts au taux légal à compter de la présente ordonnance s’agissant d’une provision, conformément aux dispositions des articles 1231-6 et 1231-7 du code civil.

4. SUR LES DÉLAIS DE PAIEMENT :

L’article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dispose que « le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative (…) ».

L’article 24 VII de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 énonce que « lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet ».

Il s’évince des dispositions précitées que l’octroi de délais de paiement par le juge sur ce fondement est désormais conditionné à la reprise intégrale du paiement des loyers par le locataire et de sa capacité financière à régler sa dette locative, la suspension de la clause résolutoire à la demande de l’une des parties.

Il est établi que le locataire a repris le paiement du loyer courant, l’échéance de juin ayant été intégralement honorée et le solde débiteur sur l’année 2025 s’établissant à 5 €.

Il est constant que le plan d’apurement approuvé par la CAF n’a pas été respecté et que le bailleur a encaissé un chèque de 1 099 € établissant la capacité financière des locataires à apurer leur dette dans les délais légaux.

Les éléments de la cause permettent donc d’autoriser M. [R] [Y] [N] [A] et Mme [I] [L] [V] à se libérer du montant de leur dette selon les modalités qui seront rappelées au dispositif.

Les effets de la clause résolutoire seront suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés selon les modalités précisées au dispositif.

5. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES :

M. [R] [Y] [N] [A] et Mme [I] [L] [V], partie perdante, supporteront in solidum la charge des dépens, qui comprendront notamment les coûts du commandement de payer, de l’assignation en référé et de sa notification à la préfecture.

Conformément aux dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée et il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à cette condamnation.

En l’espèce, compte tenu des démarches qu’a dû accomplir le demandeur, M. [R] [Y] [N] [A] et Mme [I] [L] [V] seront condamnés in solidum à lui verser une somme de 315,00 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision sera exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire statuant en référé, par mise à disposition au greffe, par ordonnance contradictoire et en premier ressort,

Rejetant toute demande autre, plus ample ou contraire,

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au contrat du 9 avril 2016 ayant pris effet le 1er mai 2016 entre Mme [O] [S] aux droits de laquelle est venu M. [K] [S] et M. [R] [Y] [N] [A] et Mme [I] [L] [V], concernant un logement à usage d’habitation, 4ème étage droite et une cave lot n° 32 situé [Adresse 6], sont réunies à la date du 21 décembre 2024 à 24 heures ;

CONDAMNE solidairement M. [R] [Y] [N] [A] et Mme [I] [L] [V] à payer à M. [K] [S] à titre provisionnel et en deniers et quittance, à valoir sur les loyers et provision sur charges, la somme de 6322,68 € (échéance de juin 2025 comprise), avec les intérêts au taux légal à compter de la présente ordonnance ;

AUTORISE sauf meilleur accord des parties, M. [R] [Y] [N] [A] et Mme [I] [L] [V] à s’acquitter de cette somme, outre le loyer et les charges courants en 35 mensualités de 176 € chacune et une 36ème mensualité qui soldera la dette en principal et intérêts ;

PRÉCISE que le loyer courant devra être payé à son terme et que chaque mensualité devra intervenir avant le 15 de chaque mois et pour la première fois avant le 15 du mois suivant la signification de la présente ordonnance ;

SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés ;

DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise;

DIT qu’en revanche, toute mensualité, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, le bail ne précisant pas les modalités de paiement, restée impayée sept jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception, justifiera :

— que la clause résolutoire retrouve son plein effet ;

— que le solde de la dette devienne immédiatement exigible ;

— qu’à défaut pour M. [R] [Y] [N] [A] et Mme [I] [L] [V] d’avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, M. [K] [S] puisse faire procéder à leur expulsion ainsi qu’à celle de tous les occupants de leur chef, avec le concours d’un serrurier et de la force publique si besoin est ;

— que M. [R] [Y] [N] [A] et Mme [I] [L] [V] soient solidairement condamnés à verser à M. [K] [S] une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, jusqu’à la date de la libération définitive des lieux caractérisée par la remise des clés ;

CONDAMNE in solidum M. [R] [Y] [N] [A] et Mme [I] [L] [V] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation en référé et de sa notification à la préfecture ;

CONDAMNE in solidum M. [R] [Y] [N] [A] et Mme [I] [L] [V] à payer à M. [K] [S] une somme de 315 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

DIT que copie de la présente décision sera communiquée par les soins du greffe au représentant de l’État dans le département, en application de l’article R. 412-2 du code des procédures civiles d’exécution.

RAPPELLE que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire ;

Ainsi jugé et prononcé les jour, mois et an susdits par la mise à disposition de la décision au greffe.

Le Greffier Le Magistrat à titre temporaire statuant en qualité de Juge des Contentieux de la Protection, statuant en référé

Aurélie MALGOUVERNE Laurent DUCHEMIN