N° RG 25/05102 – N° Portalis DB2E-W-B7J-NUKP

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 12]

11ème Chambre Civile, Commerciale

et des Contentieux de la Protection

[Adresse 4]

[Adresse 11]

[Localité 8]

11ème civ. S2

N° RG 25/05102 – N° Portalis DB2E-W-B7J-NUKP

Minute n°

☐ Copie exec. à :

M^e Mireille LACOUR

Madame [R] [E]

Monsieur [M] [E]

☐ Copie c.c à la Préfecture

Le

Le Greffier

M^e Mireille LACOUR

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT DU

19 SEPTEMBRE 2025

DEMANDEUR :

Monsieur [V] [D]

[Adresse 6]

[Localité 9]

représenté par M^e Mireille LACOUR, avocat au barreau de STRASBOURG, vestiaire : 40

DEFENDEURS :

Madame [R] [E]

[Adresse 1]

[Localité 7]

non comparante

Monsieur [M] [E]

[Adresse 3]

[Localité 5]

non comparant

OBJET : Baux d’habitation – Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Laurent DUCHEMIN, Magistrat à titre temporaire statuant en qualité de Juge des Contentieux de la Protection

Aurélie MALGOUVERNE, Greffier lors des débats

Nathalie PINSON, Greffier lors du prononcé

DÉBATS :

A l’audience publique du 04 Juillet 2025 à l’issue de laquelle le Président, Laurent DUCHEMIN, Magistrat à titre temporaire statuant en qualité de Juge des Contentieux de la Protection, a avisé les parties que le jugement serait prononcé par mise à disposition au greffe à la date du 19 Septembre 2025.

JUGEMENT

Réputé contradictoire en Premier ressort,

Rendu par mise à disposition au greffe,

Signé par Laurent DUCHEMIN,

Magistrat placé auprès de la première présidente de la Cour d’appel de [Localité 10] et par Nathalie PINSON, Greffier

RAPPEL DES FAITS

Par contrat de location signé électroniquement le 7 août 2020 ayant pris effet le 1er septembre 2020, M. [V] [D] représenté par FONCIA ALSACE BOURGOGNE FRANCHE-COMTE a donné à bail à Mme [R] [E] pour une durée de 3 ans un logement à usage d’habitation type studio lot n° 132, 7ème étage sis [Adresse 2] pour un loyer mensuel de 450 € et une provision pour charges de 80 €.

M. [M] [E] a souscrit sous seing privé signé électroniquement un engagement de caution solidaire le 7 août 2020.

Des loyers étant demeurés impayés, M. [V] [D] a fait signifier à Mme [R] [E] un commandement de payer visant la clause résolutoire le 13 novembre 2024 pour la somme en principal de 1 208,64 € puis le 10 janvier 2025 pour un montant de 1 947,53 €.

Ce dernier commandement a été dénoncé à la caution le 16 janvier 2025.

Le commissaire de justice instrumentaire a signalé le commandement de payer à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions du Bas-Rhin laquelle en a accusé réception le 13 janvier 2025.

Puis il a fait assigner à l’audience du 4 juillet 2025, Mme [R] [E] et M. [M] [E] devant le juge des contentieux de la protection du Tribunal de judiciaire de STRASBOURG par acte de commissaire de justice respectivement des 29 mars 2025 et 13 mai 2025 pour obtenir la résiliation du contrat, l’expulsion et la condamnation au paiement.

A cette audience, le président a donné connaissance du diagnostic social et financier selon lequel les rappels de charge sont tous intervenus entre janvier et mars 2025. La caution a réglé l’intégralité des sommes dues.

M. [V] [D], représenté, reprend les termes de son acte introductif d’instance pour demander de :

• constater l’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail conclu entre les parties ;

• constater la résiliation de plein droit du bail au 10 mars 2025 ;

subsidiairement,

• prononcer la résiliation judiciaire du bail liant les parties, et ce aux torts et griefs de la preneuse ;

En conséquence,

• condamner Mme [R] [E], ainsi que tous occupants de son chef à évacuer sans délai et sous astreinte de 15 € par jour de retard à compter de la signification de la décision à intervenir ;

• fixer l’indemnité d’occupation due en cas de maintien dans les lieux au montant des loyers ainsi que les charges qui auraient été dues en cas de non résiliation du bail et ce, jusqu’à la libération effective des lieux et la remise des clés ;

• dire et juger que cette indemnité d’occupation est payable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges ;

• condamner solidairement Mme [R] [E] et M. [M] [E] à lui payer cette indemnité d’occupation ;

• le cas échéant, les condamner solidairement à lui payer les loyers et provisions sur charges dus entre la date de la signification de la présente assignation et le prononcé de la résiliation judiciaire du bail ;

• les condamner solidairement à lui payer la somme de 2 105,63 € au titre des arriérés de loyers, provisions sur charges, régularisation de charges 2022 et 2023 , facture Detect eau, outre les intérêts au taux légal avec effet du commandement de payer ;

• les condamner solidairement au paiement d’une somme de 1 000 € en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

• les condamner in solidum en tous les frais et des dépens comprenant les frais du commandement de payer.

A l’audience, il expose que la dette locative est réduite à la somme de 178,98 € au 2 juillet 2025 outre les frais. Il s’en rapporte sur les délais de paiement avec les clauses cassatoire et de déchéance du terme et maintient sa demande d’expulsion. Il expose que le loyer de juillet 2025 n’est pas payé.

Mme [R] [E] et M. [M] [E], bien que régulièrement assignés par actes déposés à l’étude du commissaire de justice n’ont pas comparu et ne se sont faits représenter.

Les débats clos, l’affaire a été mise en délibéré pour être prononcée par mise à disposition au greffe et la décision rendue ce jour.

MOTIFS DE LA DÉCISION

En application de l’article 472 du code de procédure civile, « si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée ».

1. SUR LA RECEVABILITE :

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de [Localité 12] par la voie électronique le 31 mars 2025, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Par ailleurs, M. [V] [D] a saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions du Bas-Rhin qui en a accusé réception le 13 janvier 2025 conformément aux dispositions de l’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

2. SUR L’ACQUISITION DES EFFETS DE LA CLAUSE RÉSOLUTOIRE :

L’article 1103 du code civil dispose que « Les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits. »

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dans sa version applicable prévoit que « toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux ».

Le bail conclu entre les parties contient une clause résolutoire, article « VIII – Clause résolutoire» et un commandement de payer a été signifié le 10 janvier 2025 pour un montant en principal de 1 947,53 € et dénoncé à la caution le 16 janvier 2025. Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, seul un paiement de 1 812,96 € étant intervenu dans le temps du commandement, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 10 mars 2025 à 24 heures.

L’article 1231-7 du code civil dispose que « En toute matière, la condamnation à une indemnité emporte intérêts au taux légal même en l’absence de demande ou de disposition spéciale du jugement. Sauf disposition contraire de la loi, ces intérêts courent à compter du prononcé du jugement à moins que le juge n’en décide autrement.

Mme [R] [E], occupante sans droit ni titre depuis cette date, sera condamnée solidairement avec M. [M] [E] en vertu de l’article 1240 du code civil, au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation à caractère indemnitaire et compensatoire pour la période courant du 25 août 2024 à la date de la libération effective et définitive des lieux. Cette indemnité mensuelle d’occupation au caractère indemnitaire et compensatoire sera fixée au prorata temporis du montant résultant du loyer et des charges, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi en ce compris les révisions, réajustements et décompte définitif de charges ;

Les intérêts légaux courront à compter du 1er jour du mois suivant le mois au cours de laquelle cette indemnité était due et ce à compter du présent jugement.

2.1. Sur la réduction du délai d’expulsion

Aux termes de l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution « Si l’expulsion porte sur un lieu habité par la personne expulsée ou par tout occupant de son chef, elle ne peut avoir lieu qu’à l’expiration d’un délai de deux mois qui suit le commandement, sans préjudice des dispositions des articles L. 412-3 à L. 412-7. Toutefois, le juge peut, notamment lorsque la procédure de relogement effectuée en application de l’article L. 442-4-1 du code de la construction et de l’habitation n’a pas été suivie d’effet du fait du locataire ou lorsque la procédure d’expulsion porte sur un lieu habité en vertu du dispositif visant à assurer la protection et la préservation de locaux vacants par l’occupation de résidents temporaires, régi par l’article 29 de la loi n° 2018-1021 du 23 novembre 2018 portant évolution du logement, de l’aménagement et du numérique, réduire ou supprimer ce délai.

Le délai prévu au premier alinéa du présent article ne s’applique pas lorsque le juge qui ordonne l’expulsion constate la mauvaise foi de la personne expulsée ou que les personnes dont l’expulsion a été ordonnée sont entrées dans les locaux à l’aide de manœuvres, de menaces, de voies de fait ou de contrainte. »

Les éléments de la cause, les paiements intervenus et l’absence de caractérisation de la mauvaise foi ne justifient pas la réduction du délai légal.

En conséquence, la partie demanderesse sera déboutée de cette demande.

2.2. Sur la demande d’astreinte :

Aux termes de l’article L.131-1 du code des procédures civiles d’exécution, tout juge peut, même d’office, ordonner une astreinte pour assurer l’exécution de sa décision.

En l’espèce, dans l’hypothèse où l’expulsion serait nécessaire, le recours à la force publique se révélant une mesure suffisante pour contraindre Mme [R] [E] à quitter les lieux, il n’y a pas lieu d’ordonner une astreinte.

3. SUR LE MONTANT DE L’ARRIÉRÉ LOCATIF :

Selon l’article 7 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, « le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables au terme convenu ».

Conformément aux dispositions de l’article 4 p) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, est réputée non écrite toute clause qui fait supporter au locataire des frais de relance ou d’expédition de la quittance ainsi que les frais de procédure en plus des sommes versées au titre des dépens et de l’article 700 du code de procédure civile. Il résulte de ces dispositions que le bailleur ne peut mettre à la charge du locataire les frais relatifs au recouvrement amiable ou contentieux de sa créance au titre de l’arriéré locatif.

En application de l’article 1353 du code civil « celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver et réciproquement, celui qui se prétend libéré, doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation ».

L’article 1310 du code civil dispose que « La solidarité est légale ou conventionnelle ; elle ne se présume pas. »

Un acte de cautionnement solidaire est produit aux débats.

M. [V] [D] produit un décompte qu’il expurge des frais de procédure démontrant que Mme [R] [E] reste lui devoir la somme de 178,98 € au quittancement du mois de juillet 2025 exigible à la date du décompte du 2 juillet 2025.

Mme [R] [E] et M. [M] [E], non comparants, n’apportent par définition aucun élément de nature à contester le principe ou le montant de cette dette.

Mme [R] [E] et M. [M] [E] seront par conséquent condamnés au paiement de cette somme de 178,98 € avec les intérêts au taux légal à compter du présent jugement conformément aux dispositions des articles 1231-6 et 1231-7 du code civil.

4. SUR LES DÉLAIS DE PAIEMENT :

L’article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dispose que « le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative (…) ».

L’article 24 VII de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 énonce que « lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet ».

Il s’évince des dispositions précitées que l’octroi de délais de paiement par le juge sur ce fondement est désormais conditionné à la reprise intégrale du paiement des loyers par le locataire et de sa capacité financière à régler sa dette locative.

Faute de reprise intégrale du paiement des loyers à la date de l’audience, le terme du mois de juillet 2025, exigible depuis le 1er du mois demeurant impayé, les délais de paiement ne peuvent être accordés sur ce fondement.

Toutefois l’article 1228 du code civil dispose que « Le juge peut, selon les circonstances, constater ou prononcer la résolution ou ordonner l’exécution du contrat, en accordant éventuellement un délai au débiteur, ou allouer seulement des dommages et intérêts. »

Aux termes de l’article 1343-5 du Code civil, alinéa 1, le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.

Les éléments de la cause, en particulier les paiements effectués justifiant de leur capacité financière, permettent donc d’autoriser Mme [R] [E] et M. [M] [E] à se libérer du montant de leur dette selon les modalités qui seront rappelées au dispositif.

Les effets de la clause résolutoire seront suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés selon les modalités précisées au dispositif.

5. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES :

Mme [R] [E] et M. [M] [E], parties perdantes, supporteront la charge des dépens, qui comprendront notamment les coûts du commandement de payer du 10 janvier 2025, de l’assignation et de sa notification à la préfecture.

Conformément aux dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée et il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à cette condamnation.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir le demandeur, Mme [R] [E] et M. [M] [E] seront condamnés in solidum à lui verser une somme de 300,00 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision sera exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire statuant par mise à disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort,

REJETTE toutes demandes autres, plus amples ou contraires ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au contrat signé électroniquement le 7 août 2020 ayant pris effet le 1er septembre 2020 entre M. [V] [D] et Mme [R] [E], concernant un logement à usage d’habitation type studio lot n° 132, 7ème étage sis [Adresse 2], sont réunies à la date du 10 mars 2025 à 24 heures ;

CONDAMNE solidairement Mme [R] [E] et M. [M] [E] à payer à M. [V] [D] la somme de 178,98 € au titre de l’arriéré locatif (décompte arrêté à la date du 2 janvier 2025 – quittancement de janvier), avec les intérêts au taux légal à compter du présent jugement ;

AUTORISE sauf meilleur accord des parties Mme [R] [E] et M. [M] [E] à s’acquitter de cette somme, outre le loyer et les charges courants, en 11 mensualités de 15 € chacune et une 12ème mensualité qui soldera la dette en principal et intérêts ;

PRÉCISE que chaque mensualité devra intervenir pour le 1er de chaque mois et pour la première fois avant le 1er du mois suivant la signification du présent jugement ;

SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés ;

DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise ;

DIT qu’en revanche, toute mensualité, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, restée impayée sept jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception, justifiera :

• que la clause résolutoire retrouve son plein effet ;

• que le solde de la dette devienne immédiatement exigible ;

• qu’à défaut pour Mme [R] [E] d’avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, M. [V] [D] puisse faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous les occupants de son chef, avec le concours d’un serrurier et de la force publique si besoin est ;

• que Mme [R] [E] et M. [M] [E] soient condamnés à verser à M. [V] [D] une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges, provisions, régularisation et décompte définitif, qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, jusqu’à la date de la libération définitive des lieux caractérisée par la remise des clés ;

CONDAMNE in solidum Mme [R] [E] et M. [M] [E] aux dépens, qui comprendront notamment les coûts du commandement de payer du 10 janvier 2025, de l’assignation et de sa notification à la préfecture ;

CONDAMNE in solidum Mme [R] [E] et M. [M] [E] à régler à M. [V] [D] la somme de 300 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

DIT que copie de la présente décision sera communiquée par les soins du greffe au représentant de l’État dans le département, en application de l’article R. 412-2 du code des procédures civiles d’exécution.

RAPPELLE que le présent jugement est de plein droit exécutoire à titre provisoire ;

Ainsi jugé et prononcé les jour, mois et an susdits par la mise à disposition de la décision au greffe.

La greffière Le Juge des Contentieux de la Protection

Nathalie PINSON Laurent DUCHEMIN