N° RG 26/00021 – N° Portalis DB2E-W-B7J-OCII

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 1]

11ème Chambre Civile, Commerciale

et des Contentieux de la Protection

[Adresse 1]

[Adresse 2]

[Localité 2]

11ème civ. S2

N° RG 26/00021

N° Portalis DB2E-W-B7J-OCII

Minute n°

☐ Copie exec. à :

M^e Florence APPRILL-THOMPSON

M^e Alexandre MUSCHEL

☐ Copie c.c à la Préfecture

Le

Le Greffier

M^e Florence APPRILL-THOMPSON

M^e Alexandre MUSCHEL

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

ORDONNANCE DU

16 MARS 2026

PARTIE REQUÉRANTE :

S.A. CDC HABITAT SOCIAL venant aux droits de la SA d’Habitations à Loyer Modéré NOUVEAU LOGIS DE L’EST sis [Adresse 3] à [Localité 3], par suite de sa fusion par voie d’absoption par CDC HABITAT SOCIAL en date du 18/12/2018 agissant poursuites et diligences de son représentant légal domicilié es qualité audit siège

[Adresse 4]

[Localité 4]

représentée par M^e Florence APPRILL-THOMPSON, avocat au barreau de STRASBOURG, vestiaire : 28

PARTIE REQUISE :

Madame [B] [K]

née le 17 Novembre 1974 à [Localité 5] (ALGÉRIE)

[Adresse 5]

[Localité 6]

représentée par M^e Alexandre MUSCHEL, avocat au barreau de STRASBOURG, vestiaire : 72

OBJET : Baux d’habitation – Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Laurent DUCHEMIN, Magistrat à titre temporaire statuant en qualité de Juge des Contentieux de la Protection

Virginie HOPP, Greffière

DÉBATS :

A l’audience publique du 20 Février 2026 à l’issue de laquelle le Président, Laurent DUCHEMIN, Magistrat à titre temporaire statuant en qualité de Juge des Contentieux de la Protection, a avisé les parties que l’ordonnance serait prononcée par mise à disposition au greffe à la date du 16 Mars 2026.

ORDONNANCE:

Contradictoire en Premier ressort, rendue par mise à disposition au greffe, signée par Laurent DUCHEMIN, Magistrat à titre temporaire statuant en qualité de Juge des Contentieux de la Protection et par Virginie HOPP, Greffière

RAPPEL DES FAITS

Par contrat de location du 1er février 2012 et ayant pris effet le même jour, la S.A. NOUVEAU LOGIS de l’EST aux droits de laquelle se trouve la S.A. CDC HABITAT a donné à bail à M. [O] [C] et Mme [B] [K] pour une durée de trois mois un logement à usage d’habitation, type 5, 3ème étage, appartement n° 133 sis [Adresse 6] (anciennement [Adresse 7]) – [Localité 7] pour un loyer mensuel de 530,12 € outre les provisions mensuelles de 236,15 € et régularisation annuelle de charges.

Par contrat du 17 septembre 2025, les parties ont convenu de la location d’un garage référence 009606 3 / KARINE 1 006693 porte N° G514 à la même adresse à compter du 25 septembre 2015 pour un loyer mensuel de 20,11 € outre une provision pour charge de 3,55 €.

A la suite de leur divorce, M. [O] [C] a été détaché du bail.

Des loyers étant demeurés impayés, la S.A. CDC HABITAT a fait signifier à Mme [B] [K] un commandement de payer visant la clause résolutoire le 27 mai 2024 pour la somme en principal de 1 406,49 €.

Le commissaire de justice a signalé ce commandement de payer à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions du Bas-Rhin, laquelle en a accusé réception le 27 mai 2024.

Elle a fait assigner à l’audience du 20 février 2026, Mme [B] [K] en référé devant le juge des contentieux de la protection du Tribunal de judiciaire de STRASBOURG par acte de commissaire de justice du 9 décembre 2025 pour obtenir la résiliation du contrat, l’expulsion et la condamnation au paiement.

A cette audience, le président a donné connaissance du diagnostic social et financier aux termes duquel la locataire occupe le logement avec ses quatre plus jeunes enfants, le foyer vivant des prestations familiales. En 2024 et 2025, le logement a été infesté par des punaises de lit, la contraignant à se faire héberger et se séparer d’une partie de son mobilier.

Elle souhaite se maintenir dans le logement reprenant le paiement du loyer courant et souhaitant un plan d’apurement de 50 € par mois.

La S.A. CDC HABITAT, représentée par son conseil, reprend les termes de son acte introductif d’instance pour demander de :

constater la résiliation de plein droit du bail conclu entre les parties par l’effet du commandement de payer délivré le 27 mai 2024 demeuré infructueux ;

En conséquence,

condamner la défenderesse, ainsi que tous occupants de son chef, à évacuer corps et bien le logement occupé au besoin avec le concours de la force publique ;

fixer l’indemnité d’occupation révisable à la somme mensuelle de 1 000 € à compter du 1er août 2024, ce montant pouvant être révisé au 1er janvier de chaque année en fonction des variations de l’indice de référence des loyers ;

la condamner au paiement de l’indemnité d’occupation jusqu’à l’évacuation et la remise des clés ;

la condamner à lui payer par provision les loyers échus et impayés arrêtés à la date du 8 juillet 2024, date de résiliation du bail, soit la somme de 2 422,62 € augmentée des intérêts légaux à compter de l’assignation ;

le condamner au paiement d’une somme de 600 € en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

le condamner en tous les frais et dépens comprenant les frais du commandement de payer ;

dire n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire.

Elle est opposée à tous délais de paiement actualisant la dette à la somme de 5 143 € faisant valoir que le dernier loyer n’a pas été réglé dans sa totalité, les APL étant suspendues.

Elle fait valoir que les demandes reconventionnelles ne sont pas formulées à titre provisionnel. L’origine de l’infestation n’est pas déterminée. Elle émet une contestation sérieuse de la seule compétence du juge du fond.

Elle indique qu’elle a fait intervenir à quatre reprises une entreprise après un signalement de la locataire début 2024. Elle rappelle la locataire à ses propres obligation de maintenir le logement en état de propreté et de salubrité alors qu’il n’est pas rapporté la preuve que l’infestation soit de la responsabilité du bailleur.

Mme [B] [K] a comparu, représentée par son conseil, et demande au soutien de ses conclusions du 19 février 2026 de :

— débouter la demanderesse de ses demandes et prétentions ;

— constater qu’elle ne conteste pas devoir une dette de loyer de 5 143 € ;

— suspendre les effets du commandement de payer ;

— condamner la S.A. CDC HABITAT à lui verser la somme de 2 000 € au titre de son préjudice ;

— dire que les dommages et intérêts s’imputeront sur sa dette ;

— lui accorder des délais de paiement dans la limite de trois ans à raison de 36 mensualités de 87,30 € ;

— débouter la S.A. CDC HABITAT de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— statuer ce que de droit sur les frais et dépens.

Elle fait valoir qu’elle occupe l’appartement depuis 14 ans et qu’il n’y a jamais eu d’incident de paiement. En février 2024, le logement a été infesté par des punaises de lit au point qu’elle a dû le quitter pour se protéger. Elle rappelle le bailleur à son obligation de délivrance décente.

Elle ajoute qu’elle pourrait aller jusqu’à payer 400 € par mois envisageant de restituer le garage.

Les débats clos, l’affaire a été mise en délibéré pour être prononcée par mise à disposition au greffe et la décision rendue ce jour.

MOTIFS DE LA DÉCISION

1. SUR LA RECEVABILITE :

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de [Localité 1] par la voie électronique le 10 décembre 2025, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Par ailleurs, la S.A. CDC HABITAT justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions par la voie électronique le 27 mai 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 9 décembre 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

2. SUR L’ACQUISITION DES EFFETS DE LA CLAUSE RÉSOLUTOIRE :

L’article 1103 du code civil dispose que « Les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits. »

La loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023 ne comprend pas de disposition dérogeant à l’article 2 du code civil, selon lequel la loi ne dispose que pour l’avenir et n’a point d’effet rétroactif. Dès lors, son article 10, en ce qu’il fixe désormais à six semaines le délai minimal accordé au locataire pour apurer sa dette, au terme duquel la clause résolutoire est acquise, ne s’applique pas immédiatement aux contrats en cours, qui demeurent régis par les stipulations des parties, telles qu’encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail, et ne peut avoir pour effet d’entraîner leur réfaction.

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dans sa version applicable prévoit que « toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux »

Le bail conclu entre les parties contient une clause résolutoire fixant un délai de deux mois, le contrat de location du garage étant un accessoire et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 27 mai 2024 pour le montant en principal de 1 406,49 € impartissant un délai de six semaines. Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, aucun nullité n’étant soulevée ou grief rapporté, aucun paiement de la locataire n’étant intervenu entre le 17 mars 2024 et le 28 janvier 2025, a fortiori dans le temps du commandement, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 29 juillet 2024 à 24 heures, le 27 juillet 2024 étant un samedi.

Mme [B] [K], occupante sans droit ni titre depuis cette date, sera condamnée en vertu de l’article 1240 du code civil, au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle au caractère compensatoire et indemnitaire pour la période courant du 30 juillet 2024 à la date de la libération effective et définitive des lieux. Cette indemnité mensuelle d’occupation au caractère indemnitaire et compensatoire sera fixée au prorata temporis du montant résultant du loyer et des charges, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi en ce compris les révisions, réajustements et décompte définitif de charges ;

Les intérêts légaux courront à compter du 1er jour du mois suivant le mois au cours de laquelle cette indemnité était due et ce pour la première fois à compter du présent jugement s’agissant d’une provision.

3. SUR LE MONTANT DE L’ARRIÉRÉ LOCATIF :

Selon l’article 7 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, « le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables au terme convenu ».

Conformément aux dispositions de l’article 4 p) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, est réputée non écrite toute clause qui fait supporter au locataire des frais de relance ou d’expédition de la quittance ainsi que les frais de procédure en plus des sommes versées au titre des dépens et de l’article 700 du code de procédure civile. Il résulte de ces dispositions que le bailleur ne peut mettre à la charge du locataire les frais relatifs au recouvrement amiable ou contentieux de sa créance au titre de l’arriéré locatif.

En application de l’article 1353 du code civil « celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver et réciproquement, celui qui se prétend libéré, doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation ».

La S.A. CDC HABITAT produit un décompte établissant que Mme [B] [K] reste lui devoir la somme de 5 143 € au quittancement du mois de janvier 2026, le montant demandé est donc justifié après qu’en aient été déduit les frais de contentieux porté au débit pour un montant total de 965,87 € sans qu’il ne soit justifié qu’ils relèvent d’un acte ou d’une décision exécutoire soit un montant dû de 4 177,13 €.

Mme [B] [K] n’apporte aucun élément de nature à contester le principe ou le montant de cette dette.

Elle sera par conséquent condamnée à titre provisionnel au paiement de cette somme de 4 177,13 €, avec les intérêts au taux légal à compter de la présente ordonnance s’agissant d’une provision, conformément aux dispositions des articles 1231-6 et 1231-7 du code civil.

4. SUR LA DEMANDE RECONVENTIONNELLE

Selon l’article 835 du code de procédure civile, le juge des référés peut accorder une provision au créancier.

Aux termes de l’article 122 du code de procédure civile, «constitue une fin de non-recevoir tout moyen qui tend à faire déclarer l’adversaire irrecevable en sa demande, sans examen au fond, pour défaut de droit d’agir, tel le défaut de qualité, le défaut d’intérêt, la prescription, le délai préfix, la chose jugée. », l’article 123 de ce code ajoutant qu’elles peuvent être proposée en tout état de cause.

En l’espèce, il ressort des conclusion et débats à l’audience que la demande de condamnation de la S.A. CDC HABITAT SOCIAL au paiement de dommages et intérêts formulées sur le fondement de manquements à son obligation de délivrance en application de l’article 6 de la 89-462 du 6 juillet 1989 par Mme [B] [K] est une demande de condamnation au fond.

En conséquence, elle sera déclarée irrecevable à formuler cette demande devant le juge des référés.

5. SUR LES DÉLAIS DE PAIEMENT :

L’article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dispose que « le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative (…) ».

Compte tenu de ces éléments, de l’absence de paiement du loyer courant intégral, un paiement de 400,65 € est intervenu le 7 février 2026, nonobstant le maintien ou la reprise du paiement de l’APL et de la réduction de loyer social, les propositions de paiement formulées par conclusions ou à l’audience ne permettront pas à Mme [B] [K] en l’absence de perspectives avérées d’évolution de sa situation financière de s’acquitter de sa dette locative dans le délai légal maximum de trois ans alors que les charges fixes du foyer généraement admises excèdent les ressources, il n’y a pas lieu d’accorder à Mme [B] [K] des délais de paiement.

6. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES :

Mme [B] [K], partie perdante, supportera la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation en référé et de sa notification à la préfecture.

Conformément aux dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée et il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à cette condamnation.

Compte tenu des démarches réitérées qu’a dû accomplir le demandeur, Mme [B] [K] sera condamné à lui verser une somme de 400,00 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision sera exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire statuant en référé, par mise à disposition au greffe, par ordonnance contradictoire et en premier ressort,

REJETANT toutes demandes autre, plus ample ou contraire ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au contrat du 1er février 2012 ayant pris effet le même jour entre la S.A. NOUVEAU LOGIS de l’EST aux droits de laquelle se trouve la S.A. CDC HABITAT et Mme [B] [K] concernant un logement à usage d’habitation, type 5, 3ème étage, appartement n° 133 et un garage référence 009606 3 / KARINE 1 006693 porte N° G514 sis [Adresse 6] (anciennement [Adresse 7]) – [Localité 8] [Adresse 8] [Localité 1], sont réunies à la date du 29 juillet 2024 à 24 heures ;

ORDONNE en conséquence à Mme [B] [K] d’évacuer corps et biens le logement par elle occupé à compter de la signification de la présente décision ;

DIT qu’à défaut pour Mme [B] [K] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés, la S.A. CDC HABITAT pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

CONDAMNE Mme [B] [K] à payer à la S.A. CDC HABITAT une indemnité d’occupation provisionnelle à compter du 30 juillet 2024 et jusqu’à la date de la libération définitive des lieux et la restitution des clés ; les intérêts légaux courront à compter du 1er jour du mois suivant le mois au cours de laquelle cette indemnité était due et ce pour la première fois à compter du présent jugement ;

FIXE cette indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle au montant du loyer et des charges, calculés tels que si le contrat s’était poursuivi en ce compris les révisions, réajustements et décompte définitif de charges ;

CONDAMNE Mme [B] [K] à payer à la S.A. CDC HABITAT à titre provisionnel à valoir sur les loyers et indemnités d’occupation, la somme de 4 177,13 € (décompte arrêté au 12 février 2026), avec les intérêts au taux légal à compter de la présente ordonnance ;

DECLARE Mme [B] [K] irrecevable en sa demande de condamnation de la SA CDC HABITAT SOCIAL à lui verser la somme de 2 000 € au titre de son préjudice ;

DIT n’y avoir lieu à l’octroi de délais de paiement ;

CONDAMNE Mme [B] [K] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation en référé et de sa notification à la préfecture ;

CONDAMNE Mme [B] [K] à verser à la S.A. CDC HABITAT la somme de 400,00 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

DIT que copie de la présente décision sera communiquée par les soins du greffe au représentant de l’État dans le département, en application de l’article R. 412-2 du code des procédures civiles d’exécution.

RAPPELLE que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire ;

Ainsi jugé et prononcé les jour, mois et an susdits par la mise à disposition de la décision au greffe.

La greffière Le Juge