N° RG 25/00258 – N° Portalis DB2E-W-B7J-NLVP

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 1]

11ème Chambre Civile, Commerciale

et des Contentieux de la Protection

[Adresse 1]

[Adresse 2]

[Localité 2]

11ème civ. S2

N° RG 25/00258 -

N° Portalis DB2E-W-B7J-NLVP

Minute n°

☐ Copie exec. à :

M^e Orianne ANDREINI

M^e Florence APPRILL-THOMPSON

☐ Copie c.c à la Préfecture

Le

Le Greffier

M^e Orianne ANDREINI

M^e Florence APPRILL-THOMPSON

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

ORDONNANCE DU

16 FEVRIER 2026

PARTIE REQUÉRANTE :

S.A. [Adresse 3]

[Adresse 4]

[Localité 3]

représentée par M^e Florence APPRILL-THOMPSON, avocat au barreau de STRASBOURG, avocat plaidant, vestiaire : 28

PARTIE REQUISE :

Monsieur [R] [M]

[Adresse 5]

[Localité 4]

représenté par M^e Orianne ANDREINI, avocat au barreau de STRASBOURG, avocat plaidant, vestiaire : 336

OBJET : Baux d’habitation – Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Laurent DUCHEMIN, Magistrat à titre temporaire statuant en qualité de Juge des Contentieux de la Protection

Virginie HOPP, Greffière

DÉBATS :

A l’audience publique du 16 Janvier 2026 à l’issue de laquelle le Président, Laurent DUCHEMIN, Magistrat à titre temporaire statuant en qualité de Juge des Contentieux de la Protection, a avisé les parties que l’ordonnance serait prononcée par mise à disposition au greffe à la date du 16 Février 2026.

ORDONNANCE:

Contradictoire en Premier ressort,

Rendue par mise à disposition au greffe,

Signée par Laurent DUCHEMIN, Magistrat à titre temporaire statuant en qualité de Juge des Contentieux de la Protection et par Virginie HOPP, Greffière

RAPPEL DES FAITS

Par contrat de location du 8 décembre 2021 et ayant pris effet le 28 décembre 2021, la S.A.E.M. L. HABITATION MODERNE a donné à bail à M. [R] [M] pour une durée de 6 ans un logement à usage d’habitation et ses annexes, cave, n° 01 01 1707 01 0016 de type 3, 2ème étage sis [Adresse 6] pour un loyer mensuel de 345,03 € pour l’appartement, 51,43 € pour le parking outre les provisions mensuelles pour charges de 191,65 €.

Des loyers étant demeurés impayés, la S.A.E.M. L. [Adresse 7] a saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions du BAS-RHIN laquelle en a accusé réception le 25 novembre 2024.

La S.A.E.M. L. HABITATION MODERNE a fait signifier à M. [R] [M] un commandement de payer visant la clause résolutoire le 26 novembre 2024 pour la somme en principal de 2 200,73 €.

Puis elle a fait assigner à l’audience du 16 mai 2025, M. [R] [M] en référé devant le juge des contentieux de la protection du Tribunal de judiciaire de STRASBOURG par acte de commissaire de justice du 29 janvier 2025 pour obtenir la résiliation du contrat, l’expulsion et la condamnation au paiement.

Aux termes du diagnostic social et financier le locataire occupe en couple ce logement avec deux enfants. Ils ont fait l’objet de refus d’admission au séjour et sont depuis privés de ressources stables. Un recours administratif est pendant.

L’affaire a été renvoyée à la demande et au contradictoire des parties à trois reprises jusqu’à l’audience du 16 janvier 2026.

La S.A.E.M. L. [Adresse 7], représentée par son conseil, reprend les termes de son acte introductif d’instance pour demander de :

— constater la résiliation de plein droit du contrat de bail conclu entre les parties par l’effet du commandement de payer resté infructueux ;

En conséquence,

— condamner M. [R] [M] ainsi que tous occupants de son chef, à évacuer corps et biens le logement occupé au besoin avec le concours de la force publique ;

— fixer l’indemnité d’occupation à la somme mensuelle de 700 € outre les charges, à compter du 1er février 2025, ce montant pouvant être révisé au 1er janvier de chaque année en fonction des variations de l’indice de référence des loyers ;

— le condamner au paiement de l’indemnité d’occupation jusqu’à évacuation définitive et remise des clés ;

— condamner M. [R] [M] à lui payer par provision les loyers échus et impayés arrêtés au 26 janvier 2025, date de résiliation du bail, soit la somme de 3 342,63 € augmentée des intérêts légaux à compter de l’assignation ;

— le condamner en tous les frais et dépens de la présente instance, en ce compris les frais de commandement ;

— le condamner à lui payer la somme de 600 € en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

— constater que l’ordonnance à intervenir est exécutoire par provision.

Elle expose que la dette atteint à la date de l’audience 9 722,17 € plus aucun loyer n’étant payé.

M. [R] [M] a comparu représenté par son conseil. Il a déposé son dossier de plaidoirie au soutien de ses conclusions du 15 octobre 2025 aux termes desquelles il demande de :

— surseoir à statuer dans l’attente de l’arrêt de la cour administrative d’appel de [Localité 5] dans l’affaire n° [Numéro identifiant 1] ;

— dire n’y avoir lieu à évacuation du logement ;

— lui accorder des délais de paiement ;

— débouter la S.A.E.M. L. HABITATION MODERNE de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Il informe dans ses conclusions la juridiction qu’il a quitté le logement le 19 juin 2025 et qu’ainsi l’indemnité d’occupation ne serait plus due à compter de cette date.

Les débats clos, l’affaire a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe et la décision rendue ce jour.

MOTIFS DE LA DÉCISION

1. SUR LA RECEVABILITÉ

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de [Localité 1] par la voie électronique le 30 janvier 2025, soit plus de six semaines avant la première audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Par ailleurs, la S.A.E.M. L. [Adresse 7] a saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions du Bas-Rhin laquelle en a accusé réception le 26 novembre 2024 soit au moins deux mois avant l’assignation du 29 janvier 2025 conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

2. SUR LA DEMANDE DE SURSIS A STATUER

Aux termes de l’article 378 du code de procédure civile, « La décision de sursis suspend le cours de l’instance pour le temps ou jusqu’à la survenance de l’événement qu’elle détermine. »

Le locataire excipant qu’il a quitté les lieux, l’issue de la procédure poursuivie devant la cour administrative d’appel étant sans effet sur l’issue de la présente instance, il est d’une bonne administration de la justice de rejeter la demande de sursis à statuer.

3. SUR L’ACQUISITION DES EFFETS DE LA CLAUSE RÉSOLUTOIRE

L’article 1103 du code civil dispose que « Les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits. »

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dans sa version applicable prévoit que « toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux ».

Le bail conclu entre les parties contient une clause résolutoire, article 10 des conditions générales, et un commandement de payer a été signifié le 26 novembre 2024 pour un montant en principal de 2 200,73 €. Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, aucun paiement du locataire n’est intervenu dans le temps du commandement, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 27 janvier 2025 à 24 heures, le 26 étant un dimanche.

3.1. Sur l’indemnité d’occupation

Les articles 6 et 9 du code de procédure civile disposent respectivement, article 6 « A l’appui de leurs prétentions, les parties ont la charge d’alléguer les faits propres à les fonder. » et article 9 « Il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention. »

L’article 22 de la loi 89-462 du 6 juillet 1989 prévoit que dans le cadre de la libération du logement, les clés sont restituées par la remise en main propre, ou par lettre recommandée avec demande d’avis de réception, au bailleur ou à son mandataire.

M. [R] [M], occupant sans droit ni titre, sera ainsi condamné, en vertu de l’article 1240 du code civil, au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle, laquelle a en principe une nature compensatoire et indemnitaire, pour la période courant à compter du 27 janvier 2025.

M. [R] [M] ne rapporte pas la preuve de la remise des clés à son bailleur et en conséquence ne peut être considéré comme ayant restitué le logement dont il a été constaté la résiliation de plein droit du contrat de location.

La demanderesse ne rapporte pas la preuve d’un préjudice distinct du non-paiement du loyer et de ses accessoires.

Ainsi cette indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle sera fixée au montant du loyer mensuel et ses accessoires tel qu’il aurait été dû si le contrat s’était poursuivi jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux et à la remise des clés.

3.2 Sur l’expulsion

La procédure d’évacuation, régie par l’article 38 de la loi n° 2007-290 du 5 mars 2007 instituant le droit au logement opposable et portant diverses mesures en faveur de la cohésion sociale, relève de la compétence du représentant de l’État dans le département sous le contrôle du juge administratif.

Le code des procédures civiles d’exécution ne connaît que de la procédure d’expulsion, la loi n° 2014-366 du 24 mars 2014, dite loi ALUR ayant supprimé de l’article L. 411-1 du code des procédures civiles d’exécution le terme d’évacuation.

Il se déduit des écritures de la partie demanderesse que sous le vocable d’évacuation c’est une mesure d’expulsion qui est sollicitée et qui sera autorisée au regard de l’absence de la preuve de la restitution du logement.

4. SUR LE MONTANT DE L’ARRIÉRÉ LOCATIF

Selon l’article 7 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, « le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables au terme convenu ».

En application de l’article 1353 du code civil « celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver et réciproquement, celui qui se prétend libéré, doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation ».

Aux termes de l’article 16 du code de procédure civile «Le juge doit, en toutes circonstances, faire observer et observer lui-même le principe de la contradiction.

Il ne peut retenir, dans sa décision, les moyens, les explications et les documents invoqués ou produits par les parties que si celles-ci ont été à même d’en débattre contradictoirement…»

La S.A.E.M. L. HABITATION MODERNE produit un décompte démontrant que M. [R] [M] reste lui devoir la somme de 3 342,63 € au quittancement au 27 janvier 2025.

M. [R] [M] n’apporte aucun élément de nature à contester le principe ou le montant de cette dette.

La demande est donc fondée.

Il sera par conséquent condamné à titre provisionnel au paiement de la somme de 3 342,63 €, avec les intérêts au taux légal à compter de la présente ordonnance s’agissant d’une provision, conformément aux dispositions des articles 1231-6 et 1231-7 du code civil.

5. SUR LES DÉLAIS DE PAIEMENT

L’article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dispose que « le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du Code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative (…) ».

Il s’évince des dispositions précitées que l’octroi de délais de paiement par le juge sur ce fondement est désormais conditionné à la reprise intégrale du paiement des loyers par le locataire et de sa capacité financière à régler sa dette locative, la suspension de la clause résolutoire l’étant à la demande d’au moins une des parties.

En l’absence d’éléments justifiant que le locataire soit en situation de régler sa dette locative, les règlements ayant cessé depuis plus d’une année, M. [R] [M] se déclarant sans ressources, il n’y a pas lieu de lui accorder de délais de paiement.

6. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES

M. [R] [M], partie perdante, supportera la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer.

Conformément aux dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée et il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à cette condamnation.

En l’espèce, l’équité justifie de le condamner à payer à la S.A.E.M. L. [Adresse 7] la somme de 350 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision sera exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire statuant en référé, par mise à disposition au greffe, par ordonnance contradictoire et en premier ressort,

Rejetant toute demande autre, plus ample ou contraire,

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au contrat du 8 décembre 2021 et ayant pris effet le 28 décembre 2021 entre la S.A.E.M. L. HABITATION MODERNE, d’une part et M. [R] [M], d’autre part, concernant un logement à usage d’habitation et ses annexes, cave n° 01 01 1707 01 0016 de type 3, 2ème étage sis [Adresse 6], sont réunies à la date du 27 janvier 2025 à 24 heures ;

ORDONNE en conséquence à M. [R] [M] de libérer corps et biens le logement et ses annexes qu’il occupe et restituer les clés à compter de la signification de la présente décision ;

DIT qu’à défaut pour M. [R] [M] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés, la S.A.E.M. L. [Adresse 7] pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à leur expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de leur chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

CONDAMNE M. [R] [M] à payer à la S.A.E.M. L. HABITATION MODERNE une indemnité d’occupation provisionnelle à compter du 28 janvier 2025 et jusqu’à la date de la libération définitive des lieux et la restitution des clés ;

FIXE cette indemnité mensuelle d’occupation au montant du loyer et des charges, calculés tels que si le contrat s’était poursuivi en ce compris les révisions, réajustements et décompte définitif de charges ;

CONDAMNE M. [R] [M] à payer à la S.A.E.M. L. [Adresse 7] à titre provisionnel et en deniers et quittances à valoir sur les loyers, indemnités d’occupation et charges, la somme de 3 342,63 € (décompte arrêté au 27 janvier 2025), avec les intérêts au taux légal à compter de la présente ordonnance;

DIT n’y avoir lieu à l’octroi de délais de paiement ;

CONDAMNE M. [R] [M] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer ;

CONDAMNE M. [R] [M] à payer à la S.A.E.M. L. HABITATION MODERNE la somme de 350 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire ;

Ainsi jugé et prononcé les jour, mois et an susdits par la mise à disposition de la décision au greffe.

La greffière Le Juge